Imposition du propriétaire : ça peut arriver !

Une SCI, soumise à l’impôt sur le revenu, achète un immeuble loué par un hôtel dans le cadre d’un contrat de bail commercial. Suite à cette acquisition, la SCI reprend le bail à son compte, et déclare les loyers perçus dans la catégorie des revenus fonciers.

Dans le cadre de ce contrat, il est prévu que l’hôtel peut, s’il le souhaite, réaliser à ses frais des travaux d’amélioration et d’embellissement de l’immeuble, qui seront remis à la SCI, à l’issue de la location, sans qu’elle n’ait à l’indemniser.

Et conformément à cette clause, l’hôtel fait réaliser des travaux d’extension dont il assume seul la charge financière.

Quelques années plus tard, la SCI cède à l’hôtel l’usufruit temporaire de l’immeuble (c’est-à-dire le droit de jouir de l’immeuble) pour une durée de 15 ans.

Une situation dont l’hôtel tire avantage, puisqu’en application de ce contrat, il se maintient dans les lieux sans avoir de loyer à payer.

Mais une situation qui n’échappe pas aux radars de l’administration fiscale qui, à l’occasion d’un contrôle, réclame un supplément de revenus fonciers à la SCI.

Elle rappelle que :

• lorsqu’un contrat de bail prévoit, en faveur du bailleur, la remise gratuite en fin de bail des aménagements ou constructions réalisés par le locataire, la valeur de cet avantage constitue un complément de loyer imposable dans la catégorie des revenus fonciers ;
• ce complément de loyer doit être soumis à l’impôt au titre de l’année au cours de laquelle le bail commercial a pris fin.

Dans cette affaire, puisque le bail commercial a pris fin le jour où la SCI a accordé à l’hôtel un usufruit temporaire sur le local, le supplément de revenus fonciers réclamé par l’administration fiscale est bel et bien dû.

Ce que confirme le juge : la signature du contrat par lequel la SCI accorde à l’hôtel un usufruit temporaire sur l’immeuble vaut résiliation tacite du contrat de bail.

Ici, le fait que l’hôtel se soit maintenu dans les lieux est sans incidence. Le redressement fiscal est donc maintenu.

Source : Arrêt de la Cour administrative d’appel de Lyon du 18 février 2020, n°18LY00641

Revenus fonciers : travaux du locataire = impôt pour le propriétaire ? © Copyright WebLex - 2020

Réduction d’impôt pour dons : pas de changement à l’horizon !

A l’occasion de la parution d’un sondage de l’institut Ipsos faisant apparaître une baisse de 50 % des dons déductibles de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), notamment dans les secteurs de la santé et de la recherche médicale, il a été demandé au Gouvernement s’il était envisageable de mettre en place de nouveaux dispositifs fiscaux pour encourager la générosité des citoyens.

La réponse est négative : il n’est envisagé ni d’augmenter le taux de la réduction d’impôt, ni d’augmenter les plafonds de versements actuellement applicables.

Pour mémoire, si vous consentez un don au profit d’une association éligible, vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 66 % du montant du versement effectué, retenue dans la limite de 20 % du revenu imposable. Si le don excède cette limite, l’excédent sera reporté sur les 5 années suivantes au maximum et ouvrira droit à la réduction d’impôt dans les mêmes conditions.

Notez que le montant de la réduction d’impôt est porté à 75 % dans la limite de 537 € en 2018 (le montant 2019 n’étant pas encore connu) pour les dons effectués au profit d’une association sans but lucratif dont l’objet est de fournir des repas ou des soins ou de favoriser le logement au bénéfice de personnes en difficultés.

Si le montant de votre don excède cette limite, l’excédent vous permettra de bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 66 % du montant du versement effectué, retenu dans la limite de 20 % du revenu imposable.

Enfin, pour les versements effectués entre le 1er janvier 2020 et le 31 décembre 2021 au profit d'organismes sans but lucratif qui exercent des actions concrètes en faveur des victimes de violences domestiques, qui leur proposent un accompagnement ou qui contribuent à favoriser leur relogement, le taux de la réduction d’impôt est porté à 75 % dans la limite d’un montant fixé à 552 € (pour les versements réalisés en 2020).

