Mise en jeu de la garantie de parfait achèvement : dans quels cas ?

Une garantie... La garantie de parfait achèvement s’impose à l’entreprise qui réalise des travaux : elle a pour objet la réparation des désordres signalés au cours de l'année qui suit la réception des travaux, quelles que soient leur importance et leur nature.

… pour quels désordres exactement ? Sont donc visés par cette garantie les désordres apparus après la réception, quels qu’ils soient, mais aussi les vices apparents ou les malfaçons ayant fait l’objet de réserves inscrites au procès-verbal de réception des travaux. Inversement, ne sont pas concernés :

• les désordres signalés après la réception des travaux, s’ils n’ont fait l’objet d’aucune réserve lors de cette réception alors qu’ils étaient apparents ;
• les défauts de conformité de la chose livrée par rapport aux stipulations du contrat passé avec les constructeurs : la responsabilité en matière de défaut de conformité est en effet de 30 ans.

À noter. Si les désordres apparents compromettent la solidité de l’immeuble, ou le rendent impropre à sa destination en raison de malfaçons, c’est la présomption de responsabilité décennale qui doit être recherchée.

Attention ! Pour déterminer si l’ampleur des désordres apparents étaient connus ou non lors de la réception des travaux, il faut consulter le procès-verbal (PV) rédigé à cette occasion. C’est ainsi qu’un juge a décidé que des désordres relevaient de la garantie de parfait achèvement et non de la garantie décennale parce que l’importance des fissures compromettant la solidité d’une maison, à l’origine des désordres, avait été dûment mentionnée dans le PV.

… pour quelle durée ? Par principe, cette garantie de parfait achèvement peut être mise en jeu pendant une durée d’un an à compter de la date de réception des travaux.

Et l’assurance ? Par principe, vous êtes obligatoirement assuré afin de pouvoir garantir le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages constatés lors de la réception. En cas de désordres, votre assureur dispose d’un délai maximal de 60 jours, à compter de la réception de la déclaration de sinistre, pour vous notifier sa décision concernant la mise en jeu des garanties prévues au contrat d’assurance de dommages aux ouvrages. Et si cet assureur ne réagit pas pendant ce délai, sachez qu’il ne peut plus contester la mise en jeu de la garantie.

Mise en jeu de la garantie de parfait achèvement : comment ?

Qui est responsable ? La garantie de parfait achèvement dont bénéficie le client est due par l’entrepreneur ayant réalisé les travaux. Vos sous-traitants éventuels ne sont pas concernés, mais vous pouvez naturellement vous retourner contre celui de ces sous-traitants qui est à l’origine du désordre constaté.

Comment ? La mise en jeu de la garantie doit être faite par lettre recommandée, mais ce n’est parfois pas suffisant. Rappelons, en effet, que, pour mettre en jeu cette garantie, le preneur des travaux doit vous assigner en justice dans le délai d’un an à compter de la date de réception des travaux ou dans le délai d’un mois après la prise de possession postérieure à la réception (selon la procédure dite « du référé », en urgence). Ainsi, le délai maximal pour agir est de 13 mois.

À noter. L’expiration du délai de parfait achèvement d’une année ne prive pas le maître de l’ouvrage du droit d’obtenir réparation du dommage qu’il subit : en effet, elle laisse subsister la responsabilité contractuelle de droit commun, et celle-ci peut être mise en œuvre après l’expiration du délai de garantie de parfait achèvement.

Attention. On trouve parfois dans les contrats de vente une clause limitant la garantie des vices apparents à un mois après la prise de possession, même si l’immeuble est encore en cours de construction, et si la réception n’a pas pu avoir lieu de ce fait. Il s’agit là d’une clause de renonciation anticipée à se prévaloir de la garantie, illégale et donc réputée non écrite.

Mise en jeu de la garantie de parfait achèvement : des désordres à réparer…

Le cas échéant... Si la garantie de parfait achèvement doit être mise en jeu, cela signifie que des travaux de reprise doivent être réalisés. Sous quel délai ?

Principe. Le délai d’exécution des travaux de réparation peut être fixé d’un commun accord entre vous et le preneur des travaux. Il peut se prolonger au-delà d’un délai d’un an suivant la date de la réception.

Mais… L’usage veut cependant que le temps imparti soit de :

• 90 jours pour réaliser les travaux indispensables à la levée des réserves faites lors de la réception ;
• 60 jours après la notification pour les travaux destinés à remédier aux désordres apparus après la réception.

À noter. Le marché de travaux peut prévoir les délais de réalisation des travaux de reprise. Mais attention : dans le cas de non-exécution des travaux de réparation dans le délai convenu, ceux-ci peuvent être réalisés par l’acquéreur aux frais et aux risques de l’entrepreneur, après une mise en demeure restée infructueuse ; l’acquéreur devra alors faire l’avance des frais et se retourner contre vous, le cas échéant, pour en obtenir le remboursement.

Permis de démolir : pour quoi faire ?

Principe. Il peut arriver que le projet de votre client nécessite l’obtention d’un permis de démolir. Mais dans quel cas ce permis est-il nécessaire ?

Quels travaux ? Il est nécessaire d’obtenir un permis de démolir pour les travaux qui ont pour objet de démolir ou de rendre inutilisable tout ou partie d'une construction. Le permis de démolir est également obligatoire lorsque la construction est située dans un lieu faisant l’objet d’une protection particulière comme les secteurs sauvegardés.

Exceptions. Dans certains cas, le permis de démolir ne sera pas nécessaire. C’est notamment le cas des :

• démolitions effectuées en application d'une décision de justice devenue définitive ;
• bâtiments insalubres ;
• démolitions de bâtiments frappés de servitude de reculement en exécution de plans d'alignement ;
• démolitions couvertes par le secret de la défense nationale ;
• etc

Démolir pour reconstruire. Si votre client souhaite reconstruire sur le bâtiment qu’il souhaite démolir, il peut solliciter tout simplement un permis d’aménager ou de construire : le permis délivré vaudra permis de démolir.

Permis de démolir : quelle est la procédure ?

Qui délivre le permis de démolir ? C’est la Mairie qui délivre les permis de démolir. Encore faut-il que son conseil municipal oblige à recourir au permis de démolir (ce qui est le cas dans la plupart des situations) et que la commune soit dotée d’un plan local d’urbanisme (PLU). À défaut, le préfet est compétent. Toutefois, sachez que la très grande majorité des communes sont dotées d’un PLU.

Comment déposer sa demande ? Votre client doit déposer sa demande en Mairie, par lettre recommandée avec AR.

Une procédure dématérialisée ? Les communes dont le nombre total d’habitants est supérieur à 3 500 doivent disposer d’une téléprocédure dématérialisée spécifique leur permettant de recevoir et d’instruire les demandes d’autorisation d’urbanisme.

Des précisions ! Cette téléprocédure doit permettre :

• le dépôt de la demande d’autorisation d’urbanisme ;
• la réception et l’enregistrement de cette dernière par la commune ;
• l’échange d’informations, pièces, courriers et notifications ;
• l’instruction et le suivi d’une demande ;
• le contrôle des informations données par le demandeur ;
• etc.

Notez également que cette téléprocédure devra permettre l’utilisation de fichiers d'une taille de 10 méga-octets dans les formats suivants : PDF, JPEG et PNG.

Une instruction par des prestataires privés… Les communes ou les intercommunalités peuvent confier l’instruction des demandes d’autorisation d’urbanisme (permis de construire, d’aménager ou de démolir et déclaration préalable) à des prestataires privés.

… à quelles conditions ? Pour pouvoir confier la mission d’instruction des demandes d’autorisations d’urbanisme à un prestataire privé, il faut une décision de l’organe délibérant de la commune ou de l’intercommunalité. Par ailleurs, les prestataires privés ne peuvent pas se voir confier des missions qui les exposeraient à un intérêt privé de nature à influencer, ou paraître influencer, l'exercice indépendant, impartial et objectif de leurs fonctions.

Qui a compétence de signature ? Si l’instruction des demandes d’autorisations d’urbanisme peut être confiée à un prestataire privé, ce n’est pas le cas de la compétence de signature des actes d’instruction. En outre, la commune ou l’intercommunalité garde l'entière liberté de ne pas suivre la proposition du prestataire auquel elle a fait appel.

Un coût pour le demandeur ? Les missions confiées aux prestataires privés ne doivent entraîner aucune charge financière pour les demandeurs.

