Logement décent : une question de surface

Le principe. Pour qu’un logement soit décent, il doit disposer d’au moins une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 m² et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

Surface habitable : une définition précise. La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il ne faut toutefois pas tenir compte des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Volume habitable : une définition précise. Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables multipliées par les hauteurs sous plafond.

Pour la petite histoire. L’administration pensait qu’un logement mis en location était un « sous-sol », impropre à la location, car sa hauteur sous-plafond était en-dessous de 2,20m : concrètement, le local était situé 80 cm en dessous-du sol et avait une hauteur sous-plafond comprise entre 2,11 et 2,15 mètres. Mais le propriétaire avait réalisé des aménagements en vue de la mise en location du local (équipements en eau et électricité, grandes fenêtres et dispositif d’aération suffisant). Au vu de ces aménagements et de la faible différence de la hauteur sous-plafond du logement avec celle prévue par la loi, le juge a donné raison au propriétaire.

Règlement sanitaire départemental. Dans chaque département, un « règlement sanitaire départemental » (RSD) peut prévoir des règles générales d’habitabilité d’un logement dérogeant aux prescriptions légales. Attention : à compter du 1er octobre 2023, les règles sanitaires d’hygiène et de salubrité des locaux d’habitation (et assimilés) sont uniformisées au niveau national.

Exemple. Le RSD de Loire-Atlantique précise, par exemple, que la surface habitable d’un logement soit égale ou supérieure à 16 m². En outre, alors que la Loi impose une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, le RSD de Loire-Atlantique impose une hauteur sous-plafond des pièces principales, des pièces isolées et de la cuisine au moins égale à 2,30 mètres.

Dérogations au RSD. Notez que des dérogations aux règles prévues dans un RSD sont possibles, pour autant que ce règlement le prévoit. Elles sont alors accordées par la Préfecture, en raison des difficultés techniques que peuvent présenter la réalisation de mise aux normes ou de l’importance exagérée des dépenses qui doivent être engagées.

Pour la petite histoire. Apprenant que le studio qu’elle vient acheter ne peut finalement pas être ouvert à la location, sa superficie étant inférieure à ce qu’autorise le règlement sanitaire départemental, une SCI réclame l’annulation de la vente. À raison pour le juge : le logement ne respectant pas le critère de superficie imposé par le RSD, il ne peut pas être mis en location. Or, la location était le motif de l’achat du studio par la SCI. Et celle-ci n’étant pas un professionnel de l’immobilier, il ne peut pas lui être reproché de ne pas connaître le RSD. Ce qui justifie l’annulation de la vente, pour le juge.

Logement décent : une question de sécurité

Le principe. Le logement doit satisfaire à plusieurs conditions au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires. Lesquelles ?

Des conditions précises. Le logement doit répondre aux caractéristiques suivantes :

• il assure le clos et le couvert :
  • le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau ;
  • les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation ;
  • pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;
• les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;
• la nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;
• les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité en vigueur et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;
• les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;
• les pièces principales bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre ;
• le logement doit désormais être exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites.

Pour la petite histoire. Un locataire qui chute de son logement en raison de l’absence de garde-corps ne peut pas le reprocher à son bailleur dès lors que ce dernier n’a que l’obligation d’entretenir les garde-corps existants dans un état conforme à leur usage, n’existant pas d’obligation d’installation de tels dispositifs dans les immeubles anciens.

Dépôt de garantie : quel montant ?

De quoi s’agit-il ? Le dépôt de garantie est une somme que vous pouvez exiger du locataire qui sert à couvrir les éventuels manquements de ce dernier à ses obligations locatives (réalisation des réparations locatives, régularisation des loyers, etc.). Face au flou qui entoure le dépôt de garantie et les litiges que cela occasionnait, une réglementation précise existe. Qu’en est-il ?

Pour les locations nues… Une location nue porte sur un logement dont les caractéristiques ne lui permettent pas d’être considéré comme un logement meublé : concrètement, il s’agit d’un logement qui est totalement dépourvu de meubles et d’équipements.

… un montant limité. Le dépôt de garantie ne peut être supérieur à 1 mois de loyer hors charges. Notez que le dépôt de garantie ne peut pas être réclamé au locataire si ce dernier verse en avance plus de 2 mois de loyer (ce sera par exemple le cas si le locataire paie ses loyers trimestriellement).

Qu’en disent les juges ? Sachez que les juges font une application restrictive des règles s’appliquant au dépôt de garantie afin de protéger le locataire. Vous devez donc clairement détailler la clause mentionnant le dépôt de garantie dans le contrat de bail.

Quand le percevoir ? Le dépôt de garantie doit vous être versé au moment de la signature du bail.

