Vente de droits de commercialité : quel régime fiscal au regard de la TVA ?
Droits de commercialité = droits immobiliers = TVA ?
Pour faire face à la pénurie de logements, certaines communes imposent aux propriétaires de locaux destinés à l’habitation qui envisagent de les transformer en locaux professionnels de réaliser à titre de compensation l’opération inverse sur d’autres immeubles qui lui appartiennent ou de trouver une autre personne ou entreprise disposée à le faire sur ses propres immeubles.
Dans cette 2de hypothèse, le tiers vend au propriétaire du local d’habitation des droits de « commercialité », auxquels il renonce, condition indispensable pour obtenir l’autorisation de changement d’usage du bien immobilier.
Dans cette situation, quelles sont les règles de TVA applicables à la vente des droits de commercialité dès lors que l’autorisation de changement d’usage d’un immeuble est conditionnée à une compensation ?
Il est précisé que l’autorisation de changement d’usage présente la nature d’un droit réel immobilier attaché au bien immeuble. Concrètement, cela signifie que les droits de commercialité suivent le même régime que le bien immeuble auquel ils se rapportent.
Partant de là, la vente de droits de commercialité par une personne assujettie à la TVA est :
- soumise de plein droit à la TVA lorsque ces droits se rapportent à un immeuble achevé depuis moins de 5 ans ;
- exonérée de la TVA lorsque ces droits se rapportent à un immeuble achevé depuis plus de 5 ans.
En cas d’exonération, le vendeur peut toutefois opter pour la taxation de la vente, ce qui lui ouvre alors des droits à déduction de TVA dans cette hypothèse.
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Zones France ruralités revitalisation « plus » : la liste des communes est dévoilée !
ZFRR+ : bienvenue aux nouvelles communes !
Pour rappel, les personnes qui, entre le 1er janvier 2025 et le 31 décembre 2029 et, toutes conditions par ailleurs remplies, créent ou reprennent des activités industrielles, commerciales, artisanales ou professionnelles dans les zones France ruralités revitalisation « plus » (ZFRR +) sont exonérées d'impôt sur le revenu ou d'impôt sur les sociétés au titre des bénéfices provenant des activités implantées dans la zone, à l'exclusion des plus-values constatées lors de la réévaluation des éléments d'actif, jusqu'au terme du 59e mois suivant celui de leur création d'activité ou celui de la reprise d'activité.
La liste des communes situées en ZFRR + vient d’être dévoilée. Elle est disponible ici.
Notez que les zones France ruralités revitalisation « plus » ciblent les communes les plus vulnérables, pour lesquelles le soutien de l'État doit être renforcé.
Elles sont sélectionnées parmi les communes rurales, au sens de la grille communale de densité de l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE), situées en zone France ruralités revitalisation, sur la base d'un indice synthétique tenant compte des dynamiques liées au revenu, à la population et à l'emploi sur une période d'au moins 10 ans dans les établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre ou les bassins de vie concernés.
Notez que ces mesures sont entrées en vigueur au 1er janvier 2025.
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C’est l’histoire d’un employeur qui rompt la période d’essai d’une salariée… qui s’estime licenciée…
Un employeur décide de rompre la période d’essai d’une salariée, nouvellement embauchée, mais qui se retrouve en arrêt maladie. Pour la salariée, cette rupture est abusive et discriminatoire, puisqu’elle n’est motivée, selon elle, qu’au regard de son état de santé…
Et parce que cette rupture est discriminatoire, elle réclame le versement d’une indemnité conforme à celle prévue en cas de licenciement jugé nul, soit 6 mois de salaires… Ce que conteste son ex-employeur : il ne s’agit pas ici d’un licenciement, mais d’une rupture d’une période d’essai. Quand bien même cette rupture serait abusive, la salariée ne pourrait, le cas échéant, prétendre qu’à d’éventuels dommages-intérêts, selon lui…
Ce que confirme le juge, qui tranche en faveur de l’employeur : les règles du licenciement ne s’appliquent pas à la rupture de la période d’essai ; la salariée ne peut donc pas prétendre ici à une indemnité pour licenciement nul, mais seulement à des dommages-intérêts réparant le dommage subi.
