Défiscalisation immobilière : des conditions à respecter

Une réduction d’impôt. Qu’il s’agisse du « Scellier », du « Duflot », du « Pinel », du « Denormandie » ou du « Borloo », ces dispositifs de défiscalisation immobilière permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, dont le montant est susceptible de varier selon la date à laquelle vous avez réalisé votre investissement. A titre d’exemple, un investissement « Scellier » réalisé en 2010 vous rapportera une réduction d‘impôt maximale de 75 000 €, répartie sur 9 ans.

Des conditions très précises à respecter. Des conditions sont à respecter pour bénéficier de cet avantage fiscal : type d’investissement, respect de caractéristiques thermiques et de performance énergétique, localisation géographique du logement, etc.

     =>  Retrouvez toutes les conditions d’application du dispositif Scellier

     =>  Consultez la fiche pratique consacrée au dispositif Duflot

     =>  Consultez la fiche pratique consacrée au dispositif Pinel

     => Consultez la fiche pratique consacrée au dispositif Denormandie

Dont un engagement de location. Parmi ces différentes conditions figure un engagement de location pendant une durée qui varie selon les dispositifs, location elle-même assortie de certaines conditions et notamment les suivantes :

• vous devez respecter des plafonds de loyers (variables selon la localisation de votre bien locatif) et de ressources pour certains types d’investissement ;
• votre locataire ne doit pas être, ni un membre de votre foyer fiscal, ni, dans le cadre du dispositif Duflot ou du Scellier dit « intermédiaire », un ascendant ou un descendant ;
• votre locataire doit faire de ce logement sa résidence principale : il ne peut donc pas s’agir d’une location saisonnière par exemple ;
• la location est dite « nue », c’est-à-dire que le logement doit être dépourvu de meubles.

Défiscalisation immobilière : un engagement de location

Un engagement sur une longue période ! La location doit être effective et continue pendant toute la durée de votre engagement. Cet engagement est de 9 ans minimum pour les investissements Scellier et Duflot et varie de 6 à 12 ans pour les investissements Pinel et Denormandie. Cette durée est calculée de date à date, à compter de celle de la prise d’effet du bail initial. C’est à ce niveau que vous pouvez rencontrer quelques difficultés…

Vous avez un an pour trouver un locataire ! De nombreux investisseurs ont malheureusement connu cette mésaventure, celle de ne pas trouver de locataire pour occuper leur logement locatif. Il est impératif que votre logement soit mis en location dans les 12 mois qui suivent, soit la date d’acquisition, soit la date d’achèvement des travaux, soit la date d’achèvement du logement. A défaut, vous risquez une remise en cause de l’avantage fiscal !

En cas de départ de votre locataire. Il s’agit d’une situation que vous serez très certainement amené à rencontrer : en cas de départ d’un locataire pendant la période couverte par votre engagement de location, vous devez remettre aussitôt votre bien en location, et ce tant que dure votre engagement de location pour éviter toute remise en cause de votre réduction d’impôt. C’est l’application du principe selon lequel la location doit être effective et continue tout le temps que dure votre engagement de location.

Vous ne trouvez pas de nouveau locataire ? Au-delà de la contrainte de ne pas percevoir de loyer en cas de vacance dans la location, sachez que vous risquez, là encore, une remise en cause de la réduction d’impôt. Mais vous disposez, toutefois d’un délai de 12 mois pour trouver un nouveau locataire ou effectuer les travaux nécessaires à la remise en état du logement pour une remise en location dans les meilleurs délais. Ce n’est qu’à défaut de relocation effective dans un délai de 12 mois à compter de la date de réception de la lettre recommandée par laquelle le locataire vous a signifié son congé que l’administration pourra remettre en cause la réduction d’impôt obtenue.

Une exception à connaître. Lorsqu’un locataire donne son congé moins de 12 mois avant le terme de votre période d’engagement de location, vous ne risquerez pas de remise en cause de votre avantage fiscal. Toutefois, pour cela, vous devez tout de même établir que votre logement est en état d’être loué et que vous ne vous en réservez pas l’usage à quelque titre que ce soit, voire que le logement n’a pas été vendu avant l’expiration de l’engagement de location.

Défiscalisation immobilière : une remise en cause de votre avantage fiscal !

1ère hypothèse : le défaut de location. Comme nous l’avons signalé précédemment, le défaut de location dans les 12 mois de l’achat ou de l’achèvement du logement entraîne une reprise de la réduction d’impôt : concrètement, votre impôt sur le revenu des années au titre desquelles la réduction d’impôt a été pratiquée est majoré du montant de cette réduction.

Pour la petite histoire 1. Un couple qui a investi dans un logement situé à Carcassonne n’a pas réussi trouver de locataire et n’a donc pas pu profiter de l’avantage fiscal attaché à son investissement. Mécontent, le couple s’est estimé trompé par la société qui lui a vendu l’appartement en promettant un placement idéal et sans risque : plus précisément, il a reproché à la société de lui avoir assuré via une étude financière personnalisée, un placement sûr et rentable. Ce dont s’est défendu la société pour qui, entre autres arguments, tout investissement immobilier locatif comporte un risque, ce qui est connu de tous. Or, elle connaissait l’état de saturation du marché locatif à Carcassonne et, malgré cela, a fait croire au couple à un investissement avantageux et sans risque. C’est ce qu’a relevé notamment le juge pour conclure que le couple a été trompé et annuler la vente !