Conseil. Si le locataire vous verse le loyer en espèces, donnez-lui un reçu spécifiant que la somme perçue l’est au titre du dépôt de garantie.

Dépôt de garantie : quand le locataire s’en va…

Un dépôt de garantie à rendre ! Par principe, le dépôt de garantie est restituable au locataire. Il s’agit d’une obligation qui vous incombe, dès lors que le bail a pris fin. Vous devez effectuer les démarches nécessaires pour que la restitution ait lieu.

Quand ? Le dépôt de garantie doit être restitué dès l’établissement de l’état des lieux (EDL) de sortie et la remise des clés. Il doit être restitué dans un délai d'un mois si l’EDL de sortie est conforme à celui d’entrée (à défaut, le délai de restitution est de 2 mois).

La retenue sur le dépôt de garantie. Par principe, il ne peut être retenu sur le montant du dépôt de garantie que les sommes encore dues : il pourra s’agir des loyers qui demeurent impayés, des travaux locatifs non effectués, des éventuelles dégradations qui ont nécessité des réparations, etc.

Attention ! Si des retenues sont effectuées, il faut pouvoir les justifier. Ainsi, par exemple, en cas de retenues liées à des travaux ou des dégradations, justifiez-les en produisant les EDL d’entrée et de sortie contradictoires, des photos, un constat d’huissier, des factures, etc. Il faut que les frais de remise en état du bien soient liés au non-respect par le locataire de ses obligations locatives. Si les travaux sont liés à l’usure normale du logement, vous ne pouvez pas effectuer une retenue sur le dépôt de garantie.

Particularité des copropriétés. Si le logement est situé dans une copropriété, vous devez demander un arrêté des comptes de copropriété provisoire et pouvez conserver 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de la copropriété. La restitution définitive devra alors se faire dans le mois qui suit l’approbation des comptes de l’immeuble.

Petite astuce. Pour que l’EDL de sortie se passe bien, effectuez une 1re visite quelques jours avant la date prévue pour son établissement : vous pourrez ainsi vous rendre compte de l’état de l’immeuble et prévenir le locataire des éventuels manquements que vous constatez pour qu’il fasse le nécessaire afin que vous n’ayez pas à effectuer une retenue sur le dépôt de garantie.

Attention. En cas de vente de votre bien loué, l’obligation de restitution vous incombe (en tant que bailleur originaire), et non à celui qui rachète votre bien loué. Mais une clause dans l’acte de vente peut prévoir le transfert de cette obligation à l’acheteur. Notez toutefois qu’une telle clause est inopposable au locataire : en cas de litige, il pourra se retourner contre vous, puisque vous êtes identifié comme bailleur lors de la conclusion du contrat de bail.

En cas de non-restitution… Si le dépôt de garantie n’est pas restitué, le locataire peut vous mettre en demeure de restituer les sommes dues par lettre recommandée avec AR. A défaut d’accord ou de réponse de votre part, il est possible de saisir une Commission Départementale de Conciliation. S’il n’y a toujours pas d’accord, le litige doit être porté devant le juge des contentieux de la protection (auprès du tribunal judiciaire ou du tribunal de proximité).

… les intérêts de retard. Il peut être dû des intérêts de retard au locataire si le dépôt de garantie n’est pas restitué dans le délai imparti. La majoration est égale à 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé et vaut pour tous les baux, peu importe qu’ils aient été conclus avant ou après la Loi Alur.

Dépôt de garantie : quel montant ?

De quoi s’agit-il ? Le dépôt de garantie est une somme que vous pouvez exiger du locataire qui sert à couvrir les éventuels manquements de ce dernier à ses obligations locatives (réalisation des réparations locatives, régularisation des loyers, etc.). Face au flou qui entoure le dépôt de garantie et les litiges que cela occasionnait, une nouvelle réglementation a été mise en place (depuis le 27 mars 2014) qui vise notamment le montant du dépôt de garantie.

Pour une location meublée... Un logement, pour être considéré comme meublé, doit être doté de meubles et d’équipements en nombre et qualité suffisants pour permettre au locataire d’y vivre normalement avec ses seuls effets personnels.

… quel montant ? Le montant du dépôt de garantie ne peut pas être supérieur à 2 mois de loyer, hors charges, et doit figurer obligatoirement dans le contrat. Il ne peut pas être réclamé si le locataire verse d’avance un loyer supérieur à 2 mois (ce sera par exemple le cas si le locataire paie ses loyers trimestriellement).

Qu’en disent les juges ? Sachez que les juges font une application restrictive des règles s’appliquant au dépôt de garantie afin de protéger le locataire. Vous devez donc clairement détailler la clause mentionnant le dépôt de garantie dans le contrat de bail.

Quand le verser ? Le dépôt de garantie doit être versé au moment de la signature du bail.

