Factures impayées : les pénalités de retard sont dues de plein droit !

Un prestataire est missionné par une entreprise pour entretenir des espaces verts. Au cours de l’exécution de sa mission, plusieurs factures restent impayées. Malgré de multiples relances, le prestataire ne parvient à pas obtenir le paiement de ces factures.

Après 2 ans de tentatives infructueuses, le prestataire assigne en justice sa cliente. En plus des sommes dues, il réclame des pénalités de retard pour un montant d’environ 67 000 €. Pour calculer ce montant, il se base sur la date d’éligibilité des factures impayées.

A tort, selon l’entreprise cliente : parce que le contrat signé avec le prestataire ne mentionne pas les pénalités de retard en cas de non-paiement des factures, elles ne peuvent pas être réclamées.

Mais le juge donne raison au prestataire : les pénalités de retard pour non-paiement des factures sont dues de plein droit, et sans que soit nécessaire une mise en demeure de payer préalable, dès lors que le paiement des sommes n’est pas effectif à la date de règlement prévu. Et ce, sans qu’il ne soit nécessaire de les indiquer dans le contrat signé.

Cette affaire a été jugée à propos de factures qui ont été établies en 2009 et 2010. Il faut noter que, désormais, vous avez, en tout état de cause, l’obligation de mentionner dans vos conditions générales de vente et sur vos factures les délais de paiement de vos factures, le taux de l’intérêt de retard en cas de non-paiement à l’échéance prévue ainsi que le montant de l'indemnité forfaitaire pour frais de recouvrement due dans le cas où les sommes dues sont réglées après cette date.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 22 novembre 2017, n° 16-19739

Factures impayées : faut-il impérativement prévoir une clause de pénalités de retard ? © Copyright WebLex - 2017

Voici l’histoire d’un artisan qui n’a pas eu de chance…

Une société de travaux intervient via un contrat de sous-traitance pour effectuer des travaux de réhabilitation sur la Tour Montparnasse. N’étant pas payée par l’entrepreneur qui a fait appel à ses services, elle réclame le paiement des sommes dues (157 000 €) au maître d’ouvrage qui a engagé l’entrepreneur, en utilisant « l’action directe en paiement », comme le lui permet la Loi.

Ce que refuse le maître d’ouvrage : n’ayant jamais eu connaissance de l’intervention de la société sur le chantier en qualité de sous-traitante, celle-ci ne peut pas agir directement contre lui pour obtenir le paiement des sommes réclamées, qu’elle refuse donc de payer.

La société reconnaît qu’elle a commis une erreur en ne s’étant jamais manifestée auprès du maître d’ouvrage durant les travaux. Mais, selon elle, ce dernier savait qu’elle était présente sur le chantier. Elle présente alors un document rédigé de la main d’un ancien salarié du maître d’ouvrage (responsable des travaux), aux termes duquel ce dernier atteste avoir connaissance de sa présence sur le chantier.

Preuve insuffisante, selon le maître d’ouvrage : il relève que l’attestation ne fait pas état d’une constatation directe et visuelle de la présence de la société sur le chantier. Tout au plus, l’attestation prouve que la société est passée sur le chantier et que l’un de ses salariés en a eu connaissance.

Pour le juge, le maître d’ouvrage a raison : la seule attestation ne permet pas de prouver que le maître d’ouvrage a eu personnellement connaissance de l’intervention de la société en sa qualité de sous-traitant. Dès lors, la société ne peut pas engager l’action directe en paiement à son encontre et ne peut pas recouvrer les 157 000 € de factures impayées.

Voici l’histoire d’un artisan qui a eu de la chance…

Un artisan se voit confier des travaux sur un chantier de construction d’une maison. Une fois le chantier terminé, une réception des travaux est organisée, à l’occasion de laquelle des fissures sur les façades font l’objet de réserves.

6 ans plus tard, les fissures s’aggravant, le propriétaire engage une action à l’encontre de l’artisan, au titre de la garantie décennale. Mais celui-ci estime que sa responsabilité n’est pas engagée.

