Abandon de chantier : il faut le constater !

Abandon de chantier : de quoi s’agit-il ? Votre client doit tout d’abord s’assurer qu’il s’agit bien d’un abandon de chantier et non d’un arrêt temporaire de chantier. Une simple interruption de chantier est, en général, justifiée par un cas de force majeur, des intempéries, une période de congés, etc. À l’inverse, l’abandon de chantier se caractérise par une interruption injustifiée d’une durée anormalement longue.

Comment le déterminer ? Pour caractériser l’abandon de chantier, votre client doit se munir de preuves. Pour cela, il doit réunir par exemple des données météorologiques pour prouver que la météo n’est pas responsable de l’arrêt du chantier, demander (par courrier recommandé avec AR pour se manger des preuves) des explications à l’entrepreneur sur les raisons de son absence, etc.

Mise en demeure. Préalablement à toute action en justice, votre client doit envoyer à l’entrepreneur une mise en demeure (par lettre recommandée avec AR ou par un commissaire de justice) de reprendre les travaux dans un délai déterminé. Dans cette mise en demeure, il doit lui rappeler la date de livraison qui a été prévue et l’application possible de pénalités de retard. Il doit également préciser à l’entrepreneur qu’il ne le payera plus tant que les travaux n’auront pas repris et de sa volonté, à défaut de reprise des travaux, de faire constater l’abandon par un huissier de justice.

Faire appel à un commissaire de justice... À défaut de reprise du chantier par l’entrepreneur, il faut faire constater par un commissaire de justice l’abandon de chantier et, le cas échéant, les éventuelles malfaçons dans les travaux réalisés. Le commissaire de justice établira alors un procès-verbal (PV) de constat d’abandon de chantier, détaillant les travaux déjà exécutés, les éventuelles malfaçons et les travaux qui ne sont pas terminés. Le PV devra rendre compte de l’absence des ouvriers.

… et à un expert-immobilier. Le commissaire de justice n’étant pas un professionnel de l’immobilier, conseillez à votre client de se faire accompagner par un expert immobilier (architecte, cabinet d’études en bâtiment, etc.) pour constater l’avancée des travaux par rapport aux sommes qui ont déjà été versées.

Attention. Il ne faut pas oublier de convoquer ou de faire convoquer l’entrepreneur sur le chantier afin de respecter le principe du contradictoire.

Abandon de chantier justifié. Une entreprise peut, le cas échéant, justifier son abandon de chantier par une conduite chaotique de ce dernier par le maître d’ouvrage. Dans cette situation, il est déjà arrivé que le juge n’accorde pas d’indemnité au maître d’ouvrage. Dans une autre affaire, un juge a également considéré que l’abandon de chantier était justifié par le non-paiement d’une facture.

Abandon de chantier : quels recours ?

Objectif : finir le chantier. Une fois le procès-verbal constatant l’abandon de chantier rédigé, plusieurs possibilités s’offrent à votre client (pour davantage de sécurité, conseillez-lui de faire appel à un avocat). Votre client peut :

• demander l’exécution du contrat ou sa résiliation aux torts de l’entrepreneur défaillant ;
• demander l’exécution du contrat par une autre entreprise aux frais de l’entrepreneur défaillant.

1^er recours. Il s’agit de demander à l’entrepreneur de reprendre les travaux qu’il doit à votre client au titre de son obligation de faire, sous astreinte. En cas d’échec de la demande de reprise des travaux, il est possible de demander la résiliation du contrat ainsi que le versement de dommages-intérêts.

2^nd recours. Votre client peut aussi demander à une autre entreprise de terminer les travaux, aux frais de l’entreprise défaillante. Attention, si la défaillance de l’entreprise est due à son placement sous procédure collective, il existe quelques particularités. Un constat de commissaire de justice, idéalement accompagné d’un rapport d’expert immobilier, sera ici nécessaire pour évaluer les frais restant à engager pour finir le chantier.

Attention. Faire exécuter les travaux par une autre entreprise aux frais de l’entreprise défaillante suppose, bien entendu, de faire constater par commissaire de justice la carence de cette dernière, mais aussi de désigner un expert afin de déterminer le point d’arrêt des travaux.

La particularité de la procédure collective. Si l’entrepreneur est en difficulté, votre client doit envoyer une mise en demeure à l’administrateur judiciaire qui représente la société et déclarer sa créance. L’administrateur aura 1 mois pour lui répondre. En l’absence de réponse dans ce délai d’un mois, son silence est considéré comme un refus de poursuivre le chantier et le contrat est résilié de plein droit.

Attention. Il ne faut pas s’en cacher, face à un entrepreneur en situation de redressement ou de liquidation judiciaire, les chances d’obtenir gain de cause sont minces. D’où l’importance de prévoir, dès le départ, les conditions et les modalités de règlement des travaux en fonction de l’avancée du chantier.

Votre client a emprunté ? Si un emprunt a été contracté dans le but de financer les travaux, votre client peut demander la suspension de l’exécution du contrat de prêt, au besoin en sollicitant l’intervention du juge. Il peut également demander au juge un délai de grâce de 2 ans (au maximum) pour régler l’organisme prêteur.

Rappels utiles sur le marché à forfait

Une distinction à connaître. Un marché à forfait est un contrat par lequel un entrepreneur s'engage à réaliser des travaux pour la construction d’un bâtiment pour un prix fixe. Un marché à forfait implique que l'entrepreneur ne pourra pas modifier les conditions tarifaires sans obtenir l'accord de son client (le maître de l’ouvrage). Cela suppose donc que, tant l’entrepreneur que son client, accepte un aléa : pour l’un, ce sera de supporter un coût réel supérieur à ce qu’il avait estimé ; pour l’autre, ce sera de payé un prix supérieur au coût réel des travaux. Mais il faut distinguer le forfait légal du forfait imparfait…

Le forfait légal. Le forfait légal répond aux 5 critères suivants :

• un contrat signé avec le maître de l’ouvrage ;
• un maître de l’ouvrage effectivement propriétaire du terrain sur lequel est édifié le bâtiment ;
• la construction d’un bâtiment ;
• une description précise, d’après un plan arrêté et convenu expressément avec le maître de l’ouvrage, des travaux nécessaires à la réalisation de l’ouvrage. Dès lors, les travaux complémentaires sont exclus du forfait et doivent faire l’objet d’un règlement spécifique ;
• le prix correspondant à ces travaux doit être fixé globalement, de façon ferme et définitive.

Le forfait imparfait. Par nature contractuel, le forfait imparfait est un marché forfaitaire aux termes duquel les parties ont ajouté des clauses qui en modifient le caractère et les effets. Concrètement, le client (maître de l’ouvrage) a la possibilité de modifier les plans et les devis, d’augmenter ou de réduire le volume des travaux ou l’importance des natures d’ouvrage. En contrepartie, l’entrepreneur a le droit de demander un supplément de prix pour les travaux complémentaires réalisés.

Marché à forfait et travaux supplémentaires : attention au formalisme

Un principe. En matière de marché à forfait portant sur la construction d’un bâtiment, les travaux supplémentaires doivent être autorisés par écrit et le prix convenu avec le client. A défaut de cet accord exprès, ces travaux ne pourront donner lieu à aucune augmentation de prix.

Une application. Le principe veut donc que les travaux ne peuvent pas être payés en l’absence d’une acceptation expresse du maître de l’ouvrage, et ce, même s’ils résultent d’un aléa imprévisible, même s’ils sont imposés par la réglementation en vigueur et même s’ils sont jugés indispensables par un expert.

Un impératif. L’acceptation du maître de l’ouvrage doit résulter soit d’un accord écrit préalable, soit d’une ratification donnée de manière expresse et non équivoque après la réalisation des travaux, la preuve étant ici à la charge de l’entrepreneur. En l’absence d’un tel écrit, et bien que les travaux aient été payés et réceptionnés sans réserve, le juge pourra malgré tout considérer que l’entreprise n’a pas le droit au paiement de ces travaux supplémentaires réalisés par elle.

Attention aux contradictions ! Une procédure contractuelle de clôture des comptes mise en place par les parties ne peut prévaloir sur la qualification donnée au contrat : ainsi en est-il de l’application de la norme NF P 03-001, prévoyant l'établissement d’un décompte définitif et qu'à défaut de toute réponse du maître de l'ouvrage dans le délai de trente jours dont il dispose pour accepter ou refuser les observations de l'entreprise, celui-ci est réputé avoir accepté le solde du prix des travaux chiffré par cette dernière.

Marché à forfait et travaux supplémentaires : des solutions existent, le cas échéant

La ratification. Le juge peut admettre que, si les travaux n’ont pas fait l’objet d’un ordre préalable écrit par le client, ils peuvent toutefois être pris en compte en cas de ratification tacite desdits travaux par ce dernier. Une ratification tacite suppose la démonstration d’une acceptation non équivoque du maître de l’ouvrage et ne peut résulter de la seule connaissance par ce dernier de la réalisation de travaux supplémentaires et de son silence gardé pendant leur exécution, ni de la prise de possession des lieux, ni de la réception sans réserve de l’ouvrage.

Attention ! Un paiement sans réserve empêche de remettre en cause, lors du décompte général définitif, la valorisation des travaux supplémentaires.

