Maison détruite : un droit à la reconstruction ?

Parce que sa maison est détruite par un incendie, une propriétaire dépose un permis de construire en mairie, puis un deuxième, puis un troisième… tous refusés !

La propriétaire décide de passer outre ces refus, sans chercher à les contester, et fait reconstruire à l’identique sa maison.

Parce que cette reconstruction s’est faite sans son accord, la Mairie réclame la démolition de la maison et engage, pour cela, une procédure judiciaire… 7 ans plus tard !

Une démolition à laquelle refuse de procéder la propriétaire :

• les refus de permis de construire sont injustifiés et, de toute façon, elle estime n’avoir pas besoin d’une autorisation de construire pour reconstruire à l’identique une maison détruite par un incendie ;
• la Mairie a mis 7 ans à engager une action en justice à son encontre ; compte tenu du délai écoulé, elle estime que la Mairie a tacitement toléré la reconstruction de sa maison.

Arguments que la Mairie conteste :

• pour reconstruire sa maison, la propriétaire a nécessairement besoin d’un permis de construire ;
• les refus de permis de construire sont justifiés car la maison est classée dans une zone rouge inondable, ce dont la propriétaire a été informée lors de l’achat de la maison, 2 ans avant l’incendie ;
• l’action en démolition peut être exercée dans un délai de 10 ans : en agissant au bout de 7 ans, la Mairie a donc exercé son action dans le délai imparti.

Ce que confirme le juge, qui ordonne la démolition de la maison.

Défiscalisation « Pinel » : des frais limités !

Si vous achetez un logement neuf ou faites construire un logement, directement ou par l’intermédiaire d’une SCI (non soumise à l’impôt sur les sociétés), jusqu’au 31 décembre 2021, vous pourrez opter pour la réduction d’impôt « Pinel », dont le montant va varier selon les modalités choisies.

Pour procéder à cet investissement, vous pouvez faire appel à un agent immobilier, un promoteur, etc.

Dorénavant, et pour les contrats de réservation ou les actes authentiques signés à compter du 1er avril 2020, les frais et commissions qui vous seront imputés par ce type d’intermédiaire à l’occasion de votre investissement, seront plafonnés à 10 % du prix de revient (ici, le prix d’achat) du logement.

Déjà caution ? Déjà « averti » !

Un dirigeant se porte caution pour le prêt qu’une banque a accordé à sa société. Suite à la mise en liquidation judiciaire de celle-ci, la banque se retourne contre lui, et lui demande, en sa qualité de caution, de régler le montant restant dû.

Ce qu’il refuse, en faisant valoir que la banque ne l’a pas averti des risques encourus, ce qui rend, selon lui, son acte de caution nul.

Il estime que la banque ne l’a pas mis en garde des risques d’endettement qu’il encourait notamment au regard de ses capacités financières, qu’elle connaissait pourtant parfaitement, étant son seul partenaire financier.

A défaut d’avoir été « averti », il ne peut pas s’être valablement engagé…

« Mais averti, vous l’étiez déjà !», rétorque la banque : elle rappelle que le dirigeant en question était également à la tête d’autres sociétés, pour lesquelles il s’était déjà porté caution.

Il était donc en mesure de comprendre, pour déjà la connaître, la portée de son engagement.

Ce que confirme le juge ! Du fait de sa situation et de ses engagements passés, le dirigeant ne pouvait pas ignorer le risque qu’il prenait en se portant caution de sa société : il en était « averti », et n’avait pas besoin d’être mis en garde au préalable par la banque.

Il doit donc rembourser le montant réclamé…

Un banquier qui se porte caution est « averti » des risques encourus !

La même solution a été retenue à propos d’un dirigeant s’étant porté caution de deux crédits-baux pour le compte de sa société.

Celle-ci ayant été mise en liquidation judiciaire, la banque se retourne alors contre le dirigeant, et lui réclame le reste du prêt dû !