Quels documents ? Le dossier comporte plusieurs documents et notamment :

• un plan permettant de connaître la situation du terrain à l'intérieur de la commune ;
• un plan de masse des constructions à démolir ou, s'il y a lieu, à conserver ;
• un document photographique faisant apparaître le ou les bâtiments dont la démolition est envisagée et leur insertion dans les lieux environnants.

Décision. Dans le cadre du permis de démolir, la Mairie a 2 mois pour rendre sa décision. Dans certains cas, le délai peut être plus important. C’est notamment le cas lorsque le bien est situé dans un secteur protégé.

Refus. En cas de refus, des voies de recours sont possibles. Il est alors conseillé de se faire accompagner par un juriste spécialiste (avocat, notaire, expert-comptable, etc.).

Une fois le permis obtenu. Une fois le permis obtenu, votre client doit l’afficher sur le lieu des travaux de démolition, et ce, pendant toute la durée du chantier. À défaut d’affichage, votre client encourt la condamnation au paiement d’une amende de 1 500 € (le permis n’est pas annulé pour autant).

Attention ! Une fois le permis obtenu, votre client doit attendre un délai de 15 jours pour pouvoir commencer à démolir. Votre client doit également savoir que le permis de démolir est valable 3 ans.

Prolongation du délai. Votre client peut tout à fait demander à prolonger le délai pour effectuer les travaux. Le délai pourra alors être prolongé 2 fois d’une année supplémentaire : il disposera donc de 5 ans pour réaliser les travaux de démolition.

Recours des tiers. L’affichage est très important car il conditionne le départ du délai de 2 mois qui permet aux tiers de faire un recours contre le permis de démolir. Il faut rappeler qu’il est délivré sans préjudice du droit des tiers, ce qui signifie que toute personne intéressée (les voisins notamment) peut attaquer la décision d’octroi du permis de démolir (pour illégalité de la construction, trouble de jouissance, etc.). Un défaut d’affichage ne fait donc pas courir le délai de recours. Pour cette raison, il est conseillé à votre client de faire constater l’affichage par commissaire de justice.

À noter. Une personne qui entend contester un permis de construire doit avoir, justificatifs à l’appui, un intérêt à agir contre le permis et le projet. Le seul fait d’être propriétaire d’un bien immobilier, voisin direct de la parcelle sur laquelle sera construit le bâtiment litigieux est insuffisant à justifier d’un intérêt à agir.

Carte professionnelle BTP : pour qui ?

Un objectif précis. La carte professionnelle a pour but de lutter contre le travail illégal et la concurrence sociale déloyale. Elle permet aux entreprises de justifier de l’emploi de ses salariés en cas de contrôle sur les chantiers. Mais tous les professionnels du BTP sont-ils concernés ?

Qui est concerné ? Sont concernés par la carte professionnelle BTP les « employeurs établis en France dont les salariés accomplissent, dirigent ou organisent, même à titre occasionnel, accessoire ou secondaire, dans les secteurs du bâtiment et des travaux publics, des travaux d'excavation, de terrassement, d'assainissement, de construction, de montage et démontage d'éléments préfabriqués, d'aménagements ou équipements intérieurs ou extérieurs, de réhabilitation ou de rénovation, de démolition ou de transformation, de curage, de maintenance ou d'entretien des ouvrages, de réfection ou de réparation ainsi que de peinture et de nettoyage afférents à ces travaux et de toutes opérations annexes qui y sont directement liées ».

Qui est exempté ? Les professions suivantes n’ont pas besoin de demander la carte professionnelle BTP, même lorsqu'elles travaillent sur un chantier : architectes, diagnostiqueurs immobilier, métreurs, coordinateurs en matière de sécurité et de protection de la santé, chauffeurs et livreurs, les géomètres-topographes et les géomètres-experts.

Validité. La carte est valable :

• le temps du contrat de travail (en cas de succession de contrats, la durée totale est celle de ces contrats) pour les salariés d’entreprises établies en France ;
• 5 ans pour les salariés intérimaires employés par une entreprise de travail temporaire établie en France ;
• la durée du détachement pour les salariés détachés.

Vous êtes contrôlé ? Les salariés concernés sont tenus de présenter leur carte sur demande des agents de contrôle. Ils doivent également la présenter sur demande d’un maître d’ouvrage ou d’un donneur d’ordre intervenant sur le chantier. En outre, tout donneur d’ordre ou tout maître d’ouvrage pourra vérifier auprès de l’Union des caisses de BTP que les salariés d’un cocontractant ou d’un sous-traitant sont effectivement déclarés et titulaires de cette carte.

Sanctions. En cas de manquement à cette réglementation liée à la carte d’identification professionnelle BTP, vous pouvez être condamné à payer une amende dont le montant maximal est de 4 000 € par salarié et de 8 000 € en cas de récidive dans un délai de 2 ans à compter du jour de la notification de la première amende. Notez que le montant total de l'amende ne peut toutefois pas être supérieur à 500 000 €.

Recours à la sous-traitance. En cas de sous-traitance, vous devez vérifier que les salariés de vos cocontractants sont bien déclarés et porteurs d’une carte BTP valide.

Rescrit « bâtiment ». Vous pouvez désormais poser à l’administration une question précise, nouvelle et présentant un caractère sérieux relative à la déclaration et à la carte d'identification professionnelle des salariés du bâtiment et des travaux publics. Votre demande doit être accompagnée d’une description détaillée des travaux ou opérations devant être accomplis par le ou les salarié(s) concerné(s). Elle est adressée au directeur de la Direccte par tout moyen permettant d’attester de la date de réception. Celui-ci a 3 mois pour se prononcer.

Conséquence du rescrit « bâtiment ». La décision de l’administration est opposable pour l'avenir à l'ensemble de ses agents, ainsi qu'aux agents de contrôle du travail illégal (police, douane, Urssaf, etc.), tant que la situation exposée dans la demande ou la législation au regard de laquelle la situation a été appréciée n'ont pas été modifiées, ou jusqu'à ce que l’administration notifie à l’employeur une modification de son appréciation.

Attention ! Cette demande de rescrit n'est pas recevable dès lors qu'un agent de contrôle de l'inspection du travail a d’ores et déjà engagé un contrôle sur le respect de délivrance de la carte BTP.

Carte professionnelle BTP : comment l’obtenir ?

À qui la demander ? La carte professionnelle BTP est une carte individuelle sécurisée, délivrée par l'association « Congés intempéries BTP-Union des caisses de France ». Mais que faut-il faire pour l’obtenir ?

Quelles informations faut-il fournir ? Pour obtenir la carte professionnelle BTP, il faut transmettre, via le site www.cartebtp.fr, diverses informations sur vous et le salarié, consultables ici.

Une carte payante. L’attribution de cette carte est payante, l’employeur étant tenu de verser une redevance d'un montant de 9,80 €. Attention : en cas de perte, de vol, de destruction, la carte est invalidée ce qui impose de refaire une nouvelle carte (payante à nouveau).

Attestation. Une fois la demande de carte professionnelle effectuée, en attendant sa réception (comptez environ 10 jours), vous pourrez télécharger une attestation provisoire.

Que contient la carte ? La carte BTP comporte, les informations suivantes :

• les nom, prénoms, date de naissance et sexe du salarié ;
• la photo du salarié ;
• la raison sociale de votre entreprise ou votre nom (sauf pour les salariés intérimaires) ;
• le cas échéant, le logo de l’entreprise ;
• le numéro de la carte et sa date de délivrance ; ce numéro permet notamment de vérifier la validité de la carte ;
• la mention « salarié intérimaire » pour les salariés d’une entreprise de travail temporaire établie en France ;
• la mention « salarié détaché » ou « salarié intérimaire détaché » pour les travailleurs détachés en France, par une entreprise établie à l’étranger ou une entreprise de travail temporaire établie à l’étranger.

Conseil. N’hésitez pas à vous rendre sur le site internet www.cartebtp.fr pour plus d’informations.

Entreprises établies hors de France. L’employeur établi à l’étranger, qui détache des salariés en France pour effectuer des travaux du bâtiment ou des travaux publics, et toutes opérations annexes qui y sont directement liées, doit effectuer avant le détachement en France, une déclaration auprès de l’association « Congés intempéries BTP-Union des caisses de France », via un site internet dédié (cartebtp.fr).