Les « sujétions imprévues ». Il s’agit d’une théorie qui se définit comme des difficultés matérielles d’exécution des travaux pouvant résulter de l’état du sol, ou encore d’aléas climatiques, ces difficultés devant être extérieures aux parties, présenter un caractère exceptionnel, être imprévisibles et donc rendre plus onéreuse l’exécution des travaux. La charge de la preuve incombe à l’entrepreneur qui se prévaut d’une sujétion imprévue.

Dans ce cas… Comme l’a précisé le juge, il est possible à l’entrepreneur de demander le dédommagement des sujétions imprévues issues du déroulement du chantier. En clair, les travaux supplémentaires résultant de ces sujétions imprévues pourront être payés par le client.

Pour éviter toutes difficultés… Il peut être utile pour l’entrepreneur, voire impératif, de stipuler dans le contrat que les circonstances aggravant ses contraintes pendant l’exécution du marché donneront lieu à majoration du prix. La clause permettra alors de transférer l’aléa du forfait au maître de l’ouvrage, lorsqu’un évènement se produira, sans être constitutif de force majeure.

Le « bouleversement de l’économie du contrat ». Si les conditions réelles d’exécution s’avèrent notablement différentes de celles envisagées par les parties par suite de circonstances indépendantes de l’entreprise, ou du fait du maître de l’ouvrage, il ne peut qu’en résulter des surcoûts pouvant justifier l’application de la théorie du bouleversement de l’économie du contrat.

Concrètement. Les travaux supplémentaires ou modificatifs à l’origine du bouleversement de l’économie du contrat pourront alors être pris en charge par le client. Mais ils doivent impérativement résulter d’une autorisation de la part de ce dernier : il n’est pas nécessaire que cette autorisation soit préalable à l’exécution des travaux ; elle peut être donnée a posteriori (ratification). Dans tous les cas, il faut une acceptation expresse et non équivoque du maître de l’ouvrage.

Illustration. Il a été jugé qu’un constructeur ayant réalisé un surplus de travaux à la demande de ses clients, sans pour autant leur avoir fait signer un avenant au CCMI en ce sens, n’était pas fondé à leur réclamer un complément de prix.

En pratique. Celui qui invoque le bouleversement du contrat doit démontrer :

• l’existence d’un accord écrit du maître de l’ouvrage, préalable à l’exécution des travaux supplémentaires ou modificatifs ;
• ou d’un accord exprès et non équivoque donné par le maître de l’ouvrage après leur exécution ;
• à défaut d’un tel accord, que les travaux supplémentaires exécutés ont été de nature à entraîner le bouleversement de l’économie du contrat.

Pour la petite histoire. Un artisan candidate à un marché à forfait : il doit intervenir en qualité de sous-traitant. L’entrepreneur principal lui indique que le mode opératoire qu’il propose pour réaliser les travaux est refusé. Néanmoins, l’artisan signe un contrat et travaille sur le chantier. Il réalise les travaux en recourant à un autre mode opératoire. Mais ce dernier coûte plus cher que ce qui est prévu dans le marché à forfait. L’artisan demande une rémunération pour ces coûts supplémentaires, estimant qu’il y a une un bouleversement l’économie du contrat. A tort, selon le juge : l’artisan aurait dû chiffrer avant la signature du contrat, le surcoût généré par le changement de mode opératoire. Dès lors, tenu par les montants indiqués dans le marché à forfait, il n’y a pas de bouleversement de l’économie du contrat.

Mise en jeu de la garantie de parfait achèvement : dans quels cas ?

Une garantie... La garantie de parfait achèvement s’impose à l’entreprise qui réalise des travaux : elle a pour objet la réparation des désordres signalés au cours de l'année qui suit la réception des travaux, quelles que soient leur importance et leur nature.

… pour quels désordres exactement ? Sont donc visés par cette garantie les désordres apparus après la réception, quels qu’ils soient, mais aussi les vices apparents ou les malfaçons ayant fait l’objet de réserves inscrites au procès-verbal de réception des travaux. Inversement, ne sont pas concernés :

• les désordres signalés après la réception des travaux, s’ils n’ont fait l’objet d’aucune réserve lors de cette réception alors qu’ils étaient apparents ;
• les défauts de conformité de la chose livrée par rapport aux stipulations du contrat passé avec les constructeurs : la responsabilité en matière de défaut de conformité est en effet de 30 ans.

À noter. Si les désordres apparents compromettent la solidité de l’immeuble, ou le rendent impropre à sa destination en raison de malfaçons, c’est la présomption de responsabilité décennale qui doit être recherchée.

Attention ! Pour déterminer si l’ampleur des désordres apparents étaient connus ou non lors de la réception des travaux, il faut consulter le procès-verbal (PV) rédigé à cette occasion. C’est ainsi qu’un juge a décidé que des désordres relevaient de la garantie de parfait achèvement et non de la garantie décennale parce que l’importance des fissures compromettant la solidité d’une maison, à l’origine des désordres, avait été dûment mentionnée dans le PV.

… pour quelle durée ? Par principe, cette garantie de parfait achèvement peut être mise en jeu pendant une durée d’un an à compter de la date de réception des travaux.

Et l’assurance ? Par principe, vous êtes obligatoirement assuré afin de pouvoir garantir le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages constatés lors de la réception. En cas de désordres, votre assureur dispose d’un délai maximal de 60 jours, à compter de la réception de la déclaration de sinistre, pour vous notifier sa décision concernant la mise en jeu des garanties prévues au contrat d’assurance de dommages aux ouvrages. Et si cet assureur ne réagit pas pendant ce délai, sachez qu’il ne peut plus contester la mise en jeu de la garantie.

Mise en jeu de la garantie de parfait achèvement : comment ?

Qui est responsable ? La garantie de parfait achèvement dont bénéficie le client est due par l’entrepreneur ayant réalisé les travaux. Vos sous-traitants éventuels ne sont pas concernés, mais vous pouvez naturellement vous retourner contre celui de ces sous-traitants qui est à l’origine du désordre constaté.

Comment ? La mise en jeu de la garantie doit être faite par lettre recommandée, mais ce n’est parfois pas suffisant. Rappelons, en effet, que, pour mettre en jeu cette garantie, le preneur des travaux doit vous assigner en justice dans le délai d’un an à compter de la date de réception des travaux ou dans le délai d’un mois après la prise de possession postérieure à la réception (selon la procédure dite « du référé », en urgence). Ainsi, le délai maximal pour agir est de 13 mois.

À noter. L’expiration du délai de parfait achèvement d’une année ne prive pas le maître de l’ouvrage du droit d’obtenir réparation du dommage qu’il subit : en effet, elle laisse subsister la responsabilité contractuelle de droit commun, et celle-ci peut être mise en œuvre après l’expiration du délai de garantie de parfait achèvement.

Attention. On trouve parfois dans les contrats de vente une clause limitant la garantie des vices apparents à un mois après la prise de possession, même si l’immeuble est encore en cours de construction, et si la réception n’a pas pu avoir lieu de ce fait. Il s’agit là d’une clause de renonciation anticipée à se prévaloir de la garantie, illégale et donc réputée non écrite.

Mise en jeu de la garantie de parfait achèvement : des désordres à réparer…

Le cas échéant... Si la garantie de parfait achèvement doit être mise en jeu, cela signifie que des travaux de reprise doivent être réalisés. Sous quel délai ?

Principe. Le délai d’exécution des travaux de réparation peut être fixé d’un commun accord entre vous et le preneur des travaux. Il peut se prolonger au-delà d’un délai d’un an suivant la date de la réception.

Mais… L’usage veut cependant que le temps imparti soit de :

• 90 jours pour réaliser les travaux indispensables à la levée des réserves faites lors de la réception ;
• 60 jours après la notification pour les travaux destinés à remédier aux désordres apparus après la réception.

À noter. Le marché de travaux peut prévoir les délais de réalisation des travaux de reprise. Mais attention : dans le cas de non-exécution des travaux de réparation dans le délai convenu, ceux-ci peuvent être réalisés par l’acquéreur aux frais et aux risques de l’entrepreneur, après une mise en demeure restée infructueuse ; l’acquéreur devra alors faire l’avance des frais et se retourner contre vous, le cas échéant, pour en obtenir le remboursement.

Permis de démolir : pour quoi faire ?

Principe. Il peut arriver que le projet de votre client nécessite l’obtention d’un permis de démolir. Mais dans quel cas ce permis est-il nécessaire ?

Quels travaux ? Il est nécessaire d’obtenir un permis de démolir pour les travaux qui ont pour objet de démolir ou de rendre inutilisable tout ou partie d'une construction. Le permis de démolir est également obligatoire lorsque la construction est située dans un lieu faisant l’objet d’une protection particulière comme les secteurs sauvegardés.

Exceptions. Dans certains cas, le permis de démolir ne sera pas nécessaire. C’est notamment le cas des :

• démolitions effectuées en application d'une décision de justice devenue définitive ;
• bâtiments insalubres ;
• démolitions de bâtiments frappés de servitude de reculement en exécution de plans d'alignement ;
• démolitions couvertes par le secret de la défense nationale ;
• etc

Démolir pour reconstruire. Si votre client souhaite reconstruire sur le bâtiment qu’il souhaite démolir, il peut solliciter tout simplement un permis d’aménager ou de construire : le permis délivré vaudra permis de démolir.

Permis de démolir : quelle est la procédure ?