Source : Réponse ministérielle Pemezec du 27 février 2020, Sénat, n°10419

Réduction d’impôt pour dons : combien ?© Copyright WebLex - 2020

Location et option pour la TVA : que dit le contrat de bail ?

Par principe, une activité de location constitue une prestation de services et, en tant que telle, doit être soumise à la TVA.

Comme souvent en matière fiscale, il existe une exception à ce principe : les locations de locaux dits nus à usage professionnel (commerce, entrepôt, etc.), c’est-à-dire dépourvus de tout le matériel et le mobilier nécessaires à l’exercice d’une activité, sont exonérées de TVA.

Toutefois, si le bailleur loue son local nu à usage professionnel à un locataire qui va l’utiliser pour exercer son activité professionnelle, il peut choisir d’opter pour le paiement de la TVA sur les loyers.

L’intérêt d’une telle option est de permettre au bailleur de récupérer la TVA qu’il paie sur l’ensemble des frais et charges qu’il engage à propos du local loué.

Mais que se passe-t-il si le bailleur met en location plusieurs locaux nus à usage professionnel situés dans le même immeuble ? Peut-il choisir d’opter pour le paiement de la TVA sur les loyers d’un seul local ? Ou s’agit-il d’une option globale qui, dès lors qu’elle est exercée, couvre l’ensemble des locaux loués ?

Des questions qu’une SCI, propriétaire de plusieurs locaux professionnels situés dans le même immeuble, qu’elle loue à différentes entreprises, vient de se poser.

A l’issue d’un contrôle fiscal, l’administration lui a réclamé un supplément de TVA : la société ayant opté pour le paiement de la TVA sur les loyers d’un local professionnel, elle doit nécessairement être taxée pour les autres locations.

Pour l’administration, en effet, l’option pour le paiement de la TVA est une option globale, qui s’applique à l’ensemble des locaux nus à usage professionnels situés dans un même immeuble.

« Non », conteste la société : lorsqu’elle a exercé son option pour la TVA, elle a joint une copie du contrat de bail pour lequel elle était effectuée, qui mentionnait clairement le local et le contrat de location qu’elle entendait soumettre à taxation.

Un élément suffisant, selon elle, pour obtenir l’annulation du redressement fiscal.

Ce que confirme le juge : un bailleur a la possibilité de ne soumettre à la TVA qu’une partie des locaux qu’il loue au sein d’un même bâtiment à condition que son option identifie de manière expresse, précise et non équivoque le bail ainsi que le local concerné, permettant ainsi d’en exclure les autres locaux.

Ici, la SCI ayant clairement identifié au moment de son option, le local ainsi que le contrat de bail concerné par la taxation, le redressement fiscal ne peut qu’être annulé.

Caution : la fiche de renseignements peut être remise en cause

Un couple de dirigeants s’engage à rembourser les prêts consentis à leur société, si celle-ci n’est plus en mesure de le faire.

Ce qui finit par arriver : suite à la mise en liquidation judiciaire de la société, la banque se retourne contre le couple, en lui rappelant son engagement de caution.

« Sauf que celui-ci n’est pas valide » rétorque le couple, qui rappelle qu’au moment de s’engager, il était déjà tenu de rembourser 1 prêt personnel et 8 crédits à la consommation… et qu’un tel endettement rendait leur cautionnement disproportionné par rapport à leur situation financière. Par conséquent, ils ne peuvent pas être tenus au paiement des dettes de la société.

« Faux », répond la banque : elle précise qu’au moment de la signature de l’engagement de caution, elle avait demandé au couple de remplir une fiche de renseignements pour connaître son état d’endettement.

Or celle-ci ne mentionnait pas l’existence de ces 9 crédits ! A défaut d’en avoir été informée, la banque ne peut pas se voir reprocher d’avoir accepté un engagement qu’elle ne savait pas disproportionné.

