Promoteurs : réserver la propriété de terrains à des habitants de la commune, un problème ?

Il arrive que certaines communes subordonnent l’acquisition de terrains ou de constructions lui appartenant à de conditions spéciales. Il peut ainsi arriver qu’une commune impose que des terrains soient vendus aux seules personnes qui démontrent l’existence d’un lien suffisant avec elles, notamment parce qu’elles habitent dans la commune ou y travaillent.

L’objectif généralement affiché par les communes est de favoriser les populations les moins fortunées.

Une pratique qui a été jugée illégale par la Cour de Justice de l’Union Européenne (CJUE), rappelle le Gouvernement, car :

• l’existence de liens avec la commune est un critère qui peut également être rempli par des personnes estimées fortunées ; l’objectif recherché ne peut donc pas être atteint ;
• le critère utilisé est contraire au principe de la libre circulation des personnes.

Il est possible de recourir à d’autres mesures moins restrictives pour favoriser l’accès à la propriété des personnes les moins favorisées. Il peut être envisagé, par exemple, de prévoir des subventions en faveur de personnes qui démontrent qu’elles ont de faibles revenus.

Source : Réponse Ministérielle Masson, Sénat, du 12 octobre 2017, n° 01108

Promoteurs : une commune peut-elle vous imposer des acquéreurs ? © Copyright WebLex - 2017

Syndic : une erreur de convocation lourde de conséquences ?

Une société, qui est propriétaire d’un lot de copropriété et dont les 2 associés sont en couple, réclame l’annulation d’une assemblée générale (AG), au motif que le syndic a commis une erreur lors de l’envoi des convocations.

Elle constate, en effet, que ce dernier a adressé le courrier en mentionnant que l’époux était son représentant légal alors qu’il s’agit, en réalité, de l’épouse. Pour la société, cette erreur rend la convocation irrégulière, ce qui lui permet de réclamer l’annulation de l’AG.

A tort, estime le syndicat des copropriétaires : pour lui, l’erreur du syndic n’est pas de nature à rendre la convocation de la société irrégulière, dès lors que la convocation a été effectivement adressée à son siège social.

Ce que confirme le juge : pour être régulière, la convocation à une AG doit être envoyée au siège social de la société. Il importe peu que le nom du représentant légal soit erroné.

Syndic : faut-il annexer toutes les réserves d’un copropriétaire ?

Un copropriétaire, à la réception d’une convocation à l’AG de copropriété, émet par écrit des réserves et contestations relatives à l’ordre du jour. A l’issue de cette AG, et malgré sa demande, le syndic refuse d’annexer au procès-verbal la fameuse note.

Mécontent, le copropriétaire décide de poursuivre le syndic : pour lui, ce refus d’annexer sa note au PV d’AG est injustifié. Il rappelle que la Loi oblige les syndics à annexer au PV d’AG les réserves formulées par un copropriétaire sur la régularité des décisions.

Mais le syndic persiste et refuse d’annexer la note : pour lui, la Loi oblige seulement à mentionner ou à annexer au PV les réserves émises lors des AG. Or, le copropriétaire lui a envoyé la note une semaine avant la tenue de l’AG. Dès lors, il n’est pas tenu de l’annexer au PV d’AG.

Ce que confirme le juge : la note comportant les réserves du copropriétaire n’ayant pas été émise lors de l’AG, le syndic n’est pas tenu de l’annexer au PV relatif à cette AG.

Source :

• Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 23 novembre 2017, n° 16-20311
• Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 23 novembre 2017, n° 16-25125

Syndics immobiliers : 2 bonnes pratiques à connaître ! © Copyright WebLex - 2017

Plan cadastral informatisé (PCI) : librement consultable sur le web !

Le plan cadastral est le découpage du territoire français en unités de surfaces permettant le calcul de certains impôts (taxe foncière, taxe d'habitation, etc.).

S’il est possible de trouver les plans cadastraux en Mairie, ils ont été numérisés depuis de nombreuses années pour les besoins de l’administration sous le nom de « plan cadastral informatisé » (PCI).

Ce PCI est désormais accessible au public, conformément à ce que prévoit la Loi pour une République numérique. Vous pouvez le consulter sur le site web www.data.gouv.fr, dans 2 types de format :

• le format EDIGéo de la Direction générale des finances publiques (DGFIP) : le téléchargement se fait par archive départementale ou par feuille ;
• le format GeoJSon de la « mission Etalab » (il s’agit d’une mission effectuée sous l’égide de la Direction interministérielle du numérique et du système d’information et de communication de l’Etat).