Que contient leur déclaration ? En complément des informations déjà contenues dans la déclaration de détachement, la déclaration préalable en vue d’obtenir la carte professionnelle BTP doit être accompagnée de la photographie d'identité de chaque salarié détaché et le cas échéant du numéro de l'autorisation de travail ou de la carte de séjour valant autorisant de travail.

En retour. L’association « Congés intempéries BTP-Union des caisses de France » adresse à l’employeur, ou à l’entreprise utilisatrice d’un intérimaire détaché, la carte d'identification professionnelle, par tout moyen lui conférant date certaine. Elle lui communique, en outre, l'adresse du site internet du ministère chargé du travail relatif au détachement (https://travail-emploi.gouv.fr/droit-du-travail/detachement-des-salaries/), afin que l’employeur ou l’entreprise utilisatrice la transmette, à son tour, à salarié concerné.

Permis de construire : quelles constructions sont concernées ?

4 questions. Lorsque votre client souhaite obtenir un permis de construire, il faut qu’il se pose 4 questions : quand doit-il le demander ? A-t-il le droit de le demander ? Comment doit-il le demander ? Une fois le permis obtenu, que doit-il faire ?

Quand doit-il être demandé ? Tout d’abord, votre client doit savoir que, par principe, toutes les constructions, même celles ne comportant pas de fondations, doivent être précédées de la délivrance d'un permis de construire. Mais ce n’est pas tout…

Mais aussi… Un permis de construire est également nécessaire dans d’autres cas et notamment :

• pour les travaux ayant pour effet la création d'une surface de plancher ou d'une emprise au sol supérieure à 20 m² ;
• pour les travaux ayant pour effet la création d'une surface de plancher ou d'une emprise au sol supérieure à 40 m², sauf exceptions, dans les zones urbaines d'un plan local d'urbanisme (PLU) ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu ;
• pour les travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s'accompagnent d'un changement de destination (habitation, commerce, agricole, etc.) ;
• pour les travaux nécessaires à la réalisation d'une opération de restauration immobilière ; etc.

Exceptions. Certains travaux, par exception, ne nécessitent pas l’obtention d’un permis de construire. C’est, par exemple, le cas des travaux de faible importance, les piscines dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à 10 m², les murs dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure à 2 m, les clôtures, les terrasses de plain-pied, etc.

Changement de destination. Si les travaux occasionnent un changement de destination (transformation d’un local professionnel en local d’habitation ou inversement par exemple), il est nécessaire d’obtenir une autorisation d’urbanisme (déclaration préalable ou permis de construire, selon les cas).

Travaux irréguliers. Lorsque des travaux ont été réalisés sans obtention d’une autorisation administrative, la mairie peut « oublier » l’irrégularité au bout de 10 ans, sauf lorsque les travaux relèvent d’un permis de construire, même s’ils étaient de faible importance.

Régularisation des travaux. Lorsque des travaux ont été effectués irrégulièrement et que vous souhaitez réaliser de nouveaux travaux nécessitant un permis de construire, il est possible de déposer une demande de permis de construire portant à la fois sur les travaux irréguliers et sur les travaux envisagés. L’obtention du permis de construire permet alors de régulariser les premiers travaux.

Permis de construire : quelle est la procédure ?

Qui peut le demander ? La personne qui peut demander à bénéficier d’un permis de construire est le propriétaire du terrain ou son mandataire. Si votre client n’en n’est qu’au stade de la signature du compromis de vente, il peut néanmoins demander un permis de construire, avec l’accord du propriétaire : il est alors considéré comme bénéficiant d’un mandat de la part du propriétaire.

À qui le demander ? Le permis de construire est obtenu en mairie et plus précisément dans celle du lieu où les travaux sont envisagés lorsque la mairie est dotée d’un plan local d’urbanisme (PLU). À défaut, le préfet est compétent. Toutefois, sachez que la très grande majorité des communes sont dotées d’un PLU.

Comment le demander ? La demande doit être faite en lettre recommandée avec AR. Le dossier de votre client doit être déposé en 4 exemplaires. Il comporte, entre autres, l’identité de votre client, le lieu où doivent s’effectuer les travaux ainsi que la nature de ces derniers.

Une instruction dématérialisée ? Les communes dont le nombre total d’habitants est supérieur à 3 500 doivent disposer d’une téléprocédure dématérialisée spécifique leur permettant de recevoir et d’instruire les demandes d’autorisation d’urbanisme.

Cette procédure permet :

• le dépôt de la demande d’autorisation d’urbanisme ;
• la réception et l’enregistrement de cette dernière par la commune ;
• l’échange d’informations, pièces, courriers et notifications ;
• l’instruction et le suivi d’une demande ;
• le contrôle des informations données par le demandeur ; etc.

Notez également que cette téléprocédure doit permettre l’utilisation de fichiers d'une taille de 40 méga-octets dans les formats suivants : PDF, JPEG et PNG.

Une instruction par des prestataires privés… Les communes ou les intercommunalités peuvent confier l’instruction des demandes d’autorisation d’urbanisme (permis de construire, d’aménager ou de démolir et déclaration préalable) à des prestataires privés.

… à quelles conditions ? Pour pouvoir confier la mission d’instruction des demandes d’autorisations d’urbanisme à un prestataire privé, il faut une décision de l’organe délibérant de la commune ou de l’intercommunalité. Par ailleurs, les prestataires privés ne peuvent pas se voir confier des missions qui les exposeraient à un intérêt privé de nature à influencer, ou paraître influencer, l'exercice indépendant, impartial et objectif de leurs fonctions.

Qui a compétence de signature ? Si l’instruction des demandes d’autorisations d’urbanisme peut être confiée à un prestataire privé, ce n’est pas le cas de la compétence de signature des actes d’instruction. En outre, la commune ou l’intercommunalité garde l'entière liberté de ne pas suivre la proposition du prestataire auquel elle a fait appel.

Un coût pour le demandeur ? Les missions confiées aux prestataires privés ne doivent entraîner aucune charge financière pour les demandeurs.

Après une phase expérimentale, le Gouvernement a mis en ligne la version définitive de l’Assistance aux demandes d’autorisation d’urbanisme (ADAU), consultable à l’adresse suivante : https://www.service-public.fr/compte/se-connecter?targetUrl=/loginSuccessFromSp&typeCompte=particulier.

L’ADAU offre la possibilité de constituer en ligne un dossier en vue d’une demande d’autorisation d’urbanisme (permis de construire, permis d’aménager, etc.) en suivant 5 étapes :

• étape 1 : description du projet ;
• étape 2 : sélection des informations qu’il faut renseigner ;
• étape 3 : indication de la liste des pièces qu’il faut joindre au dossier, avec les caractéristiques attendues pour chacune des pièces ;
• étape 4 : visualisation et téléchargement du formulaire en ligne finalisé ;
• étape 5 : si la commune a adhéré au réseau ADAU, télétransmission du dossier.

Attention ! L’ADAU ne fonctionne pas sous Internet Explorer 11.

Décision. La mairie va s’assurer que les travaux projetés sont conformes aux règles applicables en matière d’utilisation des sols et qu’ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d’utilité publique. Elle a 2 mois pour rendre sa décision lorsque le permis concerne une maison individuelle. Le délai est de 3 mois dans les autres cas. La décision sera notifiée à votre client par lettre recommandée avec AR ou par mail. En cas de silence, la mairie est considérée comme ayant donné son accord au projet de construction.

Prescriptions. La mairie peut valider le permis de construire en l’assortissant de prescriptions, à condition que celles-ci soient prévues par loi. 

Attention. Suivant la situation du bien, le délai peut être plus important. Il est, par exemple, de 4 mois pour les travaux concernant les biens situés dans le périmètre de protection d’un monument historique, de 5 mois pour un immeuble classé ou pour un établissement recevant du public (ERP). Veillez à répercuter ces délais dans les conditions suspensives liées à l’obtention d’une autorisation d’urbanisme, prévues à l’avant-contrat le cas échéant.

En cas de refus. Si la mairie refuse d’octroyer un permis de construire à votre client, sachez qu’il existe des voies de recours. Il est alors conseillé de se faire accompagner par un juriste spécialiste (avocat, notaire, expert-comptable, etc.).

