Magasins à étages : la densité d’occupation de la clientèle par m² revue à la hausse !

Jusqu’à présent, dans les magasins à étages, l’effectif théorique du public admis, quel que soit le niveau (sous-sol, rez-de-chaussée, 1er étage, etc.), était de 3 m² de surface de vente pour une personne.

Depuis le 1er décembre 2017, ce seuil a été modifié. Désormais, la densité d’occupation est, en effet, la suivante :

• au sous-sol, au rez-de-chaussée et au 1er étage : 3 m² de surface de vente pour une personne ;
• au 2ème étage : 6 m² de surface de vente pour une personne ;
• aux étages supérieurs : 15 m² de surface de vente pour une personne.

Cette modification des seuils vise à protéger les clients en cas d’incendie et de panique : un client se trouvant dans les étages doit ainsi avoir plus d’espace pour se mettre en sécurité.

Source : Arrêté du 15 novembre 2017 modifiant l'arrêté du 25 juin 1980 portant approbation des dispositions générales du règlement de sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public (ERP)

Magasins à étages : comment tenir compte des risques d’incendie et de panique ? © Copyright WebLex - 2017

Prix de vente global = congé pour vendre régulier ?

Un propriétaire met en vente un appartement mis en location. Il délivre alors un « congé pour vendre » à son locataire, et comme la Loi l’y oblige, lui propose d’acquérir prioritairement l’appartement. Le locataire n’achète pas l’appartement mais, au terme du bail, se maintient dans les lieux, expliquant au bailleur que le congé qui lui a été délivré est irrégulier.

« Faux », répond le bailleur qui demande au locataire de quitter l’appartement. Devant le nouveau refus du locataire, le bailleur sollicite en justice, l’expulsion du locataire et le paiement d’indemnité d’occupation…

… à tort, selon le locataire, qui explique (encore) que le congé qui lui a été délivré est irrégulier. Il rappelle que la vente attrait à un appartement plus une place de parking. Dans la copropriété, il s’agit là de 2 lots de copropriété distincts. Pour lui, le bailleur aurait donc dû lui faire parvenir une offre contenant un prix pour l’appartement et un prix pour la place de parking. Or, le congé qui lui a été délivré mentionne un prix de vente global (appartement + place de parking). Dès lors, le congé est irrégulier et il peut se maintenir dans l’appartement.

« Faux », répond (encore) le bailleur : la Loi ne l’oblige aucunement à détailler le prix de vente. Par conséquent, il peut tout à fait proposer un prix de vente global au locataire. Le congé délivré est donc régulier et le locataire doit quitter l’appartement. Ce que confirme le juge.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 7 décembre 2017, n° 16-21442

Agent immobilier : le congé pour vendre doit-il détailler le prix de vente ? © Copyright WebLex - 2017

Un commerçant doit adhérer librement à une association des commerçants !

Un commerçant signe un bail commercial et installe son activité dans un local situé dans un centre commercial. Une clause du bail prévoit qu’il doit obligatoirement adhérer à l’association des commerçants du centre commercial. Obligation qu’il respecte et durant plusieurs années, il paye les cotisations dues.

Mais plusieurs années plus tard, le commerçant décide de quitter l’association et lui notifie sa décision, puis arrête de payer les cotisations. L’association considère toutefois que le commerçant ne peut pas la quitter, puisque le bail signé l’oblige à adhérer à ses services. L’association réclame alors paiement des cotisations impayées.

Ce que refuse le commerçant : pour lui, l’obligation d’adhérer à l’association sans possibilité de s’en retirer à tout moment est contraire au principe de liberté d’association. Dès lors, la clause est nulle et il n’a pas à payer les cotisations impayées.

« Faux » lui répond l’association : pour elle, le principe de liberté d’association est respecté puisque le commerçant a librement choisi de s’installer dans le centre commercial. En outre, elle rappelle que l’adhésion à l’association vise à répartir entre tous les commerçants exerçant leur activité dans le centre le coût des prestations que celle-ci leur rend.

Pour le juge, il y a atteinte au principe de liberté d’association. La clause obligeant le commerçant à adhérer à l’association sans possibilité de s’en retirer est nulle et celle-ci n’a pas droit au paiement des cotisations impayées.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 27 septembre 2017, n° 16-19878

Centre commercial : adhérer à l’association des commerçants, une obligation ? © Copyright WebLex - 2017

Agent immobilier : attention au contenu du bon de visite !

