Location immobilière : établir un dossier de diagnostic technique, une obligation ?

Location = contrat ! La location d’un logement, qu’il soit nu ou meublé, suppose la signature d’un contrat, entre le bailleur et le locataire.

Location = diagnostics ! Outre les mentions obligatoires, le contrat de location va comporter un certain nombre de diagnostics dont la liste est encadrée par la Loi.

Qui établit les diagnostics ? La réalisation doit être confiée à un professionnel certifié qui se chargera d’élaborer le « dossier de diagnostic technique » (DDT), avant la mise en location du bien.

Où trouver un diagnostiqueur certifié ? Le site web du Ministère en charge du logement contient un annuaire des diagnostiqueurs certifiés.

Un DDT numérique. Depuis le 25 novembre 2018, le DDT doit être remis par voie dématérialisée, sauf opposition explicite du bailleur ou du locataire.

Dossier de diagnostic technique : un contenu encadré

Un contenu encadré. La liste des diagnostics est fixée par la Loi. La voici.

DPE. Le DDT doit comprendre obligatoirement un diagnostic de performance énergétique (DPE).

Plomb. Le DDT doit également comporter un constat de risque d’exposition au plomb.

Amiante. Le DDT doit comporter une copie d'un état mentionnant l'absence ou la présence d’amiante. Notez que la Loi n’impose pas que soit réalisé un « diagnostic technique amiante » (DTA). Un simple état suffit.

ERP. Le bailleur doit informer le locataire de l’état des risques et pollutions auxquels le bien immobilier est exposé (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon, etc.). Pour cela, il doit lui fournir un diagnostic appelé « état des risques et pollutions » (ERP), éditable à partir des sites web des Préfectures du lieu de situation du bien immobilier loué.

Une mention obligatoire à compter du 1er janvier 2023. La mention « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr » devra être inscrite sur les annonces de vente ou de location à compter du 1er janvier 2023.

Astuce. Le site www.georisques.gouv.fr permet de prendre connaissance des risques auxquels est exposé le bien.

Electricité et gaz. Depuis le 1er juillet 2017, le DDT doit contenir un état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz. Le cas échéant, s’agissant de l’électricité, le bailleur peut se prévaloir d’une attestation de conformité de moins de 6 ans, visée par un organisme agréé du type Consuel. Pour être plus précis, ces diagnostics sont obligatoires :

• en ce qui concerne l’électricité, pour les logements comportant une installation intérieure d'électricité réalisée depuis plus de 15 ans ;
• en ce qui concerne le gaz, pour les logements comportant une installation intérieure de gaz en fonctionnement et qui a été réalisée depuis plus de 15 ans ou dont le dernier certificat de conformité date de plus de 15 ans.

Radon. A l’occasion de la (re)mise en location d’un logement (nu ou meublé), il faudra fournir un diagnostic, établi par un professionnel certifié, destiné à informer le locataire de la présence ou non de radon. Ce diagnostic doit être fourni au locataire depuis le 1er juillet 2018.

Plus exactement. Ce diagnostic radon n’est obligatoire que dans les zones à potentiel radon.

     =>  Consultez les zones à potentiel radon

Sous-location Airbnb : autorisé ou interdit ?

La sous-location Airbnb...Depuis quelques années, l’activité de location de logement d’habitation via des sites web comme Airbnb se développe. Si cette activité ne pose pas de problème lorsque le loueur est propriétaire de son logement, qu'en est-il lorsque le loueur est lui-même un locataire ?

… est interdite… Sachez que la loi interdit, par principe, à un locataire de sous-louer son logement. Or, la location d’un logement par un locataire via Airbnb n’en demeure pas moins une sous-location, sur le plan juridique : il n’a donc, en principe, pas le droit de le faire.

… sauf autorisation expresse ! La sous-location d’un logement est toutefois possible lorsque le bailleur y a donné son accord. Cet accord doit être nécessairement matérialisé par un écrit. Notez que le loyer réclamé par le locataire ne peut pas être supérieur à celui dû au bailleur.

Conseil. Pour éviter tout litige futur, il peut être opportun d’envisager la sous-location dès la signature du contrat de location en insérant une clause claire et précise sur ce point, qu’il s’agisse d’une autorisation ou d’une interdiction. Même si le contrat-type de location reprend les termes généraux de la loi interdisant, par principe, la sous-location, comme dit l’adage : « prudence est mère de sûreté » : soyez clair et précis sur la sous-location, notamment via Airbnb, dès la signature du contrat de location.

Sous-location Airbnb : comment y mettre fin ?

Quand le propriétaire se rend compte que le locataire sous-loue via Airbnb, et qu’il n’a pas donné son accord à cette sous-location, il doit rappeler l’interdiction de la sous-location à son locataire par lettre recommandée avec AR.

Si la situation persiste… Si malgré le rappel à la loi, la situation perdure, votre client peut mandater un huissier de justice pour faire constater la situation par procès-verbal et se constituer une preuve. A cette occasion, il pourra également mettre en demeure son locataire de cesser ses agissements par lettre recommandée avec AR, sous peine de résiliation du contrat de location à ses torts exclusifs.

Quid des sous-loyers ? Les sommes que le locataire perçoit au titre de la sous-location (appelés sous-loyers) peuvent être réclamées entièrement par le bailleur, si la sous-location est illicite.

A l’égard de Airbnb. Airbnb n’est pas tenu de recueillir le consentement écrit du bailleur lorsqu’un locataire met son logement en sous-location, ni même de vérifier que le locataire a effectivement obtenu l’accord écrit de son bailleur.

Copropriété en difficulté : les critères de définition

2 types de difficultés. Une copropriété peut souffrir de 2 atteintes : le défaut d’entretien et le manque de trésorerie.

Le défaut d’entretien. Dans cette situation, c’est l’état général du bâtiment qui est atteint. Le défaut d’entretien résulte souvent de la non-exécution de travaux qui sont indispensables, entraînant la dégradation du bâtiment, de l’existence de malfaçons affectant la construction, de l’entretien insuffisant de l’immeuble et de ses équipements.

