Qui est le « bénéficiaire » des honoraires ?

Un député s’est fait l’écho auprès du Gouvernement, du problème que rencontrent les agents immobiliers et les notaires lorsqu’ils remplissent une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) : qui de l’acquéreur ou du vendeur est le bénéficiaire des honoraires d’agence ?

Les professionnels se demandaient s’il n’y avait pas là une erreur commise lors de l’élaboration du formulaire par les législateurs. Pour eux, en effet, le bénéficiaire des honoraires d’agence est nécessairement l’agence elle-même.

Le Gouvernement vient d’éclairer les professionnels sur le problème posé par le terme de « bénéficiaire ». Il faut l’entendre comme la personne qui a en charge le paiement des honoraires. C’est donc pour cela, qu’il faut indiquer soit l’acquéreur soit le vendeur dans la DIA comme le bénéficiaire des honoraires.

Source : Réponse Ministérielle Morel-A-L’Huissier, Assemblée Nationale, du 16 mai 2017, n° 6385

Remplir une DIA : quand c’est flou, il y a un loup… © Copyright WebLex - 2017

Louer sans discriminer : les conseils du Défenseur des Droits…

Le Défenseur des Droits rappelle, tout d’abord, que des préjugées peuvent conduire à se rendre coupable d’actes discriminatoires, même involontairement. Voici quelques exemples de préjugés relevés en matière de location de logement, constitutifs d’une discrimination caractérisée :

• « la présence d’enfants augmente les risques de discrimination » ;
• « les jeunes font trop de bruit » ;
• « les parents isolés ne paient pas régulièrement leur loyer » ;
• « les immigrés ont des problèmes avec leurs voisins ».

Le Défenseur des Droits précise que choisir un locataire sur la base de tels préjugés ne permet pas d’éviter pour autant les risques locatifs. Eviter de tels risques suppose de fonder son choix uniquement sur des critères objectifs.

Le Défenseur des Droits rappelle, ensuite, que les pièces justificatives que vous pouvez demander à un candidat à la location sont limitées. Il cite, par exemple, le cas, discriminatoire, qui consiste à demander plus de pièces justificatives sous prétexte que le candidat à la location n’est pas français d’origine ou vient de l’outremer.

Enfin, pour être sûr que le choix du locataire ne soit pas discriminant, lorsque vous avez plusieurs dossiers de candidature, le Défenseur des Droits a mis en place une grille d’auto-évaluation, qui comporte les 9 points suivants à vérifier :

• le logement est-il décent ? ;
• est-ce que l’annonce ne comporte aucune mention discriminatoire et n’écarte aucune catégorie de personnes ? ;
• les documents demandés correspondent-ils à la liste de documents autorisés par la Loi ? ;
• les critères de sélection reposent-ils uniquement sur des éléments réellement indispensables pour protéger le bailleur des risques locatifs ? ;
• les mêmes conditions ont-elles été appliquées strictement pour tous les candidats à la location ? ;
• le bailleur est-il renseigné sur les garanties publiques pouvant être accordées en cas de locataire aux ressources modestes ou jeunes ? ;
• le bailleur est-il renseigné sur les aides pouvant être accordés pour des travaux de mise en accessibilité ou d’adaptation pour une personne handicapée ? ;
• le contrat de location est-il conforme au contrat-type ? ;
• tous les candidats à la location ont-ils été informés de la décision finale (négative ou positive) ?

Source : www.defenseurdesdroits.fr

Location de logement : halte aux discriminations ! © Copyright WebLex - 2017

Pas de rupture brutale, pas d’indemnités !

Un promoteur immobilier est contacté par une société qui est intéressée par l’un de ses programmes immobiliers. Des pourparlers s’engagent alors et les négociations avancent vite. Mais la société décide finalement de ne pas investir dans le programme immobilier. Estimant que la rupture des négociations est brutale, le promoteur demande des dommages-intérêts à la société que cette dernière refuse de payer…

… à tort selon le promoteur qui rappelle que la brutalité de la rupture de pourparlers précontractuels s’apprécie au regard de leur état d’avancement. Or, le promoteur explique qu’un accord avait été trouvé sur le prix et la partie de l’immeuble achetée, à savoir des places de parking. Accord qui l’a amené à transmettre un projet de compromis de vente à la société.

