Location de maison par une société : une opération à but « exclusivement » fiscal ?

Une SCI, détenue majoritairement par un couple, rachète une maison de vacances qui appartenait jusqu’à présent à l’époux, et la donne immédiatement en location au couple contre le versement d’un loyer.

Parce que la société a fait réaliser des travaux d’entretien et de réparation dans cette maison, le couple déduit les dépenses correspondantes de son revenu imposable pour le calcul de son impôt.

Ce que lui refuse l’administration, considérant que la vente de la maison par l’époux, immédiatement suivie de sa location au profit du couple, est une opération constitutive d’un « abus de droit fiscal ».

Pour mémoire, il y a « abus de droit fiscal » chaque fois qu’un acte est pris ou qu’une opération est réalisée dans un but exclusivement fiscal qui sera de réduire ou d’annuler un impôt ou une taxe (il faut noter que la Loi de Finances a créé une nouvelle procédure d’abus de droit qui sanctionne aussi les actes et opérations qui ont un but principalement fiscal, et pour laquelle nous sommes encore en attente de précisions).

L’administration rappelle, en effet, qu’en principe, les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu et donc, que les charges correspondantes ne sont pas déductibles.

Ici, le fait de vendre la maison à la SCI, puis de la prendre à bail permet au couple d’échapper à ce principe et donc, de déduire les dépenses de travaux, ce qui n’aurait pas été possible si l’époux était resté propriétaire de la maison.

Une position partagée par le juge, qui constate que :

• les travaux ont été engagés après la vente de la maison ;
• les travaux ont été financés par des apports personnels de l’époux depuis son compte courant d’associé ;
• le loyer versé par le couple correspond aux échéances de l’emprunt contracté pour l’achat de la maison.

Le redressement fiscal est donc maintenu.

Source : Arrêt du Conseil d’Etat du 8 février 2019, n°407641

Votre société vous loue une maison : un abus de droit ? © Copyright WebLex - 2019

Taxe sur les bureaux en Ile-de-France : même pour les locaux vacants !

Une SCI est propriétaire de locaux à usage de bureaux qu’elle décide de transformer en hôtel : elle fait donc réaliser d’importants de travaux de restructuration qui, selon elle, rendent les bureaux inexploitables.

A l’occasion d’un contrôle fiscal, l’administration lui réclame pourtant le paiement de la taxe sur les bureaux en Ile-de-France, ce que la SCI refuse, mettant en avant, procès-verbaux d’huissier et photographies à l’appui, la vacance des locaux et l’ampleur des travaux réalisés.

Un argument qui ne suffit pas à convaincre l’administration : la vacance des locaux résultant de la réalisation de nombreux travaux de restructuration est sans incidence, et ne permet pas à la SCI d’échapper à la taxation.

Pour mémoire, elle rappelle que seuls les locaux ayant fait l’objet, au 1er janvier de l’année, d’un réaménagement en vue de les affecter à une activité non soumise à taxation échappent effectivement à la taxe sur les bureaux en Ile-de-France.

Ici, si des travaux sont en cours, le réaménagement n’est pas encore achevé. Les locaux détenus par la SCI sont donc toujours assimilés à des bureaux, ce qui justifie, selon l’administration et le juge, le paiement de la taxe sur les bureaux.

Le redressement fiscal est donc maintenu.

Source : Arrêt de la Cour administrative d’appel de Paris du 31 janvier 2019, n°17PA01263

Taxe sur les bureaux en Ile-de-France : et si vos bureaux sont en travaux ? © Copyright WebLex - 2019

Louer un local commercial : droit d’entrée = supplément de loyer ?

Une société prend en location un local commercial, dans le cadre d’un contrat de bail commercial conclu pour une durée de 10 ans (renouvelable), qui prévoit, en plus du loyer annuel, le paiement d’un droit d’entrée facturé avec TVA.

Après s’être acquittée de ce droit d’entrée, la société demande à récupérer la TVA payée (en vertu de son « droit à déduction »). Refus de l’administration qui considère que le droit d’entrée payé par la société s’assimile à une indemnité destinée à dédommager le bailleur (propriétaire du local) pour le préjudice qu’il subit du fait de la dépréciation de son patrimoine liée à l’occupation de son local.

Or, les indemnités destinées à réparer un préjudice ne doivent pas être soumises à la TVA : la société ne peut donc pas faire jouer son droit à déduction.

Une position que ne partage pas le juge : le droit d’entrée n’est pas assimilable à une indemnité destinée à compenser un préjudice. Il s’agit, en réalité, d’un supplément de loyer qui constitue, au même titre que le loyer annuel, la contrepartie de l’opération de location et qui doit donc être soumis à la TVA.

La société est donc en droit de récupérer la TVA payée sur ce droit d’entrée.

Source : Arrêt du Conseil d’Etat du 15 février 2019, n°410796

Louer un local commercial : un droit d’entrée avec ou sans TVA ? © Copyright WebLex - 2019

Entrepreneurs : participez-vous « effectivement » à l’activité de votre entreprise ?

