Droits de commercialité = droits immobiliers = TVA ?

Pour faire face à la pénurie de logements, certaines communes imposent aux propriétaires de locaux destinés à l’habitation qui envisagent de les transformer en locaux professionnels de réaliser à titre de compensation l’opération inverse sur d’autres immeubles qui lui appartiennent ou de trouver une autre personne ou entreprise disposée à le faire sur ses propres immeubles.

Dans cette 2^de hypothèse, le tiers vend au propriétaire du local d’habitation des droits de « commercialité », auxquels il renonce, condition indispensable pour obtenir l’autorisation de changement d’usage du bien immobilier.

Dans cette situation, quelles sont les règles de TVA applicables à la vente des droits de commercialité dès lors que l’autorisation de changement d’usage d’un immeuble est conditionnée à une compensation ?

Il est précisé que l’autorisation de changement d’usage présente la nature d’un droit réel immobilier attaché au bien immeuble. Concrètement, cela signifie que les droits de commercialité suivent le même régime que le bien immeuble auquel ils se rapportent.

Partant de là, la vente de droits de commercialité par une personne assujettie à la TVA est :

• soumise de plein droit à la TVA lorsque ces droits se rapportent à un immeuble achevé depuis moins de 5 ans ;
• exonérée de la TVA lorsque ces droits se rapportent à un immeuble achevé depuis plus de 5 ans.

En cas d’exonération, le vendeur peut toutefois opter pour la taxation de la vente, ce qui lui ouvre alors des droits à déduction de TVA dans cette hypothèse.

ZFRR+ : bienvenue aux nouvelles communes ! 

Pour rappel, les personnes qui, entre le 1^er janvier 2025 et le 31 décembre 2029 et, toutes conditions par ailleurs remplies, créent ou reprennent des activités industrielles, commerciales, artisanales ou professionnelles dans les zones France ruralités revitalisation « plus » (ZFRR +) sont exonérées d'impôt sur le revenu ou d'impôt sur les sociétés au titre des bénéfices provenant des activités implantées dans la zone, à l'exclusion des plus-values constatées lors de la réévaluation des éléments d'actif, jusqu'au terme du 59^e mois suivant celui de leur création d'activité ou celui de la reprise d'activité.

La liste des communes situées en ZFRR + vient d’être dévoilée. Elle est disponible ici.

Notez que les zones France ruralités revitalisation « plus » ciblent les communes les plus vulnérables, pour lesquelles le soutien de l'État doit être renforcé.

Elles sont sélectionnées parmi les communes rurales, au sens de la grille communale de densité de l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE), situées en zone France ruralités revitalisation, sur la base d'un indice synthétique tenant compte des dynamiques liées au revenu, à la population et à l'emploi sur une période d'au moins 10 ans dans les établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre ou les bassins de vie concernés.

Notez que ces mesures sont entrées en vigueur au 1^er janvier 2025.

Pass’sport : faciliter l’inscription aux activités sportives

Pour rappel, le dispositif « Pass’Sport » a été créé en 2021 pour inciter les jeunes à s’inscrire dans des associations sportives. Reconduit chaque année, ce sera encore le cas pour la saison 2025/2026.

Il prend la forme d’une réduction de 70 € sur les frais d’adhésion ou de licence, ce qui correspond à une augmentation par rapport à l’année passée pour laquelle la réduction était de 50 €.

Peuvent en bénéficier les personnes remplissant au moins une des conditions suivantes au 31 décembre 2025 : 

• être âgé de 14 à 17 ans révolus et bénéficier au titre de l'année 2024 ou 2025 de l'allocation de rentrée scolaire ;
• être âgé de 6 à 19 ans révolus et bénéficier au titre de l'année 2024 ou 2025 de l'allocation d'éducation de l'enfant handicapé ;
• être âgé de 16 à 30 ans et bénéficier au titre de l'année 2024 ou 2025 de l'allocation aux adultes handicapés.

Peuvent également en bénéficier les personnes remplissant une des conditions suivantes au 15 octobre 2025 :

• être un étudiant âgé au plus de 28 ans révolus et bénéficier d'une bourse d'enseignement supérieur sous conditions de ressources attribuée ou financée par l'État ou d'une aide annuelle accordée par les centres régionaux des œuvres universitaires et scolaires ;
• être un étudiant âgé au plus de 28 ans révolus en formation initiale et bénéficier d'une aide annuelle sous conditions de ressources, dans le cadre des formations sanitaires et sociales.

