Copropriété : gérer les travaux d’entretien et de réparation

Le principe. Dans une copropriété, la plupart des travaux doivent être décidés par les copropriétaires réunis en assemblée générale (AG). Ce qui n’empêche pas que le syndic soit investi d’une obligation à ce sujet…

Une obligation ? Le syndic est chargé de veiller au maintien de l’immeuble en bon état. A ce titre, il peut de sa propre initiative faire exécuter les menues réparations d’entretien courant, sans avoir besoin de convoquer une assemblée générale. La loi impose cependant au syndic de faire voter par l’AG un montant de travaux au-delà duquel l’avis préalable du conseil syndical est obligatoire (vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires). En revanche, sauf cas d’urgence, tous les travaux d’entretien et de réparation d’une certaine importance doivent être décidés en AG.

A qui revient l’initiative ? L’initiative des travaux revient au syndic et aux copropriétaires : il appartient au syndic de soumettre au vote des copropriétaires les travaux de gros entretien et les réparations importantes qu’il estime nécessaires pour l’immeuble ; mais, de la même façon, tout copropriétaire ainsi que le conseil syndical peut demander au syndic de faire inscrire à l’ordre du jour de l’AG les questions qu’il juge utiles.

Absence d’initiative. Suite à l’effondrement d’un plafond à cause d’un défaut d’étanchéité, il a été jugé que la responsabilité du syndic était engagée pour n’avoir pas correctement informé le syndicat des copropriétaires de la nécessité de réaliser les travaux nécessaires dans l’immeuble. En outre, le syndic n’avait jamais inscrit à l’ordre du jour la question de ces travaux. Pourtant, le syndic avait été informé par des professionnels de l’importance de réaliser des travaux d’étanchéité. Mais la responsabilité du syndicat des copropriétaires a également été retenue : de nombreux dégâts des eaux affectant l’immeuble depuis 20 ans, le juge a considéré que le syndicat était au courant des problèmes d’étanchéité de l’immeuble. Et en ne prenant pas d’initiatives pour résoudre ces problèmes, il a également commis une faute.

Une décision à prendre. Même si les copropriétaires, le syndic, et le conseil syndical sont d’accord sur les travaux à réaliser, il faut attendre que ce point soit abordé sous forme de question mise à l’ordre du jour et voté à la prochaine Assemblée générale annuelle. La majorité simple suffit pour voter les travaux d’entretien, de réparation et de réfection des parties communes de l’immeuble (toiture, gros œuvre…) et des éléments d’équipement communs (ascenseur, chaudière…). Par exemple, il est possible de voter à cette majorité simple un ravalement destiné à remettre en état une façade dégradée.

En pratique. En matière de travaux, il faut d’abord établir un descriptif précis des travaux envisagés, contacter des entreprises et comparer les devis et prestations proposés. Ce travail doit intervenir avant l’AG qui décidera alors, au vu de ces éléments précis, d’entamer ou non les travaux. Un accord de principe préalable est souvent demandé aux copropriétaires, avant de lancer ces démarches, au cours d’une 1ère assemblée où leur sont présentés les caractéristiques et le coût approximatif du projet : en cas d’accord, ils habilitent alors le syndic à lancer les démarches. Et c’est lors d’une 2nde réunion que les travaux seront effectivement votés.

Quel coût ? Lorsque des travaux d’entretien ou des réparations portent sur le bâti, leur coût est réparti entre tous les copropriétaires, proportionnellement aux tantièmes de charges générales attachés à leur lot. Quant aux dépenses d’entretien et de réfection des équipements communs, comme les ascenseurs ou les éclairages, elles sont réparties en fonction de leur utilisation effective pour chaque lot.

Un fonds spécial ? Afin d’anticiper le financement de travaux d’entretien ou des réparations, la Loi oblige le syndic à proposer à l’AG l’institution d’un fonds spécial. S’il est approuvé et voté, ce fonds est alimenté par des versements périodiques des copropriétaires.

Concrètement. Ce fonds est destiné à financer les travaux d’entretien et de réfection, non encore décidés par l’AG, mais susceptibles de l’être dans les trois années suivantes. Lorsque les travaux sont décidés, des prélèvements sur ce fonds sont effectués pour les régler.

En cas d’urgence. La Loi autorise le syndic à faire exécuter les travaux urgents qui s’imposent, sans solliciter au préalable l’autorisation de l’AG. A posteriori, le syndic devra toutefois faire approuver et ratifier par l’assemblée les travaux ainsi réalisés.

En pratique. Sont concernés les travaux « nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble ». L’urgence est donc reconnue lorsqu’il est question de faire face à un danger imminent pour l’immeuble ou les copropriétaires. Lorsque des travaux urgents doivent être entrepris, le syndic a quand même tout intérêt à solliciter au préalable, avant d’agir, l’avis du conseil syndical sur la question de l’urgence.

Copropriété : gérer les travaux d’amélioration

Une distinction à connaître. Dépassant le simple entretien, les travaux d’amélioration ont pour objet d’apporter un élément de confort nouveau à l’immeuble. Non indispensables, et représentant souvent une dépense non négligeable, la Loi exige que soient respectées des règles de majorité précises.

Concrètement. Les travaux d’amélioration ne visent pas seulement à maintenir l’immeuble en bon état, mais à lui apporter davantage de confort. Il pourra, par exemple, s’agir de travaux liés à la transformation d’un ou de plusieurs équipements existants, comme (fréquent en pratique) la suppression d’une chaudière collective et son remplacement par un chauffage individuel. Il pourra aussi s’agir de la création d’un local à vélos, ou d’une aire de jeux sur les espaces verts de la copropriété. Ainsi, dès qu’un élément de confort nouveau est apporté, il faut considérer qu’il s’agit de travaux d’amélioration. On peut inclure dans cette catégorie les travaux d’économie d’énergie.

Une majorité… complexe ? Par principe, les travaux d’amélioration doivent être adoptés par les copropriétaires par application de la règle de la majorité absolue (majorité des voix de tous les copropriétaires). Mais certains travaux peuvent être décidés à la majorité simple (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés).

A noter. La majorité absolue est toujours difficile à obtenir : c’est la majorité des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés et absents). Aussi la loi a-t-elle prévu la possibilité d’un 2nd vote au cours duquel la majorité est assouplie. Voici son principe : si le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, il est alors possible de procéder à un 2nd vote lors de la même AG ; la décision peut alors être prise à la majorité simple. Si, par contre, le projet n’a pas recueilli ce tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle AG pourra se prononcer à la majorité simple, à la condition toutefois d’être convoquée dans le délai maximal de 3 mois.

Une majorité simple ? Afin de faciliter leur adoption, certains travaux peuvent être décidés par l’AG à la majorité simple (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés). Il s’agit des travaux qui concernent :

• les améliorations imposées par un texte législatif, réglementaire ou par un arrêté de police : il s’agit des travaux imposés par la sécurité ou la salubrité publique ;
• la préservation de la sécurité et de la santé des occupants (travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos et le couvert) ;
• la fermeture et la sécurisation de l’immeuble (prévention de l’atteinte aux personnes) ;
• la restauration immobilière ;
• l’accessibilité aux personnes handicapées.

Une fois la décision prise… Une fois la décision adoptée en AG, les copropriétaires doivent participer au paiement des travaux, même s’ils n’ont pas voté pour le projet. Les dépenses sont réparties en fonction de l’avantage retiré par chaque copropriétaire. Certains d’entre eux peuvent ainsi être exonérés de toute participation si les travaux ne présentent aucune utilité pour eux (c’est le cas, par exemple, des copropriétaires du RDC lors de l’installation d’un ascenseur). En revanche, lorsque l’amélioration porte sur le bâti (cas de la toiture), la répartition du coût se fait au prorata des millièmes de charges des parties communes.

Copropriété : gérer les travaux réalisés par un copropriétaire

Un cas fréquent. Un copropriétaire qui souhaite réaliser, à ses frais et pour son compte, des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, doit d’abord obtenir l’accord de l’AG. L’autorisation de l’AG doit être formelle et expresse : elle ne peut en aucun cas être tacite.

A noter. L’accord du syndic ne peut pas se substituer à celui de l’AG, même si les travaux sont prescrits par des services administratifs.

Travaux réalisés sans l'accord de l'AG. Si le copropriétaire décide de passer outre cette autorisation, il faut savoir que la copropriété est en droit d’exiger la remise en état des lieux, aux frais de ce dernier. Mais il faut aussi savoir que l’AG peut donner son accord a posteriori, une fois que les travaux entrepris sans autorisation sont achevés (ratification), ou donner un accord sous conditions particulières (prescriptions données quant aux travaux).

Là encore, une question de majorité… Les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble doivent impérativement être autorisés par l’AG à la majorité absolue (avec possibilité d’un second vote à la majorité simple). Si les travaux nécessitent l’annexion de parties communes, c’est la double majorité qui devient nécessaire (majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix). Et dans tous les cas, si le projet présenté par le copropriétaire porte atteinte à la destination de l’immeuble, l’autorisation requiert une décision de l’AG adoptée à l’unanimité de tous les copropriétaires.

Attention. Outre l’autorisation expresse de l’AG, le copropriétaire doit parfois aussi obtenir un permis de construire ou une autorisation d’urbanisme. Dans ce cas, sachez que l’administration n’a pas à vérifier si les travaux portent sur des parties communes ou affectent l’aspect extérieur de l’immeuble, ou encore si une autorisation de l’AG a été obtenue.