Le dirigeant d’une entreprise individuelle, soumise à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), fait l’objet d’un contrôle fiscal à l’issue duquel l’administration refuse qu’il déduise de son revenu global les pertes constatées dans le cadre de son activité. Elle rehausse donc en conséquence le montant de son impôt sur le revenu.

Pour mémoire, dès lors qu’une entreprise individuelle constate un déficit, ce dernier s’impute sur le revenu global de l’entrepreneur pour le calcul de son impôt personnel. Ce n’est toutefois pas sans conditions, comme le rappelle ici l’administration. Et, notamment, le dirigeant doit être actif dans la gestion de l’activité de l’entreprise.

Mais, dans cette affaire, le dirigeant considère qu’elle commet une erreur : il participe personnellement à la gestion de son entreprise, puisqu’il s’occupe notamment de tout ce qui touche à la gestion du personnel. Or, dès lors qu’un dirigeant participe de façon personnelle, continue et directe à l’activité de son entreprise, il est en droit d’imputer les déficits constatés sur son revenu global.

Sauf qu’il ne participe ni à la gestion financière et comptable, ni à la gestion administrative de son entreprise, rappelle à son tour l’administration, pour qui la seule participation à la gestion du personnel est insuffisante.

Mais pas pour le juge : la possibilité d’imputer le déficit de l’activité professionnelle sur le revenu global est ouverte aux dirigeants qui participent à la gestion de leur entreprise, quel qu’en soit le domaine.

Toutefois, si l’argumentaire développé par l’administration ne suffit pas à le convaincre, le juge maintient tout de même le redressement fiscal, considérant qu’ici, la participation du dirigeant à la gestion du personnel n’a qu’un caractère épisodique et non continu.

Source : Arrêt du Conseil d’Etat du 26 septembre 2018, n°408096

Entrepreneurs individuels : et si vous perdez de l’argent ? © Copyright WebLex - 2019

Mouvement des « gilets jaunes » et délai de paiement : utilisez le formulaire !

Suite aux différents mouvements sociaux (des « gilets jaunes »), les entreprises qui rencontrent des difficultés de paiement de leurs différentes impositions peuvent demander à bénéficier soit d’un délai de paiement, soit d’une remise d’impôt.

Cette demande, qui doit être adressée au service des impôts des entreprises compétent, peut être formulée sur papier libre, et depuis le 1er mars 2019, sur un formulaire dédié disponible à l’adresse suivante :

https://www.impots.gouv.fr/portail/files/media/1_metier/2_professionnel/EV/4_difficultes
/440_situation_difficile/modele_demande_delai_paiement_ou_remise_impots.pdf

Source : www.impots.gouv.fr, actualité du 1er mars 2019

Mouvement des « gilets jaunes » : comment demander un délai de paiement ? © Copyright WebLex - 2019

Déficit foncier : profiter des bénéfices = assumer les pertes ?

Un couple est propriétaire de l’usufruit des parts sociales d’une SNC (c’est-à-dire du droit d’en percevoir les fruits, à savoir ici les dividendes), la nue-propriété étant détenue par d’autres associés.

Au titre d’un exercice, cette SNC, qui est propriétaire d’un immeuble placé en location, a constaté un déficit foncier.

Dès lors, pour le calcul de son impôt sur le revenu, le couple titulaire de l’usufruit déclare normalement la part de revenus fonciers qui lui revient, déduction faite du déficit foncier constaté.

A tort selon l’administration, qui considère que les usufruitiers n’ont pas la possibilité de déduire le déficit foncier de leurs revenus soumis à l’impôt, sauf accord exprès passé avec les nus-propriétaires… ce qui n’est pas le cas ici.

Faux rétorque le juge, qui rappelle que l’accord des nus-propriétaires n’est pas nécessaire. En cas de démembrement de propriété, l’usufruitier est en droit de jouir du bien : cela implique qu’il doit être soumis à l’impôt pour la quote-part de revenus fonciers qui lui revient et, en contrepartie, qu’il peut déduire la part de déficit qui correspond à ses droits.

En conséquence, le redressement fiscal est annulé !

Source : Arrêt du Conseil d’Etat du 28 septembre 2018, n°408029

Déficit foncier : et si vous n’êtes pas le seul propriétaire ?© Copyright WebLex - 2019

Récupérer la TVA sur l’électricité… pas sur le prix d’achat de la voiture !

Actuellement, la situation des voitures au regard de la TVA est la suivante :

• pour les voitures dites « de tourisme » (berline, break, coupé, etc.), la TVA n’est pas récupérable, qu’il s’agisse d’un achat, d’une location ou d’un crédit-bail : ce sont, en effet, des véhicules conçus pour le transport des personnes ou à usages mixtes exclus du « droit à déduction » de la TVA ;
• pour les véhicules utilitaires et les voitures commerciales (dépourvues de sièges arrière), destinés au transport des marchandises, la TVA est récupérable à 100 %.

Ce principe d’exclusion du droit à récupération de la TVA pour les voitures de tourisme s’applique quel que soit le mode de carburation du véhicule : essence, diesel, GPL, électricité ou hybride.

