Observatoires des loyers : c’est quoi ?

Où sont les observatoires des loyers ? Encore peu connus du grand public, on trouve actuellement 32 observatoires des loyers en France, répartis essentiellement dans les centres urbains.

Qui est membre des observatoires des loyers ? Ils sont constitués sous forme associative ou de groupement d’intérêt économique, et ont pour membres les collectivités territoriales.

Organes de direction. Les organes dirigeants des observatoires doivent assurer une représentation équitable des bailleurs, des locataires et des gestionnaires. Pour l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne, par exemple, les membres sont répartis dans 6 collèges différents : bailleurs, locataires, gestionnaires, État, collectivités territoriales et organismes et personnalités qualifiées.

Bon à savoir. Les observatoires tissent des partenariats avec les fournisseurs de données comme les fédérations de l’immobilier (FNAIM par exemple) dont les adhérents transmettent les données sur les loyers.

Observatoires des loyers : quelles missions ?

Recueil des données. La première mission des observatoires consiste à recueillir les données relatives aux loyers sur une zone géographique déterminée.

Mise à disposition des données recueillies. Leur deuxième mission consiste à mettre à disposition du public des résultats statistiques représentatifs sur les données recueillies.

Alimentation des politiques de logement. Les données des observatoires sont destinées à alimenter les politiques publiques du logement.

Observatoires des loyers : le point sur les données collectées

Quelles sont les données collectées ? Les données collectées sont relatives aux prix des loyers des immeubles à usage d’habitation ou mixte, hors HLM.

Quand sont-elles collectées ? Les données sont collectées par les gestionnaires locatifs soit directement, soit par l’intermédiaire de leur fédération, au moment de l’entrée du locataire dans le logement.

Des campagnes d’enquête. Les observatoires des loyers organisent également des campagnes d’enquête sur les locataires en place. Ces données sont ensuite traitées pour :

• vérifier les incohérences ;
• pondérer les panels ;
• vérifier la qualité des échantillons afin de présenter des données moyennes.

Objectif de la collecte des données. Le recueil de ces données permet d’assurer un suivi précis du prix du loyer pratiqué, et permet de faire une recherche de données brutes sur un territoire et un type de bien.

Pour les professionnels. Il est possible également de faire des recherches sur les caractéristiques des biens sur le marché locatif, pour avoir des informations utiles pour la prospective, notamment pour les promoteurs.

À noter. Les observatoires des loyers publient très régulièrement des études thématiques, comme l’étude sur le profil des locataires parisiens en partenariat avec l’INSEE.

Bon à savoir. Les observatoires sont soumis à la règlementation sur la protection des données (RGPD) : la transmission des informations est donc anonymisée et seulement utilisée à des fins statistiques.

Location immobilière : création d’une carte des loyers

L’utilité d’une carte des loyers. Pour pouvoir prendre les bonnes politiques du logement, aussi bien au niveau national que local, il est important de connaître les montants des loyers du marché locatif privé.

Jusqu’à présent, aucun indicateur de loyers ne couvrait l’ensemble du territoire national avec une méthodologie de calcul transparente.

Pour répondre à ce besoin, Gouvernement vient de publier la première carte des loyers grâce à un partenariat inédit avec les grands acteurs du numérique en matière de logement : SeLoger, Leboncoin et pap.fr. La carte sera mise à jour tous les 2 ans. Elle est consultable à l’adresse suivante : https://www.ecologie.gouv.fr/carte-des-loyers.

Concrètement, il existe 2 cartes :

• la première pour connaître les loyers des appartements ;
• la seconde pour connaître les loyers des maisons.

Association syndicale libre : de quoi s’agit-il ?

À quoi sert une ASL ? La plupart du temps, une association syndicale libre (ASL) va avoir pour objet de gérer les voiries et réseaux (les VRD), l’éclairage, les jardins ou parcelles de stationnement ou encore les éléments communs comme les pompes de relevage.

Une adhésion libre ? L’adhésion à une ASL se détermine à partir du foncier et non à partir des propriétaires : cela signifie que l’adhésion est liée à la propriété d’une parcelle.

Qui appartient à une ASL ? Une ASL a pour objet de regrouper en son sein des intérêts communs à des propriétés qui sont par ailleurs indépendantes. Ainsi, les membres de l’ASL peuvent être des maisons individuelles, des lots à construire ou encore des copropriétés.

Un cas particulier. Par principe, en cas de démembrement de propriété, c’est le « nu-propriétaire » qui est membre de l’ASL Il doit informer « l’usufruitier » des décisions prises par l’ASL. Mais il est possible de déroger à ce principe et ainsi prévoir que c’est « l’usufruitier » qui sera membre de l’ASL.

Vente de l’immeuble. En cas de vente d’un bien immobilier compris dans le périmètre de l’ASL, celle-ci doit en être informée. L’ASL peut alors s’opposer à la vente pour obtenir le paiement des sommes éventuellement dues par le vendeur.

Services = charges. Les propriétés comprises dans une ASL bénéficient du service de gestion qu’elle propose et, en contrepartie, partagent les charges afférentes à ce service.

Association syndicale libre : comment la créer ?

Il faut un contrat écrit. L’ASL est constituée par un contrat écrit entre les propriétaires qui y adhèrent : c’est la déclaration de constitution. Ses règles sont encadrées par un cahier des charges, qui fait office de « règlement intérieur ».

En pratique, une ASL est souvent constituée par le promoteur-lotisseur au moment de la division et construction des immeubles. Le contrat de vente comporte alors une clause aux termes de laquelle l’acquéreur accepte de respecter le cahier des charges de l’ASL.

Déclaration de constitution. La déclaration de constitution de l’ASL et ses statuts sont déposés en Préfecture et font l’objet d’une publication.

Bon à savoir. Il existe aussi des associations syndicales « autorisées » ou « constituées d’office » qui sont des établissements publics à caractère administratif. Il ne faut donc pas les confondre avec une association syndicale libre.