Permis de construire : après son obtention

Une fois le permis obtenu. Une fois le permis de construire octroyé, votre client doit alors l’afficher sur le lieu des travaux, et ce, pendant toute la durée du chantier. À défaut d’affichage, votre client encourt la condamnation au paiement d’une amende de 1 500 € (le permis n’est pas annulé pour autant). La mairie aussi est tenue d’afficher le permis de construire, dans les 8 jours qui suivent sa délivrance, et pendant 2 mois.

Recours des tiers. L’affichage du permis sur le terrain est très important car il conditionne le départ du délai de 2 mois qui permet aux tiers de faire un recours contre le permis de construire. Il faut rappeler que le permis est délivré sans préjudice du droit des tiers, ce qui signifie que toute personne intéressée (les voisins notamment) peut attaquer la décision d’octroi du permis (pour illégalité de la construction, trouble de jouissance, etc.). Un défaut d’affichage sur le terrain ne fait donc pas courir le délai de recours. Voilà pourquoi il est conseillé à votre client de faire constater l’affichage par commissaire de justice…

Contenu du panneau d’affichage. Le panneau d’affichage du permis de construire doit indiquer le nom, la raison sociale ou la dénomination sociale du bénéficiaire du permis, le nom de l'architecte auteur du projet architectural, la date de délivrance et le numéro d'affichage en mairie du permis, la nature du projet et la superficie du terrain, ainsi que l'adresse de la mairie où le dossier peut être consulté. Il doit également indiquer, en fonction de la nature du projet :

• si le projet prévoit des constructions, la surface de plancher autorisée ainsi que la hauteur de la ou des constructions, exprimée en mètres par rapport au sol naturel ;
• si le projet porte sur un lotissement, le nombre maximum de lots prévus ;
• si le projet porte sur un terrain de camping ou un parc résidentiel de loisirs, le nombre total d'emplacements et, s'il y a lieu, le nombre d'emplacements réservés à des habitations légères de loisirs ;
• si le projet prévoit des démolitions, la surface du ou des bâtiments à démolir ;
• le nom de l’architecte.

Dimension du panneau d’affichage. Le panneau d’affichage doit être obligatoirement d’une surface supérieure à 80 centimètres. Si cette dimension n’est pas respectée, le délai de 2 mois de recours des tiers n’a pas couru.

À noter. Une personne qui entend contester un permis de construire doit avoir, justificatifs à l’appui, un intérêt à agir contre le permis et le projet. Le seul fait d’être propriétaire d’un bien immobilier, voisin direct de la parcelle sur laquelle sera construit le bâtiment litigieux est insuffisant à justifier d’un intérêt à agir.

Notification du recours. Le recours contre un permis de construire doit être notifié à son titulaire. Pour être valable cette notification doit être envoyée à l’adresse mentionnée sur le permis de construire. Toutefois, lorsque le titulaire est une société, elle peut également être envoyée à l’adresse de son siège social.

Attention. Une fois le permis obtenu, votre client a 3 ans pour débuter les travaux. À défaut, le permis de construire est périmé. Le permis sera également périmé si les travaux sont interrompus pendant plus d’1 an.

Début des travaux. Lorsque les travaux commencent, votre client doit faire une déclaration d’ouverture de chantier en mairie (en 3 exemplaires).

Prolongation du délai. Votre client peut tout à fait demander à prolonger le délai pour effectuer les travaux. Le délai pourra alors être prolongé 2 fois d’une année supplémentaire : il disposera donc de 5 ans pour réaliser les travaux.

Vente du terrain. Si votre client souhaite vendre son terrain sans que les travaux ne soient terminés, il peut tout à fait transférer le permis de construire au nouveau propriétaire. Ce dernier n’aura alors pas besoin de déposer un nouveau permis de construire.

Fin des travaux. Dans les 90 jours suivant la fin des travaux, votre client doit faire une déclaration d’achèvement des travaux en mairie (toujours en 3 exemplaires). Notez qu’en présence d’un permis de construire initial et d’un permis de construire modificatif, une seule déclaration d’achèvement des travaux est nécessaire.

Modification du permis de construire en présence de cotitulaires. Une demande de permis modificatif doit être déposée par l'ensemble des cotitulaires du permis.

La procédure de retrait du permis de construire

Pour des questions de sécurité juridique, il existe une procédure exceptionnelle permettant aux autorités compétentes (commune, intercommunalité, etc.) de retirer un permis de construire dans un délai de 3 mois après la date de sa délivrance.

Une procédure contradictoire. Ce retrait ne peut être fait qu’après que le titulaire du permis de construire ait été mis à même de présenter des observations écrites et, le cas échéant, des observations orales.

Attention ! La procédure contradictoire ne suspend pas le délai de 3 mois : l’autorité compétente qui entend retirer un permis de construire doit donc agir rapidement pour laisser le temps au titulaire du permis de faire valoir ses observations ! À défaut, un juge pourrait considérer que la décision de retrait est illégale…

Bon à savoir. Une fois le délai de 3 mois expiré, l’autorité compétente ne dispose pas d’autre prérogative pour retirer un permis de construire, même illégal. Seul un permis obtenu frauduleusement peut être retiré sans délai sous réserve, là encore, du respect d’une procédure contradictoire.

Permis d’aménager : des règles strictes à respecter

Pour quels travaux ? Certains travaux ne nécessitent pas de permis de construire, mais un permis d’aménager. C’est notamment le cas :

• des lotissements qui prévoient la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres au lotissement (les équipements pris en compte sont les équipements dont la réalisation est à la charge du lotisseur) ;
• des lotissements qui sont situés dans un secteur sauvegardé, dans un site classé ou en instance de classement ;
• des campings qui créent ou agrandissent un terrain permettant l’accueil de plus de 20 personnes ou de plus de 6 hébergements de loisirs constitués de tentes, de caravanes, de résidences mobiles de loisirs ou d'habitations légères de loisirs ; etc.

     => Consultez la liste des travaux nécessitant un permis d’aménager

Quelle procédure ? La procédure est la même que celle des permis de construire à une exception près : le délai offert à la mairie pour prendre sa décision est 3 mois.

Retrait d'un des demandeurs au permis. La loi permet à plusieurs propriétaires de solliciter un permis d’aménager. Mais il peut arriver que l’un d’eux, en cours d’instruction de la demande, se retire. Dans ce cas, il convient de joindre des pièces modificatives à la demande en cours, ou, si l’économie générale du projet est modifiée, de réaliser une nouvelle demande.

Permis refusé. En cas de refus, il existe ici aussi des voies de recours pour lesquelles le recours à un juriste est conseillé (avocat, notaire, expert-comptable, etc.).

Permis obtenu. Une fois que votre client a obtenu son permis d’aménager, les mêmes règles que celles relatives aux permis de construire s’appliquent : affichage, voies de recours des tiers, etc.

Travaux irréguliers et régularisation. Notez que la régularisation partielle de certaines infractions aux règles d’urbanisme, constatés par procès-verbal, même avant l’achèvement des travaux, ne fait pas disparaître le délit. Une amende peut donc être prononcée à l’encontre du propriétaire qui a commis le délit.

Réception des travaux : quand et avec qui ?

Le principe. La réception des travaux est l’acte par lequel le maître d’ouvrage déclare accepter l’ouvrage, avec ou sans réserves. Pour que cette réception soit valable il faut respecter plusieurs conditions.

Quand ? Par principe, la réception intervient lorsque les travaux prévus au contrat ont été exécutés. Dans le cas d’une construction, on retient souvent l’achèvement de l’immeuble, ce qui suppose que les équipements indispensables à son utilisation aient été effectivement réalisés. Notez que l’achèvement de l’ouvrage n’est pas une condition de la réception.

Marchés publics. Dans le cadre de marchés publics, même s’il apparaît que des travaux ne seront pas exécutés dans les temps, alors qu’ils ont été prévus et qu’ils doivent encore donner lieu à règlement, il est possible de procéder à la réception des travaux. Ces travaux non exécutés sont alors mentionnés au titre des réserves. Ils doivent être exécutés dans un délai maximum de 3 mois.

À noter. Lors de l’établissement du cahier des charges du marché public de travaux, il est possible de prévoir des règles de réception différentes. À titre d’exemple, il est possible de prévoir que la réception des travaux aura lieu avant leur achèvement total, à condition toutefois que les travaux restant à réaliser soit mineurs et qu'ils puissent être exécutés sans compromettre la bonne utilisation de l'ouvrage, objet du marché public.

