Conclure un avenant à un compromis de vente n’est pas sans risques !

Un couple achète une maison A et indique qu’il ne peut procéder à son achat qu’à la condition qu’il vende sa propre maison B. L’agent immobilier, chargé de la rédaction du compromis, a donc précisé cette mention dans les clauses suspensives du contrat.

Par la suite, le couple a trouvé des acquéreurs pour sa propre maison B. Il a alors indiqué au vendeur que la condition suspensive prévue pour l’achat de la maison A relative à la vente de sa maison B était levée. A cette occasion, un avenant au compromis de vente de la maison A a été signé, aux termes duquel le couple a autorisé le vendeur à occuper la maison A pour une durée de 45 jours suite à la signature de l’acte de vente chez le notaire.

Mais avant que l’acte de vente ne puisse être conclu, le couple a été informé que les personnes souhaitant acheter la maison B changeaient d’avis. Par conséquent, n’ayant pas réussi à vendre sa maison B, le couple a indiqué au vendeur qu’il renonçait à son achat.

Mécontent, ce dernier a réclamé le paiement du montant de la clause pénale au couple (15 000 €). Ce qu’a refusé le couple, rappelant que l’achat était subordonné à la vente de sa propre maison B. La vente de sa maison B n’ayant pas eu lieu, la condition suspensive n’a pas été levée et la vente de la maison A doit être abandonnée, sans que la clause pénale soit due, estime-t-il.

« Faux » a répondu le vendeur : aux termes de l’avenant rédigé par l’agent immobilier, il estime que le couple a renoncé à la condition suspensive de vente de sa propre maison B. Dès lors, en renonçant à la vente pour ce motif, le couple commet une faute qui lui permet de réclamer le montant dû au titre de la clause pénale.

Lorsqu’un avenant à un compromis de vente est conclu, pensez, le cas échéant, à reproduire les conditions suspensives ! En outre, informez vos clients que cet avenant peut valoir renonciation à une clause suspensive si cette dernière n’est pas reproduite.

Informez vos clients des projets d’éoliennes !

Un acquéreur, peu après avoir acheté une maison, découvre l’existence d’un projet d’éoliennes à proximité de celle-ci. Projet qui voit finalement le jour. L’acquéreur réclame alors des dommages-intérêts à l’agent immobilier, estimant que ce dernier a manqué à son devoir de conseil. Ce que refuse l’agent immobilier…

… à tort selon l’acquéreur : il rappelle que le compromis de vente, rédigé par l’agent immobilier, prévoit que ce dernier doit obligatoirement l’informer des « projets d’urbanisme » ou des « modifications structurantes ». Or, pour lui, les éoliennes sont un « projet d’urbanisme » et une « modification structurante ». Dès lors, l’agent immobilier ne l’ayant pas informé de l’existence du projet d’éoliennes, ce dernier a manqué à son devoir de conseil.

Ce que conteste l’agent immobilier : il rappelle que les informations dont il était redevable envers l’acquéreur au titre des « projets d’urbanisme » et des « modifications structurantes » étaient strictement énumérées (sites de productions agricoles et industriels, retraitement ou stockage de matières polluantes ou nuisibles, mises aux normes d’équipements publics et/ou privés, réseaux de voies de communication). Parce que le projet d’éoliennes n’est pas mentionné, il estime qu’il n’a pas manqué à son devoir d’information.

A raison pour le juge ! Les projets d’éoliennes ne faisant pas partie de la liste des points sur lesquels il devait informer l’acquéreur, l’agent immobilier n’a commis aucune faute. Dès lors, il n’est pas tenu de dédommager l’acquéreur.

Pour la petite histoire, sachez que si l’agent immobilier a gagné son litige vis-à-vis de l’acquéreur à propos de son manquement au devoir de conseil, le juge a :

• annulé la vente ;
• condamné le vendeur à restituer le prix de vente à l’acquéreur ;
• condamné l’agent immobilier à restituer les honoraires qu’il avait perçus.

