Agent immobilier : attention au contenu du bon de visite !

Un agent immobilier est mandaté par un couple qui souhaite vendre sa maison pour lui trouver un acquéreur. Un mandat est alors signé, prévoyant que les honoraires de l’agent immobilier s’élèveront à 10 000 €, à la charge de l’acquéreur, et que la maison doit être vendue au prix de 165 000 € net vendeur.

De plus, le mandat indique que le vendeur s’interdit de traiter directement avec un acquéreur présenté par l’agent immobilier ou ayant visité la maison avec lui, sous peine d’avoir à lui verser une indemnité compensatrice égale au montant des honoraires convenus.

Un potentiel acquéreur contacte alors l’agent immobilier et une visite de la maison est organisée. Intéressé, l’acquéreur signe un bon de visite contenant une offre d’achat de 140 000 €, rémunération de l’agent immobilier comprise. Offre que le couple refuse toutefois.

Peu après, le couple informe l’agent immobilier qu’il a vendu directement sa maison sans son aide. L’acquéreur que le couple a trouvé ne doit alors verser aucune rémunération à l’agent immobilier. Mais ce dernier finit par apprendre que l’acquéreur de la maison est la personne à qui il a fait visiter la maison et qui avait fait une offre à 140 000 € tout frais compris.

L’agent immobilier réclame alors au couple le versement de l’indemnité compensatrice prévue au mandat. Ce que refuse ce dernier : aucune faute ne peut lui être imputée puisqu’il ignorait, lorsqu’il a conclu l’acte de vente, que l’acquéreur était la personne qui avait visité la maison et formulé une offre par l’entreprise de l’agent immobilier. Ce que confirme le juge.

L’agent immobilier réclame alors le paiement de la même somme, à titre de dommages-intérêts, à l’acquéreur. Il rappelle que ce dernier a signé un bon de visite à l’issu de la visite de la maison. Ce document prouve, selon lui, que l’acquéreur a visité la maison. En traitant directement avec le couple, afin ne pas lui verser sa rémunération, l’acquéreur a donc commis une faute.

Ce que conteste ce dernier : le bon de visite contenant l’offre d’achat de 140 000 € ne contenait pas de clause l’obligeant à acquérir la maison obligatoirement et expressément par l’intermédiaire de l’agent immobilier. Dès lors, il pouvait tout à fait agir dans son propre intérêt et traiter directement avec le couple pour lui proposer une nouvelle offre. Ce que confirme le juge.

L’agent immobilier n’a donc ici droit ni à l’indemnité compensatrice ni à des dommages-intérêts.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 6 décembre 2017, n° 16-15249

Agent immobilier : quand un acquéreur passe « en direct »… © Copyright WebLex - 2017

Faute de l’architecte = l’indemnité de résiliation peut être refusée !

Un architecte se voit confier plusieurs missions, par une société, dont une a pour but de rendre t un terrain constructible, puis de proposer à la vente les parcelles à des promoteurs.

Mais il ne sera pas payé pour ces missions, la société résiliant le contrat et refusant de verser de verser l’indemnité de résiliation. Elle explique alors que l’architecte a trahi sa confiance : lors de la sélection des promoteurs, l’architecte a tenté d’imposer une clause dans les contrats de vente prévoyant que le promoteur retenu devrait lui confier une mission complète d’architecte pour la suite des opérations. En outre, il a tenté d’insérer une autre clause prévoyant qu’il percevrait une commission de négociation égale à 1,5 % du montant de la transaction.

Ces clauses montrent, selon la société, que l’architecte a trahi sa confiance en poursuivant son seul intérêt personnel. Trahison fautive qui justifie que l’indemnité de réalisation ne soit pas versée, estime la société.

Ce que confirme le juge : fautif en poursuivant un but personnel et non celui de son client, l’architecte n’a pas droit à l’indemnité de résiliation prévue au contrat.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 30 novembre 2017, n° 16-25308

Architectes : quand un client refuse de payer l’indemnité de résiliation… © Copyright WebLex - 2017

Bailleur : attention au « trouble de jouissance » !

Un bailleur met en location une maison lui appartenant. Après plusieurs impayés de loyers, il décide de mettre fin au contrat de bail. S’ensuit alors un litige entre lui et son locataire : finalement, ce dernier quitte la maison, mais avec 2 ans de loyers impayés.