Le manque de trésorerie. C’est la situation dans laquelle les ressources financières sont insuffisantes. C’est le cas, par exemple, lorsque :

• les charges de copropriété ne sont plus payées régulièrement ;
• le nombre de locataires dans l’immeuble est plus important que celui de propriétaires ;
• le nombre de demande de logements sociaux augmente sur plusieurs années, signe de précarité des copropriétaires en question ;
• des troubles, des tensions, existent entre les résidents au sein de la copropriété ;
• les copropriétaires manquent d’implication, ne participent pas ou plus aux assemblées générales et se désintéressent de l’état général et financier de leur patrimoine.

Copropriété en difficulté : la procédure classique

Objectif. La procédure dite « classique » a pour finalité est de rétablir le fonctionnement normal de la copropriété. La procédure est marquée par la nomination, dans un premier temps, d'un mandataire, puis dans un second temps, par celle d'un administrateur provisoire.

Nomination d’un mandataire. Dans cette procédure, pour commencer, un mandataire ad hoc est nommé, afin d’analyser la situation. Il va aider la copropriété à analyser sa situation, ses difficultés et à trouver des solutions de redressement.

Nomination d’un administrateur provisoire. Cette nomination est souvent suivie de la nomination d’un administrateur provisoire par une décision du Tribunal de Grande Instance (TGI). Il se substitue au syndic, qui est dessaisi, et s’immisce dans sa gestion. Il a pour mission d’opérer le rétablissement de la copropriété. Il intervient pour rétablir le fonctionnement financier de la copropriété et pour rétablir l’état des bâtiments (travaux d’entretien ou de réfection).

Vérifier les créances. Dans un délai de 2 mois à compter de sa nomination, l'administrateur provisoire va procéder à des mesures de publicité légales. pour permettre aux aux créanciers de produire les éléments nécessaires à l’évaluation de leurs créances. Concrètement, c'est à partir de la publication de l’ordonnance de désignation de l’administrateur provisoire que les créanciers du syndicat doivent déclarer leurs créances. Après vérification des créances déclarées, l'administrateur provisoire va établir et publier la liste des créances déclarées. Les créanciers disposeront alors d'un délai de 2 mois à compter de la publication de la liste pour contester son contenu auprès du président du TGI.

A noter. Les créances non déclarées régulièrement dans le délai de 2 mois sont inopposables à la procédure.

Apurer les dettes. L’administrateur provisoire peut conclure avec les copropriétaires de bonne foi des échéanciers individualisés de remboursement de leurs dettes vis-à-vis du syndicat. Le montant effacé est réparti entre les créanciers du syndicat proportionnellement au montant de leur créance. Le juge peut ordonner la mainlevée des éventuelles inscriptions hypothécaires relatives à ces dettes inscrites sur les locaux appartenant au syndicat des copropriétaires.

Vendre des actifs ? Si le syndicat des copropriétaires dispose d'actifs cessibles, notamment des locaux pouvant permettre l’apurement des dettes du syndicat, l'administrateur provisoire peut demander au juge l’autorisation de réaliser certaines cessions (impliquant en conséquence une modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division !).

Substitution au syndic. Dans le cadre de sa mission de redressement de l’immeuble en difficulté, l’administrateur provisoire se substitue au syndic. Ainsi :

• il doit informer au préalable les copropriétaires et le conseil syndical ;
• il est habilité à prendre toutes les mesures nécessaires, dans la limite des pouvoirs qui lui ont été transférés par le Président du TGI qui l’a désigné ;
• il a le droit de procéder à des injonctions de payer, préalables à des saisies, ou éventuellement à décider du recours à des hypothèques ou des cautionnements (cas des impayés de charges).

Etablir des rapports. Il établit des rapports, qui sont transmis régulièrement au greffe du TGI. Un rapport final en fin de mission est également rédigé, comportant ses recommandations.

Attention ! Pendant la mission de l’administrateur provisoire, les actions intentées par les créanciers des copropriétaires débiteurs sont suspendues. Le recouvrement de la dette par le syndic de copropriété est prioritaire à toute autre créance (il est notamment prioritaire devant l’hypothèque d’une banque et devant les impôts).

Copropriété en difficulté : l’état de carence

L'état de carence… Il caractérise les situations dans lesquelles le syndicat des copropriétaires d'un immeuble rencontre des difficultés financières ou de gestion telles qu'il ne peut plus assurer la conservation de l'immeuble ou la sécurité des occupants.

…un préalable à l’expropriation. En dernier recours, si aucune autre solution n’est viable, le juge peut prononcer l'expropriation de l'immeuble. Cette procédure comporte 2 étapes : la déclaration de l'état de carence, puis l'expropriation de l'immeuble.

A noter. L'expropriation de l’immeuble peut être poursuivie, en vue :

• soit de la réhabilitation de l’immeuble ;
• soit de la démolition totale ou partielle de l’immeuble (avec plan de relogement).

Experts. Un ou plusieurs experts, désignée par le président du TGI, sont chargés de constater l'importance du déséquilibre financier, ainsi que la nature et l'importance des travaux à mettre en œuvre. Les conclusions des experts sont notifiées au syndicat des copropriétaires et à chaque copropriétaire.

Exemple. L’état de carence n’est pas démontré dès lors que l’inexécution des travaux est imputable aux copropriétaires qui n’ont pas payés les charges de copropriété relatifs aux travaux.

Copropriété en difficulté : les autres procédures possibles

Les opérations de requalification des copropriétés en difficulté (ORCOD). Des opérations de requalification des copropriétés dégradées peuvent être mises en place par l'Etat ou les collectivités territoriales. L’objectif est de lutter contre l'indignité et la dégradation des immeubles en copropriété, dans le cadre d'un projet urbain et social ou d'une politique locale de l'habitat. Cette procédure prévoit alors un dispositif d'intervention immobilière et foncière (acquisitions de lots de copropriété, accompagnement social des occupants, dispositifs de lutte contre l'habitat indigne, offre de relogement, mise en œuvre de la procédure d'administration renforcée, etc.).