A tort, répond le propriétaire : les fissures mettent en cause la structure de la maison. Dès lors, la responsabilité décennale de l’artisan est engagée.

Mais l’artisan n’est (toujours) pas d’accord : il rappelle que lors de la réception des travaux, les fissures ont fait l’objet de réserves et que le procès-verbal rédigé à cette occasion mentionne expressément que les fissures portent atteinte à la structure de la maison.

Par conséquent, le désordre relatif aux fissures était connu dès la réception des travaux. Ce n’est donc pas au titre de la garantie décennale que sa responsabilité est engagée, mais au titre de la garantie de parfait achèvement. Or, cette garantie ne peut être mise en œuvre que dans l’année qui suit la réception des travaux.

Le propriétaire agissant 6 ans plus tard, son action est tardive. Ce que confirme le juge !

Source :

• Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 30 novembre 2017, n° 16-25312
• Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 16 novembre 2017, n° 16-24537

Artisans : histoires (mal)heureuses… © Copyright WebLex - 2017

Professionnels de santé : exercer (presque) librement dans l’UE, c’est possible !

Un professionnel de santé résidant dans un Etat-membre de l’union européenne peut exercer dans un autre pays membre de l’UE. Cette mobilité professionnelle n’est toutefois pas sans conditions.

Tout d’abord, cette mobilité est seulement permise aux pharmaciens, aux infirmiers et aux masseurs-kinésithérapeutes.

Ensuite, pour pouvoir exercer dans un autre pays membre de l’UE, il faut obtenir une carte professionnelle européenne en fournissant un certain nombre de pièces justificatives, dont le contenu va varier selon le pays concerné. Toutes les modalités d’obtention de cette carte, ainsi que les formalités requises, sont disponibles sur le site web de l’UE « ecas.ec.europa.eu ».

Pour en savoir plus, n’hésitez pas à consulter le site web suivant : « https://europa.eu/youreurope/citizens/work/professional-qualifications/european-professional-card/index_fr.htm ».

Source :

• Décret n° 2017-1520 du 2 novembre 2017 relatif à la reconnaissance des qualifications professionnelles dans le domaine de la santé
• Arrêté du 8 décembre 2017 relatif à la mise en œuvre de la carte professionnelle européenne mentionnée à l'article L. 4002-2 du code de la santé publique

Professionnels de santé : adepte de la mobilité professionnelle… européenne ? © Copyright WebLex - 2017

Promoteurs : réserver la propriété de terrains à des habitants de la commune, un problème ?

Il arrive que certaines communes subordonnent l’acquisition de terrains ou de constructions lui appartenant à de conditions spéciales. Il peut ainsi arriver qu’une commune impose que des terrains soient vendus aux seules personnes qui démontrent l’existence d’un lien suffisant avec elles, notamment parce qu’elles habitent dans la commune ou y travaillent.

L’objectif généralement affiché par les communes est de favoriser les populations les moins fortunées.

Une pratique qui a été jugée illégale par la Cour de Justice de l’Union Européenne (CJUE), rappelle le Gouvernement, car :

• l’existence de liens avec la commune est un critère qui peut également être rempli par des personnes estimées fortunées ; l’objectif recherché ne peut donc pas être atteint ;
• le critère utilisé est contraire au principe de la libre circulation des personnes.

Il est possible de recourir à d’autres mesures moins restrictives pour favoriser l’accès à la propriété des personnes les moins favorisées. Il peut être envisagé, par exemple, de prévoir des subventions en faveur de personnes qui démontrent qu’elles ont de faibles revenus.

Source : Réponse Ministérielle Masson, Sénat, du 12 octobre 2017, n° 01108

Promoteurs : une commune peut-elle vous imposer des acquéreurs ? © Copyright WebLex - 2017

Syndic : une erreur de convocation lourde de conséquences ?

Une société, qui est propriétaire d’un lot de copropriété et dont les 2 associés sont en couple, réclame l’annulation d’une assemblée générale (AG), au motif que le syndic a commis une erreur lors de l’envoi des convocations.