Mais celui-ci fait valoir, là encore, qu’il n’avait pas suffisamment conscience du risque d’endettement encouru pour prendre un engagement valable. Il reproche à la banque de ne pas l’avoir mis en garde contre ce risque…

Sauf que le dirigeant en question est aussi employé en qualité de cadre au sein d’une banque, rappellent la banque, puis le juge. Il était donc « averti » de la portée de son engagement, dès lors parfaitement valable.

Il doit donc, lui aussi, rembourser la banque…

Source : SOURCE (Si une seule source)

• Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 22 janvier 2020, n° 18-10647
• Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 22 janvier 2020, n° 18-20821

Caution « avertie » : cas vécus ! © Copyright WebLex - 2020

Abus de droit : c’est quoi une opération à but « principalement » fiscal ?

Désormais, dans le cadre de la procédure d’abus de droit, l’administration peut écarter « les actes qui, recherchant le bénéfice d'une application littérale des textes ou de décisions à l'encontre des objectifs poursuivis par leurs auteurs, ont pour motif principal d'éluder ou d'atténuer les charges fiscales que l'intéressé, si ces actes n'avaient pas été passés ou réalisés, aurait normalement supportées eu égard à sa situation ou à ses activités réelles ».

En clair, une stratégie patrimoniale qui aurait pour objectif d’atténuer le coût fiscal, par exemple d’une transmission, pourrait être remise en cause par l’administration fiscale sur le fondement de l’abus de droit, nouvelle version.

Afin de lever certaines des inquiétudes légitimes attachées à cette nouvelle définition de l’abus de droit, l’administration vient de publier ses commentaires.

Elle précise que la qualification « d’abus de droit » nécessite la réunion de 2 éléments :

• un élément objectif : l’utilisation d’un texte (Loi, convention internationale, décret, arrêté, décision administrative ayant une portée générale, rescrit, réponse ministérielle, etc.) à l’encontre des intentions de son auteur ;
• un élément subjectif : la volonté principale d’éluder l’impôt, à savoir réduire une dette, percevoir indûment un crédit d’impôt, augmenter abusivement une situation déficitaire.

Vous l’aurez noté, ces précisions restent assez sommaires, et nécessiteront certainement des éclaircissements ultérieurs.

A toutes fins utiles, retenez que l’administration prend soin de préciser que la nouvelle procédure d’abus de droit fiscal ne s’appliquera pas lorsque le Gouvernement lui-même a souhaité encourager la réalisation de certaines opérations en mettant en place un mécanisme d’incitation fiscale.

Tel est notamment le cas d’une donation temporaire portant sur l’usufruit d’un immeuble au profit d’un enfant majeur, ce qui lui permet de jouir de l’immeuble soit en l’occupant, soit en le plaçant en location.

Les fautes du dirigeant peuvent engager sa responsabilité financière

A l’occasion de la mise en liquidation judiciaire d’une société, l’administration fiscale constate que plusieurs impôts, notamment la TVA, sont restés impayés … et ce malgré l’envoi de nombreuses mises en demeures à la société.

Estimant que son dirigeant est responsable de la situation, elle lui réclame le montant restant dû.

« A tort ! » répond celui-ci : s’il reconnaît avoir commis des fautes durant son mandat de direction, notamment celle de ne pas avoir réglé les échéances d’impôt, celles-ci sont sans lien avec l’impossibilité actuelle de l’administration de recouvrer l’impôt, qui résulte de la mise en liquidation judiciaire de la société.

Ce que conteste l’administration : le fait que le dirigeant ait, durant son mandat, utilisé la TVA collectée auprès des clients pour alimenter la trésorerie de la société, au lieu de la reverser à l’administration comme il aurait dû le faire, constitue une faute, qui est bien à l’origine de la situation actuelle.

Ce que confirme le juge : le dirigeant qui manque de manière répété et grave à ses obligations fiscales, engage sa responsabilité financière, si cette faute rend impossible le recouvrement de l’impôt… ce qui est bien le cas ici !