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C’est l’histoire d’un particulier pour qui être pacsé, c’est être encore « fiscalement » célibataire…
Seul héritier de sa sœur défunte, son frère dépose la déclaration de succession qui lui revient, mais sans payer les droits correspondants. Il rappelle en effet qu’il remplit les conditions de cette exonération : il est célibataire, a plus de 50 ans et cohabitait avec sa sœur depuis plus de 5 ans…
Une exonération de droits que lui refuse l’administration… Outre la condition de cohabitation, respectée ici, encore aurait-il fallu que le particulier soit réellement célibataire au jour de l’ouverture de la succession. Ce qui n’est pas le cas ici, constate l’administration, puisqu’il était pacsé… Mais pas marié, se défend le frère qui rappelle qu’un « célibataire » selon la loi fiscale s’entend uniquement d’une personne non mariée…
« À tort ! », tranche le juge qui refuse l’exonération fiscale : les partenaires pacsés s’engagent à une vie commune et ne sont pas « célibataires ». L’exonération ne peut donc pas bénéficier à une personne qui, au jour de la succession, était liée par un PACS.
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Facturation électronique : ce qui change pour les entreprises
Réforme de la facture électronique : objectifs et portée
À compter de septembre 2026, la facturation électronique deviendra obligatoire pour les entreprises en France. À terme, toutes les entreprises assujetties à la TVA devront adapter leurs systèmes pour émettre, transmettre et recevoir leurs factures.
Les objectifs de la réforme
Généraliser la facturation électronique vise d'abord à rendre les flux de facturation plus transparents. Via des formats et des circuits de transmission standardisés, l'administration fiscale entend améliorer le suivi des transactions. Derrière cette initiative, un objectif de taille : réduire les risques de fraude. Du côté des entreprises, ce changement est l'occasion de simplifier les démarches comptables, d'accélérer les paiements et d'automatiser les traitements.
Ce que cela change concrètement pour les entreprises
Concrètement, les entreprises ne pourront plus envoyer de facture PDF par mail à un client professionnel à partir de septembre 2026. À la place, elles devront utiliser une plateforme habilitée pour transmettre leurs factures électroniques. Pour ce faire, il existe deux options :
- Le Portail Public de Facturation (PPF), mis à disposition gratuitement par l’administration fiscale. Ce portail est une nouvelle plateforme nationale, distincte de Chorus Pro, spécifiquement conçue pour les échanges entre entreprises assujetties à la TVA (B2B).
- Une Plateforme de Dématérialisation Partenaire (PDP), agréée par l’État, comme par exemple Cegid, permettant une intégration plus poussée aux systèmes de gestion des entreprises et des services complémentaires (automatisation, reporting, archivage).
Quelles entreprises sont concernées et quelles obligations doivent-elles respecter ?
La réforme de la facture électronique s'adresse à toute entreprise assujettie à la TVA en France, tous secteurs, statuts et tailles confondus. Elle concerne par ailleurs les structures exonérées ou partiellement assujetties, telles que les associations ou les micro-entrepreneurs.
La facturation électronique couvre principalement les transactions B2B sur le territoire français. À noter qu'en cas de transactions avec des particuliers, les entreprises auront l'obligation de transmettre un récapitulatif des opérations à l'administration fiscale, appelé e-reporting.
L'entrée en vigueur de la nouvelle réforme touche autant les outils, les processus, les habitudes que les responsabilités internes. Pour être prêt à temps, les entreprises doivent se préparer dès maintenant afin d'accueillir la transition dans les meilleures conditions.
Non-conformité ou retard de mise en place : quels sont les risques ?
Toute entreprise qui ne respecte pas les exigences de la réforme s'expose à des sanctions. La réforme impose deux obligations : l'e-invoicing (émission et réception de factures électroniques) et l'e-reporting (transmission des données à l'administration). Le non-respect de l'un de ces impératifs est susceptible d'entraîner des amendes.
Concrètement, une facture non conforme aux exigences réglementaires attendues est passible d'une amende de 15 euros, dans la limite de 15 000 euros par an. Cela concerne aussi bien les factures émises dans un format inadapté, incomplètes ou non transmises via les canaux agréés. En outre, l'omission de l'e-reporting entraîne une amende de 250 euros par manquement, également plafonnée à 15 000 euros par an.
Sources chiffres (sanctions) : https://www.extencia.fr/sanctions-non-conformite-facturation-electronique#:~:text=L'article%201737%2DIII%20du,X%2C%20UBL%20ou%20CII).