Bon à savoir. Il est conseillé de mentionner l’objectif de défiscalisation dans le contrat de vente. Annexer les documents publicitaires au contrat de vente peut également être judicieux.

2ème hypothèse : le défaut de relocation. Si vous ne procédez pas à la relocation de votre bien dans le délai de 12 mois, ou si vous vous réservez la jouissance de votre logement pendant la durée de votre engagement, vous risquez également une reprise de la réduction d’impôt : votre impôt de l’année au cours de laquelle intervient l’événement qui entraîne la déchéance de l’avantage fiscal est majoré du montant total de la réduction d’impôt obtenue.

3ème hypothèse : la vente du logement. Si vous revendez le logement loué avant l’expiration de votre engagement de location, votre avantage fiscal sera remis en cause par l’administration. Mais aucune remise en cause ne sera effectuée si la revente du logement est motivée par l’invalidité, le décès ou le licenciement d’un des époux ou partenaires (soumis à imposition commune).

Attention. L’absence de remise en cause en cas de perte d’emploi ne vaut qu’en cas de licenciement, c’est-à-dire une rupture du contrat de travail à l’initiative de l’employeur. Il a été jugé qu’un investisseur ne peut pas se prévaloir de cette tolérance en cas de rupture conventionnelle.

4ème hypothèse : la spécificité du « Scellier intermédiaire ». Imaginons que vous ayez choisi de louer votre logement dans le cadre du régime « Scellier intermédiaire ». Comme nous l’avons précisé, ce régime particulier vous permet de bénéficier d’une déduction complémentaire de 30 % (calculée sur vos revenus fonciers) et d’un complément de réduction d’impôt (sous réserve, dans ce cas, de prolonger votre engagement de location à l’issue de la période initiale de 9 ans, et ce, pour une durée maximale de 6 ans). Cela suppose de louer votre bien, non seulement en respectant des plafonds de loyers plus restrictifs, mais aussi de louer votre bien à une personne autre qu’un descendant ou un ascendant qui respecte des plafonds de ressources.

Une difficulté de location ? Au cours des 9 ans que dure votre engagement de location dans le cadre de ce dispositif, vous pouvez avoir des difficultés à trouver des locataires qui respectent les conditions requises ; vous pouvez également souhaiter louer votre logement à un enfant majeur qui n’est plus rattaché à votre foyer fiscal.

Les risques à connaître. Dans ce cas, vous risquez là aussi une remise en cause de l’avantage fiscal. Notez cependant que si vous respectez les conditions d’application de la réduction d’impôt et que seules celles relatives à l’application des avantages fiscaux supplémentaires précités ne sont pas respectées, la remise en cause concernera uniquement ces avantages supplémentaires. Concrètement, si vous louez votre logement à une personne qui ne respecte pas les conditions de ressources par exemple, vous encourez une remise en cause de l’application de la déduction complémentaire de 30 %, mais vous pourrez conserver le bénéfice de la réduction d’impôt, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies. Bien entendu, vous ne pourrez pas bénéficier d’un complément de réduction d’impôt.

5ème hypothèse : le décès du conjoint. Dans l’hypothèse où l’acquisition du logement est faite par des conjoints, l’engagement de location est réputé souscrit conjointement par les époux. Si l’un des époux décède au cours de cette période d’engagement de location, il est impératif que l’époux survivant souscrive auprès de l’administration un nouvel engagement de location pour la période restant à courir. Ce qui n’a, par exemple, pas été fait par une personne à la suite du décès de son épouse et qui a tout de même subi un contrôle fiscal qui a abouti, pour ces raisons, à une remise en cause (au moins partielle) de son avantage fiscal !

Syndicat des copropriétaires : de quoi s’agit-il ?

Le syndicat des copropriétaires. Dans toutes les copropriétés, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui s’exprime via l’assemblée générale (AG) des copropriétaires.

Le syndicat de tous les copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires est composé de tous les copropriétaires, sans exceptions. La seule condition à remplir pour y appartenir est, en effet, d’être copropriétaire.

Quelles missions ? Le syndicat des copropriétaires a plusieurs missions. Il doit notamment décider du budget prévisionnel annuel, de l'amélioration de l'immeuble, des travaux nécessaires, de la nomination du syndic, etc. Toutes ces décisions sont prises via l’AG.

Syndicat des copropriétaires : une responsabilité pouvant être engagée !

Le syndicat est responsable. Le syndicat des copropriétaires a une personnalité juridique propre, distincte de celle des copropriétaires. A ce titre, il doit souscrire une assurance le couvrant contre les risques de responsabilité civile.

Illustrations pratiques. Voici 3 exemples illustrant l’engagement de responsabilité ou non de syndicats des copropriétaires.

Exemple 1. Un syndicat des copropriétaires a fait condamner un copropriétaire qui s’était approprié sans autorisation des parties communes de la copropriété (en l’occurrence des combles). Le copropriétaire a dû remettre les combles dans l’état où ils étaient auparavant (il avait détruit le plafond pour que son appartement ait un accès direct aux combles).

Exemple 2. Le syndicat des copropriétaires est responsable à l'égard des copropriétaires ou des tiers des fautes commises par le syndic dans l'exercice de ses missions. Tel est le cas lorsqu’un syndic indique à un acquéreur qu’il n’y a pas de termites dans l’immeuble, alors même que l’immeuble est infesté.