Source : www.data.gouv.fr

Open data : les données du plan cadastral sont-elles librement consultables ? © Copyright WebLex - 2017

Travaux réalisés par le locataire = responsabilité du locataire

Un kinésithérapeute signe un bail professionnel et prend possession d’un local vide. Le bailleur l’autorise alors à effectuer des travaux de réaménagement nécessaires à l’exercice de sa profession.

Une fois ceux-ci terminés, le kinésithérapeute se plaint auprès du bailleur de problèmes d’humidité dans le local. Il réclame alors la résiliation du bail pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un bien conforme à sa destination…

… à tort, estime le bailleur. Il rappelle que le local a été livré vide, en bon état. De plus, l’humidité est causée par les travaux mal réalisés par le kinésithérapeute (pose d’un système de climatisation qui se révèle défectueux, création d’une salle d’attente, de trois cabines, d’une douche et d’une kitchenette). Il estime donc que ce dernier ne peut pas lui reprocher l’humidité du local.

Ce que confirme le juge : l’humidité étant imputable à la mauvaise exécution des travaux par le kinésithérapeute, notamment la pose d’une climatisation défectueuse, le bailleur n’a pas manqué à son obligation de délivrance d’un bien conforme à sa destination. Le bail professionnel n’est donc pas résilié.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 23 novembre 2017, n° 15-26888

Quand un kinésithérapeute se met au bricolage… © Copyright WebLex - 2017

Vente immobilière : l’histoire d’un compromis mal rédigé…

Un compromis de vente relatif à un terrain à bâtir est signé entre un vendeur et un acquéreur. Ce compromis prévoit que la vente sera définitive lorsqu’un « acte de vente authentique » sera signé chez un notaire. Une date limite de signature est alors prévue.

Mais, à la date limite, aucun acte authentique de vente n’est signé. Peu après, l’acquéreur contacte le vendeur pour qu’un rendez-vous soit fixé afin de procéder à la vente définitive du terrain à bâtir. Ce que refuse le vendeur : il explique à l’acquéreur qu’il ne souhaite plus vendre son terrain.

L’acquéreur réclame alors la vente forcée à son profit du terrain à bâtir en justice. A tort, selon le vendeur : il rappelle que la date limite fixée par le compromis de vente est passée. Par conséquent, le compromis est caduc et il peut librement refuser de finaliser la vente.

« Faux » lui répond l’acquéreur : si effectivement la date limite fixée par le compromis est passé, cette clause n’est assortie d’aucune sanction, de sorte que, passée cette date, le compromis n’est pas caduc. Il est donc en droit de réclamer la vente forcée du terrain à bâtir.

Ce que confirme le juge : en l’absence d’une clause prévoyant la caducité du compromis en cas de dépassement de la date limite fixée dans le compromis, l’acquéreur ou le vendeur peut réclamer la vente forcée du bien. Ce que fait ici l’acquéreur, qui devient l’heureux nouveau propriétaire du terrain à bâtir.

Vente immobilière : l’histoire de la vente d’une maison familiale…

Un couple âgé décide de vendre sa maison. L’époux, très malade et hospitalisé, donne procuration à son frère de le représenter. Une date est fixée pour la signature de l’acte de vente chez le notaire. La vente est signée, mais dans les heures qui suivent, l’époux décède.

Ses enfants réclament alors l’annulation de la vente de la maison familiale. Pour eux, leur père n’était pas en état de donner son consentement à la vente : leur père, très âgé, était en état de démence lorsqu’il a signé le mandat de procuration à son frère, expliquent-ils. Pour preuve, ils constatent que la signature de leur père est incertaine et tremblante.

Preuve bien légère pour le juge : une signature incertaine et tremblante n’est pas suffisante pour caractériser un état de démence. La procuration signée par l’époux décédé est donc valable, de même que la vente de la maison familiale.

Vente immobilière : l’histoire d’un accord qui n’est jamais intervenu…

Une société propose à une entreprise d’acquérir un ensemble immobilier lui appartenant. S’ensuit alors un échange de mails. Mais finalement, la société venderesse décide de ne pas se séparer de son ensemble immobilier. Sauf que pour l’entreprise qui souhaite se porter acquéreur, il y a « accord sur la chose (l’ensemble immobilier) et le prix » : elle réclame donc en justice la vente forcée de l’ensemble immobilier.

Pour prouver ses prétentions, elle produit les échanges de mails. Les termes utilisés, selon elle, prouvent qu’il y a effectivement « accord sur la chose et le prix »…

… à tort, selon l’entreprise propriétaire de l’ensemble immobilier, au vu des règles de conjugaison de la langue française. Elle constate que, dans les courriers, les verbes sont conjugués au conditionnel. Ainsi, par exemple, il est écrit dans un des échanges que l’offre de la société « pourrait lui convenir » et non que l’offre lui convient. L’emploi du conditionnel est suffisant, selon elle, pour prouver qu’il n’y a pas « accord sur la chose et le prix ».