Elle constate, en effet, que ce dernier a adressé le courrier en mentionnant que l’époux était son représentant légal alors qu’il s’agit, en réalité, de l’épouse. Pour la société, cette erreur rend la convocation irrégulière, ce qui lui permet de réclamer l’annulation de l’AG.

A tort, estime le syndicat des copropriétaires : pour lui, l’erreur du syndic n’est pas de nature à rendre la convocation de la société irrégulière, dès lors que la convocation a été effectivement adressée à son siège social.

Ce que confirme le juge : pour être régulière, la convocation à une AG doit être envoyée au siège social de la société. Il importe peu que le nom du représentant légal soit erroné.

Syndic : faut-il annexer toutes les réserves d’un copropriétaire ?

Un copropriétaire, à la réception d’une convocation à l’AG de copropriété, émet par écrit des réserves et contestations relatives à l’ordre du jour. A l’issue de cette AG, et malgré sa demande, le syndic refuse d’annexer au procès-verbal la fameuse note.

Mécontent, le copropriétaire décide de poursuivre le syndic : pour lui, ce refus d’annexer sa note au PV d’AG est injustifié. Il rappelle que la Loi oblige les syndics à annexer au PV d’AG les réserves formulées par un copropriétaire sur la régularité des décisions.

Mais le syndic persiste et refuse d’annexer la note : pour lui, la Loi oblige seulement à mentionner ou à annexer au PV les réserves émises lors des AG. Or, le copropriétaire lui a envoyé la note une semaine avant la tenue de l’AG. Dès lors, il n’est pas tenu de l’annexer au PV d’AG.

Ce que confirme le juge : la note comportant les réserves du copropriétaire n’ayant pas été émise lors de l’AG, le syndic n’est pas tenu de l’annexer au PV relatif à cette AG.

Source :

• Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 23 novembre 2017, n° 16-20311
• Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 23 novembre 2017, n° 16-25125

Syndics immobiliers : 2 bonnes pratiques à connaître ! © Copyright WebLex - 2017

Plan cadastral informatisé (PCI) : librement consultable sur le web !

Le plan cadastral est le découpage du territoire français en unités de surfaces permettant le calcul de certains impôts (taxe foncière, taxe d'habitation, etc.).

S’il est possible de trouver les plans cadastraux en Mairie, ils ont été numérisés depuis de nombreuses années pour les besoins de l’administration sous le nom de « plan cadastral informatisé » (PCI).

Ce PCI est désormais accessible au public, conformément à ce que prévoit la Loi pour une République numérique. Vous pouvez le consulter sur le site web www.data.gouv.fr, dans 2 types de format :

• le format EDIGéo de la Direction générale des finances publiques (DGFIP) : le téléchargement se fait par archive départementale ou par feuille ;
• le format GeoJSon de la « mission Etalab » (il s’agit d’une mission effectuée sous l’égide de la Direction interministérielle du numérique et du système d’information et de communication de l’Etat).

Source : www.data.gouv.fr

Open data : les données du plan cadastral sont-elles librement consultables ? © Copyright WebLex - 2017

Travaux réalisés par le locataire = responsabilité du locataire

Un kinésithérapeute signe un bail professionnel et prend possession d’un local vide. Le bailleur l’autorise alors à effectuer des travaux de réaménagement nécessaires à l’exercice de sa profession.

Une fois ceux-ci terminés, le kinésithérapeute se plaint auprès du bailleur de problèmes d’humidité dans le local. Il réclame alors la résiliation du bail pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un bien conforme à sa destination…

… à tort, estime le bailleur. Il rappelle que le local a été livré vide, en bon état. De plus, l’humidité est causée par les travaux mal réalisés par le kinésithérapeute (pose d’un système de climatisation qui se révèle défectueux, création d’une salle d’attente, de trois cabines, d’une douche et d’une kitchenette). Il estime donc que ce dernier ne peut pas lui reprocher l’humidité du local.