Association syndicale libre : comment fonctionne-t-elle ?

ASL = syndicat des propriétaires. L’organe de gestion de l’ASL est un syndicat élu parmi les propriétaires. Ce syndicat est l’équivalent du syndic en copropriété puisqu’il est le représentant légal de l’ASL.

ASL = assemblée des propriétaires. Les statuts doivent prévoir les modalités de convocation et de tenue d’une assemblée générale des propriétaires.

ASL = président et vice-président. Outre un syndicat et une assemblée des propriétaires, il existe aussi un président et un vice-président. Le président prépare et exécute les délibérations de l'assemblée des propriétaires et du syndicat. Il doit également convoquer et présider les réunions. Son vice-président le remplace lorsqu’il est absent.

À noter. Le président doit aussi élaborer un rapport sur l'activité de l'association et sa situation financière.

Consultez les statuts. Les rapports entre tous ces organes sont réglementés par les statuts de l’ASL.

Les mesures de protection de la rémunération

Une « garantie » de paiement. Créancier de l’entrepreneur principal, le sous-traitant bénéficie d’une garantie en cas de défaillance de ce dernier afin de protéger sa rémunération.

2 types de garantie. L’entrepreneur principal doit pouvoir vous offrir des garanties :

• soit il vous fournit une caution personnelle et solidaire qui doit être obtenue auprès d’un établissement bancaire agréé ;
• soit il donne au maître de l’ouvrage une délégation de paiement.

Attention. Dès la conclusion du contrat de sous-traitance, la garantie doit être livrée et effective. Si la caution ou la délégation de paiement est fournie après la conclusion du contrat, le contrat est nul. Notez que le maître d’ouvrage doit, s’il ne bénéficie pas de la délégation de paiement, exiger de l’entrepreneur principal la justification de la fourniture de la caution lors de la conclusion du contrat ; à défaut, il engage sa propre responsabilité.

À noter. En l’absence de garantie de paiement fournie par l’entrepreneur principal, l’artisan sous-traitant pourra obtenir l’annulation du contrat de sous-traitance et une indemnisation dans l’hypothèse où il aurait exécuté des travaux.

En tout état de cause, si le contrat de sous-traitance est annulé alors que des travaux ont été exécutés, l’entrepreneur principal doit au sous-traitant le montant des travaux réellement exécutés, à l’exclusion de ceux qu’il a effectués pour reprendre les malfaçons dont il est l’auteur.

Les actions à mener pour protéger sa rémunération

En l’absence de paiement. Si l’entrepreneur principal ne vous paie pas, vous avez alors la possibilité d’engager une action directe contre le maître de l’ouvrage et obtenir le paiement de votre prestation. Mais cela suppose que la sous-traitance ait été acceptée par ce dernier et qu’il ait agréé les conditions de paiement.

Concrètement. L’entrepreneur principal doit vous « présenter » au maître d’ouvrage, idéalement au début du chantier, encore que ce ne soit pas une obligation puisqu’il est admis que le maître d’ouvrage puisse vous « accepter » à tout moment (même lorsque vous engagez, le cas échéant, une action directe pour obtenir le paiement de votre prestation). Il revient alors au maître d’ouvrage d’accepter et d’agréer la sous-traitance, soit expressément, soit tacitement. Il peut aussi la refuser, sous réserve de motiver son refus.

Une « présentation » à ne pas négliger ! N’avoir été ni accepté par le maître d’ouvrage, ni agréé dans les conditions de paiement fait perdre le droit à l’action directe en paiement. Ce qui peut coûter très cher ! Une entreprise de travaux n’a ainsi pas pu recouvrer 157 000 € de factures impayées. L’entreprise a pourtant tenté de prouver que le maître d’ouvrage avait connaissance de sa présence sur le chantier en produisant un document rédigé de la main d’un ancien salarié du maître d’ouvrage (responsable des travaux), aux termes duquel, ce dernier atteste avoir connaissance de sa présence sur le chantier. Mais cette attestation ne suffit pas, comme l’a rappelé le juge dans cette affaire en donnant raison au maître d’ouvrage.

Présence sur le chantier. Un artisan qui n’intervient pas physiquement sur un chantier peut tout à fait avoir la qualité de sous-traitant.

Attention. Si les modalités d’acceptation et d’agrément par le maître d’ouvrage ne sont pas respectées, la sous-traitance est dite « irrégulière » : le sous-traitant dispose d’une faculté de retrait et peut réclamer réparation du préjudice éventuel. Il doit pouvoir obtenir paiement des travaux réalisés (ce qui implique qu’il reste tout de même tenu de livrer les travaux pour lesquels il a obtenu ou réclame un paiement), l’entrepreneur principal ne pouvant pas se retrancher derrière le défaut d’acception pour refuser de payer.

Bon à savoir. Si le maître d’ouvrage a connaissance d’une sous-traitance sur le chantier qui n’a pas fait l’objet d’une acceptation et d’un agrément, il doit mettre en demeure (par lettre recommandée avec AR) l’entrepreneur principal de s’acquitter de ces obligations.

Attention ! Si ce dernier ne le fait pas, il s’expose à devoir indemniser le sous-traitant qui subirait un éventuel préjudice : ce dernier conserve donc malgré tout une possibilité de se retourner contre le maître d’ouvrage, notamment en cas de défaillance de l’entreprise principale et bien que privé de l’action directe faute d’acceptation et d’agrément.

Engager une action directe. L’action directe ne peut être engagée contre le maître d’ouvrage qu’après une mise en demeure de l’entrepreneur principal de payer les sommes dues (restée infructueuse durant 1 mois). Le sous-traitant doit adresser une copie de la mise en demeure au maître d’ouvrage. Il revient alors à ce dernier de payer les sommes dues à l’entrepreneur principal au moment de la réception de la copie de la mise en demeure : le sous-traitant ne peut réclamer que le prix des travaux déjà exécutés.