La procédure menée dans le cadre d’un plan de sauvegarde. Cette procédure est applicable en cas de graves difficultés sociales, techniques et financières, et risquant à terme de compromettre la conservation des groupes d'immeubles ou ensembles immobiliers concernés.

Objectif. Le plan de sauvegarde fixe les mesures nécessaires pour redresser la situation financière de la copropriété, et réaliser des travaux de conservation de l'immeuble ou tendant à la réduction des charges de fonctionnement… le tout dans un délai de 5 années !

ORCOD déclarée d’intérêt national. Une opération ORCOD peut être déclarée d’intérêt national par l’Etat lorsque les critères cumulatifs suivants sont remplis :

• l'opération de requalification présente des enjeux majeurs en matière d'habitat dégradé ;
• l'opération de requalification présente une complexité de traitement particulière ;
• l'opération de requalification nécessite de lourds investissements ;
• le droit de préemption urbain renforcé a été instauré.

Création d’une prise de possession accélérée des copropriétés dégradées. La Loi Elan crée une procédure de prise de possession accélérée pour les bâtiments dégradés situés dans les ORCOD d’intérêt national, lorsque des risques sérieux pour la sécurité des occupants rendent cette prise de possession anticipée nécessaires. Il faut également qu’un projet de plan de relogement des occupants ait été établi. Notez que les modalités d’application de cette procédure seront précisées dans un Décret non encore paru à l’heure où nous rédigeons cette fiche.

Récupérer des charges locatives ?

2 types de charges. Les charges locatives des copropriétaires bailleurs sont constituées des charges « récupérables » et des charges « non récupérables ».

Charges récupérables. Les charges récupérables sont les charges qu'un copropriétaire bailleur peut récupérer auprès de son locataire : elles concernent essentiellement les charges « générales ». Elles sont dues, de droit, par le locataire, même si la question de leur prise en charge par le locataire n’est pas expressément prévue par le bail d’habitation.

Comment les récupérer ? Le bailleur doit régler les charges au syndic et en demander ensuite le remboursement au locataire. Le syndic s'adresse au copropriétaire pour le règlement de sa quote-part et le copropriétaire bailleur s'adresse ensuite au locataire.

Attention ! Le syndic n'a pas le droit de s'adresser directement au locataire pour lui demander de payer la quote-part à la place du copropriétaire. Il n'est pas habilité, en effet, à intervenir dans la relation entre un copropriétaire bailleur et son locataire.

Quelles sont les charges récupérables ?

Comment déterminer si une charge est récupérable ? La liste des charges récupérables est listée par la réglementation. Toutes les dépenses qui ne figurent pas dans cette liste restent donc à la seule charge du copropriétaire.

Liste des charges récupérables. Les charges récupérables peuvent être regroupées en 3 grandes catégories :

• les dépenses qui correspondent aux services rendus liés à l'usage des différents éléments du logement ;
• les dépenses d'entretien courant et les menues réparations des parties communes ;
• les impositions correspondant à des services dont le locataire profite directement.

Travaux d’entretien à la charge du locataire

Principe. Certains travaux constituent des réparations locatives qui doivent être supportés par le locataire.

Lesquels ? Il s’agit des travaux d’entretien courant et de menues réparations y compris les remplacements d’éléments assimilables aux dites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif. Ces réparations font l’objet d’une énumération non limitative.

Attention ! Un locataire a demandé à son bailleur d’effectuer des travaux, mais, devant le refus de celui-ci, il a décidé de se faire justice soi-même et a arrêté de verser le loyer dû. À tort, pour le juge : pour suspendre le paiement de ses loyers et le consigner entre les mains d’une tierce personne, un locataire doit avoir obtenu, au préalable, une autorisation judiciaire.

     =>  Consultez la liste des réparations locatives à la charge du locataire

Vétusté. Lorsque les réparations locatives sont occasionnées par vétusté, c’est au bailleur d’assumer les travaux.

Pour mémoire. Pour déterminer l’état de vétusté ou non du logement, il faut se référer à l’état des lieux d’entrée. Il est possible de recourir à une grille de vétusté qu’il faut annexer au contrat de location.

Travaux de transformation. Le locataire peut procéder à la transformation de son logement et des équipements loués à condition d’obtenir l’accord écrit du bailleur.

À défaut d’accord écrit. Lorsque le bailleur n’a pas donné son accord écrit, il peut exiger du locataire, lors de son départ, la remise en l'état du logement ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire ne puisse réclamer une indemnisation des frais engagés. Le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.

Pour un locataire handicapé. Il existe une exception pour les travaux effectués pour adapter le logement à une personne en situation de handicap ou de perte d’autonomie. Les travaux sont alors réalisés aux frais du locataire. Au départ du locataire, le bailleur ne pourra pas exiger la remise en l'état des lieux.

Quels travaux ? Les travaux qui font l’objet de l’exception pour adapter le logement à une personne en situation de handicap ou de perte d’autonomie sont les suivants :

• création, suppression ou modification de cloisons ou de portes intérieures au logement ;
• modification de l'aménagement ou de l'équipement des pièces d'eau (cuisine, toilettes, salle d'eau) ;
• création ou modification de prises électriques ou de communications électroniques et de points d'éclairage ;
• installation ou adaptation de systèmes de commande (notamment commande des installations électriques, d'eau, de gaz et de chauffage, interphone, signalisation, interrupteurs) ;
• installation d'élévateurs ou d'appareils permettant notamment le déplacement de personnes à mobilité réduite ;
• installation ou modification des systèmes de fermeture et d'ouverture (portes, fenêtres, volets) et d'alerte.

Une demande écrite. Les travaux doivent faire l’objet d’une demande écrite par lettre recommandée avec AR auprès du bailleur. Cette demande contient précisément les transformations envisagées et les conditions dans lesquelles ces travaux seront réalisés. Elle indique notamment l'entreprise chargée de les exécuter.