Avec qui ? La réception est obligatoirement faite en présence du client et de l’entreprise qui a réalisé les travaux. Si plusieurs entreprises sont intervenues pour les travaux, il peut y avoir :

• soit une réception unique, en présence, le cas échant, du maître d’œuvre (architecte ou coordinateur de travaux) ;
• soit une réception avec chaque entreprise (là encore, elle peut se faire en présence du maître d’œuvre).

Tensions avec votre client. En cas de tensions trop importantes avec votre client en cours de chantier, il peut être opportun de mettre fin à la relation contractuelle via un protocole transactionnel. Sa rédaction va être accompagnée d’un constat des travaux déjà exécutés. Ce constat ne vaut pas en soi réception des travaux. Il est donc conseillé d’y procéder clairement et expressément, pour éviter tout litige futur.

Réception des travaux : comment ?

Au préalable. Avant de formaliser la réception des travaux, il faut s’assurer qu’ils ont été exécutés conformément à ce qui a été prévu initialement. Il est également vivement conseillé de vérifier le bon fonctionnement des équipements installés.

Comment ? Il existe 3 formes de réception :

• la réception express (matérialisée par le procès-verbal) ;
• la réception tacite ;
• la réception judiciaire.

Réception express. La réception express est le mode de réception le plus sécurisant pour l’entrepreneur comme pour le maître d’ouvrage : vous rédigez un procès-verbal en double exemplaire, daté et signé. Il est possible de prévoir dans le contrat que seule la réception express est possible.

Réception tacite. Dans cette hypothèse, il n’y a pas de procès-verbal de réception. Même tacite, il faut que cette réception soit non équivoque : elle doit caractériser une volonté non équivoque d’accepter les travaux. Il a ainsi été jugé qu’une simple prise de possession n’est pas suffisante à elle seule pour caractériser une réception tacite ; il en est de même pour le paiement du prix. En règle générale, pour caractériser en pratique une réception tacite, la prise de possession s’accompagne en pratique du paiement du prix. L’absence de désordre et de contestation sur la qualité des travaux réalisés peut aussi être un élément pris en compte pour caractériser une réception tacite. Une clause de réception tacite peut être abusive si sa rédaction empêche le maître d’ouvrage d’émettre des réserves.

Exemple. Le comportement du client mécontent peut permettre de démontrer qu’il n’y a pas de réception tacite des travaux. Ainsi, l’allégation d’un abandon de chantier et, de manière concomitante, la contestation systématique et continue de la qualité des travaux par un propriétaire ont amené les juges a considéré que ce propriétaire n’avait pas eu la volonté non-équivoque de réceptionner les travaux.

Réception judiciaire. En présence de désaccords, il est possible de recourir au juge pour obtenir une réception judiciaire. La demande en justice peut être faite par le maître d’ouvrage ou par l’entreprise si le client refuse injustement de valider la réception. Il faut impérativement que l’immeuble soit en état d’être reçu (le juge doit vérifier cet élément). Le juge détermine lui-même la date de réception : soit il choisit le jour du jugement, soit il prévoit une autre date antérieure (si elle est déterminable).

À noter. Dans le cadre d’une pluralité de constructeurs, si une entreprise est absente lors de la réception, le procès-verbal ne lui ait pas opposable, sauf si elle a été dûment convoquée.

Réception globale ou partielle. La réception peut être globale, c’est-à-dire qu’elle concerne l’ensemble de la construction une fois que les travaux sont finis. Elle peut également être partielle, la réception se faisant pièce par pièce, par tranches ou encore par lots (mais la réception partielle d’un lot n’est pas possible).

Réception des travaux : une application à multiples effets

Effets de la réception. La réception des travaux emporte 2 effets, à savoir :

• transfert de la garde de l’ouvrage de l’entrepreneur au maître d’ouvrage (ainsi, lorsque des travaux sont détruits avant la réception des travaux, c’est l’entrepreneur qui est responsable, sauf faute du maître d’ouvrage) ;
• point de départ des garanties légales (parfait achèvement, biennale, décennale).

Attention. Si la réception des travaux marque le point de départ des garanties légales, elle marque aussi le point de départ des couvertures d’assurance correspondantes. Ne pas réceptionner les travaux fait courir le risque d’un défaut d’assurance pour l’entreprise.

Sans réserves. Lorsque le client ne constate aucun désordre ni défaut de conformité, il accepte les travaux et signe le procès-verbal avec la mention « sans réserve ». Dans le cas d’une construction de maison, si des désordres apparaissent dans un délai de 8 jours à compter de la réception, le client dispose de ce délai pour les notifier à l’entreprise principale par lettre recommandée avec AR. La réception sans réserve exonère de toute responsabilité l’entreprise pour les désordres apparents. Si des désordres ou défauts sont cachés, ils relèvent alors des garanties légales.

Pour la petite histoire. Il a été rappelé à un restaurateur que la réception sans réserve de travaux couvre l’ensemble des défauts apparents de l’ouvrage. Faute de prouver que les désordres qu’il alléguait au niveau de l’armature métallique de sa terrasse l’empêchaient d’utiliser celle-ci normalement et qu’ils avaient provoqué une baisse de son activité commerciale, le restaurateur devait voir rejeter sa demande d’indemnisation formulée à l’encontre de l’artisan ayant réalisé les travaux.

Avec réserves. S’il existe des désordres ou des défauts de conformité selon le maître d’ouvrage, il faut les consigner sur le procès-verbal et il faut fixer avec le client le délai dans lequel les réparations devront être effectuées avec prévision d’une nouvelle date de réception. Les défauts apparents ne peuvent être indemnisés par la garantie de parfait achèvement que s’ils sont consignés dans le procès-verbal de réception. S’ils se révèlent dans l’année, il faut qu’ils soient notifiés. Notez que cette notification ne vaut pas demande de mise en œuvre d’une garantie légale.

Conseils. Il est vivement conseillé d’être précis au sujet des réserves, en détaillant au mieux les désordres ou défauts relevés.

Refus de réception. Si les désordres sont trop importants pour le maître d’ouvrage et que les travaux sont encore inachevés, il peut refuser la réception. Dans ce cas, soit il faut convenir d’une nouvelle date de réception pour finir les travaux, soit l’entreprise saisit le juge si elle estime que le refus de réception est abusif.

Consignation du prix. Jusqu’à ce que les travaux de réparation des désordres soient effectués, une partie du prix de construction doit être consignée auprès d’un séquestre choisi d’un commun accord (Caisse des Dépôts et des Consignations, notaire, avocat, ou tout autre professionnel disposant d’une garantie financière). Il existe 2 limites :

• dans le cas d’un contrat de construction de maison individuelle, 5 % maximum du prix de la maison peut être consigné ;
• dans les autres cas, l’entreprise peut prévoir la même limite de 5 % contractuellement : à défaut, seul le solde pourra être consigné d’un commun accord.

Pénalités de retard. En cas de livraison tardive qu’il n’est pas possible de justifier par des intempéries, une trop forte chaleur empêchant de travailler, etc., il sera dû des pénalités de retard dont le montant ne peut pas être inférieur à 1/3 000ème du prix convenu par jour de retard. Notez que pour le calcul du montant des pénalités, la date d’ouverture du chantier à prendre en compte est celle convenue au contrat et non celle du début effectif des travaux tandis que la date du terme des travaux est celle de la livraison et non celle de la levée des réserves.

Exemple. Un couple a réclamé 50 000 € de pénalité de retard à une société, considérant que la réception n’avait jamais eu lieu. Ce qu’a refusé la société, la maison ayant été, selon elle, réceptionnée tacitement. Pour preuve, explique-t-elle, le couple avait déjà payé 95 % du montant prévu au contrat et des locataires étaient déjà installés dans la maison depuis plusieurs mois. Arguments qui ont convaincu le juge qui a condamné la société à verser « seulement » 14 000 € de pénalités de retard.

Garantie décennale : un constructeur

Le principe. La garantie décennale est une garantie d’ordre public (donc obligatoire) qui a pour objet de garantir la réparation des dommages qui apparaissent suite à la réception des travaux sur une période de 10 ans. Sur qui pèse cette garantie décennale ?