À noter. S’il y a plusieurs sous-traitants qui exercent concurremment une action directe, les sommes payées sont réparties entre eux, proportionnellement au montant de leurs créances.

À noter (bis). Les éventuels intérêts de retard ne sont pas à la charge du maître d’ouvrage : ils sont dus par l’entrepreneur principal s’ils ont pour cause sa carence dans l’exécution de l’opération de travaux.

À noter. À défaut de mise en demeure avant la liquidation judiciaire de l'entrepreneur principal, le sous-traitant doit déclarer sa créance au passif de cette liquidation s’il souhaite que son action directe contre le maître de l’ouvrage soit recevable, cette déclaration de créance valant mise en demeure.

Sous-traitance : la responsabilité du maître d’ouvrage

Un donneur d’ordres… Le maître d’ouvrage donne des ordres à l’entrepreneur principal et non au sous-traitant qui est un tiers à son égard. Il n’a donc pas de pouvoir de direction sur lui.

… passif ? Mais en pratique, le maître d’ouvrage va déléguer son pouvoir de direction au maître d’œuvre, professionnel de la construction, ce qui le rend passif, une fois que l’opération de construction est commencée. Sur le banc de touche une fois la construction de la maison commencée, le maître d’ouvrage a une responsabilité assez limitée à l’égard des intervenants sur le chantier.

Un comportement fautif. Si un dommage est causé par une faute qui lui est imputable en raison de son comportement, il engage sa responsabilité. Mais ce sont essentiellement les autres intervenants qui engagent leurs responsabilités à son égard.

Obligation de vigilance du maître d’ouvrage. Il est tenu d’une obligation de vigilance dans le cadre de la lutte contre le travail dissimulé et l’emploi de ressortissants étrangers sans titre de travail. À ce titre, il doit se faire remettre une attestation de vigilance par l’organisme de recouvrement dont dépend l’entrepreneur principal (pour tout contrat d’un montant minimum de 5 000 € HT).

Sous-traitance : la responsabilité de l’entrepreneur principal

Une responsabilité contractuelle… Lié par contrat d’entreprise avec le maître d’ouvrage, l’entrepreneur principal engage sa responsabilité s’il manque à ses obligations contractuelles. Il est également responsable à l’égard du maître d’ouvrage en cas de dommage causé par le sous-traitant (il peut se retourner contre ce dernier pour qu’il y ait un partage de responsabilité et des indemnités).

Pour la petite histoire. Il a été jugé que l’entrepreneur principal qui a confié des travaux de charpente à un sous-traitant est responsable des malfaçons commises par ce dernier à l’égard du maître de l'ouvrage, et ce même s’il n’avait pas lui-même commis de faute.

… et contractuelle. Il doit également respecter le contrat signé avec le sous-traitant. Il doit respecter les obligations que la loi lui impose en matière de contrat de sous-traitance : acceptation du sous-traitant par le maître d’ouvrage, agrément de ses conditions de paiement, etc.

Une relation indépendante. Comme le sous-traitant n’est pas son salarié et qu’ils sont dans un rapport d’indépendance, l’entrepreneur principal n’est pas responsable à l’égard des tiers des dommages causés par son sous-traitant.

Quelle prescription ? Suite à la réception des travaux, l’entrepreneur principal engage sa responsabilité au regard des garanties légales qui se prescrivent par 10 ans (la garantie décennale recouvrant les dommages touchant le gros œuvre ou qui rendent l’ouvrage impropre à sa destination) et 2 ans (la garantie biennale recouvrant les dommages empêchant le bon fonctionnement de l’ouvrage). Ces garanties légales visent à protéger le maître d’ouvrage des désordres cachés qui apparaissent après la réception des travaux. Pour les dommages causés avant la réception des travaux, il engage sa responsabilité de droit commun (réglementation qui s’applique en l’absence de règles spécifiques) prescrite par 5 ans.

Sous-traitance : la responsabilité du sous-traitant

À l’égard de l’entrepreneur principal. Lié par contrat, le sous-traitant doit respecter les obligations qui s’imposent à lui en vertu de ce dernier. Il est tenu à une obligation de renseignement et est responsable en cas d’inexécution du contrat ou de retard dans la livraison.

Recours de l’entrepreneur contre le sous-traitant. Un entrepreneur a vu sa responsabilité engagée vis-à-vis du maître d’ouvrage et a dû effectuer des travaux de réparation. Mais les désordres réparés concernaient le ravalement de la construction, prestation effectuée par le sous-traitant. L’entrepreneur a donc pu se retourner en garantie contre le sous-traitant qui était tenu à son égard d’une obligation de « résultat ».

Exonération de responsabilité. Les seules possibilités d’exonération de responsabilité du sous-traitant sont le cas fortuit et la force majeure. Notez que si l'empêchement est temporaire, le contrat est simplement suspendu (sauf si le retard justifie la résolution du contrat). Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit. Toutefois, cette exonération est limitée parce que le sous-traitant doit à l’entrepreneur principal une obligation de résultat.

À l’égard du maître d’ouvrage. Ils sont des tiers dans leur rapport. Le sous-traitant engage donc sa responsabilité délictuelle. Il s’oblige donc à réparer le dommage causé à une personne avec laquelle il n’est pas lié contractuellement si des désordres constatés sur la maison construite proviennent de son fait. Ces désordres doivent avoir indissociablement concouru à la réalisation du dommage constaté.

Les droits du sous-traitant. Le sous-traitant possède un droit à l’action directe contre le maître d’ouvrage si la garantie apportée par l’entrepreneur principal n’est pas une caution. Il peut également rechercher la responsabilité du maître d’ouvrage s’il manque à ses obligations de diligence, notamment en ce qui concerne les garanties légales que l’entrepreneur principal doit lui apporter lors de la signature du contrat de sous-traitance (caution ou délégation de paiement).

