Attention au caractère « habituel » des opérations d’achat-revente !

Une société civile immobilière (SCI) soumise à l’impôt sur le revenu achète 2 immeubles qu’elle revend, après avoir créé 14 lots.

Quelques temps plus tard, à l’occasion d’un contrôle fiscal portant sur 3 exercices clos, l’administration considère que cette opération d’achat-revente suffit à considérer que la SCI exerce non pas une activité civile, mais une activité de marchand de biens, la rendant passible de l’impôt sur les sociétés, et non pas de l’impôt sur le revenu.

Elle rappelle à cette occasion que la qualité de « marchand de biens » suppose que les opérations d’achat-revente démontrent une intention spéculative et présentent un caractère habituel, ce qui est bien le cas ici.

« Non » conteste la société : si elle a bien procédé à des reventes de lots au titre des 2 premiers exercices clos contrôlés, elle ne s’est livrée à aucune opération de cette nature au titre du 3ème exercice.

Puisque la condition d’habitude n’est pas remplie, la SCI n’est pas un marchand de biens et l’administration fiscale ne peut pas lui réclamer le paiement de l’impôt sur les sociétés.

Une position que ne partage malheureusement pas le juge : le seul fait qu’au cours du 3ème exercice contrôlé la SCI ne se soit livrée à aucune opération de revente ne suffit pas à écarter la qualification de marchand de biens.

Le redressement fiscal est donc maintenu.

Source : Arrêt du Conseil d’Etat du 18 mars 2020, n°425443

Achat-revente d’immeubles : SCI = marchands de biens ? © Copyright WebLex - 2020

Contrôle de l’IFI : comment payer votre supplément d’impôt ?

Les procédures de contrôle applicables en matière d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) sont identiques à celles qui s’appliquaient en matière d’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), à savoir :

• application de la procédure de rectification contradictoire si vous avez respecté ses obligations déclaratives ;
• application de la procédure d’imposition d’office dans le cas contraire (non dépôt ou dépôt tardif de la déclaration d’IFI).

De la même manière, l’administration pourra vous réclamer des éclaircissements et des justifications à chaque fois qu’elle aura des interrogations à propos de l’existence, de la nature et du montant des dettes qui auront été déduites pour le calcul de l’IFI, ou encore à propos des biens exonérés non déclarés et de la réduction IFI-don.

Enfin, les délais pendant lesquels l’administration peut contrôler l’IFI sont identiques à ceux applicables en matière d’ISF, à savoir :

• 3 ans lorsque le montant des droits dus est parfaitement connu sans que l’administration ait à recourir à des recherches ultérieures ;
• 6 ans dans le cas contraire, si l’administration doit effectuer des recherches ultérieures spécifiques, ou encore si vous n’avez pas déposé de déclaration ;
• 10 ans si vous détenez des biens, droits ou valeurs à l’étranger.

A l’occasion de la mise à jour de sa base documentaire, l’administration vient de préciser que les suppléments d’impôt réclamés à l’issue d’un contrôle fiscal en matière d’IFI peuvent être recouvrés :

• soit par voie de rôle, c’est-à-dire que vous devez payer les sommes réclamées à réception d’un avis d’imposition ;
• soit par voie d’avis de mise en recouvrement, qui est un document valant titre exécutoire, c’est-à-dire qu’il autorise l’administration à prélever directement les sommes qui lui sont dues et qui n’auraient pas été réglées dans les délais impartis.

CIMR pour 2018 : un contrôle en 3 points

La mise en place du prélèvement à la source en 2019 risquant d’entraîner le paiement d’une double contribution en 2019 (paiement de l’impôt dû à raison des revenus de l’année 2018 et paiement du prélèvement à la source à raison des revenus de l’année 2019), une mesure transitoire a été mise en place pour neutraliser l’imposition des revenus de l’année 2018, tant au niveau de l’impôt sur le revenu que des prélèvements sociaux : le crédit d’impôt modernisation du recouvrement (CIMR).

Parce qu’il s’agit d’un dispositif exceptionnel, des modalités particulières de contrôle des revenus déclarés, qui comportent 3 volets, ont été mises en place :

• prise en compte, pour le calcul du CIMR, des seuls revenus déclarés spontanément ;
• possibilité pour l’administration de demander des justifications quant aux éléments ayant servi au calcul du CIMR ;
• extension du délai de reprise de l’administration pour l’impôt sur le revenu (IR) de l’année 2018.

L’administration vient d’apporter des précisions sur ces modalités particulières de contrôle.

• Concernant la déclaration spontanée des revenus

Le CIMR est réservé aux revenus que vous avez spontanément déclarés. Cette spontanéité s’apprécie tant au moment du dépôt de votre déclaration sur les revenus 2018, qu’au moment, le cas échéant, du contrôle de la déclaration de revenus déposée au titre de l'année 2018.