Copropriété : le point sur les travaux d’accessibilité pour les personnes handicapées

Une nouveauté. Il est désormais prévu, depuis le 1er juin 2020, que chaque copropriétaire puisse faire réaliser, à ses frais, des travaux pour l'accessibilité des logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble.

Formalisme. A cette fin, il notifie au syndic une demande d'inscription d'un point d'information à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, accompagnée d'un descriptif détaillé des travaux envisagés.

Contenu du descriptif. Ce descriptif doit prévoir :

• la nature,
• l'implantation,
• la durée et les conditions d'exécution des travaux envisagés,
• les éléments essentiels de l'équipement ou de l'ouvrage, tels que les marques, modèles, notices, garanties et documents relatifs à l'utilisation et à l'entretien.

Pièces jointes. Il doit être assorti d'un plan technique d'intervention, et, le cas échéant, d'un schéma de raccordement électrique. Il peut également comprendre tous éléments nécessaires à la compréhension des travaux prévus, notamment des documents graphiques ou photographiques. Notez que si ce descriptif détaillé n’est pas notifié au syndic, le point d'information n'est pas inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale.

Action du syndic. S’il lui est régulièrement notifié, le syndic inscrit à l'ordre du jour de la même assemblée générale :

• le point d'information relatif aux travaux d'accessibilité ;
• la question de l'opposition éventuelle à la réalisation de ces travaux de l'assemblée générale, accompagnée d'un projet de résolution reproduisant les termes suivants : « L'assemblée générale peut, à la majorité des voix des copropriétaires, s'opposer à la réalisation de ces travaux par décision motivée par l'atteinte portée par les travaux à la structure de l'immeuble ou à ses éléments d'équipements essentiels, ou leur non-conformité à la destination de l'immeuble. »

Réalisation des travaux. Si l’assemblée générale ne s’oppose pas aux travaux, ceux-ci peuvent être réalisés par le copropriétaire conformément au descriptif détaillé présenté à l'assemblée générale, à l'expiration du délai de contestation de l’assemblée générale de 2 mois.

Entrée en vigueur. Ces dispositions s’appliquent aux assemblées générales qui se tiendront à compter du 31 décembre 2020.

Copropriété : gérer les travaux d'intérêt collectif dans les parties privatives

Eviter les situations de blocage. Désormais, l'interdiction pour un copropriétaire de faire obstacle à la réalisation de travaux d'intérêt collectif réalisés sur des parties privatives est élargie à tous types de travaux, dès lors qu’ils sont régulièrement votés par l’AG.

En cas de solution alternative. Toutefois, l'atteinte portée au droit de propriété du copropriétaire qui souhaite faire obstacle à des travaux est limitée. En présence d'une solution alternative permettant d'éviter une intrusion chez lui, la réalisation de tels travaux ne peut, en effet, être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.

Une indemnité pour le copropriétaire ? Par ailleurs, en cas de privation totale temporaire de jouissance de son lot, un copropriétaire peut désormais obtenir une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l'indemnité définitive qui lui sera octroyée.

Convoquer l’assemblée générale des copropriétaires

AG des copropriétaires : le pouvoir de décision ! L’assemblée générale (AG) des copropriétaires est l’organe dit « délibérant » de la copropriété : c’est dans ce cadre que sont prises les décisions relatives à la copropriété, ces décisions étant exécutées par le syndic, assisté et contrôlé dans cette gestion par le Conseil Syndical (CS).

Qui convoque cette AG ? Il vous revient, en qualité de syndic, de convoquer cette AG de votre propre initiative, au moins 1 fois par an, et en tout état de cause à chaque fois que vous l’estimez nécessaire. Mais vous n’êtes pas le seul à décider d’une telle convocation puisque :

• le conseil syndical peut vous demander de convoquer une AG ;
• vous-même pouvez demander cette convocation avec d’autres copropriétaires dès lors que vous représentez (ensemble) au moins le ¼ des voix (sauf disposition contraire du règlement de copropriété) ;
• le président du CS peut aussi convoquer lui-même une AG après une mise en demeure au syndic de le faire et restée infructueuse plus de 8 jours ;
• le président du CS dispose également de cette prérogative lorsqu’il s’agit de convoquer une AG appelée à désigner un nouveau syndic en cas d’empêchement pour quelque cause que ce soit.

Un nouveau droit pour les copropriétaires. Pour mémoire, il est possible pour tout copropriétaire de solliciter la convocation et la tenue d'une AG, à ses frais, pour faire inscrire à l'ordre du jour une ou plusieurs question(s) ne concernant que ses droits et obligations.

Des précisions. Il est désormais précisé que la demande doit être faite par un ou plusieurs copropriétaires à leurs frais, et doit préciser la ou les questions dont l’inscription à l’ordre du jour est demandée.

Formalisme. Elle doit être notifiée au syndic, et être accompagnée d’un projet de résolution pour chaque question. Elle doit également être accompagnée, lorsque la situation l’exige, des documents précisant :

• les conditions essentielles du contrat ;
• en cas d'appel à la concurrence, les contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ;
• les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d'engagement de caution fournie par une entreprise d'assurance spécialement agréée lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d'un prêt bancaire au nom du syndicat.

Répartition des frais et honoraires. Lorsque l'assemblée générale est convoquée à la demande de plusieurs copropriétaires, ceux-ci doivent préciser la répartition des frais et honoraires entre eux. À défaut, les frais sont répartis entre ces copropriétaires à parts égales.

Information relative aux frais prévisionnels. Dans les 15 jours qui suivent la notification de la convocation, le syndic informe le ou les copropriétaire(s) demandeur(s) des frais prévisionnels, ainsi que de ses honoraires.

Convocation à l’AG. Il doit ensuite convoquer l'assemblée générale dans le délai de 45 jours suivant le paiement de ces frais et honoraires.

Bon à savoir. Notez que lorsque la convocation de l’AG est sollicitée dans ce nouveau cadre, le syndic ne doit porter à l’ordre du jour que les questions relatives aux droits et obligations du ou des copropriétaire(s) demandeur(s).

Qui est convoqué à cette AG ? Bien entendu, tous les copropriétaires doivent être convoqués à une AG, même s’ils ne sont pas directement concernés par les décisions à prendre. Voilà pour le principe, mais son application recèle parfois quelques complications en pratique…

Des précisions à connaître ! Dans certains cas, la désignation du copropriétaire convoqué mérite d’être précisée. Ainsi :

• un mineur doit être représenté par son tuteur ou administrateur légal (il en est de même en présence d’un majeur dit « protégé », sous tutelle ou curatelle) ;
• en cas d’indivision sur un lot (de même qu’en présence d’un lot dont la propriété est démembrée), les indivisaires doivent être représentés par un mandataire commun ;
• en présence d’époux co-indivisaires, la convocation est adressée à l’un ou à l’autre, si aucun mandataire commun n’a été désigné par eux (par principe, un « mandat tacite » existe entre eux) ;
• en cas de vente d’un lot, tant que la notification du transfert de propriété n’a pas été effectuée par le notaire, vous devez convoquer l’ancien propriétaire (ce dernier a la faculté de donner un pouvoir à l’acquéreur pour le représenter à l’AG, comme cela est souvent prévu dans les avant-contrats, si la vente n’est pas encore réalisée) ;
• tout copropriétaire peut solliciter la convocation et la tenue d'une AG, à ses frais, pour faire inscrire à l'ordre du jour une ou plusieurs question(s) ne concernant que ses droits et obligations.

Comment sont convoqués les participants ? La convocation doit être notifiée au moins 21 jours avant la date de réunion de l’AG (sauf si le règlement de copropriété a prévu un délai plus long). Par principe, cette convocation est faite :

• par lettre recommandée avec AR ;
• par remise de la convocation contre récépissé ou émargement.

Un formalisme précis. La convocation doit préciser le lieu de la réunion, le jour et l’heure, et l’ordre du jour (à savoir les questions soumises à la délibération des copropriétaires). Si l’AG est appelée à se prononcer sur l’approbation des comptes, la convocation doit rappeler précisément les modalités de consultation des pièces justificatives des charges de copropriété (état financier du syndicat des copropriétaires, compte de gestion général, projet de budget prévisionnel).

Pour les pièces justificatives de charges… Les copropriétaires doivent pouvoir prendre connaissance des pièces justificatives des charges, chaque année, avant la tenue de l’assemblée générale. Pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l’AG appelée à connaître des comptes de l’exercice écoulé et la tenue de celle-ci, vous devez tenir les pièces justificatives des charges à la disposition de tous les copropriétaires pendant une durée qui ne peut être inférieure à un jour ouvré et doit être, en tout cas, appropriée à la dimension de la copropriété (ce texte suffisamment imprécis incite à prendre ses précautions et à envisager un délai suffisamment long).

Où ? Vous devez fixer le lieu de la consultation des pièces justificatives des charges, soit au siège de votre entreprise, soit au lieu où vous assurez habituellement l'accueil des copropriétaires. Précisez, dans la convocation, le ou les jours et les heures auxquels cette consultation peut s'effectuer. Notez qu’une obligation s’impose à ce sujet pour les syndics professionnels : lorsqu'il s'agit d'un syndic professionnel, ces jours et heures doivent être fixés pendant les jours et heures d'accueil physique déterminés dans le contrat de syndic.

À noter. Dans l’hypothèse où l’AG est amenée à se prononcer sur la nomination d’un nouveau syndic, il faut procéder au préalable à un appel d’offres et à une mise en concurrence des contrats de syndic.