Rupture brutale que conteste la société : l’accord trouvé n’était qu’une simple étape dans l’avancement des pourparlers car dans les échanges de courriers, la société avait expressément indiqué que son engagement était subordonné à la levée de nombreuses conditions suspensives. En outre, le projet de compromis transmis comportait de nombreux blancs (consistance de l’immeuble, délais de réalisation de la vente, etc.).

Pour le juge, le promoteur ne démontre pas, que lors de la rupture des pourparlers, la société était déterminée à investir dans le programme immobilier qu’il commercialise. Les échanges de courriers et les nombreux blancs contenus dans le projet de compromis ne sont pas suffisants pour caractériser un état suffisamment avancé des négociations dont la rupture aurait pu justifier l’octroi de dommages-intérêts. Par conséquent, la demande d’indemnisation du promoteur est rejetée.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 8 juin 2017, n° 16-14795

Rupture intempestive des négociations = indemnités ? © Copyright WebLex - 2017

Adjoindre une nouvelle activité : jamais sans le bailleur !

Le dirigeant d’une société qui exploite une activité de commerce de vins et restaurant dans un local loué sollicite un renouvellement de bail auprès du bailleur. Ce dernier donne sa réponse rapidement : non seulement il refuse le renouvellement du bail, mais en plus, il résilie le contrat aux torts du locataire. Mécontent, le locataire saisit alors la justice…

Pour justifier la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire, le bailleur explique que le contrat prévoyait une activité de commerce de vins et restaurant, à l’exclusion de toute autre activité. Or, il apparaît que le locataire a organisé régulièrement des concerts dans les lieux loués (l’établissement est répertorié dans les lieux et salles de concert de la ville et le site Internet du locataire fait mention de cette activité de salle de concert), activité qui n’était pas autorisé par le bail.

Mais le locataire estime qu’il peut tout à fait organiser des concerts sans autorisation du bailleur, cette activité étant accessoire à son activité principale de commerce de vins et restaurant…

… à tort selon le juge ! L’organisation de concerts est une activité différente de celle de commerce de vins et restaurant. Dès lors, le locataire ne pouvait adjoindre cette nouvelle activité librement. Par conséquent, le bail est résilié à ses torts.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 8 juin 2017, n° 15-26208

Bail commercial : adjoindre une nouvelle activité… librement ? © Copyright WebLex - 2017

L’assemblée générale des copropriétaires a-t-elle son mot à dire ?

Lorsqu’un copropriétaire souhaite changer la destination d’un lot de copropriété, il doit consulter le règlement de copropriété et respecter les règles posées par ce document. En outre, il peut arriver que des règles supplémentaires soient à respecter selon la commune dans laquelle est située la copropriété (comme à Paris, par exemple).

Au-delà des règles posées par le règlement de copropriété et/ou par la Mairie, aucun texte n’impose de demander systématiquement, au préalable, une autorisation de changement d’affectation en assemblée générale (AG). Ainsi, une autorisation de l’assemblée générale n’est pas forcément nécessaire lorsque la nouvelle affectation n’est pas contraire à la destination de l'immeuble ou qu’elle ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Toutefois, rien n’empêche de soumettre à l’autorisation préalable de l’AG le changement d’affectation, même si rien n’y oblige le copropriétaire. Cependant, cela n’est pas sans risques.

C’est ce dont s’est rendu compte récemment un établissement public de santé qui a sollicité en AG l’autorisation de changer l’affectation de ses lots de commerces en hôpital de jour. La demande a été rejetée par l’AG. Comme rien ne l’obligeait à requérir l’autorisation de l’AG, l’établissement public de santé a quand même procédé au changement d’affectation. Ce que lui a reproché la copropriété qui lui a demandé de cesser son activité d’hôpital de jour...

… à raison selon le juge ! Parce que l’AG a refusé le changement d’affectation sollicité par l’établissement public de santé, ce dernier, qui n’avait pas contesté la décision dans le délai de 2 mois prévu par la Loi, était tenu de respecter la décision de l’AG.