Qui délivre le permis de démolir ? C’est la Mairie qui délivre les permis de démolir. Encore faut-il que son conseil municipal oblige à recourir au permis de démolir (ce qui est le cas dans la plupart des situations) et que la commune soit dotée d’un plan local d’urbanisme (PLU). À défaut, le préfet est compétent. Toutefois, sachez que la très grande majorité des communes sont dotées d’un PLU.

Comment déposer sa demande ? Votre client doit déposer sa demande en Mairie, par lettre recommandée avec AR.

Une procédure dématérialisée ? Les communes dont le nombre total d’habitants est supérieur à 3 500 doivent disposer d’une téléprocédure dématérialisée spécifique leur permettant de recevoir et d’instruire les demandes d’autorisation d’urbanisme.

Des précisions ! Cette téléprocédure doit permettre :

• le dépôt de la demande d’autorisation d’urbanisme ;
• la réception et l’enregistrement de cette dernière par la commune ;
• l’échange d’informations, pièces, courriers et notifications ;
• l’instruction et le suivi d’une demande ;
• le contrôle des informations données par le demandeur ;
• etc.

Notez également que cette téléprocédure devra permettre l’utilisation de fichiers d'une taille de 10 méga-octets dans les formats suivants : PDF, JPEG et PNG.

Une instruction par des prestataires privés… Les communes ou les intercommunalités peuvent confier l’instruction des demandes d’autorisation d’urbanisme (permis de construire, d’aménager ou de démolir et déclaration préalable) à des prestataires privés.

… à quelles conditions ? Pour pouvoir confier la mission d’instruction des demandes d’autorisations d’urbanisme à un prestataire privé, il faut une décision de l’organe délibérant de la commune ou de l’intercommunalité. Par ailleurs, les prestataires privés ne peuvent pas se voir confier des missions qui les exposeraient à un intérêt privé de nature à influencer, ou paraître influencer, l'exercice indépendant, impartial et objectif de leurs fonctions.

Qui a compétence de signature ? Si l’instruction des demandes d’autorisations d’urbanisme peut être confiée à un prestataire privé, ce n’est pas le cas de la compétence de signature des actes d’instruction. En outre, la commune ou l’intercommunalité garde l'entière liberté de ne pas suivre la proposition du prestataire auquel elle a fait appel.

Un coût pour le demandeur ? Les missions confiées aux prestataires privés ne doivent entraîner aucune charge financière pour les demandeurs.

Quels documents ? Le dossier comporte plusieurs documents et notamment :

• un plan permettant de connaître la situation du terrain à l'intérieur de la commune ;
• un plan de masse des constructions à démolir ou, s'il y a lieu, à conserver ;
• un document photographique faisant apparaître le ou les bâtiments dont la démolition est envisagée et leur insertion dans les lieux environnants.

Décision. Dans le cadre du permis de démolir, la Mairie a 2 mois pour rendre sa décision. Dans certains cas, le délai peut être plus important. C’est notamment le cas lorsque le bien est situé dans un secteur protégé.

Refus. En cas de refus, des voies de recours sont possibles. Il est alors conseillé de se faire accompagner par un juriste spécialiste (avocat, notaire, expert-comptable, etc.).

Une fois le permis obtenu. Une fois le permis obtenu, votre client doit l’afficher sur le lieu des travaux de démolition, et ce, pendant toute la durée du chantier. À défaut d’affichage, votre client encourt la condamnation au paiement d’une amende de 1 500 € (le permis n’est pas annulé pour autant).

Attention ! Une fois le permis obtenu, votre client doit attendre un délai de 15 jours pour pouvoir commencer à démolir. Votre client doit également savoir que le permis de démolir est valable 3 ans.

Prolongation du délai. Votre client peut tout à fait demander à prolonger le délai pour effectuer les travaux. Le délai pourra alors être prolongé 2 fois d’une année supplémentaire : il disposera donc de 5 ans pour réaliser les travaux de démolition.

Recours des tiers. L’affichage est très important car il conditionne le départ du délai de 2 mois qui permet aux tiers de faire un recours contre le permis de démolir. Il faut rappeler qu’il est délivré sans préjudice du droit des tiers, ce qui signifie que toute personne intéressée (les voisins notamment) peut attaquer la décision d’octroi du permis de démolir (pour illégalité de la construction, trouble de jouissance, etc.). Un défaut d’affichage ne fait donc pas courir le délai de recours. Pour cette raison, il est conseillé à votre client de faire constater l’affichage par commissaire de justice.

À noter. Une personne qui entend contester un permis de construire doit avoir, justificatifs à l’appui, un intérêt à agir contre le permis et le projet. Le seul fait d’être propriétaire d’un bien immobilier, voisin direct de la parcelle sur laquelle sera construit le bâtiment litigieux est insuffisant à justifier d’un intérêt à agir.

Carte professionnelle BTP : pour qui ?

Un objectif précis. La carte professionnelle a pour but de lutter contre le travail illégal et la concurrence sociale déloyale. Elle permet aux entreprises de justifier de l’emploi de ses salariés en cas de contrôle sur les chantiers. Mais tous les professionnels du BTP sont-ils concernés ?

Qui est concerné ? Sont concernés par la carte professionnelle BTP les « employeurs établis en France dont les salariés accomplissent, dirigent ou organisent, même à titre occasionnel, accessoire ou secondaire, dans les secteurs du bâtiment et des travaux publics, des travaux d'excavation, de terrassement, d'assainissement, de construction, de montage et démontage d'éléments préfabriqués, d'aménagements ou équipements intérieurs ou extérieurs, de réhabilitation ou de rénovation, de démolition ou de transformation, de curage, de maintenance ou d'entretien des ouvrages, de réfection ou de réparation ainsi que de peinture et de nettoyage afférents à ces travaux et de toutes opérations annexes qui y sont directement liées ».

Qui est exempté ? Les professions suivantes n’ont pas besoin de demander la carte professionnelle BTP, même lorsqu'elles travaillent sur un chantier : architectes, diagnostiqueurs immobilier, métreurs, coordinateurs en matière de sécurité et de protection de la santé, chauffeurs et livreurs, les géomètres-topographes et les géomètres-experts.

Validité. La carte est valable :

• le temps du contrat de travail (en cas de succession de contrats, la durée totale est celle de ces contrats) pour les salariés d’entreprises établies en France ;
• 5 ans pour les salariés intérimaires employés par une entreprise de travail temporaire établie en France ;
• la durée du détachement pour les salariés détachés.

Vous êtes contrôlé ? Les salariés concernés sont tenus de présenter leur carte sur demande des agents de contrôle. Ils doivent également la présenter sur demande d’un maître d’ouvrage ou d’un donneur d’ordre intervenant sur le chantier. En outre, tout donneur d’ordre ou tout maître d’ouvrage pourra vérifier auprès de l’Union des caisses de BTP que les salariés d’un cocontractant ou d’un sous-traitant sont effectivement déclarés et titulaires de cette carte.

Sanctions. En cas de manquement à cette réglementation liée à la carte d’identification professionnelle BTP, vous pouvez être condamné à payer une amende dont le montant maximal est de 4 000 € par salarié et de 8 000 € en cas de récidive dans un délai de 2 ans à compter du jour de la notification de la première amende. Notez que le montant total de l'amende ne peut toutefois pas être supérieur à 500 000 €.

Recours à la sous-traitance. En cas de sous-traitance, vous devez vérifier que les salariés de vos cocontractants sont bien déclarés et porteurs d’une carte BTP valide.

Rescrit « bâtiment ». Vous pouvez désormais poser à l’administration une question précise, nouvelle et présentant un caractère sérieux relative à la déclaration et à la carte d'identification professionnelle des salariés du bâtiment et des travaux publics. Votre demande doit être accompagnée d’une description détaillée des travaux ou opérations devant être accomplis par le ou les salarié(s) concerné(s). Elle est adressée au directeur de la Direccte par tout moyen permettant d’attester de la date de réception. Celui-ci a 3 mois pour se prononcer.

Conséquence du rescrit « bâtiment ». La décision de l’administration est opposable pour l'avenir à l'ensemble de ses agents, ainsi qu'aux agents de contrôle du travail illégal (police, douane, Urssaf, etc.), tant que la situation exposée dans la demande ou la législation au regard de laquelle la situation a été appréciée n'ont pas été modifiées, ou jusqu'à ce que l’administration notifie à l’employeur une modification de son appréciation.

Attention ! Cette demande de rescrit n'est pas recevable dès lors qu'un agent de contrôle de l'inspection du travail a d’ores et déjà engagé un contrôle sur le respect de délivrance de la carte BTP.

Carte professionnelle BTP : comment l’obtenir ?

À qui la demander ? La carte professionnelle BTP est une carte individuelle sécurisée, délivrée par l'association « Congés intempéries BTP-Union des caisses de France ». Mais que faut-il faire pour l’obtenir ?

Quelles informations faut-il fournir ? Pour obtenir la carte professionnelle BTP, il faut transmettre, via le site www.cartebtp.fr, diverses informations sur vous et le salarié, consultables ici.

Une carte payante. L’attribution de cette carte est payante, l’employeur étant tenu de verser une redevance d'un montant de 9,80 €. Attention : en cas de perte, de vol, de destruction, la carte est invalidée ce qui impose de refaire une nouvelle carte (payante à nouveau).

Attestation. Une fois la demande de carte professionnelle effectuée, en attendant sa réception (comptez environ 10 jours), vous pourrez télécharger une attestation provisoire.

