C’est l’histoire d’un employeur qui n’oublie pas que le « solde de tout compte » compte…
Un salarié licencié est dans l’impossibilité de signer son solde de tout compte en raison de son incarcération. À sa sortie de prison, 4 ans après, il réclame à son ex-employeur le versement d’une indemnité de licenciement y figurant…
« Impossible ! », réfute l’employeur : cela fait 4 ans qu’il a quitté l’entreprise et ce n’est pas parce que le salarié, qui a 12 mois pour agir après la fin de son contrat, n’a pas signé le reçu qu’il peut agir indéfiniment. Ce que réfute le salarié qui estime que l’absence de signature du solde n’emporte aucun effet libératoire pour l’employeur : pour lui, le délai de 12 mois n’a donc jamais commencé à courir. Il peut demander le versement de l’indemnité, même 4 ans après la rupture du contrat !
« Non ! » tranche le juge en faveur de l’employeur qui rappelle que le reçu pour solde de tout compte ne constitue pas une preuve de paiement, de sorte que l’absence de signature n’a aucun effet sur le délai de prescription. Le salarié ne peut, ici, rien réclamer…
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Autorisations d’urbanisme : quelques nouveautés…
Dématérialisation, ventes et locations par anticipation : simplifier et assouplir !
Pour rappel, les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables doivent être soumises pour validation à la mairie de la commune concernée.
À partir du 1er janvier 2025, ces demandes d’autorisation d’urbanisme devront être déposées par voie électronique si elles émanent d’une entreprise dans une commune de plus de 3 500 habitants.
Des nouveautés sont également à noter pour les ventes et les locations par anticipation dans un lotissement.
Jusqu’alors, le permis d’aménager ou l’arrêté pris ultérieurement par l’administration pouvait permettre au lotisseur de vendre ou de louer les lots avant la fin des travaux. Cette possibilité était ouverte dans 2 cas :
- l'autorisation de différer était demandée pour éviter la dégradation des voies pendant la construction des bâtiments, la réalisation du revêtement définitif de ces voies, l'aménagement des trottoirs, la pose de leurs bordures, la mise en place des équipements dépendant de ces trottoirs, ainsi que les plantations prescrites (sous réserve d’engagement de terminer les travaux et de bloquer les sommes correspondants à ces derniers ou de fournir un garantie d'achèvement des travaux (GFA)) ;
- le lotisseur justifiait d’une GFA donnée par une banque, un établissement financier ou une société de caution mutuelle.
Pour rappel, la GFA est une garantie financière permettant de s’assurer que l’habitation sera bien livrée, même dans l’hypothèse d’une défaillance du promoteur immobilier.
Si ces cas de figure sont conservés, le Gouvernement ouvre la possibilité pour les administrations d’autoriser la vente et la location des lots au fur et à mesure de la réalisation de tranches de travaux, avant l'exécution de tout ou partie des travaux prescrits par le permis d'aménager au titre d'une tranche.
Pour cela, le lotisseur devra justifier d’une garantie d'achèvement des travaux pour la tranche en question.
Cette garantie sera levée lors du dépôt de la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux (DAACT) relatifs à la tranche en question, accompagnée de la justification de la garantie d'achèvement des travaux relatifs à la tranche suivante à réaliser.
Le dépôt de ces documents autorise le lotisseur à procéder à la vente ou à la location des lots au titre de la tranche suivante.
Concrètement, le lotisseur souhaitant bénéficier de ce dispositif par tranches devra intégrer dans son dossier de demande d’autorisation d’urbanisme un plan faisant apparaître les différentes tranches de travaux, ainsi qu’une attestation de la garantie à fournir au titre de la 1re tranche.
Notez que ce nouveau système s’appliquera aux demandes d'autorisation d'urbanisme déposées à compter de l'expiration d'un délai de 30 jours suivant la publication du présent décret, à savoir le 20 novembre 2024.
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C’est l’histoire d’une société, d’un sous-traitant, d’un contrat, et d’un avenant non signé…
Chargée du nettoyage d’un centre de soins, une société (donneuse d’ordre) fait appel à un sous-traitant. Sous-traitant qui réclame le paiement de factures impayées… Pour des prestations non effectuées, rappelle la société…
Parce qu’un étage du centre a été fermé, le sous-traitant n’a pas eu à réaliser toutes les tâches prévues par le contrat, d’où les factures qu’elle ne paie pas, rappelle la société. Sauf que, selon ce même contrat, remarque le sous-traitant, un avenant aurait dû être signé pour formaliser ces changements. Ce que confirme la société qui rappelle avoir préparé l’avenant, que le sous-traitant a refusé de signer ! « Et pour cause ! », se défend ce dernier : si l’avenant indiquait bien la réduction du travail, et donc de rémunération, la société en avait profité pour alourdir d’autres tâches du sous-traitant sans l’en aviser auparavant, d’où son refus de signer…
Un refus valable, selon le juge : c’est donc le contrat initial qui doit être appliqué… rémunération comprise !