Prescriptions. Il est tenu au délai des responsabilités légales évoquées ci-dessus. Attention : lorsque l’action concerne un dommage antérieur à la réception, le délai de prescription est de 5 ans. Le point de départ de la prescription est la date de réception des travaux par le maître d’ouvrage auprès de l’entrepreneur principal et non la fin des travaux du sous-traitant sur le chantier.

Les cas de responsabilités plus spécifiques

Autres entreprises sous-traitantes. À l’égard des autres constructeurs intervenant sur le chantier, le sous-traitant est un tiers. C’est donc sa responsabilité délictuelle qui est engagée en cas de dommages causés à un autre sous-traitant.

Prescription. Le délai de prescription de l’action en responsabilité est celui de droit commun, c’est-à-dire de 5 ans à compter du jour où la victime a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Le maître d’œuvre. Il n’est pas lié par contrat avec les entreprises intervenant sur le chantier mais il doit bien sûr travailler en harmonie avec elles pour que la construction se déroule dans de bonnes conditions. Ils engagent leurs responsabilités délictuelles dans leurs rapports, lorsqu’un dommage survient et qu’il est imputable soit au sous-traitant, soit au maître d’œuvre. Le maître d’œuvre, en revanche, est responsable de ses obligations contractuelles au titre du contrat qui le lie avec le maître d’ouvrage.

Bail réel solidaire : de quoi s’agit-il ?

Un problème. Multiplier les terrains à des prix abordables dans les zones tendues est très difficile, voire impossible. Les prix des terrains nus dans les centres urbains d’activités et d’emploi sont, en effet, souvent élevés, ce qui entraîne un prix également très élevé des nouveaux immeubles construits sur ces terrains nus.

Une solution. Les pouvoirs publics tentent d’innover pour parvenir à une production de logements à prix abordable. Une des solutions est de déconnecter juridiquement la propriété d’un terrain et des constructions. Ainsi est né le bail réel solidaire (BRS).

Un acteur : l'OFS. Les organismes fonciers solidaires (OFS) sont des organismes à but lucratif ayant pour objectifs d’acquérir et de gérer des terrains, bâtis ou non, afin de constituer un parc pérenne d’accession à la propriété ou à la location pour les ménages modestes. L’action des OFS est au cœur du dispositif du BRS.

Mécanisme du BRS. Le BRS permet une dissociation sur une très longue durée (au moins 18 ans) entre le foncier et le bâti. Il s’adresse uniquement aux ménages modestes, sous plafond de ressources, qui louent du foncier, contre une redevance modique, à un OFS pour y faire construire leur logement.

En clair, l’OFS va rester propriétaire définitivement du terrain qui n’a pas vocation à devenir la propriété des accédants. L’OFS va ensuite consentir un bail d’un type spécial particulièrement long au locataire : entre 18 et 99 ans.

En pratique. Plusieurs possibilités sont offertes à l’OFS :

• soit il consent le bail du terrain à un opérateur qui va construire ou rénover un immeuble d’habitation ; à l’issue de l’opération de construction, l’opérateur s’engage à céder son « droit réel » à un accédant à un prix maîtrisé ou bien à louer le logement à loyer maîtrisé ;
• soit l’OFS va consentir directement un bail réel sur ce logement à un accédant à prix très abordable.

Bail réel solidaire : pour qui ?

Qui peut bénéficier du BRS ? Le bail du terrain peut être consenti à :

• un ménage disposant de ressources modestes (respect de plafonds de ressources) occupant le logement ;
• un opérateur qui construit ou réhabilite des logements et qui s’engage à vendre à des bénéficiaires respectant, là encore, des conditions de ressources ;
• un opérateur qui construit ou réhabilite des logements et qui s’engage à louer à des ménages aux revenus modestes (respect de plafonds de ressources et de loyers).

Plafond de loyers. Voici, à titre indicatif, le prix plafond au m² du logement cédé par l’OFS :

Plafond de ressources. Voici, à titre indicatif, le prix plafond de ressources des ménages :

Un bail transmissible. En cas de vente du logement bâti, il est possible de vendre ou de transmettre le bail sous réserve d’obtenir un agrément de l’OFS, l’acquéreur ou le donataire devant répondre aux conditions de ressources prévues par le dispositif. C’est là l’innovation juridique de ce dispositif qui tient au renouvellement de la durée du bail à chaque cession des « droits réels », attachés au bâti, sous réserve que le nouvel acquéreur remplisse les conditions de ressources.

À noter. Pour que l’acquéreur d’un logement faisant l’objet bail réel solidaire (BRS) soit clairement informé de l’existence de ce bail, la Loi Elan prévoit que tout contrat de vente d’un tel logement doit mentionner le caractère indissociable du contrat de vente et du BRS.

Comment obtenir l’agrément de l’OFS ? Pour obtenir l’agrément de l’OFS, le compromis ou la promesse de vente doit lui être notifié(e) dans les 30 jours qui suivent sa signature. L’OFS dispose alors d’un délai de 2 mois pour délivrer son agrément. Si la procédure de délivrance de l’agrément par l’OFS n’est pas respectée, la vente peut être annulée. La preuve du contenu et de la notification du compromis ou de la promesse de vente pèse sur le vendeur (il est donc conseillé de procéder à la notification par lettre recommandée avec AR).

Attention ! En contrepartie de l’effort consenti par l’OFS sur la redevance du foncier, la valeur de revente du bâti est plafonnée, condition pour permettre à un nouveau ménage modeste de se porter acquéreur.

Avantages fiscaux. Des avantages fiscaux sont prévus pour encourager le recours au BRS. Ces avantages, qui profitent aux opérateurs, sont les suivants :

• le taux de TVA sur la construction immobilière est de 5,5 % (au lieu de 10 %) ;
• il y a une exonération de la taxe sur la publicité foncière lors de la publication du bail au service de la publicité foncière ;
• le dispositif est éligible au PTZ (prêt à taux 0) alors que le PTZ est normalement réservé aux acquisitions en pleine propriété.