Le bailleur retrouve (enfin) sa maison… mais réclame (toujours) les loyers impayés au locataire. Somme que refuse de payer entièrement celui-ci : l’état délabré de la maison lui a causé un « trouble de jouissance » estime-t-il.

Mauvais état que conteste le bailleur : l’état des lieux d’entrée indique que la maison est justement en bon état. En outre, il rappelle que le locataire est tenu d’entretenir la maison qu’il loue ; le locataire ne peut donc que s’en prendre à lui-même.

Sauf que la Loi fixe les travaux qui sont à la charge du locataire et ceux qui sont à la charge du bailleur, répond le locataire. Or, les dégâts dont se plaint le bailleur nécessitent des travaux qui sont justement à sa charge (étanchéité insuffisante du garage, défaut de pente du dallage, emplacement inadapté d’une bouche d’évacuation dans la salle de bain, non-conformité et insuffisance de la VMC et défaut d’étanchéité d’une fenêtre). Travaux à la charge du bailleur qu’un rapport d’expertise constate également, rappelle le locataire.

Ce qui convainc le juge sur l’existence d’un « trouble de jouissance ». Le bailleur n’ayant pas réalisé certains travaux dont il est redevable, le loyer restant dû par le locataire doit être réduit de moitié. Au final, le bailleur récupère donc sa maison et seulement la moitié des loyers impayés…

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 7 décembre 2017, n° 16-18413

Location : quand le bailleur et le locataire ne s’entendent (vraiment) pas… © Copyright WebLex - 2017

Indemnité d’éviction : répare-t-elle le trouble commercial ?

Un bailleur donne congé à un locataire commercial et lui propose une indemnité d’éviction, comme la Loi le prévoit. Une négociation s’ouvre alors sur le montant de cette indemnité.

Mais au cours de cette négociation, le locataire vend son fonds de commerce. L’acquéreur prend acte du congé et reprend la négociation du montant de l’indemnité d’éviction à son compte.

C’est alors que le bailleur baisse significativement le montant de son offre. Il explique à l’acquéreur que le montant de l’indemnité comprend, entre autre, la réparation du « trouble commercial » résultant de l’éviction. Or, l’acquéreur ne peut pas, selon lui, prétendre à l’indemnisation de ce trouble, ayant acheté le fonds de commerce en sachant qu’il avait refusé le renouvellement du bail au précédent locataire…

… à tort, estime l’acquéreur : pour lui, il a tout à fait droit à la réparation du trouble commercial que lui cause l’éviction. Ce que confirme ici le juge.

Indemnité d’éviction : répare-t-elle la perte du droit au maintien dans les lieux ?

Un locataire se voit refuser le droit au renouvellement de son bail. Il réclame alors le paiement d’une indemnité d’éviction à son bailleur. En sus de cette indemnité d’éviction, le locataire réclame une indemnisation pour le préjudice né de la perte du droit au maintien dans les locaux loués.

Ce que refuse le bailleur : il considère que l’indemnité relative à la perte du droit au maintien dans les locaux loués est déjà comprise dans l’indemnité d’éviction.

A tort selon le locataire… et le juge : le préjudice né de la perte du droit au maintien dans les locaux loués est distinct de celui réparé par l’indemnité d’éviction. Le locataire a donc droit, en plus de l’indemnité d’éviction, à une indemnité relative à la perte du droit au maintien dans les locaux loués.

Sources :

• Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 7 décembre 2017, n° 15-12452
• Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 30 novembre 2017, n° 16-17686

Indemnité d’éviction : pour quoi ? © Copyright WebLex - 2017

Pacte d’associés : (bien) prévoir les clauses de cession de parts…

Un pacte d’associés est conclu entre une société (associé majoritaire) et un dirigeant (associé minoritaire). Ce pacte d’associés comporte, entre autres, une clause selon laquelle le dirigeant peut être dans l’obligation de céder ses parts à la société (on parle de « clause de sortie ») :

• si ses fonctions dans l’entreprise cessent suite à un licenciement pour faute grave ou lourde ;
• ou si le chiffre d’affaires n’augmente pas de 20 % lors du 1er exercice.