Que contient la carte ? La carte BTP comporte, les informations suivantes :

• les nom, prénoms, date de naissance et sexe du salarié ;
• la photo du salarié ;
• la raison sociale de votre entreprise ou votre nom (sauf pour les salariés intérimaires) ;
• le cas échéant, le logo de l’entreprise ;
• le numéro de la carte et sa date de délivrance ; ce numéro permet notamment de vérifier la validité de la carte ;
• la mention « salarié intérimaire » pour les salariés d’une entreprise de travail temporaire établie en France ;
• la mention « salarié détaché » ou « salarié intérimaire détaché » pour les travailleurs détachés en France, par une entreprise établie à l’étranger ou une entreprise de travail temporaire établie à l’étranger.

Conseil. N’hésitez pas à vous rendre sur le site internet www.cartebtp.fr pour plus d’informations.

Entreprises établies hors de France. L’employeur établi à l’étranger, qui détache des salariés en France pour effectuer des travaux du bâtiment ou des travaux publics, et toutes opérations annexes qui y sont directement liées, doit effectuer avant le détachement en France, une déclaration auprès de l’association « Congés intempéries BTP-Union des caisses de France », via un site internet dédié (cartebtp.fr).

Que contient leur déclaration ? En complément des informations déjà contenues dans la déclaration de détachement, la déclaration préalable en vue d’obtenir la carte professionnelle BTP doit être accompagnée de la photographie d'identité de chaque salarié détaché et le cas échéant du numéro de l'autorisation de travail ou de la carte de séjour valant autorisant de travail.

En retour. L’association « Congés intempéries BTP-Union des caisses de France » adresse à l’employeur, ou à l’entreprise utilisatrice d’un intérimaire détaché, la carte d'identification professionnelle, par tout moyen lui conférant date certaine. Elle lui communique, en outre, l'adresse du site internet du ministère chargé du travail relatif au détachement (https://travail-emploi.gouv.fr/droit-du-travail/detachement-des-salaries/), afin que l’employeur ou l’entreprise utilisatrice la transmette, à son tour, à salarié concerné.

Permis de construire : quelles constructions sont concernées ?

4 questions. Lorsque votre client souhaite obtenir un permis de construire, il faut qu’il se pose 4 questions : quand doit-il le demander ? A-t-il le droit de le demander ? Comment doit-il le demander ? Une fois le permis obtenu, que doit-il faire ?

Quand doit-il être demandé ? Tout d’abord, votre client doit savoir que, par principe, toutes les constructions, même celles ne comportant pas de fondations, doivent être précédées de la délivrance d'un permis de construire. Mais ce n’est pas tout…

Mais aussi… Un permis de construire est également nécessaire dans d’autres cas et notamment :

• pour les travaux ayant pour effet la création d'une surface de plancher ou d'une emprise au sol supérieure à 20 m² ;
• pour les travaux ayant pour effet la création d'une surface de plancher ou d'une emprise au sol supérieure à 40 m², sauf exceptions, dans les zones urbaines d'un plan local d'urbanisme (PLU) ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu ;
• pour les travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, lorsque ces travaux s'accompagnent d'un changement de destination (habitation, commerce, agricole, etc.) ;
• pour les travaux nécessaires à la réalisation d'une opération de restauration immobilière ; etc.

Exceptions. Certains travaux, par exception, ne nécessitent pas l’obtention d’un permis de construire. C’est, par exemple, le cas des travaux de faible importance, les piscines dont le bassin a une superficie inférieure ou égale à 10 m², les murs dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure à 2 m, les clôtures, les terrasses de plain-pied, etc.

Changement de destination. Si les travaux occasionnent un changement de destination (transformation d’un local professionnel en local d’habitation ou inversement par exemple), il est nécessaire d’obtenir une autorisation d’urbanisme (déclaration préalable ou permis de construire, selon les cas).

Travaux irréguliers. Lorsque des travaux ont été réalisés sans obtention d’une autorisation administrative, la mairie peut « oublier » l’irrégularité au bout de 10 ans, sauf lorsque les travaux relèvent d’un permis de construire, même s’ils étaient de faible importance.

Régularisation des travaux. Lorsque des travaux ont été effectués irrégulièrement et que vous souhaitez réaliser de nouveaux travaux nécessitant un permis de construire, il est possible de déposer une demande de permis de construire portant à la fois sur les travaux irréguliers et sur les travaux envisagés. L’obtention du permis de construire permet alors de régulariser les premiers travaux.

Permis de construire : quelle est la procédure ?

Qui peut le demander ? La personne qui peut demander à bénéficier d’un permis de construire est le propriétaire du terrain ou son mandataire. Si votre client n’en n’est qu’au stade de la signature du compromis de vente, il peut néanmoins demander un permis de construire, avec l’accord du propriétaire : il est alors considéré comme bénéficiant d’un mandat de la part du propriétaire.

À qui le demander ? Le permis de construire est obtenu en mairie et plus précisément dans celle du lieu où les travaux sont envisagés lorsque la mairie est dotée d’un plan local d’urbanisme (PLU). À défaut, le préfet est compétent. Toutefois, sachez que la très grande majorité des communes sont dotées d’un PLU.

Comment le demander ? La demande doit être faite en lettre recommandée avec AR. Le dossier de votre client doit être déposé en 4 exemplaires. Il comporte, entre autres, l’identité de votre client, le lieu où doivent s’effectuer les travaux ainsi que la nature de ces derniers.

Une instruction dématérialisée ? Les communes dont le nombre total d’habitants est supérieur à 3 500 doivent disposer d’une téléprocédure dématérialisée spécifique leur permettant de recevoir et d’instruire les demandes d’autorisation d’urbanisme.

Cette procédure permet :

• le dépôt de la demande d’autorisation d’urbanisme ;
• la réception et l’enregistrement de cette dernière par la commune ;
• l’échange d’informations, pièces, courriers et notifications ;
• l’instruction et le suivi d’une demande ;
• le contrôle des informations données par le demandeur ; etc.

Notez également que cette téléprocédure doit permettre l’utilisation de fichiers d'une taille de 40 méga-octets dans les formats suivants : PDF, JPEG et PNG.

Une instruction par des prestataires privés… Les communes ou les intercommunalités peuvent confier l’instruction des demandes d’autorisation d’urbanisme (permis de construire, d’aménager ou de démolir et déclaration préalable) à des prestataires privés.

… à quelles conditions ? Pour pouvoir confier la mission d’instruction des demandes d’autorisations d’urbanisme à un prestataire privé, il faut une décision de l’organe délibérant de la commune ou de l’intercommunalité. Par ailleurs, les prestataires privés ne peuvent pas se voir confier des missions qui les exposeraient à un intérêt privé de nature à influencer, ou paraître influencer, l'exercice indépendant, impartial et objectif de leurs fonctions.

Qui a compétence de signature ? Si l’instruction des demandes d’autorisations d’urbanisme peut être confiée à un prestataire privé, ce n’est pas le cas de la compétence de signature des actes d’instruction. En outre, la commune ou l’intercommunalité garde l'entière liberté de ne pas suivre la proposition du prestataire auquel elle a fait appel.

Un coût pour le demandeur ? Les missions confiées aux prestataires privés ne doivent entraîner aucune charge financière pour les demandeurs.

Après une phase expérimentale, le Gouvernement a mis en ligne la version définitive de l’Assistance aux demandes d’autorisation d’urbanisme (ADAU), consultable à l’adresse suivante : https://www.service-public.fr/compte/se-connecter?targetUrl=/loginSuccessFromSp&typeCompte=particulier.

L’ADAU offre la possibilité de constituer en ligne un dossier en vue d’une demande d’autorisation d’urbanisme (permis de construire, permis d’aménager, etc.) en suivant 5 étapes :

• étape 1 : description du projet ;
• étape 2 : sélection des informations qu’il faut renseigner ;
• étape 3 : indication de la liste des pièces qu’il faut joindre au dossier, avec les caractéristiques attendues pour chacune des pièces ;
• étape 4 : visualisation et téléchargement du formulaire en ligne finalisé ;
• étape 5 : si la commune a adhéré au réseau ADAU, télétransmission du dossier.

Attention ! L’ADAU ne fonctionne pas sous Internet Explorer 11.

Décision. La mairie va s’assurer que les travaux projetés sont conformes aux règles applicables en matière d’utilisation des sols et qu’ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d’utilité publique. Elle a 2 mois pour rendre sa décision lorsque le permis concerne une maison individuelle. Le délai est de 3 mois dans les autres cas. La décision sera notifiée à votre client par lettre recommandée avec AR ou par mail. En cas de silence, la mairie est considérée comme ayant donné son accord au projet de construction.

Prescriptions. La mairie peut valider le permis de construire en l’assortissant de prescriptions, à condition que celles-ci soient prévues par loi. 

Attention. Suivant la situation du bien, le délai peut être plus important. Il est, par exemple, de 4 mois pour les travaux concernant les biens situés dans le périmètre de protection d’un monument historique, de 5 mois pour un immeuble classé ou pour un établissement recevant du public (ERP). Veillez à répercuter ces délais dans les conditions suspensives liées à l’obtention d’une autorisation d’urbanisme, prévues à l’avant-contrat le cas échéant.

En cas de refus. Si la mairie refuse d’octroyer un permis de construire à votre client, sachez qu’il existe des voies de recours. Il est alors conseillé de se faire accompagner par un juriste spécialiste (avocat, notaire, expert-comptable, etc.).

