Bailleur : attention au « trouble de jouissance » !

Un bailleur met en location une maison lui appartenant. Après plusieurs impayés de loyers, il décide de mettre fin au contrat de bail. S’ensuit alors un litige entre lui et son locataire : finalement, ce dernier quitte la maison, mais avec 2 ans de loyers impayés.

Le bailleur retrouve (enfin) sa maison… mais réclame (toujours) les loyers impayés au locataire. Somme que refuse de payer entièrement celui-ci : l’état délabré de la maison lui a causé un « trouble de jouissance » estime-t-il.

Mauvais état que conteste le bailleur : l’état des lieux d’entrée indique que la maison est justement en bon état. En outre, il rappelle que le locataire est tenu d’entretenir la maison qu’il loue ; le locataire ne peut donc que s’en prendre à lui-même.

Sauf que la Loi fixe les travaux qui sont à la charge du locataire et ceux qui sont à la charge du bailleur, répond le locataire. Or, les dégâts dont se plaint le bailleur nécessitent des travaux qui sont justement à sa charge (étanchéité insuffisante du garage, défaut de pente du dallage, emplacement inadapté d’une bouche d’évacuation dans la salle de bain, non-conformité et insuffisance de la VMC et défaut d’étanchéité d’une fenêtre). Travaux à la charge du bailleur qu’un rapport d’expertise constate également, rappelle le locataire.

Ce qui convainc le juge sur l’existence d’un « trouble de jouissance ». Le bailleur n’ayant pas réalisé certains travaux dont il est redevable, le loyer restant dû par le locataire doit être réduit de moitié. Au final, le bailleur récupère donc sa maison et seulement la moitié des loyers impayés…

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 7 décembre 2017, n° 16-18413

Location : quand le bailleur et le locataire ne s’entendent (vraiment) pas… © Copyright WebLex - 2017

Pacte d’associés : (bien) prévoir les clauses de cession de parts…

Un pacte d’associés est conclu entre une société (associé majoritaire) et un dirigeant (associé minoritaire). Ce pacte d’associés comporte, entre autres, une clause selon laquelle le dirigeant peut être dans l’obligation de céder ses parts à la société (on parle de « clause de sortie ») :

• si ses fonctions dans l’entreprise cessent suite à un licenciement pour faute grave ou lourde ;
• ou si le chiffre d’affaires n’augmente pas de 20 % lors du 1er exercice.

L’exercice écoulé, le plan de développement n’est pas respecté : le chiffre d’affaires n’a, en effet, augmenté que de 7 % au lieu des 20 % minimum prévus. La société notifie alors au dirigeant son intention de racheter ses parts, comme le pacte le prévoit.

Mais le dirigeant refuse de céder ses parts : parce que l’application des clauses prévues dans le pacte et portant sur sa sortie forcée dépend entièrement du bon vouloir de la société, elles sont illicites (juridiquement, elles sont « potestatives »), et donc inapplicables.

Le juge donne raison au dirigeant en ce qui concerne la condition relative au licenciement pour faute grave ou lourde. La société pouvant, seule, prendre la décision de licencier ou non le dirigeant, la clause est effectivement « potestative » et donc illicite et nulle.

Toutefois, la condition relative au chiffre d’affaires est licite selon le juge, qui ordonne la vente forcée des parts du dirigeant au profit de la société…

… à tort, selon le dirigeant : il rappelle qu’une des conditions d’application de la clause litigieuse est nulle. Dès lors, cette clause est, selon lui, entièrement nulle. Le dirigeant refuse donc (encore) de céder ses parts.

… (toujours) à tort, confirme le juge. Ce n’est pas parce que la condition de la clause relative au licenciement est nulle que la clause l’est entièrement. Dès lors, parce que la condition liée au chiffre d’affaires prévue par la clause de sortie est applicable, le dirigeant doit céder ses parts.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 6 décembre 2017, n° 16-17588

Pacte d’associés : attention à la rédaction ! © Copyright WebLex - 2017

De nouveaux numéros surtaxés peuvent être gratuitement bloqués !

