Refus de crédits immobiliers : des dossiers analysés une seconde fois !

Récemment, les banques ont annoncé la mise en place d’un dispositif temporaire devant assurer une meilleure compréhension des refus de crédits immobiliers.

Ce dispositif, applicable jusqu’à fin décembre 2024, est ouvert aux personnes physiques clientes de la banque concernée, qui ont établi un dossier conforme permettant l’instruction complète de leur demande de prêt, et qui ne sont pas inscrites sur les fichiers d’incidents de paiements gérés par la Banque de France.

Il est mis en œuvre à la demande du client pour les dossiers portant sur le financement de la résidence principale, d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif, qui rentrent dans les critères d’octroi du Haut conseil de stabilité financière (durée du crédit, taux d’effort calculé avec les conditions de crédit de la banque).

Notez également qu’il faut que le projet d’achat puisse encore être mené à terme pour que le dispositif soit activé.

Enfin, sachez que chaque établissement bancaire va déterminer lui-même les modalités d’organisation et d’information de ses clients sur la mise en œuvre de ce dispositif.

Qu’est-ce que la « carte BTP » ?

Une carte d’identification professionnelle est délivrée par l’Association CIBTP France à chaque salarié qui effectue des travaux de BTP (bâtiment et travaux publics) pour le compte d’une entreprise établie en France (ou hors de France dans le cadre d’un détachement).

Cette « carte BTP » contient des informations relatives au salarié, à son employeur et / ou à l’entreprise utilisatrice.

La demande de cette carte doit être formulée via le portail numérique dédié.

Et à partir du 1^er avril 2024 ?

À partir du 1^er avril 2024, la réglementation relative à cette carte est aménagée pour les salariés détachés en France par une entreprise établie hors de France, ainsi que pour les intérimaires, qu’ils soient embauchés par une entreprise de travail temporaire établie en France ou à l’étranger.

• Concernant la durée de validité et les conditions d’activation de la carte

Pour les salariés détachés, la durée de validité de cette carte est portée à 5 ans et elle ne sera active que pendant les périodes de détachements.

Pour les interimaires embauchés par des entreprises de travail temporaire établies en France, la carte BTP reste valable 5 ans, mais sera désactivée entre 2 missions.

Concrètement, chaque employeur qui embauche des salariés possédant une carte BTP en cours de validité devra modifier la déclaration adressée à la CIBTP France pour indiquer la mission et le détachement en cours.

De plus, il est maintenant précisé que les obligations relatives à la carte BTP (y compris le versement de la redevance) sont désormais exclusivement à la charge de l’employeur et non plus de l’entreprise utilisatrice et ce, même si l’entreprise de travail temporaire est établie hors du territoire national.

• Concernant le document d’information à remettre au salarié détaché en France

Un nouveau modèle de document d’information à remettre à chaque salarié détaché en France pour réaliser des travaux du BTP vient également d’être publié.

Pour rappel, ce document doit être remis par l’employeur établi à l’étranger à chaque salarié détaché en France, dans une langue que ce dernier comprend, et vise à indiquer la réglementation applicable.

Ce nouveau modèle, reprenant le « noyau dur » de la législation sociale française applicable, peut être consulté ici.

Responsables de traitement : combien coûte la conformité au RGPD ?

Adopté en 2016 et entré en application en 2018, le Règlement général sur la protection des données (RGPD) s’est imposé comme un texte majeur. Texte, à l’époque, le plus amendé par le Parlement européen, il a suscité beaucoup de discussions et d’inquiétudes.

De fait, il a mis en place un cadre imposant, précis et exigeant qui entraîne de nouvelles obligations pour les entités amenées à traiter des données à caractère personnel pour le bien de leur activité.

Un cadre qui a donc contraint de nombreux responsables de traitement à entreprendre un processus de mise en conformité.