Animer l’assemblée générale des copropriétaires

Un formalisme à maîtriser ! La tenue d’une assemblée générale des copropriétaires nécessite, là encore, le respect d’un certain formalisme pour assurer la validité des décisions prises : signature d’une feuille de présence, pointage des mandats de représentation, etc.

Faire signer une feuille de présence. Une feuille de présence doit être dressée, indiquant l’identité et le domicile de chaque copropriétaire (le cas échéant, l’identité et le domicile du ou des mandataires), ainsi que le nombre de voix dont les copropriétaires disposent (sauf pour ceux participant à l’AG par visioconférence). Certifiée exacte par le Président de l’AG, elle constitue une annexe du procès-verbal avec lequel elle doit être conservée.

À noter. La feuille de présence rédigée lors de l’assemblée générale doit aussi mentionner les personnes ayant voté par correspondance avec mention de la date de réception du formulaire par le syndic.

Conseil pratique. Si un copropriétaire arrive après le vote des premières résolutions ou part avant la fin de la réunion, faites mentionner au procès-verbal les heures d’arrivée et de départ et les votes des résolutions auxquels il a pris part, afin d’éviter toute contestation ultérieure.

Vérifier les mandats de représentation. Le copropriétaire peut se faire représenter par un mandataire de son choix (sauf le syndic, son conjoint et les membres de sa famille, ainsi que ses salariés et leurs proches), appartenant ou non au syndicat. Le mandat doit être obligatoirement établi par écrit, et dûment signé par le mandant. Il peut valablement faire état des votes souhaités sur les questions inscrites à l’ordre du jour.

À noter. Un copropriétaire peut recevoir plus de 3 délégations de vote si le total des voix dont il dispose (les siennes et celles de ses mandants) ne dépasse pas 10 % des voix.

Bon à savoir. À défaut de président, la remise de délégation peut être faite auprès d’un membre du conseil syndical ou au président du conseil syndical. En leur absence, le mandat est remis au président de séance désigné par l’assemblée générale.

Subdéléguer un mandat de représentation ? Tout mandataire désigné peut expressément subdéléguer son mandat à une autre personne, à condition que cela ne soit pas interdit par le mandat.

À noter. Le mandataire ne peut pas voter à une question non inscrite à l’ordre du jour. Dans une telle hypothèse, le copropriétaire qu’il représente serait considéré comme « défaillant » et pourraient alors demander l’annulation du vote s’agissant de cette question.

Au début de la réunion… L’AG des copropriétaires désigne son Président de séance et, s’il y a lieu, un ou plusieurs scrutateurs. Ces désignations font l’objet de votes dont le résultat figure au procès-verbal.

Le rôle du Président. Pour mémoire, il dirige la réunion, veille à la régularité des débats et signe les documents faisant preuve des conditions dans lesquelles les décisions sont prises (feuille de présence et procès-verbal). Les scrutateurs assistent le Président en dépouillant les votes sous son autorité (les votes à mains levées sont à réserver aux petites copropriétés) et approuvent le procès-verbal en apposant leurs signatures. En qualité de syndic, vous assurez le secrétariat et rédigez à ce titre le procès-verbal (sauf décision contraire de l’AG).

Voter les résolutions. Lors de l’AG, les copropriétaires vont être amenés à se prononcer sur les décisions à prendre, prévues à l’ordre du jour. A ce titre, chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix déterminé par sa quote-part de propriété dans les parties communes de l’immeuble.

Conseil. Vérifiez que les tantièmes retenus pour déterminer les droits de vote correspondent à ceux qui ont été attribués dans le cadre de l’état descriptif de division, pour éviter toute contestation.

Vote par correspondance. La Loi Elan prévoit que les copropriétaires peuvent voter par correspondance avant la tenue de l’AG, au moyen d’un formulaire. Les formulaires ne donnant aucun sens précis de vote ou exprimant une abstention sont considérés comme des votes défavorables. Sont également considérés comme défavorables les votes par correspondance portant sur des résolutions qui, à l’issue des débats en AG, ont évolué de manière substantielle.

Un nouveau modèle de formulaire de vote par correspondance. Pour ce faire, un nouveau modèle de formulaire de vote par correspondance a vu le jour. Il est disponible ici. Ce formulaire doit être joint à la convocation à l’assemblée générale.

Délai. Pour être pris en compte lors de l’AG, le formulaire de vote par correspondance doit être réceptionné par le syndic au plus tard 3 jours francs avant la date de réunion. Lorsqu’il est transmis par voie électronique à l’adresse indiquée par le syndic, il est présumé réceptionné à la date de l’envoi.

À noter. Notez que le formulaire de vote par correspondance n’est pas pris en compte lorsque le copropriétaire, l'associé ou leur mandataire est finalement présent à l'assemblée générale, quelle que soit la date à laquelle le formulaire de vote par correspondance ou le mandat a été établi ou reçu. Cette disposition vaut également en cas de délégation de vote sans désignation d'un mandataire.

Participer à l’assemblée générale des copropriétaires par visioconférence

Une présence par visioconférence ? Les copropriétaires peuvent désormais participer à l’AG par visioconférence, par audioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique.

Selon quelles modalités techniques ? Il revient à l’AG de décider des moyens et supports techniques qui doivent permettre aux copropriétaires de participer aux AG par visioconférence, par audioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique.

Selon quelles garanties ? L’AG doit aussi décider de la nature des garanties requises permettant de s'assurer de l'identité de chaque participant. Notez que les supports retenus doivent, au moins, transmettre la voix des copropriétaires et permettre la retransmission continue et simultanée des délibérations.

À noter. Ces décisions sont prises sur la base de devis élaborés à cet effet à l'initiative du syndic ou du conseil syndical. C’est le syndicat des copropriétaires qui en supporte les coûts.

Une visioconférence à anticiper ! Le copropriétaire qui souhaite participer à l'assemblée générale par visioconférence doit en informer par tout moyen le syndic 3 jours francs, au plus tard, avant la réunion de l’AG.

En cas de problèmes techniques… Le procès-verbal de l’AG doit préciser, le cas échéant, les incidents techniques ayant empêché le copropriétaire ou l'associé qui a eu recours à la visioconférence de faire connaître son vote.

Amendement d’une décision. Si la résolution objet du vote par correspondance fait l'objet d'un amendement en cours d’AG (quelle que soit la nature de l'amendement), le votant par correspondance qui s'est exprimé en faveur de cette résolution est assimilé à un défaillant pour la résolution concernée.

Clore l’assemblée générale des copropriétaires

Un procès-verbal… Les décisions prises au cours de chaque AG doivent faire l’objet d’un procès-verbal (PV) : c’est l’instrument de contrôle de la régularité des délibérations.

… au contenu précis. Le PV rappelle les conditions de la convocation, l’ordre du jour, et les documents joints à la convocation. Il mentionne, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le texte précis de la résolution soumise au vote, ainsi que le résultat de ce vote. Le nombre de voix ayant approuvé chaque résolution doit être indiqué : cela permet de vérifier plus facilement si la majorité requise a été atteinte.

Une nouveauté. En principe, le PV doit préciser les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix, ainsi que les noms des copropriétaires ou associés qui se sont abstenus et leur nombre de voix.

Depuis le 4 juillet 2020. Désormais, il doit également préciser les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant.

Rappel. Pour mémoire, le copropriétaire qui vote par correspondance est considéré comme un copropriétaire défaillant lorsque la résolution sur laquelle il s’est prononcé favorablement a été amendée en cours d’assemblée générale.

… à signer. Le PV doit être signé à la fin de la séance par le Président, le secrétaire (vous, en qualité de syndic) et les scrutateurs. Il doit faire figurer les votes proclamés par l’AG. Inscrit sur un registre spécial ouvert à cet effet, il a force de preuve : le cas échéant, en cas de contestation, il appartient au copropriétaire contestataire d’apporter la preuve de son inexactitude.

Bon à savoir. Jusqu’à présent, il était prévu que le procès-verbal (PV) reprenant les décisions prises pour chaque assemblée générale soit signé, à la fin de la séance, par le président par le secrétaire et par le ou les scrutateur(s). Depuis le 4 juillet 2020, cette signature peut avoir lieu dans les 8 jours suivant la tenue de l’assemblée.

À noter. Le PV doit notamment préciser si les mandats de vote ont été distribués par le président du conseil syndical, par un membre du conseil syndical ou par le président de séance.

… à notifier. Le PV doit être notifié à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants (absents non représentés) dans le mois qui suit la tenue de l’AG. L’envoi est fait selon les mêmes modalités que la convocation : par lettre recommandée avec AR ou par mail.

Notifier les annexes ? La notification des procès-verbaux d’AG par le syndic aux copropriétaires opposants ou défaillants ne comprend pas les annexes au procès-verbal (ce qui inclut notamment la feuille de présence).

Important ! Cette notification est importante, car elle fait courir le délai de 2 mois :

• durant lequel les décisions peuvent être contestées par les ayant-droits ;
• que vous devez respecter avant de faire exécuter les travaux votés (autres que les travaux d’entretien et hors cas d’urgence).

À noter. Il a été jugé que la notification d’un PV d’AG à une copropriétaire entre-temps décédée était valable, dans la mesure où le syndic avait prouvé qu’il n’avait pas eu connaissance du décès de la copropriétaire en question.

Et en cas d’irrégularité ? Notez que l’irrégularité de forme qui affecte le procès-verbal d’assemblée générale ou la feuille de présence n’entraîne pas forcément la nullité de l’AG, lorsqu’elle concerne les conditions de vote ou la computation des voix et qu’il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n'en est pas affecté.

