Location Airbnb : pas de visite sans l’accord ou en l’absence de l’occupant !

Une disposition légale prévoit qu’en cas de refus ou en l’absence de l’occupant d’un logement (propriétaire ou locataire), un agent municipal assermenté peut se faire ouvrir les portes de ce logement et le visiter, en présence du Maire ou du commissaire de police.

Dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les communes des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, pour mettre un logement en location sur Airbnb, il faut obtenir une autorisation de la Mairie.

Or, certains propriétaires ou locataires mettent leur logement en location sur Airbnb sans même chercher à obtenir cette autorisation. Pour lutter contre ces locations touristiques illégales, les Mairies recourent à la disposition légale précitée.

2 propriétaires parisiens ont ainsi vu leur logement contrôlé en leur absence, en vertu de cette disposition légale. La Mairie leur a alors demandé de mettre fin à la location touristique illégale.

Ces 2 propriétaires ont cependant estimé que ces contrôles étaient abusifs et inconstitutionnels. Pour eux, faute d’une autorisation judiciaire préalable, la visite d’un logement sans l’accord ou en l’absence de son occupant est contraire au principe d’inviolabilité du domicile. Ce qu’a confirmé le juge qui a déclaré la disposition litigieuse anticonstitutionnelle !

Source : Décision QPC du Conseil Constitutionnel du 5 avril 2019, n° 2019-772

Location Airbnb : la Mairie peut-elle contrôler un domicile en l’absence de son occupant ? © Copyright WebLex - 2019

Dispositif « Denormandie » : quels travaux pour quel objectif ?

Rappelons au préalable que, depuis le 1er janvier 2019 et jusqu’au 31 décembre 2021, si vous achetez un logement ancien faisant ou ayant fait l’objet de travaux d’amélioration ou de rénovation, ou un local que vous transformez en logement, et sous réserve que le montant de ces travaux, facturés par un professionnel, représente au moins 25 % du coût total de l’opération d’achat, vous pourrez bénéficier de la réduction d’impôt « Denormandie », dont le montant va varier selon les modalités choisies.

Mais cela suppose de respecter des conditions précises portant notamment sur la nature des travaux, le niveau de performance énergétique à atteindre et la localisation géographique du logement.

• S’agissant de la nature des travaux

Les travaux de rénovation éligibles au dispositif s'entendent de tous travaux ayant pour objet la modernisation, l'assainissement ou l'aménagement des surfaces habitables. Sont aussi visés les travaux visant à réaliser des économies d'énergie pour ces surfaces, ainsi qu’à créer des surfaces habitables à partir de l'aménagement des surfaces annexes (combles, garages).

Sont toutefois exclus les travaux portant sur des locaux ou des équipements d'agrément.

Notez qu’il faut joindre, à sa déclaration de revenus une note récapitulant les travaux réalisés et leur montant.

• S’agissant du niveau de performance énergétique

Le bénéfice de la réduction d’impôt « Denormandie » visent les logements qui respectent, soit des critères de seuils de consommation énergétique, soit des critères de performance énergétique.

Tout d’abord, la diminution de la consommation conventionnelle d'énergie primaire du logement doit être d’au moins 30 % par rapport à celle d’avant travaux (20 % dans un logement situé en copropriété) ; en outre, la consommation conventionnelle d'énergie primaire du logement rénové doit être inférieure à 331KWh/m²/an.

Ensuite, le logement doit respecter des exigences de performance énergétique, pour au moins 2 des 5 catégories suivantes (et qui permettent d'atteindre une consommation conventionnelle d'énergie primaire après travaux inférieure à 331KWh/m²/an) :

• isolation de la toiture ;
• isolation des murs donnant sur l'extérieur ;
• isolation des parois vitrés donnant sur l'extérieur ;
• systèmes de chauffage ;
• système de production d'eau chaude sanitaire.

