Location : quand le bailleur et le locataire ne s’entendent (vraiment) pas…

Bailleur : attention au « trouble de jouissance » !

Un bailleur met en location une maison lui appartenant. Après plusieurs impayés de loyers, il décide de mettre fin au contrat de bail. S’ensuit alors un litige entre lui et son locataire : finalement, ce dernier quitte la maison, mais avec 2 ans de loyers impayés.

Le bailleur retrouve (enfin) sa maison… mais réclame (toujours) les loyers impayés au locataire. Somme que refuse de payer entièrement celui-ci : l’état délabré de la maison lui a causé un « trouble de jouissance » estime-t-il.

Mauvais état que conteste le bailleur : l’état des lieux d’entrée indique que la maison est justement en bon état. En outre, il rappelle que le locataire est tenu d’entretenir la maison qu’il loue ; le locataire ne peut donc que s’en prendre à lui-même.

Sauf que la Loi fixe les travaux qui sont à la charge du locataire et ceux qui sont à la charge du bailleur, répond le locataire. Or, les dégâts dont se plaint le bailleur nécessitent des travaux qui sont justement à sa charge (étanchéité insuffisante du garage, défaut de pente du dallage, emplacement inadapté d’une bouche d’évacuation dans la salle de bain, non-conformité et insuffisance de la VMC et défaut d’étanchéité d’une fenêtre). Travaux à la charge du bailleur qu’un rapport d’expertise constate également, rappelle le locataire.

Ce qui convainc le juge sur l’existence d’un « trouble de jouissance ». Le bailleur n’ayant pas réalisé certains travaux dont il est redevable, le loyer restant dû par le locataire doit être réduit de moitié. Au final, le bailleur récupère donc sa maison et seulement la moitié des loyers impayés…

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 7 décembre 2017, n° 16-18413

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