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C’est l’histoire d’un bailleur qui veut vendre tout ce qu’il a…

Durée : 02:07
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Vente transfontalière : quelle est la loi applicable ?

17 juillet 2025

Un professionnel de la construction basé en France achète des matériaux à une société basée en Espagne. Une fois les produits reçus, le professionnel s'aperçoit qu'ils ne sont pas du tout de la qualité attendue. Le contrat et les conditions générales de vente du vendeur ne désignant pas la loi applicable à cette transaction, le professionnel estime qu'il va pouvoir demander l'application de la loi française pour demander réparation. 

À raison ?

La bonne réponse est... Non

Par principe, les parties à un contrat commercial peuvent choisir au sein du contrat la loi qu'elles entendent appliquer à leur transaction. Cependant, lorsqu'aucun choix n'est fait, le Règlement Rome I désigne la loi qui doit être appliquée à plusieurs types de contrats. Pour les contrats de vente de biens, c'est la loi de la résidence du vendeur qui est appliquée.

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Agent immobilier
Actu Juridique

Bail de réhabilitation : lancement de l’expérimentation

16 juillet 2025 - 3 minutes

Pour des raisons de sécurité ou de salubrité, les propriétaires d’immeubles peuvent se voir contraints de réaliser des travaux de réparations importants. Des travaux qui peuvent s’avérer trop coûteux : une solution est donc désormais proposée pour les propriétaires qui ne souhaiteraient pas assumer cette charge…

Rédigé par l'équipe WebLex.

Habitat indigne : déléguer la remise en état

La loi relative à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé de 2024 prévoyait la mise en place d’un bail à réhabilitation.

Une expérimentation va pouvoir être menée pendant 5 ans au sujet de ce type de bail, maintenant que toutes les informations à son sujet ont été publiées.

Pour rappel, le propriétaire d’un bien immeuble peut se voir contraint de réaliser certains travaux pour des raisons de sécurité ou de salubrité. Cela peut être le cas lorsqu’il faut remédier aux situations suivantes :

  • les risques présentés par les murs, bâtiments ou édifices quelconques lorsqu’ils n'offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants ou des tiers ;
  • le fonctionnement défectueux ou le défaut d'entretien des équipements communs d'un immeuble collectif à usage principal d'habitation, lorsqu'il est de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou des tiers ou à compromettre gravement leurs conditions d'habitation ou d'utilisation ;
  • l’entreposage, dans un local attenant ou compris dans un immeuble collectif à usage principal d'habitation, de matières explosives ou inflammables, lorsqu'il est en infraction avec les règles de sécurité applicables ou de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou des tiers ;
  • l’insalubrité de l’immeuble.

Les travaux nécessaires pouvant s’avérer couteux et chronophages, certains propriétaires peuvent rechigner à s’en charger. C’est pourquoi le bail de réhabilitation est proposé.

Le propriétaire peut en effet donner à bail son bien à : 

  • un organisme d’habitations à loyer modéré ;
  • une société d’économie mixte dont l’objet est de construire ou de donner à bail des logements ;
  • un organisme de foncier solidaire ;
  • un organisme bénéficiant de l’agrément relatif à la maitrise d’ouvrage.

L’organisme auquel le bail est confié s’engage à réaliser les travaux d’amélioration nécessaires sur l’immeuble dans un temps déterminé.

Il aura ensuite la charge de mettre le bien en location pendant la durée du bail de réhabilitation qui est conclu pour une durée minimale de 12 ans.

À l’issue du bail, le propriétaire récupère son bien, les améliorations faites entre temps lui bénéficiant sans indemnisation.

Les préfets doivent publier, par arrêté, une liste des organismes volontaires pour conclure des baux de réhabilitation.

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C’est l’histoire d'un dirigeant qui voudrait qu’on reprenne l’histoire du début…

16 juillet 2025

Une société est mise en sauvegarde, puis en liquidation judiciaire. Le liquidateur en charge du dossier réclame, à l’ouverture de la procédure de liquidation, une sanction de faillite personnelle à l’encontre du dirigeant. Ce que ce dernier conteste puisque, selon lui, l’action est prescrite…

« Non ! », réfute le liquidateur qui rappelle que l’action pour prononcer la faillite personnelle d’un dirigeant se prescrit par 3 ans à compter du jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire. « Justement ! », argumente le dirigeant : ici, la liquidation judiciaire a été initiée par le premier jugement qui a ouvert la sauvegarde de la société… prononcé il y a plus de 3 ans ! Ce qui signifie que l’action est bien prescrite…

« Non ! », tranche le juge : si l’action aux fins de prononcer la faillite personnelle se prescrit, en effet, par 3 ans, c’est à compter du jugement d'ouverture de la procédure de redressement ou de liquidation judiciaire, et non celui de la sauvegarde ouverte en amont.

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C’est l’histoire d’un employeur pour qui un seul entretien préalable suffit…

14 juillet 2025

Après avoir refusé une mutation disciplinaire proposée par son employeur après un entretien préalable, une salariée est finalement licenciée pour faute grave… sans qu’un autre entretien préalable ne soit organisé… 

« Procédure irrégulière ! », pour la salariée : l’employeur qui envisage de substituer une mutation par un licenciement ne peut le faire qu’après avoir organisé un second entretien préalable…« Procédure régulière ! », au contraire, pour l’employeur : si la salariée a le droit de refuser la mutation disciplinaire, qui modifie son contrat, après le 1er entretien préalable, l’employeur peut décider de remplacer cette sanction par un licenciement, sans qu’il soit nécessaire de la convoquer à un autre entretien préalable…

« Procédure irrégulière ! », conclut le juge : parce que la salariée a refusé une mutation disciplinaire notifiée après un 1er entretien, l’employeur qui envisage de prononcer un licenciement à la place aurait dû convoquer la salariée à un autre entretien.