Qui est responsable ? C’est, par principe, le constructeur qui est tenu de la garantie décennale. Mais par constructeur, il faut en réalité entendre :

• l’architecte, l’entrepreneur ou toute autre personne liée au maître d’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage (ingénieur, technicien, bureau d’études), sous réserve que la mission de ces personnes intervienne effectivement dans le cadre d’une construction d’ouvrage (et non pas seulement dans le cadre de simples études préalables) ;
• toute personne qui vend un ouvrage qu’elle a construit elle-même (la personne qu’on appelle « le castor ») ;
• tout prestataire « réputé constructeur » qui intervient à l’acte de construire, à savoir le promoteur immobilier ou le constructeur de maisons individuelles, le lotisseur qui fait réaliser des travaux de VRD, l’aménageur de ZAC, etc.

A noter. Il a été jugé qu’un fournisseur en béton était « constructeur » et non un simple « fournisseur » : par son comportement, il avait activement participé à la réalisation d’une dalle de béton et était devenu, de fait, un constructeur (il avait délivré des indications techniques précises lors de la réalisation d’une dalle en béton).

Pluralité d’intervention. Notez que lorsque plusieurs entreprises interviennent, la présomption de responsabilité pèse sur chacune d’elles dans la limite des travaux qu’elles réalisent ou font réaliser. Mais si le désordre est susceptible d’être imputé à plusieurs entreprises, cette présomption de responsabilité pèsera globalement sur chacune d’elles.

Cette présomption de responsabilité est écartée en cas de force majeure (résultant d’un évènement imprévisible, irrésistible et extérieur) ou en cas de négligences avérées du maître d’ouvrage. Inversement, le constructeur ne peut pas s’exonérer de sa responsabilité en invoquant le fait d’une personne qu’il garantit (comme un sous-traitant ou le fabricant de matériaux qui le fournit par exemple).

A noter. N’est pas concerné par la garantie décennale le sous-traitant qui ne s’oblige qu’envers l’entrepreneur principal, et non envers le maître d’ouvrage.

Et le fabricant ? Le fabricant est tenu par une garantie différente dite « de fabricant d’Epers » (fabricant d’éléments pouvant entraîner la responsabilité solidaire).

Une responsabilité solidaire. Le fabricant est solidairement responsable des obligations qui pèsent sur les entrepreneurs qui ont posé les éléments fabriqués, sous réserve que les 3 conditions suivantes soient réunies :

• l’élément doit être fabriqué sur mesure, en vue de répondre à des exigences spécifiques, pour l’ouvrage en cause (sans qu’il soit pour autant réservé à ce seul ouvrage et exclusif de tout autre emploi) ;
• l’élément doit être mis en œuvre sans modification par l’entreprise chargée de le poser ;
• la mise en œuvre doit être conforme aux règles édictées par le fabricant.

Garantie décennale : un bénéficiaire

Maître d’ouvrage. Par principe, c’est le maître d’ouvrage ou l’acheteur de l’ouvrage qui bénéficie de la garantie décennale.

Transmission du bénéfice de la garantie décennale. Mais cette garantie est aussi transmise aux ayants cause successifs du maître d'ouvrage, et notamment les acquéreurs successifs en cas de revente de l’ouvrage.

Et le locataire ? A l’inverse, le locataire de l’ouvrage (dans l’hypothèse où le bien est loué) ne bénéficie pas de la garantie décennale, même s'il a commandé des travaux pour son compte (notez cependant que s'il a reçu un mandat du bailleur, dans le cadre du contrat de location, en vue de satisfaire à l'obligation d'entretien et de conservation des lieux, il a, dans ce cas, qualité pour agir en garantie décennale pour le compte du bailleur).

Garantie biennale : une définition encadrée

Le principe. La garantie biennale, également appelée « garantie de bon fonctionnement », a pour objet de garantir les éléments d’équipement d’un bien immobilier durant 2 ans suite à la réception des travaux (acte par lequel le maître d’ouvrage déclare accepter l’ouvrage, avec ou sans réserves).

Qui est le bénéficiaire de cette garantie ? Par principe, c’est le maître d’ouvrage ou l’acheteur de l’ouvrage qui bénéficie de la garantie biennale. Mais cette garantie est aussi transmise aux ayants cause successifs du maître d'ouvrage, et notamment les acquéreurs successifs en cas de revente de l’ouvrage.

Qui est responsable ? C’est, par principe, le constructeur qui est tenu de la garantie biennale. Mais par constructeur, il faut en réalité entendre :

• l’architecte, l’entrepreneur ou toute autre personne liée au maître d’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage (ingénieur, technicien, bureau d’études), sous réserve que la mission de ces personnes intervienne effectivement dans le cadre d’une construction d’ouvrage (et non pas seulement dans le cadre de simples études préalables) ;
• toute personne qui vend un ouvrage qu’elle a construit elle-même (la personne qu’on appelle « le castor ») ;
• tout prestataire « réputé constructeur » qui intervient à l’acte de construire, à savoir notamment le promoteur immobilier ou le constructeur de maisons individuelles.

À noter. N’est pas concerné par la garantie biennale le sous-traitant qui ne s’oblige qu’envers l’entrepreneur principal, et non envers le maître d’ouvrage.

Et le fabricant ? Le fabricant, entendu comme celui qui fournit un grossiste ou un détaillant qui lui-même fournit l’entrepreneur, est soumis à la garantie biennale, solidairement avec l’entrepreneur. On parle, dans cette hypothèse, de « fabricant de composants » ou de « fabricant d’Epers » (fabricant d’éléments pouvant entraîner la responsabilité solidaire).

Une responsabilité solidaire. Le fabricant est solidairement responsable des obligations qui pèsent sur les entrepreneurs qui ont posé les éléments fabriqués, sous réserve que les 3 conditions suivantes soient réunies :

• l’élément doit être fabriqué sur mesure, en vue de répondre à des exigences spécifiques, pour l’ouvrage en cause (sans qu’il soit pour autant réservé à ce seul ouvrage et exclusif de tout autre emploi) ;
• l’élément doit être mis en œuvre sans modification par l’entreprise chargée de le poser ;
• la mise en œuvre doit être conforme aux règles édictées par le fabricant.

Pendant combien de temps ? Comme son nom l’indique, la garantie biennale s’applique seulement pendant 2 ans. Elle a pour point de départ la réception des travaux. Lorsque l’action est dirigée contre une personne qui a elle-même construit le bien immobilier (le « castor »), le point de départ de cette garantie correspond à l’achèvement des travaux.

Assurance. Le maître d’ouvrage doit conclure un contrat d’assurance couvrant sa responsabilité. La durée du contrat d’assurance ne peut pas être inférieure à la durée d’engagement de responsabilité. Ainsi, pour la garantie biennale, le contrat doit être conclu pour une durée d’au moins 2 ans.

Garantie biennale : une application encadrée

Une information obligatoire. Le client qui envisage de mettre en jeu la garantie biennale doit, sans attendre, signaler tout désordre au constructeur par lettre recommandée avec avis de réception. Mais, pour qu’elle soit effectivement mise en jeu, plusieurs conditions doivent être réunies.

L’objet de la garantie. Pour pouvoir mettre en œuvre la garantie biennale, les conditions suivantes doivent être réunies, à savoir :

• le dommage doit concerner un ouvrage immobilier impliquant des travaux ;
• le dommage doit toucher un équipement dissociable (c’est-à-dire un équipement qui peut être démonté ou remplacé sans que cela n’affecte le bâti, ni le détériore) ;
• le dommage doit affecter le bon fonctionnement de l’élément d’équipement dissociable (un équipement ne fonctionne pas, un matériau inerte ne remplit pas sa fonction etc.).

En outre… Le dommage doit être certain, évolutif (il va se développer) ou futur (il va inévitablement se produire dans un avenir plus ou moins proche).

D’une manière générale. Le désordre est caractérisé lorsqu’il est nécessaire d’effectuer des travaux pour rendre son usage normal à l’élément d’équipement défectueux. Relèvent notamment de la garantie biennale, les désordres affectants :

• les portes et fenêtres ;
• l’ensemble des robinets installés ;
• les canalisations ;
• les radiateurs ;
• les gaines ;
• les revêtements de sols et de murs ;
• les revêtements de terrasse.

Ne sont pas concernés. Certains équipements sont exclus de la garantie biennale. Ce sera le cas notamment d’un équipement adjoint à l’existant. Ne relève ainsi pas de la garantie biennale le désordre affectant les moquettes et tissus tendus. La garantie ne s’applique pas non plus pour les revêtements d’isolation par l’extérieur.