5 ans après, la Commission nationale de l’informatique et des libertés (CNIL), autorité administrative de tutelle en la matière pour la France, a décidé de dresser un bilan des conséquences économiques de cette mise en conformité.

Une étude complète qui peut être consultée ici.

L’étude revient à la fois sur les conséquences économiques de la mise en place de la conformité et sur les conséquences commerciales des nouvelles manières de traiter la donnée.

Plus-value exonérée = résidence principale effectivement occupée

Un propriétaire achète un terrain et y fait construire une maison qu’il revend 2 ans plus tard. Parce qu’il s’agit de sa résidence principale, il demande à être exonéré d’impôt sur le gain réalisé (plus-value) à l’occasion de cette vente.

Ce que refuse l’administration fiscale, pour une raison très simple : cette maison n’est pas et n’a jamais été sa résidence principale, selon elle…

« Faux ! », conteste le propriétaire qui soutient qu’il a occupé la maison dès l’achèvement des travaux. Et pour preuve, il fournit des factures d’eau et d’électricité, une attestation d’assurance qui confirme que cette maison était bien assurée à titre de résidence principale, ainsi qu’un contrat de prêt immobilier qui mentionne que le crédit est bien dédié à la construction d’une résidence principale.

Des documents qui ne prouvent rien, répond l’administration, et pour cause :

• les factures fournies témoignent d’une consommation bien inférieure à celle normalement attendue d’une « résidence principale » ;
• les déclarations de revenus du propriétaire ne mentionnaient pas l’adresse de cette « soi-disant » résidence principale pour les années litigieuses, mais celles de logements appartenant à ses parents, de sorte qu’aucune taxe d’habitation à cette adresse n’a été établie à son nom ;
• aucun document n’atteste de la date d’achèvement des travaux de construction de la maison.

Ce qui confirme que rien n’indique que la maison vendue a été effectivement occupée à titre de résidence « principale » par le propriétaire, conclut le juge… qui lui refuse le bénéfice de l’exonération d’impôt !

Lutte contre la contrefaçon : de très bons résultats qui appellent à poursuivre les efforts

La contrefaçon est une pratique qui porte préjudice à de nombreuses personnes : d’une part les professionnels, qui voient leur propriété intellectuelle bafouée et leur image potentiellement abimée et d’autre part les consommateurs qui peuvent se voir trompés et se retrouvent avec des produits de mauvaise qualité.

En 2021, face à l’ampleur du phénomène, le Gouvernement avait mis en place un plan national de lutte contre les contrefaçons. Un plan qui avait porté ses fruits, le nombre de produits contrefaits saisis par les services des douanes ayant plus que doublé.

Malgré tout, il est nécessaire de poursuivre les efforts.

C’est pourquoi un nouveau plan national est détaillé par le Gouvernement afin d’améliorer les résultats sur la période 2024-2026.

L’objectif sera donc de se concentrer sur l’identification des différents réseaux afin de les démanteler. À cet effet, l’Observatoire national des contrefaçons voit son rôle renforcé en prenant une place plus centrale dans l’ensemble des opérations de renseignements.

La douane va également chercher à établir une cartographie des « points chauds » dans le monde par lesquels les réseaux de contrefaçons transitent.

Cette identification permettra de réaliser des opérations « coup de poing », en coopération avec la communauté internationale, afin de porter atteinte de façon significative à l’organisation des réseaux de contrefaçons.

Enfin, les services de la douane vont également tourner leur attention vers les espaces numériques. Sans le savoir, les plateformes de vente en ligne peuvent apporter des moyens logistiques aux contrefacteurs. Il est donc important de les aider à identifier les vendeurs peu scrupuleux et à limiter leur présence sur ces plateformes.

Décision de justice = point de départ du délai de prescription ?

Un employeur demande à l’Urssaf, en novembre, la restitution de cotisations sociales indûment versées (jusqu’à 7 ans plus tôt pour les plus anciennes).