Un agent immobilier est mandaté par un couple qui souhaite vendre sa maison pour lui trouver un acquéreur. Un mandat est alors signé, prévoyant que les honoraires de l’agent immobilier s’élèveront à 10 000 €, à la charge de l’acquéreur, et que la maison doit être vendue au prix de 165 000 € net vendeur.

De plus, le mandat indique que le vendeur s’interdit de traiter directement avec un acquéreur présenté par l’agent immobilier ou ayant visité la maison avec lui, sous peine d’avoir à lui verser une indemnité compensatrice égale au montant des honoraires convenus.

Un potentiel acquéreur contacte alors l’agent immobilier et une visite de la maison est organisée. Intéressé, l’acquéreur signe un bon de visite contenant une offre d’achat de 140 000 €, rémunération de l’agent immobilier comprise. Offre que le couple refuse toutefois.

Peu après, le couple informe l’agent immobilier qu’il a vendu directement sa maison sans son aide. L’acquéreur que le couple a trouvé ne doit alors verser aucune rémunération à l’agent immobilier. Mais ce dernier finit par apprendre que l’acquéreur de la maison est la personne à qui il a fait visiter la maison et qui avait fait une offre à 140 000 € tout frais compris.

L’agent immobilier réclame alors au couple le versement de l’indemnité compensatrice prévue au mandat. Ce que refuse ce dernier : aucune faute ne peut lui être imputée puisqu’il ignorait, lorsqu’il a conclu l’acte de vente, que l’acquéreur était la personne qui avait visité la maison et formulé une offre par l’entreprise de l’agent immobilier. Ce que confirme le juge.

L’agent immobilier réclame alors le paiement de la même somme, à titre de dommages-intérêts, à l’acquéreur. Il rappelle que ce dernier a signé un bon de visite à l’issu de la visite de la maison. Ce document prouve, selon lui, que l’acquéreur a visité la maison. En traitant directement avec le couple, afin ne pas lui verser sa rémunération, l’acquéreur a donc commis une faute.

Ce que conteste ce dernier : le bon de visite contenant l’offre d’achat de 140 000 € ne contenait pas de clause l’obligeant à acquérir la maison obligatoirement et expressément par l’intermédiaire de l’agent immobilier. Dès lors, il pouvait tout à fait agir dans son propre intérêt et traiter directement avec le couple pour lui proposer une nouvelle offre. Ce que confirme le juge.

L’agent immobilier n’a donc ici droit ni à l’indemnité compensatrice ni à des dommages-intérêts.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 6 décembre 2017, n° 16-15249

Agent immobilier : quand un acquéreur passe « en direct »… © Copyright WebLex - 2017

Faute de l’architecte = l’indemnité de résiliation peut être refusée !

Un architecte se voit confier plusieurs missions, par une société, dont une a pour but de rendre t un terrain constructible, puis de proposer à la vente les parcelles à des promoteurs.

Mais il ne sera pas payé pour ces missions, la société résiliant le contrat et refusant de verser de verser l’indemnité de résiliation. Elle explique alors que l’architecte a trahi sa confiance : lors de la sélection des promoteurs, l’architecte a tenté d’imposer une clause dans les contrats de vente prévoyant que le promoteur retenu devrait lui confier une mission complète d’architecte pour la suite des opérations. En outre, il a tenté d’insérer une autre clause prévoyant qu’il percevrait une commission de négociation égale à 1,5 % du montant de la transaction.

Ces clauses montrent, selon la société, que l’architecte a trahi sa confiance en poursuivant son seul intérêt personnel. Trahison fautive qui justifie que l’indemnité de réalisation ne soit pas versée, estime la société.

Ce que confirme le juge : fautif en poursuivant un but personnel et non celui de son client, l’architecte n’a pas droit à l’indemnité de résiliation prévue au contrat.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 30 novembre 2017, n° 16-25308

Architectes : quand un client refuse de payer l’indemnité de résiliation… © Copyright WebLex - 2017

Bailleur : attention au « trouble de jouissance » !

Un bailleur met en location une maison lui appartenant. Après plusieurs impayés de loyers, il décide de mettre fin au contrat de bail. S’ensuit alors un litige entre lui et son locataire : finalement, ce dernier quitte la maison, mais avec 2 ans de loyers impayés.

Le bailleur retrouve (enfin) sa maison… mais réclame (toujours) les loyers impayés au locataire. Somme que refuse de payer entièrement celui-ci : l’état délabré de la maison lui a causé un « trouble de jouissance » estime-t-il.