Ce que confirme le juge : l’humidité étant imputable à la mauvaise exécution des travaux par le kinésithérapeute, notamment la pose d’une climatisation défectueuse, le bailleur n’a pas manqué à son obligation de délivrance d’un bien conforme à sa destination. Le bail professionnel n’est donc pas résilié.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 23 novembre 2017, n° 15-26888

Quand un kinésithérapeute se met au bricolage… © Copyright WebLex - 2017

Vente immobilière : l’histoire d’un compromis mal rédigé…

Un compromis de vente relatif à un terrain à bâtir est signé entre un vendeur et un acquéreur. Ce compromis prévoit que la vente sera définitive lorsqu’un « acte de vente authentique » sera signé chez un notaire. Une date limite de signature est alors prévue.

Mais, à la date limite, aucun acte authentique de vente n’est signé. Peu après, l’acquéreur contacte le vendeur pour qu’un rendez-vous soit fixé afin de procéder à la vente définitive du terrain à bâtir. Ce que refuse le vendeur : il explique à l’acquéreur qu’il ne souhaite plus vendre son terrain.

L’acquéreur réclame alors la vente forcée à son profit du terrain à bâtir en justice. A tort, selon le vendeur : il rappelle que la date limite fixée par le compromis de vente est passée. Par conséquent, le compromis est caduc et il peut librement refuser de finaliser la vente.

« Faux » lui répond l’acquéreur : si effectivement la date limite fixée par le compromis est passé, cette clause n’est assortie d’aucune sanction, de sorte que, passée cette date, le compromis n’est pas caduc. Il est donc en droit de réclamer la vente forcée du terrain à bâtir.

Ce que confirme le juge : en l’absence d’une clause prévoyant la caducité du compromis en cas de dépassement de la date limite fixée dans le compromis, l’acquéreur ou le vendeur peut réclamer la vente forcée du bien. Ce que fait ici l’acquéreur, qui devient l’heureux nouveau propriétaire du terrain à bâtir.

Vente immobilière : l’histoire de la vente d’une maison familiale…

Un couple âgé décide de vendre sa maison. L’époux, très malade et hospitalisé, donne procuration à son frère de le représenter. Une date est fixée pour la signature de l’acte de vente chez le notaire. La vente est signée, mais dans les heures qui suivent, l’époux décède.

Ses enfants réclament alors l’annulation de la vente de la maison familiale. Pour eux, leur père n’était pas en état de donner son consentement à la vente : leur père, très âgé, était en état de démence lorsqu’il a signé le mandat de procuration à son frère, expliquent-ils. Pour preuve, ils constatent que la signature de leur père est incertaine et tremblante.

Preuve bien légère pour le juge : une signature incertaine et tremblante n’est pas suffisante pour caractériser un état de démence. La procuration signée par l’époux décédé est donc valable, de même que la vente de la maison familiale.

Vente immobilière : l’histoire d’un accord qui n’est jamais intervenu…

Une société propose à une entreprise d’acquérir un ensemble immobilier lui appartenant. S’ensuit alors un échange de mails. Mais finalement, la société venderesse décide de ne pas se séparer de son ensemble immobilier. Sauf que pour l’entreprise qui souhaite se porter acquéreur, il y a « accord sur la chose (l’ensemble immobilier) et le prix » : elle réclame donc en justice la vente forcée de l’ensemble immobilier.

Pour prouver ses prétentions, elle produit les échanges de mails. Les termes utilisés, selon elle, prouvent qu’il y a effectivement « accord sur la chose et le prix »…

… à tort, selon l’entreprise propriétaire de l’ensemble immobilier, au vu des règles de conjugaison de la langue française. Elle constate que, dans les courriers, les verbes sont conjugués au conditionnel. Ainsi, par exemple, il est écrit dans un des échanges que l’offre de la société « pourrait lui convenir » et non que l’offre lui convient. L’emploi du conditionnel est suffisant, selon elle, pour prouver qu’il n’y a pas « accord sur la chose et le prix ».

Ce que confirme le juge : l’emploi du conditionnel prouve qu’il n’y a pas « accord sur la chose et le prix ». Dès lors, les échanges entre les 2 entreprises n’ont pas dépassé le stade des pourparlers. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner la vente forcée de l’ensemble immobilier.

