Travaux réalisés par le locataire = responsabilité du locataire

Un kinésithérapeute signe un bail professionnel et prend possession d’un local vide. Le bailleur l’autorise alors à effectuer des travaux de réaménagement nécessaires à l’exercice de sa profession.

Une fois ceux-ci terminés, le kinésithérapeute se plaint auprès du bailleur de problèmes d’humidité dans le local. Il réclame alors la résiliation du bail pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un bien conforme à sa destination…

… à tort, estime le bailleur. Il rappelle que le local a été livré vide, en bon état. De plus, l’humidité est causée par les travaux mal réalisés par le kinésithérapeute (pose d’un système de climatisation qui se révèle défectueux, création d’une salle d’attente, de trois cabines, d’une douche et d’une kitchenette). Il estime donc que ce dernier ne peut pas lui reprocher l’humidité du local.

Ce que confirme le juge : l’humidité étant imputable à la mauvaise exécution des travaux par le kinésithérapeute, notamment la pose d’une climatisation défectueuse, le bailleur n’a pas manqué à son obligation de délivrance d’un bien conforme à sa destination. Le bail professionnel n’est donc pas résilié.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 23 novembre 2017, n° 15-26888

Quand un kinésithérapeute se met au bricolage… © Copyright WebLex - 2017

Vente immobilière : l’histoire d’un compromis mal rédigé…

Un compromis de vente relatif à un terrain à bâtir est signé entre un vendeur et un acquéreur. Ce compromis prévoit que la vente sera définitive lorsqu’un « acte de vente authentique » sera signé chez un notaire. Une date limite de signature est alors prévue.

Mais, à la date limite, aucun acte authentique de vente n’est signé. Peu après, l’acquéreur contacte le vendeur pour qu’un rendez-vous soit fixé afin de procéder à la vente définitive du terrain à bâtir. Ce que refuse le vendeur : il explique à l’acquéreur qu’il ne souhaite plus vendre son terrain.

L’acquéreur réclame alors la vente forcée à son profit du terrain à bâtir en justice. A tort, selon le vendeur : il rappelle que la date limite fixée par le compromis de vente est passée. Par conséquent, le compromis est caduc et il peut librement refuser de finaliser la vente.

« Faux » lui répond l’acquéreur : si effectivement la date limite fixée par le compromis est passé, cette clause n’est assortie d’aucune sanction, de sorte que, passée cette date, le compromis n’est pas caduc. Il est donc en droit de réclamer la vente forcée du terrain à bâtir.

Ce que confirme le juge : en l’absence d’une clause prévoyant la caducité du compromis en cas de dépassement de la date limite fixée dans le compromis, l’acquéreur ou le vendeur peut réclamer la vente forcée du bien. Ce que fait ici l’acquéreur, qui devient l’heureux nouveau propriétaire du terrain à bâtir.

Vente immobilière : l’histoire de la vente d’une maison familiale…

Un couple âgé décide de vendre sa maison. L’époux, très malade et hospitalisé, donne procuration à son frère de le représenter. Une date est fixée pour la signature de l’acte de vente chez le notaire. La vente est signée, mais dans les heures qui suivent, l’époux décède.

Ses enfants réclament alors l’annulation de la vente de la maison familiale. Pour eux, leur père n’était pas en état de donner son consentement à la vente : leur père, très âgé, était en état de démence lorsqu’il a signé le mandat de procuration à son frère, expliquent-ils. Pour preuve, ils constatent que la signature de leur père est incertaine et tremblante.

Preuve bien légère pour le juge : une signature incertaine et tremblante n’est pas suffisante pour caractériser un état de démence. La procuration signée par l’époux décédé est donc valable, de même que la vente de la maison familiale.