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C’est l’histoire d’une société qui dénonce sa gérante pour échapper à l’impôt…
Au cours d’un contrôle fiscal, l’administration constate que des dépenses de cadeaux d’affaire, payées par une société, n’ont pas été engagées dans l'intérêt de la société. Des revenus « réputés distribués », estime l’administration qui demande alors à la société d’en désigner le bénéficiaire…
… puis finit par lui réclamer la pénalité prévue en cas de défaut de réponse. « Pourquoi ? », s’interroge la société qui rappelle qu’elle a pourtant désigné sa gérante comme bénéficiaire des revenus en cause. Une réponse ambigüe qui s’apparente à un défaut de réponse, conteste l’administration : la société a précisé dans sa réponse que cette désignation était donnée à titre conservatoire afin d'éviter l'application de la pénalité…
« Une réponse conforme ! », tranche le juge : les éléments fournis par la société sont assez précis pour permettre à l'administration, qui connaissait les fonctions exercées par la gérante, de rechercher l’identité du bénéficiaire. L’amende n’est pas applicable ici !
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Locataire âgé : précisions sur la condition de revenus
Congé donné à un locataire âgé : la temporalité des revenus en question
Si le locataire d’un bail d’habitation peut donner congé à son bailleur à tout moment en respectant un préavis, il n’en va pas de même pour le congé que le bailleur adresse à son locataire.
En effet, que le bien soit loué vide ou meublé, le bailleur doit attendre la fin du bail pour donner congé.
Il devra respecter un délai de préavis et justifier d’un motif l’autorisant à donner congé.
Ces motifs sont limités, et visent :
- le congé pour reprise ;
- le congé pour vendre ;
- le congé pour motif légitime et sérieux.
Mais lorsque le locataire a plus de 65 ans, les choses peuvent d’autant se complexifier davantage pour le bailleur.
En effet, dès lors que le locataire a dépassé cet âge limite et si ses ressources sont inférieures à un certain seuil, le bailleur ne pourra pas donner congé, sauf s’il propose à son locataire une solution de relogement équivalente et répondant à ses besoins.
À noter que ce dispositif ne peut s’appliquer si le bailleur a lui-même plus de 65 ans ou dispose de ressources inférieures au plafond.
Cependant, une question concernant l’appréciation des revenus restait en suspens et faisait l’objet d’un désaccord entre les juges.
La Cour de cassation a récemment eu l’occasion de donner son propre avis pour cette situation qui divise.
Dans cette affaire, un bailleur donne congé à son locataire pour motif légitime et sérieux. Cependant, ce dernier conteste la validité du congé, s’estimant protégé par la règle applicable aux locataires âgés.
Le bailleur ne l’entend pas de cette oreille : pour lui, le locataire a des revenus supérieurs à ceux du seuil prévu par le mécanisme de protection.
Le locataire conteste en relevant que les revenus que le bailleur invoque sont ceux de la dernière année civile ayant donné lieu à un avis d’imposition. Or, en observant ses revenus uniquement sur les 12 derniers mois ayant précédé le congé, il apparait qu’ils sont effectivement en dessous du seuil.
Les juges vont valider cette dernière position du locataire : les revenus du locataire devant être appréciés à la date du congé, ce sont bien ses ressources des 12 derniers mois qui doivent être prises en compte.
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C’est l’histoire d’un employeur, d’une réunion syndicale informelle et d’un blâme…
Une salariée protégée, en raison de son statut de secrétaire du CSE, est sanctionnée par son employeur après avoir appelé ses collègues à faire grève pendant une pause sur le lieu de travail. Selon elle, cette sanction est une atteinte à sa liberté d’expression…
« Faux ! », se défend l’employeur : dans cette entreprise, toute réunion syndicale doit faire l’objet d’une demande d’autorisation spéciale au moins 1 semaine à l’avance, ce qui n’avait pas été le cas ici. Sauf qu’ici, ce n’est pas une réunion syndicale dont il s’agit, se défend la salariée : elle a simplement tenu des propos privés, pendant une pause et donc hors de son temps de travail… et de l’exercice de son mandat de représentante syndicale…
Ce qui convainc le juge, qui tranche en faveur de la salariée : ses propos relèvent d’une conversation de nature privée et ne sont ni diffamants, ni injurieux. La salariée était donc en droit de tenir de tels propos, pendant une conversation privée, sans pouvoir être sanctionnée.