Le respect des seuils de consommation d’énergie et de performance énergétique est justifié par la fourniture :

• d'une évaluation énergétique réalisée par une personne présentant des garanties de compétence et disposant d'une organisation et de moyens appropriés, qui indique la consommation du logement telle que résultant de la situation existante avant la réalisation des travaux et telle que projetée après travaux ;
• de factures, autres que les factures d'acompte, des entreprises ayant réalisé des travaux, comportant le lieu de réalisation des travaux, la nature de ces travaux, ainsi que les caractéristiques et critères de performance requis.

• S’agissant de la localisation géographique

Notez, enfin, que le logement doit être situé dans le centre des communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué (plan « Action cœur de ville ») ou qui ont conclu une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT).

• Spécialement pour l’Outre-mer

Sont éligibles au dispositif Pinel-réhabilitation, les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique et à La Réunion qui font ou qui ont fait l'objet de travaux de rénovation (précités), et qui respectent à la fois une exigence thermique et une exigence énergétique :

• l’exigence thermique vise l'intégration au logement de l'un des équipements suivants : surtoiture ventilée, isolation thermique, bardage ventilé, pare soleil horizontaux, brise-soleil verticaux, protections solaires mobiles extérieures dans le plan des baies, ventilateurs de plafond ;
• l’exigence énergétique vise l'intégration au logement d'un au moins des équipements suivants :équipements de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable,-pompes à chaleur, autres que air/ air, dont la finalité essentielle est la production de chaleur ou d'eau chaude sanitaire (ainsi que le coût de la pose de l'échangeur souterrain des pompes à chaleur géothermiques), équipements de raccordement à un réseau de chaleur, alimenté majoritairement par des énergies renouvelables ou par une installation de cogénération.

Sources :

• Décret n° 2019-232 du 26 mars 2019 relatif aux conditions d'application de la réduction d'impôt sur le revenu au titre de l'investissement locatif prévue au 5° du B du I de l'article 199 novovicies du code général des impôts
• Arrêté du 26 mars 2019 relatif à la liste des communes ouvrant droit à la réduction d'impôt prévue au 5° du B du I de l'article 199 novovicies du code général des impôts
• Arrêté du 26 mars 2019 relatif à la réduction d'impôt sur le revenu au titre de l'investissement locatif prévue à l'article 199 novovicies du code général des impôts, pris pour l'application du 3° de l'article 46 AZA octies-0 A de l'annexe III du même code

Défiscalisation « Denormandie » : on en sait plus ! © Copyright WebLex - 2019

Médiation avec les organismes de sécurité sociale : quelles garanties ?

Dans le cadre de différends avec un organisme de Sécurité sociale (CPAM ou Urssaf, par exemple), il est possible de recourir à la médiation qui a, en effet, été généralisée.

Le médiateur est désigné par le directeur de l'organisme et exerce ses fonctions en toute impartialité, dans le respect de la confidentialité des informations dont il a à connaître.

Toute réclamation ne peut être traitée par le médiateur que si elle a été précédée d'une démarche de l’employeur auprès des services concernés de l’organisme de Sécurité sociale, et sous réserve qu’aucun recours contentieux n'ait été formé.

L'engagement de la procédure de médiation suspend les délais de recours prévus pour ces réclamations. Cette suspension commence à la notification, par le médiateur, de l’information portant sur la recevabilité de la réclamation qui lui est soumise et dure jusqu'à ce qu’il ait communiqué ses recommandations aux 2 parties.

Si l’usager (employeur, travailleur indépendant ou particulier) engage un recours contentieux (s’il saisit un tribunal), il met fin à la médiation.

A compter du 1er janvier 2020, dans le cadre des réclamations concernant le montant des cotisations dues par les travailleurs indépendants non agricoles, l'Urssaf devra transmettre à l'usager, à sa demande ou à celle du médiateur, les modalités de calcul retenues dans des conditions qui restent à définir par décret.

Notez que le médiateur est désigné par le directeur de l'organisme, duquel il est, par ailleurs, placé sous la responsabilité fonctionnelle. A cette fin, et à compter du 1er juin 2019, le médiateur devra justifier d'une formation ou d'une expérience adaptée à la pratique de la médiation et posséder une qualification en droit suffisante eu égard à la nature des affaires à connaître, en particulier en droit de la sécurité sociale.

