Le propriétaire ne peut pas exiger la remise en l’état du local loué

Un locataire ne peut pas transformer les locaux loués sans l'accord écrit du propriétaire. A défaut, 2 possibilités s’offrent au propriétaire :

• soit il conserve à son bénéfice, lors du départ du locataire, les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ;
• soit il exige la remise immédiate des lieux en l'état, aux frais du locataire, lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.

Une atténuation est désormais à apporter à cette règle lorsque des travaux sont effectués pour adapter le logement à une personne souffrant d’un handicap ou en situation de perte d’autonomie.

Ces travaux sont réalisés au frais du locataire et ils doivent faire l’objet d’une demande écrite par lettre recommandée avec AR auprès du propriétaire. Ce dernier a 4 mois pour répondre. A défaut, il est réputé accepter les travaux et, au départ du locataire, il ne pourra pas exiger la remise des lieux en l’état.

Source : Loi n° 2015-1776 du 28 décembre 2015 relative à l'adaptation de la société au vieillissement (article 16)

Travaux : quand le locataire souffre d’un handicap… © Copyright WebLex - 2016

Prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu : tous concernés ?

L’objectif du prélèvement à la source est de faire disparaître, du moins en ce qui concerne certains revenus, le décalage d’un an qui existe entre la perception des revenus et le paiement de l’impôt correspondant.

Sont concernés par ce prélèvement à la source :

• les personnes percevant des traitements et salaires, des revenus dits « de remplacement » (allocation chômage par exemple) et des pensions de retraite versées par des tiers (employeurs, Pôle Emploi, caisses de retraite, etc.) ;
• les travailleurs indépendants pour les revenus perçus au titre de leur activité ;
• les personnes qui perçoivent des revenus fonciers.

Pour information, il faut savoir que l’impôt relatif à la plupart des revenus de capitaux mobiliers et aux plus-values immobilières font déjà l’objet d’un prélèvement à la source.

Prélèvement à la source : un mode opératoire « simple » ?

Si aucun changement n’est prévu en ce qui concerne le barème de l’impôt sur le revenu, l’application du quotient familial et la prise en compte de la situation de famille, l’octroi de réductions ou de crédits d’impôt ou encore le principe d’une déclaration annuelle de revenus à remplir, des aménagements sont nécessairement induits par le mécanisme du prélèvement à la source.

Pour les salariés :

Pour les salaires, pensions de retraites et revenus de remplacement, l’impôt sera prélevé à la source par le tiers versant les revenus, en fonction d’un taux calculé et transmis par l’administration.

Ainsi, dès 2018, l’administration appliquera aux revenus perçus par les salariés le taux de prélèvement qu’elle aura calculé en 2017 sur la base des revenus de 2016 (qui sera actualisé en septembre 2018 pour tenir compte de la situation de 2017).

Ce taux s’appliquera aux revenus perçus tous les mois. Si le revenu évolue, à la baisse ou à la hausse, le montant du prélèvement diminuera ou augmentera dans la même proportion.

Il est prévu qu’en cas de changement de situation conduisant à une variation significative du taux (variation importante de revenus, mariage, naissance, etc.), il soit possible de demander une mise à jour du taux d’imposition de ce prélèvement à la source.

Pour les travailleurs indépendants et les bailleurs :

L’impôt de l’année en cours fera l’objet d’acomptes, payés mensuellement ou trimestriellement, et calculés par l’administration sur la base de la situation passée.

Là encore, en cas de forte variation des revenus, ces acomptes pourront faire l’objet d’une actualisation ou modulation en cours d’année, sur demande adressée à l’administration.

Prélèvement à la source : une confidentialité assurée

Seule l’administration sera destinataire des informations fiscales qui concernent les salariés : il est prévu que le nouveau système mis en place garantisse la confidentialité des informations personnelles des salariés, notamment en ce qui concerne la situation familiale, les éventuels autres revenus perçus, etc. L’employeur ne sera, en pratique, informé que du taux du prélèvement à pratiquer.

Concrètement, l’administration restera seule collecteur de l’impôt sur le revenu :

• elle calculera le taux du prélèvement pour chaque personne concernée et le communiquera au tiers versant des revenus (employeurs, Pôle Emploi, caisses de retraite, etc.) ;
• elle sera seule destinataire des éventuelles demandes de modulation du taux du prélèvement ;
• elle seule recevra les déclarations annuelles de revenus, comme aujourd’hui ;
• elle seule calculera l’impôt finalement dû.