Exemple 3. Un syndicat des copropriétaires a été condamné à indemniser un copropriétaire, possédant un studio situé au rez-de-chaussée, qui ne pouvait pas ouvrir les volets de son studio à cause de la neige tombée du toit de l’immeuble (un monticule de 3 mètres s’était formé). Or, le syndicat des copropriétaires a la charge d’entretenir le toit et donc le déneiger en hiver. Cette situation étant survenue plusieurs fois, elle constituait, selon le juge, un préjudice indemnisable pour le copropriétaire.

Une responsabilité moins étendue. Jusqu’à présent, à l’issue d’un chantier, en cas de vice de construction et/ou de défaut d’entretien, la responsabilité du syndicat des copropriétaires pouvait être engagée. Ce n’est plus le cas désormais, depuis le 1er juin 2020. Cette mesure doit avoir pour effet de simplifier et de réduire un contentieux relativement abondant, notamment sur le défaut d'entretien.

Focus sur les taux d’usure. Pour mémoire, le taux de l’usure est le taux maximal d’intérêt auquel un prêt bancaire peut être accordé. Le taux de l’usure varie selon les catégories de prêts accordés, notamment eu égard à la qualité de la personne qui le souscrit (consommateur ou société, par exemple).

Une nouveauté pour les syndicats de copropriétaires. Dans ce cadre, il est désormais prévu que les contrats de crédits accordés à des syndicats de copropriétaires doivent être assimilés à des contrats de crédits consentis à des consommateurs. Par conséquent, tout organisme de crédit qui accorde un prêt à un syndicat de copropriétaires est tenu de respecter les règles applicables aux consommateurs au titre de la règlementation sur l’usure.

Bon à savoir. Un syndicat de copropriétaires ne peut se prévaloir de la prescription biennale de l'action des professionnels, pour les biens et les services qu'ils fournissent aux consommateurs.

Règlement de copropriété : un contenu encadré !

Un document contractuel… Le règlement de copropriété est un document contractuel qui est obligatoire. Toutes les copropriétés en ont donc un. Il est généralement établi lors de la mise en copropriété de l’immeuble par un géomètre, puis remis à un notaire qui le publiera au fichier immobilier.

… qui s’impose à tous les copropriétaires. C’est un document qui s’impose à tous les copropriétaires ainsi qu’aux locataires. Il n’est donc pas possible de le modifier, sans leur autorisation, ou de ne pas le respecter sous peine de sanctions.

Contenu du règlement de copropriété. Le but du règlement de copropriété est d’organiser le fonctionnement de l’immeuble collectif. À cet effet, il contient des règles qui encadrent la vie pratique (règles de jouissance des parties privatives et/ou communes, autorisations diverses comme par exemple l’autorisation ou l’interdiction d’exercice d’une activité professionnelle ou commerciale, l’interdiction d’installer des enseignes, etc.), ainsi que l’organisation de la copropriété sur le plan juridique (répartition des charges, administration des parties communes, etc.).

Clause illicite. Il peut arriver que le règlement de copropriété contienne une règle illégale. Dans ce cas, elle doit s’appliquer jusqu’à ce qu’elle ait été annulée en justice ou en assemblée générale (AG).

Annulation d’une clause relative à la répartition des charges. Lorsque le juge retoque une clause relative à la répartition des charges et procède à une nouvelle répartition, cette dernière ne prend effet qu'au 1er jour de l'exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.

Divergence avec l’acte de vente. Il peut arriver que l’acte de vente d’un lot de copropriété mentionne des éléments divergents et erronés par rapport au réel contenu du règlement de copropriété. Dans ce cas, l’acquéreur ne peut pas se prévaloir des mentions contenues dans l’acte de vente : c’est, en effet, le contenu du règlement de copropriété qui prévaut.

État descriptif de division : un contenu encadré !

Un document obligatoire. Tout comme le règlement de copropriété, l’état descriptif de division (EDD) est un document obligatoire que l’on retrouve dans les toutes les copropriétés. Il est généralement établi lors de la mise en copropriété de l’immeuble par un géomètre, puis remis à un notaire qui le publiera au fichier immobilier.

Un document contractuel ? Même s’il est incorporé au règlement de copropriété, l’EDD n’a pas de valeur contractuelle. En cas de divergences entre l’EDD et le règlement de copropriété, c’est donc ce dernier qui prévaut.

Mais. Toutefois, il est arrivé que les juges reconnaissent le caractère contractuel d’un EDD dans 2 situations, à savoir :

• lorsque, faute de règlement de copropriété, l’EDD est le seul document de référence ;
• lorsque le règlement de copropriété prévoit que l’EDD a la même valeur contractuelle que lui.

Un document technique. L’EDD est un document technique qui identifie l'immeuble auquel il s'applique, opère une division en lots et attribue un numéro à chaque lot.

Tableau. L’EDD est obligatoirement résumé dans un tableau qui comporte les colonnes suivantes dans la mesure de l'existence des éléments correspondants :

• numéro du lot, dans l'ordre croissant des numéros,
• bâtiment ;
• escalier ;
• étage ;
• nature du lot ;
• quote-part des parties communes.

Choisir un syndic professionnel

Avant tout un professionnel… Le syndic professionnel est soit une personne physique exerçant en son nom propre, soit une société. Parce qu’il est un professionnel de cette activité, il doit répondre à des exigences, tant en termes de compétences que de garanties pour les copropriétaires dont il assure la gestion de l’immeuble.