Si vous n’avez pas déclaré spontanément certains de vos revenus ouvrant droit au bénéfice du crédit d’impôt, vous ne pourrez pas, en principe, en bénéficier : cela sera le cas, par exemple, si vous avez déposé votre déclaration de revenus 2019 (sur les revenus 2018) hors délai après une relance de l’administration fiscale, ou si le montant de vos revenus déclarés est rehaussé par l’administration à l’issue d’un contrôle fiscal.

Toutefois, par mesure de tolérance, et toute conditions remplies, vous pourrez quand même bénéficier du CIMR pour des revenus non déclarés spontanément, dès lors que l’absence de déclaration résulte d’une incompréhension :

• quant au fonctionnement du dispositif de « l’année blanche » ;
• quant aux annonces relatives à la mise en place de la déclaration d’impôt sur le revenu tacite en 2020.

Cette tolérance vous sera acquise si :

• vous avez été de bonne foi ;
• les revenus non déclarés spontanément sont bien éligibles au bénéfice du CIMR : il doit donc s’agir de revenus non exceptionnels de l’année 2018 entrant dans le champ du prélèvement à la source (les traitements et salaires par exemple) ;
• vous avez déclaré les revenus éludés suite à une simple relance de l’administration fiscale ;
• vos déclarations de revenus des années 2016 et 2017 ont été déposées spontanément.

• Concernant la demande de justifications

L’administration peut vous demander des justifications sur tous les éléments nécessaires à la détermination du montant du crédit d’impôt.

Cette demande de justifications, qui doit être obligatoirement formulée par lettre recommandée avec avis de réception, doit mentionner, de façon expresse :

• les points précis sur lesquels elle porte ;
• le délai de réponse dont vous disposez, et qui ne peut être inférieur à 2 mois ;
• les conséquences auxquelles vous vous exposez si vous refusez de répondre, ou si vous répondez de façon trop imprécise.

Si vous souhaitez bénéficier d’un délai supplémentaire pour répondre à la demande de l’administration, vous devez formuler une demande écrite en ce sens, en précisant la durée du délai souhaité.

L’administration décidera alors de vous accorder ou non ce délai supplémentaire. Dans l’hypothèse où elle décide de vous l’accorder, elle devra vous préciser la date d’expiration de ce délai supplémentaire.

Notez que si à l’expiration du délai de réponse imparti (ou du délai supplémentaire), vos explications sont insuffisantes, ou nécessitent des justifications, l’administration vous adressera une mise en demeure de compléter votre réponse dans un délai de 30 jours.

Une fois que l’administration décide que votre réponse lui satisfait, 3 situations peuvent se présenter :

• elle ne relève aucun manquement : elle ne prononce donc aucune rectification et la procédure est close ;
• elle relève des manquements : elle peut alors remettre en cause le montant du CIMR obtenu en engageant une procédure de contrôle ;
• vous vous êtes abstenu de répondre, ou votre réponse reste incomplète malgré les relances de l’administration : elle peut remettre en cause le montant du CIMR obtenu en engageant une procédure d’imposition d’office.

• Concernant l’extension du délai de reprise

Habituellement, l’administration dispose d’un délai de 3 ans pour vous redresser au titre de l’impôt sur le revenu : c’est ce que l’on appelle le droit de reprise.

Plus précisément, l’administration peut exercer son droit de reprise jusqu’à l’expiration de la 3ème année qui suit celle au titre de laquelle l’imposition est due.

En principe donc, l’administration a jusqu’au 31 décembre 2021 pour vous redresser au regard de l’impôt sur le revenu de l’année 2018.

Toutefois, suite à la mise en place du CIMR, l’administration dispose exceptionnellement d’un délai de 4 ans pour vous redresser au titre de l’impôt sur les revenus 2018, soit jusqu’au 31 décembre 2022.

Abus de droit : non-respect de la procédure = annulation des redressements !

Un couple achète 3 appartements à un particulier. Suite au décès du vendeur, l’administration fiscale, qui procède au contrôle de la déclaration de succession, constate que le prix auquel les 3 appartements ont été vendus était bien inférieur au prix du marché.

Assimilant cette vente à une donation indirecte, elle réclame non seulement au couple un supplément d’imposition (droits d’enregistrement), mais aussi le paiement d’un intérêt de retard et d’une pénalité pour manquement délibéré au taux de 40 %.

Sauf que l’administration a commis une erreur, estime le couple : en s’attachant à démontrer qu’ici, la vente cachait en réalité une donation, tout en invoquant la volonté manifeste et délibérée du couple d’éluder l’impôt, l’administration s’est placée sur le terrain de l’abus de droit.

