Activité d’intermédiaire ou de loueur en meublé : une question de TVA

Une société gère une plateforme en ligne qui, selon elle, consiste à proposer à des propriétaires ou à des locataires d'appartements une prestation de gestion locative qui consiste à prendre en location en son nom propre les appartements pour ensuite les donner en location, toujours en son nom propre auprès de ses clients.

Une activité de location ou de sous-location de logements meublés, estime la société, donc exonérée de TVA. 

« Pas exactement ! », conteste l’administration fiscale qui, à la lecture de l’extrait Kbis de la société et du contrat qu’elle conclut avec ses clients, y voit plutôt une activité d’intermédiaire, soumise à TVA.

Et pour cause, elle constate que :

• l’extrait Kbis de la société indique qu'elle a déclaré être une « plateforme de promotion du tourisme, de mise en relation de prestataires du secteur touristique et d'organisation de produits touristiques en vue de leur vente » ;
• sa déclaration d'activité mentionne qu’ elle est prestataire de services et joue un rôle d'intermédiaire commercial dans le cadre de « mise en relation de prestataires » via une plateforme internet ;
• les conditions générales d’utilisation de la plateforme précisent que son activité consiste à mettre en location des appartements en l'absence de leurs propriétaires ou locataires et qu'elle assure également la réception des clients et le nettoyage des locaux ;
• les propriétaires ou locataires concluent avec la société un contrat unique par lequel ils lui confient leur logement en cas d'absence, en contrepartie d'un revenu garanti fixé au préalable et versé par nuitée.

Autant d’indices qui, selon l’administration, laissent penser que :

• les logements sont confiés par les propriétaires ou locataires à la société et non donnés en location à celle-ci ;
• ces propriétaires ou locataires sont considérés comme des mandants de la société, qui n'est responsable qu'à raison de la réalisation de sa prestation ;
• la rémunération de la société se fait sous forme de commissions et non de loyers.

Ce que confirme le juge qui donne raison à l’administration : tout prouve ici que la société agit en tant qu’intermédiaire entre la plateforme et les clients et non en tant que loueur ou sous-loueur en meublé. Partant de là, son activité doit être soumise à la TVA.

Garantie financière des ETT : Un montant minimal de 148 475 €

Chaque entreprise de travail temporaire (ETT) est tenue de justifier d’une garantie financière suffisante, assurant, en cas de défaillance, le paiement :

• des salaires et accessoires des salariés ;
• des indemnités ;
• des cotisations sociales obligatoires.

Ce montant est calculé, pour chaque ETT, en fonction du chiffre d’affaires (hors taxe) réalisé au cours du dernier exercice, sans pouvoir être inférieur à un montant minimal, fixé annuellement.

Le montant de cette garantie financière minimale vient récemment d’être fixé à 148 475 € pour 2025 (contre 143 871 € en 2024).

L’absence de souscription de la garantie financière minimale par une entreprise de travail temporaire peut faire l’objet de sanctions pénales, pouvant aller jusqu’à une interdiction d’activité.

Accompagnement à domicile : une augmentation des prix plafonnée à 3,84 %

Pour mémoire, le taux d’évolution maximum des prix des prestations d’aide et d’accompagnement à domicile, délivrées par les services autonomie à domicile non habilités à intervenir auprès de bénéficiaires de l’aide sociale, est fixé chaque année.

Ainsi, pour 2025, le prix des prestations de services d’aide et d’accompagnement à domicile ne pourra pas augmenter de plus de 3,84 % par rapport aux prix fixés pour 2024.

Notez que ce taux d’évolution maximum tient compte de l’évolution de la masse salariale et des charges de service afin de concilier l’équilibre financier des opérateurs avec la maîtrise de la hausse des prix pour les usagers.

EHPAD : une augmentation du prix des prestations socles plafonnée à 3,21 %

Du côté des prestations d’hébergement des personnes âgées, et depuis la loi de 2015 dite « d’adaptation de la société au vieillissement », les EHPAD doivent indiquer dans leur offre des prestations minimales appelées « prestations socles ».

Ces prestations doivent obligatoirement être proposées par l’établissement, incluses dans le prix de base et ne pas faire l’objet de facturation supplémentaire.

Si le prix du socle des prestations est librement fixé lors de la signature du contrat, ses variations sont encadrées et ne doivent pas dépasser une limite fixée au 1^er janvier de chaque année.

Ainsi, pour 2025, le prix socle des prestations ne pourra pas augmenter de plus de 3,21 %, ici encore par rapport aux prix fixés pour l’année 2024.

Marchés publics : plus de souplesse dans les règles !

Seuil de dispense de publicité et de mise en concurrence préalable

Pour rappel, les marchés publics sont des contrats passés par un « acheteur public » (l’État, les collectivités territoriales, les hôpitaux, etc.) et un « opérateur économique » (qui peut être n’importe quel type d’entreprise) pour répondre à ses besoins de travaux, fournitures ou services.