C’est pourquoi si vous voulez changer d’affectation un lot de copropriété, il est recommandé de prendre contact avec votre conseil (avocat, notaire, expert-comptable, etc.) qui saura apprécier au mieux votre situation.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 8 juin 2017, n° 16-16566

Changement d’affectation d’un lot de copropriété : des règles à respecter ? © Copyright WebLex - 2017

Rupture d’un bail commercial : il faut être de bonne foi

Un bailleur et une société signent un bail commercial qui comporte une clause de révision triennale du loyer par indexation sur l’indice du coût de la construction. Quelques années plus tard, comme le prévoit le contrat, le bailleur se prévoit de la variation de l’indice pour augmenter le loyer. Le locataire ne versant pas le nouveau loyer réclamé, le bailleur lui délivre un commandement de payer. Puis, le contrat a été rompu…

… un peu trop rapidement au goût du locataire. Ce dernier relève que le bailleur l’a informé du nouveau loyer un 26 novembre. Le 9 janvier suivant, il a envoyé un courrier au bailleur par lequel il contestait, non pas l’augmentation du loyer, mais les modalités de calcul retenues. Or, dès le 17 janvier, le bailleur lui a délivré un commandement de payer. Le bref délai et l’attitude du bailleur témoigne selon le locataire d’une particulière mauvaise foi. Parce qu’il s’estime évincé des locaux loués, il réclame des dommages-intérêts.

Indemnisations que refuse de payer le bailleur : il rappelle qu’une fois le commandement de payer délivré, le locataire avait 1 mois pour payer le loyer dû. C’est au terme de ce délai d’1 mois que le bail commercial a pris fin. Pour lui, il s’agit d’un délai suffisant pour le locataire…

… à tort pour le juge ! Au vu des délais, le bailleur a mis en œuvre la clause résolutoire de mauvaise foi. Par conséquent, le bailleur doit indemniser le locataire pour le préjudice subi.

Notez que dans cette affaire, l’indice sur lequel était indexé le loyer était l’indice trimestriel du coût de la construction (ICC). Or, cet indice ne peut plus être utilisé pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014. Pour les contrats conclus avant cette date utilisant l’ICC comme indice de référence et non encore renouvelés, il est encore fait application de cet indice.

Pour mémoire, le loyer d’un bail commercial peut être désormais indexé sur l’indice des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres activités.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 8 juin 2017, n° 13-25439

Rupture d’un bail commercial : « vite fait, mal fait ? » © Copyright WebLex - 2017

Un patient doit pouvoir avoir accès son dossier médical !

Contactée par un patient qui n’arrivait pas à avoir accès à son dossier médical détenu par son ancien dentiste, la Commission nationale de l'informatique et des libertés (Cnil) a alors écrit à de nombreuses reprises à ce dernier.

Parce que le dentiste ne lui répondait pas, la Cnil a fini par le mettre en demeure de faire droit à la demande du patient et de coopérer avec elle. Face à l’absence de réaction du professionnel de la santé, la Cnil a engagé une procédure contre lui, au terme de laquelle une amende de 10 000 € a été prononcée !

A l’appui de cette sanction, la Cnil a considéré :

• qu’il y avait un manquement au droit d’accès du patient à son dossier ;
• que les obligations déontologiques auxquelles sont soumises les professions médicales, notamment celles liées au secret médical, ne pouvaient pas justifier une absence de communication du dossier médical au patient ;
• que le dentiste a méconnu son obligation de coopération avec elle.

A l’occasion du prononcé de la sanction, la Cnil a tenu à rappeler que chaque professionnel de santé doit mettre en place une procédure permettant de répondre aux demandes faites par un patient d’accéder à son dossier médical.

Ce dossier peut être communiqué directement au patient ou, si ce dernier le souhaite, à un médecin qu’il aura préalablement désigné.

Enfin, la Cnil a rappelé que le dossier doit être communiqué au plus tard dans les 8 jours suivant la demande et au plus tôt dans les 48 h (si les informations remontent à plus de 5 ans, le délai est porté à 2 mois).

Source : Commission nationale de l'informatique et des libertés, communiqué du 14 juin 2017

Un dentiste sanctionné par la Cnil ! © Copyright WebLex - 2017

Un flyer sans identité ni adresse géographique est possible !