Vente immobilière : l’histoire d’un accord qui n’est jamais intervenu…

Une société propose à une entreprise d’acquérir un ensemble immobilier lui appartenant. S’ensuit alors un échange de mails. Mais finalement, la société venderesse décide de ne pas se séparer de son ensemble immobilier. Sauf que pour l’entreprise qui souhaite se porter acquéreur, il y a « accord sur la chose (l’ensemble immobilier) et le prix » : elle réclame donc en justice la vente forcée de l’ensemble immobilier.

Pour prouver ses prétentions, elle produit les échanges de mails. Les termes utilisés, selon elle, prouvent qu’il y a effectivement « accord sur la chose et le prix »…

… à tort, selon l’entreprise propriétaire de l’ensemble immobilier, au vu des règles de conjugaison de la langue française. Elle constate que, dans les courriers, les verbes sont conjugués au conditionnel. Ainsi, par exemple, il est écrit dans un des échanges que l’offre de la société « pourrait lui convenir » et non que l’offre lui convient. L’emploi du conditionnel est suffisant, selon elle, pour prouver qu’il n’y a pas « accord sur la chose et le prix ».

Ce que confirme le juge : l’emploi du conditionnel prouve qu’il n’y a pas « accord sur la chose et le prix ». Dès lors, les échanges entre les 2 entreprises n’ont pas dépassé le stade des pourparlers. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner la vente forcée de l’ensemble immobilier.

Cette décision permet de rappeler l’importance, d’une part, de conserver par écrit les échanges de mails (ou par courrier, le cas échéant) et d’autre part, de faire attention au contenu des échanges. Une conjugaison malheureuse pourrait, en effet, avoir des répercussions importantes…

Source :

• Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 16 novembre 2017, n° 15-12268
• Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 30 novembre 2017, n° 16-25107
• Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 12 octobre 2017, n° 16-24323

Agents immobiliers : 3 histoires (mal)heureuses… © Copyright WebLex - 2017

La Loi Alur vaut également pour les baux conclus avant son entrée en vigueur !

Un bailleur met en location une maison d’habitation. Plus de 30 ans plus tard, il décide de reprendre le logement au profit de sa fille et, pour cela, délivre un « congé pour reprise », conformément à la Loi. Sauf que le locataire refuse de quitter les lieux, ce congé pour reprise n’étant pas valable selon lui : il rappelle que le bailleur doit lui trouver un nouveau logement puisqu’il est âgé de plus de 65 ans et qu’il possède de faibles revenus. Ce qui n’a pas ici été fait.

Ce que conteste le bailleur : la protection dont se prévaut le locataire a été créée par la Loi Alur, entrée en vigueur en 2014. Or, le bail conclu avec le locataire date de 1982 ! Il estime donc que le bail est soumis aux dispositions de 1982 et rappelle qu’à cette époque, l’obligation de reloger un locataire âgé de plus de 65 ans et ayant de faibles ressources n’existait pas.

Sauf que la Loi Alur s’applique même aux baux conclus avant 2014, rappelle le juge. Par conséquent, le locataire, remplissant les critères relatifs à l’obligation de relogement par le bailleur, bénéficie de cette protection. Et n’ayant pas respecté cette obligation, le congé pour reprise délivré par le bailleur est irrégulier et nul.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 23 novembre 2017, n° 16-20475

Congé pour reprise : faut-il (obligatoirement ?) reloger le locataire ? © Copyright WebLex - 2017

Publicité d’une décision de justice favorable : information ou dénigrement ?

Une société fait condamner un concurrent pour contrefaçon. Le juge ordonne alors au concurrent de publier, à ses frais, la décision de justice dans 3 journaux ou périodiques aux choix de la société. Mais peu après, la société publie également la décision de justice sur son site web, dans sa newsletter ainsi que sur Twitter.

Le concurrent estime que ces publications sont dénigrantes et demande le versement de dommages-intérêts. Il rappelle que la décision de justice ne prévoit pas que sa condamnation puisse être publiée sur le site web de la société.

Sauf que la justice est publique, rappelle la société. Dès lors, elle peut tout à fait publier la décision en sa faveur sur son site web. Ce que confirme ici le juge.