Le dirigeant est ainsi condamné à régler les dettes de la société.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 29 janvier 2020, n° 18-14723

Dettes fiscales et liquidation judiciaire : le gérant responsable ? © Copyright WebLex - 2020

Dissolution anticipée non fautive = révocation non abusive

L’associé unique d’une société décide de la dissoudre de manière anticipée, ce qui a notamment pour conséquence de mettre fin aux fonctions de ses deux cogérants.

Mais l’un d’eux estime que l’associé a commis une faute en décidant de cette dissolution anticipée de la société : selon lui, celle-ci ne serait qu’un prétexte pour l’évincer de son poste de gérant !

Par conséquent, et parce qu’elle fait suite à une dissolution anticipée fautive, sa révocation est abusive… ce qui doit lui permettre d’être indemnisé.

Sauf que la société avait enregistré un résultat négatif avant sa dissolution, répond le juge, et que sa rentabilité était bien remise en question, indépendamment de toute appréciation portant sur les qualités du gérant.

La dissolution de la société n’est donc pas fautive... et l’ex-gérant, dont la révocation est ainsi valide, n’a pas à être indemnisé.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 29 janvier 2020, n° 18-17131

Dissolution anticipée d’une société : et si elle était fautive ? © Copyright WebLex - 2020

Gros travaux de remise à neuf = exonération des frais d’acquisition

A l’occasion de l’achat de « l’usufruit » d’un immeuble, c’est-à-dire du droit de l’utiliser et de percevoir les revenus qu’il peut produire, une société paye des impôts (appelés « droits d’enregistrement »).

Un an plus tard, elle met l’immeuble en location, et le locataire s’engage à y effectuer de gros travaux de rénovation…

Ce qui pousse la société à réclamer le remboursement des impôts réglés lors de l’acquisition du bien : elle rappelle, en effet, que les droits d’enregistrement ne sont pas dus lorsque l’acheteur d’un immeuble s’engage à y effectuer de gros travaux de remise à neuf, dans un délai de 4 ans à compter de l’achat.

Mais l’administration fiscale s’y oppose puisqu’au moment où la société prend l’engagement de remettre à neuf l’immeuble, soit un an après l’achat, les gros travaux en question n’ont toujours pas réalisés…

« Sauf que ce n’est pas le moment de s’en assurer ! » répond le juge : il rappelle que l’acheteur d’un immeuble qui s’engage, même postérieurement à l’achat, à le remettre à neuf dans un délai de 4 ans à compter de l’achat, n’a pas à payer de droits d’enregistrement.

Et ce n’est qu’à l’issue de ce délai de 4 ans que cette exonération peut être remise en cause, si l’administration constate que les travaux en question n’ont pas été réalisés. Mais pas avant…

La société peut donc ici valablement réclamer le remboursement des impôts payés.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 29 janvier 2020, n° 17-26018

Acheter un immeuble … sans payer d’impôt ? © Copyright WebLex - 2020

Pacte Dutreil et société opérationnelle : une appréciation au cas par cas…

Dans le cadre de la transmission des titres d’une société, et sous réserve de la mise en place d’un engagement collectif de conservation des parts ou actions de la société dont vous envisagez la transmission, le dispositif « Pacte Dutreil » offre une large exonération des droits d’enregistrement : les transmissions (par décès ou par donations) de titres de la société bénéficient d’une exonération d’impôt de mutation à concurrence des ¾ de leur valeur (sans limitation de montant).

Autrement dit, seuls 25 % de la valeur des parts ou actions seront soumis aux droits de mutation.

Il en est de même en cas de transmission d’une entreprise individuelle, ou plus exactement des biens (meubles et immeubles, corporels ou incorporels) affectés à l’exploitation d’une entreprise individuelle ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, libérale ou agricole.

Entre autres conditions à respecter pour bénéficier de ce dispositif, la société (ou l’entreprise), dont les titres font l’objet des engagements de conservation, doit principalement exercer une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale : on parle alors de « société opérationnelle ».

Il n’est donc pas exigé que la société exerce exclusivement une activité dite « opérationnelle » : il suffit que l’activité industrielle, commerciale, etc. soit prépondérante.