Conseil. Si le locataire verse le loyer en espèces, donnez-lui un reçu spécifiant que la somme perçue l’est au titre du dépôt de garantie.

Dépôt de garantie : quand le locataire s’en va…

Un dépôt de garantie à rendre ! Par principe, le dépôt de garantie est restituable au locataire. Il s’agit d’une obligation qui vous incombe, dès lors que le bail a pris fin. Vous devez effectuer les démarches nécessaires pour que la restitution ait lieu.

Quand ? Le dépôt de garantie doit être restitué dès l’établissement de l’état des lieux (EDL) de sortie et la remise des clés. Il doit être restitué dans un délai de 1 mois si l’EDL de sortie est conforme à celui d’entrée (à défaut, le délai de restitution est de 2 mois).

La retenue sur le dépôt de garantie. Par principe, il ne peut être retenu sur le montant du dépôt de garantie que les sommes encore dues : il pourra s’agir des loyers qui demeurent impayés, des travaux locatifs non effectués, des éventuelles dégradations qui ont nécessité des réparations, etc.

Attention ! Si des retenues sont effectuées, il faut pouvoir les justifier. Ainsi, par exemple, en cas de retenues liées à des travaux ou des dégradations, justifiez-les en produisant les EDL d’entrée et de sortie contradictoires, des photos, un constat d’huissier, des factures, etc. Il faut que les frais de remise en état du bien soient liés au non-respect par le locataire de ses obligations locatives. Si les travaux sont liés à l’usure normale du logement, vous ne pouvez pas effectuer une retenue sur le dépôt de garantie.

Particularité des copropriétés. Si le logement est situé dans une copropriété, vous devez demander un arrêté des comptes de copropriété provisoire et pouvez conserver 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de la copropriété. La restitution définitive devra alors se faire dans le mois qui suit l’approbation des comptes de l’immeuble.

Petite astuce. Pour que l’EDL de sortie se passe bien, effectuez une 1^re visite quelques jours avant la date prévue pour son établissement : vous pourrez ainsi vous rendre compte de l’état de l’immeuble et prévenir le locataire des éventuels manquements que vous constatez pour qu’il fasse le nécessaire afin que vous n’ayez pas à effectuer une retenue sur le dépôt de garantie.

Attention. En cas de vente de votre bien loué, l’obligation de restitution vous incombe (en tant que bailleur originaire), et non à celui qui rachète votre bien loué. Mais une clause dans l’acte de vente peut prévoir le transfert de cette obligation à l’acheteur. Notez toutefois qu’une telle clause est inopposable au locataire : en cas de litige, il pourra se retourner contre vous, puisque vous êtes identifié comme bailleur lors de la conclusion du contrat de bail.

En cas de non-restitution… Si le dépôt de garantie n’est pas restitué, le locataire peut vous mettre en demeure de restituer les sommes dues par lettre recommandée avec AR. A défaut d’accord ou de réponse de votre part, il est possible de saisir une Commission départementale de Conciliation. S’il n’y a toujours pas d’accord, le litige doit être porté devant le juge des contentieux de la protection (auprès du tribunal judiciaire).

… les intérêts de retard. Il peut être dû des intérêts de retard au locataire si le dépôt de garantie n’est pas restitué dans le délai imparti. La majoration est égale à 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé et vaut pour tous les baux, peu importe qu’ils aient été conclus avant ou après la Loi Alur.

Préavis de départ : pour un logement vide

Le principe. Vous devez respecter certaines conditions de forme et de délais. Par principe, vous ne pouvez pas mettre fin au bail d’habitation prématurément ; vous ne pourrez le faire qu’à l’arrivée du terme du bail. Il faut toutefois distinguer selon que la location porte sur un logement vide ou meublé.

Un préavis de 6 mois. Dans le cadre d’une location nue, vous ne pouvez mettre fin au bail qu’en donnant congé au locataire dans les 6 mois précédant l’échéance du contrat de bail par voie d’huissier de justice ou par lettre recommandée avec AR. Il est également possible de notifier ce congé par remise en mains propres contre émargement ou récépissé.

Attention. En cas d'acquisition d'un bien occupé, sachez que :

• lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de 3 ans après la date d'acquisition, vous ne pouvez pas donner congé à votre locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;
• lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de 3 ans après la date d'acquisition, vous ne pouvez pas donner congé à votre locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;
• lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de 2 ans après l'acquisition, le congé pour reprise que vous donnez au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de 2 ans à compter de la date d'acquisition.

Bon à savoir. Le locataire peut tout à fait fixer la date de son congé postérieurement au délai de préavis légal. Dans ce cas, il reste redevable du paiement du loyer jusqu’au terme qu’il a fixé et non jusqu’à celui correspondant au préavis légal.