Bail réel solidaire et copropriété

Une 1ère particularité à connaître. Par défaut, le sol constitue une partie commune dans les copropriétés. Toutefois, ce n’est pas le cas lorsque les logements d’une copropriété font l’objet de BRS. Pour simplifier la réglementation, la Loi Elan prévoit que la gestion des droits sur sol est confiée au syndicat des copropriétaires, comme dans une copropriété classique.

Une 2nde particularité à connaître. L’existence d’un BRS dans une copropriété a également une incidence sur le droit de vote aux assembles générales (AG) des copropriétaires. La Loi Elan a précisé que le bénéficiaire d’un BRS possède les pouvoirs d’un copropriétaire. Ainsi, il dispose du droit de vote pour toutes les décisions de l’AG des copropriétaires, à l'exception des décisions portant sur :

• les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition ;
• les travaux comportant transformation, addition ou amélioration ;
• la modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes.

À noter. Aucune charge ne peut être appelée auprès du bailleur y compris pour des frais afférents aux décisions prises par lui ou pour son compte.

La propriété : un droit absolu ?

Un droit absolu ? Le droit de propriété est l’un des fondements des sociétés, la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen parlant même de « droit inviolable et sacré » dont « nul ne peut être privé ». Toutefois, 2 atteintes sont tolérées. Lesquelles ?

Non... Il est possible de porter atteinte au droit de propriété de 2 manières, à savoir :

• au nom de l’intérêt public, via une procédure d’expropriation strictement encadrée ; le propriétaire évincé doit alors percevoir une indemnité ;
• par la création d’une servitude ; le propriétaire reste en possession de sa propriété, mais il ne peut pas faire tout ce qu’il veut.

La propriété et l’empiètement : tolérance zéro ?

Empiètement. L’empiètement est la situation dans laquelle un propriétaire voit l’un de ses voisins édifier un ouvrage sur son terrain. Ce qui est illégal au regard du droit de propriété. C’est pourquoi l’empiètement est sévèrement sanctionné.

Comment ? Les juges sanctionnent sévèrement l’empiètement : très souvent, en effet, ils vont ordonner la destruction de l’ouvrage qui empiète.

Une tolérance est-elle possible ? Dans de (très) rares cas, il est arrivé que les juges octroient une indemnisation ou ordonnent un rabotage de l’ouvrage plutôt que sa destruction. Cette solution est notamment prise lorsque l’empiétement est minime et que cette solution est techniquement applicable ou lorsque l’importance des travaux à réaliser est disproportionné par rapport au préjudice subi.

Pour la petite histoire. La démolition d’un mur empiétant de quelques centimètres sur le terrain voisin a été refusée par le juge en raison de l’importance du coût des travaux à réaliser, disproportionné au regard des conséquences de l’empiètement. Une simple indemnisation de 500 € a donc été accordée au voisin.

Responsabilité du professionnel. Le voisin, propriétaire de l’ouvrage qui empiète, peut réclamer une indemnisation à la société de construction qu’il a engagée. Cette dernière a, en effet, l'obligation de s'assurer, non seulement de la qualité du terrain afin de prévoir les travaux indispensables à l'implantation de l’ouvrage, mais également de la surface du terrain sur lequel doit être précisément édifié l’ouvrage.

Illustrations. Voici quelques exemples de litiges occasionnés par un empiètement.

Exemple 1. Un couple a été condamné à détruire le mur pignon qui empiétait sur le terrain de son voisin. Pourtant, il estimait cette sanction disproportionnée au regard de l’empiètement subi par les voisins (52 cm maximum d’empiètement). Peine perdue, le juge confirmant que les voisins pouvaient tout à fait réclamer la démolition de l’ouvrage.

Exemple 2. Un propriétaire a réclamé la destruction d’un atelier-garage empiétant sur son terrain. À tort, selon le juge : l’empiètement n’étant que de 0,04 m², il a estimé qu’un simple rabotage du mur de l’atelier-garage était plus approprié, cette solution permettant également de mettre fin à l’empiètement à moindre coût.

Exemple 3. Un couple, contraint de démolir l’extension de sa maison qui empiétait de 60 cm, a demandé à l’assureur de l’entrepreneur de venir en garantie. À tort, selon ce dernier : il a rappelé que le contrat prévoyait une exclusion de garantie pour les dommages consécutifs à une erreur d’implantation. Ce qui n’était pas le cas ici, selon le couple : pour lui, l’empiètement était au contraire dû à une mauvaise exécution des travaux (problème de délimitation de sa parcelle avec celle du voisin, réalisation d’une extension plus importante que prévue de quelques centimètres, etc.). À tort, selon le juge : c’était bien une erreur d’implantation, et non une mauvaise exécution des travaux, qui était à l’origine du sinistre. Le contrat prévoyant une exclusion de garantie dans ce cas, l’assureur n’était donc pas tenu d’indemniser le couple.

Exemple 4. Un propriétaire a réclamé la démolition de l’extension d’un ouvrage qui empiétait sur son fonds au niveau du mur mitoyen délimitant les propriétés. Demande rejetée par le juge : un simple rabotage jusqu’à la ligne divisoire de propriété située au milieu du mur mitoyen était une solution, selon lui, plus adéquate, mettant fin à l’empiètement à moindre coût.

Contrat de réservation : un formalisme obligatoire ?

Un contrat préliminaire… Le contrat de réservation, également appelé « contrat préliminaire », est conclu dans le cadre d’une vente d’un logement situé dans un programme immobilier soumis au régime de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

… facultatif ou obligatoire ? La signature d’un contrat de réservation n’est pas obligatoire. Toutefois, en pratique, les VEFA sont très souvent précédées par la signature d’un contrat de réservation.

Attention ! Dans le cadre de la VEFA, seul un contrat de réservation peut être, au préalable, signé. La conclusion d’un compromis de vente est, en effet, sanctionnée de nullité.