Pour bénéficier du Pass’sport, il sera nécessaire d'adhérer ou de prendre une licence entre le 1er septembre 2025 et le 31 décembre 2025 auprès des structures suivantes :

• les associations sportives et structures affiliées aux fédérations sportives agréées, à l’exclusion des fédérations scolaires ;
• les associations sportives agréées SPORT, non affiliées à une fédération agréée ;
• les associations proposant ou organisant une activité sportive et agréée JEP ;
• les entités proposant ou organisant une activité sportive, de loisir ou non, ayant un but lucratif et relevant de l'un des codes de la nomenclature des activités françaises (NAF) suivants :
  • 9311Z : gestion d'installations sportives ;
  • 9312Z : activités clubs de sports ;
  • 9329Z : autres activités récréatives et de loisirs ;
  • 9313Z : activités des centres de culture physique ;
  • 8551Z : enseignement de disciplines sportives et d'activités de loisirs ;
  • 6420Z : activités des sociétés holding.

Ces structures peuvent d’office appliquer la réduction de 70 € à leurs frais d’adhésion et en demander le remboursement auprès des services du ministère chargé des sports avant le 31 décembre 2025.

Travaux portant sur les monuments aux morts : une exonération de TVA encadrée

Pour rappel, les travaux de construction, d'aménagement, de réparation et d'entretien des monuments, cimetières ou sépultures commémoratifs des combattants, héros, victimes ou morts des guerres, effectués pour les collectivités publiques et les organismes sans but lucratif sont exonérés de TVA.

La loi de finances pour 2025 a étendu cette exonération, depuis le 16 février 2025, aux travaux de construction, d'aménagement, de réparation et d'entretien des monuments, cimetières ou sépultures commémoratifs des victimes ou morts dans le cadre d’un attentat.

Des précisions viennent d’être apportées sur le champ d’application de cette exonération s’agissant des mémoriaux et de leurs annexes, notamment sur les espaces verts et jardins. 

L’exonération concerne uniquement les opérations suivantes :

• les travaux de construction d’ouvrages immobiliers ;
• les travaux d’équipement, de réfection ou de réparation de tels ouvrages ;
• les travaux d’entretien d’immeubles, même s’ils ne présentent pas le caractère de travaux immobiliers.

L’exonération ne bénéficie donc pas :

• aux achats de biens meubles corporels destinés à garnir ces immeubles, tels que le matériel de jardinage, le mobilier de bureau, les équipements informatiques ou audio-visuels, les audio-guides ou encore les équipements scénographiques permettant, par exemple, la projection d’ombres ou la diffusion de bruits ;
• aux ouvrages (monuments, plaques, etc.) destinés à commémorer des actes de courage ou de dévouement accomplis en temps de paix ou érigés en souvenir des victimes d’accidents ou de sinistres (accidents de la circulation, événements climatiques, catastrophes naturelles, etc.) ;
• aux ouvrages, même restaurés et aménagés pour en permettre la visite, qui constituent les vestiges d’une guerre ou d’un attentat et qui ne pouvaient donc pas être destinés, dès l’origine, à perpétuer le souvenir d’une personne ou d’un événement.

En revanche, sont éligibles à l’exonération :

• les ouvrages ou bâtiments réhabilités ou aménagés pour y accueillir des musées, des expositions temporaires, des lectures publiques, des témoignages de rescapés ou de familles de victimes, des salles pédagogiques ou tout autre espace dont l’usage futur ne saurait être séparé de la dimension mémorielle du projet d’ensemble auquel ils se rattachent ;
• les annexes constituant le prolongement géographique d’un monument éligible : ainsi, les jardins et espaces verts, dès lors qu’ils sont contigus à un monument éligible ou à une annexe mentionnée ci-dessus, sont réputés, en les mettant en valeur sur le plan esthétique et ornemental, contribuer à la vocation mémorielle du site auquel ils se rattachent, et bénéficient donc de l'exonération de TVA, que les visiteurs aient ou non le droit d’y accéder.

À l’inverse, même lorsqu’ils facilitent l’accès à un monument commémoratif, voire se situent dans l’enceinte de ce dernier, les parkings desservant les bâtiments sont dépourvus de toute vocation mémorielle : dès lors, ils ne sauraient entrer dans le champ de l’exonération.