Mais le concurrent ne se laisse pas faire : si la société peut publier la décision de justice sur son site web, elle ne doit toutefois pas le faire abusivement. Or, le concurrent constate que la société a ajouté une mention qui augmente l’effet de la publicité donnée au jugement. Au lieu de simplement mentionner son nom, le concurrent relève, en effet, que la société y accole le nom de son produit phare pour le dénigrer.

Ce que confirme le juge : augmenter l’impact de la publicité du jugement au-delà des limites résultant des termes mêmes du jugement est fautif. La société doit donc indemniser son concurrent.

Publicité comparative favorable = information ou dénigrement ?

Un distributeur publie sur son site web une publicité comparant les prix des produits de parapharmacie relevés dans plusieurs réseaux de distribution. Dans cette publicité, le distributeur indique que les prix pratiqués par l’un de ses concurrents sont 32,5 % plus élevés.

Publicité dénigrante, estime le concurrent, car la publicité laisse à penser au client qu’il est établi que ses prix sont systématiquement plus élevés que chez le distributeur, ce qui est faux. Le concurrent réclame alors des dommages-intérêts.

Mais cette publicité n’est pas dénigrante pour le juge : le seul fait de comparer des prix, ce qui relève de la nature même de la publicité comparative, ne caractérise pas, en effet, un dénigrement. La demande de dommages-intérêts du concurrent est rejetée.

Source :

• Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 18 octobre 2017, n° 15-27136
• Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 8 novembre 2017, n° 16-15162

Il faut tourner 7 fois son pouce avant de publier sur le web ! © Copyright WebLex - 2017

Magasins à étages : la densité d’occupation de la clientèle par m² revue à la hausse !

Jusqu’à présent, dans les magasins à étages, l’effectif théorique du public admis, quel que soit le niveau (sous-sol, rez-de-chaussée, 1er étage, etc.), était de 3 m² de surface de vente pour une personne.

Depuis le 1er décembre 2017, ce seuil a été modifié. Désormais, la densité d’occupation est, en effet, la suivante :

• au sous-sol, au rez-de-chaussée et au 1er étage : 3 m² de surface de vente pour une personne ;
• au 2ème étage : 6 m² de surface de vente pour une personne ;
• aux étages supérieurs : 15 m² de surface de vente pour une personne.

Cette modification des seuils vise à protéger les clients en cas d’incendie et de panique : un client se trouvant dans les étages doit ainsi avoir plus d’espace pour se mettre en sécurité.

Source : Arrêté du 15 novembre 2017 modifiant l'arrêté du 25 juin 1980 portant approbation des dispositions générales du règlement de sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public (ERP)

Magasins à étages : comment tenir compte des risques d’incendie et de panique ? © Copyright WebLex - 2017

Prix de vente global = congé pour vendre régulier ?

Un propriétaire met en vente un appartement mis en location. Il délivre alors un « congé pour vendre » à son locataire, et comme la Loi l’y oblige, lui propose d’acquérir prioritairement l’appartement. Le locataire n’achète pas l’appartement mais, au terme du bail, se maintient dans les lieux, expliquant au bailleur que le congé qui lui a été délivré est irrégulier.

« Faux », répond le bailleur qui demande au locataire de quitter l’appartement. Devant le nouveau refus du locataire, le bailleur sollicite en justice, l’expulsion du locataire et le paiement d’indemnité d’occupation…

… à tort, selon le locataire, qui explique (encore) que le congé qui lui a été délivré est irrégulier. Il rappelle que la vente attrait à un appartement plus une place de parking. Dans la copropriété, il s’agit là de 2 lots de copropriété distincts. Pour lui, le bailleur aurait donc dû lui faire parvenir une offre contenant un prix pour l’appartement et un prix pour la place de parking. Or, le congé qui lui a été délivré mentionne un prix de vente global (appartement + place de parking). Dès lors, le congé est irrégulier et il peut se maintenir dans l’appartement.