Jusqu’à présent, en cas de contrôle, l’administration fiscale appréciait cette prépondérance en tenant compte de 2 critères cumulatifs :

• le montant du chiffre d’affaires procuré par cette activité : au moins 50 % du montant du chiffre d’affaires total ;
• le montant de l’actif brut immobilisé affecté à cette activité : au moins 50 % du montant total de l’actif brut.

Des conditions bien trop restrictives pour le juge qui, dans le cadre d’un litige opposant un dirigeant à l’administration sur la question de la prépondérance de l’activité « opérationnelle » d’une société, a supprimé ces critères d’appréciation.

Pour lui, la prépondérance d’une activité opérationnelle doit s’apprécier au cas par cas, en considération d’un faisceau d’indices déterminés d’après la nature de l’activité et les conditions de son exercice.

Reste à savoir si l’administration fiscale tiendra compte de cette décision à l’avenir…

Déclaration d’impôt sur le revenu : le calendrier

Cette année, le début de la période de déclaration des revenus 2019 est fixée au 8 avril 2020.

Pour les déclarations en ligne, les dates limites de dépôt sont les suivantes :

• pour les départements n°01 à 19 : mardi 19 mai 2020 à minuit ;
• pour les départements n°20 à 49 : mardi 26 mai 2020 à minuit ;
• pour les départements n°50 à 976 : mardi 2 juin 2020 à minuit.

Pour les déclarations papier en revanche, la date limite de dépôt est fixée au jeudi 14 mai 2020 à minuit.

Payer ses impôts chez le buraliste : un test dans 19 départements !

Le 1er juillet 2020 au plus tard, vous pourrez payer vos impôts (notamment l’impôt sur le revenu, la taxe foncière, la taxe d’habitation, etc.), vos amendes, de même que certaines autres factures (crèche, cantine scolaire, hôpital, etc.) chez votre buraliste.

En clair, tous les montants payables aux guichets de la direction générale des finances publiques pourront l’être chez un buraliste.

Concernant les impôts et amendes, le paiement pourra se faire en espèces ou par carte bancaire, dans la limite de 300 €. Au-delà, le paiement par voie dématérialisée (virement SEPA notamment) reste obligatoire.

Pour les autres factures (crèche, cantine, etc.), vous pourrez payer en espèces, dans la limite de 300 €, ou par carte bancaire, sans limitation de montant.

Attention, tous les buralistes ne pourront pas recevoir vos paiements : seuls ceux ayant reçu une formation obligatoire pourront le faire. Pour information, leur nombre est actuellement estimé à 4 700, répartis dans 3 400 communes.

Pour s’assurer de la viabilité de ce dispositif, une phase de test vient d’être lancée dans 19 départements et va se dérouler en 2 temps :

• du 24 février 2020 au 30 juin 2020 pour les départements suivants :

• ○ Corrèze ;
• ○ Côtes d’Armor ;
• ○ Gard ;
• ○ Loire ;
• ○ Marne ;
• ○ Oise ;
• ○ Haute-Saône ;
• ○ Yvelines ;
• ○ Vaucluse ;
• ○ Corse-du-Sud.

• du 15 avril 2020 au 30 juin 2020 pour les départements suivants :

• ○ Aveyron ;
• ○ Calvados ;
• ○ Charente-Maritime ;
• ○ Eure-et-Loire ;
• ○ Bas-Rhin ;
• ○ Seine-et-Marne ;
• ○ Hauts-de-Seine ;
• ○ Guadeloupe ;
• ○ Martinique.

Si le test s’avère concluant, le dispositif de paiement des impôts dans les bureaux de tabac sera déployé sur tout le territoire français.

Source : Arrêté du 12 février 2020 pris en application de l’article 3 du décret n°2019-757 du 22 juillet 2019 relatif aux modalités d’application et d’entrée en vigueur de l’article 201 de la loi n°2018-1317 du 28 décembre 2018 de finances pour 2019

Payer ses impôts chez le buraliste : c’est parti ! © Copyright WebLex - 2020