Un congé qui doit être motivé. Lorsque vous congédiez le locataire, vous devez, à peine de nullité, mentionner le motif de la non-reconduction du bail. Il en existe 3, à savoir :

• la reprise du logement pour y habiter soi-même ou y loger un proche ;
• le congé pour vendre le logement ;
• la reprise par l’existence d’un motif légitime et sérieux de non-renouvellement du bail.

Reprise pour habiter. Vous devez dans ce cas reprendre le logement pour en faire votre résidence principale. Vous ne pouvez pas reprendre le logement pour un usage secondaire ou pour un usage professionnel.

Qui peut reprendre pour habiter ? Il pourra s’agir :

• de vous-même ;
• du bailleur-société civile, constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus (les cousins germains) : dans ce cas, la société reprend le logement au profit de l’un des associés ;
• de certains de vos proches ;
• et, lorsque le logement est en indivision, de tout membre de l’indivision souhaitant habiter le logement à titre principal (y compris vos proches cités ci-dessous).

À noter. Il faut indiquer dans la lettre le motif du congé et le lien existant entre le bénéficiaire du logement et vous.

Quels proches ? Les proches qui peuvent bénéficier du congé pour reprise sont :

• votre conjoint ;
• votre partenaire lié par un Pacs ;
• votre concubin notoire depuis au moins 1 an ;
• vos ascendants ;
• vos descendants (y compris les descendants du conjoint, du partenaire ou du concubin notoire).

À défaut de reprise pour habiter. Si vous ne respectez pas le motif de reprise pour habiter, le locataire évincé peut vous demander des dommages-intérêts. Il lui incombe de prouver le non-respect du motif.

Congé pour vendre le logement. Il s’agit d’un mode de congé qui ouvre droit au locataire à un droit de préemption. Le congé vaut alors offre de vente au profit du locataire qui pourra acheter le bien en question. Si vous avez acheté le bien déjà loué, vous ne pouvez délivrer un congé pour vendre au locataire qu’au terme du 1er renouvellement du bail en cours.

     =>  Pour en savoir plus, consultez la fiche « Vendre un logement occupé : le point sur le congé pour vendre »

Congé pour motif légitime et sérieux. Cette circonstance n’est possible qu’en fin de bail, et sous réserve de faire état d’un motif légitime et sérieux. Ce sera le cas en présence de troubles de voisinage causés par le locataire, de défaut de paiement des loyers, etc.

Protection du locataire âgé. En cas de résiliation à votre initiative, lorsque le locataire est âgé et que ses ressources sont faibles, vous ne pouvez vous opposer au renouvellement du bail si vous ne proposez pas une solution de relogement à proximité correspondant aux besoins et possibilités du locataire âgé. Pour l’application de cette disposition, le locataire doit être âgé de plus de 65 ans et ses ressources annuelles doivent être inférieures au plafond retenu pour l’attribution des logements locatifs conventionnés.

Attention. Si le locataire héberge une personne de plus de 65 ans et qu’elle remplit les conditions de ressources évoquées ci-dessus, si le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant dans le logement est inférieur au plafond de ressources, la protection s’applique également.

Exception. La protection du locataire âgé tombe lorsque le bailleur est également une personne âgée de plus de 65 ans ou qu’il dispose de ressources inférieures au plafond retenu pour l’attribution des logements locatifs conventionnés.

À noter. La condition d’âge est appréciée au moment de la date d’échéance du contrat, tandis que le montant des ressources est apprécié à la date de notification du congé.

Congé pour réaliser des travaux énergétiques. Un bailleur peut donner congé pour la réalisation de travaux d’économie d’énergie dans les parties privatives rendant nécessaire la libération des lieux et permettant d’atteindre le niveau de performance minimal requis pas la loi.

Préavis de départ : pour un logement meublé

Des règles différentes. Si le logement est loué meublé, c’est-à-dire pourvu des éléments de confort et des meubles nécessaires pour y vivre convenablement, les règles qui entourent le congé délivré par le bailleur sont différentes.

En ce qui concerne le délai. Par principe, le congé doit être délivré au moins 3 mois avant la date d’échéance du contrat de location. Notez que le locataire ne reste tenu au paiement du loyer que le temps pendant lequel il occupe effectivement le logement.

En ce qui concerne les motifs. Le congé ne peut être délivré que pour certains motifs (qui doivent être précisés dans la lettre de congé). Le congé ne peut être délivré que s’il est motivé par la vente du logement, sa reprise pour être habité par vous ou une autre personne ou pour un motif légitime et sérieux (impayés par exemple). En cas de congé pour reprise du logement, le bénéficiaire de cette reprise ne peut être que vous-même, votre conjoint, votre partenaire de Pacs ou votre concubin depuis au moins 1 an, vos parents ou vos enfants (ou ceux de votre conjoint, votre partenaire ou votre concubin).