Il sera soumis à une obligation de confidentialité : ses constatations, ainsi que les déclarations recueillies au cours de la médiation ne pourront pas être divulguées aux tiers, ni invoquées ou produites dans le cadre d'une instance judiciaire ou arbitrale sans l'accord des parties sauf :

• en présence de raisons impérieuses d'ordre public ou de motifs liés à la protection de l'intérêt supérieur de l'enfant ou à l'intégrité physique ou psychologique de la personne ;
• lorsque la révélation de l'existence ou la divulgation du contenu de l'accord issu de la médiation est nécessaire pour son exécution.

Enfin, le médiateur accomplira sa mission en toute impartialité et ne pourra recevoir aucune instruction quant au traitement d'une réclamation qui lui sera soumise. Il devra, en outre, prévenir toute situation de conflit d'intérêts ou encore déclarer, le cas échéant, s'il a un lien direct ou indirect, notamment d'ordre familial, professionnel ou financier, avec la personne dont la réclamation est examinée. Si tel est le cas, la réclamation sera traitée par le médiateur d'un autre organisme.

Plafonnement de l’IFI : revenus « réalisés » ou « perçus » par le redevable ?

Une mère et ses 3 enfants mineurs sont associés d’une SCI (non soumise à l’impôt sur les sociétés) qui a réalisé une plus-value immobilière, suite à la vente de biens immobiliers. Le produit de cette vente a été mis en réserve, suite à une décision en ce sens des associés.

Cette personne est assujettie à l’impôt sur la fortune : parce que le total formé par cet impôt et son impôt sur le revenu excède 75 % de ses revenus, elle a appliqué le mécanisme du plafonnement pour limiter le montant de son imposition.

Mais l’administration a repris ses éléments de calcul et s’est rendue compte qu’elle n’a pas tenu compte de la plus-value réalisée par la SCI. Or, elle rappelle que :

• le résultat bénéficiaire d'une société de personnes, non soumise à l'impôt sur les sociétés, est directement imposé entre les mains de ses associés à proportion de leur part dans le capital social, indépendamment de la distribution d'un dividende à ces derniers ;
• les revenus nets du contribuable entrant dans le calcul du plafonnement de l'ISF devant s'entendre des revenus réalisés et non nécessairement perçus par le contribuable, il est indifférent que les bénéfices réalisés par la société n'aient pas été distribués.

Fort de ces constats, l’administration maintient que la plus-value immobilière réalisée par la SCI doit être prise en compte dans la détermination du plafonnement de l’impôt sur la fortune.

Et elle a raison, selon le juge, qui confirme le redressement fiscal.

Pour information, cette décision a été prise alors qu’il s’agissait de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), qui est toutefois pleinement applicable dans le cadre de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, chambre commerciale, du 28 mars 2019, n° 17-23671

Impôt sur la fortune immobilière : à plafonner ? © Copyright WebLex - 2019

Augmentation de la rémunération du dirigeant : dans l’intérêt social de la société !

Les parts sociales d’une SARL sont détenues à 70 % par un premier associé (désormais seul gérant de la société) et à 30 % par un second associé (ancien cogérant de la société). L’assemblée générale des associés prend la décision de mettre en réserve les bénéfices et d’augmenter la rémunération du gérant.

En désaccord avec cette décision, l’associé minoritaire réclame son annulation en justice. Pour obtenir gain de cause, il explique qu’il y a un abus de majorité…

… que conteste l’associé majoritaire. Pour lui, la décision litigieuse est tout à fait valide car :

• l’absence de distribution des dividendes constitue une mesure de prudence dans un contexte économique difficile ;
• l’augmentation de la rémunération du gérant s’explique par le fait qu’il assume seul le travail effectué auparavant par les 2 cogérants.

