ISF : un compte courant n’est pas un bien professionnel…

Au regard de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), il faut rappeler que le compte courant d’associé n’a pas la nature d’un bien professionnel, même s’il s’agit d’un compte bloqué pour une période plus ou moins longue : il doit donc être déclaré à l’ISF. La question qui se pose alors est donc de savoir pour quelle valeur il doit être soumis à cet impôt.

Un dirigeant a, pour le calcul de son ISF, déclaré la valeur du compte courant détenu dans sa société pour une valeur inférieure à sa valeur nominale. Ce qui se comprend, explique-t-il à l’administration fiscale, puisqu’il s’agit de sa valeur probable de recouvrement.

Or, l’administration rappelle que cette valeur probable de recouvrement correspond à la valeur nominale s’il n’est pas prouvé que le compte courant est difficilement recouvrable. Cette valeur probable de recouvrement va donc s’apprécier au regard de la situation économique de la société : situation financière, état des capitaux propres, niveaux de résultat, valeur des actifs, etc.

Dans cette affaire, l’administration relève que la société est bénéficiaire, et ce de manière constante, démontrant notamment qu’elle ne rencontrait pas de difficultés financières particulières : la société est régulièrement bénéficiaire, qu’elle détient des filiales elles-mêmes bénéficiaires et distributrices de dividendes, que ses capitaux propres sont en constante évolution, etc.

Ce qui convainc le juge qui décide que la valeur déclarée du compte courant ne correspond pas à la valeur probable de recouvrement qui, elle, correspond justement à sa valeur nominale.

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, chambre criminelle, du 23 mars 2016, n° 15-80953

ISF : n’oubliez pas vos comptes courants ! © Copyright WebLex - 2016

Conserver les titres pendant 5 ans implique-t-il l’exercice d’une activité pendant 5 ans ?

Pour bénéficier de la réduction d’ISF en contrepartie d’une souscription au capital d’une PME, il faut, entre autres conditions, conserver les titres reçus en échange pendant au moins 5 ans. C’est donc ce à quoi s’est engagé l’investisseur lorsqu’il a souscrit au capital d’une société.

Mais cette société a cessé son activité au bout de 2 années. L’administration fiscale en a alors déduit que le bénéfice de la réduction d’ISF devait être refusé : elle estime, en effet, que la société bénéficiaire de l’apport en capital doit exercer son activité pendant au moins 5 ans.

Or, elle ajoute une condition là où il n’y en a pas estime le juge : le bénéfice de la réduction d’ISF suppose que le souscripteur conserve les titres pendant 5 ans, sans avoir pour corollaire que la société maintienne son activité pendant ce délai. Les textes ne prévoient pas une telle condition, du moins à l’époque des faits. Le souscripteur doit donc avoir gain de cause.

Aujourd’hui, les conditions ont changé à la faveur de la Loi de Finances rectificative pour 2015. Pour toute souscription réalisée à compter du 1er janvier 2016, les conditions doivent être satisfaites à la date de souscription au capital de la société et de manière continue jusqu’au 31 décembre de la 5ème année suivante.

En clair, il faut conserver les titres pendant au moins 5 ans et la société doit, pendant ce même délai, exercer une activité éligible au dispositif.

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, chambre commerciale, du 2 février 2016, n° 14-24441

ISF : une réduction d’impôt en cas d’investissement dans une PME, sous conditions… © Copyright WebLex - 2016

Immeuble démembré loué : une déduction répartie entre l’usufruitier et le nu-propriétaire

Un immeuble est dit « démembré » lorsque le droit de propriété est, en quelque sorte, réparti entre un usufruitier qui a le droit d’utiliser l’immeuble et d’en percevoir les revenus lorsqu’il est loué et un nu-propriétaire qui, lui, est titulaire du droit d’en disposer.