Au soutien de cette demande, il invoque notamment une décision de justice datant du mois de juin annulant les mises en demeure de l’Urssaf, à l’origine du paiement indu des cotisations litigieuses.

Parce que cette décision récente rebat les cartes et annule le fait générateur à l’origine du versement indu, il peut demander le remboursement des cotisations !

Mais l’Urssaf rejette la demande en considérant, entre autres, que la demande de l’employeur est prescrite.

Elle rappelle que la demande de remboursement des cotisations de sécurité sociale se prescrit par 3 ans à compter de la date de versement.

Sauf que le juge tranche en faveur de l’employeur : lorsque l’indu résulte d’une décision juridictionnelle, le délai de prescription de l’action en restitution des cotisations ne peut pas commencer à courir avant la naissance de l’obligation de remboursement qui découle de cette décision.

Schématiquement, la prescription ne commençait ici à courir qu’à compter du prononcé de la décision de justice. Dès lors, l’employeur était parfaitement dans les délais pour formuler sa demande de remboursement !

Vente à un prix anormal = acte anormal de gestion = taxation personnelle de l’acheteur ?

Une SCI ayant une activité de construction-vente fait construire un ensemble immobilier comprenant 4 immeubles puis vend un appartement, un garage et une cave situés dans un de ces immeubles à l’associé d’une société tierce, elle-même associée de la SCI.

Une vente qui attire l’œil de l’administration fiscale selon qui le prix de vente est anormalement bas par rapport à la valeur vénale des biens immobiliers en cause.

Une opération constitutive d’un « acte anormal de gestion », ce qui lui permet de réévaluer le prix de vente et de rectifier l’impôt sur le revenu de l’associé : pour elle, en achetant ce bien à un prix inférieur à la valeur vénale réelle, l’associé a bénéficié d’un avantage occulte constitutif d’une distribution de bénéfices… Et doit donc être imposé en conséquence !

Pour mémoire, un « acte anormal de gestion » est un acte par lequel une entreprise décide de s’appauvrir à des fins étrangères à son intérêt ce qui, sur le plan fiscal, est sanctionnable.

Dans cette affaire, l’administration fiscale détermine la valeur vénale de l’appartement, de la cave et du garage en comparant leur vente à 3 autres ventes consenties par la SCI auprès de particuliers portant sur des appartements présentant une taille et des caractéristiques identiques, situés dans le même bâtiment.

Sauf que cette méthode par comparaison est contestable, rétorque l’associé qui constate que l’administration n’a pas tenu compte d’autres ventes que la SCI a réalisé dans le même ensemble immobilier au profit d’une société HLM.

Sauf qu’il faut comparer ce qui est comparable, ironise l’administration. Si la SCI a effectivement réalisé d’autres ventes dans le même ensemble immobilier, celles consenties à la société HLM concernent des logements sociaux, vendus en bloc, destinés à la location, et ne présentant pas les mêmes caractéristiques que l’appartement litigieux, et cela change tout…

Mais si « acte anormal de gestion » il y a, encore faut-il prouver l’existence d’une intention libérale au profit de l’acheteur, insiste l’associé, ce que l’administration n’a pas fait.

Et pourtant… Parce que l’acheteur n’est autre que l’associé d’une société, elle-même associée de la SCI, il est clairement établi que vendeur et acquéreur sont liés par une relation d’intérêts laquelle permet de présumer l’intention d’octroyer et de recevoir une libéralité, rappelle l’administration.

Ce que confirme le juge : puisque l’administration apporte la preuve que la SCI a vendu l’appartement, la cave et le garage à un prix inférieur à leur valeur vénale et que l’intention libérale était bel et bien présumée, tout est réuni pour qualifier l’opération d’« acte anormal de gestion ».

Le redressement fiscal est donc parfaitement justifié !

Résiliation du contrat de travail et manquement à l’obligation de sécurité : focus sur la charge de la preuve

Un salarié est victime d’un accident de travail à la suite duquel il sollicite du juge la résiliation judiciaire de son contrat de travail.