Or, lorsque l’administration envisage de retenir un abus de droit, elle doit recourir à une procédure spéciale, ce qu’elle n’a pas fait ici.

Un « oubli » qui permet au couple de réclamer, et d’obtenir l’annulation des redressements, ce que confirme le juge.

Déclaration des revenus 2019 : une déclaration pas si automatique…

Pour l’imposition des revenus 2019, sous réserve du respect de certaines conditions, vous pouvez bénéficier du dispositif de déclaration automatique des revenus.

Concrètement, ce dispositif permet à l’administration fiscale de préremplir votre déclaration de revenus, en fonction des données fiscales dont elle a connaissance.

Si vous n’avez aucun complément ni rectification à apporter à cette déclaration préremplie, vous serez réputé avoir déposé votre déclaration de revenus 2020, sans qu’aucune autre démarche ne soit nécessaire.

Si vous êtes éligible à ce dispositif, vous avez d’ores et déjà dû recevoir un document spécifique de l’administration en ce sens.

Le Gouvernement vient de nous préciser les cas dans lesquels l’administration ne peut pas fournir ce « document spécifique », c’est-à-dire les cas dans lesquels vous ne pourrez pas bénéficier de la déclaration automatique des revenus, à savoir :

• votre impôt sur le revenu de l’année précédente n’a pas été établi ;
• votre impôt sur le revenu de l’année précédente intégrait :

• ○ des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), des bénéfices agricoles (BA), des bénéfices non commerciaux (BNC) ;
• ○ des revenus fonciers ;
• ○ des rentes viagères à titre onéreux ;
• ○ des rémunérations qui vous sont versées en votre qualité de gérant ou d’associé de certaines sociétés ;
• ○ des droits d’auteurs, des commissions versées par les compagnies d’assurances aux agents généraux d’assurance, des revenus versés aux fonctionnaires qui sont autorisés à apporter leur concours scientifique à une entreprise qui assure la valorisation de leurs travaux, lorsqu’ils/elles ont été imposé(e)s suivant les règles prévues en matière de traitements et salaires ;
• ○ des revenus de source étrangère ;
• ○ des rémunérations qui vous sont versées en votre qualité d’assistant(e) maternel(le) ou d’assistant(e) familial.
• ○ des rémunérations qui vous sont versées en votre qualité de journaliste, rédacteur, photographe, directeur de journaux ou critique dramatique et musical ;

• vous avez déclaré, au titre de l’année précédente, un changement d’adresse ou un changement de situation familiale (mariage, Pacs, divorce, naissance ou adoption d’un enfant) ;
• vous avez modifié votre acompte de prélèvement à la source (BIC, BNC, BA, revenus fonciers, etc.) ;
• vous êtes auto-entrepreneur et avez opté pour le versement libératoire au titre de l’avant-dernière année ;
• vous avez, au cours de l’avant-dernière année, ouvert, détenu, utilisé ou clos un compte, un contrat ou un placement détenu(s) à l’étranger ;
• vous avez été soumis à l’impôt sur la fortune immobilière au titre de l’année précédente ;
• vous étiez, au 31 décembre de l’avant-dernière année, fiscalement domicilié hors de France, résident de la principauté de Monaco, du département de Mayotte ou des collectivités de Saint-Martin ou Saint-Barthélemy ;
• vous étiez, au 31 décembre de l’avant-dernière année, agent de l'Etat, des collectivités territoriales ou de la fonction publique hospitalière et exerciez vos fonctions ou étiez chargé de mission dans un pays étranger et n’étiez pas soumis dans ce pays à un impôt personnel sur l'ensemble de vos revenus ;
• vous avez perçu des produits de contrats et bons de capitalisation et produits d'assurance-vie de plus de huit ans afférents à des versements effectués à compter du 27 septembre 2017 ;
• vous avez effectué des versements sur un plan d'épargne retraite individuel ;
• les éléments détenus par l’administration fiscale lors de la mise à disposition du « document spécifique » ne permettent pas de vous identifier correctement, ou d’identifier correctement les membres de votre foyer fiscal.

Un avantage fiscal sous conditions

Un couple achète un bien immobilier à usage d’habitation qui lui permet de bénéficier, dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation dit « Borloo », d’une réduction d’impôt.

Pour pouvoir bénéficier de cet avantage fiscal, le couple doit prendre l’engagement de louer le bien pendant un délai minimum de 9 ans.

Mais à la suite d’un contrôle fiscal, l’administration constate que le bien n’a été loué que pendant 4 ans.

Un manquement qui lui permet de réclamer au couple un supplément d’impôt sur le revenu correspondant à l’avantage fiscal indûment obtenu.