Assemblée générale des copropriétaires : et après ?

Un devoir d’information. Les décisions prises en assemblée générale des copropriétaires qui concernent les occupants de l’immeuble ont vocation à être communiquées à ces derniers. Pour les AG convoquées depuis le 1er avril 2016, voici comment vous devrez obligatoirement faire.

Quelles informations ? Sont visées les décisions prises par l’AG susceptibles d'avoir des conséquences sur les conditions d'occupation de l'immeuble et sur les charges des occupants, telles que :

• les décisions relatives à la maintenance et à l'entretien de l'immeuble, aux travaux de toute nature et aux actes techniques concourant à la préparation de ces travaux tels que les diagnostics, les audits, les études techniques ;
• les décisions relatives à la présence du personnel ou des prestataires.

Attention. Des mesures spécifiques doivent être prises dans certains cas. Ainsi :

• lorsque ces décisions comprennent des informations à caractère personnel, vous devez rendre anonyme leur contenu ;
• ne peuvent être portées à la connaissance des occupants les décisions de l'AG concernant une saisie immobilière ou une procédure contentieuse opposant un ou plusieurs copropriétaires au syndicat et les prestations de gestion confiées au syndic ou pour lesquelles il est mandaté ;
• en outre, une décision ayant pour effet le licenciement du gardien, concierge ou employé d'immeubles ne peut être portée à la connaissance des occupants avant que ce dernier ait reçu la lettre lui notifiant son licenciement.

Comment faire ? Cette information est réalisée, dans un délai de 3 mois après la tenue de l’AG, par un document affiché pendant 1 mois à l'emplacement prévu à cet effet s'il en existe un. A défaut, vous devez déposer ce document dans chacune des boîtes aux lettres.

Syndic de copropriété : des missions différentes

1ère mission. Le syndic de copropriété a pour 1ère et principale mission l’exécution du règlement de copropriété et des décisions de l’assemblée générale des copropriétaires, notamment en convoquant au moins une fois par an l’assemblée générale. S’il ne respecte pas les décisions prises, il met sa responsabilité en jeu et peut se voir révoquer.

Pour la petite histoire. Il a été jugé qu’en cas de carence d’un copropriétaire-bailleur, les autres copropriétaires ont le droit de demander la résiliation du bail dès lors que l’activité du locataire contrevient au règlement de copropriété et leur cause un préjudice, lorsque que le bailleur n’intervient pas lui-même.

2ème mission. Le syndic doit administrer l’immeuble. Il doit ainsi recouvrer les charges communes, s’occuper des dépenses courantes et de l’entretien de l’immeuble dont il possède également la mission de sauvegarde. Il doit ainsi, lors de travaux urgents, informer immédiatement les copropriétaires et convoquer impérativement une assemblée générale.

A titre d’exemple. Le syndic est tenu de faire exécuter la réglementation propre à la gestion des immeubles en informant l’assemblée générale des préconisations qu’elle rend obligatoire. C’est ainsi par exemple que des obligations d’information et de gestion s’imposent à lui au sujet de la réglementation des ascenseurs, du dispositif d’individualisation du système de chauffage, etc.

Sur ce dernier point… Le syndic doit obligatoirement faire inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question des travaux permettant de munir l'installation de chauffage d'un dispositif d'individualisation (accompagné des devis élaborés à cette occasion) lorsque l’immeuble est pourvu d’un chauffage commun et qu’il est soumis à l’obligation d’individualisation des frais de chauffage. Il est possible de déroger à cette obligation lorsque les travaux ont un coût trop élevé.

A noter. Le syndic doit communiquer, à la demande des fonctionnaires et agents chargés des contrôles du respect de cette obligation d’individualisation des frais de chauffage, dans un délai d’1 mois à compter de la réception de la requête, l’ensemble des documents prouvant le respect de l’obligation ou les raisons justifiant de la dérogation à l’obligation. A défaut de respect de la réglementation, la sanction est une amende qui ne peut excéder 1 500 € par logement.

A noter bis. Notez qu’en ce qui concerne les installations de gaz et d’électricité, le syndic doit permettre leurs accès aux opérateurs des distributeurs de gaz naturel et d'électricité ainsi qu’aux opérateurs des sociétés agissant pour leur compte.

A noter ter. Le syndic n’êtes pas tenu de procéder au relevé des compteurs privatifs. Dès lors, si un vous êtes victime d’une surconsommation, vous ne pouvez pas demander au syndic de vous indemniser.

A noter quater. A compter du 25 octobre 2020, vous devrez annuellement envoyer à tous les ménages vivent dans la copropriété (locataires comme copropriétaires), et conjointement à la régularisation de leurs charges d'énergie, une note d'information détaillée sur leur consommation d’énergie, comportant :

• le prix unitaire du kWh et le montant HT des consommations ;
• la description des divers tarifs, taxes et redevances appliqués ;
• les combustibles utilisés et les émissions de gaz à effet de serre associées ;
• le taux d'énergie renouvelable et de récupération ;
• la performance énergétique du réseau ;
• la consommation réelle de l'immeuble mesurée par le système de comptage d'énergie calorifique ou frigorifique ;
• la comparaison des données de consommation de chaud ou de froid actuelle de l'immeuble avec sa consommation pour la même période au cours de l'année précédente, sous forme graphique, en données corrigées des variations climatiques pour la chaleur et le froid ;
• la comparaison des données de consommation de chaleur ou de froid avec un utilisateur moyen appartenant à la même catégorie ;
• la comparaison des données de consommation de chaleur ou de froid avec les objectifs nationaux de performances énergétiques ;
• les coordonnées du service compétent pour traiter les réclamations ;
• l'adresse du site Web et le numéro de téléphone du service d'information sur la rénovation (FAIRE) ;
• l'adresse du site Web de l'Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie (Ademe) ;
• l'adresse postale et l'adresse du site Web du médiateur national de l'énergie accompagnées de la mention suivante : « En cas de litige lié à l'exécution du contrat, si votre réclamation écrite auprès de [nom du fournisseur] n'a pas permis de régler le différend dans un délai de deux mois, vous pouvez saisir le médiateur national de l'énergie ».

3ème mission. Le syndic doit établir le budget et la comptabilité de la copropriété. L’assemblée générale doit voter le budget prévu. Dans le cas d’une dépense prévue, le syndic doit (par lettre simple) informer chaque copropriétaire par un avis indiquant le montant de la provision exigible. Concernant la comptabilité, celle-ci doit être séparée pour chaque copropriétaire. Le syndic doit également constituer des provisions spéciales, au moins tous les 3 ans, pour faire face aux travaux dans les parties communes susceptibles d’être effectués, mais non encore votés.

4ème mission. Le syndic doit impérativement ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du conseil syndical sur lequel sont versées les sommes perçues par ce dernier.

5ème mission. Le syndic possède une liste de tous les copropriétaires avec indication des lots. Il conserve les procès-verbaux des assemblées générales, ainsi que tous les documents comptables. C’est lui qui a la garde du carnet d’entretien et des diagnostics techniques. Il doit pouvoir mettre ces documents à disposition et en délivrer des copies. Il doit pouvoir les communiquer dans les plus brefs délais.

6ème mission. Le syndic devra bientôt établir et tenir un carnet d’entretien de l’immeuble qui sera demandé lors de la vente d’un lot de copropriété. Ce document contiendra plusieurs informations, entre autres :

• l’adresse de l’immeuble ;
• l’identité du syndic ;
• la référence des contrats d’assurance de l’immeuble souscrits par le syndicat ;
• l’année des travaux importants ;
• la référence des contrats d’assurance dommages-ouvrage souscrits par le syndicat ;
• la référence des contrats d’entretien et de maintenance de l’immeuble ;
• l’échéancier du programme des travaux décidés et votés.

7ème mission. Dans le but de fournir aux pouvoirs publics des informations sur l’état des copropriétés en France, le syndic doit établir impérativement une fiche synthétique de la copropriété qui regroupe les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti. Il s’agit, en pratique, d’immatriculer sur un registre national les syndicats de copropriétaires des immeubles (affectés au moins partiellement à l’habitation), dont le syndic a la gestion.

Bon à savoir. Pour favoriser la transmission de la fiche synthétique, il est désormais prévu que si celle-ci n’est pas mise à disposition d’un copropriétaire, au-delà d’un délai d’1 mois à compter de sa demande, des pénalités de 15 € par jour de retard sont imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic. Ces pénalités sont ensuite déduites de la rémunération du syndic lors de l'arrêté des comptes à soumettre à l'assemblée générale.

8ème mission. Le cas échéant, il assure pour le compte du conseil syndical l’embauche et le congédiement du personnel affecté à l’immeuble géré. Notez à ce titre que la responsabilité du syndic peut être engagée s’il a commis une faute qui conduit, par exemple à la requalification d’un CDD en CDI. Par exemple, le syndic qui n’a pas établi de CDD écrit, donnant lieu à la requalification en CDI, doit indemniser la copropriété de son entier dommage (c’est-à-dire de toutes les conséquences rattachées à cette requalification).

9ème mission Un syndic professionnel est tenu de mettre à disposition des copropriétaires un accès en ligne sécurisé (un « extranet ») aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou des lots gérés.

A noter. Un syndic professionnel peut ne pas mettre en œuvre un extranet s’il en est dispensé par une décision des copropriétaires votées lors d’une AG prise à la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble.