… qui doit présenter des garanties. Un syndic professionnel doit présenter des garanties suffisantes aux copropriétaires, à savoir :

• justifier d'une garantie financière suffisante, laquelle permet d’assurer à la copropriété le remboursement de ses fonds en cas de négligence ou de faillite ;
• justifier d'une assurance responsabilité civile professionnelle (il faut bien vérifier que le contrat de syndic mentionne le numéro de police de la compagnie d’assurance, et réclamer une attestation de garantie financière) ;
• ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom de la copropriété (sauf si les copropriétaires votent contre en assemblée) ;
• présenter aux copropriétaires une carte professionnelle à jour de « gestion immobilière » délivrée par la préfecture.

Désignation du syndic. La désignation du syndic doit faire l'objet d'un vote en assemblée générale (AG). Notez que la mise en concurrence préalable de plusieurs projets de contrat de syndic est obligatoire et doit être réalisée tous les 3 ans par le conseil syndical.

Sélection des candidats. C’est le conseil syndical qui se charge de sélectionner les candidats, d’étudier les contrats proposés, et de mettre leur nomination à l’ordre du jour de l’AG des copropriétaires. En pratique, les conseils syndicaux, et les copropriétaires, échangent avec d’autres copropriétaires d’immeubles pour avoir une bonne connaissance de la réputation d’un syndic, et de son travail.

A prévoir. Avant de s’orienter vers tel ou tel syndic professionnel, il est important de constituer un dossier complet de la copropriété, pour bien circonscrire les besoins et missions à accomplir. Ainsi, il convient de préciser le nombre des lots de la copropriété, la nature et l’importance des équipements communs (chaufferie, ascenseurs, etc.), leur état, la présence ou non d’un gardien, etc. Bien évidemment, les données financières doivent également être transmises au candidat, lequel doit connaître le budget prévisionnel, les travaux en cours ou envisagés à court terme, l’importance des impayés et les contentieux, etc. Autant de données qui permettent au syndic professionnel d’établir un devis précis.

Un vote de l’AG. Qu'il soit professionnel ou non professionnel, le syndic retenu doit être désigné par l'assemblée générale au cours d'un vote des copropriétaires à la majorité absolue.

Un mandat. Le mandat donné au syndic professionnel prend la forme d'un contrat dont le contenu et la durée sont réglementés : sa durée maximale est de 3 ans renouvelables. Le renouvellement implique une réélection par une nouvelle décision de l’AG, prise également à la majorité absolue.

     =>  Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Contrat de syndic : un contrat type obligatoire »

Révocation du syndic. Les copropriétaires peuvent révoquer le syndic au cours de son mandat s’ils ne sont pas satisfaits de sa prestation.

Quand le copropriétaire-syndic s’en va. Lorsqu’un copropriétaire quitte la copropriété et qu’il exerce également l’activité de syndic non professionnel pour celle-ci, son mandat reste valable pendant encore 3 mois. Pendant ce délai, il doit convoquer une AG pour procéder à la désignation d’un nouveau syndic pour le remplacer.

Choisir un syndic bénévole : pourquoi ?

Un choix des petites copropriétés. Ce choix est le plus souvent celui des petites copropriétés comportant un faible nombre de lots ou dont la gestion nécessite peu de tâches à accomplir.

Attention ! Le syndic bénévole doit nécessairement être un copropriétaire (ou un conjoint de l'un d'entre eux).

Election d’un syndic bénévole. Le syndic bénévole est élu de la même manière qu'un syndic professionnel.

Mais. Un syndic bénévole n’a pas à respecter les obligations « professionnelles » d’un syndic professionnel. Ainsi, il n’a pas à :

• posséder une carte professionnelle ;
• justifier d’une formation ou d’une expérience particulière ;
• justifier d’une garantie financière ou d’une assurance de responsabilité civile.

Conseil. Même s’il n’en a pas l’obligation, il est fortement conseillé à un syndic bénévole de contracter une assurance, et d'avoir certaines compétences techniques, juridiques et comptables ainsi qu'une grande disponibilité de temps.

Responsabilité du syndic bénévole. En cas de faute de sa part, la responsabilité du syndic bénévole est appliquée de manière moins rigoureuse qu'en cas de faute d'un syndic professionnel.

Un moindre coût pour les copropriétaires… Les copropriétaires peuvent faire le choix d’un syndic bénévole car cela leur coûte moins cher. Par exemple, il arrive très souvent qu’un syndic bénévole ne soit pas rémunérer pour ses prestations. Le syndic bénévole ne perçoit généralement pas de rémunération. Bien qu'il ait la possibilité de toucher des appointements, en pratique iIl exerce, en effet, sa fonction gratuitement, et demande juste le remboursement de ses frais courants (téléphone, courrier, photocopies, etc.).

A noter. S’il arrive qu’ s'il réclame auprès des copropriétaires une rémunération, les modalités de celle-ci doivent être précisées dans son contrat.

En pratique, une plus grande implication… Il est souvent constaté que le syndic bénévole se montre plus impliqué pour l'entretien et la mise en valeur de l'immeuble qu'un syndic professionnel. En outre, étant copropriétaire de l’immeuble (donc également personnellement concerné par les services qu’il fournit), il assure un suivi très attentif des travaux et des diverses dépenses (énergie, eau, chauffage, jardinage, etc.).

Conseil syndical : qui le compose ?

Qui sont les membres du conseil syndical ? Le conseil syndical est composé de copropriétaires qui sont élus en assemblée générale (AG).