Argument qui ne convainc pas le juge : parce qu’elle a elle-même accordé le prêt personnel du couple, et que les mensualités des crédits à la consommation étaient prélevées sur un compte détenu au sein de son propre établissement, la banque ne pouvait pas ignorer la situation d’endettement du couple.

Elle aurait donc dû refuser son engagement de caution… manifestement disproportionné... qui est donc annulé.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 26 février 2020 n° 18-16243

Caution : valablement engagé même si (trop) endetté ? © Copyright WebLex - 2020

Une nouvelle plateforme de signalement est en ligne

Le signalement des pratiques commerciales abusives constitue un levier d’action important pour les consommateurs lésés.

La DGCCRF vient de mettre en ligne une nouvelle plateforme de signalement nommée « SignalConso », qui permet aux consommateurs de signaler, gratuitement, les anomalies liées au droit de la consommation.

Vous la retrouverez à l’adresse suivante : https://signal.conso.gouv.fr/.

Les entreprises visées peuvent consulter le signalement dont elles ont fait l’objet afin d’y réagir. Toute action de leur part (consultation de l’avis, adoption de mesures, etc.) est portée à la connaissance du consommateur et la DGCCRF.

Notez que l’administration peut se saisir des informations dont elle a connaissance lorsque le nombre de signalements devient trop important pour une même entreprise, ou si elle l’estime nécessaire.

Source : Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes

Protection du consommateur : du nouveau ! © Copyright WebLex - 2020

Crise du covid-19 : une aide automatique pour les artisans et commerçants

Le Conseil de la protection sociale des travailleurs indépendants (CPSTI) a proposé au Gouvernement, qui l’a accepté, un dispositif d’aide exceptionnelle à destination de tous les artisans et de tous les commerçants, sans exception. A cette fin, le CPSTI mobilisera les réserves financières du régime complémentaire des indépendants.

Concrètement, l’aide correspondra au montant des cotisations de retraite complémentaire versées par les artisans et commerçants sur la base de leurs revenus de 2018. Elle pourra aller jusqu’à 1 250 €.

Elle sera automatiquement versée par l’Urssaf, sans qu’aucune démarche ne soit nécessaire pour les travailleurs indépendants concernés.

Cette aide sera exonérée d’impôt sur le revenu et de cotisations et contributions sociales.

Notez que cette aide exceptionnelle ne remet pas en cause la capacité du régime de retraite complémentaire à garantir les pensions sur le long terme.

Il s’agit donc d’une nouvelle aide qui s’ajoute à celles qui peuvent profiter aux artisans et commerçants dans le cadre de cette crise du covid-19, c’est-à-dire pour rappel :

• au report automatique du paiement des cotisations sociales des travailleurs indépendants pour les mois de mars et avril 2020,
• à l’aide du fonds de solidarité, sous conditions,
• au recours au chômage partiel pour leurs salariés,
• à la possibilité de solliciter un prêt bancaire garanti par l’Etat,
• au versement d’indemnités journalières pour garde d’enfant ou pour raison de particulière vulnérabilité face au covid-19.

Par ailleurs, les travailleurs indépendants, même ceux qui ne seraient pas éligibles à l’aide du Fonds de solidarité, peuvent solliciter le fonds d’action sociale des travailleurs indépendants (également mis en place par le CPSTI).

Source : Communiqué de presse du Ministère de l’Economie et des Finances du 10 avril 2020 : Création par le Conseil de la protection sociale des travailleurs indépendants (CPSTI) d’une aide exceptionnelle à destination de tous les artisans et commerçants

Coronavirus (COVID-19) : une aide exceptionnelle pour les artisans et commerçants © Copyright WebLex - 2020

Investissements Girardin : pas de changement concernant le dépôt des comptes

Actuellement, dans la plupart des dispositifs d’investissements Outre-mer (ce que l’on appelle les dispositifs « Girardin »), le bénéfice de l’avantage fiscal recherché (crédit ou réduction d’impôt) est soumis au respect de nombreuses conditions.

Parmi ces conditions, on retrouve parfois le respect, par l’exploitant, de l’obligation de dépôt de ses comptes 30 jours après leur approbation par l’assemblée générale.