Il faut savoir, à ce sujet, que les couples pourront opter pour 2 taux différents en fonction de leurs revenus respectifs, afin de garantir la confidentialité sur le niveau des salaires perçus par chacun des membres du couple. Cela permettra également de bénéficier d’une plus grande liberté dans la répartition de l’impôt.

Prélèvement à la source : une année de transition ?

Avec la mise en place du prélèvement à la source, l’impôt sera payé en 2017 sur les revenus de 2016, en 2018 sur les revenus de 2018, en 2019 sur les revenus de 2019, etc.

Cela signifie qu’il n’y aura pas de double imposition en 2018 sur les salaires, les retraites, les revenus de remplacements, les revenus des travailleurs indépendants et les revenus fonciers.

Il est aussi prévu que les réductions et des crédits d’impôt dont vous pouvez bénéficier au titre de 2017 seront conservées. En outre, les revenus exceptionnels et les autres revenus exclus du prélèvement perçus en 2017 seront imposés en 2018 selon les modalités actuelles.

A toutes fins utiles, l’administration précise que des mesures spécifiques seront mises en place pour éviter les optimisations abusives.

Source : Ministère des Finances et des Comptes Publics – Dossier de presse – 16 mars 2016

Paiement de l’impôt : le changement, c’est pour bientôt ? © Copyright WebLex - 2016

Dates limites variables : du 18 mai au 7 juin 2016

Les personnes qui font le choix de déposer leur déclaration de revenus sous format papier pourront le faire jusqu’au mercredi 18 mai 2016 à minuit. Quant à celles qui optent pour une déclaration via Internet, la date limite, qui varie selon le département de résidence, est fixée au :

• pour les départements 01 à 19 : mardi 24 mai 2016 à minuit ;
• pour les départements 20 à 49 : mardi 31 mai 2016 à minuit ;
• pour les départements 50 à 974/976 (et pour les non-résidents) : mardi 7 juin 2016 à minuit.

Vous pourrez commencer à effectuer vos déclarations de revenus en ligne à partir du mercredi 13 avril 2016.

Il faut rappeler qu’à l’horizon 2019, tous les contribuables disposant d’un accès Internet dans leur résidence principale devront souscrire leur déclaration de revenus par voie électronique. D’ici là, cette obligation de déclaration par Internet s’impose dès 2016 pour ceux dont le revenu fiscal de référence 2014 dépasse 40 000 €.

Puis, cette obligation s’imposera :

• en 2017 pour ceux dont le revenu fiscal de référence 2015 dépassera 28 000 € ;
• en 2018 pour ceux dont le revenu fiscal de référence 2016 dépassera 15 000 €.

Seules les personnes qui indiqueront ne pas pouvoir souscrire leur déclaration de revenus (en cochant la case prévue à cet effet sur la déclaration) pourront échapper à cette obligation.

Source : Communiqué de presse du 23 mars 2016 – www.economie.gouv.fr

Impôt sur le revenu : le compte à rebours a commencé… © Copyright WebLex - 2016

Une perte « imputable » sur des revenus de même nature

Le financement participatif peut prendre différentes formes : il pourra s’agir d’un don, d’un apport (avec une rémunération qui sera fonction des dividendes et de la valorisation de l’entreprise financée au moment de la revente des titres) ou d’un prêt.

Dans cette dernière hypothèse, le montant du prêt consenti par un particulier est, par principe, limité, par projet financé, à 1 000 € pour un prêt rémunéré et 4 000 € pour un prêt sans intérêts.

Bien entendu, aucune garantie de succès de l’opération financée n’est accordée, de telle sorte que vous pouvez perdre votre investissement. Ainsi, dans le cas d’un prêt, vous risquez le non-remboursement des montants consentis dans le cadre de cet emprunt.

Sur un plan purement fiscal, il est admis que vous puissiez tenir compte de cette perte en capital, sous conditions : pour autant que votre investissement s’inscrive dans le cadre de la gestion de votre patrimoine privé, la perte en capital pourra s’imputer sur les intérêts imposables générés par d’autres prêts participatifs que vous auriez consentis par ailleurs.

Cette imputation ne sera toutefois possible qu’au titre de l’année au cours de laquelle les sommes sont définitivement irrécouvrables et pendant les 5 années suivantes (ce qui suppose donc de réinvestir) et uniquement à raison des prêts participatifs consentis à compter du 1er janvier 2016.