Concrètement. Pour être membre du conseil syndical, il faut être :

• soit propriétaire d’un lot situé dans la copropriété ;
• soit marié ou partenaire de Pacs d’un copropriétaire ;
• soit l’ascendant ou descendant d’un copropriétaire ;
• soit le représentant légal d’un copropriétaire ;
• soit « usufruitier » (il s’agit d’une personne qui profite d’un bien sans pouvoir le vendre : ses droits découlent d’un « démembrement de copropriété ») ;
• soit acquéreur à terme d’un des lots situés dans la copropriété.

A noter. Les concubins, conjoints, partenaires de pacs, ascendants ou descendants des salariés du syndic ont l’interdiction d’être membres du conseil syndical. L'interdiction concernant les collatéraux est limitée au 2ème degré (c’est-à-dire les frères et sœurs). Ces interdictions ne s'appliquent toutefois pas aux syndics non professionnels.

Un mandat de 3 ans. Le mandat des membres du conseil syndical ne peut excéder 3 années renouvelables.

Un mandat rémunéré ? Les fonctions de président et de membre du conseil syndical ne donnent pas lieu à rémunération.

Echec dans l’élection des membres du conseil syndical. Lorsque l’AG ne parvient pas, faute de candidature ou faute pour les candidats d'obtenir la majorité requise, à désigner les membres du conseil syndical, le procès-verbal, qui en fait explicitement mention, est notifié, dans un délai d’1 mois, à tous les copropriétaires.

Fonctionnement. Le conseil syndical fonctionne selon les règles particulières qui sont déterminées par le règlement de copropriété, ou par l’AG des copropriétaires à la majorité simple.

Disparition du conseil syndical. Dès lors que plus d’1/4 des sièges du conseil syndical sont vacants, le conseil syndical n’est plus valablement constitué.

Le conseil syndical doit rendre des comptes. Le conseil syndical doit rendre compte de son activité, tous les ans, devant l’AG des copropriétaires.

Conseil syndical : une mission d’assistance et de contrôle

2 missions. Le conseil syndical a 2 missions : assister le syndic et contrôler sa gestion de la copropriété.

Assister le syndic. Le conseil syndical coordonne les relations entre vous et le syndic. A ce titre, il peut émettre des avis et doit être consulté sur toutes les questions concernant le syndicat des copropriétaires.

Une consultation du conseil syndical obligatoire. Le syndic doit obligatoirement consulter le conseil syndical :

• pour le vote de travaux, s’il envisage la conclusion d’un contrat de fourniture d’équipements communs dont le montant dépasse la somme déterminée en AG ;
• pour décider des travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble et nécessitant de fait le versement d'un acompte,
• pour désigner un nouveau syndic (le conseil syndical est en charge de la mise en concurrence des syndics, si le marché local le permet) ;
• pour préparer l’AG (l’ordre du jour de l’AG doit être établi en concertation avec le conseil syndical ; si ce n’est pas le cas, l’AG ne peut toutefois pas être annulée).

Contrôler la gestion du syndic. Le conseil syndical a pour mission de contrôler la gestion de la copropriété par le syndic. Dès lors, il doit procéder au visa de :

• la comptabilité générale ;
• la répartition des dépenses budgétaires ;
• les conditions d'exécution des marchés et des contrats ;
• l'élaboration et l'exécution du budget prévisionnel ;
• la surveillance des impayés et la gestion des dossiers de contentieux confiés à un avocat.

A noter. A cet effet, le conseil syndical peut consulter toute pièce ou document relatif à la gestion et l'administration de la copropriété. Si les pièces demandées par le conseil syndical au syndic ne lui sont pas transmises dans le mois de sa demande, des pénalités de 15€/jour de retard peuvent être imputées sur les honoraires dus au syndic.

Exécution des missions. Le conseil syndical peut prendre conseil auprès de toute personne de son choix, et également demander un avis technique à tout professionnel spécialisé sur une question particulière.

Conseil syndical : action contre le syndic

Engager une action contre le syndic. Le président du conseil syndical, sur délégation expresse de l’assemblée générale des copropriétaires (AG), peut engager une action contre le syndic défaillant en réparation du préjudice collectif subi par le syndicat des copropriétaires.

Absence de conseil syndical. A défaut de conseil syndical, l'action est ouverte à un ou plusieurs copropriétaire(s) représentant au moins ¼ des voix de tous les copropriétaires.

Des frais à assumer. Les frais de procédure engagés par le président du conseil syndical constituent des dépenses courantes d'administration qui sont supportées par le syndicat des copropriétaires. Les copropriétaires exerçant cette même action doivent faire l'avance des frais de procédure, répartis ensuite entre tous les copropriétaires à proportion de leurs quotes-parts de parties communes afférentes à leurs lots, dès lors que la prétention est déclarée bien fondée par le juge.

Condamnation du syndic. En cas de condamnation du syndic défaillant, les dommages et intérêts sont alloués au syndicat des copropriétaires, puisqu’il s’agit d'une action engagée dans l'intérêt de tous les copropriétaires.

Conseil syndical : bénéficier d’une délégation conventionnelle

Délégation conventionnelle. Il est créé une délégation conventionnelle au profit d'un conseil syndical composé d'au moins 3 membres. L’AG de se ressaisir de son droit de vote pour les décisions confiées au conseil syndical.

Pour quoi ? La délégation doit permettre au conseil syndical de prendre des décisions relevant de la majorité simple (travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, suppression des vide-ordures pour des impératifs d'hygiène, autorisation permanente accordée à la police ou à la gendarmerie nationale de pénétrer dans les parties communes, etc.).