Cette décision permet de rappeler l’importance, d’une part, de conserver par écrit les échanges de mails (ou par courrier, le cas échéant) et d’autre part, de faire attention au contenu des échanges. Une conjugaison malheureuse pourrait, en effet, avoir des répercussions importantes…

Source :

• Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 16 novembre 2017, n° 15-12268
• Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 30 novembre 2017, n° 16-25107
• Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 12 octobre 2017, n° 16-24323

Agents immobiliers : 3 histoires (mal)heureuses… © Copyright WebLex - 2017

La Loi Alur vaut également pour les baux conclus avant son entrée en vigueur !

Un bailleur met en location une maison d’habitation. Plus de 30 ans plus tard, il décide de reprendre le logement au profit de sa fille et, pour cela, délivre un « congé pour reprise », conformément à la Loi. Sauf que le locataire refuse de quitter les lieux, ce congé pour reprise n’étant pas valable selon lui : il rappelle que le bailleur doit lui trouver un nouveau logement puisqu’il est âgé de plus de 65 ans et qu’il possède de faibles revenus. Ce qui n’a pas ici été fait.

Ce que conteste le bailleur : la protection dont se prévaut le locataire a été créée par la Loi Alur, entrée en vigueur en 2014. Or, le bail conclu avec le locataire date de 1982 ! Il estime donc que le bail est soumis aux dispositions de 1982 et rappelle qu’à cette époque, l’obligation de reloger un locataire âgé de plus de 65 ans et ayant de faibles ressources n’existait pas.

Sauf que la Loi Alur s’applique même aux baux conclus avant 2014, rappelle le juge. Par conséquent, le locataire, remplissant les critères relatifs à l’obligation de relogement par le bailleur, bénéficie de cette protection. Et n’ayant pas respecté cette obligation, le congé pour reprise délivré par le bailleur est irrégulier et nul.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 23 novembre 2017, n° 16-20475

Congé pour reprise : faut-il (obligatoirement ?) reloger le locataire ? © Copyright WebLex - 2017

Publicité d’une décision de justice favorable : information ou dénigrement ?

Une société fait condamner un concurrent pour contrefaçon. Le juge ordonne alors au concurrent de publier, à ses frais, la décision de justice dans 3 journaux ou périodiques aux choix de la société. Mais peu après, la société publie également la décision de justice sur son site web, dans sa newsletter ainsi que sur Twitter.

Le concurrent estime que ces publications sont dénigrantes et demande le versement de dommages-intérêts. Il rappelle que la décision de justice ne prévoit pas que sa condamnation puisse être publiée sur le site web de la société.

Sauf que la justice est publique, rappelle la société. Dès lors, elle peut tout à fait publier la décision en sa faveur sur son site web. Ce que confirme ici le juge.

Mais le concurrent ne se laisse pas faire : si la société peut publier la décision de justice sur son site web, elle ne doit toutefois pas le faire abusivement. Or, le concurrent constate que la société a ajouté une mention qui augmente l’effet de la publicité donnée au jugement. Au lieu de simplement mentionner son nom, le concurrent relève, en effet, que la société y accole le nom de son produit phare pour le dénigrer.

Ce que confirme le juge : augmenter l’impact de la publicité du jugement au-delà des limites résultant des termes mêmes du jugement est fautif. La société doit donc indemniser son concurrent.

Publicité comparative favorable = information ou dénigrement ?

Un distributeur publie sur son site web une publicité comparant les prix des produits de parapharmacie relevés dans plusieurs réseaux de distribution. Dans cette publicité, le distributeur indique que les prix pratiqués par l’un de ses concurrents sont 32,5 % plus élevés.

Publicité dénigrante, estime le concurrent, car la publicité laisse à penser au client qu’il est établi que ses prix sont systématiquement plus élevés que chez le distributeur, ce qui est faux. Le concurrent réclame alors des dommages-intérêts.

Mais cette publicité n’est pas dénigrante pour le juge : le seul fait de comparer des prix, ce qui relève de la nature même de la publicité comparative, ne caractérise pas, en effet, un dénigrement. La demande de dommages-intérêts du concurrent est rejetée.

Source :

• Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 18 octobre 2017, n° 15-27136
• Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 8 novembre 2017, n° 16-15162

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