Réponse. Le bailleur a 2 mois pour répondre. À défaut de réponse, il est réputé accepter les travaux et, au départ du locataire, il ne pourra pas exiger la remise des lieux en l’état.

Pour des travaux de rénovation énergétique. Suivant la même procédure et délais, les travaux de rénovation énergétique suivants peuvent être réalisés :

• isolation des planchers bas;
• isolation des combles et des plafonds de combles ;
• remplacement des menuiseries extérieures ;
• protection solaire des parois vitrées ou opaques ;
• installation ou remplacement d'un système de ventilation ;
• installation ou remplacement d'un système de production de chauffage et d'eau chaude sanitaire et interfaces associées.

Travaux d’entretien à la charge du bailleur

Principe. Certains travaux sont à la charge du bailleur en raison de leur nature.

Lesquels ? Il s’agit des travaux de réparation d’urgence, des travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives, des travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, des travaux permettant de remplir les critères d’un logement décent (ces travaux font l’objet d’un plus ample développement ci-dessous), ou encore des travaux d'amélioration de la performance énergétique.

Informer le locataire. Avant d’effectuer ces travaux, il sera nécessaire de notifier au locataire la nature et les modalités des travaux. Cette notification se fait par lettre remise en main propre ou par lettre recommandée avec AR.

Attention ! Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire.

Interruption ou suspension des travaux. Les travaux peuvent être interdits ou interrompus par le juge à la demande du locataire lorsqu’ils présentent un caractère abusif ou vexatoire, lorsque les règles de notification n’ont pas été respectées ou lorsque les travaux rendent l’utilisation du logement impossible ou dangereuse.

Sanctions. Si les travaux sont malgré tout poursuivis par le bailleur, ce dernier peut voir une amende prononcée à son encontre. Cette amende varie d’un montant de 1 200 € à 300 000 €.

Apparition d’un sinistre. Lorsqu’un sinistre apparaît durant la location, entraînant des travaux à la charge du bailleur, le locataire est tenu d’avertir le bailleur que des travaux doivent être effectués.

Non-exécution. Si le bailleur n’exécute pas les travaux qui lui incombent, le locataire peut le mettre en demeure de les exécuter. Si rien ne se passe, à l’issue d’un délai de 2 mois, le locataire peut saisir le juge.

Travaux pour rendre le logement décent

Principe. Un logement loué doit répondre à des critères de sécurité physique et de santé des locataires et de confort. Dès lors que le logement mis en location ne répond pas aux critères du logement décent, il sera nécessaire d’effectuer des travaux.

Qui paie ? C’est au bailleur qu’il revient de supporter le coût des travaux rendus nécessaires pour que le logement réponde aux critères de décence imposée par la réglementation.

Un risque financier. La Loi Alur a introduit le principe d'une confiscation des allocations de logement familiales (ALF) et des allocations de logement sociales (ALS) afin d'inciter les bailleurs de logements indécents à effectuer les travaux nécessaires à leur mise en conformité.

     =>  Pour en savoir plus sur ce sujet, consultez notre fiche « Louer un logement décent : des critères à connaître »

Travaux pour remettre le logement en bon état d’usage

Principe. Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation, doté d’équipements en bon état de fonctionnement et respectant un critère de performance énergétique minimale.

Qui paie ? C’est au bailleur d’assumer les travaux nécessaires pour que le logement soit en bon état d’usage.

Mais. Toutefois, il est possible de prévoir dans le contrat de location que le locataire exécutera ou fera exécuter les travaux. Dans ce cas, il faut prévoir les modalités d’imputation sur le loyer des coûts engendrés par ces travaux. Cette clause doit prévoir la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées.

Dispositif Visale : un fonctionnement particulier

Le Visa pour le Logement et l’Emploi (Visale). Le dispositif Visale s’apparente à un système de cautionnement assuré par Action Logement s’apparente à un système de cautionnement assuré par Action Logement qui couvre, sur toute la durée du bail, dans la limite de 36 mensualités impayés, les risques de loyers impayés (dans la limite du départ du locataire).

Une démarche à faire par le locataire… En pratique, la demande est faite par le locataire : avant de signer le bail, il se connecte sur le site dédié à ce dispositif (www.visale.fr), crée son espace personnel et renseigne l’ensemble des informations qui lui sont demandées. Si toutes les conditions sont remplies, il obtient un visa certifié par Action Logement qu’il remettra au bailleur.

… et le bailleur. Sur la base du visa certifié remis par son futur locataire, avant la signature du bail, le bailleur doit, lui aussi, se connecter au site Visale et renseigner diverses informations relatives au logement et au bail. Après avoir accepté les conditions du cautionnement Visale pour être garanti en cas d'impayés de loyers, il pourra obtenir son contrat de cautionnement engageant Action Logement.

Dispositif Visale : des conditions à respecter par le locataire

Pour qui ? Salarié d’une entreprise du secteur privé, le locataire doit entrer dans l’emploi et louer un logement appartenant à un bailleur privé. Mais ce ne sont pas les seules conditions qu’il doit respecter.

Concrètement. Sont concernés par le dispositif Visale :

• les jeunes de moins de 30 ans (jusqu’au 31ème anniversaire), quelle que soit leur situation : salariés de tous secteurs d’activité, non-salariés, fonctionnaires, étudiants/alternants, en recherche d’emploi, etc. ;
• les salariés de plus de 30 ans d’une entreprise du secteur privé y compris du secteur agricole en recherche de logement dans le parc privé, ou en mutation professionnelle, embauchés (ou avec promesse d’embauche) depuis moins de 6 mois (hors CDI confirmé), et dans la limite de leur contrat de travail ;
• un ménage entrant dans un logement locatif privé via un organisme agréé d’intermédiation locative.
• un salarié du secteur privé et agricole de plus de 30 ans, touchant un salaire de moins de 1 500 € nets par mois.