En présence d’un immeuble démembré, la prise en charge des travaux est répartie de la manière suivante, sur le plan strictement juridique :

• l’usufruitier n’est tenu qu’aux dépenses d’entretien et de menues réparations ;
• le nu-propriétaire doit assumer les grosses réparations, à moins que ces réparations n’aient été occasionnées par un défaut d’entretien de la part de l’usufruitier, auquel cas ce dernier doit aussi participer à leur prise en charge.

Si l’immeuble est loué, la question se pose de l’impact de ces travaux au regard de l’impôt sur le revenu. Comme nous venons de le rappeler, les loyers reviennent à l’usufruitier, lequel les soumet à l’impôt sur le revenu, et ce dernier pourra déduire de ses propres revenus fonciers les travaux d’entretien qu’il a payés pour calculer le montant net des revenus imposables.

Le nu-propriétaire est, de son côté, autorisé à prendre aussi en compte les travaux qu’il a pris financièrement en charge. Dans ce cas :

• soit il est par ailleurs propriétaire de biens loués et ces dépenses viendront compenser les loyers imposables perçus par ailleurs ;
• soit il ne dispose pas de revenus fonciers et ces dépenses de travaux viendront s’imputer sur son revenu global dans la limite annuelle de 10 700 € (la fraction qui excède cette limite est uniquement imputable sur les revenus fonciers perçus au cours des 10 années suivantes).

Mais attention : la déduction de ces travaux ne sera possible, tant pour l’usufruitier que pour le nu-propriétaire, que s’il s’agit de travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration (pour un logement dans ce dernier cas). Il faut, en effet, rappeler que les travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement ne sont jamais déductibles, quelle que soit la personne qui les prend en charge.

Immeuble démembré non loué : une déduction possible ?

Dans l’hypothèse où l’immeuble n’est pas loué, l’usufruitier ne perçoit aucun loyer imposable. Ceci a pour conséquence que, ni l’usufruitier, ni le nu-propriétaire ne peuvent déduire les travaux dont ils auraient assumé la charge financière.

Toutefois, il faut noter une exception qui profite au nu-propriétaire : dans le cas où le démembrement de l’immeuble résulte d’une donation ou d’une succession, effectuée sans charge, ni condition (entre parents jusqu’au 4ème degré inclusivement), le nu-propriétaire peut déduire le coût des grosses réparations qu’il a pris en charge.

Concrètement, il peut déduire de son revenu global les travaux de grosses réparations, dans la limite annuelle de 25 000 € (l’excédent pourra être imputé dans les mêmes conditions au cours des 10 années suivantes).

Source : Réponse ministérielle Bussereau, Assemblée Nationale, du 17 novembre 2015, n° 75547

Immeuble « démembré » : qui paie (et déduit) les travaux ? © Copyright WebLex - 2016

Défiscalisation immobilière : attention à l’engagement de location !

Un couple a acheté un logement pour lequel il a opté pour le bénéfice d’un dispositif de défiscalisation immobilière. Pour bénéficier de l’avantage fiscal attaché à cet investissement, il s’est engagé à louer le logement pour une période d’au moins 9 ans.

Moins de 2 ans plus tard, l’épouse décède, l’époux conservant le logement qui lui est transmis à titre gratuit dans le cadre de la succession.

A l’occasion d’un contrôle fiscal, l’administration va toutefois remettre en cause le bénéfice de l’avantage fiscal, du moins en partie : elle considère que l’engagement de location, souscrit conjointement par les époux, a pris fin à la date du décès de l’épouse.

Du fait du décès de son épouse, l’époux survivant aurait dû souscrire auprès de l’administration un nouvel engagement de location pour continuer à bénéficier de l’avantage fiscal. Ce qui n’a pas été fait…

Et le juge de l’impôt a donné raison à l’administration fiscale : à défaut d’une reprise de l’engagement de location, l’avantage fiscal doit en effet être remis en cause, mais uniquement pour la période postérieure à la date du décès de l’épouse.

Allons un peu plus loin…

Notez que ce qui a été jugé ici pour un époux survivant à la suite du décès de son épouse vaut aussi pour d’autres situations, comme un divorce ou une rupture de PACS.