Ce que confirme le juge, qui valide le redressement.

Source : Arrêt de la Cour d’appel administrative de Versailles, 6ème chambre, Du 28 avril 2020, n° 18VE00712

Défiscalisation immobilière : attention à votre engagement de location © Copyright WebLex - 2020

Plus-value immobilière : une nouvelle construction ou une extension ?

Après avoir réalisé quelques travaux sur un bien immobilier, une société civile immobilière (SCI) décide de le vendre.

Pour le calcul du montant imposable du gain réalisé, elle retranche du prix de vente le prix d’achat qu’elle majore du montant des travaux réalisés, comme l’autorise la règlementation fiscale.

Ce que lui refuse l’administration : lorsqu’ils sont réalisés après l’achat d’un immeuble, les travaux ne peuvent majorer le prix d’achat que s’ils sont réalisés par une entreprise qui fournit elle-même les matériaux nécessaires.

Or, ici, c’est la SCI qui a fourni les matériaux, et pas l’entreprise en charge des travaux.

« Et alors ? » s’interroge la société, qui ne voit pas où est le problème : dans son cas, la condition de fourniture des matériaux par l’entreprise ne s’applique pas.

Selon elle, elle n’a pas réalisé les travaux après l’achat de l’immeuble : elle a détruit l’ancien immeuble situé sur la parcelle de terrain avant d’y édifier une nouvelle construction.

Dès lors, les travaux ont été réalisés dans le cadre de la construction d’un nouvel immeuble, ce qui rend son calcul du gain imposable parfaitement valable.

Mais pas pour le juge, qui rappelle à son tour que :

• la demande de permis de construire déposée par la SCI ne fait pas mention d’une construction neuve, mais d’une extension ou d’une surélévation d’un bâtiment préexistant ;
• la facture de mise à disposition d’une benne à gravats, de même que les plans et photographies ne suffisent pas à prouver que la SCI a procédé à la destruction de l’immeuble puis à la construction d’un nouveau bâtiment.

En conséquence, les travaux ont bien été réalisés après l’achat de l’immeuble, et non dans le cadre d’une nouvelle construction.

Dès lors, puisque les matériaux n’ont pas été fournis par l’entreprise en charge de la réalisation des travaux, la SCI ne peut pas venir majorer le prix d’achat de l’immeuble du montant de ces travaux.

Le redressement fiscal est donc maintenu.

Source : Arrêt de la Cour administrative d’appel de Versailles du 22 avril 2020, n°18VE02043

Plus-value immobilière : et si vous achetez vous-même vos matériaux ? © Copyright WebLex - 2020

Des fautes de gestion liées à l’aggravation de la santé financière de la société ?

Le gérant d’une société fait voter en assemblée générale l’augmentation du capital de la société, produisant une attestation prouvant qu’une nouvelle somme d’argent a été déposée à cette fin auprès de la banque.

Parallèlement, il procède à l’embauche d’un salarié, en omettant de faire la déclaration d’embauche auprès de l’Urssaf.

Quelques mois plus tard, il cède la totalité de ses parts sociales, et démissionne de son mandat de gérant.

Un an plus tard, la société est finalement mise en liquidation judiciaire.

Le liquidateur décide d’engager à l’encontre de l’ex-gérant une action en justice, appelée « action en comblement de passif », afin que celui-ci soit condamné à supporter personnellement les dettes de la société liquidée.

Il lui reproche, en effet, deux fautes de gestion :

• d’abord, d’avoir fait procéder à une augmentation de capital qui s’est avérée fictive, dans la mesure où il est établi que l’attestation de dépôt des fonds était un faux ;
• ensuite, de s’être rendu coupable de travail dissimulé, en omettant de déclarer le nouveau salarié à l’Urssaf.

Autant d’éléments qui justifient, selon le liquidateur, que l’ex-gérant soit tenu de rembourser les dettes de la société.

Non, répond le juge, qui souligne qu’il n’est pas prouvé que l’augmentation de capital de la société (non réalisée) était nécessaire à la poursuite de l’exploitation, ni que le travail dissimulé ait aggravé les dettes de la société, l’Urssaf n’ayant d’ailleurs pas produit de déclaration de créance à l’encontre de la société.

S’il est donc incontestable que le gérant a bien commis les 2 fautes de gestion qu’on lui reproche, rien ne prouve que celles-ci aient contribué à aggraver la situation financière de la société.

Or, en l’absence de la preuve d’un tel lien, l’ex-gérant n’a pas à supporter personnellement les dettes de la société.

Source : Arrêt de la Cour d’appel de Paris du 14 janvier 2020, n° 17/22243 (NP)

Liquidation judiciaire : des fautes de gestion sans conséquences ? © Copyright WebLex - 2020