Contrat de réservation : un contenu précis

Un écrit obligatoire. Le contrat de réservation doit obligatoirement résulter d’un écrit dont le contenu est strictement encadré par la Loi.

Des mentions relatives aux parties. Tout d’abord, le contrat doit mentionner certaines informations concernant les parties, à savoir la société de promotion porteuse du programme immobilier et son client (identité complète, raison sociale, adresse, etc.).

Des mentions relatives au logement. Ensuite, le contrat doit comporter des informations propres au logement vendu : adresse, descriptif détaillé du logement, de ses équipements et de ses annexes, descriptif des matériaux utilisés, etc.

Des mentions relatives à la vente. Enfin, le contrat doit mentionner des informations relatives à la vente elle-même : prix de vente, modalité de révision du prix de vente, date de signature du contrat de VEFA, le cas échéant, la condition suspensive d’obtention d’un prêt, le délai d’exécution des travaux, etc.

Des mentions relatives aux travaux que l’acquéreur se réserve. Le contrat de réservation d’une VEFA doit contenir une clause relative à la description des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution. Il aussi doit contenir une clause en caractères très apparents prévoyant que l’acquéreur accepte la charge, le coût et les responsabilités qui résultent de ces travaux, qu’il réalise après la livraison de l’immeuble. En outre, il doit préciser :

• le prix de vente, décomposé de la manière suivante :

• ○ le prix de vente convenu ;
• ○ le coût des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le vendeur ;
• ○ le coût total de l’immeuble égal à la somme du prix convenu et du coût des travaux mentionnés ci-dessus ;

• le délai dans lequel l’acquéreur peut revenir sur sa décision de se réserver l’exécution de travaux.

• ○ à l’issue de ce délai, le vendeur doit. informer le notaire des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution ;
• ○ à l’issue de ce délai, le vendeur doit informer la personne ayant délivré la garantie financière d'achèvement de l'immeuble ou de remboursement, des travaux dont l’acquéreur se réserve l'exécution et de leur coût.

De quels travaux s’agit-il ? Les travaux dont l’acquéreur peut se réserver l’exécution sont les suivants :

• installation des équipements sanitaires de la cuisine et, le cas échéant, du mobilier pouvant les accueillir ;
• installation des équipements sanitaires de la salle de bains ou de la salle d'eau et, le cas échéant, du mobilier pouvant les accueillir ;
• installation des équipements sanitaires du cabinet d'aisance ;
• pose de carrelage mural ;
• revêtement du sol à l'exclusion de l'isolation ;
• équipement en convecteurs électriques, lorsque les caractéristiques de l'installation électrique le permettent et dans le respect de la puissance requise ;
• décoration des murs.

Des travaux aux caractéristiques précises. Pour que l’acquéreur puisse se réserver ces travaux, il est nécessaire que ceux-ci respectent les caractéristiques suivantes :

• être sans incidence sur les éléments de structure ;
• ne pas nécessiter d'intervention sur les chutes d'eau, sur les alimentations en fluide et sur les réseaux aérauliques situés à l'intérieur des gaines techniques appartenant aux parties communes du bâtiment ;
• ne pas intégrer de modifications sur les canalisations d'alimentation en eau, d'évacuation d'eau et d'alimentation de gaz nécessitant une intervention sur les éléments de structure ;
• ne pas porter sur les entrées d'air ;
• ne pas conduire à la modification ou au déplacement du tableau électrique du logement.

Quand l’acquéreur change d’avis. L’acquéreur qui change d’avis et ne veut plus exécuter les travaux réservés doit le notifier au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception (LRAR) ou par lettre recommandée électronique (LRE).

À noter. Si l’acquéreur revient sur sa décision, le vendeur est tenu de les exécuter ou de les faire exécuter aux prix et conditions mentionnés au contrat préliminaire.

Reproduction obligatoire. Le contrat de réservation doit obligatoirement reproduire certaines mentions légales.

=> Consultez les mentions légales devant être impérativement reproduites

Dépôt de garantie. Le contrat peut prévoir le versement d’un dépôt de garantie dont le montant ne peut pas excéder 5 % du prix prévisionnel de vente si le délai de réalisation de la vente n'excède pas un an. Ce pourcentage est limité à 2 % si ce délai, tout en dépassant 1 an, n'excède pas 2 ans (au-delà de ce délai, aucun dépôt ne peut être exigé).

Restitution du dépôt de garantie. Le dépôt de garantie doit être restitué, sans retenue ni pénalité à votre client :

• si le contrat de vente n'est pas conclu de votre fait dans un délai prévu au contrat préliminaire ;
• si le prix de vente excède de plus de 5 % le prix prévisionnel, révisé le cas échéant conformément aux dispositions du contrat préliminaire (il en est ainsi quelles que soient les autres causes de l'augmentation du prix, même si elles sont dues à une augmentation de la consistance de l'immeuble ou à une amélioration de sa qualité) ;
• si le ou les prêts prévu(s) au contrat de réservation n’est/ne sont pas obtenu(s) ou transmis ou si leur montant est inférieur de 10 % aux prévisions dudit contrat ;
• si l'un des éléments d'équipement prévus au contrat de réservation ne doit pas être réalisé ;
• si l'immeuble ou la partie d'immeuble ayant fait l'objet du contrat présente dans sa consistance ou dans la qualité des ouvrages prévus une réduction de valeur supérieure à 10 %.

Notification de remboursement. Votre client doit notifier sa demande de remboursement au notaire ou à la banque auprès de qui le dépôt est consigné ainsi qu’à vous par LRAR. Le remboursement doit intervenir dans le délai maximum de 3 mois à dater de cette demande.

Délai de rétractation. Une fois le contrat de réservation signé, votre client a 10 jours pour se rétracter.

=> Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Agent immobilier : comment fonctionne le droit de rétractation (délai SRU) ? »

Contrat de construction de maison individuelle (CCMI) : quels travaux ?