Présomption de responsabilité. Il y a une présomption de responsabilité à l’encontre de l’entreprise principale, ce qui signifie que le maître d’ouvrage n’a pas à prouver une faute de la part de l’entreprise. Cette présomption de responsabilité ne s’applique pas en cas de force majeure.

Faute du maître d’ouvrage. Inversement, la garantie biennale ne s’applique pas si le dommage provient d’une mauvaise utilisation de l’équipement ou si le dommage n’est pas consécutif au désordre.

Un désordre caché. Le désordre doit être caché lors de la réception des travaux. Pour déterminer si le désordre était ou non caché lors de la réception, la compétence personnelle du maître d’ouvrage est prise en compte, ce dernier étant considéré comme un profane : il est, en effet, impératif qu’il puisse lui-même déceler les désordres en cause. Notez que la compétence professionnelle du maître d’ouvrage peut avoir une influence.

Attention. Si le désordre était apparent lors de la réception et qu’il n’y a pas eu de réserve de la part du maître d’ouvrage, la responsabilité de l’entreprise ne peut pas être engagée sur le terrain de la garantie biennale. Mais la preuve pèse tout de même sur l’entreprise.

Concrètement. Si un vice se révèle après la réception et qu’il est dénoncé par le maître d’ouvrage, c’est au constructeur qui entend s’exonérer de sa garantie de démontrer que le maître d’ouvrage en connaissait l’existence lors de la réception des travaux (la preuve du caractère apparent du désordre incombe donc au constructeur). Mais attention : des désordres visibles à la réception sont susceptibles d’être considérés comme cachés si le maître d’ouvrage n’a pas pu en apprécier le degré de gravité et qu’il n’a pas émis de réserves (l’inaccessibilité d’un parking avec une grosse voiture n’est pas un vice apparent par exemple).

Pour information. Le remplacement de l'équipement doit se faire sans détériorer le logement.

Déclaration préalable : quand faut-il y recourir ?

Un principe à connaître… Certains travaux sont dispensés du permis de construire. Ils sont alors soumis à une simple déclaration de travaux. Il s’agit principalement des travaux d’importance secondaire ne mettant pas en cause les règles et prescriptions d’urbanisme.

Quels travaux ? Plusieurs sortes de travaux relèvent de la déclaration préalable. Par exemple, les travaux exécutés sur des constructions existantes non soumis à un permis de construire doivent être précédés d’une déclaration préalable (à l’exception des travaux d’entretien ou de réparations ordinaires, etc.). Doivent également être précédés d’une déclaration préalable, les constructions nouvelles « légères » qui en raison de leur taille ou de leur nature, ne nécessitent pas de permis de construire.

     => Consultez la liste des constructions nécessitant une déclaration préalable ;

     => Consultez la liste des travaux et changement de destination soumis à déclaration préalable ;

     => Consultez la liste des travaux, installations et aménagements soumis à déclaration préalable.

Attention. Selon que le terrain ou le bien est situé ou non dans un secteur protégé, les règles peuvent changer. En cas de doute, votre client ne doit pas hésiter à contacter sa mairie.

Attention (bis). Si les travaux occasionnent un changement de destination (transformation d’un local professionnel en local d’habitation ou inversement par exemple), il est nécessaire d’obtenir une autorisation d’urbanisme (déclaration préalable ou permis de construire, selon les cas).

Déclaration préalable : une procédure stricte

À qui s’adresser ? La déclaration préalable doit être déposée à la mairie du lieu où les travaux sont envisagés lorsque la mairie est dotée d’un plan local d’urbanisme (PLU). À défaut, le préfet est compétent. Toutefois, sachez que la très grande majorité des communes sont dotées d’un PLU.

Comment effectuer une demande ? Le dossier déposé doit l’être en 2 exemplaires, par lettre recommandée avec AR.

Une procédure dématérialisée ? Les communes dont le nombre total d’habitants est supérieur à 3 500 doivent disposer d’une téléprocédure dématérialisée spécifique leur permettant de recevoir et d’instruire les demandes d’autorisation d’urbanisme. Cette téléprocédure doit permettre :

• le dépôt de la demande d’autorisation d’urbanisme ;
• la réception et l’enregistrement de cette dernière par la commune ;
• l’échange d’informations, pièces, courriers et notifications ;
• l’instruction et le suivi d’une demande ;
• le contrôle des informations données par le demandeur ;
• etc.

Notez également que cette téléprocédure doit permettre l’utilisation de fichiers d'une taille de 10 méga-octets dans les formats suivants : PDF, JPEG et PNG.

Une instruction par des prestataires privés… Les communes ou les intercommunalités peuvent confier l’instruction des demandes d’autorisation d’urbanisme (permis de construire, d’aménager ou de démolir et déclaration préalable) à des prestataires privés.

… à quelles conditions ? Pour pouvoir confier la mission d’instruction des demandes d’autorisations d’urbanisme à un prestataire privé, il faut une décision de l’organe délibérant de la commune ou de l’intercommunalité. Par ailleurs, les prestataires privés ne peuvent pas se voir confier des missions qui les exposeraient à un intérêt privé de nature à influencer, ou paraître influencer, l'exercice indépendant, impartial et objectif de leurs fonctions.

Qui a compétence de signature ? Si l’instruction des demandes d’autorisations d’urbanisme peut être confiée à un prestataire privé, ce n’est pas le cas de la compétence de signature des actes d’instruction. En outre, la commune ou l’intercommunalité garde l'entière liberté de ne pas suivre la proposition du prestataire auquel elle a fait appel.

Un coût pour le demandeur ? Les missions confiées aux prestataires privés ne doivent entraîner aucune charge financière pour les demandeurs.

Après une phase expérimentale, le Gouvernement a mis en ligne la version définitive de l’Assistance aux demandes d’autorisation d’urbanisme (ADAU), consultable à l’adresse suivante : https://www.service-public.fr/compte/se-connecter?targetUrl=/loginSuccessFromSp&typeCompte=particulier.

L’ADAU offre la possibilité de constituer en ligne un dossier en vue d’une demande d’autorisation d’urbanisme (permis de construire, permis d’aménager, etc.) en suivant 5 étapes :

• étape 1 : description du projet ;
• étape 2 : sélection des informations qu’il faut renseigner ;
• étape 3 : indication de la liste des pièces qu’il faut joindre au dossier, avec les caractéristiques attendues pour chacune des pièces ;
• étape 4 : visualisation et téléchargement du formulaire en ligne finalisé ;
• étape 5 : si la commune a adhéré au réseau ADAU, télétransmission du dossier.

Attention ! L’ADAU ne fonctionne pas sous Internet Explorer 11.

Contenu du dossier. Sachez que la déclaration préalable doit préciser, entre autres :

• l'identité de votre client, qui comprend son numéro SIRET lorsqu'il s'agit d'une entreprise et sa date de naissance lorsqu'il s'agit d'une personne physique ;
• la localisation et la superficie du ou des terrains ;
• la nature des travaux ou du changement de destination.

Délai. La mairie a 1 mois à compter du dépôt pour rendre sa décision.

En cas de refus. Des recours sont possibles si la Mairie refuse d’octroyer la déclaration préalable à votre client. Les procédures pouvant être parfois complexes, il est recommandé de se faire accompagner par juriste spécialiste (avocat, notaire, expert-comptable, etc.).

Une fois la déclaration obtenue. Une fois la déclaration préalable obtenue, votre client doit l’afficher sur le lieu des travaux, et ce, pendant toute la durée du chantier. À défaut d’affichage, votre client encourt la condamnation au paiement d’une amende de 1 500 € (la déclaration n’est pas annulée pour autant).

Recours des tiers. L’affichage est très important car il conditionne le départ du délai de 2 mois qui permet aux tiers de faire un recours contre la déclaration préalable. Il faut rappeler qu’elle est délivrée sans préjudice du droit des tiers, ce qui signifie que toute personne intéressée (les voisins notamment) peut attaquer la décision d’octroi de la déclaration préalable (pour illégalité de la construction, trouble de jouissance, etc.). Un défaut d’affichage ne fait donc pas courir le délai de recours. Il est conseillé de faire constater l’affichage par commissaire de justice pour anticiper toute contestation éventuelle.

Attention. Une fois la déclaration obtenue, votre client a 3 ans pour débuter les travaux. À défaut, la déclaration est périmée. Elle sera également périmée si les travaux sont interrompus pendant plus d’1 an.