Attention. Le contrat de travail doit être d’une durée minimale d’ 1 mois. Pour une durée inférieure, le salarié devra justifier d’une durée de travail d’au moins 1 mois au cours des 3 mois précédant sa demande.

Un plafond de ressources. Le locataire est éligible à Visale dès lors que le loyer payé correspond à un taux d’effort maximum de 50%, correspondant au quotient suivant :

Loyer + Charges / Revenus du locataire.

À noter. Pour les jeunes salariés de moins de 30 ans en CDI confirmé, le taux d’effort devra être compris entre 30 et 50 %.

À noter (bis). Pour les étudiants de moins de 30 ans ne justifiant pas de ressources, la garantie est accordée dans la limite d’un loyer maximum de 800 € en région Ile-de-France et 600 € pour le reste de le France

Dispositif Visale : des conditions liées au logement et au bail

S’agissant du bail. Il doit respecter plusieurs conditions :

• il ne peut pas être conclu entre membres d’une même famille ;
• en cas de colocation, il doit être individualisé pour chaque colocataire ;
• il doit contenir une clause de résiliation en cas de non-paiement du loyer ;
• il doit être signé dans le délai de validité du visa présenté par le locataire ;
• il doit fixer un loyer, charges comprises, ne dépassant pas 1 500 € dans Paris intramuros et 1 300 € sur le reste du territoire.

S’agissant du logement. Là encore, des conditions précises doivent être respectées puisque le logement doit :

• constituer la résidence principale du locataire ;
• appartenir à un bailleur privé un particulier ou une société, pour autant qu’il ne s’agisse pas d’un HLM ou d’une société d’économie mixte) ;
• être situé sur le territoire français ;
• faire l’objet de la signature d'un bail.

Caution : Pour quoi ? Pour qui ? Comment ?

A quoi sert-elle ? Une caution est très utile pour garantir le paiement du loyer en cas de difficultés financières du locataire. Concrètement, une caution est une personne qui se porte garant pour le locataire et s’engage à payer les dettes locatives à la place du locataire défaillant.

Qui peut se porter caution ? La caution peut être une personne physique (parent, ami, etc.) ou une personne morale (société, organisme social, etc.).

Ce n’est pas obligatoire… Mais, en pratique, il est très souvent demandé au locataire d’apporter une caution pour que son dossier soit le meilleur possible.

Attention ! Il est impossible de refuser une personne comme caution au motif qu’elle n’est pas Française ou ne réside pas en France.

Un acte écrit. Sachez que la caution résulte d’un acte écrit appelé « acte de cautionnement » qui contient des mentions obligatoires. Un exemplaire de ce contrat est obligatoirement remis à la caution.

Avant le 25 novembre 2018. Le contrat doit obligatoirement contenir certaines mentions, impérativement reproduites à la main. Ainsi, la personne physique qui se porte caution doit faire précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location. Cette mention doit également exprimer de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte. Enfin, la caution doit également reproduire manuscritement la mention suivante :

« Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation ».

A noter. Lorsque la mention du loyer et des conditions de sa révision telles qu’ils figurent dans le bail d’habitation sont inexactement reproduits dans l’acte de caution, l’engagement de caution est nul.

Exemple. Voici un modèle d’acte d’engagement de caution :

« Après avoir reçu toute information sur la nature et l’étendue des obligations que je contracte, je soussigné, XXXX (nom et prénom du cautionnaire) déclare me porter caution solidaire, sans bénéfice de division ni de discussion, du règlement des loyers, charges, taxes, impôts, dégradations, réparations locatives et tous intérêts et indemnités dus par M. XXX (nom et prénom du locataire) en vertu du bail qui lui a été consenti pour une durée de 3 ans à compter du XXX (indication de la date de début de location) pour le logement sis à XXX (indication du type de bien loué et son adresse), bail dont j’ai pris connaissance et dont un exemplaire m’a été remis. J’ai noté que le montant initial du loyer et des provisions sur charges s’élève à XXX (montant du loyer en chiffres et en lettres) par an, payables par mois, d’avance et révisable annuellement selon la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’INSEE chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Ce bail pouvant être reconduit tacitement, légalement ou conventionnellement, pour une durée déterminée, cet engagement de cautionnement sera valable jusqu’à l’extinction des obligations dudit locataire sans pouvoir dépasser la durée dudit bail renouvelé deux fois pour la même durée. Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du titre I de la Loi du 6 juillet 1989 modifiée par la Loi du 21 juillet 1994 ne compte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de résiliation ».

Depuis le 25 novembre 2018. La reproduction manuscrite n’est plus exigée pour les cautions personnes physiques (c’était déjà le cas, pour les actes de cautionnement souscrits par des sociétés, depuis le 7 février 2017).

Durée de l’engagement. Une caution est engagée jusqu’à la fin du contrat de location sauf si aucune durée n’est précisée dans le contrat. Dans ce cas, une résiliation de son engagement par la caution est possible par lettre recommandée avec AR. Il est également tout à fait possible de prévoir que certaines situations puissent mettre fin à l’engagement de caution (comme le divorce par exemple).

Caution : simple ou solidaire ?

2 sortes de caution. La personne qui s’engage comme caution peut le faire de 2 manières : soit comme caution simple soit comme caution solidaire. Avec quelles conséquences ?

La caution simple. Lorsque le contrat de location fait l’objet d’un cautionnement simple, en cas de non-paiement du loyer par le locataire, il faut d’abord entamer une procédure contre ce dernier avant de se retourner contre la caution :

• adressez-vous d’abord au locataire : il faut adresser un commandement de payer au locataire par huissier de justice. Une copie de ce commandement est adressée à la caution ; à défaut, la caution n’est pas tenue de payer les éventuels intérêts dus ;
• retournez-vous ensuite contre la caution : si le locataire ne paie toujours pas, il est alors possible de solliciter la caution pour le paiement des dettes locatives (par lettre recommandée avec AR).

La caution solidaire. Si la caution s’engage solidairement, il est possible de lui demander de payer dès que le locataire ne paye pas son loyer sans avoir à entamer de démarches au préalable contre ce dernier.