Toutefois, sont exclues de la possibilité de délégation l'approbation des comptes, la détermination du budget prévisionnel et les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires.

Un budget à établir. L’AG doit déterminer le montant du budget prévisionnel alloué au conseil syndical pour la mise en œuvre de sa délégation de pouvoir, accordée pour une durée maximale de 2 ans renouvelable sur décision expresse de l'assemblée générale.

Une majorité à respecter. Les décisions du conseil syndical pour l'exercice de cette délégation de pouvoirs sont prises à la majorité de ses membres, la voix du président étant prépondérante en cas de partage des voix.

Renouvellement de la délégation. Après avoir pris connaissance du rapport élaboré par le conseil syndical pour rendre compte de sa mission, l’AG demeure libre de renouveler la délégation arrivée à son terme, si les décisions qui en sont l'objet sont récurrentes et que l'action du conseil syndical est satisfaisante.

Assurance. Dans le cadre de cette délégation conventionnelle de pouvoirs, le syndicat des copropriétaires devra souscrire pour chacun des membres du conseil syndical une assurance de responsabilité civile.

Nouveautés. Il est désormais prévu que lorsqu’il bénéficie d’une telle délégation de pouvoirs, les décisions prises par le conseil syndical sont consignées dans un procès-verbal, signé par 2 de ses membres.

Mentions sur le PV. Le procès-verbal mentionne le nom des membres du conseil syndical ayant participé à la délibération, ainsi que le sens de leur vote. Il est transmis au syndic qui l'inscrit au registre des procès-verbaux des assemblées générales.

A noter. Dans ce cadre, il est précisé qu’un montant spécifique est alloué au conseil syndical au sein du budget prévisionnel voté chaque année pour l’exercice de cette délégation de pouvoirs.

Toutefois. Par exception, lorsque la délégation de pouvoirs porte sur des dépenses pour travaux non comprises dans le budget prévisionnel, l'assemblée générale précise le montant maximum alloué pour chacune d'elles.

Exigibilité des sommes. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.

Entrée en vigueur. Ces dispositions s’appliquent pour les assemblées générales qui se tiendront à compter du 31 décembre 2020.

Tantièmes de copropriété : une répartition importante !

À quel moment les tantièmes sont-ils calculés ? Les tantièmes de copropriété doivent être calculés au moment de la mise en copropriété de l’immeuble. Pour être plus précis, le calcul sera effectué lors de la division de l’immeuble (il peut donc s’agir d’une décision collective des copropriétaires ou bien être le fait du promoteur lorsque ce dernier construit un immeuble destiné à être en copropriété).

Qui calcule les tantièmes de copropriété ? C’est un géomètre-expert qui se charge de cette mise en copropriété, et donc du calcul des tantièmes attachés à chaque lot ainsi constitué.

Sur quels critères ? La superficie d’un lot de copropriété, sa consistance, et sa situation au sein de l’immeuble sont les critères qui servent au calcul des tantièmes de copropriété de ce lot.

Un calcul à ne pas négliger ! Ce calcul est important, car il détermine :

• les droits de chacun des copropriétaires sur son lot ;
• les droits d’usage des copropriétaires sur les parties communes ;
• la répartition des charges communes ou générales (répartition entre chaque copropriétaire des dépenses correspondant à l’administration et à l’entretien des parties communes) ;
• le nombre de voix dont les copropriétaires disposent en assemblée générale (le principe est que le nombre de voix d’un copropriétaire correspond à sa quote-part dans les parties communes).

Les étapes de la détermination des tantièmes

Un calcul encadré par la Loi ? Aux termes de la Loi, « dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l'établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation ».

Concrètement. Cela signifie que :

• les tantièmes ne sont pas établis uniquement en fonction de la superficie du lot (la consistance et la localisation du lot sont également prises en compte) ;
• la répartition est opérée en fonction, aussi, de la valeur de comparaison des différents locaux dans l’immeuble, les uns par rapport aux autres ; cette valeur est dite « relative » et ne se confond pas nécessairement avec la valeur vénale (la valeur relative est appréciée sans égard à l’utilisation des locaux).

5 étapes. Concrètement, il existe 5 étapes pour déterminer les tantièmes de copropriété.

Étape 1. La 1ère étape consiste à calculer la superficie du lot.

Étape 2. La 2ème étape consiste à déterminer la consistance du lot. Le géomètre-expert procède à l’examen de la nature du lot (appartement, cave, garage), de sa distribution (au sein de l’immeuble, et intrinsèquement), de sa hauteur sous plafond.

Étape 3. La 3ème étape consiste à prendre en compte la situation du lot : le géomètre-expert tient compte de la situation du lot par rapport aux autres lots de l’immeuble (étage, luminosité, vue, ascenseur, calme, etc.). Un coefficient est également appliqué en fonction de l’étage et de l’existence ou non d’un ascenseur.

Étape 4. La 4ème étape consiste à procéder au calcul de la superficie pondérée. Le géomètre-expert fait alors la moyenne des tous les coefficients pondérateurs calculés ci-dessus, pour obtenir un coefficient moyen. Ensuite, ce dernier coefficient est multiplié par la superficie du lot, afin d’obtenir une superficie pondérée.

Étape 5. La 5ème et dernière étape consiste à définir les tantièmes de copropriété. Ils sont obtenus en faisant le rapport entre la surface pondérée du lot considéré et les surfaces de tous les autres lots de la copropriété. Par exemple, si la surface pondérée du lot est de 47,56m², et que le total des superficies pondérées est de 3213 m², les tantièmes afférant au lot considéré sont de 47,56 m² / 3213 m² x 10000 = 148,02 arrondi à 148 tantièmes.