Si l’agent immobilier n’a pas été condamné pour manquement à son devoir de conseil, c’est parce que le compromis avait été bien rédigé. La liste des « projets d’urbanisme » et des « modifications structurantes » était limitative. Toutefois, dans la pratique, il est bien sûr conseillé d’avertir les acquéreurs des projets de parcs éoliens se trouvant à proximité des biens que vous leur faites visiter. Pour en avoir connaissance, il faut que vous consultiez (et maîtrisiez) le plan local d’urbanisme !

Vendre un garage : un cas pratique à (ne pas) reproduire !

Un particulier achète un garage en précisant qu’il souhaite le transformer en immeuble d’habitation. Au moment d’effectuer les travaux nécessaires, il découvre que le sous-sol est pollué, à cause de cuves fuyantes enterrées. Mécontent, il demande à l’agent immobilier de l’indemniser pour le préjudice subi.

Ce que refuse le professionnel de l’immobilier, qui, au courant de l’existence des cuves enterrées, rappelle avoir prévenu l’acquéreur lors d’un entretien oral. Ce que conteste l’acquéreur : aucun écrit ne prouve qu’il ait été mis au courant de l’existence des cuves. Aucune preuve ne venant étayer les allégations de l’agent immobilier, ce dernier est condamné à indemniser l’acquéreur.

Dans cette affaire, l’agent immobilier a commis 3 erreurs qu’il ne faut pas reproduire :

• il a averti l’acquéreur de la présence des cuves « seulement » par oral : l’écrit est primordial, il faut toujours que vous en ayez un ;
• il n’a pas prévenu le notaire de la présence des cuves enterrées ; toutes les informations en votre possession relatives à la vente d’un bien doivent être transmises au notaire chargé de rédiger l’acte de vente ;
• aucun diagnostic de pollution du sous-sol n’a été réalisé : en cas de vente d’un site industriel ou d’un commerce pouvant polluer le sol en raison de son activité, comme celle de garagiste, il faut faire réaliser un diagnostic de pollution du sous-sol.

Source :

• Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 29 juin 2017, n° 16-19337
• Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 29 juin 2017, n° 16-18360
• Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 29 juin 2017, n° 16-18087

Agent immobilier : le point sur quelques (bonnes ?) pratiques… © Copyright WebLex - 2017

Un garagiste est censé connaître les vices affectant son garage !

Un particulier achète un garage en précisant qu’il souhaite le transformer en immeuble d’habitation. Au moment d’effectuer les travaux nécessaires, il découvre que le sous-sol est pollué (présence dans le sous-sol d'hydrocarbures et de métaux lourds), à cause de cuves enterrées qui se révèlent défectueuses. Mécontent, il demande au garagiste une indemnisation du préjudice. Ce que ce dernier refuse…

Le garagiste explique qu’il n’était pas au courant des fuites provenant des cuves enterrées. Dès lors, il considère qu’il s’agit là d’un vice caché. Or, le contrat de vente contient une clause d’exonération de garantie des vices cachés. Il estime donc qu’il n’a pas à indemniser l’acquéreur…

… à tort selon ce dernier : le garagiste, exploitant du garage familial (son père y a travaillé avant lui), doit être considéré comme un professionnel qui, en cette qualité, ne pouvait avoir ignoré les vices affectant les locaux. Par conséquent, le garagiste ne peut se prévaloir de la clause d’exonération des vices cachés et doit l’indemniser. Ce que confirme le juge !

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 29 juin 2017, n° 16-18087

Un garagiste, une cuve qui fuit, une responsabilité engagée ? © Copyright WebLex - 2017

Méfiez-vous des cessions de fonds de commerce d’agences immobilières !

A l’occasion de la signature d’un acte de vente, un agent immobilier réclame à l’acquéreur le paiement de ses honoraires convenus aux termes d’un mandat de recherche.