« Faux », répond (encore) le bailleur : la Loi ne l’oblige aucunement à détailler le prix de vente. Par conséquent, il peut tout à fait proposer un prix de vente global au locataire. Le congé délivré est donc régulier et le locataire doit quitter l’appartement. Ce que confirme le juge.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 7 décembre 2017, n° 16-21442

Agent immobilier : le congé pour vendre doit-il détailler le prix de vente ? © Copyright WebLex - 2017

Un commerçant doit adhérer librement à une association des commerçants !

Un commerçant signe un bail commercial et installe son activité dans un local situé dans un centre commercial. Une clause du bail prévoit qu’il doit obligatoirement adhérer à l’association des commerçants du centre commercial. Obligation qu’il respecte et durant plusieurs années, il paye les cotisations dues.

Mais plusieurs années plus tard, le commerçant décide de quitter l’association et lui notifie sa décision, puis arrête de payer les cotisations. L’association considère toutefois que le commerçant ne peut pas la quitter, puisque le bail signé l’oblige à adhérer à ses services. L’association réclame alors paiement des cotisations impayées.

Ce que refuse le commerçant : pour lui, l’obligation d’adhérer à l’association sans possibilité de s’en retirer à tout moment est contraire au principe de liberté d’association. Dès lors, la clause est nulle et il n’a pas à payer les cotisations impayées.

« Faux » lui répond l’association : pour elle, le principe de liberté d’association est respecté puisque le commerçant a librement choisi de s’installer dans le centre commercial. En outre, elle rappelle que l’adhésion à l’association vise à répartir entre tous les commerçants exerçant leur activité dans le centre le coût des prestations que celle-ci leur rend.

Pour le juge, il y a atteinte au principe de liberté d’association. La clause obligeant le commerçant à adhérer à l’association sans possibilité de s’en retirer est nulle et celle-ci n’a pas droit au paiement des cotisations impayées.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 27 septembre 2017, n° 16-19878

Centre commercial : adhérer à l’association des commerçants, une obligation ? © Copyright WebLex - 2017

Agent immobilier : attention au contenu du bon de visite !

Un agent immobilier est mandaté par un couple qui souhaite vendre sa maison pour lui trouver un acquéreur. Un mandat est alors signé, prévoyant que les honoraires de l’agent immobilier s’élèveront à 10 000 €, à la charge de l’acquéreur, et que la maison doit être vendue au prix de 165 000 € net vendeur.

De plus, le mandat indique que le vendeur s’interdit de traiter directement avec un acquéreur présenté par l’agent immobilier ou ayant visité la maison avec lui, sous peine d’avoir à lui verser une indemnité compensatrice égale au montant des honoraires convenus.

Un potentiel acquéreur contacte alors l’agent immobilier et une visite de la maison est organisée. Intéressé, l’acquéreur signe un bon de visite contenant une offre d’achat de 140 000 €, rémunération de l’agent immobilier comprise. Offre que le couple refuse toutefois.

Peu après, le couple informe l’agent immobilier qu’il a vendu directement sa maison sans son aide. L’acquéreur que le couple a trouvé ne doit alors verser aucune rémunération à l’agent immobilier. Mais ce dernier finit par apprendre que l’acquéreur de la maison est la personne à qui il a fait visiter la maison et qui avait fait une offre à 140 000 € tout frais compris.

L’agent immobilier réclame alors au couple le versement de l’indemnité compensatrice prévue au mandat. Ce que refuse ce dernier : aucune faute ne peut lui être imputée puisqu’il ignorait, lorsqu’il a conclu l’acte de vente, que l’acquéreur était la personne qui avait visité la maison et formulé une offre par l’entreprise de l’agent immobilier. Ce que confirme le juge.

L’agent immobilier réclame alors le paiement de la même somme, à titre de dommages-intérêts, à l’acquéreur. Il rappelle que ce dernier a signé un bon de visite à l’issu de la visite de la maison. Ce document prouve, selon lui, que l’acquéreur a visité la maison. En traitant directement avec le couple, afin ne pas lui verser sa rémunération, l’acquéreur a donc commis une faute.