Ce que confirme le juge : l’emploi du conditionnel prouve qu’il n’y a pas « accord sur la chose et le prix ». Dès lors, les échanges entre les 2 entreprises n’ont pas dépassé le stade des pourparlers. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner la vente forcée de l’ensemble immobilier.

Cette décision permet de rappeler l’importance, d’une part, de conserver par écrit les échanges de mails (ou par courrier, le cas échéant) et d’autre part, de faire attention au contenu des échanges. Une conjugaison malheureuse pourrait, en effet, avoir des répercussions importantes…

Source :

• Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 16 novembre 2017, n° 15-12268
• Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 30 novembre 2017, n° 16-25107
• Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 12 octobre 2017, n° 16-24323

Agents immobiliers : 3 histoires (mal)heureuses… © Copyright WebLex - 2017

La Loi Alur vaut également pour les baux conclus avant son entrée en vigueur !

Un bailleur met en location une maison d’habitation. Plus de 30 ans plus tard, il décide de reprendre le logement au profit de sa fille et, pour cela, délivre un « congé pour reprise », conformément à la Loi. Sauf que le locataire refuse de quitter les lieux, ce congé pour reprise n’étant pas valable selon lui : il rappelle que le bailleur doit lui trouver un nouveau logement puisqu’il est âgé de plus de 65 ans et qu’il possède de faibles revenus. Ce qui n’a pas ici été fait.

Ce que conteste le bailleur : la protection dont se prévaut le locataire a été créée par la Loi Alur, entrée en vigueur en 2014. Or, le bail conclu avec le locataire date de 1982 ! Il estime donc que le bail est soumis aux dispositions de 1982 et rappelle qu’à cette époque, l’obligation de reloger un locataire âgé de plus de 65 ans et ayant de faibles ressources n’existait pas.

Sauf que la Loi Alur s’applique même aux baux conclus avant 2014, rappelle le juge. Par conséquent, le locataire, remplissant les critères relatifs à l’obligation de relogement par le bailleur, bénéficie de cette protection. Et n’ayant pas respecté cette obligation, le congé pour reprise délivré par le bailleur est irrégulier et nul.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 23 novembre 2017, n° 16-20475

Congé pour reprise : faut-il (obligatoirement ?) reloger le locataire ? © Copyright WebLex - 2017

Publicité d’une décision de justice favorable : information ou dénigrement ?

Une société fait condamner un concurrent pour contrefaçon. Le juge ordonne alors au concurrent de publier, à ses frais, la décision de justice dans 3 journaux ou périodiques aux choix de la société. Mais peu après, la société publie également la décision de justice sur son site web, dans sa newsletter ainsi que sur Twitter.

Le concurrent estime que ces publications sont dénigrantes et demande le versement de dommages-intérêts. Il rappelle que la décision de justice ne prévoit pas que sa condamnation puisse être publiée sur le site web de la société.

Sauf que la justice est publique, rappelle la société. Dès lors, elle peut tout à fait publier la décision en sa faveur sur son site web. Ce que confirme ici le juge.

Mais le concurrent ne se laisse pas faire : si la société peut publier la décision de justice sur son site web, elle ne doit toutefois pas le faire abusivement. Or, le concurrent constate que la société a ajouté une mention qui augmente l’effet de la publicité donnée au jugement. Au lieu de simplement mentionner son nom, le concurrent relève, en effet, que la société y accole le nom de son produit phare pour le dénigrer.

Ce que confirme le juge : augmenter l’impact de la publicité du jugement au-delà des limites résultant des termes mêmes du jugement est fautif. La société doit donc indemniser son concurrent.

Publicité comparative favorable = information ou dénigrement ?

Un distributeur publie sur son site web une publicité comparant les prix des produits de parapharmacie relevés dans plusieurs réseaux de distribution. Dans cette publicité, le distributeur indique que les prix pratiqués par l’un de ses concurrents sont 32,5 % plus élevés.

Publicité dénigrante, estime le concurrent, car la publicité laisse à penser au client qu’il est établi que ses prix sont systématiquement plus élevés que chez le distributeur, ce qui est faux. Le concurrent réclame alors des dommages-intérêts.

Mais cette publicité n’est pas dénigrante pour le juge : le seul fait de comparer des prix, ce qui relève de la nature même de la publicité comparative, ne caractérise pas, en effet, un dénigrement. La demande de dommages-intérêts du concurrent est rejetée.