L’exercice écoulé, le plan de développement n’est pas respecté : le chiffre d’affaires n’a, en effet, augmenté que de 7 % au lieu des 20 % minimum prévus. La société notifie alors au dirigeant son intention de racheter ses parts, comme le pacte le prévoit.

Mais le dirigeant refuse de céder ses parts : parce que l’application des clauses prévues dans le pacte et portant sur sa sortie forcée dépend entièrement du bon vouloir de la société, elles sont illicites (juridiquement, elles sont « potestatives »), et donc inapplicables.

Le juge donne raison au dirigeant en ce qui concerne la condition relative au licenciement pour faute grave ou lourde. La société pouvant, seule, prendre la décision de licencier ou non le dirigeant, la clause est effectivement « potestative » et donc illicite et nulle.

Toutefois, la condition relative au chiffre d’affaires est licite selon le juge, qui ordonne la vente forcée des parts du dirigeant au profit de la société…

… à tort, selon le dirigeant : il rappelle qu’une des conditions d’application de la clause litigieuse est nulle. Dès lors, cette clause est, selon lui, entièrement nulle. Le dirigeant refuse donc (encore) de céder ses parts.

… (toujours) à tort, confirme le juge. Ce n’est pas parce que la condition de la clause relative au licenciement est nulle que la clause l’est entièrement. Dès lors, parce que la condition liée au chiffre d’affaires prévue par la clause de sortie est applicable, le dirigeant doit céder ses parts.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 6 décembre 2017, n° 16-17588

Pacte d’associés : attention à la rédaction ! © Copyright WebLex - 2017

Vente avec prime : une pratique (très) encadrée !

Comme le rappelle l’Institut national de la consommation (INC), une « vente avec prime » consiste, pour un professionnel, à remettre gratuitement un produit, un bien ou un service, à l’occasion d’une vente de produits ou de services faite à un consommateur (c’est-à-dire à un particulier qui agit à des fins qui n'entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale ou libérale).

Il peut s’agir, par exemple, pour un promoteur, d’offrir la cuisine à l’acquéreur d’une maison ou, pour un garagiste, d’offrir une vidange à l’occasion de travaux de réparation.

Notez que la prime doit être impérativement gratuite et n’entraîner aucun surcoût pour le client. Ainsi, offrir une cuisine ne doit pas amener le promoteur à augmenter le prix d’achat de la maison.

Si les ventes dites « 13 à la douzaine » et « 20 % de produit en + » sont, par exemple, autorisées, il faut tout de même faire attention car d’autres règles peuvent limiter, voire interdire ce type d’opération. C’est ainsi que la distribution gratuite de tabac est interdite, de même que la distribution gratuite d’alcool à des mineurs.

Attention : une vente avec prime est illicite dès lors qu’elle revêt un « caractère déloyal », c’est-à-dire lorsqu’elle est contraire aux exigences de la diligence professionnelle et qu’elle altère le comportement économique du client.

Sachez qu’une vente avec prime « déloyale » est sanctionnée pénalement par 2 ans de prison et 300 000 € d’amende pour un entrepreneur individuel, 1,5 M€ pour une société.

Source : www.inc-conso.fr

La vente avec prime : pour qui, pour quoi ? © Copyright WebLex - 2018

Travaux : qui a la garde d’un chantier ?

Une société de distribution de café embauche 2 entreprises pour effectuer des travaux dans un local commercial lui appartenant. Une fois les travaux terminés, une date de réception des travaux est convenue. Mais le jour précédent la réception, un énorme orage survient et inonde les locaux : tout est alors détruit.

La société et les 2 entreprises conviennent de travaux de reprise en urgence, avant l’ouverture prévue du local commercial. Concomitamment, la société déclare le sinistre à son assureur.

Mais ce dernier informe la société qu’il ne l’indemnisera pas pour son préjudice car il estime que c’est aux entreprises de le faire.

La société réclame alors le remboursement des premiers travaux réalisés, détruits par l’orage, aux entreprises. Ce que refusent ces dernières : elles rappellent que lorsque l’orage est survenu, les travaux étaient terminés et qu’elles n’étaient plus présentes sur le chantier. Pour elles, la société était responsable de la garde du chantier : les dommages sont donc à sa charge et aucun remboursement n’est possible.