Ce que conteste ce dernier : le bon de visite contenant l’offre d’achat de 140 000 € ne contenait pas de clause l’obligeant à acquérir la maison obligatoirement et expressément par l’intermédiaire de l’agent immobilier. Dès lors, il pouvait tout à fait agir dans son propre intérêt et traiter directement avec le couple pour lui proposer une nouvelle offre. Ce que confirme le juge.

L’agent immobilier n’a donc ici droit ni à l’indemnité compensatrice ni à des dommages-intérêts.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 6 décembre 2017, n° 16-15249

Agent immobilier : quand un acquéreur passe « en direct »… © Copyright WebLex - 2017

Faute de l’architecte = l’indemnité de résiliation peut être refusée !

Un architecte se voit confier plusieurs missions, par une société, dont une a pour but de rendre t un terrain constructible, puis de proposer à la vente les parcelles à des promoteurs.

Mais il ne sera pas payé pour ces missions, la société résiliant le contrat et refusant de verser de verser l’indemnité de résiliation. Elle explique alors que l’architecte a trahi sa confiance : lors de la sélection des promoteurs, l’architecte a tenté d’imposer une clause dans les contrats de vente prévoyant que le promoteur retenu devrait lui confier une mission complète d’architecte pour la suite des opérations. En outre, il a tenté d’insérer une autre clause prévoyant qu’il percevrait une commission de négociation égale à 1,5 % du montant de la transaction.

Ces clauses montrent, selon la société, que l’architecte a trahi sa confiance en poursuivant son seul intérêt personnel. Trahison fautive qui justifie que l’indemnité de réalisation ne soit pas versée, estime la société.

Ce que confirme le juge : fautif en poursuivant un but personnel et non celui de son client, l’architecte n’a pas droit à l’indemnité de résiliation prévue au contrat.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 30 novembre 2017, n° 16-25308

Architectes : quand un client refuse de payer l’indemnité de résiliation… © Copyright WebLex - 2017

Bailleur : attention au « trouble de jouissance » !

Un bailleur met en location une maison lui appartenant. Après plusieurs impayés de loyers, il décide de mettre fin au contrat de bail. S’ensuit alors un litige entre lui et son locataire : finalement, ce dernier quitte la maison, mais avec 2 ans de loyers impayés.

Le bailleur retrouve (enfin) sa maison… mais réclame (toujours) les loyers impayés au locataire. Somme que refuse de payer entièrement celui-ci : l’état délabré de la maison lui a causé un « trouble de jouissance » estime-t-il.

Mauvais état que conteste le bailleur : l’état des lieux d’entrée indique que la maison est justement en bon état. En outre, il rappelle que le locataire est tenu d’entretenir la maison qu’il loue ; le locataire ne peut donc que s’en prendre à lui-même.

Sauf que la Loi fixe les travaux qui sont à la charge du locataire et ceux qui sont à la charge du bailleur, répond le locataire. Or, les dégâts dont se plaint le bailleur nécessitent des travaux qui sont justement à sa charge (étanchéité insuffisante du garage, défaut de pente du dallage, emplacement inadapté d’une bouche d’évacuation dans la salle de bain, non-conformité et insuffisance de la VMC et défaut d’étanchéité d’une fenêtre). Travaux à la charge du bailleur qu’un rapport d’expertise constate également, rappelle le locataire.

Ce qui convainc le juge sur l’existence d’un « trouble de jouissance ». Le bailleur n’ayant pas réalisé certains travaux dont il est redevable, le loyer restant dû par le locataire doit être réduit de moitié. Au final, le bailleur récupère donc sa maison et seulement la moitié des loyers impayés…

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 7 décembre 2017, n° 16-18413

Location : quand le bailleur et le locataire ne s’entendent (vraiment) pas… © Copyright WebLex - 2017