Paiement que refuse l’acquéreur : il rappelle que depuis la signature du mandat, l’agence immobilière qui emploie l’agent a été placée en liquidation judiciaire. Pour lui, le mandat a pris fin à compter de cette liquidation. Dès lors, sans mandat le liant à l’agent immobilier, il considère que ce dernier ne peut pas réclamer ses honoraires…

« Faux » répond l’agent immobilier : suite à la liquidation judiciaire, une agence immobilière a racheté le fonds de commerce de son ancien employeur. Or, un fonds de commerce comporte divers éléments, dont la clientèle qui est composée, entre autres, des mandats…

« Non », rétorque l’acquéreur qui refuse toujours de payer les honoraires : il rappelle que la vente d’un fonds de commerce d’agent immobilier n’emporte pas cession des mandats confiés à ce professionnel, de sorte que son refus de verser les honoraires est légitime, le mandat conclu avec la société liquidée n’étant plus valable. Ce que confirme le juge !

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 28 juin 2017, n° 15-17394

Agent immobilier : pas de mandat, pas d’honoraires ? © Copyright WebLex - 2017

Il faut comptabiliser les intempéries à compter de la signature du contrat de vente !

Un couple achète une maison sous le régime de la « vente en l’état futur d’achèvement » (VEFA) signée un 7 mars. La livraison de la maison est alors prévue à la fin du premier trimestre de l’année suivante, soit au 31 mars.

Toutefois, la livraison prend du retard et a finalement lieu le 3 octobre de l’année suivante. Mécontent, le couple réclame alors le paiement d’indemnités de retard. Si le constructeur accepte le principe du paiement de pénalités de retard, un litige subsiste quant à son montant…

Le constructeur rappelle alors au couple que le contrat signé envisage diverses situations qui repoussent la date de livraison et réduisent donc le montant des pénalités de retard. C’est le cas en présence d’intempéries, par exemple. Or, c’est exactement ce qu’il s’est passé : le constructeur comptabilise 64,5 jours d’intempéries depuis le début du chantier.

Pour déterminer la nouvelle date de livraison, le constructeur double alors les jours d’intempéries, comme le prévoit le contrat et effectue le calcul suivant : 64,5 x 2 = 129. Pour lui, la livraison aurait dû donc avoir lieu un 8 août. Comme la livraison effective a eu lieu le 3 octobre, le constructeur considère donc que 57 jours de pénalités de retard seulement doivent être retenus…

… à tort selon le couple : parmi les 64,5 jours que le constructeur retient, certains sont survenus avant qu’il ne signe le contrat de vente. Or, pour déterminer le nombre de jours de retard, il faut, selon lui, seulement tenir compte des jours d’intempéries survenus à compter de la signature de l’acte de vente.

Par conséquent, il retire 26,5 jours parmi ceux comptabilités par le constructeur : 64,5 – 26,5 = 38 jours. Doublant les jours de retard (38 x 2 = 76), le couple considère donc que la date de livraison doit être repoussée au 16 juin. La livraison ayant eu lieu le 3 octobre, le couple estime donc que 108 jours de retard doivent être retenus.

Exact, selon le juge : pour comptabiliser les jours d’intempéries et calculer les pénalités de retard, il faut seulement retenir les jours d’intempéries survenues à compter de la date de signature de l’acte de vente. Il donne donc raison au couple : 108 jours de pénalités de retard sont dus par le constructeur.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 29 juin 2017, n° 15-27542

Construction livrée en retard : à partir de quand faut-il tenir compte des intempéries ? © Copyright WebLex - 2017

Vétérinaire : faut-il tout dire au client ?

Un particulier achète un cheval qu’il destine à une activité de dressage en compétition. Malheureusement, 2 ans plus tard, l’animal commence à boiter ce qui l’empêche de se présenter en compétition. Le particulier apprend alors via un rapport d’expertise que le cheval a un « nodule d’ostéochondrose ».

Or, l’examen médical qu’a subi le cheval, préalable à son achat, révélait déjà la présence du nodule. Pourtant, le vétérinaire qui a réalisé cet examen n’en a pas informé l’acheteur. Mécontent, ce dernier estime alors que le vétérinaire a commis une faute en ne l’informant pas de la présence de ce nodule et réclame des dommages-intérêts.

Ce que refuse le vétérinaire : s’il n’a pas informé l’acheteur de la présence d’un nodule d’ostéochondrose, c’est parce que cette découverte était insignifiante puisque le cheval ne montrait aucune inflammation, ni souffrance articulaire. De plus, ce nodule est fréquemment présent chez le cheval, rappelle-t-il. Pour lui, le particulier n’aurait pas été dissuadé d’acheter le cheval s’il avait connu la présence du nodule.