Quel est le contenu de l’extranet ? A compter du 1er juillet 2020, certains documents devront obligatoirement se trouver sur cet extranet, à savoir :

• des documents relatifs à la gestion de l’immeuble ;
• des documents relatifs à un lot de copropriété ;
• des documents seulement consultables par les membres du conseil syndical.

Documents relatifs à la gestion de l’immeuble. Les documents relatifs à la gestion de l’immeuble sont les suivants :

• le règlement de copropriété, l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont été publiés ;
• la dernière fiche synthétique de la copropriété réalisée par le syndic ;
• le carnet d'entretien de l'immeuble ;
• les diagnostics techniques relatifs aux parties communes de l'immeuble en cours de validité ;
• les contrats d'assurance de l'immeuble conclus par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires en cours de validité ;
• l'ensemble des contrats et marchés en cours signés par le syndic au nom du syndicat de copropriétaires, à l'exclusion des contrats de travail des préposés du syndicat ;
• les contrats d'entretien et de maintenance des équipements communs en cours ;
• les procès-verbaux des 3 dernières assemblées générales annuelles ayant été appelées à connaître des comptes et, le cas échéant, les devis de travaux approuvés lors de ces assemblées ;
• le contrat de syndic en cours.

Documents relatifs aux lots de copropriété. En ce qui concerne les documents relatifs à un lot de copropriété, l’extranet doit comporter :

• le compte individuel du copropriétaire arrêté après approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale annuelle ;
• le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel, des deux derniers exercices comptables clos, payées par le copropriétaire ;
• lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot du copropriétaire arrêté après approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale annuelle ;
• les avis d'appel de fonds adressés au copropriétaire sur les trois dernières années.

Documents consultables par le conseil syndical. Les documents seulement consultables par les membres du conseil syndical sont :

• les balances générales des comptes du syndicat des copropriétaires, ainsi que le relevé général des charges et produits de l'exercice échu ;
• le cas échéant, les relevés périodiques des comptes bancaires séparés ouverts au nom du syndicat des copropriétaires ;
• les assignations en justice délivrées au nom du syndicat des copropriétaires relatives aux procédures judiciaires en cours et les décisions de justice dont les délais de recours n'ont pas expiré ;
• la liste de tous les copropriétaires établie par le syndic ;
• la carte professionnelle du syndic, son attestation d'assurance responsabilité civile professionnelle ainsi que son attestation de garantie financière en cours de validité.

Accès à l’extranet. L’extranet doit être accessible aux membres du conseil syndical et aux copropriétaires au moyen d'un code personnel sécurisé garantissant la fiabilité de l'identification des copropriétaires. Les documents mis à disposition par le syndic dans cet espace doivent être téléchargeables et imprimables.

Un extranet actualisé. L'ensemble des documents relatifs à la gestion de l'immeuble et des lots gérés mis à disposition dans cet espace doit être actualisés au minimum une fois par an par le syndic, dans les 3 mois précédant l’AG annuelle.

10ème mission. A compter du 1er janvier 2022, le syndic sera tenu de vous informer des règles locales en matière de tri des déchets. Il devra aussi vous fournir l’adresse, les horaires et les modalités d’accès des déchetteries dont dépend la copropriété.

Des règles de tri affichées… Ces informations devront être affichées de manière visible dans les espaces affectés à la dépose des ordures ménagères par les occupants de la copropriété.

… et communiquées. En outre, au moins une fois par an, le syndic devra vous envoyer un document (par écrit ou par mail) rappelant toutes ces informations.

11ème mission. Le syndic a obligation d’assurer la conservation des archives du syndicat.

Syndic de copropriété : une pluralité de responsabilités

Responsabilité civile. Au titre de sa responsabilité civile, le syndic professionnel doit souscrire une assurance de responsabilité civile (même si ce n’est pas obligatoire pour un syndic non professionnel, cette souscription est fortement conseillée au syndic bénévole). Le syndic est responsable civilement envers le conseil syndical selon les règles du mandat. Il n’engage pas sa responsabilité si :

• la décision fautive est ratifiée par l’assemblée générale ;
• la prescription de 5 ans s’est écoulée ;
• un reçu de quitus a été donné.

Autres responsabilités. Le syndic engage sa responsabilité délictuelle envers les copropriétaires et les tiers en cas de dommages causés dans sa gestion de la copropriété. Il peut également être responsable pénalement, notamment s’il commet un détournement de fonds.

Syndic de copropriété : une obligation ?

Le syndic, c’est quoi ? Le syndic de copropriété est l’organe exécutif de la copropriété dont le mode de fonctionnement est strictement réglementé. Il a notamment pour activité et pour charge la gestion de l’immeuble divisé en lots et détenu par plusieurs copropriétaires.

À ne pas confondre ! Il ne faut pas confondre « syndic » et « conseil syndical ». Le conseil syndical est une émanation de l’assemblée des copropriétaires et a pour objet d’assister et de contrôler la gestion du syndic.

Une obligation ? La présence d’un syndic dans une copropriété est obligatoire, même lorsqu’il n’y a que 2 copropriétaires (une convention prévoyant le contraire sera nulle).

Le syndic, c’est qui ? Il en existe 2 types : le syndic non professionnel et le syndic professionnel. 

Le syndic non professionnel. Le syndic non professionnel peut être soit un copropriétaire bénévole, soit une coopérative. Dans les 2 cas, le syndic est nécessairement propriétaire d’un lot composant la copropriété.

Le syndic professionnel. En règle générale, il s’agit d’un professionnel de l’immobilier qui doit répondre à plusieurs critères, à savoir :

• posséder une garantie financière suffisante destinée à assurer à la copropriété le remboursement de ses fonds en cas de faillite ;

• posséder une assurance de responsabilité civile professionnelle ;

• ouvrir un compte bancaire ou postal séparé ;

• avoir la carte professionnelle de « gestion immobilière » délivrée par la préfecture.

Comment choisir son syndic ? C’est l’assemblée générale des copropriétaires qui désigne le syndic par un vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires (l’assemblée générale ne peut déléguer ce pouvoir). À défaut de désignation par l’assemblée générale, le syndic sera choisi par le président du tribunal judiciaire.

À noter. Lorsqu’un syndic provisoire a été nommé, notamment par les promoteurs dans le cadre d’une construction neuve, ce syndic doit voir sa désignation ratifiée dans le délai d’1 an suivant la mise en copropriété.

Syndic de copropriété : une relation contractuelle

Un contrat de mandat. Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d'exécution de ses missions.

Quelle durée maximale ? Le mandat de syndic ne peut excéder 3 ans. Rappelons toutefois une exception : la nomination d’un syndic provisoire lors de la construction de l’immeuble ne peut pas excéder 1 an.

Fin du contrat. À l’arrivée du terme prévu au contrat, le renouvellement du syndic par un nouveau vote de l’assemblée générale est possible (précédé d’une nouvelle mise en concurrence, sauf si le conseil syndical décide de ne pas y procéder). Mais il arrive que le contrat prenne fin avant l’arrivée du terme prévu :

• par démission du syndic (sauf intention de nuire ou abus de ce dernier) : le syndic doit respecter un préavis de 3 mois ; il faut qu’il formule une intention définitive et non une simple manifestation de volonté de démissionner ;

• par révocation du syndic si celui-ci a commis de graves erreurs dans le cadre de sa mission sur vote de l’assemblée générale (il y aura également révocation si l’assemblée générale vote pour la nomination d’un nouveau syndic) ;

• par décès du syndic bénévole.

Changement de syndic. L’ancien syndic doit remettre au nouveau plusieurs documents dans un délai d’1 mois, dont une copie est remise au conseil syndical, à savoir : 

• la situation de trésorerie ;

• la totalité des fonds disponibles immédiatement ;

• l’ensemble des documents et archives du syndicat.

À noter. Dans un délai de 2 mois, l’ancien syndic doit également remettre :

• le solde des fonds disponibles après apurement des comptes ;

• l’état des comptes des copropriétaires et du syndicat.

Syndic défaillant. En cas d’empêchement ou de carence du syndic, si le règlement de copropriété ne prévoit rien, un administrateur provisoire est désigné par le président du tribunal judiciaire par tout intéressé suite à une mise en demeure du syndic demeurée infructueuse pendant plus de 8 jours, sauf situation d’urgence. Cette désignation ne vaut pas révocation du syndic.

Les rémunérations du syndic de copropriété

Une rémunération forfaitaire. La rémunération est encadrée par le contrat. Le syndic perçoit une rémunération annuelle forfaitaire dont le montant peut être révisé annuellement.

Le forfait. Il contient toutes les prestations fournies par le syndic au titre de sa mission (qui comprend notamment l’administration, la conservation, la garde et l’entretien de l’immeuble). Une liste des prestations incluses dans le forfait doit être annexée au contrat. Le montant du forfait (révisé annuellement) ainsi que les modalités de versement sont déterminés dans le contrat.

     =>  Consultez l’annexe contenant la liste non limitative des prestations incluses dans le forfait

À noter. Certaines rémunérations sont comprises dans le forfait et ne peuvent donner lieu à une rémunération supplémentaire. Il s’agit :

• des formalités de déclaration de sinistre concernant les parties communes et les parties privatives quand le sinistre a sa source dans les parties communes ;

• la gestion des règlements aux bénéficiaires.

À noter bis. Certaines prestations peuvent être incluses dans la rémunération par forfait. Ce choix appartient aux parties lors de la conclusion du contrat. Il s’agit de :

• la préparation, convocation et tenue des assemblées générales, autre que l’assemblée générale annuelle ;

• l’organisation de réunions avec le conseil syndical.