Permis de construire : après son obtention

Une fois le permis obtenu. Une fois le permis de construire octroyé, votre client doit alors l’afficher sur le lieu des travaux, et ce, pendant toute la durée du chantier. À défaut d’affichage, votre client encourt la condamnation au paiement d’une amende de 1 500 € (le permis n’est pas annulé pour autant). La mairie aussi est tenue d’afficher le permis de construire, dans les 8 jours qui suivent sa délivrance, et pendant 2 mois.

Recours des tiers. L’affichage du permis sur le terrain est très important car il conditionne le départ du délai de 2 mois qui permet aux tiers de faire un recours contre le permis de construire. Il faut rappeler que le permis est délivré sans préjudice du droit des tiers, ce qui signifie que toute personne intéressée (les voisins notamment) peut attaquer la décision d’octroi du permis (pour illégalité de la construction, trouble de jouissance, etc.). Un défaut d’affichage sur le terrain ne fait donc pas courir le délai de recours. Voilà pourquoi il est conseillé à votre client de faire constater l’affichage par commissaire de justice…

Contenu du panneau d’affichage. Le panneau d’affichage du permis de construire doit indiquer le nom, la raison sociale ou la dénomination sociale du bénéficiaire du permis, le nom de l'architecte auteur du projet architectural, la date de délivrance et le numéro d'affichage en mairie du permis, la nature du projet et la superficie du terrain, ainsi que l'adresse de la mairie où le dossier peut être consulté. Il doit également indiquer, en fonction de la nature du projet :

• si le projet prévoit des constructions, la surface de plancher autorisée ainsi que la hauteur de la ou des constructions, exprimée en mètres par rapport au sol naturel ;
• si le projet porte sur un lotissement, le nombre maximum de lots prévus ;
• si le projet porte sur un terrain de camping ou un parc résidentiel de loisirs, le nombre total d'emplacements et, s'il y a lieu, le nombre d'emplacements réservés à des habitations légères de loisirs ;
• si le projet prévoit des démolitions, la surface du ou des bâtiments à démolir ;
• le nom de l'architecte. 

Dimension du panneau d’affichage. Le panneau d’affichage doit être obligatoirement d’une surface supérieure à 80 centimètres. Si cette dimension n’est pas respectée, le délai de 2 mois de recours des tiers n’a pas couru.

À noter. Une personne qui entend contester un permis de construire doit avoir, justificatifs à l’appui, un intérêt à agir contre le permis et le projet. Le seul fait d’être propriétaire d’un bien immobilier, voisin direct de la parcelle sur laquelle sera construit le bâtiment litigieux est insuffisant à justifier d’un intérêt à agir.

Notification du recours. Le recours contre un permis de construire doit être notifié à son titulaire. Pour être valable cette notification doit être envoyée à l’adresse mentionnée sur le permis de construire. Toutefois, lorsque le titulaire est une société, elle peut également être envoyée à l’adresse de son siège social.

Attention. Une fois le permis obtenu, votre client a 3 ans pour débuter les travaux. À défaut, le permis de construire est périmé. Le permis sera également périmé si les travaux sont interrompus pendant plus d’1 an.

Début des travaux. Lorsque les travaux commencent, votre client doit faire une déclaration d’ouverture de chantier en mairie (en 3 exemplaires).

Prolongation du délai. Votre client peut tout à fait demander à prolonger le délai pour effectuer les travaux. Le délai pourra alors être prolongé 2 fois d’une année supplémentaire : il disposera donc de 5 ans pour réaliser les travaux.

Vente du terrain. Si votre client souhaite vendre son terrain sans que les travaux ne soient terminés, il peut tout à fait transférer le permis de construire au nouveau propriétaire. Ce dernier n’aura alors pas besoin de déposer un nouveau permis de construire.

Fin des travaux. Dans les 90 jours suivant la fin des travaux, votre client doit faire une déclaration d’achèvement des travaux en mairie (toujours en 3 exemplaires). Notez qu’en présence d’un permis de construire initial et d’un permis de construire modificatif, une seule déclaration d’achèvement des travaux est nécessaire.

Modification du permis de construire en présence de cotitulaires. Une demande de permis modificatif doit être déposée par l'ensemble des cotitulaires du permis.

La procédure de retrait du permis de construire

Pour des questions de sécurité juridique, il existe une procédure exceptionnelle permettant aux autorités compétentes (commune, intercommunalité, etc.) de retirer un permis de construire dans un délai de 3 mois après la date de sa délivrance.

Une procédure contradictoire. Ce retrait ne peut être fait qu’après que le titulaire du permis de construire ait été mis à même de présenter des observations écrites et, le cas échéant, des observations orales.

Attention ! La procédure contradictoire ne suspend pas le délai de 3 mois : l’autorité compétente qui entend retirer un permis de construire doit donc agir rapidement pour laisser le temps au titulaire du permis de faire valoir ses observations ! À défaut, un juge pourrait considérer que la décision de retrait est illégale…

Bon à savoir. Une fois le délai de 3 mois expiré, l’autorité compétente ne dispose pas d’autre prérogative pour retirer un permis de construire, même illégal. Seul un permis obtenu frauduleusement peut être retiré sans délai sous réserve, là encore, du respect d’une procédure contradictoire.

Permis d’aménager : des règles strictes à respecter

Pour quels travaux ? Certains travaux ne nécessitent pas de permis de construire, mais un permis d’aménager. C’est notamment le cas :

• des lotissements qui prévoient la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres au lotissement (les équipements pris en compte sont les équipements dont la réalisation est à la charge du lotisseur) ;
• des lotissements qui sont situés dans un secteur sauvegardé, dans un site classé ou en instance de classement ;
• des campings qui créent ou agrandissent un terrain permettant l’accueil de plus de 20 personnes ou de plus de 6 hébergements de loisirs constitués de tentes, de caravanes, de résidences mobiles de loisirs ou d'habitations légères de loisirs ; etc.

     => Consultez la liste des travaux nécessitant un permis d’aménager

Quelle procédure ? La procédure est la même que celle des permis de construire à une exception près : le délai offert à la mairie pour prendre sa décision est 3 mois.

Retrait d'un des demandeurs au permis. La loi permet à plusieurs propriétaires de solliciter un permis d’aménager. Mais il peut arriver que l’un d’eux, en cours d’instruction de la demande, se retire. Dans ce cas, il convient de joindre des pièces modificatives à la demande en cours, ou, si l’économie générale du projet est modifiée, de réaliser une nouvelle demande.

Permis refusé. En cas de refus, il existe ici aussi des voies de recours pour lesquelles le recours à un juriste est conseillé (avocat, notaire, expert-comptable, etc.).

Permis obtenu. Une fois que votre client a obtenu son permis d’aménager, les mêmes règles que celles relatives aux permis de construire s’appliquent : affichage, voies de recours des tiers, etc.

Travaux irréguliers et régularisation. Notez que la régularisation partielle de certaines infractions aux règles d’urbanisme, constatés par procès-verbal, même avant l’achèvement des travaux, ne fait pas disparaître le délit. Une amende peut donc être prononcée à l’encontre du propriétaire qui a commis le délit.

Déclaration préalable : quand faut-il y recourir ?

Un principe à connaître… Certains travaux sont dispensés du permis de construire. Ils sont alors soumis à une simple déclaration de travaux. Il s’agit principalement des travaux d’importance secondaire ne mettant pas en cause les règles et prescriptions d’urbanisme.

Quels travaux ? Plusieurs sortes de travaux relèvent de la déclaration préalable. Par exemple, les travaux exécutés sur des constructions existantes non soumis à un permis de construire doivent être précédés d’une déclaration préalable (à l’exception des travaux d’entretien ou de réparations ordinaires, etc.). Doivent également être précédés d’une déclaration préalable, les constructions nouvelles « légères » qui en raison de leur taille ou de leur nature, ne nécessitent pas de permis de construire.

     => Consultez la liste des constructions nécessitant une déclaration préalable ;

     => Consultez la liste des travaux et changement de destination soumis à déclaration préalable ;

     => Consultez la liste des travaux, installations et aménagements soumis à déclaration préalable.

Attention. Selon que le terrain ou le bien est situé ou non dans un secteur protégé, les règles peuvent changer. En cas de doute, votre client ne doit pas hésiter à contacter sa mairie.

Attention (bis). Si les travaux occasionnent un changement de destination (transformation d’un local professionnel en local d’habitation ou inversement par exemple), il est nécessaire d’obtenir une autorisation d’urbanisme (déclaration préalable ou permis de construire, selon les cas).

Déclaration préalable : une procédure stricte

À qui s’adresser ? La déclaration préalable doit être déposée à la mairie du lieu où les travaux sont envisagés lorsque la mairie est dotée d’un plan local d’urbanisme (PLU). À défaut, le préfet est compétent. Toutefois, sachez que la très grande majorité des communes sont dotées d’un PLU.

Comment effectuer une demande ? Le dossier déposé doit l’être en 2 exemplaires, par lettre recommandée avec AR.

Une procédure dématérialisée ? Les communes dont le nombre total d’habitants est supérieur à 3 500 doivent disposer d’une téléprocédure dématérialisée spécifique leur permettant de recevoir et d’instruire les demandes d’autorisation d’urbanisme. Cette téléprocédure doit permettre :

• le dépôt de la demande d’autorisation d’urbanisme ;
• la réception et l’enregistrement de cette dernière par la commune ;
• l’échange d’informations, pièces, courriers et notifications ;
• l’instruction et le suivi d’une demande ;
• le contrôle des informations données par le demandeur ;
• etc.