Si vous pratiquez le démarchage téléphonique, vous savez que, depuis le 1er août 2017, un client peut gratuitement bloquer les appels provenant d’un numéro spécial commençant par 089, d’un numéro court à tarification banalisée ou majorée 3BPQ (hors 30PQ et 91PQ) ou d’un numéro court de service de renseignements téléphoniques 118 XYZ.

Cette liste de numéros téléphoniques est modifiée et est composée des numéros suivants :

• les numéros commençant par 089 ;
• les numéros courts de format 3BPQ (hors 30PQ et 31PQ) ;
• et les numéros des plans privés des opérateurs qui font l’objet d’une surtaxation, en particulier des SMS surtaxés à l’acte et à l’abonnement de format 3XXXX, 4XXXX, 5XXXX, 6XXXX, 7XXXX et 8XXXX.

L’entrée en vigueur de cette nouvelle liste a été fixée au 1er mars 2018, afin de laisser le temps aux opérateurs téléphoniques de réaliser les développements techniques et informatiques nécessaires.

Source : Arrêté du 26 décembre 2017 relatif à la définition des tranches de numéros constituant l'option de blocage des numéros surtaxés prévue à l'article L. 224-54 du code de la consommation

Blocage des numéros surtaxés : du nouveau ! © Copyright WebLex - 2018

RGPD : une protection des données personnelles

Le RGPD, c’est quoi ?

Le RGPD est un règlement européen qui entrera en vigueur le 25 mai 2018. Il a vocation à remplacer l’actuelle réglementation qui oblige les entreprises qui collectent et traitent des données personnelles à respecter des formalités déclaratives auprès de la Cnil.

En contrepartie de la fin des obligations déclaratives, les entreprises sont responsabilisées : c’est le principe d’« accountability ». Les entreprises auront l’obligation de mettre en œuvre des mécanismes et des procédures internes permettant de respecter les règles relatives au RGPD. Et il faudra justifier du respect de cette obligation.

Comment respecter le RGPD ?

D’ici le 25 mai 2018, les entreprises doivent avoir réalisé une cartographie des données qu’elles sont susceptibles de collecter (éventuellement par l’intermédiaire d’un prestataire externe). Le cas échéant, elles doivent également tenir un registre recensant l’ensemble des données collectées et réaliser une étude d’impact (cette étude est obligatoire lorsque les données traitées peuvent porter atteintes aux droits et libertés des personnes).

En outre, les entreprises doivent s’assurer (et prouver !) que l’information donnée au sujet de la collecte des données personnelles, de leur traitement et de leur protection est claire, intelligible et aisément accessible. Et cela suppose que l’internaute ou le tiers ait donné son consentement à la collecte et au traitement de ses données personnelles (déclaration écrite, case cochée, etc.).

Le cas échéant, une entreprise peut être amenée à nommer un « Data Personnal Officer » (délégué à la protection des données personnelles en français). Il peut s’agir d’un salarié ou d’une personne externe à l’entreprise.

RGPD : pour qui ?

Ces dispositions ne s’appliquent pas seulement aux relations que les entreprises peuvent entretenir avec des clients ou prospects : elles ont, en effet, également vocation à s’appliquer au traitement RH des données concernant leurs salariés.

RGPD : quelles sanctions ?

Attention : le non-respect de la règlementation sur la protection des données personnelles pourra être sanctionné d’une amende pouvant atteindre 20 millions d’euros ou 4 % du chiffre d’affaires annuel mondial de l’entreprise.

RGPD : un (bon) conseil à suivre !

En raison des enjeux importants de cette mise en conformité, il est conseillé aux entreprises de faire appel à des développeurs informatiques et à leurs conseils.

Source : Règlement (UE) 2016/679 du Parlement européen et du Conseil du 27 avril 2016 relatif à la protection des personnes physiques à l'égard du traitement des données à caractère personnel et à la libre circulation de ces données, et abrogeant la directive 95/46/CE

RGPD : pour qui, pour quoi, comment ? © Copyright WebLex - 2018

Travaux : attention au renouvellement du bail commercial !

Un locataire d’un local commercial sollicite le renouvellement de son bail auprès de son propriétaire. Mais celui-ci ne lui répond pas. Au terme du contrat, le bail est donc renouvelé automatiquement.