À noter ter. Des prestations peuvent être exclues de la rémunération par forfait, à savoir :

• l’ouverture d’un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat par le syndic ;

• l’accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés ;

• l’archivage par le syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée à ses propres frais.

Une rémunération particulière. Le syndic peut percevoir une rémunération complémentaire lorsqu’il effectue une prestation particulière dont le montant est prévu dans le contrat ainsi que le mode de calcul. Certaines prestations font l’objet d’honoraires, notamment celles relatives aux travaux. Les prestations particulières qui donnent lieu à une rémunération spécifique sont limitées et listées par un décret.

     =>  Consultez la liste limitative des prestations particulières pouvant donner lieu au versement d’une rémunération spécifique complémentaire

Bail mobilité : pour qui, pour quoi ?

Un problème ? Le marché locatif connait de grosses tensions dans certaines villes, surtout sur les petites surfaces. Et pour les locataires qui ne sont pas embauchés en CDI, il devient très difficile de justifier d’un dossier solide pour rassurer les propriétaires.

Une solution ? Pour remédier à ce problème, la Loi Elan a créé un nouveau type de bail d’habitation, en plus du bail d’habitation d’un logement meublé (d’une durée de 1 an, pouvant être réduite à 9 mois lorsque le locataire est un étudiant) et du bail d’habitation d’un logement vide (d’une durée de 6 ans lorsque le locataire est une société et de 3 ans lorsque le locataire est un particulier). Il s’agit du « bail mobilité ».

Sur quoi porte-t-il ? C’est un contrat de location de courte durée qui porte sur logement meublé, qui n’est pas occupé à titre de résidence principale. 

Pour qui ? Tout le monde ne peut pas signer un bail mobilité. À la date de prise d’effet du bail, le locataire doit, en effet, justifier être :

• en formation professionnelle,
• en études supérieures,
• en contrat d’apprentissage,
• en stage,
• en engagement volontaire dans le cadre d’un service civique,
• en mutation professionnelle,
• ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle.

Contenu du contrat. Le bail mobilité doit être impérativement écrit et préciser :

• le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ;
• le nom du locataire ;
• la date de prise d’effet du bail ;
• la durée du contrat de location ;
• la consistance, la destination, ainsi que la surface habitable du logement loué ;
• la désignation des locaux et équipements d’usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l’énumération des parties, équipements et accessoires de l’immeuble qui font l’objet d’un usage commun, ainsi que des équipements d’accès à la téléphonie et à Internet ;
• le montant du loyer et ses modalités de paiement ;
• le motif justifiant le bénéfice du bail mobilité ;
• le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de 18 mois avant la signature du bail
• la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin du dernier contrat de location ;
• une mention informant le locataire de l’interdiction pour le bailleur d’exiger le versement d’un dépôt de garantie ;
• une mention selon laquelle le contrat de location est un bail mobilité.

En cas de logement situé en copropriété. Dans le cas d’un logement situé en copropriété, le copropriétaire-bailleur doit communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant :

• la destination de l’immeuble,
• la jouissance et l’usage des parties privatives et communes,
• la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.

Le montant du loyer. Le loyer est librement fixé par les parties et ne peut pas être révisé en cours de bail. En outre, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé par le bailleur.

Les charges locatives. Les charges locatives accessoires au loyer principal, sont récupérées par le bailleur sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat, et qui ne peuvent donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur. Ce montant ne peut pas être manifestement disproportionné au regard du dernier décompte par nature de charges rapporté à la périodicité de versement du forfait.

Vente ou donation du logement loué. En cas de vente ou de donation du logement, le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire.

Bail mobilité : combien de temps ?

Bail mobilité = 10 mois (au maximum) ! Le bail mobilité est conclu pour une durée minimale d’1 mois et pour une durée maximale de 10 mois, non renouvelable et non reconductible. La durée peut être modifiée au cours du bail, une seule fois et par avenant, sans que la durée totale du contrat ne dépasse 10 mois.

Un bail renouvelable ? Au terme du contrat, si les parties concluent un nouveau bail portant sur le même logement meublé, ce nouveau bail est soumis aux dispositions relatives à la location d’un logement meublé.

La faculté de résiliation du contrat par le locataire. Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve de respecter un délai de préavis d’1 mois. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) ou notifié par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la LRAR ou de la notification de l’acte de commissaire de justice ou de la remise en main propre.

À noter. Le locataire est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis, sauf si le logement est occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

La faculté de résiliation du bailleur. Il peut résilier le contrat si le locataire manque à ses obligations locatives prévues par la Loi, à savoir :

• si le locataire ne verse pas le loyer ou le forfait de charges ;
• si le locataire commet un « trouble » de voisinage constaté par le juge ;
• si le locataire ne fournit pas au bailleur un justificatif d’assurance habitation dans le mois de la signature du bail.

Location immobilière : établir un dossier de diagnostic technique, une obligation ?

Location = contrat ! La location d’un logement, qu’il soit nu ou meublé, suppose la signature d’un contrat, entre le bailleur et le locataire.

Location = diagnostics ! Outre les mentions obligatoires, le contrat de location va comporter un certain nombre de diagnostics dont la liste est encadrée par la Loi.

Qui établit les diagnostics ? La réalisation doit être confiée à un professionnel certifié qui se chargera d’élaborer le « dossier de diagnostic technique » (DDT), avant la mise en location du bien.

Où trouver un diagnostiqueur certifié ? Le site web du Ministère en charge du logement contient un annuaire des diagnostiqueurs certifiés.

Un DDT numérique. Depuis le 25 novembre 2018, le DDT doit être remis par voie dématérialisée, sauf opposition explicite du bailleur ou du locataire.

Dossier de diagnostic technique : un contenu encadré

Un contenu encadré. La liste des diagnostics est fixée par la Loi. La voici.

DPE. Le DDT doit comprendre obligatoirement un diagnostic de performance énergétique (DPE).

Plomb. Le DDT doit également comporter un constat de risque d’exposition au plomb.

Amiante. Le DDT doit comporter une copie d'un état mentionnant l'absence ou la présence d’amiante. Notez que la Loi n’impose pas que soit réalisé un « diagnostic technique amiante » (DTA). Un simple état suffit.

ERP. Le bailleur doit informer le locataire de l’état des risques et pollutions auxquels le bien immobilier est exposé (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon, etc.). Pour cela, il doit lui fournir un diagnostic appelé « état des risques et pollutions » (ERP), éditable à partir des sites web des Préfectures du lieu de situation du bien immobilier loué.

Une mention obligatoire à compter du 1er janvier 2023. La mention « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr » devra être inscrite sur les annonces de vente ou de location à compter du 1er janvier 2023.

Astuce. Le site www.georisques.gouv.fr permet de prendre connaissance des risques auxquels est exposé le bien.

Electricité et gaz. Depuis le 1er juillet 2017, le DDT doit contenir un état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz. Le cas échéant, s’agissant de l’électricité, le bailleur peut se prévaloir d’une attestation de conformité de moins de 6 ans, visée par un organisme agréé du type Consuel. Pour être plus précis, ces diagnostics sont obligatoires :

• en ce qui concerne l’électricité, pour les logements comportant une installation intérieure d'électricité réalisée depuis plus de 15 ans ;
• en ce qui concerne le gaz, pour les logements comportant une installation intérieure de gaz en fonctionnement et qui a été réalisée depuis plus de 15 ans ou dont le dernier certificat de conformité date de plus de 15 ans.

Radon. A l’occasion de la (re)mise en location d’un logement (nu ou meublé), il faudra fournir un diagnostic, établi par un professionnel certifié, destiné à informer le locataire de la présence ou non de radon. Ce diagnostic doit être fourni au locataire depuis le 1er juillet 2018.

Plus exactement. Ce diagnostic radon n’est obligatoire que dans les zones à potentiel radon.

     =>  Consultez les zones à potentiel radon

Taxe Apparu : qui paie ?

Les propriétaires bailleurs. La taxe Apparu est due par les propriétaires bailleurs de logements de petite surface dont le montant du loyer excède des plafonds fixés par décrets.

Attention ! Cette taxe a été supprimée le 1er janvier 2020. En conséquence, elle n’est plus applicable depuis cette date.

Particuliers et entreprises. Sont tenus au paiement de cette taxe, toutes conditions remplies, tous les propriétaires bailleurs, qu’il s’agisse de particuliers ou d’entreprises.

Si vous vivez hors de France ? Si vous résidez hors de France, ou si votre entreprise est implantée hors de France, à partir du moment où vous exploitez en France des logements qui remplissent l’ensemble des conditions que nous allons voir, vous serez tenu au paiement de la taxe Apparu.

Taxe Apparu : pour quels logements ?

Logements ? Tous les propriétaires bailleurs ne sont pas tenus au paiement de la taxe Apparu. Seuls sont concernés ceux qui sont propriétaires de logements répondant à certaines conditions tenant à la taille du logement, à sa situation géographique et au montant du loyer pratiqué.

Taille du logement. La taxe s’applique sur les loyers des logements dont la surface habitable est inférieure à 14 m².

Surface habitable. La surface habitable s’entend de la surface plancher construite, déduction faite des surfaces occupées par les murs, les cloisons, les marches et les cages d’escaliers, les gaines, les embrasures de portes, etc.