Notez, enfin, que cette imputation ne vaut que pour le calcul de l’impôt sur le revenu : elle n’a aucune incidence sur les prélèvements sociaux qui restent dus, quoiqu’il arrive.

Source : Actualité BOFiP-Impôts-BOI-RPPM du 21 mars 2016

Participer au crowdfunding : et en cas de perte ? © Copyright WebLex - 2016

Clause de non-concurrence : une responsabilité personnelle « limitée » ?

Une société détient une filiale qu’elle vend à une troisième entreprise. L’acte de vente contient une clause de non-concurrence par laquelle la société cédante et son dirigeant, agissant tant en son nom personnel qu’au nom des sociétés qu’il dirige ou pourrait diriger, s’interdisent toute activité qui pourrait concurrencer celle exercée par la société qui est vendue.

Parce que cette clause de non-concurrence n’est pas respectée, notamment par des sociétés appartenant au dirigeant, la société vendue et la société qui s’est portée acquéreur de cette dernière vont poursuivre en justice la société cédante, d’autres sociétés appartenant au dirigeant et le dirigeant lui-même, à titre personnel, en vue d’obtenir la réparation du préjudice qu’elles estiment avoir subi.

Mais elles vont perdre, du moins en partie : le juge va refuser de condamner le gérant à titre personnel. Les violations de la clause de non-concurrence reprochées au dirigeant sont le fait de sociétés dont il assure les fonctions de président. Si ces sociétés peuvent être condamnées, le dirigeant ne peut être poursuivi, à titre personnel, que pour des fautes d’une particulière gravité et séparables de son mandat social. Ce qui n’est pas le cas dans cette affaire.

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, chambre commerciale, du 16 février 2016, n° 14-21557

Vente d’une société : attention à la clause de non-concurrence ! © Copyright WebLex - 2016

Défiscalisation Pinel : une prolongation jusqu’au 31 décembre 2017 ?

Si vous achetez un logement neuf ou faites construire ou réhabiliter un logement, directement ou par l’intermédiaire d’une SCI (non soumise à l’impôt sur les sociétés), vous pourrez opter pour la réduction d’impôt « Pinel », dont le montant va varier selon les modalités choisies.

Pour être plus exact, l’avantage fiscal s’applique non seulement en cas d’achat d’un logement neuf (achevé ou acquis en l’état futur d’achèvement) ou de construction d’un logement, mais aussi en cas d’achat d’un logement qui fait l’objet d’une réhabilitation totale ou qui fait l’objet de travaux d’une importance telle que l’opération est assimilée à une construction d’un logement neuf. Sont également concernées les acquisitions de locaux qui sont transformés en logement.

Cet avantage fiscal repose, entre autres conditions, sur un engagement de votre part à louer le logement acheté ou construit à un locataire qui en fera sa résidence principale. Cet engagement peut être d’une durée de 6 ans (la réduction d’impôt est alors de 12 %, ou 23 % our un investissement immobilier en Outre-mer) ou de 9 ans (la réduction d’impôt est alors de 18 %, ou 29 % pour un investissement immobilier en Outre-mer).

Il est possible de proroger votre engagement de location pour une durée de 3 ans renouvelable une fois (si votre engagement initial est de 6 ans) ou de 3 ans non renouvelable (si votre engagement initial est de 9 ans), ce qui porte la durée maximale possible de votre engagement à 12 ans. Cette prorogation aura pour effet de proroger l’application de la réduction qui sera ainsi égale à :

• 6 % pour la première période triennale et 3 % pour la seconde période triennale (en cas d’engagement initial de 6 ans) ;
• 3 % pour la période triennale (en cas d’engagement initial de 9 ans).

Ce dispositif s’applique normalement jusqu’au 31 décembre 2016. Mais il serait question de prolonger ce dispositif jusqu’au 31 décembre 2017. C’est du moins ce qui ressort d’un discours prononcé le 8 avril 2016 par le Président de la république.

Défiscalisation Pinel : quelles conditions ?

La première condition suppose un engagement de votre part à louer le logement (pendant 6 ou 9 ans prorogeables) sans y associer le mobilier (location nue), à une personne qui en fait sa résidence principale. Notez que pour les investissements réalisés à partir du 1er janvier 2015, il vous est possible de louer le logement à un ascendant ou un descendant (non rattaché à votre foyer fiscal).

Attention : la location doit prendre effet dans les 12 mois de l'acquisition ou de l'achèvement de la construction ou des travaux ; elle doit être effective et continue ; vous devez, enfin, louer le logement en respectant des plafonds de loyer et des plafonds de ressources du locataire.