Crédit d’impôt HVE : une aide fiscale à versement unique

Pour rappel, les entreprises agricoles qui disposent d’une certification d’exploitation à haute valeur environnementale (EHVE) en cours de validité au 31 décembre ou délivrée au cours de l’une des années 2022, 2023 ou 2024 pouvaient bénéficier du crédit d’impôt en faveur des entreprises agricoles qui disposent d’une certification d’EHVE d’un montant de 2 500 €.

La loi de finances pour 2025 a prolongé ce crédit d’impôt d’une année supplémentaire, soit jusqu’au 31 décembre 2025. Mais une entreprise peut-elle bénéficier plusieurs fois du crédit d’impôt au titre de l’obtention d’une certification HVE ?

Malheureusement, la réponse est négative : l’administration fiscale rappelle sur ce point que, dès sa création, ce crédit d’impôt a été conçu comme une aide fiscale à versement unique et temporaire.

L’objectif poursuivi par ce crédit d’impôt était d’inciter les exploitations agricoles à s’engager rapidement dans une démarche agricole responsable.

Si l’administration avait déjà rappelé cette règle l’an passé, elle vient de préciser que les prorogations successives de ce crédit d’impôt n’ont pas modifié les modalités d’application du dispositif sur ce point.

Partant de là, le dispositif concerne uniquement l’obtention initiale de la certification par un exploitant agricole qui ne pourra pas y être éligible une 2^de fois, y compris si le renouvellement de la certification a été obtenu sur la base du nouveau référentiel entré en vigueur au 1^er janvier 2023.

Quel régime social pour le contrat d’apprentissage conclu avant le 1^er mars 2025, mais qui débute après cette date ?

Pour mémoire, jusqu’au 1^er mars 2025, la rémunération versée aux apprentis embauchés avant cette date était exonérée de cotisations sociales sur la part inférieure ou égale à 79 % du SMIC et totalement exonérée de CSG/CRDS.

Mais, dans un souci de rationalisation des coûts publics liés à l'apprentissage, la loi de financement de la Sécurité sociale a prévu :

• d’abaisser le plafond d’exonération de cotisations sociales de 79 % à 50 % de la valeur du SMIC ;
• de soumettre cette rémunération à la CSG/CRDS, pour sa part excédant 50 % de la valeur du SMIC.

Ce nouveau régime social est applicable à tous les contrats conclus à compter du 1^er mars 2025, sans davantage de précision quant à sa date d’effet.

Jusqu’alors, l’administration sociale en avait déduit que seul le 1^er jour d’exécution du contrat d’apprentissage faisait foi, indépendamment de la date de conclusion du contrat.

En d’autres termes et jusqu’à maintenant, le contrat d’apprentissage qui débutait avant le 1^er mars 2025 était soumis à l’ancien régime social, plus favorable, tandis que les contrats qui débutaient après cette date devaient être soumis à ce nouveau régime social.

Mais, dans une nouvelle mise à jour du Bulletin officiel de la Sécurité sociale, l’administration vient repréciser sa position.

Désormais, l’administration considère que seule la date de conclusion du contrat d’apprentissage fait foi, indépendamment de la date du 1^er jour d’exécution du contrat.

En d’autres termes, un contrat conclu avant le 1^er mars 2025, mais dont le 1^er jour d’exécution est fixé après cette date donnera lieu à :

• une exonération de la totalité des cotisations salariales d'origine légale et conventionnelle s’applique à leur rémunération dans la limite de 79 % du SMIC ;
• une exclusion totale de la rémunération versée à l’apprenti de l'assiette de la CSG et de la CRDS.

Dans cette configuration, seule la date de signature du contrat d’apprentissage permet désormais de déterminer les modalités d'assujettissement de la rémunération versée à l’apprenti.

Loi anti-narcotrafic : les mesures phares

L’État s’est inspiré des mesures prises en matière de terrorisme et les a adaptées au narcotrafic.

Ainsi, un parquet national anti-criminalité organisée (Pnaco) entrera en fonction en janvier 2026. Ce parquet est calqué sur les modèles des parquets financier (PNF) et anti-terroriste (Pnat) et aura pour mission de traiter les dossiers de criminalité organisée et de coordonner l’action judiciaire.

De même, un service chef de file en matière de lutte contre la criminalité organisée va être mis en place. Cet « état-major criminalité organisée », inspiré de l'état-major permanent (EMaP) spécialisé dans les dossiers de terrorisme, aura pour mission le pilotage et la coordination de l'action interministérielle de la lutte contre le narcotrafic et le crime organisé.