Peu après, le bailleur se rend compte que le locataire a effectué des travaux sans son accord, en violation du contrat de bail. Mécontent, il lui demande de rétablir les locaux dans leur état d’origine et, devant le refus du locataire, il résilie le bail…

… à tort, selon le locataire : il rappelle que le bailleur ne s’est pas opposé à sa demande de renouvellement et que les travaux ont été effectués avant la date de renouvellement du bail. Le manquement contractuel invoqué par le bailleur est donc antérieur au renouvellement du bail. Or, le bailleur ne peut pas invoquer un manquement contractuel antérieur à la date à laquelle le bail s’est renouvelé.

Ce que conteste le bailleur : ce n’est pas parce qu’il ne s’est pas opposé au renouvellement du bail qu’il est supposé avoir accepté des manquements contractuels antérieurs au renouvellement. Il peut donc tout à fait invoquer les travaux litigieux pour résilier le bail…

… à tort pour le juge : parce que le bailleur ne s’est pas opposé au renouvellement du bail et qu’il invoque des manquements contractuels antérieurs au renouvellement, il ne peut pas obtenir la résiliation du bail.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 1er février 2018, n° 16-29054

Bail commercial : travaux avec ou sans l’accord du bailleur ? © Copyright WebLex - 2018

Transformer un local professionnel en logement : c’est un « changement de destination »

Un dirigeant sollicite l’autorisation d’effectuer des travaux dans la réserve de son local commercial. Sollicitation à laquelle la Mairie répond positivement. Le permis de construire qui lui est accordé prévoit des modifications de l’aspect extérieur (modification des ouvertures et création d’un escalier extérieur).

Le dirigeant effectue les travaux et procède à la déclaration d’achèvement des travaux, une fois ceux-ci terminés. Mais à cette occasion, la Mairie estime que les travaux ne sont pas conformes à ce qui avait été convenu dans le permis de construire. La réserve du local commercial est, en effet, devenue un petit logement d’habitation. Le dirigeant est alors poursuivi pour violation des règles d’urbanisme.

Il lui est alors notamment reproché de n’avoir pas respecté la « destination » du bien, initialement classée en destination « commerciale ». La transformation de la réserve commerciale en logement d’habitation est donc constitutive d’un « changement de destination ».

Ce changement est encadré : il ne peut avoir lieu qu’après la délivrance d’une autorisation d’urbanisme (déclaration préalable ou permis de construire, selon les cas). Or, le permis de construire délivré au dirigeant ne prévoit pas de changement de destination.

Ce dernier est condamné à 1 500 € d’amende et à la remise en état des lieux.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre criminelle, du 16 janvier 2018, n° 17-81896

Transformer un local professionnel en logement : des conditions à respecter ! © Copyright WebLex - 2018

Pastille Crit’air : un coût à la baisse ou à la hausse ?

Pour mémoire, pour obtenir la pastille, il faut se rendre sur le site web www.certificat-air.gouv.fr. Il vous faudra alors payer afin d’obtenir la pastille. Jusqu’à présent le coût total était de 4,18 € (le prix étant fixé à 3,70 € auxquels s’ajoute le montant de l’acheminement par voie postale).

A compter du 1er mars 2018, ce tarif change… à la baisse ! Le coût total de la pastille sera désormais de 3,59 € (le prix étant fixé à 3,11 € auxquels s’ajoute toujours le montant de l’acheminement par voie postale).

Notez également, qu’à compter du 1er octobre 2018, une nouvelle ville imposera le port de la pastille Crit’air : il s’agit de la ville de Rennes. La pastille sera toutefois seulement obligatoire les jours de pollution atmosphérique.

Source : Arrêté du 14 février 2018 modifiant l'arrêté du 29 juin 2016 fixant le tarif de la redevance pour la délivrance du certificat qualité de l'air

Pastille Crit’air : combien ça coûte ? © Copyright WebLex - 2018

RGPD : un assouplissement à connaître !

Pour mémoire, à compter du 25 mai 2018, les obligations déclaratives que sont tenues d’effectuer les entreprises qui collectent des données personnelles vont disparaître.