Une condition qui peut s’avérer problématique à plusieurs titres :

• l’obligation de dépôt sous 30 jours est quasiment impossible à respecter dans les départements d’Outre-mer du fait de l’incompréhension, par les exploitants, de la nature de l’obligation qui leur incombe dans le temps ;
• les investisseurs ne sont pas en capacité de vérifier si les exploitants ont bien rempli leur obligation de dépôt des comptes auprès du Greffe du Tribunal de commerce avant la mise en exploitation de l’investissement ;
• l’administration fiscale n’offre quasiment aucune possibilité de régularisation en cas d’erreur, ce qui conduit à priver de nombreux investisseurs d’un avantage fiscal pour un simple problème de forme ;
• la perte de l’avantage fiscal constitue une sanction disproportionnée par rapport à la nature juridique de la défaillance.

Une problématique qui, pour le Gouvernement, n’existe pas. Il rappelle, en effet, que l’obligation de dépôt des comptes est une mesure de publicité, prévue par la Loi, qui permet aux investisseurs de s’assurer, au moment où ils réalisent leurs investissements, que l’exploitant est en mesure d’exploiter le bien et de respecter l’ensemble des obligations administratives auxquelles il est tenu.

Il précise également que cette obligation s’apprécie au regard des 5 derniers exercices clos à la date de réalisation de l’investissement qui s’entend de la date à laquelle le fait générateur de l’avantage fiscal intervient, c’est-à-dire :

• lors de la mise en service, pour les investissements productifs portant sur des biens meubles ;
• lors de l’achèvement des travaux, pour les travaux de rénovation ou de réhabilitation d’immeuble ;
• lors de l’achèvement des fondations ou au fur et à mesure de l’avancement des travaux pour les constructions d’immeubles.

Enfin, l’administration fiscale peut se montrer tolérante puisqu’en cas d’oubli de dépôt des comptes, elle ne remettra pas en cause le bénéfice de l’avantage fiscal si l’entreprise concernée est de bonne foi, et sous réserve qu’elle régularise spontanément sa situation avant la date du fait générateur de l’avantage fiscal.

Source : Réponse ministérielle Serville du 3 mars 2020, Assemblée Nationale, n°22485

Investissements Girardin : dépôt des comptes = obligation ? © Copyright WebLex - 2020

Mandataire ad hoc : si et seulement si la situation l’exige

L’associé d’une société civile immobilière (SCI) relève, au sujet de sa gestion, diverses anomalies :

• des opérations suspectes auraient eu lieu entre la société et ses associés majoritaires ;
• le gérant n’a pas inscrit à l’ordre du jour les résolutions que l’associé avait demandées ;
• il n’a pas pu non plus consulter les comptes de la société, qui n’ont d’ailleurs pas été approuvés en assemblée générale.

Tout cela prouve, d’après lui, que le gérant manque manifestement à ses obligations de gestion, et que cela nécessite la désignation d’un mandataire judiciaire, chargé de vérifier les opérations douteuses et les comptes.

Mais ses arguments ne convainquent pas le juge : celui-ci rappelle qu’un mandataire ad hoc doit être désigné dans le cas où l’intérêt social ou le fonctionnement de la société est compromis.

Or ici, constate-t-il, la gestion de la société a été correctement effectuée : si les résolutions que l’associé avait proposées n’ont pas été intégrées à l’ordre du jour des assemblées générales, celui-ci ne les a cependant pas contestés, comme il en avait la possibilité.

De plus, l’associé a été informé de sa possibilité de consulter les comptes de la société au siège social, ce qu’il n’a pas fait non plus, sans pouvoir le justifier.

Enfin, les comptes ont bien été soumis à l’approbation des associés.

Le juge en conclut donc que le gérant a correctement rempli ses obligations, et rejette la demande de désignation d’un mandataire ad hoc.

Source : Arrêt de la Cour d’appel de Douai du 3 octobre 2019, n° 19/00492 (NP)

Nommer un mandataire « ad hoc » : à quelles conditions ? © Copyright WebLex - 2020