Source :

• Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 18 octobre 2017, n° 15-27136
• Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 8 novembre 2017, n° 16-15162

Il faut tourner 7 fois son pouce avant de publier sur le web ! © Copyright WebLex - 2017

Magasins à étages : la densité d’occupation de la clientèle par m² revue à la hausse !

Jusqu’à présent, dans les magasins à étages, l’effectif théorique du public admis, quel que soit le niveau (sous-sol, rez-de-chaussée, 1er étage, etc.), était de 3 m² de surface de vente pour une personne.

Depuis le 1er décembre 2017, ce seuil a été modifié. Désormais, la densité d’occupation est, en effet, la suivante :

• au sous-sol, au rez-de-chaussée et au 1er étage : 3 m² de surface de vente pour une personne ;
• au 2ème étage : 6 m² de surface de vente pour une personne ;
• aux étages supérieurs : 15 m² de surface de vente pour une personne.

Cette modification des seuils vise à protéger les clients en cas d’incendie et de panique : un client se trouvant dans les étages doit ainsi avoir plus d’espace pour se mettre en sécurité.

Source : Arrêté du 15 novembre 2017 modifiant l'arrêté du 25 juin 1980 portant approbation des dispositions générales du règlement de sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public (ERP)

Magasins à étages : comment tenir compte des risques d’incendie et de panique ? © Copyright WebLex - 2017

Prix de vente global = congé pour vendre régulier ?

Un propriétaire met en vente un appartement mis en location. Il délivre alors un « congé pour vendre » à son locataire, et comme la Loi l’y oblige, lui propose d’acquérir prioritairement l’appartement. Le locataire n’achète pas l’appartement mais, au terme du bail, se maintient dans les lieux, expliquant au bailleur que le congé qui lui a été délivré est irrégulier.

« Faux », répond le bailleur qui demande au locataire de quitter l’appartement. Devant le nouveau refus du locataire, le bailleur sollicite en justice, l’expulsion du locataire et le paiement d’indemnité d’occupation…

… à tort, selon le locataire, qui explique (encore) que le congé qui lui a été délivré est irrégulier. Il rappelle que la vente attrait à un appartement plus une place de parking. Dans la copropriété, il s’agit là de 2 lots de copropriété distincts. Pour lui, le bailleur aurait donc dû lui faire parvenir une offre contenant un prix pour l’appartement et un prix pour la place de parking. Or, le congé qui lui a été délivré mentionne un prix de vente global (appartement + place de parking). Dès lors, le congé est irrégulier et il peut se maintenir dans l’appartement.

« Faux », répond (encore) le bailleur : la Loi ne l’oblige aucunement à détailler le prix de vente. Par conséquent, il peut tout à fait proposer un prix de vente global au locataire. Le congé délivré est donc régulier et le locataire doit quitter l’appartement. Ce que confirme le juge.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 7 décembre 2017, n° 16-21442

Agent immobilier : le congé pour vendre doit-il détailler le prix de vente ? © Copyright WebLex - 2017

Un commerçant doit adhérer librement à une association des commerçants !

Un commerçant signe un bail commercial et installe son activité dans un local situé dans un centre commercial. Une clause du bail prévoit qu’il doit obligatoirement adhérer à l’association des commerçants du centre commercial. Obligation qu’il respecte et durant plusieurs années, il paye les cotisations dues.

Mais plusieurs années plus tard, le commerçant décide de quitter l’association et lui notifie sa décision, puis arrête de payer les cotisations. L’association considère toutefois que le commerçant ne peut pas la quitter, puisque le bail signé l’oblige à adhérer à ses services. L’association réclame alors paiement des cotisations impayées.

Ce que refuse le commerçant : pour lui, l’obligation d’adhérer à l’association sans possibilité de s’en retirer à tout moment est contraire au principe de liberté d’association. Dès lors, la clause est nulle et il n’a pas à payer les cotisations impayées.

« Faux » lui répond l’association : pour elle, le principe de liberté d’association est respecté puisque le commerçant a librement choisi de s’installer dans le centre commercial. En outre, elle rappelle que l’adhésion à l’association vise à répartir entre tous les commerçants exerçant leur activité dans le centre le coût des prestations que celle-ci leur rend.

Pour le juge, il y a atteinte au principe de liberté d’association. La clause obligeant le commerçant à adhérer à l’association sans possibilité de s’en retirer est nulle et celle-ci n’a pas droit au paiement des cotisations impayées.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 27 septembre 2017, n° 16-19878

Centre commercial : adhérer à l’association des commerçants, une obligation ? © Copyright WebLex - 2017