Contrat de syndic : un contenu strictement encadré

Un mandat unique. Le syndic est lié à la copropriété par un contrat conclu avec le syndicat des copropriétaires. Ce contrat doit respecter certaines conditions. Lesquelles ?

Des conditions à connaître… Ce contrat, obligatoirement écrit, doit respecter un modèle unique, dans l’objectif de délimiter votre responsabilité en qualité de syndic et par un souci de transparence.

Mise en concurrence. Il existe une obligation de mise en concurrence préalablement à la désignation du syndic (que le syndic en place soit désigné une nouvelle fois ou qu'il s'agisse d'un nouveau syndic).

Bon à savoir. Afin de faciliter la mise en concurrence des contrats de syndic par le conseil syndical, les syndics ont désormais l’obligation d'adresser au conseil syndical des projets de contrats de syndic conformes au contrat type. Ces projets devront en outre être accompagnés d'une fiche d'information sur le prix et les prestations proposées, afin de permettre la réalisation d'une mise en concurrence éclairée par le conseil syndical.

Depuis le 1er janvier 2022, cette fiche doit être conforme à un modèle-type, consultable ici.

Mentions obligatoires. Le contrat de syndic doit commencer par la détermination des parties au contrat. Il doit ensuite comporter une série de mentions obligatoires.

     =>  Consultez la liste des mentions obligatoires du contrat de syndic

     =>  Consultez le contrat type de syndic préconisé par la réglementation

Combien de contrats ? Le contrat doit être signé en 2 exemplaires, datés et signés.

Un CDD. Afin d’éviter que des copropriétés se retrouvent sans syndic ou avec 2 syndics (cette situation peut arriver lorsqu’un syndic en remplace un autre), il est expressément prévu que le contrat de syndic est conclu à durée déterminée. Ainsi, les copropriétaires connaissent exactement le terme du contrat du syndic.

Contrat de syndic : une rémunération strictement encadrée

2 modalités de rémunération. Il existe 2 façons pour un syndic de se rémunérer : par forfait ou par honoraires. Le mandat doit contenir la détermination de la rémunération des différentes prestations. Comment ?

Le forfait. Il contient toutes les prestations fournies par le syndic au titre de sa mission (qui comprend notamment l’administration, la conservation, la garde et l’entretien de l’immeuble). Une liste des prestations incluses dans le forfait doit être annexée au contrat. Le montant du forfait (révisé annuellement) ainsi que les modalités de versement sont déterminés dans le contrat.

     =>  Consultez l’annexe contenant la liste non limitative des prestations incluses dans le forfait

À noter. Certaines rémunérations sont comprises dans le forfait et ne peuvent donner lieu à une rémunération supplémentaire. Il s’agit :

• des formalités de déclaration de sinistre concernant les parties communes et les parties privatives quand le sinistre a sa source dans les parties communes ;
• la gestion des règlements aux bénéficiaires.

À noter bis. Certaines prestations peuvent être incluses dans la rémunération par forfait. Ce choix appartient aux parties lors de la conclusion du contrat. Il s’agit de :

• la préparation, convocation et tenue des assemblées générales, autre que l’assemblée générale annuelle ;
• l’organisation de réunions avec le conseil syndical.

À noter ter. Des prestations peuvent être exclues de la rémunération par forfait, à savoir :

• l’ouverture d’un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat par le syndic ;
• l’accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés ;
• l’archivage par le syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée à ses propres frais.

Rémunération complémentaire. Le contrat doit également indiquer quelles sont les prestations pouvant faire l’objet d’une rémunération par le biais d’honoraires, ainsi que leurs modalités d’évaluation.

Une nouvelle prestation depuis le 4 juillet 2020. Parmi les prestations particulières pouvant donner lieu au versement d’une rémunération complémentaire au syndic figurent désormais les opérations de liquidation en cas de disparition de plein droit de la copropriété et de dissolution du syndicat des copropriétaires par réunion de tous les lots entre les mains d'un même copropriétaire.

Entrée en vigueur. Ces dispositions s’appliquent aux contrats de syndic conclus après le 4 juillet 2020.

     =>  Consultez l’annexe contenant la liste limitative des prestations particulières pouvant donner lieu au versement d’une rémunération spécifique complémentaire

En cas d’abus. Afin d'obtenir une plus grande transparence dans les pratiques commerciales des syndics, le pouvoir de sanction des agents de la DGCCRF est renforcé. Une amende administrative, dont le montant ne peut excéder 3 000 € (pour une personne physique) ou 15 000 € (pour une société), peut ainsi être prononcée en cas de manquement par les syndics à leurs obligations de respecter l'encadrement légal de leur rémunération et le contrat type.