Notez également que cette téléprocédure doit permettre l’utilisation de fichiers d'une taille de 10 méga-octets dans les formats suivants : PDF, JPEG et PNG.

Une instruction par des prestataires privés… Les communes ou les intercommunalités peuvent confier l’instruction des demandes d’autorisation d’urbanisme (permis de construire, d’aménager ou de démolir et déclaration préalable) à des prestataires privés.

… à quelles conditions ? Pour pouvoir confier la mission d’instruction des demandes d’autorisations d’urbanisme à un prestataire privé, il faut une décision de l’organe délibérant de la commune ou de l’intercommunalité. Par ailleurs, les prestataires privés ne peuvent pas se voir confier des missions qui les exposeraient à un intérêt privé de nature à influencer, ou paraître influencer, l'exercice indépendant, impartial et objectif de leurs fonctions.

Qui a compétence de signature ? Si l’instruction des demandes d’autorisations d’urbanisme peut être confiée à un prestataire privé, ce n’est pas le cas de la compétence de signature des actes d’instruction. En outre, la commune ou l’intercommunalité garde l'entière liberté de ne pas suivre la proposition du prestataire auquel elle a fait appel.

Un coût pour le demandeur ? Les missions confiées aux prestataires privés ne doivent entraîner aucune charge financière pour les demandeurs.

Après une phase expérimentale, le Gouvernement a mis en ligne la version définitive de l’Assistance aux demandes d’autorisation d’urbanisme (ADAU), consultable à l’adresse suivante : https://www.service-public.fr/compte/se-connecter?targetUrl=/loginSuccessFromSp&typeCompte=particulier.

L’ADAU offre la possibilité de constituer en ligne un dossier en vue d’une demande d’autorisation d’urbanisme (permis de construire, permis d’aménager, etc.) en suivant 5 étapes :

• étape 1 : description du projet ;
• étape 2 : sélection des informations qu’il faut renseigner ;
• étape 3 : indication de la liste des pièces qu’il faut joindre au dossier, avec les caractéristiques attendues pour chacune des pièces ;
• étape 4 : visualisation et téléchargement du formulaire en ligne finalisé ;
• étape 5 : si la commune a adhéré au réseau ADAU, télétransmission du dossier.

Attention ! L’ADAU ne fonctionne pas sous Internet Explorer 11.

Contenu du dossier. Sachez que la déclaration préalable doit préciser, entre autres :

• l'identité de votre client, qui comprend son numéro SIRET lorsqu'il s'agit d'une entreprise et sa date de naissance lorsqu'il s'agit d'une personne physique ;
• la localisation et la superficie du ou des terrains ;
• la nature des travaux ou du changement de destination.

Délai. La mairie a 1 mois à compter du dépôt pour rendre sa décision.

En cas de refus. Des recours sont possibles si la Mairie refuse d’octroyer la déclaration préalable à votre client. Les procédures pouvant être parfois complexes, il est recommandé de se faire accompagner par juriste spécialiste (avocat, notaire, expert-comptable, etc.).

Une fois la déclaration obtenue. Une fois la déclaration préalable obtenue, votre client doit l’afficher sur le lieu des travaux, et ce, pendant toute la durée du chantier. À défaut d’affichage, votre client encourt la condamnation au paiement d’une amende de 1 500 € (la déclaration n’est pas annulée pour autant).

Recours des tiers. L’affichage est très important car il conditionne le départ du délai de 2 mois qui permet aux tiers de faire un recours contre la déclaration préalable. Il faut rappeler qu’elle est délivrée sans préjudice du droit des tiers, ce qui signifie que toute personne intéressée (les voisins notamment) peut attaquer la décision d’octroi de la déclaration préalable (pour illégalité de la construction, trouble de jouissance, etc.). Un défaut d’affichage ne fait donc pas courir le délai de recours. Il est conseillé de faire constater l’affichage par commissaire de justice pour anticiper toute contestation éventuelle.

Attention. Une fois la déclaration obtenue, votre client a 3 ans pour débuter les travaux. À défaut, la déclaration est périmée. Elle sera également périmée si les travaux sont interrompus pendant plus d’1 an.

Début des travaux. Lorsque les travaux commencent, votre client doit faire une déclaration d’ouverture de chantier en mairie (en 3 exemplaires).

Prolongation du délai. Votre client peut tout à fait demander à prolonger le délai pour effectuer les travaux. Le délai pourra alors être prolongé 2 fois d’une année supplémentaire : il disposera donc de 5 ans pour réaliser les travaux.

Vente du terrain. Si votre client souhaite vendre son bien sans que les travaux ne soient terminés, il peut tout à fait transférer la déclaration préalable au nouveau propriétaire. Ce dernier n’aura alors pas besoin de déposer une nouvelle demande.

Fin des travaux. Dans les 90 jours suivant la fin des travaux, votre client doit faire une déclaration d’achèvement des travaux en Mairie (toujours en 3 exemplaires).

Normes accessibilité : pour les bâtiments d’habitation collectifs neufs

Principe. Dans cette fiche, nous verrons une à une les 3 séries de dispositions qui sont applicables aux bâtiments d’habitation selon leur type, à savoir :

• les bâtiments d’habitation collectifs neufs ;
• la construction des maisons individuelles ;
• les bâtiments d’habitations (collectives ou individuelles) faisant l’objet de travaux.

Bâtiments d’habitation collectifs neufs. Ce sont ceux dans lesquels se trouvent au moins 2 logements distincts desservis par des parties communes.

À noter. En pratique, il s’agit dans la très grande majorité des cas des bâtiments situés en « copropriété ». Mais cette affirmation n’est pas toujours vraie : il peut arriver qu’un bâtiment collectif appartienne à 1 seul propriétaire qui loue les logements à plusieurs locataires. Dans cette situation, il n’y a pas de copropriété.

La règle. En matière de bâtiment d’habitation collectif neuf, la règle est simple. La personne handicapée doit pouvoir, avec la plus grande autonomie possible :

• circuler ;
• accéder aux locaux et équipements ;
• utiliser les équipements ;
• se repérer ;
• communiquer.

Concrètement. Les conditions d'accès des personnes handicapées doivent être les mêmes que celles des autres publics ou, à défaut, présenter une qualité d'usage équivalente.

Parties communes. Les critères à respecter concernent les dimensions des cheminements extérieurs, le stationnement des voitures, l’accès général aux bâtiments, la circulation à l’intérieur des parties communes (ascenseurs et escaliers notamment), les portes, l’éclairage, les sas d'isolement, etc.

Parties privatives. Il faut respecter des règles relatives à la circulation à l’intérieur du logement, les dimensions des portes, etc. Il faut notamment veiller à ce que les dispositifs de commandes soient facilement repérables et utilisables par les personnes handicapées. En cas d’escalier, ce dernier doit être adapté.

Ascenseur. Il est obligatoire de prévoir un ascenseur dès lors que le bâtiment comporte au moins 3 étages.

Un seuil d'accessibilité de 20 %. Pour les permis de construire déposés à compter du 1er octobre 2019, les immeubles neufs n’ont plus à être 100 % accessibles aux personnes en situation de handicap : seuls 20 % des logements intégrés dans un ensemble immobilier doivent, en effet, répondre aux normes d’accessibilité aux personnes en situation de handicap.

Des logements « évolutifs ». Les autres logements doivent être « évolutifs », c’est-à-dire qu’ils doivent pouvoir être transformés facilement en logements accessibles aux personnes handicapées. Sont « évolutifs » les logements qui répondent aux caractéristiques suivantes :

• une personne en situation de handicap doit pouvoir accéder au logement, se rendre par un cheminement accessible dans le séjour et le cabinet d’aisance, dont les aménagements et les équipements doivent être accessibles, et en ressortir ;
• la mise en accessibilité des pièces composant l’unité de vie du logement est réalisable ultérieurement par des travaux simples.

Que sont les travaux simples ? Les travaux simples sont ceux qui respectent les conditions suivantes :

• être sans incidence sur les éléments de structure ;
• ne pas nécessiter une intervention sur les chutes d'eau, sur les alimentations en fluide et sur les réseaux aérauliques situés à l'intérieur des gaines techniques appartenant aux parties communes du bâtiment ;
• ne pas intégrer de modifications sur les canalisations d'alimentation en eau, d'évacuation d'eau et d'alimentation de gaz nécessitant une intervention sur les éléments de structure ;
• ne pas porter sur les entrées d'air ;
• ne pas conduire au déplacement du tableau électrique du logement.

Normes d’accessibilité : pour les constructions de maisons individuelles

Qui est concerné ? S’agissant des maisons individuelles, il s’agit de celles destinées à être louées ou vendues. Dès lors, les ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA) de maisons individuelles sont impérativement soumises à la réglementation liée à l’accessibilité des personnes handicapées. Sauf dans une hypothèse…

Qui n’est pas concerné ? Sont exclues du dispositif les maisons individuelles dont le propriétaire a entrepris la construction ou la réhabilitation pour son propre usage.