Préavis de départ : une durée de 3 mois par principe

Le principe. Il peut être mis fin à un bail d’un logement vide ou meublé par le locataire ou le bailleur. Selon la personne qui souhaite mettre fin aux relations contractuelles, les règles à respecter ne sont pas strictement identiques.

À tout moment ? Pour le locataire, la règle est simple : il peut, par principe, résilier le bail d’habitation à tout moment, sans avoir à donner le motif pour lequel il souhaite quitter le logement. Le congé prend alors effet à compter de la fin du délai de préavis.

Comment notifier ? Le congé est notifié par huissier de justice ou par lettre recommandée avec AR. Il est également possible de notifier par remise en mains propres contre émargement ou récépissé. Notez que le délai de préavis court à compter de la date de réception de la lettre de congé par le propriétaire.

Attention ! Le préavis de départ d'un congé court à compter du jour de la réception de la lettre recommandé, de la signification par huissier de justice ou de la remise en main propre. Lorsque le congé est notifié par lettre recommandée, la date de réception est celle qui est apposée par La Poste sur l'accusé de réception, lors de la remise du courrier à son destinataire. Or, cette date ne peut pas être apposée lorsque le courrier revient au locataire avec la mention « non réclamée ».

Bien entendu… Le locataire reste redevable des loyers jusqu’à ce que le délai de préavis de 1 ou 3 mois soit écoulé, sauf si le logement est, entre temps, reloué.

Un délai de 3 mois. Vous devez toutefois respecter un délai de préavis normalement fixé à 1 mois pour un logement meublé, à 3 mois pour un logement vide. Dans ce dernier cas, un délai plus court vous est toutefois offert, sous réserve de respecter certaines conditions.

Bon à savoir. Vous pouvez tout à fait fixer la date de son congé postérieurement au délai de préavis légal. Dans ce cas, vous restez redevable du paiement du loyer jusqu’au terme que vous avez fixé et non jusqu’à celui correspondant au préavis légal.

Préavis de départ : une durée de 1 mois par exception

Un délai d’1 mois… Pour un logement vide, le délai pourra être ramené à 1 mois. Mais ce préavis réduit n’est possible que dans certaines situations. Lesquelles ?

… sous conditions ! Le délai d’1 mois de préavis ne sera possible que dans les situations suivantes :

• lorsque le bien est situé dans une zone tendue ;
• si vous êtes bénéficiaire du Revenu de Solidarité Active (RSA) ou de l’allocation adulte handicapé (AAH);
• lorsque des raisons de santé justifient un changement de domicile ;
• si vous obtenez un premier emploi (CDD ou CDI) ;
• si vous perdez votre emploi à la suite d’un licenciement, de la fin de votre CDD ou après une rupture conventionnelle ;
• si vous retrouvez un nouvel emploi suite à une perte d’emploi au cours du même bail (pour un locataire qui était au chômage au moment de la signature du bail et qui retrouve un emploi, le délai de préavis est de 3 mois) ;
• si vous devez déménager suite à une mutation professionnelle ;
• si un logement social vous est attribué ;
• si vous changez de logement dans le parc social, pour autant que le nouveau logement appartienne au même bailleur social (le délai est de 2 mois si le nouveau logement n’appartient pas au même bailleur social).

C’est quoi une donation ?

Un don. Une donation est un acte par lequel une personne va se « dépouiller » irrévocablement d’un bien au profit d’une autre personne. Les donations de biens recouvrent des formes multiples : il peut s’agir, par exemple, d’une donation simple, d’un don manuel, d’un don familial de somme d’argent, etc.

Un don, imposable ? Par principe, les donations sont soumises à l’impôt (ce que l’on appelle les droits de mutation) lorsque :

• la donation est réalisée à titre gratuit : il s’agit concrètement d’un don qui doit témoigner d’une réelle intention libérale ;
• le « donateur » (la personne qui donne) se départit immédiatement du bien donné ;
• la donation est acceptée par la personne qui la reçoit (le « donataire »).

Cas particulier : le don manuel. Le don manuel est celui que l’on rencontre le plus fréquemment. Il consiste à donner un bien « de la main à la main », qu’il s’agisse d’une somme d’argent ou de tout autre objet. Ce type de don ne peut donc être soumis à l’impôt que lorsqu’il est porté à la connaissance de l’administration fiscale par le biais :

• soit d’une déclaration accompagnant un acte soumis à enregistrement (par exemple une donation par acte authentique rédigée par notaire) ;
• soit d’une reconnaissance judiciaire ;
• soit d’une révélation qui peut être spontanée ou effectuée à la demande de l’administration.