Ensuite, concernant le logement plus spécifiquement, il doit respecter un niveau de performance énergétique précis et être situé dans une zone du territoire marquée par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logement.

Enfin, sachez que :

• vous ne pourrez bénéficier de la réduction d’impôt qu’à raison de deux logements au titre d’une même année d’imposition ;
• la base de calcul de votre réduction d’impôt ne pourra pas excéder le prix de revient d’au plus 2 logements, retenu dans la limite d’un plafond de 5 500 € par m² de surface habitable, sans pouvoir dépasser la limite de 300 000 € par contribuable et pour une même année d'imposition.

Réduction d'impôt Pinel © Copyright WebLex - 2016

Résidence principale : lieu d’habitation habituel et effectif !

Un couple, locataire d’un appartement à Paris et propriétaire d’un appartement dans le Calvados (à Tourgéville) vend ce dernier et entend bénéficier de l’exonération fiscale liée aux résidences principales.

Pour démontrer qu’il s’agit effectivement de sa résidence principale, le couple produit les éléments de preuve suivants :

• les consommations d'eau et d'électricité respectives de leur logement parisien et de l'appartement de Tourgéville indiquent que ce dernier était, à la date de sa cession et au cours de la période qui précédait, leur résidence principale ;
• l’indication de l’appartement vendu comme adresse de leur habitation principale sur sa déclaration d’impôt ;
• la précision selon laquelle le couple est inscrit sur les listes électorales de Tourgéville.

De toutes ces circonstances, le couple en déduit que l’appartement de Tourgéville constitue effectivement sa résidence principale : il doit donc pouvoir bénéficier de l’exonération fiscale qui y est attachée.

Ce qui n’est pas l’avis de l’administration qui relève les éléments de preuve contraires suivants :

• compte tenu du peu d'écart entre leurs niveaux respectifs, les consommations électriques de l'appartement de Paris et de celui de Tourgéville ne suffisent pas à démontrer que ce dernier aurait été leur résidence principale ;
• le couple occupe à Paris un appartement parisien en vertu d'un bail d'habitation soumis à la loi de 1948 qui subordonne, en principe, l’occupation du logement au moins 8 mois dans l'année ;
• le couple a souscrit un contrat d'assurance habitation pour l’appartement de Paris qui prévoit une période d'inhabitation annuelle de moins de 90 jours, tandis que le contrat d'assurance habitation concernant l'appartement de Tourgéville mentionne, lui, une période d'inhabitation de plus de 90 jours.

De toutes ces circonstances, l’administration en déduit que l’appartement de Tourgéville ne constitue pas la résidence principale du couple.

Et, au vu des éléments qu’elle produit, le juge de l’impôt lui a, ici, donné raison ! D’où l’importance, si vous détenez ou occupez plusieurs logements, de conserver tous les éléments justificatifs (que l’administration analysera scrupuleusement) utiles à prouver que le logement vendu était effectivement occupé à titre de résidence principale, pour bénéficier sans risque de l’exonération fiscale de la vente.

Source : Arrêt de la Cour Administrative d’Appel de Nantes du 10 mars 2016, n° 14NT01750

Vente immobilière : une exonération fiscale pour la résidence « principale » © Copyright WebLex - 2016

L’abattement de 40 % suppose une distribution « régulière » de dividendes

2 associés d’une SARL font l’objet d’un contrôle fiscal à titre personnel. A cette occasion, l’administration fiscale se rend compte qu’ils ont, chacun, perçu des dividendes de la SARL sur lesquels ils ont appliqué l’abattement de 40 %.

Rien de plus normal pour eux car, comme ils le rappellent, les revenus distribués par les sociétés passibles de l'impôt sur les sociétés sont réduits, pour le calcul de l'impôt sur le revenu, d'un abattement égal à 40 % de leur montant brut perçu.

Mais l’administration rappelle que cet abattement suppose que la décision de distribuer les dividendes résulte d’une décision régulière des organes compétents. Or, elle constate que les dividendes en question ont été encaissés en avril, alors que l’assemblée générale appelée à statuer sur les comptes, à constater l’existence de sommes distribuables et à déterminer la part attribuée à chaque associé n’est intervenue qu’en juin de la même année.

Ces distributions sont donc irrégulières, selon l’administration, qui refuse l’application de l’abattement de 40 % et rectifie en conséquence l’impôt sur le revenu dû par les associés.