Une société de e-commerce, pour développer son activité, lance une campagne de publicité et distribue des flyers. Un concurrent demande alors à la société de cesser cette campagne, estimant qu’elle est déloyale. Il explique, en effet, que les flyers présentent les produits de la société et invitent les clients à se rendre sur son site Internet, sans faire référence, ni à son identité, ni à son adresse géographique. Ce qui est illégal, estime le concurrent…

… à tort selon la société d’e-commerce : elle rappelle que le site sur lequel renvoient les flyers indique son identité et son adresse, outre, les clients ne pouvant acheter ses produits que sur son site Internet. Par conséquent, la société considère qu’elle n’est donc pas dans l’obligation d’indiquer son identité et son adresse sur ses flyers…

… à raison pour le juge ! Une entreprise n’est pas tenue d’indiquer son identité et son adresse géographique dès lors que ces informations sont accessibles sur son site Internet et à condition qu’un client ne puisse acheter ses produits que par via site Internet indiqué sur le flyer. Conditions qui sont ici remplies par la société.

Source : Arrêt de la Cour de Justice de l’Union Européenne, du 30 mars 2017, n° C-146-16

E-commerce : distribuer des flyers… anonymes ? © Copyright WebLex - 2017

Construction de maison et garantie de livraison : un principe… des exceptions (limitées)

Un artisan conclut avec un couple un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) et fournit une garantie de livraison délivrée par un organisme spécialisé (la « caution »), comme la Loi l’y oblige. Toutefois, il n’achève pas la maison dans les temps. Le couple réclame alors à la caution des pénalités de retard, que cette dernière accepte de payer, mais un litige survient quant au début de la date à laquelle les pénalités sont dues…

Pour le couple, les pénalités sont dues à compter de la date de livraison prévue au contrat. « Faux » répond la caution pour qui la date à prendre en compte est plus tardive. Elle rappelle, en effet, que le contrat prévoit plusieurs causes d’exclusion de garantie. Parmi celles-ci, l’une indique que la garantie ne s’applique pas en cas de désordres nécessitant une expertise contradictoire. Or, une telle expertise a eu lieu, au terme de laquelle il était nécessaire pour le couple d’obtenir un nouveau permis de construire.

Pour la caution, la date de livraison mentionnée dans le contrat a donc été repoussée, par l’application de la clause d’exclusion de garantie, à la date à laquelle le couple lui a notifié l’obtention du nouveau permis de construire…

… à tort pour le juge. Les clauses d’exclusion de garantie sont strictement listées par la Loi. Or, la clause dont se prévaut la caution restreint les cas dans lesquels la garantie peut être mise en jeu. Ce qui est illégal. Dès lors, elle ne peut pas s’appliquer. Par conséquent, la date de livraison à compter de laquelle les pénalités sont dues est la date initialement prévue au contrat.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 15 juin 2017, n° 16-18047

Construction de maison ; un délai de livraison à respecter… © Copyright WebLex - 2017

Bâtiment à usage tertiaire : la réglementation est (en partie) suspendue !

Pour mémoire, la réglementation relative à l’amélioration énergétique dans les bâtiments à usage tertiaire prévoit que le propriétaire ou le locataire doit engager des travaux afin d’améliorer la performance énergétique de ses locaux avant le 1er janvier 2020.

Pour cela, les propriétaires et les locataires doivent, avant le 1er juillet 2017, dans le respect des responsabilités et des obligations de chacun, transmettre les copies des documents suivants à l’Agence de l’Environnement et de la Maîtrise de l’Energie (ADEME) :

• le rapport d'études énergétiques ;
• le plan d'actions et, le cas échéant, le nouveau plan d'actions et le nouvel objectif de consommation énergétique.

Toutefois, l’arrêté devant préciser l’application de cette nouvelle obligation n’est toujours pas publié à l’heure où nous rédigeons cet article. Ce qui implique qu’il est, pour l’instant, difficile de remettre les documents demandés avant le 1er juillet 2017…

C’est pourquoi certaines associations représentant les entreprises ont saisi le Conseil d’Etat afin qu’il suspende cette nouvelle réglementation. Ce dernier vient de rendre une 1ère décision : il suspend la réglementation, mais seulement à propos de l’obligation de remise des documents précités au 1er juillet 2017.

Notez que dans les prochaines semaines, le Conseil d’Etat se prononcera sur l’obligation de réaliser des travaux d’amélioration énergétique d’ici le 1er janvier 2020.

Source : Ordonnance du Conseil d’Etat, du 28 juin 2017, n° 411578

Amélioration énergétique des bâtiments à usage tertiaire : un peu de répit… © Copyright WebLex - 2017