Liste des documents que vous pouvez demander au locataire

Liste limitative. La Loi ALUR impose une liste limitative de pièces que le bailleur peut demander au candidat locataire lors de la mise en location d’un logement nu ou meublé. 

Voici le détail. Les pièces justificatives qu’il est possible d’exiger de chacun des candidats à une location sont regroupées en 4 catégories.

Justification de l’identité. Vous pouvez demander une pièce justificative d'identité en cours de validité, comportant la photographie du titulaire parmi les documents suivants :

• carte nationale d'identité française ou étrangère ;
• passeport français ou étranger ;
• permis de conduire français ou étranger ;
• document justifiant du droit au séjour du candidat à la location étranger, notamment, carte de séjour temporaire, carte de résident, carte de ressortissant d'un État membre de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen.

Justification de domicile. Vous pouvez demander une seule pièce justificative de domicile parmi les documents suivants :

• 3 dernières quittances de loyer ou, à défaut, attestation du précédent bailleur, ou de son mandataire, indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges ;
• attestation d'élection de domicile établissant le lien avec un organisme agréé ;
• en cas d’hébergement chez quelqu’un, attestation sur l'honneur de l'hébergeant indiquant que le candidat à la location réside à son domicile ;
• dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, titre de propriété de la résidence principale.

Justification d’une activité professionnelle. Vous pouvez demander un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles parmi les documents suivants :

• contrat de travail ou de stage ou, à défaut, une attestation de l'employeur précisant l'emploi et la rémunération proposée, la date d'entrée en fonction envisagée et, le cas échéant, la durée de la période d'essai ;
• extrait K ou K bis du registre du commerce et des sociétés (RCS) de moins de 3 mois pour une entreprise commerciale ;
• fiche d'immatriculation au registre des entreprises de moins de 3 mois pour une entreprise du secteur des métiers de l'artisanat ;
• copie du certificat d'identification de l'INSEE, comportant les numéros d'identification, pour un travailleur indépendant ;
• copie de la carte professionnelle pour une profession libérale ;
• toute pièce récente attestant de l'activité pour les autres professionnels ;
• carte d'étudiant ou certificat de scolarité pour l'année en cours.

Justification des ressources. Vous pouvez demander un ou plusieurs documents attestant des ressources parmi les documents suivants :

• dernier ou avant-dernier avis d'imposition ou de non-imposition et, lorsque tout ou partie des revenus perçus n'a pas été imposé en France mais dans un autre État ou territoire, le dernier ou avant-dernier avis d'imposition à l'impôt ou aux impôts qui tiennent lieu d'impôt sur le revenu dans cet État ou territoire ou un document en tenant lieu établi par l'administration fiscale de cet État ou territoire ;
• 3 derniers bulletins de salaires ;
• justificatif de versement des indemnités de stage ;
• 2 derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources pour l'exercice en cours délivrée par un comptable pour les professions non salariées ;
• justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des 3 derniers mois ou justificatif de l'ouverture des droits, établis par l'organisme payeur ;
• attestation de simulation établie par l'organisme payeur ou simulation établie par le locataire relative aux aides au logement ;
• avis d'attribution de bourse pour les étudiants boursiers ;
• titre de propriété d'un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière ;
• justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers.

Vérification de la solvabilité du candidat à la location. Les documents de justification des ressources doivent vous permettre de vérifier la solvabilité du candidat à location. Pour mémoire, un agent immobilier est tenu, dès lors qu’il négocie une opération locative et quelle que soit l’étendue de sa mission, de s’assurer de la solvabilité des candidats à la location à l’aide de vérifications sérieuses.

Liste des documents que vous pouvez demander à la caution

Liste limitative. Au même titre que les documents demandés au locataire, la Loi ALUR impose une liste limitative de pièces que le bailleur peut demander à la personne qui se porte caution du locataire lors de la mise en location d’un logement nu ou meublé. 

Voici le détail. Les pièces justificatives qu’il est possible d’exiger des personnes qui se portent caution sont, là aussi, regroupées en 4 catégories.

Justification de l’identité. Il faut ici distinguer selon que la caution est un particulier ou une société :

• pour les cautions personnes physiques, une pièce justificative d'identité en cours de validité, comportant la photographie du titulaire parmi les documents suivants :
  • carte nationale d'identité française ou étrangère ;
  • passeport français ou étranger.
  • permis de conduire français ou étranger ;
• pour les cautions personnes morales les 2 justificatifs suivants :
  • extrait K bis original de moins de 3 mois de la société ou les statuts ou toute autre pièce justifiant de l'existence légale de la personne, faisant apparaître le nom du responsable et l'adresse de l'organisme ainsi que la preuve qu'une déclaration a été effectuée auprès d'une administration, une juridiction ou un organisme professionnel ;
  • justificatif d'identité du représentant de la personne morale figurant sur l'extrait K bis ou les statuts.

Justification de domicile. Vous pouvez demander une seule pièce justificative de domicile parmi les documents suivants :

• dernière quittance de loyer ;
• facture d'eau, de gaz ou d'électricité de moins de 3 mois ;
• attestation d'assurance logement de moins de 3 mois ;
• dernier avis de taxe foncière ou, à défaut, titre de propriété de la résidence principale.

Justification d’une activité professionnelle. Vous pouvez demander un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles parmi les documents suivants :

• contrat de travail ou de stage ou, à défaut, une attestation de l'employeur précisant l'emploi et la rémunération proposée, la date d'entrée en fonction envisagée et le cas échéant la durée de la période d'essai ;
• extrait K ou K bis du Registre du Commerce et des Sociétés datant de moins de 3 mois pour une entreprise commerciale ;
• fiche d'immatriculation au registre des entreprises de moins de 3 mois pour une entreprise du secteur des métiers de l'artisanat ;
• copie du certificat d'identification de l'INSEE, comportant les numéros d'identification, pour un travailleur indépendant ;
• copie de la carte professionnelle pour une profession libérale ;
• toute pièce récente attestant de l'activité pour les autres professionnels.