Un don exonéré ? Toutes les donations ne sont pas soumises à l’impôt. Un certain nombre d’entre elles sont exonérées d’impôt, soit totalement, soit partiellement.

Cas particulier : le don TEPA. Le don TEPA est le terme générique que l’on emploie pour désigner un don familial de somme d’argent en pleine propriété. Ce type de don porte exclusivement sur des sommes d’argent : un don de voiture n’est pas un don TEPA.

Un abattement. Pour le calcul des droits de mutation, un abattement de 31 865 € est appliqué, sous réserve que le bénéficiaire du don soit majeur, ou émancipé, et que la personne qui donne soit âgée de 80 ans au maximum.

Un don familial. Pour qu’un don puisse bénéficier de cet abattement, il doit être consenti au profit :

• d’un enfant ;
• d’un petit-enfant ;
• d’un arrière-petit-enfant ;
• à défaut d’une descendance, d’un neveu ou d’une nièce ou d’un petit-neveu ou petite-nièce.

À noter. Le plafond de 31 865 € est propre à chaque donataire et ce quel que soit le nombre de donations. Un donateur peut par exemple consentir à son fils 10 donations. Si le montant cumulé de ces 10 donations est inférieur au seuil de 31 865 €, toutes les donations bénéficieront de cet abattement. En revanche, si le seuil est atteint dès la 8^e donation, les 2 suivantes seront soumises aux droits de mutation.

À noter bis. L'abattement se renouvelle tous les 15 ans. Concrètement, un parent peut donner 31 865 € en franchise d’impôt à chacun de ses enfants, tous les 15 ans.

Un cumul. L’abattement de 31 865 € se cumule avec les abattements qui s’appliquent au moment du calcul de l’impôt dû. Prenons un exemple : un père donne 150 000 € à son fils. Il faut commencer par appliquer l’abattement de 31 865 €. Le fils doit donc, en principe, soumettre à l’impôt la somme de 118 135 € (150 000 € - 31 865 €). Au moment du calcul de l’impôt, le bénéficiaire du don étant le fils du donateur, il bénéficie d’un abattement de 100 000 €. Il ne devra donc soumettre effectivement à l’impôt que la somme de 18 135 € (118 135 € - 100 000 €) sur les 150 000 € reçus au départ.

Donation : comment calculer l’impôt ?

Une base d’imposition. L’impôt est calculé sur la base de la valeur vénale réelle du bien donné au jour de la donation. Il n’existe pas vraiment de définition de la notion de « valeur vénale ». Si le don porte sur une somme d’argent, cela ne pose pas vraiment problème : la base d’imposition est constituée par le montant de la somme donnée. Si c’est un bien meuble qui est donné (par exemple une voiture), il faudra regarder la valeur accordée à un tel bien sur le marché.

Un calcul. Pour calculer le montant des droits de mutation, il convient d’abord de regarder s’il est possible d’appliquer un abattement à la base d’imposition. Une fois cela fait, il faut appliquer au solde restant un tarif et, dans certains cas, une réduction.

Un abattement. Il n’existe pas 1 seul abattement, mais plusieurs, qui s’appliquent en fonction de la qualité du bénéficiaire du don. Ainsi, il existe :

• un abattement de 100 000 € pour les dons consentis en ligne directe, c’est-à-dire au profit des père et mère du donateur ou de ses enfants : cet abattement est cumulable avec l’exonération prévue dans le cadre des dons TEPA ;
• un abattement de 15 932 € pour les dons consentis au profit d’un frère et ou d’une sœur ;
• un abattement de 7 967 € pour les dons consentis au profit d’un neveu ou d’une nièce : cet abattement est cumulable avec l’exonération prévue dans le cadre des dons TEPA dans l’hypothèse où le donataire n’a pas de descendance ;
• un abattement de 159 325 € pour les dons consentis au profit d’une personne handicapée physique ou mentale, cet abattement se cumule avec tout autre abattement ;
• un abattement de 80 724 € pour les dons consentis au profit d’un époux/d’une épouse ou d’un partenaire de Pacs : cet abattement est cumulable avec celui prévu pour les personnes handicapées ;
• un abattement de 31 865 € pour les dons consentis au profit d’un petit-enfant du donateur et ce, quel que soit l’âge de ce dernier : cet abattement est cumulable avec l’exonération prévue dans le cadre des dons TEPA, ainsi qu’avec l’abattement prévu pour les personnes handicapées ;
• un abattement de 5 310 € pour les dons consentis au profit d’un arrière-petit-enfant du donateur et ce, quel que soit l’âge de ce dernier : cet abattement est cumulable avec l’exonération prévue dans le cadre des dons TEPA, ainsi qu’avec l’abattement prévu pour les personnes handicapées.