Une procédure administrative de gel des fonds des narcotrafiquants est également instaurée, toujours d’après l’expérience des dispositifs de lutte contre le terrorisme.

Les douanes, Tracfin et la justice auront également des pouvoirs supplémentaires pour investiguer et récolter des informations utiles. De même, les fermetures d’établissements soupçonnés de blanchir l’argent de la drogue ou d’en organiser les trafics seront facilitées.

Loi anti-narcotrafic : lutter contre le blanchiment

Les crypto-actifs

Pour rappel, le délit de blanchiment consiste à :

• faciliter la justification mensongère de l'origine des biens ou des revenus de l'auteur d'un crime ou d'un délit ayant procuré à celui-ci un profit direct ou indirect ;
• apporter un concours à une opération de placement, de dissimulation ou de conversion du produit direct ou indirect d'un crime ou d'un délit.

Jusqu’à présent, il existait une présomption de blanchiment dès lors que les conditions matérielles, juridiques ou financières de l'opération de placement, de dissimulation ou de conversion ne pouvaient avoir d'autre justification que de dissimuler l'origine ou le bénéficiaire effectif des biens ou revenus en question.

Cette présomption est à présent élargie aux opérations effectuées :

• au moyen d'un crypto-actif comportant une fonction d'anonymisation intégrée ;
• ou au moyen de tout type de compte ou de technique permettant l'anonymisation ou l'opacification des opérations en crypto-actifs.

Très concrètement, sont ciblés les « mixeurs » de crypto-actifs, c’est-à-dire les techniques qui permettent d’empêcher le traçage des transactions, notamment en mélangeant des actifs de plusieurs utilisateurs pour les redistribuer.

Par conséquent, les prestataires de services sur actifs numériques ne pourront plus recourir à ces techniques, ni proposer ce type de prestation.

La prescription

Les règles de prescription sont également modifiées. En principe, la prescription d’un délit commence à courir à compter du jour où l’infraction a été commise.

Parmi les exceptions, le point de départ de la prescription est décalé en présence d’une infraction dite occulte, c’est-à-dire qui ne peut être connue ni par la victime, ni par la justice, ou dissimulée, c’est-à-dire dont les manœuvres de l’auteur tendent à empêcher sa découverte.

Dans ce cas, la prescription démarre à compter du jour où le délit est apparu et a pu être constaté dans des conditions permettant la mise en mouvement ou l'exercice de l'action publique, avec un plafond de 12 ans révolus à compter du jour où l'infraction a été commise.

Le blanchiment est à présent réputé occulte, ce qui permet de bénéficier d’une prescription assouplie.

Loi anti-narcotrafic : focus sur les obligations de vigilance et de déclaration

À compter d’une date qui reste à préciser, ou au plus tard le 10 juillet 2027, de nouveaux professionnels seront soumis aux obligations de vigilance et de déclaration à Tracfin d’opérations suspectes, à savoir :

• les marchands de biens et les promoteurs immobiliers ;
• les vendeurs et les loueurs, à l’exception des constructeurs et des importateurs de véhicules commercialisés auprès d’un distributeur ou d’un concessionnaire de véhicules, de navires de plaisance et d’avions privés.

Notez que l’obligation de vigilance et de déclaration concernera ces véhicules lorsque leur prix de vente dépassera un seuil déterminé par décret. Concrètement, sont visés les voitures de luxe, les yachts et les jets.

Au plus tard au 10 juillet 2029, les sociétés sportives affiliées à la Fédération française de football seront aussi concernées par ces obligations.

Enfin, les personnes soumises à ces obligations devront suivre une formation sur leurs dites obligations relatives à la lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme.

Un décret doit préciser les modalités pratiques de cette formation, ainsi que l’évaluation du respect de cette nouvelle règle.

Loi anti-narcotrafic : focus sur la corruption

Pour rappel, parce qu’elles ont un lien avec la défense, la souveraineté ou la défense nationale, certaines professions publiques ou privées font l’objet d’une enquête administrative pour s’assurer que la personne souhaitant exercer cet emploi ne présente pas d’incompatibilité.

La liste des métiers concernés a été allongée aux emplois publics et privés exposés à « des risques de corruption ou de menaces liées à la criminalité organisée ».

De même, un renforcement de la réglementation en matière de corruption est mis en place dans les ports et les aéroports.