Explications qui ne vont pas convaincre le juge : le faible montant des bénéfices est la conséquence de la décision d’augmenter la rémunération du gérant (cette rémunération a presque doublé en 4 ans). Par suite, il considère que la décision litigieuse n’a finalement pas été prise dans l’intérêt social de la société.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 20 février 2019, n° 17-12050

Rémunération du gérant : 100 % d’augmentation, c’est excessif ? © Copyright WebLex - 2019

Modification du périmètre de la Cipav et conséquences

Jusqu’au 31 décembre 2017, tous les professionnels libéraux n’exerçant pas une profession réglementée étaient affiliés à la Cipav (l’une des sections professionnelles, gérant la retraite complémentaire, qui composent la caisse de retraite des professionnels libéraux), y compris les micro-entrepreneurs.

A compter du 1er janvier 2018, le périmètre de la Cipav a été modifié. Elle demeure donc la caisse de retraite des :

• psychothérapeutes, psychologues, ergothérapeutes, ostéopathes, chiropracteurs et diététiciens ;
• experts devant les tribunaux et experts automobiles ;
• architectes, architectes d’intérieur, économistes de la construction, géomètres, ingénieurs-conseils et maîtres d’œuvre ;
• artistes (à l’exception des artistes-auteurs affiliés à la Maison des Artistes) ;
• guides conférenciers ;
• moniteurs de ski titulaires d’un brevet d’Etat ou d’une autorisation d’exercer son activité pour une association ou un syndicat professionnel, quel que soit le public auquel ils s’adressent ;
• guides de haute montagne ;
• accompagnateurs de moyenne montagne ;
• mandataires judiciaires à la protection des majeurs.

Les autres professionnels libéraux, qui jusqu’alors relevaient de la Cipav, sont désormais, lorsqu’ils commencent leur activité, affiliés à la Carsat et dépendent du régime général de sécurité sociale pour les indépendants.

Concrètement, les professionnels libéraux (hors professions réglementées) :

• qui se sont installés sous le régime des micro-entrepreneurs à partir du 1er janvier 2018 sont affiliés à la Carsat, à l’exception de ceux qui exercent l’une des professions entrant encore dans le périmètre de la Cipav ;
• qui ont créé leur activité à partir du 1er janvier 2019 sont affiliés à la Carsat ;
• qui ont créé leur activité avant le 1er janvier 2019 disposent d’un droit d’option s’ils souhaitent relever de la Carsat (ils peuvent, sous conditions, lui demander leur affiliation entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2023).

Les professionnels libéraux (hors micro-entrepreneurs) exerçant un métier qui ne relève plus de la Cipav peuvent bénéficier, à leur demande, de taux spécifiques pour le calcul de leurs cotisations sociales de retraite complémentaire dues au titre des périodes courant à compter du 1er janvier 2019. Cette disposition vise donc les professionnels qui ont créé leur activité à compter du 1er janvier 2019 ainsi que ceux qui, ayant créé leur activité avant le 1er janvier 2019, exercent leur droit d’option pour relever de la Carsat.

Le taux spécifique de cotisation est :

• nul pour la part du revenu annuel d’activité qui n’excède pas le plafond annuel de la Sécurité sociale (PASS), fixé à 40 524 € pour l’année 2019 ;
• égal à 14 % pour la part de revenu annuel d’activité comprise entre 1 PASS et 4 PASS (c’est-à-dire entre 40 524 € et 162 096 € en 2019).

Enfin, le Gouvernement a précisé la méthode de conversion des points de retraite complémentaire acquis auprès de la Cipav lorsque le professionnel libéral exerce son droit d’option pour s’affilier au régime complémentaire des travailleurs indépendants.

Les points Cipav sont convertis en points du régime complémentaire des indépendants en appliquant le quotient entre la valeur de service de la Cipav au 1er janvier de l’année de la demande de changement d’affiliation et la valeur de service du régime complémentaire des indépendants à la même date. Pour connaître la valeur de service des points, n’hésitez pas à vous rapprocher de ces caisses de retraite complémentaire.