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C’est l’histoire d’une société qui préfère agir plutôt que dire…

15 juillet 2025

Parce qu’elle achète et vend des œuvres d’art, une société applique le régime spécifique de TVA sur la « marge » qui lui permet de ne calculer la TVA que sur la seule différence entre le prix de vente et le prix d’achat de ces œuvres. Ce que l’administration fiscale conteste…

Encore aurait-il fallu qu’elle manifeste clairement sa volonté de bénéficier de ce régime, rappelle l’administration, qui lui réclame alors un supplément de TVA. Ce qu’elle a pourtant fait, conteste la société. Et pour preuve, elle produit ses déclarations de TVA sur lesquelles seuls figurent les montants de la marge bénéficiaire et non le prix total de vente. Ce qui, selon la société, révèle sans ambiguïté son intention d’appliquer ce régime spécifique de TVA…

« Insuffisant ! », tranche le juge : l’option pour le régime de TVA sur la « marge » nécessite une demande expresse qui ne peut résulter du seul comportement déclaratif de la société, même si elle ne mentionne que sa marge bénéficiaire dans ses déclarations.

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C’est l’histoire d’une société qui préfère régler ses problèmes à la maison…

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C’est l’histoire d’une société qui préfère régler ses problèmes à la maison…

11 juillet 2025

Une société française se rapproche d’une société allemande pour acheter un véhicule de remorquage. Une fois en possession du véhicule, elle estime que celui-ci n’est pas conforme à ses attentes. Elle saisit le juge français pour régler ce litige…

Un juge incompétent selon la vendeuse, pour qui seul le juge allemand peut se prononcer : l’offre, acceptée par l’acheteuse, renvoyait en effet vers les conditions générales de vente (CGV), des conditions qui précisent que, pour tout litige, seul le juge allemand est compétent. Des CGV qu’elle n’a pas pu consulter, n’ayant reçu aucun document s’y rapportant, conteste l’acheteuse… Ce qui ne l’a pourtant pas empêchée de signer le contrat sans demander quoi que ce soit, conclut la vendeuse…

Sauf que, pour que cette clause « attributive de juridiction » soit valable, il faut que les CGV soient effectivement communiquées à la partie acheteuse, rappelle le juge français. Ici, la clause n’est pas valable… et le juge français est donc compétent !

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Dirigeants partant en retraite : exonérés si bien payés ?

10 juillet 2025

À l’occasion de son départ en retraite, un gérant vend les titres de sa société. Parce qu’il estime remplir toutes les conditions pour bénéficier de l’abattement de 500 000 € applicable au dirigeant partant en retraite, pour le calcul de l’impôt dû, il ne déclare pas ce gain, inférieur à 500 000 €. 

Mais l'administration constate que sa rémunération des 5 dernières années s'élève à 1 200 € par mois, un montant inférieur aux 5 rémunérations les plus élevées dans la société, laquelle ne rencontrait pas de difficultés financières. Or, le bénéfice de l'abattement suppose de percevoir une rémunération normale, ce qui n'est pas le cas ici selon l'administration, qui lui refuse cet abattement…

À tort ou à raison ?

La bonne réponse est... À raison

Pour bénéficier de l’abattement de 500 000 € applicable au gain réalisé par un dirigeant partant à la retraite lors de la vente des titres de sa société, le vendeur doit justifier, toutes conditions par ailleurs remplies, qu’il a, dans les 5 ans précédant la vente de ses titres, occupé un poste de direction donnant lieu à une rémunération « normale ». Dans une situation similaire avec un même niveau de rémunération, le juge a considéré que la condition impérative de rémunération « normale » n'était pas respectée : le bénéfice de l'abattement n'a pas été accordé.

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Agent immobilier
Le coin du dirigeant

Logements soumis à loi de 1948 : quelle revalorisation pour 2025 ?

08 juillet 2025 - 2 minutes

Les loyers des logements relevant de la loi de 1948 peuvent faire l’objet d’une revalorisation donnée chaque année par le Gouvernement. Revalorisation à présent disponible pour l’année 2025…

Rédigé par l'équipe WebLex.

Loyers des logements de la loi de 1948  revalorisés au mois de juillet

Pour rappel, en 1948, une loi a été votée pour réglementer les baux d’habitation et, bien que d’application exceptionnelle aujourd’hui, certaines locations y sont toujours soumises.

Cette loi concerne les logements réunissant les conditions suivantes :

  • ils ont été construits avant le 1er septembre 1948 ;
  • ils ont été construits dans certaines communes de plus de 10 000 habitants ou à proximité ;
  • le locataire était en place avant le 23 décembre 1986.

Pour ce type de location, le bail, qui peut être écrit ou verbal, n’a pas de durée minimale. Il peut également être conclu entre les parties pour une durée indéterminée, ce qui explique que certains logements sont encore régis par ces règles.

Les logements sont classés par catégories en fonction de leurs équipements et de leur confort. Ces catégories sont importantes car elles permettent de déterminer le montant maximum de loyer que le propriétaire peut demander.

Comme dans les baux d’habitation « classiques », les loyers peuvent être révisés tous les ans. Cette révision est applicable à partir du 1er juillet de chaque année.

Le taux d'augmentation, à présent disponible, est de 1,40 % à partir du 1er juillet 2025.

Cette augmentation ne peut pas conduire à dépasser un plafond établi en fonction de la situation géographique du logement et de sa catégorie. Pour consulter les éléments de calcul mis à jour, rendez-vous ici.

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