Le CCMI, un contrat parmi d’autres contrats de construction. Lorsqu’un particulier fait construire, il peut avoir recours à plusieurs types de contrats, à savoir : le contrat d'architecte ou de maîtrise d'œuvre, le contrat d'entreprise ou marché de travaux, le contrat de promotion immobilière et le contrat de construction de maison individuelle (CCMI).

Le CCMI, un contrat obligatoire pour certaines constructions. Le CCMI concerne la construction d'une maison individuelle ou d'un immeuble ne comportant pas plus de 2 logements qui sont destinés à votre client, à usage d'habitation ou à usage mixte (habitation et professionnel), sur un terrain lui appartenant.

Attention ! Si un CCMI n’est pas conclu alors que la Loi l’impose, la sanction encourue est le paiement d’une amende de 300 000 €.

A noter. L'obligation de conclure un CCMI vise globalement tout constructeur qui se charge des travaux de mise hors d'eau (couverture et étanchéité) et hors d'air.

A noter (bis). Un contrat de maîtrise d’œuvre, signé avec un architecte, peut être requalifié en CCMI si les conditions du CCMI sont remplies.

Quelles sont les obligations de votre client ? Lorsque votre client décide de faire construire une maison sur son terrain, vous devez savoir que :

• votre client doit être propriétaire d'un terrain, ou titulaire d'une promesse de vente sur un terrain ;
• votre client doit s’assurer que son projet est compatible avec ses moyens financiers, et prévoir dans son budget une marge de sécurité, notamment en cas de révision du prix ;
• le projet de construction doit être faisable au regard des règles d'urbanisme.

Quelles sont vos obligations ? Vous :

• devez être titulaire d'une garantie de livraison délivrée par un établissement de crédit ou d'assurance, et d'une garantie de remboursement lorsque le contrat de construction avec fourniture de plan prévoit des paiements avant la date d'ouverture du chantier ;
• devez être assuré en garantie de sa responsabilité professionnelle et décennale ;
• avez l’obligation de réaliser les travaux conformément au plan convenu et aux règles légales
• devez livrer la construction dans le délai et au prix convenus au contrat.

Pour la petite histoire. Le juge a récemment rappelé qu’une erreur d’implantation faisant courir un risque de démolition de la maison suffit à rendre celle-ci impropre à sa destination… et donc, à engager la garantie décennale du constructeur à ce titre.

Pour la petite histoire (bis). Concernant le prix, il a été rappelé que tous les travaux prévus par le CCMI doivent être chiffrés, même si le maître de l'ouvrage s'en réserve l'exécution et même s'ils ne sont pas indispensables à l'implantation de la maison ou à son utilisation !

Contrat de construction de maison individuelle (CCMI) : quel contenu ?

CCMI = contrat écrit. Un contrat écrit doit impérativement être signé avant le début des travaux. Vous devez faire parvenir un exemplaire de ce contrat à votre client, accompagné de toutes les annexes, par LRAR.

Quel est le contenu du CCMI ? Le contrat de construction, strictement réglementé, doit impérativement comporter :

Clauses interdites. Il existe des clauses interdites qui ne peuvent pas figurer dans le CCMI. Elles ont notamment pour objet :

• de subordonner le remboursement du dépôt de garantie à l’obligation du client de justifier du refus de plusieurs demandes de prêt ;
• de vous décharger de votre obligation d'exécuter les travaux dans les délais prévus par le contrat, en prévoyant notamment des causes légitimes de retard autres que les intempéries, les cas de force majeure et les cas fortuits ;
• de subordonner la remise des clés au paiement intégral du prix et faire ainsi obstacle au droit de votre client de consigner les sommes restant dues lorsque des réserves sont faites à la réception des travaux (les 5% restant dus) ;
• de prévoir plusieurs termes possibles pour le calcul des pénalités de retard : la Loi prévoit, en effet, que les pénalités de retard ont seulement pour terme la livraison de l’ouvrage ;
• de mettre à la charge du maître d’ouvrage le coût de l’étude de sol.

Préfabrication. Les CCMI avec fourniture de plan doivent faire l’objet d’une adaptation spécifique dans le cadre de la préfabrication. Il faut, en effet, décrire :

• la liste des éléments préfabriqués en usine auxquels vous recourez et décrire les modalités de paiement des travaux en fonction de leur avancement mais aussi tenant compte de l’achèvement des éléments préfabriqués en usine ;
• les modalités d’information du maître d’ouvrage de la bonne exécution de l’achèvement des éléments préfabriqués en atelier.

Conséquence d’un CCMI avec fourniture de plans conclus sans fournir de plans. Lorsqu’un CCMI avec fourniture de plans est conclu sans que les plans de construction ne soient annexés au contrat, il est nul. Le fait que le client signe par la suite les plans et règle les appels de fonds ne vaut pas renonciation à se prévaloir de cette nullité.

Un contrôle de la banque. Dans le cadre d’un CCMI avec fourniture de plan, la Loi impose un contrôle spécifique à la banque qui octroie un prêt au maître d’ouvrage. Elle doit vérifier que le CCMI comporte les mentions obligatoires légales et prévoit une attestation de garantie de livraison. Si elle n’opère pas ces vérifications, le maître d’ouvrage peut engager sa responsabilité.

A noter. Il a été jugé qu’un constructeur ayant réalisé un surplus de travaux à la demande de ses clients, sans pour autant leur avoir fait signer un avenant au CCMI en ce sens, n’était pas fondé à leur réclamer un complément de prix.

Contrat de construction de maison individuelle (CCMI) : au cours des travaux…

Une fois le contrat signé... Vous devez envoyer le contrat conclu à votre client, accompagné du plan, de la notice descriptive et de la notice d'information, par LRAR.

Un droit de rétractation ? A compter du lendemain de la première présentation de la LRAR notifiant le contrat, votre client dispose d’un délai de rétractation de 10 jours pour revenir sur son engagement.