Mauvais état que conteste le bailleur : l’état des lieux d’entrée indique que la maison est justement en bon état. En outre, il rappelle que le locataire est tenu d’entretenir la maison qu’il loue ; le locataire ne peut donc que s’en prendre à lui-même.

Sauf que la Loi fixe les travaux qui sont à la charge du locataire et ceux qui sont à la charge du bailleur, répond le locataire. Or, les dégâts dont se plaint le bailleur nécessitent des travaux qui sont justement à sa charge (étanchéité insuffisante du garage, défaut de pente du dallage, emplacement inadapté d’une bouche d’évacuation dans la salle de bain, non-conformité et insuffisance de la VMC et défaut d’étanchéité d’une fenêtre). Travaux à la charge du bailleur qu’un rapport d’expertise constate également, rappelle le locataire.

Ce qui convainc le juge sur l’existence d’un « trouble de jouissance ». Le bailleur n’ayant pas réalisé certains travaux dont il est redevable, le loyer restant dû par le locataire doit être réduit de moitié. Au final, le bailleur récupère donc sa maison et seulement la moitié des loyers impayés…

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 7 décembre 2017, n° 16-18413

Location : quand le bailleur et le locataire ne s’entendent (vraiment) pas… © Copyright WebLex - 2017

Pacte d’associés : (bien) prévoir les clauses de cession de parts…

Un pacte d’associés est conclu entre une société (associé majoritaire) et un dirigeant (associé minoritaire). Ce pacte d’associés comporte, entre autres, une clause selon laquelle le dirigeant peut être dans l’obligation de céder ses parts à la société (on parle de « clause de sortie ») :

• si ses fonctions dans l’entreprise cessent suite à un licenciement pour faute grave ou lourde ;
• ou si le chiffre d’affaires n’augmente pas de 20 % lors du 1er exercice.

L’exercice écoulé, le plan de développement n’est pas respecté : le chiffre d’affaires n’a, en effet, augmenté que de 7 % au lieu des 20 % minimum prévus. La société notifie alors au dirigeant son intention de racheter ses parts, comme le pacte le prévoit.

Mais le dirigeant refuse de céder ses parts : parce que l’application des clauses prévues dans le pacte et portant sur sa sortie forcée dépend entièrement du bon vouloir de la société, elles sont illicites (juridiquement, elles sont « potestatives »), et donc inapplicables.

Le juge donne raison au dirigeant en ce qui concerne la condition relative au licenciement pour faute grave ou lourde. La société pouvant, seule, prendre la décision de licencier ou non le dirigeant, la clause est effectivement « potestative » et donc illicite et nulle.

Toutefois, la condition relative au chiffre d’affaires est licite selon le juge, qui ordonne la vente forcée des parts du dirigeant au profit de la société…

… à tort, selon le dirigeant : il rappelle qu’une des conditions d’application de la clause litigieuse est nulle. Dès lors, cette clause est, selon lui, entièrement nulle. Le dirigeant refuse donc (encore) de céder ses parts.

… (toujours) à tort, confirme le juge. Ce n’est pas parce que la condition de la clause relative au licenciement est nulle que la clause l’est entièrement. Dès lors, parce que la condition liée au chiffre d’affaires prévue par la clause de sortie est applicable, le dirigeant doit céder ses parts.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 6 décembre 2017, n° 16-17588

Pacte d’associés : attention à la rédaction ! © Copyright WebLex - 2017

De nouveaux numéros surtaxés peuvent être gratuitement bloqués !

Si vous pratiquez le démarchage téléphonique, vous savez que, depuis le 1er août 2017, un client peut gratuitement bloquer les appels provenant d’un numéro spécial commençant par 089, d’un numéro court à tarification banalisée ou majorée 3BPQ (hors 30PQ et 91PQ) ou d’un numéro court de service de renseignements téléphoniques 118 XYZ.

Cette liste de numéros téléphoniques est modifiée et est composée des numéros suivants :

• les numéros commençant par 089 ;
• les numéros courts de format 3BPQ (hors 30PQ et 31PQ) ;
• et les numéros des plans privés des opérateurs qui font l’objet d’une surtaxation, en particulier des SMS surtaxés à l’acte et à l’abonnement de format 3XXXX, 4XXXX, 5XXXX, 6XXXX, 7XXXX et 8XXXX.

L’entrée en vigueur de cette nouvelle liste a été fixée au 1er mars 2018, afin de laisser le temps aux opérateurs téléphoniques de réaliser les développements techniques et informatiques nécessaires.