En contrepartie de la fin de ces obligations déclaratives, les entreprises sont responsabilisées : c’est le principe d’« accountability » ou l’obligation pour les entreprises de mettre en œuvre des mécanismes et des procédures internes permettant de respecter les règles relatives à la protection des données personnelles d’une part, et d’être en mesure d’en justifier d’autre part.

Pour respecter la RGPD, une entreprise doit établir une cartographie des données qu’elle est susceptible de collecter. Cette étape nécessite de réaliser un inventaire de ses traitements, de les classifier, de déterminer les objectifs poursuivis et d’identifier les acteurs qui traitent ces données.

Selon les résultats de cette cartographie, il pourra être opportun de réaliser une étude d’impact : cette étude sera obligatoire si les données traitées sont susceptibles d’engendrer un risque élevé pour les droits et libertés des personnes, notamment si le traitement nécessite un profilage ou dans le cadre d’un traitement à grande échelle de données sensibles ou relatives à des condamnations pénales et à des infractions.

Mais peu d’entreprises seront en conformité avec le RGPD au 25 mai 2018 à cause notamment du temps nécessaire à la réalisation des études d’impact.

C’est pourquoi la Cnil a décidé de laisser du temps aux entreprises : les études d’impact devront être réalisées dans un délai raisonnable qui peut être estimé à 3 ans à compter du 25 mai 2018. En revanche, l’étude d’impact devra être réalisée sans attendre l’issue de ce délai de 3 ans lorsque le traitement de données est susceptible de présenter un risque élevé.

Source : www.cnil.fr

RGPD : toujours applicable à compter du 25 mai 2018 ? © Copyright WebLex - 2018

Des CGV inappliquées restent-elles applicables ?

Une société a, parmi ses clients, une entreprise qui lui est fidèle depuis plus de 10 ans. Mais depuis quelques temps, ce client ne paie plus ses factures en temps et en heure.

Face aux impayés de plus en plus importants, et malgré plusieurs relances, la société décide de ne pas livrer la prochaine commande à ce client, comme le prévoit une des clauses des CGV.

Sauf que pendant 10 ans, la société n’a pas appliqué cette clause des CGV, rappelle le client. Dès lors, son application est, selon lui, brutale et constitue une faute contractuelle.

« Faux », conteste la société : ce n’est pas parce qu’une clause des CGV n’a jamais été appliquée qu’elle n’existe plus et que son application est impossible. Par conséquent, son refus de livrer la marchandise commandée est justifié et n’est pas fautif. Ce que confirme le juge !

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 10 janvier 2018, n° 16-21949

Appliquer les CGV ou ne pas les appliquer : telle est la question ! © Copyright WebLex - 2018

RGPD et DPO : à désigner sur le site de la CNIL !

A partir du 25 mai 2018, certaines entreprises devront impérativement désigner un délégué à la protection des données (DPO en anglais, pour « Data Protection Officer »). Ce DPO, qui a vocation à remplacer l’actuel « Correspondant Informatique et Libertés » (CIL), doit être obligatoirement désigné par :

• les autorités ou les organismes publics ;
• les organismes dont les activités de base les amènent à réaliser un suivi régulier et systématique des personnes à grande échelle ;
• les organismes dont les activités de base les amènent à traiter à grande échelle des données dites « sensibles » ou relatives à des condamnations pénales et des infractions.

Notez que la CNIL recommande toutefois fortement la désignation d’un DPO, même si cette celle-ci est facultative.

La désignation du DPO est possible sur un téléservice mis en place par la CNIL que vous pouvez retrouver sur son site web (www.cnil.fr). Attention : même si vous procédez à la désignation maintenant, celle-ci ne sera effective qu’à compter du 25 mai 2018.

Pour information, sachez que la CNIL précise qu’un DPO doit posséder 4 atouts, à savoir :

• un atout « juriste » (bonne connaissance en matière de protection des données) ;
• un atout « expert » (bonne connaissance du secteur d’activité de l’entreprise) ;
• un atout « conseiller » (capable de conseiller les dirigeants) ;
• un atout « communicant » (capacité en animation d’un réseau et transmission des bonnes pratiques).

Source : www.cnil.fr

RGPD : désigner un DPO… en ligne ? © Copyright WebLex - 2018