Quels sont les espaces concernés ? Comme pour les bâtiments collectifs, la réglementation de l’accessibilité de personnes handicapées va concerner les dimensions des cheminements extérieurs, des places de stationnements, des portes, des escaliers, des accès aux balcons, des sas d'isolement, etc.

Normes d’accessibilité : pour les bâtiments d’habitation existants

Travaux. Lorsque des travaux sont effectués sur des bâtiments existants, certaines règles relatives à l’accès de personnes handicapées doivent être respectées. Lesquelles ?

Quels travaux ? Les travaux de modification ou d'extension sont soumis à certaines dispositions. Il faut notamment savoir que :

• les travaux réalisés à l’intérieur des volumes ou des surfaces existants doivent maintenir les conditions d’accessibilités existantes ;
• la création de surface ou de volume nouveaux dans les parties communes doit respecter les dispositions prévues pour les bâtiments collectifs neufs ;
• les modifications apportées à la signalisation palière ou à une cabine d’ascenseur doivent permettre de recevoir par des moyens adaptés les informations liées aux mouvements de la cabine, aux étages desservis et au système d’alarme.

À noter. Lorsque les travaux sont soumis à un permis de construire (qu’il s’agisse d’une construction ou non), le maître d’ouvrage doit faire établir par un contrôleur technique habilité un document attestant de la prise en compte des règles d’accessibilité. À défaut, il encourt une amende de 1 500 €.

Normes d’accessibilité : des solutions alternatives possibles ?

Solutions équivalentes. Le propriétaire (le maître d’ouvrage) peut recourir à des « solutions d’effet équivalent » pour autant qu’elles satisfassent aux objectifs d’accessibilité.

Concrètement.  Le maître d’ouvrage peut demander au préfet de déroger aux règles d’accessibilité en proposant des solutions équivalentes en 3 exemplaires (sauf si l’envoi se fait par voie électronique). Dans les 3 mois, le préfet donnera sa réponse, son silence durant ce délai valant accord.

À noter. Durant le délai de 3 mois, le préfet demande l’avis de la Commission consultative départementale de sécurité et d'accessibilité. À défaut de réponse de la Commission dans un délai de 2 mois à compter de la transmission de la demande d’avis, cette dernière est réputée répondre favorablement à la demande.

Conséquences. L’acquéreur d’un logement en l’état futur d’achèvement peut conclure un contrat de travaux modificatifs qui permet de l’adapter à ses propres besoins et donc de déroger à certaines normes.

Normes d’accessibilités : précision pour les logements loués

Le principe. Un locataire ne peut pas transformer les locaux loués sans l'accord écrit du propriétaire. Une fois les travaux autorisés et effectués, 2 possibilités s’offrent au propriétaire :

• soit il conserve à son bénéfice, lors du départ du locataire, les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ;
• soit il exige la remise immédiate des lieux en l'état, aux frais du locataire, lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.

Pour un locataire handicapé. Une atténuation est désormais à apporter à la règle décrite ci-dessus lorsque des travaux sont effectués pour adapter le logement à une personne en situation de handicap ou de perte d’autonomie. Les travaux sont alors réalisés aux frais du locataire. Au départ du locataire, le bailleur ne pourra pas exiger la remise en l'état des lieux.

Quels travaux ? Les travaux qui font l’objet de l’exception pour adapter le logement à une personne en situation de handicap ou de perte d’autonomie sont les suivants :

• création, suppression ou modification de cloisons ou de portes intérieures au logement ;
• modification de l'aménagement ou de l'équipement des pièces d'eau (cuisine, toilettes, salle d'eau) ;
• création ou modification de prises électriques ou de communications électroniques et de points d'éclairage ;
• installation ou adaptation de systèmes de commande (notamment commande des installations électriques, d'eau, de gaz et de chauffage, interphone, signalisation, interrupteurs) ;
• installation d'élévateurs ou d'appareils permettant notamment le déplacement de personnes à mobilité réduite ;
• installation ou modification des systèmes de fermeture et d'ouverture (portes, fenêtres, volets) et d'alerte.

Une demande écrite. Les travaux doivent faire l’objet d’une demande écrite par lettre recommandée avec AR auprès du bailleur. Cette demande contient précisément les transformations envisagées et les conditions dans lesquelles ces travaux seront réalisés. Elle indique notamment l'entreprise chargée de les exécuter.

Réponse. Le bailleur a 2 mois pour répondre. À défaut de réponse, il est réputé accepter les travaux et au départ du locataire, il ne pourra pas exiger la remise des lieux en l’état.

Après les travaux. Dans un délai de 2 mois suivant l'achèvement des travaux, le locataire atteste auprès du bailleur que les travaux ont été réalisés par l'entreprise choisie et correspondent effectivement aux travaux de transformation notifiés et autorisés par le bailleur.

Construction d’un logement : baignoire ou douche ?

Depuis le 1^er janvier 2021, tout permis de construire d’une maison individuelle en lotissement ou destinée à la location (sauf si le propriétaire est lui-même le constructeur) et d’un immeuble collectif (seulement pour les logements du rez-de-chaussée) doit prévoir une douche à l’italienne.

Il reste possible d’installer une baignoire, mais celle-ci doit être facilement aménageable en douche à l’italienne (sans intervention sur le gros-œuvre).

Cette mesure a pour objectif de rendre les logements plus accessibles pour les personnes âgées ou en situation de handicap.

Notez que cette nouvelle obligation sera étendue à l’ensemble des appartements desservis par ascenseur dès le 1^er juillet 2021.

Ce calendrier doit, selon le Gouvernement, laisser le temps aux professionnels de la construction d'adapter leurs pratiques professionnelles. Ils pourront notamment s'appuyer sur des solutions techniques existantes, y compris françaises, déjà utilisées dans plusieurs pays européens.

Garantie décennale : un constructeur

Le principe. La garantie décennale est une garantie d’ordre public (donc obligatoire) qui a pour objet de garantir la réparation des dommages qui apparaissent suite à la réception des travaux sur une période de 10 ans. Sur qui pèse cette garantie décennale ?

Qui est responsable ? C’est, par principe, le constructeur qui est tenu de la garantie décennale. Mais par constructeur, il faut en réalité entendre :

• l’architecte, l’entrepreneur ou toute autre personne liée au maître d’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage (ingénieur, technicien, bureau d’études), sous réserve que la mission de ces personnes intervienne effectivement dans le cadre d’une construction d’ouvrage (et non pas seulement dans le cadre de simples études préalables) ;
• toute personne qui vend un ouvrage qu’elle a construit elle-même (la personne qu’on appelle « le castor ») ;
• tout prestataire « réputé constructeur » qui intervient à l’acte de construire, à savoir le promoteur immobilier ou le constructeur de maisons individuelles, le lotisseur qui fait réaliser des travaux de VRD, l’aménageur de ZAC, etc.

A noter. Il a été jugé qu’un fournisseur en béton était « constructeur » et non un simple « fournisseur » : par son comportement, il avait activement participé à la réalisation d’une dalle de béton et était devenu, de fait, un constructeur (il avait délivré des indications techniques précises lors de la réalisation d’une dalle en béton).

Pluralité d’intervention. Notez que lorsque plusieurs entreprises interviennent, la présomption de responsabilité pèse sur chacune d’elles dans la limite des travaux qu’elles réalisent ou font réaliser. Mais si le désordre est susceptible d’être imputé à plusieurs entreprises, cette présomption de responsabilité pèsera globalement sur chacune d’elles.

Cette présomption de responsabilité est écartée en cas de force majeure (résultant d’un évènement imprévisible, irrésistible et extérieur) ou en cas de négligences avérées du maître d’ouvrage. Inversement, le constructeur ne peut pas s’exonérer de sa responsabilité en invoquant le fait d’une personne qu’il garantit (comme un sous-traitant ou le fabricant de matériaux qui le fournit par exemple).

A noter. N’est pas concerné par la garantie décennale le sous-traitant qui ne s’oblige qu’envers l’entrepreneur principal, et non envers le maître d’ouvrage.

Et le fabricant ? Le fabricant est tenu par une garantie différente dite « de fabricant d’Epers » (fabricant d’éléments pouvant entraîner la responsabilité solidaire).

Une responsabilité solidaire. Le fabricant est solidairement responsable des obligations qui pèsent sur les entrepreneurs qui ont posé les éléments fabriqués, sous réserve que les 3 conditions suivantes soient réunies :

• l’élément doit être fabriqué sur mesure, en vue de répondre à des exigences spécifiques, pour l’ouvrage en cause (sans qu’il soit pour autant réservé à ce seul ouvrage et exclusif de tout autre emploi) ;
• l’élément doit être mis en œuvre sans modification par l’entreprise chargée de le poser ;
• la mise en œuvre doit être conforme aux règles édictées par le fabricant.

Garantie décennale : un bénéficiaire

Maître d’ouvrage. Par principe, c’est le maître d’ouvrage ou l’acheteur de l’ouvrage qui bénéficie de la garantie décennale.

Transmission du bénéfice de la garantie décennale. Mais cette garantie est aussi transmise aux ayants cause successifs du maître d'ouvrage, et notamment les acquéreurs successifs en cas de revente de l’ouvrage.

Et le locataire ? A l’inverse, le locataire de l’ouvrage (dans l’hypothèse où le bien est loué) ne bénéficie pas de la garantie décennale, même s'il a commandé des travaux pour son compte (notez cependant que s'il a reçu un mandat du bailleur, dans le cadre du contrat de location, en vue de satisfaire à l'obligation d'entretien et de conservation des lieux, il a, dans ce cas, qualité pour agir en garantie décennale pour le compte du bailleur).