À noter. Les tantièmes sont définis à la mise en copropriété de l’immeuble. Ils sont inscrits dans le règlement de copropriété et l’état descriptif de division.

Attention ! Il n’existe pas de règle générale à impérativement suivre lors du calcul des tantièmes. Il faut toujours garder à l’esprit qu’il faut s’adapter aux particularités de la copropriété.

Comment modifier la répartition des tantièmes ?

Une modification à l’unanimité des copropriétaires. La modification de la répartition des tantièmes de charges est difficile, car elle exige que l’assemblée générale des copropriétaires se prononce à l’unanimité.

Une modification courante. Une modification est possible, et assez courante en pratique, en ce qui concerne la répartition des charges dites spéciales pour un équipement commun (généralement un ascenseur).

Une modification (parfois) nécessaire. Une révision des tantièmes et donc des charges peut être opérée si elle est rendue nécessaire par un changement d’usage d’une ou plusieurs parties privatives (appartement à usage d’habitation converti en usage mixte, résidence et activité professionnelle, vente d’une portion des parties communes au profit d’un copropriétaire, etc.).

Une modification judiciaire. Un copropriétaire qui s’estime lésé du fait d’une irrégularité dans la répartition des millièmes peut agir auprès du Tribunal judiciaire. Mais les conditions de contestation sont strictes et limitées (l’action ne peut être introduite que dans le délai de 5 ans à compter de la publication du règlement de copropriété et que si la part du lot est supérieure de plus d’1/4 à celle qui résulterait d’une répartition légale des charges).

Attention ! Une modification de la répartition des tantièmes n’entraîne pas nécessairement une répartition des charges (même si c’est rarement le cas) et vice-versa. Ainsi, par exemple, lorsqu’un lot change de destination, il peut y avoir un changement de charges mais la répartition des tantièmes peut rester inchangée.

Charges hors budget prévisionnel : un vote au coup par coup

2 types de charges. Il existe 2 types de charges : celles dites « courantes » et celles dites « exceptionnelles ». Seules les charges « exceptionnelles » sont développées dans cette fiche.

Les charges exceptionnelles. Il s’agit des frais qui ne sont pas prévus dans le budget prévisionnel de la copropriété : ce sont des frais qui doivent être décidés en fonction des circonstances et de leurs opportunités lors de l’assemblée générale des copropriétaires (AG).

À noter. Les charges exceptionnelles sont aussi dites « hors budget prévisionnel ».

Des charges votées à part. Seuls les travaux de maintenance sont compris dans le budget prévisionnel. Tous les autres travaux doivent donc être votés à part, en AG. Doivent ainsi être votés à part :

• les travaux importants de conservation et d’entretien : ce sont les travaux de ravalement de la façade de l’immeuble, de la réfection de la toiture, ou encore de la peinture des halls communs ; doivent également sortir du budget prévisionnel les travaux portant sur les équipements communs, comme le remplacement à l’identique de la chaudière collective, etc. ;
• les diagnostics et études techniques : ces dépenses sont votées également hors budget (diagnostics amiante, termite, plomb, consultation d’un avocat, consultation d’un architecte, etc.) ;
• les provisions pour travaux urgents : en cas d’urgence, le syndic est habilité à faire exécuter les travaux rendus nécessaires sans avoir à solliciter au préalable l’autorisation de l’AG (il doit cependant faire valider a posteriori son action) ; pour ce faire, et par anticipation, le syndic a le droit de demander aux copropriétaires le versement d’une provision pour financer des travaux qui se révèleraient urgents ; il a cependant l’obligation de demander au préalable l’avis du conseil syndical avant de réclamer le versement de cette provision, laquelle ne pourra en aucune façon dépasser le tiers du montant estimé des travaux urgents.

Concrètement. L’AG va voter sur le principe de chaque dépense, sur son montant ainsi que sur l’échéancier du paiement. Le syndic va ensuite réclamer aux copropriétaires le versement de provisions ou avances sur la base de cet échéancier via un appel de charges. Le syndic doit adresser à tous les copropriétaires, avant la date d’exigibilité de la provision, un courrier précisant le montant de la somme due ainsi que l’objet de la dépense.

Charges hors budget prévisionnel : les avances pour travaux futurs

Principe. Les avances pour travaux futurs sont décidées en AG pour financer des travaux qui doivent s’échelonner sur plusieurs années. Il s’agit de mesures d’anticipation et de prévoyance, qui doivent permettre un meilleur financement des travaux.

Prévoir les travaux futurs. Certains travaux peuvent s’avérer nécessaires dans un avenir plus ou moins proche. Il faut donc les anticiper. C'est pourquoi, le syndic a l’obligation de soumettre au vote de l’AG la décision de constituer des provisions spéciales destinées à faire face à ces travaux.

Quel intérêt ? Cette opération de préfinancement se justifie par le principe selon lequel le syndicat doit pouvoir disposer en temps utile des moyens financiers nécessaires pour exécuter les travaux de l’immeuble.

À noter. Les copropriétés ont l’obligation de créer un fonds pour les travaux dont le montant ne peut pas être inférieur à 5 % du budget annuel de la copropriété.