Il considère, en effet, que son contrat doit être résilié car son employeur a manqué à son obligation de sécurité, ce qui a conduit à son accident de travail.

Ce que réfute l’employeur ! Puisque le salarié ne produit pas les preuves des circonstances dans lesquelles il s’est blessé, il ne démontre pas en quoi l’employeur a manqué à son obligation de sécurité. Sa demande est donc irrecevable.

Mais le salarié insiste en rappelant que puisqu’il sollicite la résiliation de son contrat sur le fondement d’un manquement à l’obligation de sécurité, c’est à l’employeur d’apporter la preuve qu’il a correctement rempli son obligation de sécurité.

Et cet argument emporte la conviction du juge qui tranche en faveur du salarié : il revient toujours à l’employeur de démontrer qu’il a pris toute mesure de nature à honorer son obligation de sécurité.

Ainsi, lorsque la résiliation judiciaire du contrat repose sur un manquement à l’obligation de sécurité, la charge de la preuve repose sur l’employeur et non sur le salarié demandeur.

Droit au silence : tout le temps ?

Un avocat est mis en examen pour plusieurs délits. Dans le cadre de l’instruction, il se voit interdire l’exercice de sa profession pendant 6 mois.

Cette interdiction est une « mesure de sûreté conservatoire », c’est-à-dire qu’elle n’a pas pour objectif de punir l’avocat, mais d’empêcher toute nouvelle infraction afin de protéger l’ordre public.

Mais parce que personne ne lui a notifié son droit au silence, l’avocat conteste estimant que cet « oubli » lui a causé du tort. Pourquoi ? Parce que toutes ses déclarations ont nécessairement été prises en compte pour prononcer la peine !

« Non ! », tranche le juge. Parce que la mesure de sûreté conservatoire n’est pas une peine pénale ou une sanction disciplinaire, elle est prononcée indépendamment de toute faute de l’avocat.

Par conséquent, comme la question ne porte pas sur la culpabilité de l’avocat, mais sur la protection de l’ordre public, le fait de ne pas lui avoir notifié son droit au silence est sans conséquence.

Sa suspension d’exercice est donc maintenue !

Catégories d’entreprise : micro, petite, moyenne ou grande entreprise ?

En janvier 2024, les seuils permettant d’établir l’appartenance d’une société à différentes catégories (micro, petite, moyenne ou grande entreprise) avaient été modifiés. Et il en allait de même pour les seuils concernant les groupes.

Ceux-ci sont à nouveau modifiés au 1^er mars 2024. Ces nouveautés s'appliquent aux comptes et rapports afférents aux exercices sociaux ouverts à compter du 1^er janvier 2024.

Si vous voulez savoir si vous gérez / dirigez une micro-entreprise, une petite entreprise, une moyenne entreprise ou une grande entreprise, reportez-vous au tableau suivant qui définit, sur le plan réglementaire, les catégories d’entreprises françaises :

Une nomenclature est également prévue pour les groupes français, selon le détail suivant :

Pour information :

• le montant net du chiffre d'affaires est égal au montant des ventes de produits et services liés à l'activité courante, diminué des réductions sur ventes, de la TVA et des taxes assimilées ;
• le total du bilan est égal à la somme des montants nets des éléments d'actif ;
• le nombre moyen de salariés est apprécié sur le dernier exercice comptable s’il ne correspond pas à l'année civile précédente.

De plus, les seuils permettant d’établir si une entreprise doit ou non nommer un commissaire aux comptes ont également été modifiés. Il est désormais nécessaire de faire appel à un commissaire aux comptes si au moins 2 des 3 seuils suivants sont atteints :

Pour finir, notez que les mandats de commissaires aux comptes en cours au 1^er mars 2024 se poursuivent jusqu’à leur date d’expiration.