Réception des travaux : quand et avec qui ?

Le principe. La réception des travaux est l’acte par lequel le maître d’ouvrage déclare accepter l’ouvrage, avec ou sans réserves. Pour que cette réception soit valable il faut respecter plusieurs conditions.

Quand ? Par principe, la réception intervient lorsque les travaux prévus au contrat ont été exécutés. Dans le cas d’une construction, on retient souvent l’achèvement de l’immeuble, ce qui suppose que les équipements indispensables à son utilisation aient été effectivement réalisés. Notez que l’achèvement de l’ouvrage n’est pas une condition de la réception.

Marchés publics. Dans le cadre de marchés publics, même s’il apparaît que des travaux ne seront pas exécutés dans les temps, alors qu’ils ont été prévus et qu’ils doivent encore donner lieu à règlement, il est possible de procéder à la réception des travaux. Ces travaux non exécutés sont alors mentionnés au titre des réserves. Ils doivent être exécutés dans un délai maximum de 3 mois.

À noter. Lors de l’établissement du cahier des charges du marché public de travaux, il est possible de prévoir des règles de réception différentes. À titre d’exemple, il est possible de prévoir que la réception des travaux aura lieu avant leur achèvement total, à condition toutefois que les travaux restant à réaliser soit mineurs et qu'ils puissent être exécutés sans compromettre la bonne utilisation de l'ouvrage, objet du marché public.

Avec qui ? La réception est obligatoirement faite en présence du client et de l’entreprise qui a réalisé les travaux. Si plusieurs entreprises sont intervenues pour les travaux, il peut y avoir :

• soit une réception unique, en présence, le cas échant, du maître d’œuvre (architecte ou coordinateur de travaux) ;
• soit une réception avec chaque entreprise (là encore, elle peut se faire en présence du maître d’œuvre).

Tensions avec votre client. En cas de tensions trop importantes avec votre client en cours de chantier, il peut être opportun de mettre fin à la relation contractuelle via un protocole transactionnel. Sa rédaction va être accompagnée d’un constat des travaux déjà exécutés. Ce constat ne vaut pas en soi réception des travaux. Il est donc conseillé d’y procéder clairement et expressément, pour éviter tout litige futur.

Réception des travaux : comment ?

Au préalable. Avant de formaliser la réception des travaux, il faut s’assurer qu’ils ont été exécutés conformément à ce qui a été prévu initialement. Il est également vivement conseillé de vérifier le bon fonctionnement des équipements installés.

Comment ? Il existe 3 formes de réception :

• la réception express (matérialisée par le procès-verbal) ;
• la réception tacite ;
• la réception judiciaire.

Réception express. La réception express est le mode de réception le plus sécurisant pour l’entrepreneur comme pour le maître d’ouvrage : vous rédigez un procès-verbal en double exemplaire, daté et signé. Il est possible de prévoir dans le contrat que seule la réception express est possible.

Réception tacite. Dans cette hypothèse, il n’y a pas de procès-verbal de réception. Même tacite, il faut que cette réception soit non équivoque : elle doit caractériser une volonté non équivoque d’accepter les travaux. Il a ainsi été jugé qu’une simple prise de possession n’est pas suffisante à elle seule pour caractériser une réception tacite ; il en est de même pour le paiement du prix. En règle générale, pour caractériser en pratique une réception tacite, la prise de possession s’accompagne en pratique du paiement du prix. L’absence de désordre et de contestation sur la qualité des travaux réalisés peut aussi être un élément pris en compte pour caractériser une réception tacite. Une clause de réception tacite peut être abusive si sa rédaction empêche le maître d’ouvrage d’émettre des réserves.

Exemple. Le comportement du client mécontent peut permettre de démontrer qu’il n’y a pas de réception tacite des travaux. Ainsi, l’allégation d’un abandon de chantier et, de manière concomitante, la contestation systématique et continue de la qualité des travaux par un propriétaire ont amené les juges a considéré que ce propriétaire n’avait pas eu la volonté non-équivoque de réceptionner les travaux.

Réception judiciaire. En présence de désaccords, il est possible de recourir au juge pour obtenir une réception judiciaire. La demande en justice peut être faite par le maître d’ouvrage ou par l’entreprise si le client refuse injustement de valider la réception. Il faut impérativement que l’immeuble soit en état d’être reçu (le juge doit vérifier cet élément). Le juge détermine lui-même la date de réception : soit il choisit le jour du jugement, soit il prévoit une autre date antérieure (si elle est déterminable).

À noter. Dans le cadre d’une pluralité de constructeurs, si une entreprise est absente lors de la réception, le procès-verbal ne lui ait pas opposable, sauf si elle a été dûment convoquée.

Réception globale ou partielle. La réception peut être globale, c’est-à-dire qu’elle concerne l’ensemble de la construction une fois que les travaux sont finis. Elle peut également être partielle, la réception se faisant pièce par pièce, par tranches ou encore par lots (mais la réception partielle d’un lot n’est pas possible).

Réception des travaux : une application à multiples effets

Effets de la réception. La réception des travaux emporte 2 effets, à savoir :

• transfert de la garde de l’ouvrage de l’entrepreneur au maître d’ouvrage (ainsi, lorsque des travaux sont détruits avant la réception des travaux, c’est l’entrepreneur qui est responsable, sauf faute du maître d’ouvrage) ;
• point de départ des garanties légales (parfait achèvement, biennale, décennale).

Attention. Si la réception des travaux marque le point de départ des garanties légales, elle marque aussi le point de départ des couvertures d’assurance correspondantes. Ne pas réceptionner les travaux fait courir le risque d’un défaut d’assurance pour l’entreprise.

Sans réserves. Lorsque le client ne constate aucun désordre ni défaut de conformité, il accepte les travaux et signe le procès-verbal avec la mention « sans réserve ». Dans le cas d’une construction de maison, si des désordres apparaissent dans un délai de 8 jours à compter de la réception, le client dispose de ce délai pour les notifier à l’entreprise principale par lettre recommandée avec AR. La réception sans réserve exonère de toute responsabilité l’entreprise pour les désordres apparents. Si des désordres ou défauts sont cachés, ils relèvent alors des garanties légales.

Pour la petite histoire. Il a été rappelé à un restaurateur que la réception sans réserve de travaux couvre l’ensemble des défauts apparents de l’ouvrage. Faute de prouver que les désordres qu’il alléguait au niveau de l’armature métallique de sa terrasse l’empêchaient d’utiliser celle-ci normalement et qu’ils avaient provoqué une baisse de son activité commerciale, le restaurateur devait voir rejeter sa demande d’indemnisation formulée à l’encontre de l’artisan ayant réalisé les travaux.

Avec réserves. S’il existe des désordres ou des défauts de conformité selon le maître d’ouvrage, il faut les consigner sur le procès-verbal et il faut fixer avec le client le délai dans lequel les réparations devront être effectuées avec prévision d’une nouvelle date de réception. Les défauts apparents ne peuvent être indemnisés par la garantie de parfait achèvement que s’ils sont consignés dans le procès-verbal de réception. S’ils se révèlent dans l’année, il faut qu’ils soient notifiés. Notez que cette notification ne vaut pas demande de mise en œuvre d’une garantie légale.

Conseils. Il est vivement conseillé d’être précis au sujet des réserves, en détaillant au mieux les désordres ou défauts relevés.

Refus de réception. Si les désordres sont trop importants pour le maître d’ouvrage et que les travaux sont encore inachevés, il peut refuser la réception. Dans ce cas, soit il faut convenir d’une nouvelle date de réception pour finir les travaux, soit l’entreprise saisit le juge si elle estime que le refus de réception est abusif.

Consignation du prix. Jusqu’à ce que les travaux de réparation des désordres soient effectués, une partie du prix de construction doit être consignée auprès d’un séquestre choisi d’un commun accord (Caisse des Dépôts et des Consignations, notaire, avocat, ou tout autre professionnel disposant d’une garantie financière). Il existe 2 limites :

• dans le cas d’un contrat de construction de maison individuelle, 5 % maximum du prix de la maison peut être consigné ;
• dans les autres cas, l’entreprise peut prévoir la même limite de 5 % contractuellement : à défaut, seul le solde pourra être consigné d’un commun accord.

Pénalités de retard. En cas de livraison tardive qu’il n’est pas possible de justifier par des intempéries, une trop forte chaleur empêchant de travailler, etc., il sera dû des pénalités de retard dont le montant ne peut pas être inférieur à 1/3 000ème du prix convenu par jour de retard. Notez que pour le calcul du montant des pénalités, la date d’ouverture du chantier à prendre en compte est celle convenue au contrat et non celle du début effectif des travaux tandis que la date du terme des travaux est celle de la livraison et non celle de la levée des réserves.

Exemple. Un couple a réclamé 50 000 € de pénalité de retard à une société, considérant que la réception n’avait jamais eu lieu. Ce qu’a refusé la société, la maison ayant été, selon elle, réceptionnée tacitement. Pour preuve, explique-t-elle, le couple avait déjà payé 95 % du montant prévu au contrat et des locataires étaient déjà installés dans la maison depuis plusieurs mois. Arguments qui ont convaincu le juge qui a condamné la société à verser « seulement » 14 000 € de pénalités de retard.