      => Pour en savoir plus sur ce sujet, consultez notre fiche « Constituer des avances pour travaux futurs, une obligation ? »

Carnet d’entretien de l’immeuble. Le syndic a l’obligation d’établir et de tenir à jour un carnet d’entretien de l’immeuble. Ce document permet, entre autres, d’informer les copropriétaires sur la nécessité et l’opportunité de constituer des provisions pour de futurs travaux nécessaires à l’entretien de l’immeuble.

Charges courantes de la copropriété : à prévoir !

2 types de charges. Il existe 2 types de charges : celles dites « courantes » et celles dites « exceptionnelles ». Seules les charges « courantes » sont développées dans cette fiche.

Les charges courantes ? Les charges courantes sont payées par les copropriétaires. Le paiement des charges courantes est réparti entre les copropriétaires en fonction des tantièmes de copropriété que représente leur lot.

Des charges au montant différents ? Le montant des charges courantes pour un même travaux peuvent varier selon les copropriétaires, outre du fait de leur tantième de copropriété, du fait de leur responsabilité dans la nécessité d’effectuer ces travaux. Encore faut-il que cette responsabilité soit dûment justifiée !

À noter. Les charges courantes sont aussi souvent appelées « générales » ou « collectives ».

À ne pas négliger. Etablir le budget prévisionnel est très important car le syndic doit faire son possible pour respecter le budget voté par l’assemblée générale (AG).

Un budget prévisionnel annuel. Le budget prévisionnel est annuel et élaboré par le syndic. Il est ensuite voté par l’AG, et ce dans les 6 mois qui suivent le dernier jour de l'exercice comptable qui précède.

Un budget précis. Le budget prévisionnel doit détailler toutes les sommes prévues poste par poste. Détailler les sommes est impératif car le syndic fonde le calcul des provisions trimestrielles sur ce budget prévisionnel. Décomposées, les charges courantes recouvrent plusieurs types de dépenses, qui sont enregistrées selon des « comptes » budgétaires, à savoir :

• les comptes de consommation : eau, électricité, chauffage avec combustibles, produits d’entretien et petits équipements, matériel et fournitures ;
• les charges de maintenance et petit entretien : nettoyage des locaux, locations immobilières et mobilières, contrats le cas échéant, entretien et petites réparations, primes d’assurances ;
• les frais d’administration et de recouvrement : honoraires du syndic (selon le forfait annuel, les honoraires pour travaux étant enregistrés dans un autre compte), frais de recouvrement vis-à-vis d’un copropriétaire défaillant en retard dans le paiement de ses charges, etc. ;
• les salaires du personnel de l’immeuble avec les charges sociales ;
• les impôts et taxes : taxes foncière, taxe de balayage, etc.

Charges courantes de la copropriété : à payer !

Qui paie les charges courantes ? Les charges courantes sont payées par les copropriétaires. Le paiement des charges courantes est réparti entre les copropriétaires en fonction des tantièmes de copropriété que représente leur lot.

Exemple. Si la quote-part d'un copropriétaire est de 150/1 000ème du total de l'immeuble, ce copropriétaire contribuera pour 15 % des charges générales, alors qu'un copropriétaire d'un lot qui représente 20/1 000ème du total de l'immeuble contribuera lui à hauteur de 2 %.

Une répartition prévue dans le règlement de copropriété. Le mode de calcul de la répartition des charges générales est inscrit dans le règlement de copropriété et ne peut être modifié que par un vote à l'unanimité lors d'une AG des copropriétaires.

Critère d’utilité objective. L'état de répartition des charges fixe la quote-part afférente à chaque lot :

• proportionnellement à la valeur des parties privatives comprises dans le lot, pour les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes ;
• en fonction de l’utilité objective que les services et éléments d’équipement commun présentent à l’égard de chaque lot pour les charges entraînées par lesdits services et éléments, dès lors que celles-ci ne sont pas individualisées.

Compteurs individuels. Afin de tenir compte de l’éventuelle présence de compteurs individuels, la participation des copropriétaires aux charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun est désormais déterminée en fonction de l’utilité objective qu’ils présentent à l'égard de chaque lot.

Modalités de paiement des charges courantes. Pour ce type de charges, prévues dans le budget prévisionnel, le paiement se fait généralement par quart et d'avance chaque trimestre, sauf si l’AG a voté un autre fractionnement.

Envoi d’un courrier. Le syndic envoie par simple courrier un appel de charges qui indique le montant dû, l'objet de la dépense et la date d'exigibilité.

Attention ! Les retards, voire les défauts de paiement des charges par les copropriétaires, causent un préjudice à toute la copropriété et peuvent même la mettre en danger. C'est pourquoi les pouvoirs du syndic dans le recouvrement des fonds sont importants : injonction de payer devant le tribunal compétent, saisie des loyers du locataire si le copropriétaire défaillant est bailleur, etc.

     =>  Pour en savoir plus sur ce sujet, consultez notre fiche « Recouvrement des charges de copropriété impayées : ce qu’il faut savoir »

Charges courantes de la copropriété : à recouvrer !

Principe. Le recouvrement des charges est confié au syndic qui gère la trésorerie de la copropriété. Parce qu’il est le gérant de la trésorerie de la copropriété, la mission de recouvrement des charges est également confiée au syndic.

Attention ! Pour mémoire, les fonds recouvrés appartiennent au syndicat et non au syndic !

Un recouvrement basé sur le budget prévisionnel. Le montant recouvré est déterminé par le budget prévisionnel. C’est pourquoi les charges recouvrées concernent des dépenses « prévues ».

Recouvrer des « avances » ? En plus de ces provisions, le syndic est également en droit de demander aux copropriétaires de verser des « avances ».