Justification des ressources. Vous pouvez demander un ou plusieurs documents attestant des ressources parmi les documents suivants :

• dernier avis d'imposition ou de non-imposition et, lorsque tout ou partie des revenus perçus n'a pas été imposé en France mais dans un autre Etat ou territoire, dernier avis d'imposition à l'impôt ou aux impôts qui tiennent lieu d'impôt sur le revenu dans cet Etat ou territoire ou un document en tenant lieu établi par l'administration fiscale de cet Etat ou territoire ;
• titre de propriété d'un bien immobilier ou dernier avis de taxe foncière ;
• 3 derniers bulletins de salaires ;
• 2 derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources pour l'exercice en cours délivrée par un comptable pour les professions non salariées ;
• justificatif de versement des indemnités, retraites, pensions, prestations sociales et familiales et allocations perçues lors des 3 derniers mois ou justificatif de l'ouverture des droits, établis par l'organisme payeur ;
• justificatif de revenus fonciers, de rentes viagères ou de revenus de valeurs et capitaux mobiliers.

Si vous réclamez d’autres documents que ceux prévus

Réclamation de documents interdits = amende ! Lorsque des documents sont réclamés au candidat à la location ou à la caution, alors qu’ils ne sont pas communicables (parce que non prévus par la réglementation), le Préfet peut sanctionner le bailleur ou l’agent immobilier fautif au paiement d’une amende qui ne peut pas excéder 3 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une société.

Selon quelle procédure ? Pour prononcer cette amende, le Préfet doit respecter la procédure suivante : il doit tout d’abord notifier au bailleur ou à l’agent immobilier son intention de prononcer une amende. Une fois la notification reçue, un délai de 2 mois débute durant lequel le bailleur (ou l’agent immobilier) peut présenter des observations sur les manquements reprochés. Ce n’est à l’issue de ce délai de 2 mois que le Préfet peut décider de sanctionner ou non le bailleur (ou l’agent immobilier) au paiement d’une amende.

État des lieux : une obligation

Un document essentiel ! Le constat d’état des lieux est le document, obligatoirement joint au contrat de location, aux termes duquel vous et le locataire constatez par écrit l’état des locaux loués (lors de la remise des clés et au moment de leur restitution). En comparant les 2 constats, à l’entrée et à la sortie du locataire, il est fait un état des éventuelles réparations que vous pouvez réclamer au locataire. D’où l’importance de ce document…

À rédiger avec précaution ! Ce document (obligatoire rappelons-le) doit être rédigé avec précaution. Le risque est évident pour le locataire : son dépôt de garantie pourrait être amputé du coût des travaux de réparation ou d’entretien pour des défauts ou vices existant lors de son entrée en possession, mais non mentionnés dans l’état des lieux. Mais le risque existe aussi pour vous : un état des lieux insuffisamment précis ne vous permettra pas, le cas échéant, de rendre compte de l’évolution exacte de l’état des lieux loués.

À noter. Selon la Loi, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, on dit que le locataire est présumé avoir reçu les lieux « en bon état de réparations locatives », et doit les rendre à l’identique. Si c’est vous qui refusez de dresser le document, vous devrez apporter la preuve en fin de bail que les dégradations que vous invoquez sont imputables au locataire. Si c’est le locataire qui s’y oppose, ou encore les deux parties qui font preuve de négligence dans l’accomplissement de la formalité, c’est le locataire qui est présumé avoir reçu son logement en bon état.

À ne pas oublier. Le locataire dispose d’un délai de 10 jours à compter de la prise de possession effective des lieux pour vous demander de compléter l’état des lieux (courrier recommandé avec AR). Si vous vous opposez à ce droit, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation du lieu de situation du logement en vue de trouver une solution amiable.

État des lieux : un contenu précis

Un objectif. L’état des lieux d’entrée et de sortie a pour objet de décrire avec précision, pour chaque pièce, l’état des revêtements de sols, des murs et plafonds, des équipements et éléments du logement. Il comporte également, le cas échéant les relevés de compteurs individuels de consommation d’eau et d’énergie.

Comment faire ? Pour établir un état des lieux, la réglementation n’impose pas un modèle type. Elle préconise que l’état des lieux soit établi sur support papier ou sous forme électronique, sans plus de détail. Tout au plus précise-t-elle que la forme du document doit permettre la comparaison de l’état du logement constaté à l’entrée et à la sortie des lieux : soit vous utilisez un document unique pour les états des lieux d’entrée et de sortie, soit vous utilisez des documents distincts ayant une présentation similaire.

Quel contenu ? Outre une datation précise et les éléments d’identification du logement, du locataire et du propriétaire (et, le cas échéant, de l’agent immobilier en charge de le réaliser), l’état des lieux doit être détaillé et décrire très précisément le logement, pièce par pièce. Il faut inscrire tous les détails sur la nature et l’état du logement, ainsi que le fonctionnement des équipements, en excluant les termes généraux (« bon état », « état correct », etc.) : il s’agit d’éviter toutes interprétations subjectives et contestations ultérieures.

Concrètement. Pour chaque pièce et partie du logement, l’état des lieux doit comporter la description précise de l'état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Il peut être complété d'observations ou de réserves et illustré d'images. Eventuellement, pour l’état des lieux de sortie, il peut être précisé les évolutions de l'état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l'établissement de l'état des lieux d'entrée.

Conseil. Pensez à compléter ce document des relevés des index pour chacune des énergies du logement (électricité, eau, gaz, etc.).

Tenir compte de la vétusté. La vétusté s’entend de l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement. Afin de limiter les litiges, il est admis que le locataire et le bailleur puissent convenir, dès la signature du bail, d’une grille de vétusté, choisie parmi celles ayant fait l'objet d'un accord collectif de location, même si le logement en cause ne relève pas du secteur locatif régi par l'accord.