Notez qu’il existe des règles spécifiques de déduction de la TVA qui s’appliquent aux carburants, et notamment à l’électricité : une société peut récupérer la TVA afférente à l’électricité consommée par un véhicule, même exclu du droit à déduction (voiture de tourisme par exemple), lorsqu’il est utilisé pour les besoins d’opérations ouvrant droit à déduction de TVA (donc lorsqu’il est utilisé pour les besoins de l’activité professionnelle) et sous réserve qu’il fonctionne exclusivement à l’électricité.

Concrètement, à partir du moment où votre société achète une voiture de tourisme destinée au transport de personnes, elle ne pourra pas récupérer la TVA qu’elle a payée au moment de l’achat et ce, même s’il s’agit d’un véhicule électrique. Dans cette hypothèse, elle pourra simplement récupérer la TVA payée sur l’électricité.

L’Etat cherchant aujourd’hui à favoriser l’acquisition de voitures électriques, il a été demandé s’il était possible d’autoriser les entreprises à récupérer la TVA payée à l’occasion de l’achat, de la location ou de la prise en crédit-bail d’une voiture de tourisme 100 % électrique.

La réponse est sans appel : c’est non ! Pour le moment, il n’est pas question de modifier les règles relatives à la déduction de la TVA pour les voitures.

Source : Réponse ministérielle Grelier du 12 mars 2019, Assemblée Nationale, n°14915)

Acheter une voiture électrique et récupérer la TVA ? © Copyright WebLex - 2019

Contrôle fiscal : faire intervenir votre conseil, oui mais quand ?

A l’issue du contrôle fiscal de sa société, un dirigeant se voit réclamer, à titre personnel, des suppléments d’impôt sur le revenu, ce qu’il conteste, le vérificateur n’ayant pas respecté, selon lui, la procédure de contrôle.

Il rappelle, en effet, qu’il a fait appel à son conseil habituel pour le représenter tout au long de la procédure. Or, ce mandat emporte nécessairement « élection de domicile », c’est-à-dire que le vérificateur est tenu d’adresser à son conseil l’ensemble des actes et courriers relatifs au contrôle fiscal.

Ici, force est de constater que le vérificateur n’a pas respecté cette simple règle : la proposition de rectification lui a été adressée personnellement, à son domicile, au lieu d’être envoyée à son conseil. Le dirigeant demande donc l’annulation du contrôle fiscal.

Ce que conteste à son tour l’administration : pour que le mandat donné à un conseil produise tous ses effets, encore faut-il qu’elle en ait eu connaissance au bon moment… ce qui n’est pas le cas ici. Le dirigeant a donné mandat à son conseil et en a informé l’administration trop tôt, avant même que la procédure de contrôle fiscal personnel ne soit engagée.

Or, si le dirigeant a le droit de se faire représenter par un conseil à l’occasion d’un contrôle fiscal, ce mandat, pour produire pleinement ses effets, doit être notifié à l’administration postérieurement à l’engagement des opérations de contrôle, donc après réception de l’avis de contrôle fiscal. En conséquence de quoi, le juge maintient le redressement fiscal.

Source : Arrêt de la Cour Administrative d’Appel de Versailles du 10 janvier 2019, n°17VE01135

Contrôle fiscal : « prudence n’est pas toujours mère de sûreté » ! © Copyright WebLex - 2019

Les salaires à payer au gérant : un revenu disponible sous conditions…

A l’occasion du contrôle fiscal d’une EURL (entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée), l’administration s’est aperçue que les rémunérations de la gérante avaient été comptabilisées en « charges de personnel » à payer. Elles ont donc été déduites du résultat imposable de l’entreprise, alors même que la gérante ne les avait pas déclarées dans sa déclaration d’impôt sur le revenu.

Considérant que la gérante avait en réalité la libre disposition de ces rémunérations, l’administration lui a réclamé un supplément d’impôt sur le revenu.

Ce que conteste la gérante :

• la trésorerie de l’EURL n’était pas suffisante pour lui permettre d’appréhender sa rémunération ;
• les sommes en cause n’ont pas été répertoriées dans le registre qui doit être tenu dans les EURL en application de la réglementation commerciale.

Des arguments qui ne suffisent pas à convaincre le juge qui, dans un premier temps, relève que la gérante ne prouve pas que la trésorerie de l’EURL aurait été insuffisante pour lui permettre d’appréhender ses salaires.

De plus, si la non inscription des rémunérations de la gérante dans le registre de l’EURL constitue un manquement certain de l’entreprise à ses obligations, cela n’a aucune incidence, d’un point de vue fiscal, sur le caractère disponible ou non des sommes en question.

En conséquence, dès lors que les rémunérations de la gérante ont été inscrites dans le compte de charges à payer et que le retrait effectif de ces sommes était possible au regard de l’état de la trésorerie de l’entreprise, le redressement fiscal ne peut qu’être maintenu.

Source : Arrêt de la Cour Administrative de Versailles du 31 janvier 2019, n°16VE03294

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