Mais, saisi du litige, le juge de l’impôt a une autre lecture de cette condition : pour lui, la seule circonstance que la distribution des dividendes est intervenue avant la tenue de l'assemblée générale qui l'a entérinée ne permettait pas de regarder cette distribution comme étant irrégulière.

Rappelons qu’une décision de distribuer des dividendes est irrégulière si :

• elle n'a pas été prise par l'organe compétent ;
• elle est le résultat d'une fraude ;
• ou elle n'entre dans aucun des cas pour lesquels le Code de Commerce autorise la distribution de sommes prélevées sur les bénéfices.

Ce qui n’est, stricto sensu, pas le cas ici, l’administration n’établissant, en outre, pas l’existence d’une fraude. Le juge annule donc la décision de l’administration fiscale et permet aux associés de bénéficier de l’abattement de 40 %.

Source : Arrêts de la Cour Administrative d’Appel de Marseille du 24 mars 2016, n° 14MA03204 et 14MA03205

Taxation des dividendes : un abattement de 40 %, sous conditions ! © Copyright WebLex - 2016

Un défaut de déclaration peut coûter cher !

Depuis le 30 mars 2016, vous pouvez déclarer vos revenus professionnels. Mais vous devez déposer votre déclaration :

• le 19 mai 2016 au plus tard, si vous utilisez le format papier ;
• le 9 juin 2016 au plus tard, si vous procédez par voie informatique (sur le site www.net-entreprise.fr), procédé obligatoire si vos revenus ont dépassé, en 2014, le seuil de 7 723 €.

Si vous ne respectez pas la date limite de dépôt, vous encourez une pénalité de 3 %.

Si vous ne déclarez pas vos revenus, l’administration pourra vous appliquer une taxation forfaitaire et la pénalité de 3 % sera portée à 10 %.

La taxation forfaitaire est une estimation provisoire. L’assiette retenue (qui sera majorée de 25 % pour chaque année non déclarée) sera égale à la base la plus élevée parmi :

• la moyenne des revenus déclarés au titre des 2 années précédentes ou, en 2ème année d'activité, le revenu déclaré au titre de la 1ère année d'activité (lorsque l'un de ces revenus n'a pas été déclaré, il est tenu compte pour l'année considérée de la base ayant servi au calcul des cotisations de cette année, sans prise en compte pour celle-ci de la majoration de 25 % précitée)
• les revenus d'activité déclarés à l'administration fiscale, lorsque l'organisme de sécurité sociale en dispose, augmentés de 30 % ;
• 50 % du plafond annuel de la sécurité sociale en vigueur au 1er janvier de l'année au titre de laquelle est notifiée la taxation.

Mieux vaut donc compléter et envoyer cette déclaration dans les délais !

Source : Décret n° 2016-192 du 25 février 2016 relatif à la simplification et à l'harmonisation du recouvrement des cotisations et contributions de sécurité sociale des travailleurs indépendants non agricoles

Revenus des travailleurs indépendants : le compte à rebours a commencé ! © Copyright WebLex - 2016

Quotient familial : le cas des personnes divorcées chargées de famille

A la suite du contrôle de sa déclaration de revenus, un particulier s’est vu refuser le bénéfice de la demi-part supplémentaire en sa qualité de contribuable divorcé ayant des enfants majeurs. L’administration fiscale lui reproche de ne pas respecter toutes les conditions requises pour le bénéfice de la demi-part supplémentaire attachée à sa situation.

Plus exactement, elle rappelle que le bénéfice de cette ½ part supplémentaire suppose qu’il vive seul au 1er janvier de l’année d’imposition. Or, elle constate qu’il vit à la même adresse qu’une autre personne n’ayant aucun lien de parenté avec lui. L’administration fiscale en déduit donc qu’il ne vit pas seul…

Mais cette conclusion est un peu hâtive pour le juge : se fonder sur cette seule circonstance n’est pas suffisant pour établir que le contribuable ne vit effectivement pas seul et donc ne remplit pas la condition pour bénéficier de cette ½ part supplémentaire.

Notez qu’aujourd’hui, une condition supplémentaire est ajoutée pour le bénéfice de la ½ part supplémentaire dans cette hypothèse : il faut vivre seul et avoir supporté à titre exclusif ou principal la charge des enfants pendant au moins 5 années.

Source : Arrêt du Conseil d’Etat du 15 avril 2016, n° 375682

Impôt sur le revenu : le quotient familial en question… © Copyright WebLex - 2016