Vous renoncez ? Si votre client décide de renoncer au contrat, il doit vous en informer avant l'expiration de ce délai de 10 jours, par LRAR. Les sommes versées la signature du contrat devront alors être intégralement remboursées, sans aucune retenue financière.

Avant le début du chantier. Une fois le délai de 10 jours passé, le contrat ne peut plus être annulé et les sommes versées précédemment ne pourront être récupérées que si l'une des conditions suspensives mentionnées dans le contrat n'est pas réalisée à la date prévue.

Le déroulement et le paiement des travaux. Une fois le chantier ouvert, votre client a tout intérêt à suivre l'exécution des travaux. Le banquier doit avoir son accord plein et entier, à chaque stade des travaux, pour vous verser les fonds. Concrètement, il doit contrôler l’avancement des travaux avant de donner son accord pour payer, et vérifier que les sommes demandées sont réellement conformes à l'échelonnement prévu au contrat.

Bon à savoir. Il n’est pas possible d’interdire à votre client de visiter le chantier préalablement aux versements des échéances et à la réception des travaux.

Modification du contrat. Si votre client souhaite apporter des modifications à son projet en cours de chantier, il doit vous en faire la demande. En pratique et dans ce cas, un avenant au contrat doit, avant l’exécution de ces nouveaux travaux, prévoir les conditions financières et techniques de leur réalisation.

Modification des travaux. Il est impératif de bien informer vos clients en cas de modification de travaux. C’est ce qu’a rappelé le juge à l’occasion d’une modification de travaux liés au raccordement de la construction au réseau public.

En cas de retard. Si un retard dans le délai de livraison ou un arrêt des travaux est constaté, votre client doit vous mettre en demeure d'exécuter les travaux. Il doit parallèlement informer l'organisme qui a délivré la garantie de livraison pour actionner l’assurance.

« Fabricant d’Epers » : une définition encadrée

Un souci. Dans les années 60 et 70, le secteur immobilier s’est fortement développé. Durant la même période, de nombreux litiges sont apparus entre les constructeurs et les particuliers. Parfois, ces litiges avaient pour source des éléments fournis par des fabricants, tiers au contrat de construction.

Une solution. Pour inciter les fabricants à fournir des éléments de qualité au maître d’ouvrage et que l’entrepreneur ne soit plus nécessairement le seul responsable vis-à-vis des particuliers, le législateur a créé un principe de responsabilité solidaire du « fabricant de composants » ou du « fabricant d’Epers » (fabricant d’éléments pouvant entraîner la responsabilité solidaire).

C’est qui ? Le fabricant est celui qui fournit un grossiste ou un détaillant qui lui-même fournit l’entrepreneur.

Fabricant d’Epers = 4 critères cumulatifs ! Pour identifier un Epers, 4 critères cumulatifs doivent être réunis, à savoir :

• le déplacement d’une partie de la conception, (incorporée au produit, elle est donc retranchée de la mission de conception) ;
• la prédétermination en vue d’une finalité spécifique d’utilisation ;
• la satisfaction en état de service à des exigences précises et déterminées à l’avance ;
• la capacité du produit à être mis en œuvre sans modification.

Fabricant = sous-traitant ? En pratique, le sous-traitant est un fabricant. Mais juridiquement, ce n’est pas le cas. Un fabricant ne bénéficie donc pas du statut de sous-traitant. Il ne peut donc pas, par exemple, engager une demande directe en paiement contre le maître d’ouvrage comme peut le faire le sous-traitant.

Comment les différencier ? Pour différencier un fabricant d’un sous-traitant, il faut tout d’abord analyser le contrat. Alors que le contrat liant le fabricant à un entrepreneur est un contrat de vente, le contrat liant un sous-traitant à un entrepreneur est un contrat de sous-traitance.

Mais aussi. Analyser le contrat n’est pas suffisant. Il faut également apprécier l’apport de l’intervenant sur le chantier. Plus le travail est spécifique, plus la part de main d’œuvre est importante, plus le juge aura tendance à considérer que le professionnel est un sous-traitant et non un fabricant.

Fabricant d’Epers. Voici quelques exemples pour lesquels les juges ont retenu que les professionnels avaient la qualité de fabricants d’Epers :

• la fabrication d’une pompe à chaleur ;
• la fabrication d’un plancher chauffant ;
• la fabrication d’une coque de piscine en polyester.

A contrario. Voici quelques d’exemples pour lesquels les juges ont retenu que les professionnels n’avaient pas la qualité de fabricants d’Epers :

• la fabrication de béton prêt à l’emploi ;
• la fabrication de poutres taillées à la mesure ;
• la fabrication de dalles d’un court de tennis.

« Fabricant d’Epers » : une responsabilité solidaire

Une responsabilité solidaire. Le fabricant est solidairement responsable des obligations qui pèsent sur les entrepreneurs qui ont posé les éléments fabriqués à l’égard du maître d’ouvrage, sous réserve que 3 conditions soient réunies. Lesquelles ?

3 conditions. Les 3 conditions suivantes doivent être réunies pour que le fabricant soit solidairement responsable avec l’entrepreneur :

• l’élément doit être fabriqué sur mesure, en vue de répondre à des exigences spécifiques, pour l’ouvrage en cause (sans qu’il soit pour autant réservé à ce seul ouvrage et exclusif de tout autre emploi) ;
• l’élément doit être mis en œuvre sans modification par l’entreprise chargée de le poser ;
• la mise en œuvre doit être conforme aux règles édictées par le fabricant.

Quelles obligations ? Concrètement, cela veut dire que le fabricant est solidaire avec l’entrepreneur au titre de la garantie biennale et de la garantie décennale dès lors que l’objet fabriqué cause un dommage au maître d’ouvrage.

À l’égard de l’entrepreneur. Le fabricant et l’entrepreneur étant liés par un contrat de vente, le fabricant sera donc responsable au titre de la garantie des vices cachés, de la défectuosité du produit ou d’un défaut de conformité.