Il faut, en effet, noter que l’ex-époux, attributaire du logement en cas de divorce, peut demander la reprise à son profit de la réduction d’impôt pour les années restant à courir. Mais cela suppose de souscrire un nouvel engagement de location pour cette période restant à courir.

Et ce formalisme s’applique aussi bien pour les situations de divorce des couples mariés que pour les situations de rupture de PACS de partenaires faisant l’objet d’une imposition commune, comme cela vient d’être récemment rappelé.

Source :

• Arrêt de la Cour Administrative d’Appel de Douai du 1er mars 2016, n° 14DA01890
• Réponse ministérielle Deromedi, Sénat, du 5 mai 2016, n° 17470

Défiscalisation immobilière : un investissement qui suppose un engagement ! © Copyright WebLex - 2016

Investissement immobilier : l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement…

Un couple parisien achète auprès d’un prestataire de services un appartement en l’état futur d’achèvement situé à Clermont-Ferrand dans le but de réaliser une opération de défiscalisation immobilière. Mécontent de cet investissement, ne le considérant pas rentable et s’estimant lésé, il réclame l’annulation de la vente et des dommages-intérêts au vendeur.

Le couple reproche à l’intermédiaire de ne pas avoir fourni d’information circonstanciée sur le potentiel locatif du logement, sur le marché locatif à Clermont-Ferrand des petites surfaces, marché qui apparaît saturé.

Il reproche aussi les techniques de vente qui consistent à vendre des logements situés dans des endroits géographiquement éloignés du domicile des investisseurs, et donc sur des marchés immobiliers qu’ils ne connaissent pas.

L’intermédiaire conteste toutes ces allégations et rappelle au contraire que :

• le couple a bénéficié d’un dossier leur présentant l’ensemble de données économiques et fiscales du projet, mettant en évidence le dispositif de défiscalisation immobilière ;
• le revenu locatif mensuel du logement correspond à celui auquel il a pu être loué ;
• le bien a été loué de manière assez constante à un prix dont il n’est pas soutenu qu’il n’ait pas été conforme aux conditions pratiquées sur le marché locatif.

L’intermédiaire ajoute que le couple devait nécessairement intégrer les aléas d’une location immobilière et les fluctuations du marché. Il note au passage qu’il a d’ailleurs souscrit une assurance couvrant la vacance locative pendant 6 mois.

Il précise, en outre, que le couple n’a jamais pris le soin de s’informer de la pertinence de ce projet au regard de sa situation, ni même de se rendre sur place à Clermont-Ferrand.

Il ajoute enfin que le couple, qui évoque pourtant un prix d’achat trop élevé, l’a accepté librement sans exercer sa faculté de rétractation. Le couple ne démontre d’ailleurs pas que l’appartement aurait perdu de la valeur.

Autant d’arguments qui ont convaincu le juge : le couple n’apporte pas la preuve que l’intermédiaire aurait manqué intentionnellement à son obligation précontractuelle d’information. Sa demande est donc rejetée.

Source : Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, du 7 avril 2016, n° 15-13064

Défiscalisation immobilière : un investissement qui mérite réflexion ! © Copyright WebLex - 2016

Caractère proportionné de la caution : se fier à la fiche de renseignements ?

A l’occasion d’un engagement de caution, une banque vous demandera de remplir une fiche de renseignements qui lui permettra de recueillir tous les éléments permettant d’établir la consistance de votre patrimoine et de vos revenus.

Lorsque cette fiche contient de fausses déclarations ou des oublis, ces derniers peuvent se retourner contre vous : le juge a, en effet, souvent rappelé qu’en l’absence d’anomalies apparentes, la banque pourra se prévaloir du cautionnement. Mais il existe un tempérament à apporter à cette règle. Il est illustré par l’histoire qui est arrivée à un chef d’entreprise.