Loi anti-narcotrafic : baux d’habitation

Lorsqu’un locataire est en lien avec un trafic de stupéfiants, qu’il trouble l’ordre public de manière grave ou répétée et qu’il ne respecte pas son obligation de « s’abstenir de tout comportement ou activité nuisibles aux abords du logement », le préfet pourra ordonner au bailleur de saisir la justice pour entamer une procédure de résiliation du bail.

En cas de carence du bailleur, le préfet pourra, à l’expiration d’un délai d’un mois, prendre le relai et saisir lui-même le juge.

ICPE d’élimination et de recyclage de carcasses : éviter les nuisances et pollutions

Le Gouvernement a posé le cadre applicable aux installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE) ayant des activités :

• d’élimination ou de recyclage de carcasses ou de sous-produits animaux (3650) ;
• de traitement des eaux résiduaires (3710) pour lesquelles la charge polluante principale provient d'une ou plusieurs installations de la rubrique 3650.

Cette réglementation se caractérise par un travail de définitions disponible ici.

Parmi les règles applicables, l'exploitant de l’ICPE devra prendre les dispositions nécessaires pour prévenir les risques de pollution accidentelle de l'air, des eaux ou des sols et pour limiter les risques de nuisances de son activité, tant dans la conception, la construction que dans l'exploitation des installations.

Un travail de documentation et de conservation des données, notamment en cas de contrôle, doit également être effectué. Ainsi, par exemple, un schéma de tous les réseaux et un plan des égouts devront être établis et mis à jour par l'exploitant. Ils seront mis à disposition de l'inspection ICPE et des services d'incendie et de secours.

Le plan des réseaux d'alimentation et de collecte devra faire notamment apparaître :

• l'origine et la distribution de l'eau d'alimentation ;
• les dispositifs de protection de l'alimentation ;
• les secteurs collectés et les réseaux associés ;
• les ouvrages de toutes sortes (vannes, compteurs, etc.) ;
• les ouvrages d'épuration interne, les points de surveillance et les points de rejet de toute nature.

Notez que cette réglementation est applicable aux nouvelles installations dès leur mise en service.

Pour les installations existantes, les dispositions relatives aux meilleures techniques disponibles entreront en vigueur le 19 décembre 2027.

Habitat indigne : déléguer la remise en état

La loi relative à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé de 2024 prévoyait la mise en place d’un bail à réhabilitation.

Une expérimentation va pouvoir être menée pendant 5 ans au sujet de ce type de bail, maintenant que toutes les informations à son sujet ont été publiées.

Pour rappel, le propriétaire d’un bien immeuble peut se voir contraint de réaliser certains travaux pour des raisons de sécurité ou de salubrité. Cela peut être le cas lorsqu’il faut remédier aux situations suivantes :

• les risques présentés par les murs, bâtiments ou édifices quelconques lorsqu’ils n'offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants ou des tiers ;
• le fonctionnement défectueux ou le défaut d'entretien des équipements communs d'un immeuble collectif à usage principal d'habitation, lorsqu'il est de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou des tiers ou à compromettre gravement leurs conditions d'habitation ou d'utilisation ;
• l’entreposage, dans un local attenant ou compris dans un immeuble collectif à usage principal d'habitation, de matières explosives ou inflammables, lorsqu'il est en infraction avec les règles de sécurité applicables ou de nature à créer des risques sérieux pour la sécurité des occupants ou des tiers ;
• l’insalubrité de l’immeuble.

Les travaux nécessaires pouvant s’avérer couteux et chronophages, certains propriétaires peuvent rechigner à s’en charger. C’est pourquoi le bail de réhabilitation est proposé.

Le propriétaire peut en effet donner à bail son bien à : 

• un organisme d’habitations à loyer modéré ;
• une société d’économie mixte dont l’objet est de construire ou de donner à bail des logements ;
• un organisme de foncier solidaire ;
• un organisme bénéficiant de l’agrément relatif à la maitrise d’ouvrage.

L’organisme auquel le bail est confié s’engage à réaliser les travaux d’amélioration nécessaires sur l’immeuble dans un temps déterminé.

Il aura ensuite la charge de mettre le bien en location pendant la durée du bail de réhabilitation qui est conclu pour une durée minimale de 12 ans.

À l’issue du bail, le propriétaire récupère son bien, les améliorations faites entre temps lui bénéficiant sans indemnisation.

Les préfets doivent publier, par arrêté, une liste des organismes volontaires pour conclure des baux de réhabilitation.