Source : Arrêté du 26 décembre 2017 relatif à la définition des tranches de numéros constituant l'option de blocage des numéros surtaxés prévue à l'article L. 224-54 du code de la consommation

Blocage des numéros surtaxés : du nouveau ! © Copyright WebLex - 2018

RGPD : une protection des données personnelles

Le RGPD, c’est quoi ?

Le RGPD est un règlement européen qui entrera en vigueur le 25 mai 2018. Il a vocation à remplacer l’actuelle réglementation qui oblige les entreprises qui collectent et traitent des données personnelles à respecter des formalités déclaratives auprès de la Cnil.

En contrepartie de la fin des obligations déclaratives, les entreprises sont responsabilisées : c’est le principe d’« accountability ». Les entreprises auront l’obligation de mettre en œuvre des mécanismes et des procédures internes permettant de respecter les règles relatives au RGPD. Et il faudra justifier du respect de cette obligation.

Comment respecter le RGPD ?

D’ici le 25 mai 2018, les entreprises doivent avoir réalisé une cartographie des données qu’elles sont susceptibles de collecter (éventuellement par l’intermédiaire d’un prestataire externe). Le cas échéant, elles doivent également tenir un registre recensant l’ensemble des données collectées et réaliser une étude d’impact (cette étude est obligatoire lorsque les données traitées peuvent porter atteintes aux droits et libertés des personnes).

En outre, les entreprises doivent s’assurer (et prouver !) que l’information donnée au sujet de la collecte des données personnelles, de leur traitement et de leur protection est claire, intelligible et aisément accessible. Et cela suppose que l’internaute ou le tiers ait donné son consentement à la collecte et au traitement de ses données personnelles (déclaration écrite, case cochée, etc.).

Le cas échéant, une entreprise peut être amenée à nommer un « Data Personnal Officer » (délégué à la protection des données personnelles en français). Il peut s’agir d’un salarié ou d’une personne externe à l’entreprise.

RGPD : pour qui ?

Ces dispositions ne s’appliquent pas seulement aux relations que les entreprises peuvent entretenir avec des clients ou prospects : elles ont, en effet, également vocation à s’appliquer au traitement RH des données concernant leurs salariés.

RGPD : quelles sanctions ?

Attention : le non-respect de la règlementation sur la protection des données personnelles pourra être sanctionné d’une amende pouvant atteindre 20 millions d’euros ou 4 % du chiffre d’affaires annuel mondial de l’entreprise.

RGPD : un (bon) conseil à suivre !

En raison des enjeux importants de cette mise en conformité, il est conseillé aux entreprises de faire appel à des développeurs informatiques et à leurs conseils.

Source : Règlement (UE) 2016/679 du Parlement européen et du Conseil du 27 avril 2016 relatif à la protection des personnes physiques à l'égard du traitement des données à caractère personnel et à la libre circulation de ces données, et abrogeant la directive 95/46/CE

RGPD : pour qui, pour quoi, comment ? © Copyright WebLex - 2018

Travaux : attention au renouvellement du bail commercial !

Un locataire d’un local commercial sollicite le renouvellement de son bail auprès de son propriétaire. Mais celui-ci ne lui répond pas. Au terme du contrat, le bail est donc renouvelé automatiquement.

Peu après, le bailleur se rend compte que le locataire a effectué des travaux sans son accord, en violation du contrat de bail. Mécontent, il lui demande de rétablir les locaux dans leur état d’origine et, devant le refus du locataire, il résilie le bail…

… à tort, selon le locataire : il rappelle que le bailleur ne s’est pas opposé à sa demande de renouvellement et que les travaux ont été effectués avant la date de renouvellement du bail. Le manquement contractuel invoqué par le bailleur est donc antérieur au renouvellement du bail. Or, le bailleur ne peut pas invoquer un manquement contractuel antérieur à la date à laquelle le bail s’est renouvelé.

Ce que conteste le bailleur : ce n’est pas parce qu’il ne s’est pas opposé au renouvellement du bail qu’il est supposé avoir accepté des manquements contractuels antérieurs au renouvellement. Il peut donc tout à fait invoquer les travaux litigieux pour résilier le bail…

… à tort pour le juge : parce que le bailleur ne s’est pas opposé au renouvellement du bail et qu’il invoque des manquements contractuels antérieurs au renouvellement, il ne peut pas obtenir la résiliation du bail.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 1er février 2018, n° 16-29054

Bail commercial : travaux avec ou sans l’accord du bailleur ? © Copyright WebLex - 2018