Publi rédactionnel
C’est l’histoire d’un bailleur qui veut vendre tout ce qu’il a…
Le propriétaire d’un immeuble décide de le vendre en totalité à un acquéreur. Une cession qui n’est pas au goût du locataire qui occupe un local commercial dans l’immeuble : il estime que son « droit de préférence », lui offrant une priorité d’achat, n’a pas été respecté…
Il réclame donc la nullité de la vente… « Non ! », conteste le propriétaire : par exception, lorsqu’un immeuble est vendu dans son entièreté, il n’y a aucun droit de préférence pour le locataire d’un local commercial… « Non ! », conteste le locataire : l’exception ne vaut que pour la cession globale d’un immeuble contenant « des » locaux commerciaux ; or le lot qu’il occupe est ici le seul local commercial…
« Non ! », conclut le juge : l’expression « des locaux commerciaux » désigne une catégorie de locaux et ne doit pas être interprétée comme la condition de la présence de plusieurs locaux. Le droit de préférence ne s’applique donc pas ici, même si l’immeuble vendu dans sa globalité ne contient qu’un local commercial.
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Vente transfontalière : quelle est la loi applicable ?
Un professionnel de la construction basé en France achète des matériaux à une société basée en Espagne. Une fois les produits reçus, le professionnel s'aperçoit qu'ils ne sont pas du tout de la qualité attendue. Le contrat et les conditions générales de vente du vendeur ne désignant pas la loi applicable à cette transaction, le professionnel estime qu'il va pouvoir demander l'application de la loi française pour demander réparation.
À raison ?
La bonne réponse est... Non
Par principe, les parties à un contrat commercial peuvent choisir au sein du contrat la loi qu'elles entendent appliquer à leur transaction. Cependant, lorsqu'aucun choix n'est fait, le Règlement Rome I désigne la loi qui doit être appliquée à plusieurs types de contrats. Pour les contrats de vente de biens, c'est la loi de la résidence du vendeur qui est appliquée.
Régime social des contrats d’apprentissage : une mise à jour à connaître
Quel régime social pour le contrat d’apprentissage conclu avant le 1er mars 2025, mais qui débute après cette date ?
Pour mémoire, jusqu’au 1er mars 2025, la rémunération versée aux apprentis embauchés avant cette date était exonérée de cotisations sociales sur la part inférieure ou égale à 79 % du SMIC et totalement exonérée de CSG/CRDS.
Mais, dans un souci de rationalisation des coûts publics liés à l'apprentissage, la loi de financement de la Sécurité sociale a prévu :
- d’abaisser le plafond d’exonération de cotisations sociales de 79 % à 50 % de la valeur du SMIC ;
- de soumettre cette rémunération à la CSG/CRDS, pour sa part excédant 50 % de la valeur du SMIC.
Ce nouveau régime social est applicable à tous les contrats conclus à compter du 1er mars 2025, sans davantage de précision quant à sa date d’effet.
Jusqu’alors, l’administration sociale en avait déduit que seul le 1er jour d’exécution du contrat d’apprentissage faisait foi, indépendamment de la date de conclusion du contrat.
En d’autres termes et jusqu’à maintenant, le contrat d’apprentissage qui débutait avant le 1er mars 2025 était soumis à l’ancien régime social, plus favorable, tandis que les contrats qui débutaient après cette date devaient être soumis à ce nouveau régime social.
Mais, dans une nouvelle mise à jour du Bulletin officiel de la Sécurité sociale, l’administration vient repréciser sa position.
Désormais, l’administration considère que seule la date de conclusion du contrat d’apprentissage fait foi, indépendamment de la date du 1er jour d’exécution du contrat.
En d’autres termes, un contrat conclu avant le 1er mars 2025, mais dont le 1er jour d’exécution est fixé après cette date donnera lieu à :
- une exonération de la totalité des cotisations salariales d'origine légale et conventionnelle s’applique à leur rémunération dans la limite de 79 % du SMIC ;
- une exclusion totale de la rémunération versée à l’apprenti de l'assiette de la CSG et de la CRDS.
Dans cette configuration, seule la date de signature du contrat d’apprentissage permet désormais de déterminer les modalités d'assujettissement de la rémunération versée à l’apprenti.
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Élections professionnelles : quels sont les syndicats représentatifs au niveau national ?
Parution de la liste des organisations représentatives au niveau national et interprofessionnel
Rappelons que pour être représentative au niveau national et interprofessionnel, une organisation syndicale doit notamment avoir recueilli au moins 8 % des suffrages exprimés au niveau national et interprofessionnel au cours du dernier cycle électoral.
Comme pour chaque cycle électoral, le nombre de suffrages exprimés par organisation syndicale vient tout juste d’être publié. À la suite des dernières élections professionnelles, les organisations syndicales reconnues comme représentatives au niveau national et interprofessionnel sont les suivantes :
- La CFDT à hauteur de 30,88 %
- La CGT à hauteur de 25,70 %
- La CGT-FO à hauteur de 17,27 %
- La CFE-CGC à hauteur de 15,01 %
- La CFTC à hauteur de 11,14 %