Il estime donc n’avoir commis aucune faute, d’autant plus que le rapport d’expertise précise que si le cheval boite, c’est à cause de lésions d’arthrose qui n’ont rien à voir avec le nodule…

… à raison selon le juge : savoir que le cheval avait un nodule d’ostéochondrose n’aurait pas dissuadé le particulier d’acheter l’animal. En outre, ce nodule étant sans lien avec la cause de la boiterie de l’animal, le vétérinaire n’a commis aucune faute. Il n’a donc pas à payer des dommages-intérêts au particulier.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 2ème chambre civile, du 29 juin 2017, n° 16-19429

Quand un vétérinaire (ne) murmure (pas) à l’oreille des chevaux… © Copyright WebLex - 2017

Bâtiment à usage tertiaire : la réglementation est (totalement ?) suspendue !

Pour mémoire, la réglementation relative à l’amélioration énergétique dans les bâtiments à usage tertiaire prévoit que le propriétaire ou le locataire doit engager des travaux afin d’améliorer la performance énergétique de ses locaux avant le 1er janvier 2020.

Toutefois, certaines associations représentant les entreprises ont saisi le Conseil d’Etat afin qu’il suspende cette nouvelle réglementation, jugeant qu’elle avait été adoptée précipitamment et que son contenu était trop flou.

Dans un 1er temps, le Conseil d’Etat a suspendu l’obligation de transmettre, avant le 1er juillet 2017, les copies des documents suivants à l’Agence de l’Environnement et de la Maîtrise de l’Energie (ADEME) :

• le rapport d'études énergétiques ;
• le plan d'actions et, le cas échéant, le nouveau plan d'actions et le nouvel objectif de consommation énergétique.

Le Conseil d’Etat a effectivement considérée que cette obligation était trop imprécise. Dans une 2ème décision qui vient d’être publiée, le Conseil d’Etat a décidé de suspendre, cette-fois ci totalement, la réglementation ! Vous avez donc un peu de répit avant d’engager les travaux énergétiques.

Notez que le Conseil d’Etat devra rendre une 3ème décision, dans les semaines à venir, afin de se prononcer définitivement sur la légalité de la décision.

Source : Ordonnance du Conseil d’Etat du 11 juillet 2017, n° 411578

Amélioration énergétique des bâtiments à usage tertiaire : c’est (déjà ?) fini ? © Copyright WebLex - 2017

Présence obligatoire d’un architecte : même en cas de permis modificatif ?

Comme vous le savez sûrement, pour les permis d’aménager déposés depuis le 1er mai 2017, le recours à un architecte pour établir un projet architectural, paysager et environnemental (PAPE) d’un lotissement est obligatoire, dès lors que la surface du terrain faisant l’objet de la demande de permis d’aménager est supérieure à 2 500 m².

Mais un doute subsistait dans le secteur immobilier : est-ce que le recours à un architecte est obligatoire lorsque le PAPE est établi à partir d’un permis d’aménager délivré avant le 1er mai 2017, mais qu’un permis d’aménager modificatif est obtenu après le 1er mai 2017 ?

La réponse est (enfin) connue : le Gouvernement vient de préciser que lorsqu’un permis d’aménager modificatif est nécessaire, il n’est pas obligatoire de recourir à un architecte lorsque le permis initial a été obtenu avant le 1er mai 2017.

Source : Note technique du 5 avril 2017 relative à l’entrée en vigueur du Décret n° 2017-252 du 27 février 2017 relatif à l’établissement du projet architectural, paysager et environnemental d’un lotissement

Aménagement d’un lotissement : toujours avec un architecte ? © Copyright WebLex - 2017

Un faire-part constitue-t-il un démarchage de clientèle ?