Ce type de contrat est soumis à une règlementation basée sur 3 grands principes :

• la liberté d’accès à la commande publique ;
• l’égalité de traitement des candidats ;
• la transparence des procédures.

Pour respecter la liberté d’accès, des mesures de publicité doivent, en principe, être prises, selon des règles qui varient en fonction de l’objet du marché, de son montant et du degré de concurrence dans le secteur économique considéré.

Par exception, il existe des dispenses de publicité et de mise en concurrence préalable.

Ainsi, les marchés publics de travaux bénéficient d’une dispense de publicité et de mise en concurrence préalables pour répondre à un besoin dont la valeur estimée est inférieure à 100 000 € hors taxes.

Cette dispense, qui devait se terminer le 31 décembre 2024, est finalement prorogée jusqu’au 31 décembre 2025.

Le Gouvernement a également fixé un seuil à 300 000 € pour les marchés innovants de défense ou de sécurité. Une dispense est également prévue pour les lots dont le montant est inférieur à :

• 80 000 € hors taxes pour des fournitures ou des services innovants ;
• 100 000 € hors taxes pour des travaux innovants.

Notez que le montant cumulé de ces lots ne doit pas dépasser les 20 % de la valeur totale estimée de tous les lots.

Favoriser l’intervention des PME

Pour favoriser l’activité des PME dans les marchés publics, le Gouvernement a modifié plusieurs autres règles.

D’une part, le montant maximum de la retenue de garantie, c’est-à-dire la somme d’argent que l’acheteur public peut retenir sur le prix de vente pour couvrir les réserves formulées à la réception des prestations ou pendant le délai de garantie, est réduit de 5 % à 3 % pour les PME, si l’acheteur public est :

• l’État ;
• les établissements publics administratifs de l’État autres que les établissements publics de santé, dont les charges de fonctionnement annuelles sont supérieures à 60 M € ;
• les collectivités territoriales, leurs établissements publics et leurs groupements, dont les dépenses de fonctionnement annuelles sont supérieures à 60 M €.

D’autre part, si le titulaire d'un marché global n'est pas une PME ou un artisan, la part minimale qu'il s'engage à confier, directement ou indirectement, à de telles entreprises doit être de 20 %, contre 10 % jusqu’au 31 décembre 2024, du montant prévisionnel du marché.

Assouplissement des règles applicables aux groupements d’opérateurs

Dans le cadre de procédures incluant une ou plusieurs phases de négociation ou de dialogue, l’acheteur public peut autoriser le candidat à se constituer en groupement entre la date de remise des candidatures et la date de signature du marché, avec :

• un ou plusieurs des candidats invités à négocier ou à participer au dialogue ;
• ou un ou plusieurs des opérateurs économiques aux capacités desquels il a eu recours.

Pour pouvoir se constituer, le groupement doit disposer des garanties économiques, financières, techniques et professionnelles exigées par l’acheteur public.

De plus, sa constitution ne doit pas porter atteinte au principe d'égalité de traitement des candidats, ni à une concurrence effective entre eux.

Notez que, toujours dans le cadre des procédures incluant une ou plusieurs phases de négociation ou de dialogue, et sous conditions de garanties et de respect de la concurrence et d’égalité de traitement des candidats, la composition du groupement peut tout à fait être modifiée en cours de procédure.

Les accords-cadres

Pour rappel l’accord-cadre est un contrat par lequel l’acheteur public prend l’engagement de passer des marchés ou des bons de commande auprès du titulaire de l’accord, pendant une période donnée et pour des prestations déterminées.

Jusqu’ici, 2 hypothèses existaient :

• soit l’accord-cadre ne fixait pas toutes les stipulations contractuelles : il donnait alors lieu à la conclusion de « marchés subséquents » qui s’adossaient à l’accord-cadre ;
• soit l’accord-cadre fixait toutes les stipulations contractuelles : il s’exécutait alors au fur et à mesure de l’émission de bons de commande.

Depuis le 1^er janvier 2025, en plus de ces 2 options, une situation hybride est possible : lorsque l’accord-cadre, conclu avec plusieurs opérateurs économiques, fixe toutes les stipulations contractuelles, il peut prévoir la conclusion de marchés subséquents après remise en concurrence des titulaires.

Pour cela, les documents de la consultation du marché public doivent bien :

• indiquer expressément cette possibilité ;
• définir les circonstances objectives déterminant le choix de recourir à un marché subséquent ;
• préciser les termes de l'accord-cadre pouvant faire l'objet d'une remise en concurrence.

Remboursement d’avances dans un marché à tranches

Pour rappel, un marché à tranches est un marché dont l’exécution est découpée en « phases » de travaux. Il en existe 2 types :

• les tranches fermes, c’est-à-dire les parties du marché qui seront faites obligatoirement ;
• les tranches optionnelles, c’est-à-dire les parties du marché qui ne seront exécutées que si l’acheteur public le confirme.

Jusqu’au 31 décembre 2024, dans le cadre d'un marché à tranches, le remboursement de l'avance pouvait être effectué par précompte sur la somme due à l’entreprise au titre de l'avance versée pour la tranche suivante.