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C’est l’histoire d’un propriétaire qui met 17 mois à vendre sa résidence principale…
Suite à la vente de sa résidence principale, un propriétaire applique l’exonération d’impôt prévue dans ce cas. Sauf que cette exonération suppose soit d’habiter le logement au jour de la vente, soit de le vendre dans un délai normal…
Or ici, la vente a mis 17 mois à se concrétiser… Un délai trop long pour l’administration, mais qui s’explique pour le propriétaire : bien qu’il ait fait appel à des agences, il faut noter que son appartement bourgeois de prestige attire une clientèle réduite. Sauf que rien ne justifie des difficultés particulières, ou un contexte économique ou encore des motifs familiaux qui auraient fait obstacle à la vente dans un délai raisonnable, souligne l’administration qui relève au contraire que les agences ont, en réalité, été peu sollicitées (mandats de vente non renouvelés pour certains, non signés pour d’autres)…
Ce que confirme le juge qui refuse l’exonération : le propriétaire n’a ici pas tout mis en œuvre pour vendre sa résidence dans les meilleurs délais !
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Entreprise en difficulté : quand demander de l'aide ?
Un entrepreneur fait face à une période particulièrement compliquée pour son activité. Malgré les difficultés, il arrive encore pour l'instant à payer ses factures et à éviter la cessation de paiement. Inquiet pour lui, son ami lui conseille de demander une procédure de sauvegarde dédiée aux entreprises en difficulté pour l'aider à traverser au mieux cette mauvaise passe.
Impossible puisque, selon l'entrepreneur, ce type de procédures est destiné aux entreprises qui n'arrivent plus à faire face à leurs dépenses. En clair, en cessation de paiement, ce qui n'est pas son cas...
A-t-il raison ?
La bonne réponse est... Non
Pour rappel, l'état de cessation des paiements est la situation où l'entreprise n'est plus capable, avec son actif disponible, de faire face à son passif exigible.
Mais, parce que plus les difficultés sont prises en charge rapidement, plus l'entreprise a de chances de les surmonter, il existe 3 procédures destinées aux entrepreneurs qui rencontrent des difficultés qui permettent de les aider sans être en état de cessation des paiements, justement pour éviter cette situation :
- le mandat ad hoc, qui permet de manière confidentielle de négocier amiablement avec ses créanciers ;
- la procédure de conciliation, qui est destinée aux entreprises sans état de cessation des paiements ou un d'un état de moins de 45 jours et qui peut, sous condition, rester confidentielle également ;
- la sauvegarde.
Autant d'outils qui peuvent accompagner les entrepreneurs dans leurs efforts !
- Fiches Entreprendre.Service-Public : « Mandat ad hoc », « Procédure de conciliation », « Procédure de sauvegarde d'une société »
Taxe annuelle sur les surfaces de stationnement : pour tous les parkings ?
Précisions sur la notion de « surface de stationnement »
Une société est propriétaire, en Ile-de-France, d’un parking ouvert au public, situé à proximité d’un centre commercial.
Un parking pour lequel l’administration fiscale lui réclame le paiement de la taxe annuelle sur les surfaces de stationnement perçue en Ile-de-France, que la société refuse de payer...
« À tort ! », conteste l’administration : cette taxe concerne les surfaces de stationnement annexées à des locaux à usage de bureaux, à des locaux commerciaux ou à des locaux de stockage.
Elle rappelle, en outre, que pour savoir si une surface de stationnement est annexée à l’une de ces catégories de locaux, il convient de rechercher si son utilisation contribue directement à l’activité qui y est déployée.
Ici, le parking est utilisé par les clients du centre commercial, composé de locaux commerciaux, avec qui la société a signé un partenariat garantissant deux heures de stationnement gratuit. Son utilisation contribue donc directement à l’activité déployée dans les locaux.
Sauf que si le parking est effectivement utilisé par les clients du centre commercial, il est également ouvert au public et son accès se fait par la voie publique, qui le sépare du centre commercial. Partant de là, il n’est pas annexé au centre commercial, et n’est donc pas passible de la taxe sur les surfaces de stationnement.
« Sans incidence ! », tranche le juge : la circonstance que le parking ne contribue pas « exclusivement » à l’activité déployée dans le centre commercial et qu’il n’y soit pas directement annexé ne fait pas obstacle à l’assujettissement du parking à la taxe annuelle sur les surfaces de stationnement, qui est bel et bien due ici !