Notez également qu’en cas de décès, le conjoint survivant pourra éventuellement prétendre à une pension de réversion correspondant à une partie de la retraite dont bénéficiait (ou aurait pu bénéficier) le défunt. Les points de retraite ayant fait l’objet d’une cotisation facultative sont également convertis et totalement réversibles au profit du conjoint survivant. Cela signifie que ce dernier peut prétendre, au titre de sa pension de réversion, à l’intégralité des points ainsi convertis.

Source :

• Décret n° 2019-386 du 29 avril 2019 fixant les taux spécifiques applicables à certains affiliés relevant de la sécurité sociale des travailleurs indépendants
• Décret n° 2019-387 du 29 avril 2019 fixant la méthode de conversion des points acquis dans le régime complémentaire d'assurance vieillesse de la Caisse interprofessionnelle de prévoyance et d'assurance vieillesse en points du régime complémentaire de la sécurité sociale des travailleurs indépendants

Professionnels libéraux : focus sur votre retraite complémentaire © Copyright WebLex - 2019

Evaluation d’un bien immobilier : « Patrim » ou « DVF »

Le service en ligne, dénommé « Rechercher des transactions immobilières », recense, via son application informatique dénommée « PATRIM usagers », les données détenues par l’administration sur les transactions immobilières portant sur les ventes d’immeubles à usage non professionnel.

Grâce à cette interface, vous pourrez :

• obtenir des informations utiles qui pourront vous aider à estimer la valeur de vos biens immobiliers, dans le cadre d’une succession, d’une donation ou de l’ISF ;
• vérifier, valider, contester une valorisation que l’administration aurait retenue pour motiver un redressement fiscal ;
• estimer la valeur vénale d’un bien immobilier en tant qu’acheteur ou vendeur potentiel.

Mais l’accès à ces données ne peut se faire que via votre espace personnel sur www.impots.gouv.fr (ce qui suppose de vous identifier grâce à votre numéro fiscal et votre mot de passe) et est limité à 50 recherches sur 3 mois.

C’est pourquoi une application (gratuite) a été développée par l’administration fiscale pour vous permettre d’avoir un accès à ces données de manière plus rapide et plus efficace. Il s’agit de l’application « Demande de valeur foncière (DVF) » (https://app.dvf.etalab.gouv.fr).

Concrètement, grâce à cette application, vous pourrez avoir des informations sur :

• le prix de vente et la date de transaction d’un appartement, d’une maison, d’un terrain, d’une exploitation, etc. ;
• le descriptif précis du bien (le type, le nombre de pièces, la surface) ;
• la localisation.

Source : www.economie.gouv.fr

Combien vaut votre maison ou appartement ? © Copyright WebLex - 2019

Aide de l’administration pour remplir la déclaration d’impôt = pas de garantie

Lors de la campagne d’impôt sur le revenu, les agents de l’administration fiscale se tiennent à la disposition des personnes qui souhaitent obtenir une aide en vue de compléter leurs déclarations d’impôt. Pour cela, elles se trouvent dans l’obligation d’exposer en toute transparence leur situation et fournissent l’ensemble des pièces justificatives pour faciliter cette déclaration.

Alors que la récente Loi pour un Etat au service d’une société de confiance (dite « Loi Essoc ») a récemment eu pour volonté d’assurer une protection accrue des contribuables dans leurs relations avec l’administration, la question s’est posée de savoir quelle était la portée de l’aide des agents de l’administration dans ce cadre.

Concrètement, en aidant une personne à compléter sa déclaration d’impôt, les conseils apportés par l’agent empêcheront-ils tout contrôle et toute rectification fiscale ultérieure ?

Et la réponse est négative : seules les « prises de position formelle » de l’administration lui sont opposables, entendues comme des réponses « écrites et signées » d’un fonctionnaire qualifié pour engager l’administration fiscale.

Les renseignements verbaux donnés par l’administration lors des campagnes d’impôt sur le revenu, en vue d’aider les contribuables dans l’accomplissement de leurs obligations fiscales, ne constituent pas une prise de position formelle.