Début des travaux. Lorsque les travaux commencent, votre client doit faire une déclaration d’ouverture de chantier en mairie (en 3 exemplaires).

Prolongation du délai. Votre client peut tout à fait demander à prolonger le délai pour effectuer les travaux. Le délai pourra alors être prolongé 2 fois d’une année supplémentaire : il disposera donc de 5 ans pour réaliser les travaux.

Vente du terrain. Si votre client souhaite vendre son bien sans que les travaux ne soient terminés, il peut tout à fait transférer la déclaration préalable au nouveau propriétaire. Ce dernier n’aura alors pas besoin de déposer une nouvelle demande.

Fin des travaux. Dans les 90 jours suivant la fin des travaux, votre client doit faire une déclaration d’achèvement des travaux en Mairie (toujours en 3 exemplaires).

Garantie décennale : la protection du constructeur

Pour le constructeur. Le constructeur doit justifier obligatoirement, à l’ouverture du chantier, de la souscription d’une assurance responsabilité civile décennale pour couvrir la garantie décennale qu’il doit au maître d’ouvrage.

Attention. Le maître d’ouvrage doit conclure un contrat d’assurance couvrant sa responsabilité. La durée du contrat d’assurance ne peut pas être inférieure à la durée d’engagement de responsabilité. Ainsi, pour la garantie décennale, le contrat doit être conclu pour une durée d’au moins 10 ans.

=> Consulter les modèles d’attestation d’assurance en responsabilité décennale obligatoire à joindre aux devis et factures

A défaut d’assurance décennale. Lorsqu’une entreprise de construction n’est pas couverte par une assurance décennale, son dirigeant, en cas de non-souscription intentionnelle, commet une faute séparable de ses fonctions de dirigeant. Dès lors, il peut être poursuivi personnellement par un client mécontent.

Garantie décennale : la protection du maître d’ouvrage

Pour le maître d’ouvrage. De son côté, le maître d’ouvrage sera inspiré de souscrire une assurance « dommages-ouvrages » qui aura pour objet de préfinancer les éventuels dommages couverts par la garantie décennale, sans attendre qu’une décision de justice soit intervenue pour statuer sur les responsabilités des uns et des autres.

Pour la petite histoire. Il a été jugé que la réalisation de travaux structurels (comme des aménagements intérieurs et extérieurs d’envergure, des installations de sanitaires, d’équipements de chauffage et la réalisation d’une dalle porteuse de la surface totale du bâtiment) constitue bien un « ouvrage immobilier », ce qui oblige la société qui les réalise à souscrire une assurance couvrant la garantie décennale à laquelle elle est tenue.

L’obligation de vigilance vis-à-vis du sous-traitant étranger

La déclaration de détachement. Si vous engagez une entreprise domiciliée hors de France détachant ses salariés vers la France, vous devez vous assurer qu’elle a :

• établi une déclaration de détachement, préalable au détachement, qui est envoyée à l’inspection du travail du lieu où se trouve l’opération de construction ; si tel n’est pas le cas (du moins, si vous n’en obtenez pas une copie), vous devrez remplir une attestation subsidiaire par internet, transmise à l’inspection du travail dans les 48 heures qui suivent le début du détachement (cette formalité ne vaut pas pour autant présomption du caractère régulier du détachement) ;
• pour les entreprises de l’Union européenne, rempli le formulaire attestant que le salarié reste soumis à son régime de sécurité sociale (formulaire qui ne peut pas être contesté par l’Urssaf ou le juge français, si l’État membre émetteur n’a pas remis en cause sa validité) ;
• désigné un représentant de l’entreprise en France qui assurera les relations entre l’entreprise et les agents de contrôle.

Pour cela… Vous devez demander à votre cocontractant, avant le début de chaque détachement d'un ou de plusieurs salariés :

• l’accusé réception de la déclaration de détachement ;
• une attestation sur l’honneur certifiant que l’employeur s’est acquitté du paiement des éventuelles amendes administratives, comportant les nom, prénom et raison sociale du cocontractant ainsi que la signature de son représentant légal.

Attention ! Notez qu’au cas où l’entreprise établie hors de France détachant ses salariés en France ne vous aurait pas fourni l’accusé de réception de la déclaration de détachement, vous restez tenu d’effectuer cette déclaration. Depuis le 1er juillet 2019, il n’est plus nécessaire, dans cette déclaration, d’indiquer votre numéro SIRET.

La déclaration subsidiaire. Si l’entreprise étrangère ne vous a pas remis l’accusé de réception de la déclaration de détachement, vous devez adresser, dans les 48 heures suivant le début du détachement, une déclaration à l’inspection du travail du lieu où débute la prestation.

Bon à savoir. En cas de détachement européen, l’institution de sécurité sociale compétente est en principe celle de l’État membre dans lequel l’employeur exerce normalement son activité. Lorsque le détachement s’effectue dans 2 ou plusieurs État membres de l’Union européenne, l’institution compétente est celle désignée par l’autorité compétente de l’État membre de résidence. En l'absence de certificat A1 résultant d'un refus de délivrance ou d'un retrait par l'institution compétente, seule trouve à s'appliquer la législation de l'État membre où est exercée l'activité salariée.

L’obligation de vigilance vis-à-vis des sous-traitants du cocontractant étranger

Une obligation identique. Avant le début du détachement, vous devez vérifier que chacun des sous-traitants directs ou indirects de votre ou vos cocontractant(s), que vous acceptez en application de la loi relative à la sous-traitance, et que chacune des entreprises de travail temporaire avec laquelle un contrat a été conclu se sont acquittés de l’obligation de déclaration de détachement.

Concrètement. Vous devrez demandez aux sous-traitants de votre ou vos cocontractant(s), l’accusé de réception de la déclaration de détachement avant le début de chaque détachement.

Pas de déclaration subsidiaire. La loi ne fait pas état d’une obligation pour vous de faire une déclaration subsidiaire si les sous-traitants de votre ou vos cocontractant(s) n’ont pas remis cet accusé de réception.

Les sanctions

Conséquence. Si vous avez connaissance d’un retrait du certificat, vous devez immédiatement enjoindre à votre sous-traitant de faire cesser sans délai cette situation. À défaut, vous pourriez être tenu, solidairement avec lui, au paiement des impôts, taxes, cotisations, rémunérations, charges et indemnités de travail dissimulé.

À faire. Vous devez annexer la déclaration préalable de détachement à votre registre unique du personnel.

Attention. Si vous ne procédez pas à ces vérifications, vous risquez une amende administrative égale à 2 000 € par salarié détaché (4 000 € en cas de récidive), sans qu’elle puisse excéder 10 000 €. Notez qu’une fermeture temporaire du site peut être prononcée par le Préfet du département (ou le Préfet de Police, à Paris) si une répétition de l’infraction est constatée, en présence de faits d’une particulière gravité ou encore si la proportion de salariés discriminés est importante. Il peut arriver, dans le secteur du BTP, que le contrôle soit effectué après la fin du détachement. La suspension de l’activité de l’entreprise ne sera donc plus possible. Dans ce cas, il est possible qu’une des activités de l’entreprise sur un autre site soit arrêtée.

À noter. L’amende administrative est fixée à 4 000 € (8 000 € en cas de récidive).

L’injonction de payer le salaire

La procédure. Si vous êtes informé par l’administration du non-paiement partiel ou total du salaire minimum légal ou conventionnel dû au salarié détaché par son cocontractant, par un sous-traitant direct ou indirect ou par un cocontractant d'un sous-traitant, vous devez aussitôt demander à ce sous-traitant ou à ce cocontractant, ainsi qu'au donneur d'ordre immédiat de ce dernier, de faire cesser sans délai cette situation. Cette demande doit être formulée par écrit.

À défaut de paiement : la solidarité. À compter du jour de la réception de l’injonction, l’employeur détachant des salariés et, le cas échéant, le donneur d'ordre cocontractant de ce dernier informent dans un délai de 7 jours le maître d'ouvrage ou le donneur d'ordre des mesures prises pour faire cesser la situation. À défaut de régularisation de la situation, si vous ne dénoncez pas le contrat de prestation de service, vous serez alors tenu solidairement avec l'employeur du salarié au paiement des rémunérations, indemnités et charges dues au salarié détaché, ainsi que des cotisations et contributions sociales, le cas échéant.