Un chef d’entreprise s’est porté une première fois caution d’un prêt consenti par la banque à son entreprise en mars 2007. A cette occasion, il remplit une fiche de renseignements, en omettant toutefois de mentionner les sommes qu’il devait au titre d’un plan de surendettement.

En juillet 2009, le chef d’entreprise s’est porté une seconde fois caution d’engagements pris par son entreprise. Malheureusement pour lui, sa société n’a pas pu honorer ses engagements. La banque s’est alors retournée contre lui pour obtenir le paiement des sommes restant dues au titre des deux emprunts.

Le chef d’entreprise lui a opposé un refus : pour lui, son engagement de caution était manifestement disproportionné au regard de ses capacités financières. Il estime que la banque aurait dû prendre en compte les sommes qu’il devait au titre d’un plan de surendettement lors du second engagement de caution.

Mais la banque n’est pas d’accord. Elle produit la fiche de renseignements remplie par le chef d’entreprise lors du premier engagement de caution sur laquelle il n’est pas fait mention des sommes dues au titre de ce plan de surendettement. Pour la banque, ces sommes n’ont donc pas à être prises en compte pour apprécier le caractère proportionné des engagements de caution.

Mais le juge va rejoindre le chef d’entreprise. Lors de la souscription du second engagement de caution, la banque n’a pas établi de nouvelle fiche de renseignements. En l’absence d’établissement de cette fiche, c’est l’ensemble du patrimoine du chef d’entreprise qu’il faut prendre en compte pour apprécier la disproportion du cautionnement. Y compris les sommes dues au titre du plan de surendettement que le chef d’entreprise n’avait pas mentionnées à la banque.

Ici, le chef d’entreprise a pu s’en sortir grâce à l’erreur de la banque qui n’a pas établi de seconde fiche de renseignements lors du second engagement de souscription. Les agissements du chef d’entreprise sont, en pratique, à éviter : lorsque vous avez une fiche de renseignements à fournir, il est conseillé de n’omettre aucune information !

La valeur des droits indivis doit être réduite par rapport à la valeur totale

A l’occasion d’un litige qui portait sur l’évaluation d’un bien immobilier détenu en indivision pour le calcul de l’ISF, le juge a apporté des précisions intéressantes sur la méthode qui peut être utilisée pour procéder à cette évaluation.

Il a ainsi précisé que les droits sur une indivision ont une valeur inférieure à la fraction qu’ils représentent sur la valeur totale du bien. Il a ajouté que ces droits ne peuvent pas être évalués par fractionnement de la valeur de l’immeuble en fonction du nombre d’indivisaires et de la quote-part détenue par chacun d’eux.

La valeur des droits indivis doit donc être réduite par rapport à la valeur totale du bien. Dans l’affaire qui lui a été soumise, le juge a admis qu’un abattement de 20 % par rapport à la valeur totale du bien était admissible.

Un seuil de 15 000 € qui n’a pas été revalorisé depuis de nombreuses années

Le régime fiscal actuel du micro-foncier est réservé aux personnes qui ne perçoivent pas plus de 15 000 € de revenus fonciers par an. Ce seuil n’a pas été revalorisé depuis de nombreuses années, alors que les loyers n’ont cessé d’augmenter. Voilà pourquoi la question est posée de savoir si ce seuil sera amené à être revalorisé. Ce à quoi le Gouvernement a apporté la réponse suivante.

Il rappelle que le régime micro-foncier permet aux bailleurs de ne déclarer que le montant des loyers perçus, un abattement de 30 % étant automatiquement appliqué sur ce montant pour tenir compte des charges foncières.

Il s’agit d’un régime dérogatoire par rapport à la méthode traditionnelle de déclaration des revenus fonciers qui suppose de déclarer le montant exact des revenus perçus et le montant exact des dépenses déductibles, ce qui est plus contraignant.

Pour le Gouvernement, cette dérogation, justifiée par mesure de simplification, doit donc être strictement limitée aux revenus locatifs dont le montant est modéré. Il considère, à ce titre, que le seuil d'application de ce régime micro-foncier ne doit pas contribuer à s'écarter du but ainsi poursuivi en permettant que des titulaires de revenus fonciers, autres que de faibles montants, bénéficient de cette mesure.