Pour cela, la tranche suivante devait être « affermie », c’est-à-dire validée par l’acheteur public, avant que le montant des prestations exécutées au titre de la tranche précédente n'ait atteint 80 % de son montant toutes taxes comprises.

Depuis le 1^er janvier 2025, cette condition de 80 % de réalisation des prestations est supprimée.

Revenus réputés distribués : des procédures indépendantes !

À l’issue du contrôle fiscal d’une entreprise, une rectification fiscale au niveau de la société peut concerner directement et personnellement son dirigeant.

Pour rappel, l’administration fiscale peut, au cours de la vérification de comptabilité d’une entreprise, remettre en cause la déduction de certaines charges estimant qu’elles n’ont pas été engagées au profit de l’entreprise ou qu’elle n’en retirera aucun avantage.

La première conséquence sera la suivante : si l’administration fiscale est en mesure de justifier sa position tant sur le plan juridique que dans les faits, elle pourra refuser la déduction fiscale des dépenses en question.

Une autre conséquence pourra également être reprise par l’administration : si la dépense n’a pas été engagée dans l’intérêt de l’entreprise, elle pourra, au contraire, estimer que la dépense dont elle refuse la déduction fiscale profite directement au dirigeant ou à un associé : elle va alors considérer qu’il s’agit de « revenus réputés distribués ».

Le bénéficiaire dûment désigné comme tel au regard des revenus réputés distribués est alors imposé personnellement au titre de son impôt sur le revenu, sur la base de 125 % de la somme distribuée (sans le bénéfice d’aucun abattement).

La question qui se pose ici est la suivante : si la procédure de vérification conduite à l’égard de la société se révèle être irrégulière, cette irrégularité peut-elle remettre en cause la rectification fiscale visant le bénéficiaire des sommes réputées distribuées ?

Et la réponse est… Non ! C’est ce que vient récemment de rappeler l’administration fiscale : les procédures d’imposition conduites à l’égard d’une société à l’origine des distributions sont indépendantes de celles menées à l’égard des bénéficiaires de ces mêmes distributions.

Partant de là, l'irrégularité de la procédure de vérification conduite à l'égard d'une société est sans incidence sur l'imposition à l'impôt sur le revenu du bénéficiaire de sommes réputées distribuées.

Autorisation d’exploitation commerciale : une durée de validité réduite, mais un point de départ plus adapté

Plusieurs types de projets immobiliers d’ampleur liés à des activités commerciales doivent obtenir une autorisation d’exploitation commerciale.

Lorsque l’obtention d’un permis de construire est également nécessaire, ce permis vaut autorisation d’exploitation commerciale après avis de la Commission départementale d’aménagement commercial (CDAC).

Auparavant, la durée de validité de cette autorisation était de 3 ans à compter de la date à laquelle le permis de construire devenait définitif.

Une durée qui pouvait entrainer des complications, notamment lorsque des travaux sont particulièrement longs.

Afin de fixer une durée de validité plus cohérente, toutes les autorisations accompagnant un permis de construire délivrées depuis le 1^er janvier 2025 ont une durée de validité d’un an à compter de la date de dépôt en mairie de la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux.

Il faut noter toutefois qu’un second délai vient encadrer la validité de cette autorisation puisqu’elle ne pourra excéder 7 ans après la date à laquelle le permis de construire est devenu définitif.

Précisions autour de ses conditions d’éligibilité et modalités de délivrance 

Pour mémoire, la loi impose aux professionnels intervenant au domicile des personnes âgées et des personnes handicapées de disposer d’une carte professionnelle.

Si l’on savait que cette carte allait être délivrée à compter du 1^er janvier 2025 aux professionnels de santé attestant d’un niveau de qualification ou d’une expérience professionnelle de 3 années, les conditions précises d’éligibilité et ses modalités de délivrance restaient à définir.

C’est désormais chose faite puisque, depuis le 1^er janvier 2025, cette carte pourra être délivrée à chaque professionnel de santé qui justifie :

• soit d’une certification professionnelle au minimum de niveau 3 RNCP attestant de compétences dans les secteurs sanitaire, médico-social ou social (pour une liste de métiers figurant sur un arrêté non encore paru) ;
• soit de 3 années d’exercice professionnel dans l’aide et l’accompagnement à domicile des personnes âgées ou handicapées au cours des 5 dernières années, y compris à temps partiel.

Du côté des modalités de délivrance, cette carte professionnelle pourra permettre une identification électronique du professionnel de santé, subordonnée à son inscription préalable sur le répertoire partagé des professionnels intervenant dans le système de santé (RPPS).

C’est à l’employeur que revient la tâche de s’assurer de la mise à jour et de la possession de cette carte professionnelle par le professionnel de santé. Il est ainsi tenu de déclarer la fin de chaque contrat de travail.

Enfin, notez qu’en plus de permettre une identification et une reconnaissance des aides à domicile, cette carte professionnelle facilitera leurs déplacements aux domiciles des personnes aidées (police de stationnement et police de la circulation).