Exemple. Vous décidez de donner la somme de 100 000 € à votre partenaire de Pacs. Il s’agit d’une donation simple et pas d’un don TEPA. Après application de l’abattement adéquat, le donataire (votre partenaire) doit soumettre à l’impôt la somme de 19 276 € (100 000 € - 80 724 €).

Un tarif. Une fois que la base d’imposition a été réduite de l’abattement adéquat (ou si aucun abattement n’est applicable), il convient de lui appliquer un tarif qui varie suivant la qualité du bénéficiaire de la donation (descendant, ascendant, conjoint, frère et sœur, etc.).

     =>  Consultez les tarifs des droits de donation (barème 2023)

Suite de l’exemple. Une fois l’abattement appliqué, votre partenaire doit soumettre à l’impôt la somme de 19 276 €. Il convient d’appliquer à la fraction de cette somme qui n’excède pas 8 072 € un tarif de 5 % (8 072 € x 5 % = 403,6 €), à la fraction de la somme comprise entre 8 072 € et 15 932 € (soit 7 860 €) un tarif de 10 % (7 860 € x 10 % = 786 €) et à la fraction de la somme comprise entre 15 932 € et 19 276 € (soit 3 344 €) un tarif de 15 % (3 344 € x 15 % = 501,6 €). Votre partenaire sera donc tenu au paiement des droits de mutation à hauteur de 1 691,2 € (403,6 € + 786 € + 501,6 €).

Une réduction ? Une fois le montant de l’impôt calculé, il existe pour les mutilés de guerre frappés d’une invalidité de 50 % une réduction de moitié du montant des droits de mutation dus, sans que la réduction ne puisse excéder 305 €.

Chronologie des donations. Récemment, le juge a précisé que si 2 donations-partages sont faites le même jour devant notaire, entre un même donateur et un même donataire, et présentées le même jour à l’enregistrement, celle devant recevoir l’abattement familial est celle ayant été dressée en premier par le notaire.

Donation : à déclarer !

Une déclaration... Si le don (TEPA ou manuel) est réalisé par acte authentique, c’est le notaire qui se chargera de procéder aux déclarations nécessaires auprès du SIE (service des impôts des entreprises). Si le don n’est pas consenti par acte authentique, le bénéficiaire devra remplir une déclaration n^o 2735 à adresser en double exemplaire au SIE.

…dématérialisée. Depuis le 30 juin 2021, les déclarations de dons manuels de sommes d’argent, d’actions, d’obligations et d’objets d’art, doivent s’effectuer en ligne, sur le site internet impots.gouv.fr, en suivant le chemin suivant : Votre espace particulier / Déclarer / Vous avez reçu un don ? / Déclarez le.

Un accompagnement. Une foire aux questions, disponible ici, ainsi qu’un « pas-à-pas », consultable ici, ont été mis en ligne pour vous accompagner.

Paiement. En principe, c’est au donataire de payer les droits de mutation. Toutefois, il est possible que le donateur se substitue à lui s’il souhaite assumer personnellement la charge de l’impôt.

Un télérèglement. Le paiement en ligne des droits de donation par carte bancaire ou autorisation de prélèvement est disponible sur son espace impôts.gouv.fr.

Revenus fonciers : déduire les intérêts d’emprunt

Des charges par principe déductibles. Répondant à la déduction générale des charges foncières qui veut qu’une dépense engagée en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu foncier soit déductible, les intérêts d’emprunt sont, par principe, déductibles pour le calcul de votre impôt foncier net imposable, quelle que soit l’affectation du local en question (habitation, commerce, local professionnel, etc.), sous réserve d’être soumis au régime du réel. 

En pratique. Sont visés par cette règle les seuls intérêts versés au cours de l’année, à l’exclusion des remboursements du capital emprunté. En règle générale, votre établissement bancaire vous envoie, tous les ans, à l’époque des déclarations de revenus, un récapitulatif des montants correspondants aux frais déductibles.

Un cas vécu. Un propriétaire s’est vu refuser, par l’administration fiscale et le juge, la déduction des intérêts d’emprunts puisqu’il n’apportait pas la preuve que les intérêts en question correspondaient effectivement à un prêt obtenu pour l’achat de l’appartement placé en location.

Attention. Seuls les intérêts d’emprunt sont déductibles, en ce qu’il s’agit de dépenses effectuées en vue de l'acquisition du revenu. À l’inverse, le remboursement du capital n’est pas déductible dès lors qu’il s’analyse, non comme une dépense engagée en vue de l'acquisition d'un revenu foncier, mais comme une dépense engagée en vue de l'acquisition d'un capital.