Voilà pourquoi l’administration fiscale pourra, lors d’un contrôle ultérieur, rectifier une déclaration d’impôt, même si elle a été complétée avec l’aide d’un agent de l’administration fiscale.

L’administration a tout de même précisé qu’il ne sera pas appliqué, le cas échéant, d’intérêt de retard dans cette hypothèse, pour autant que le contribuable soit de bonne foi et régularise sa situation à la demande de l’administration.

Source : Réponse ministérielle Canevet, Sénat, du 16 mai 2019, n° 08754

Déclaration d’impôt : une aide... sans garantie ! © Copyright WebLex - 2019

Revenus étudiants : une exonération, sur option, sous conditions...

Un couple n’a pas déclaré les revenus perçus par leur fils et leur fille parce qu’il a considéré qu’il s’agissait de revenus exonérés.

Pour rappel, en effet, il est expressément convenu que, sur option, les salaires versés aux étudiants âgés de 25 ans au plus, en rémunération de jobs exercés pendant leurs études, secondaires ou supérieures, ou exercés durant leurs congés scolaires ou universitaires, dans la limite de 3 fois le montant mensuel du Smic sont exonérés d’impôt sur le revenu.

Mais cela suppose qu’il ne s’agisse pas de rémunérations perçues dans le cadre du cursus de leurs études. Et c’est ce qu’a relevé ici l’administration fiscale : le fils a été employé en qualité d’assistant dans un établissement bancaire dans le cadre de sa formation spécialisée dans l’analyse financière ; et il en est de même pour la fille qui a été employée par une entreprise dans le cadre de ses études de gestion et communication.

Parce que ces rémunérations se rattachent à des activités nécessaires au suivi de leurs études, elles ne peuvent pas bénéficier de l’exonération fiscale précitée. Ce que confirme le juge...

Il faut toutefois rappeler que, depuis 2014, les indemnités et gratifications perçues à l’occasion de stages effectués dans le cadre du cursus scolaire ou universitaire, ou dans le cadre d’études supérieures, sont exonérées dans la limite du montant annuel du Smic.

Source : Arrêt de la Cour Administrative d’Appel de Nantes du 28 février 2019, n° 17NT02119

Job étudiant = revenus imposés ou exonérés ? © Copyright WebLex - 2019

La réduction d’impôt Madelin incompatible avec les activités financières

Si vous souscrivez au capital d’une société, vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pour autant, notamment, qu’il s’agisse d’une PME exerçant une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole.

Et sont expressément exclues les activités procurant des revenus garantis en raison de l'existence d'un tarif réglementé de rachat de la production, des activités financières, des activités de gestion de patrimoine mobilier.

Cela signifie-t-il que l’activité de courtier en assurance, qui consiste en la distribution de contrats d’assurance, est exclue de cet avantage fiscal ? Oui, selon l’administration pour qui il s’agit d’une activité financière.

Mais ce n’est pas aussi simple que cela : cette activité consiste en réalité à présenter, proposer ou aider à conclure des contrats d’assurance ou à réaliser d'autres travaux préparatoires à leur conclusion, ou à contribuer à leur gestion et à leur exécution, notamment en cas de sinistre.

Mais il s’agit aussi d’une activité qui consiste à mettre en relation d'affaires une personne cherchant à acquérir une prestation d'assurance et un assureur en vue de la conclusion d'un contrat d'assurance. En fournissant cette prestation, le courtier en assurance n'agit ni au nom, ni pour le compte d'une compagnie d'assurance, mais au seul bénéfice de son client, auquel il fournit une prestation d'entremise.

Il s’agit donc d’une activité commerciale, admise au bénéfice de la réduction d’impôt Madelin. C’est du moins ce que vient de rappeler et confirmer le juge de l’impôt.

Source : Arrêt du Conseil d’Etat du 9 mai 2019, n° 428692

Souscrire au capital d’une société = réduction d’impôt, sous conditions... © Copyright WebLex - 2019