Situation géographique. Pour être soumis à la taxe, outre le fait que le logement doit avoir une surface habitable inférieure à 14 m², il doit être situé dans une commune classée en zone A ou A bis, c’est-à-dire dans une commune où il existe un déséquilibre particulièrement important entre l’offre et la demande de logement.

Montant du loyer. Sont passibles de la taxe les logements situés en zone A ou A bis, dont la surface habitable est inférieure à 14 m², et dont le loyer excède un seuil de :

• 42,47 € par m² de surface habitable pour 2019 ;
• 41,95 € par m² de surface habitable pour 2018 ;
• 41,64 € par m² de surface habitable pour 2017 ;
• 41,64 € par m² de surface habitable pour 2016 ;
• 41,61 € par m² de surface habitable pour 2015.

Taxe Apparu : combien ?

Base d’imposition. La taxe se calcule sur le montant des loyers bruts encaissés sur l’année, c’est-à-dire sur le montant du loyer hors charges locatives.

Calcul. Une fois la base d’imposition déterminée, il faut lui appliquer un taux calculé en fonction de l’écart existant entre le montant du loyer mensuel pratiqué (hors charges) et la valeur du loyer de référence (42,47 par m² de surface habitable pour 2019).

Non déductibilité. La taxe Apparu n’est pas déductible des revenus soumis à l’impôt (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés).

Déclaration. Si vous êtes un bailleur particulier, vous devez déclarer les éléments nécessaires à la détermination de la taxe sur l’imprimé n°2042-LE, et vous devez ensuite reporter le montant total de taxe due sur votre déclaration d’impôt sur le revenu. Si vous êtes un bailleur professionnel soumis à l’impôt sur les sociétés, vous devez déclarer les éléments nécessaires à la détermination de la taxe sur l’imprimé n°2576-TSLE, et vous devez ensuite reporter le montant total de la taxe due sur votre déclaration de résultats.

Sous-location Airbnb : autorisé ou interdit ?

La sous-location Airbnb...Depuis quelques années, l’activité de location de logement d’habitation via des sites web comme Airbnb se développe. Si cette activité ne pose pas de problème lorsque le loueur est propriétaire de son logement, qu'en est-il lorsque le loueur est lui-même un locataire ?

… est interdite… Sachez que la loi interdit, par principe, à un locataire de sous-louer son logement. Or, la location d’un logement par un locataire via Airbnb n’en demeure pas moins une sous-location, sur le plan juridique : il n’a donc, en principe, pas le droit de le faire.

… sauf autorisation expresse ! La sous-location d’un logement est toutefois possible lorsque le bailleur y a donné son accord. Cet accord doit être nécessairement matérialisé par un écrit. Notez que le loyer réclamé par le locataire ne peut pas être supérieur à celui dû au bailleur.

Conseil. Pour éviter tout litige futur, il peut être opportun d’envisager la sous-location dès la signature du contrat de location en insérant une clause claire et précise sur ce point, qu’il s’agisse d’une autorisation ou d’une interdiction. Même si le contrat-type de location reprend les termes généraux de la loi interdisant, par principe, la sous-location, comme dit l’adage : « prudence est mère de sûreté » : soyez clair et précis sur la sous-location, notamment via Airbnb, dès la signature du contrat de location.

Sous-location Airbnb : comment y mettre fin ?

Quand le propriétaire se rend compte que le locataire sous-loue via Airbnb, et qu’il n’a pas donné son accord à cette sous-location, il doit rappeler l’interdiction de la sous-location à son locataire par lettre recommandée avec AR.

Si la situation persiste… Si malgré le rappel à la loi, la situation perdure, votre client peut mandater un huissier de justice pour faire constater la situation par procès-verbal et se constituer une preuve. A cette occasion, il pourra également mettre en demeure son locataire de cesser ses agissements par lettre recommandée avec AR, sous peine de résiliation du contrat de location à ses torts exclusifs.

Quid des sous-loyers ? Les sommes que le locataire perçoit au titre de la sous-location (appelés sous-loyers) peuvent être réclamées entièrement par le bailleur, si la sous-location est illicite.

A l’égard de Airbnb. Airbnb n’est pas tenu de recueillir le consentement écrit du bailleur lorsqu’un locataire met son logement en sous-location, ni même de vérifier que le locataire a effectivement obtenu l’accord écrit de son bailleur.

Permis de louer un logement : pourquoi ?

Un permis de louer…  Certains propriétaires souhaitant mettre en location un logement doivent obtenir un « permis de louer ». Lesquels ?

… pour lutter contre l’habitat indigne. Le « permis de louer » permet à une commune d’imposer des démarches administratives à un propriétaire qui envisage de mettre en location un logement, en vue de lutter contre l’habitat indigne. Ces démarches administratives prennent la forme d’une déclaration préalable de mise en location ou d’une autorisation préalable de location (le choix de la démarche administrative appartient à la commune) et doivent permettre à la commune de contrôler le bon état d’un logement mis en location. Notez que ce sont les immeubles jugés insalubres qui sont donc principalement concernés par ce permis de louer.

Un permis délivré par la Mairie. C’est la Mairie qui délivre le permis de louer. En pratique, la Mairie va devoir délimiter quelles sont les zones de son territoire pour lesquelles un permis de louer est instauré. Ces zones peuvent concerner un seul ou plusieurs ensembles immobiliers.

Entrée en vigueur des permis de louer. Les permis de louer votés doivent entrer en vigueur dans les 6 mois qui suivent la publication de la délibération les instaurant.

À noter. Le dispositif du « permis de louer » ne s’applique ni aux logements sociaux ni aux logements dont le locataire bénéficie de l’aide personnalisée au logement (APL).

Permis de louer un logement : la déclaration de mise en location

2 types de permis de louer. Il existe 2 types de permis de louer : la déclaration de mise en location et l’autorisation préalable de mise en location.

La déclaration de mise en location. Dans cette procédure, la personne qui veut mettre en location son logement doit déclarer, dans les 15 jours qui suivent la signature du contrat de location, à la Mairie que son bien a été loué.

Contenu de la déclaration. La déclaration de mise en location est établie par vous ou votre client-bailleur. Elle doit mentionner :

• pour un bailleur personne physique, son identité, son adresse et ses coordonnées ;
• pour un bailleur personne morale, sa dénomination ou sa raison sociale, sa forme juridique, l'adresse de son siège social ainsi que la qualité du signataire de la déclaration ;
• dans le cas où vous agissez pour le compte du bailleur, votre nom ou la raison sociale de votre société, votre adresse ainsi que l'activité exercée et, le cas échéant, le numéro et le lieu de délivrance de votre carte professionnelle ;
• la localisation, la désignation et la consistance du logement et, le cas échéant, de l'immeuble dans lequel il est situé, ainsi que la date de conclusion du contrat.

Diagnostic technique. Le dossier de diagnostic technique comprenant le diagnostic de performance énergétique, de plomb, d’amiante, d’électricité et de gaz et, le cas échéant, d’état des risques naturels et technologiques doit être joint à la déclaration.

Récépissé de la Mairie. Dans la semaine suivant le dépôt d'une déclaration, il est adressé au déclarant :

• lorsque la déclaration est complète, un récépissé indiquant la date de dépôt de la déclaration et reproduisant l'ensemble des informations mentionnées dans celle-ci ;
• lorsque la déclaration est incomplète, un accusé de réception indiquant la date de dépôt de la déclaration, les pièces ou informations manquantes et invitant le déclarant à fournir ces pièces ou informations dans un délai qui ne peut être supérieur à 1 mois (à défaut, une nouvelle déclaration devra être effectuée).

À noter. Une copie du récépissé doit être transmise au locataire.

Une déclaration à renouveler. La déclaration doit être renouvelée à chaque nouvelle mise en location.

Absence de déclaration. L’absence de déclaration est sans effet sur le contrat de bail dont bénéficie le locataire.

Sanctions. Si votre client ne procède pas à la déclaration, il risque la condamnation au paiement d’une amende de 5 000 €. Cette amende est entièrement versée à l’Agence Nationale de l’Habitat.

Attention ! Lorsque le préfet est informé qu'une personne a mis en location un logement sans remplir les obligations de déclaration prescrites, cette dernière est invitée à présenter ses observations dans un délai d’1 mois. Dans ce délai, le bailleur peut procéder à la régularisation de sa situation. À cet effet, il joint aux observations adressées au préfet copie du récépissé du dépôt de la déclaration.

Permis de louer un logement : l’autorisation préalable de mise en location

L’autorisation préalable de mise en location. Pour cette procédure, votre client doit, avant de mettre en location son logement, obtenir une autorisation de la Mairie, ce qui implique de remplir un formulaire Cerfa n°15663*01.

Demande d’autorisation de mise en location. Elle peut être adressée par voie électronique si la Mairie le prévoit. Elle est établie par vous ou votre client-bailleur et mentionne :

• pour un bailleur personne physique, son identité, son adresse et ses coordonnées ;
• pour un bailleur personne morale, sa dénomination ou sa raison sociale, sa forme juridique, l'adresse de son siège social ainsi que la qualité du signataire de la déclaration ;
• dans le cas où vous agissez pour le compte du bailleur, votre nom ou la raison sociale de votre société, votre adresse ainsi que l'activité exercée et, le cas échéant, le numéro et le lieu de délivrance de votre carte professionnelle ;
• la localisation, la désignation et la consistance du logement et, le cas échéant, de l'immeuble dans lequel il est situé, ainsi que la date de conclusion du contrat.

En cas de réponse négative. Votre client ne peut pas mettre son logement en location. Une réponse négative doit nécessairement être motivée et préciser les travaux nécessaires pour qu’une éventuelle mise en location soit possible.