« Faux » conteste la société : l’orage est survenu 1 jour avant la réception des travaux. Or, en l’absence de réception des travaux, la garde du chantier relevait encore des entreprises : elle est donc en droit de réclamer le remboursement des sommes versées au titre des travaux détruits. Ce que confirme ici le juge.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 14 décembre 2017, n° 16-25652

Travaux détruits : qui est responsable ? © Copyright WebLex - 2018

Accident sur un chantier : que prévoit le contrat signé ?

Une société confie des travaux à une entreprise de construction qui a recours à des sous-traitants. Au cours des travaux, un salarié de l’un des sous-traitants est victime d’un accident. La société est alors condamnée pénalement pour blessures involontaires et doit indemniser la victime.

La société demande alors à l’entrepreneur principal de l’indemniser à son tour, rappelant qu’une des clauses du contrat de travaux prévoit que l’entrepreneur principal supporterait les conséquences pécuniaires des accidents corporels survenus sur le chantier à l’occasion de l’exécution des travaux.

Ce que refuse l’entrepreneur principal : il considère que la condamnation pénale de la société dans l’organisation du chantier, directement à l’origine de l’accident, exclut qu’elle puisse invoquer le bénéfice de cette clause…

… à tort, selon le juge : la clause de garantie invoquée par la société reste valable, même si la société a été condamnée pénalement. L’entrepreneur principal doit donc assumer les conséquences pécuniaires de l’accident corporel qui est survenu sur le chantier.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 14 décembre 2017, n° 16-26111

Accident sur un chantier : qui est responsable ? © Copyright WebLex - 2018

Une œuvre architecturale peut être modifiée sans l’accord de l’architecte !

Un architecte a réalisé un musée pour le compte d’un conseil départemental. Parce que ce musée doit recevoir des collections complémentaires, le conseil départemental fait réaliser des travaux d’extension. Mais l’architecte conteste ces travaux, réalisés sans son accord.

Pour l’architecte, cette extension est illégale : il considère, en effet, que le conseil départemental dénature son œuvre et a commis une faute en ne sollicitant pas son autorisation pour la réalisation des travaux.

Ce que conteste le conseil départemental : tout d’abord, il explique qu’il peut tout à fait réaliser les travaux sans l’autorisation de l’architecte ; ensuite, il rappelle que les travaux d’extension sont destinés à recevoir un bateau de commerce gallo-romain qui sera exposé dans le musée ; en outre, les travaux ont été réalisés en tenant compte de la structure de l’œuvre architecturale, afin que l’ensemble reste harmonieux.

Ce que confirme ici le juge : l’architecte n’obtient pas la destruction de l’extension.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 20 décembre 2017, n° 16-13632

Architecte : peut-on (librement ?) modifier une œuvre architecturale ? © Copyright WebLex - 2018

Réglementation thermique 2012 : un (nouveau) report de 2 ans !

La réglementation thermique 2012 (appelée couramment « RT 2012 ») prévoyait initialement que les bâtiments collectifs, dont les permis de construire étaient déposés à compter du 1er janvier 2013, devaient avoir une consommation d’énergie primaire maximale (dite « Cepmax ») inférieure à 50 kWh/m²/an.

Mais respecter ce seuil impliquait des surcoûts de construction trop importants selon les professionnels de la construction : c’est pourquoi il a été décidé de reporter l’entrée en vigueur de ce dispositif au 1er janvier 2018.

Ces derniers mois, le Gouvernement a de nouveau échangé avec les professionnels de la construction pour savoir si le respect du seuil de Cepmax était désormais techniquement et financièrement possible. Face à la réponse globalement négative du secteur, le Gouvernement a donc décidé de reporter de nouveau l’entrée en vigueur du dispositif.

Désormais, le seuil de Cepmax de 50 kWh/m²/an entrera en vigueur le 1er janvier 2020. D’ici là, le Gouvernement compte continuer à mener des tests afin de réduire le coût de construction des bâtiments pour les rendre moins énergivores.

Source : Arrêté du 21 décembre 2017 modificatif relatif aux caractéristiques thermiques et aux exigences de performances énergétiques applicables aux bâtiments collectifs nouveaux et aux parties nouvelles de bâtiment collectif

Réglementation thermique 2012 : un (nouveau) report à connaître ? © Copyright WebLex - 2018