Voilà pourquoi il considère que le régime micro-foncier n'a pas vocation à voir son seuil d'application faire l'objet d'une revalorisation, des revenus bruts fonciers annuels de 15 000 € constituant déjà, selon lui, des revenus conséquents.

Imputation du déficit foncier = engagement de location

Le déficit foncier qui résulte des dépenses déductibles, autres que les intérêts d'emprunt, est imputable :

• sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 € ;
• sur les revenus fonciers des dix années suivantes pour la fraction du déficit supérieure à 10 700 € et la fraction de celui-ci résultant des intérêts d'emprunt.

Mais l'imputation d'un déficit foncier sur le revenu global est conditionnée au maintien de l'affectation de l'immeuble concerné à la location jusqu'au 31 décembre de la 3ème année qui suit celle de l'imputation du déficit sur le revenu global.

Si l’immeuble cesse d’être loué (ou s’il est vendu) dans ce délai, l'imputation du déficit foncier sur le revenu global est remise en cause : dans ce cas, le revenu global et les revenus fonciers des trois années qui précèdent l'année de cessation de la location sont reconstitués selon les modalités applicables en cas de non-imputation d'un déficit sur le revenu global. Le déficit indûment imputé sur le revenu global peut être uniquement imputé sur les revenus fonciers des 10 années suivantes dans les conditions de droit commun. Bien entendu, les déficits fonciers qui resteraient à imputer après la cessation de la location ne peuvent plus l'être.

Et si un propriétaire a déclaré au titre de la même année un déficit imputable en tout ou partie sur le revenu global et provenant d'immeubles différents et si l’un d'entre eux cesse d’être loué dans les trois ans qui suivent cette imputation, le déficit imputable sur le revenu global est reconstitué en faisant abstraction des résultats déficitaires de l'immeuble dont la location a cessé.

Travaux d’amélioration énergétique : un double avantage ?

Rappelons tout d’abord que l’éco-PTZ vous permet de bénéficier d’une aide financière maximale de 30 000 € pour financer des travaux de rénovation énergétique dans votre habitation principale (qui doit être achevée avant le 1er janvier 1990). L’intérêt de ce prêt à taux 0 est d’être accessible sans à avoir à justifier de conditions de ressources (autres que celles, bien entendu, qui seront nécessairement examinées par l’établissement de crédit pour apprécier votre demande de prêt).

Rappelons ensuite que le crédit d’impôt pour la transition énergétique vous permet d’obtenir un avantage fiscal à raison des travaux destinés à réaliser des économies d’énergie effectués dans votre résidence principale (achevée depuis plus de 2 ans). Il est égal à 30 % du montant des dépenses engagées à ce titre, retenues dans la limite de 8 000 € (pour une personne seule) ou 16 000 € (pour un couple), ce plafond étant majoré de 400 € par personne à charge.

Jusqu’à présent, pour prétendre au cumul des 2 avantages, il fallait que votre revenu fiscal de référence du foyer fiscal n'excède pas 25 000 € (pour une personne célibataire, veuve ou divorcée) ou 35 000 € (pour un couple soumis à imposition commune), majoré de 7 500 € supplémentaires par personne à charge, au titre de l'avant-dernière année précédant celle de l'offre de l'avance à taux 0.

Depuis le 1er mars 2016, cette condition est supprimée : il est désormais possible de cumuler un éco-PTZ et le CITE sans avoir à respecter des conditions de ressources.

Une validation définitive (sur le plan juridique) de cette information dans le cadre d’une prochaine Loi de Finances est toutefois attendue, pour plus de sécurité juridique…

Source : Réponse ministérielle, Geoffroy, Assemblée Nationale, du 24 mai 2016, n° 92371

Eco-PTZ et crédit d’impôt : un cumul possible sans conditions de ressources © Copyright WebLex - 2016