Conseil (bis). Vérifiez, le cas échéant, le contenu de la grille de vétusté choisie. Assurez-vous qu’elle définit, au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire.

Pour la petite histoire. Parce qu’il a récupéré un appartement mis en location durant 18 ans dans un état très dégradé, un bailleur a réclamé un dédommagement au titre des réparations locatives à son locataire. Les dégradations étaient les suivantes : peintures dégradées, points de rouille, traces d'humidité, des carreaux de carrelage fissurés ou impactés, des traces de colonne de termites, des bois qui s'effritent, etc. Pourtant, le juge a refusé qu’un dédommagement soit versé au bailleur. Pour lui, la dégradation de l’appartement, dont il n’est pas prouvé qu’elle est due à un manque d'entretien imputable aux locataires, relève d’une usure normale.

Un document contradictoire. L’état des lieux doit ensuite être remis à chacune des parties concernées au moment de sa signature : notez qu’il peut être remis en mains propres ou par voie dématérialisée.

État des lieux : un coût

Un état des lieux sans intermédiaire. Si vous vous chargez d’établir l’état des lieux sans recours à un agent immobilier ou autre intermédiaire (administrateur de biens, notaire, etc.), l’état des lieux est gratuit. S’il est fait appel à un intermédiaire, des frais peuvent être réclamés. Qui doit les payer ?

Et avec intermédiaire ? En réalité, il faut distinguer selon qu’il s’agit d’un état des lieux d’entrée ou de sortie.

Pour l’état des lieux d’entrée. Si un agent immobilier intervient pour l’établissement de l’état des lieux, les frais facturés sont partagés entre le locataire et vous. Mais les honoraires que verse le locataire sont plafonnés à hauteur de 3 € par m² de surface habitable. Toute clause prévoyant la mise à la charge exclusive du locataire des frais d’état des lieux est nulle.

Conseil. Si vous mandatez un professionnel de l’immobilier pour établir l’état des lieux d’entrée, il est impératif que ce dernier porte précisément à la connaissance du locataire le coût de l’état des lieux qui lui sera facturé. À cet égard, la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) impose que soit précisé sur l’annonce de location si les honoraires à la charge du locataire incluent ou non l’état des lieux.

État des lieux : à défaut d’accord

Commissaire de justice. À défaut d’établissement amiable entre le locataire et le bailleur, l’état des lieux sera établi par un commissaire de justice, à l'initiative de la partie la plus diligente. Mais encore faut-il être en mesure d’établir l’impossibilité d’établir un état lieux contradictoire et à l’amiable.

Un coût partagé. Dans cette situation, les frais sont partagés entre le bailleur et le locataire, à condition que la partie qui convoque le commissaire de justice en avise l’autre au moins 7 jours jours à l’avance de la date à laquelle l’état des lieux de sortie va être réalisé...

À quel tarif ? Depuis le 1er mai 2020, les tarifs du commissaire de justice sont les suivants :

À noter. Ce barème correspond à un droit fixe auquel il faut ajouter des frais qui vont varier selon les situations (frais de déplacement, de convocation, etc.). Par exemple, une taxe fiscale forfaitaire de 13,04 € et un tarif de frais de déplacement de 7,67 € peuvent être facturés.

Encadrement des loyers : pour quels logements ?

Qui est concerné ? Le dispositif d’encadrement du niveau des loyers s’applique aux logements loués nus ou meublés, à usage principal d’habitation ou à usage mixte (professionnel et habitation principale) ainsi qu’aux baux mobilité (locations meublées de courte durée).

Qui est exclu ? Il ne concerne pas les logements-foyers, les logements de fonction, les locations consenties aux travailleurs saisonniers, les locations saisonnières, ainsi que les logements appartenant ou gérés par des organismes HLM, des sociétés d’économie mixte (SEM) et faisant l'objet d'une convention APL.

Où ? La localisation du logement permet de déterminer si le mécanisme d’encadrement du loyer s’applique ou non. Attention : en pratique, il existe 2 types d’encadrement.

L’encadrement des loyers dans les grandes agglomérations

Le premier dispositif d’encadrement des loyers s’applique dans les zones tendues des agglomérations de plus de 50 000 habitants.

Concrètement, il s’agit des agglomérations suivantes : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch - Arcachon, Lille, Lyon, Marseille - Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon et Toulouse.

Quel montant ? Le montant du loyer du 1er bail est fixé librement par le bailleur, sauf dans les situations suivantes :

• le loyer ne peut pas être plus élevé que celui pratiqué dans le cadre du dernier bail du précédent locataire ;
• il est interdit d’augmenter le loyer pour les logements de la classe F ou G ; cette mesure est applicable à compter du 1er janvier 2024 en Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte.

L’encadrement des loyers par la préfecture

Second dispositif d’encadrement des loyers. Il vise spécifiquement les agglomérations suivantes : Paris, Aubervilliers, Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L'Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains, Villetaneuse, Lille, Hemmes, Lomme, Lyon, Villeurbanne, Montpellier et Bordeaux.

Fixation du loyer. Le montant du loyer ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré (fixé par arrêté préfectoral).

Attention ! Il est interdit d’augmenter le loyer pour les logements de la classe F ou G. Cette mesure est applicable à compter du 1er janvier 2024 en Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte.

Sanctions. Le bailleur qui ne respecte pas cette réglementation peut être condamné au paiement d’une amende de 5 000 € (pour une personne physique) ou 15 000 € (pour une personne morale).

L’encadrement de l’évolution des loyers

Évolution des loyers. Il existe aussi un dispositif d’encadrement de l’évolution du loyer, dont les modalités d’application sont fixées chaque année par décret. Vous pouvez consulter celui actuellement applicable (du 1er août 2024 au 31 juillet 2025) ici.

Attention ! Il est interdit d’augmenter le loyer pour les logements de la classe F ou G. Cette mesure est applicable à compter du 1er janvier 2024 en Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte.

Bon à savoir. Pour vous aider à déterminer correctement les règles applicables, un simulateur a été mis à votre dispositif à cet effet.