Un avocat décide de changer de profession et devient huissier de justice. Une fois la cérémonie de prestation de serment passée, tout heureux de son changement d’activité, il fait distribuer dans les salles d’audience et dans les cases du vestiaire de ses confrères des faire-part annonçant sa nouvelle profession…

… à tort, selon la chambre départementale des huissiers de justice : elle voit dans les faire-part un démarchage de potentiels clients. Or, le règlement intérieur de la profession interdit le démarchage de clientèle. La chambre estime donc que le nouvel huissier doit être sanctionné sur le plan disciplinaire. Ce que conteste ce dernier : il considère que les faire-part étaient purement informatifs et visaient simplement à prévenir ses anciens confrères de son changement d’activité. Par conséquent, il estime n’avoir pas démarché de clientèle…

… à raison, estime le juge ! Le contenu des faire-part n’incitait en rien les avocats à venir le voir en qualité de nouvel huissier, mais seulement à leur indiquer qu’il changeait d’activité. Aucune sanction disciplinaire ne doit donc être prononcée contre le nouvel huissier.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 5 juillet 2017, n° 16-15223

Quand un avocat devient huissier de justice… © Copyright WebLex - 2017

Demander une hausse de loyer d’un logement : un formalisme précis !

A l’occasion du renouvellement d’un bail d’habitation, le bailleur peut réclamer une hausse de loyer lorsque ce dernier est manifestement sous-évalué, au moins 6 mois avant la fin du bail. Toutefois, cela suppose de respecter un formalisme précis.

Formalisme qui n’a pas été respecté, selon un locataire, par un bailleur dans la proposition de hausse de loyer qui lui a été envoyée. Il remarque, en effet, que la proposition ne mentionne ni la base de calcul de la sous-évaluation du loyer invoquée par le bailleur, ni les références d’un Décret qui prévoit le blocage des hausses de loyer sur la région parisienne où se situe le logement loué. Par conséquent, le locataire considère que l’offre de nouveau loyer doit être annulée et que le loyer prévu avant le renouvellement du bail doit continuer à s’appliquer.

Ce que conteste le bailleur : il rappelle que la Loi prévoit seulement la reproduction des dispositions légales relatives à la demande de hausse de loyer, le montant du loyer et la liste des références ayant servi à le déterminer. Dès lors, rien ne l’oblige à mentionner la base de calcul de la sous-évaluation et le Décret qui prévoit le blocage des hausses de loyer sur la région parisienne. Il considère donc que sa proposition est tout à fait licite. Ce que confirme le juge.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 5 juillet 2017, n° 16-13630

Renouvellement du bail : une demande de hausse de loyer strictement encadrée © Copyright WebLex - 2017

Agent immobilier : quelle est l’étendue de votre obligation d’information ?

Un agent immobilier, chargé par un client de lui trouver une maison, trouve un bien correspondant aux attentes de ce dernier. Après une visite de la maison, le client décide de faire une offre d’achat qui est acceptée. La vente est alors finalisée.

L’heureux nouveau propriétaire sollicite ensuite une autorisation préalable de travaux pour construire une piscine de 35 m². Malheureusement, la Mairie refuse, en raison de l’existe d’une servitude qui impose de laisser une bande de jardin de 3 mètres par rapport à la voie publique. Or, la piscine que souhaite faire construire le propriétaire empiète sur cette servitude.

Mécontent, il réclame alors des dommages-intérêts à l’agent immobilier, ce dernier ne l’ayant pas informé qu’il ne pouvait pas construire de piscine…

… à tort selon le professionnel de l’immobilier : il rappelle que ni le mandat, ni l’offre d’achat, ni le compromis de vente et ni l’acte de vente ne font mention de la possibilité de réaliser une piscine sur le terrain de la propriété. En outre, il relève que le propriétaire peut tout à fait construire une piscine d’une dimension inférieure à 35 m².

« Exact » estime le juge : parce que le propriétaire n’a indiqué à aucun moment à l’agent immobilier qu’il souhaitait construire une piscine dans sa propriété, la responsabilité de l’agent immobilier n’est pas engagée. De plus, il relève, à l’instar de l’agent immobilier, que le propriétaire peut tout à fait construire une piscine plus petite que celle souhaitée. Par conséquent, l’agent immobilier ne doit pas indemniser le propriétaire.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 5 juillet 2017, n° 16-13630

Agent immobilier : une responsabilité engagée pour une histoire de piscine ? © Copyright WebLex - 2017