En cas de réponse positive assortie de conditions. Votre client peut mettre son logement en location à condition de réaliser les travaux préconisés par la Mairie afin que le logement réponde aux normes de salubrité publique.

En cas de réponse positive. Votre client peut mettre son logement en location. L’autorisation doit reproduire l’ensemble des informations mentionnées dans la demande.

Absence de réponse. L’absence de réponse dans un délai d’1 mois vaut réponse positive.

Absence d’autorisation. L’absence d’autorisation préalable est sans effet sur le contrat de bail dont bénéficie le locataire.

Vente ou donation du logement. En cas de vente ou de donation du logement, l’autorisation en cours de validité est également transférée au nouveau propriétaire. Il faut néanmoins effectuer une déclaration de transfert en Mairie.

Attention ! Lorsque le préfet est informé qu'une personne a mis en location un logement sans en avoir l’autorisation, cette dernière est invitée à présenter ses observations dans un délai d’1 mois. Dans ce délai, le bailleur peut procéder à la régularisation de sa situation. À cet effet, il joint aux observations adressées au préfet copie du récépissé du dépôt de la déclaration.

Sanctions. En cas de mise en location sans avoir déposé une demande d’autorisation préalable, le bailleur peut être condamné au paiement d’une amende dont le montant maximal est de 5 000 € (15 000 € en cas de récidive dans les 3 ans). L’amende est de 15 000 € si le bailleur met son logement en location en dépit d’une décision de rejet. L’amende est entièrement versée à l’Agence Nationale de l’Habitat.

Copropriété en difficulté : les critères de définition

2 types de difficultés. Une copropriété peut souffrir de 2 atteintes : le défaut d’entretien et le manque de trésorerie.

Le défaut d’entretien. Dans cette situation, c’est l’état général du bâtiment qui est atteint. Le défaut d’entretien résulte souvent de la non-exécution de travaux qui sont indispensables, entraînant la dégradation du bâtiment, de l’existence de malfaçons affectant la construction, de l’entretien insuffisant de l’immeuble et de ses équipements.

Le manque de trésorerie. C’est la situation dans laquelle les ressources financières sont insuffisantes. C’est le cas, par exemple, lorsque :

• les charges de copropriété ne sont plus payées régulièrement ;
• le nombre de locataires dans l’immeuble est plus important que celui de propriétaires ;
• le nombre de demande de logements sociaux augmente sur plusieurs années, signe de précarité des copropriétaires en question ;
• des troubles, des tensions, existent entre les résidents au sein de la copropriété ;
• les copropriétaires manquent d’implication, ne participent pas ou plus aux assemblées générales et se désintéressent de l’état général et financier de leur patrimoine.

Copropriété en difficulté : la procédure classique

Objectif. La procédure dite « classique » a pour finalité est de rétablir le fonctionnement normal de la copropriété. La procédure est marquée par la nomination, dans un premier temps, d'un mandataire, puis dans un second temps, par celle d'un administrateur provisoire.

Nomination d’un mandataire. Dans cette procédure, pour commencer, un mandataire ad hoc est nommé, afin d’analyser la situation. Il va aider la copropriété à analyser sa situation, ses difficultés et à trouver des solutions de redressement.

Nomination d’un administrateur provisoire. Cette nomination est souvent suivie de la nomination d’un administrateur provisoire par une décision du Tribunal de Grande Instance (TGI). Il se substitue au syndic, qui est dessaisi, et s’immisce dans sa gestion. Il a pour mission d’opérer le rétablissement de la copropriété. Il intervient pour rétablir le fonctionnement financier de la copropriété et pour rétablir l’état des bâtiments (travaux d’entretien ou de réfection).

Vérifier les créances. Dans un délai de 2 mois à compter de sa nomination, l'administrateur provisoire va procéder à des mesures de publicité légales. pour permettre aux aux créanciers de produire les éléments nécessaires à l’évaluation de leurs créances. Concrètement, c'est à partir de la publication de l’ordonnance de désignation de l’administrateur provisoire que les créanciers du syndicat doivent déclarer leurs créances. Après vérification des créances déclarées, l'administrateur provisoire va établir et publier la liste des créances déclarées. Les créanciers disposeront alors d'un délai de 2 mois à compter de la publication de la liste pour contester son contenu auprès du président du TGI.

A noter. Les créances non déclarées régulièrement dans le délai de 2 mois sont inopposables à la procédure.

Apurer les dettes. L’administrateur provisoire peut conclure avec les copropriétaires de bonne foi des échéanciers individualisés de remboursement de leurs dettes vis-à-vis du syndicat. Le montant effacé est réparti entre les créanciers du syndicat proportionnellement au montant de leur créance. Le juge peut ordonner la mainlevée des éventuelles inscriptions hypothécaires relatives à ces dettes inscrites sur les locaux appartenant au syndicat des copropriétaires.

Vendre des actifs ? Si le syndicat des copropriétaires dispose d'actifs cessibles, notamment des locaux pouvant permettre l’apurement des dettes du syndicat, l'administrateur provisoire peut demander au juge l’autorisation de réaliser certaines cessions (impliquant en conséquence une modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division !).

Substitution au syndic. Dans le cadre de sa mission de redressement de l’immeuble en difficulté, l’administrateur provisoire se substitue au syndic. Ainsi :

• il doit informer au préalable les copropriétaires et le conseil syndical ;
• il est habilité à prendre toutes les mesures nécessaires, dans la limite des pouvoirs qui lui ont été transférés par le Président du TGI qui l’a désigné ;
• il a le droit de procéder à des injonctions de payer, préalables à des saisies, ou éventuellement à décider du recours à des hypothèques ou des cautionnements (cas des impayés de charges).

Etablir des rapports. Il établit des rapports, qui sont transmis régulièrement au greffe du TGI. Un rapport final en fin de mission est également rédigé, comportant ses recommandations.

Attention ! Pendant la mission de l’administrateur provisoire, les actions intentées par les créanciers des copropriétaires débiteurs sont suspendues. Le recouvrement de la dette par le syndic de copropriété est prioritaire à toute autre créance (il est notamment prioritaire devant l’hypothèque d’une banque et devant les impôts).

Copropriété en difficulté : l’état de carence

L'état de carence… Il caractérise les situations dans lesquelles le syndicat des copropriétaires d'un immeuble rencontre des difficultés financières ou de gestion telles qu'il ne peut plus assurer la conservation de l'immeuble ou la sécurité des occupants.

…un préalable à l’expropriation. En dernier recours, si aucune autre solution n’est viable, le juge peut prononcer l'expropriation de l'immeuble. Cette procédure comporte 2 étapes : la déclaration de l'état de carence, puis l'expropriation de l'immeuble.

A noter. L'expropriation de l’immeuble peut être poursuivie, en vue :

• soit de la réhabilitation de l’immeuble ;
• soit de la démolition totale ou partielle de l’immeuble (avec plan de relogement).

Experts. Un ou plusieurs experts, désignée par le président du TGI, sont chargés de constater l'importance du déséquilibre financier, ainsi que la nature et l'importance des travaux à mettre en œuvre. Les conclusions des experts sont notifiées au syndicat des copropriétaires et à chaque copropriétaire.

Exemple. L’état de carence n’est pas démontré dès lors que l’inexécution des travaux est imputable aux copropriétaires qui n’ont pas payés les charges de copropriété relatifs aux travaux.

Copropriété en difficulté : les autres procédures possibles

Les opérations de requalification des copropriétés en difficulté (ORCOD). Des opérations de requalification des copropriétés dégradées peuvent être mises en place par l'Etat ou les collectivités territoriales. L’objectif est de lutter contre l'indignité et la dégradation des immeubles en copropriété, dans le cadre d'un projet urbain et social ou d'une politique locale de l'habitat. Cette procédure prévoit alors un dispositif d'intervention immobilière et foncière (acquisitions de lots de copropriété, accompagnement social des occupants, dispositifs de lutte contre l'habitat indigne, offre de relogement, mise en œuvre de la procédure d'administration renforcée, etc.).

La procédure menée dans le cadre d’un plan de sauvegarde. Cette procédure est applicable en cas de graves difficultés sociales, techniques et financières, et risquant à terme de compromettre la conservation des groupes d'immeubles ou ensembles immobiliers concernés.

Objectif. Le plan de sauvegarde fixe les mesures nécessaires pour redresser la situation financière de la copropriété, et réaliser des travaux de conservation de l'immeuble ou tendant à la réduction des charges de fonctionnement… le tout dans un délai de 5 années !

ORCOD déclarée d’intérêt national. Une opération ORCOD peut être déclarée d’intérêt national par l’Etat lorsque les critères cumulatifs suivants sont remplis :

• l'opération de requalification présente des enjeux majeurs en matière d'habitat dégradé ;
• l'opération de requalification présente une complexité de traitement particulière ;
• l'opération de requalification nécessite de lourds investissements ;
• le droit de préemption urbain renforcé a été instauré.

Création d’une prise de possession accélérée des copropriétés dégradées. La Loi Elan crée une procédure de prise de possession accélérée pour les bâtiments dégradés situés dans les ORCOD d’intérêt national, lorsque des risques sérieux pour la sécurité des occupants rendent cette prise de possession anticipée nécessaires. Il faut également qu’un projet de plan de relogement des occupants ait été établi. Notez que les modalités d’application de cette procédure seront précisées dans un Décret non encore paru à l’heure où nous rédigeons cette fiche.