Achat, mais aussi travaux. Bien entendu, l’emprunt doit avoir pour objet le financement d’un bien que vous destinez effectivement à la location, source de revenus fonciers. Cette déduction est donc admise à propos des intérêts d’emprunts contractés pour l’achat ou la construction de votre bien immobilier mis en location. Mais vous pouvez aussi, le cas échéant, déduire les intérêts d’emprunts contractés pour l’agrandissement, la réparation ou encore l’amélioration de votre bien locatif.

Rachat des parts d’un associé de SCI. Dans un litige opposant l’administration fiscale à plusieurs associés de SCI, il a été jugé que les intérêts de l’emprunt souscrit par la SCI pour racheter les parts sociales de l’un de ses associés étaient déductibles des revenus fonciers des autres associés, la souscription de ce prêt étant liée à une condamnation judiciaire dont le non-respect aurait exposé la société et les associées restants au risque de vente du bien immobilier.

Des intérêts non déductibles ? La liste des intérêts d’emprunt admis en déduction est limitative : dès lors, si vous contractez un emprunt pour un autre motif que ceux décrits précédemment, les intérêts ne seront pas déductibles. Par exemple, si vous devez emprunter pour financer une indemnité d’éviction que vous devez verser au locataire de votre local commercial, les intérêts d’emprunt versés à ce titre ne seront déductibles que si l’indemnité d’éviction est elle-même déductible de vos revenus fonciers. Pour information, une indemnité d’éviction versée au locataire lors de la résiliation ou du non-renouvellement d’un bail commercial ne sera pas déductible si vous reprenez le local pour l’utiliser à des fins personnelles ou pour le revendre libre de toute occupation. Inversement, cette indemnité d’éviction sera déductible dans l’hypothèse où vous souhaitez vous séparer du locataire en place pour relouer votre local à des conditions de loyer plus avantageuses pour vous.

Le cas des emprunts substitutifs. Vous renégociez votre prêt pour obtenir de meilleures conditions. Les intérêts de ce nouvel emprunt que l’on appelle « emprunt substitutif » seront-ils déductibles au même titre que le 1er emprunt qu’il remplace ? La réponse n’est pas si évidente puisque l’administration répond, par principe, par la négative. Néanmoins, elle admet que ces intérêts soient, malgré tout, déductibles, lorsque les 2 conditions cumulatives suivantes sont remplies :

• le nouvel emprunt doit être souscrit pour rembourser ou se substituer à l’emprunt initial (assurez-vous que le nouveau contrat mentionne expressément l’emprunt initial en se référant à ce dernier) ;
• les intérêts admis en déduction ne doivent pas excéder ceux qui figuraient sur l’échéancier initial.

Revenus fonciers : déduire les frais annexes

Il n’y a pas que les intérêts qui soient déductibles. Lorsque vous souscrivez un emprunt, vous souscrivez généralement une assurance qui servira à garantir le remboursement de l’emprunt. De même, l’organisme financeur vous demandera le versement de frais de dossier, vous pourrez avoir à acquitter des frais d’inscription hypothécaire ou en privilège de prêteur de deniers, vous pourrez avoir à payer des sommes au titre de la caution, etc. Tous ces frais sont-ils déductibles ?

Les frais annexes. Sont admis en déduction les frais d’emprunt qui suivent le même régime fiscal que les intérêts de l’emprunt dont ils découlent : sont visés les frais de constitution de dossier, les frais d’inscription hypothécaire et/ou les frais de mise en place du privilège de prêteur de deniers, les sommes versées à un organisme de cautionnement, les frais de mainlevée, les agios ou commissions de banque.

Les primes d’assurance. Les primes d’assurance liées à la souscription de l’emprunt sont elles aussi déductibles de votre revenu foncier. Cette solution est également admise dans l’hypothèse où une SCI souscrit une assurance-décès sur la tête de son dirigeant : les primes versées seront déductibles des revenus fonciers dès lors qu’elle a été imposée par la banque et que la société ne pourra récupérer les sommes que si le risque couvert se réalise.

Les indemnités de résiliation anticipée d’un emprunt. Cette indemnité de résiliation n’est, par principe, pas déductible des revenus fonciers. Une exception est toutefois admise dans l’hypothèse d’un emprunt substitutif : les frais liés à cet emprunt et le coût de la résiliation de l’emprunt initial seront déductibles si l’opération de refinancement a permis de diminuer le montant global de la charge d’intérêts restant dus.

Les frais de souscription d’un emprunt substitutif. Par principe, ces frais liés à la souscription d'un emprunt substitutif ne sont pas déductibles (sauf ceux se rapportant aux primes d’assurances contractées pour garantir le remboursement du nouvel emprunt). Toutefois, l’administration admet que ces frais soient déductibles, s’il est établi que la résiliation du prêt initial et la souscription d’un emprunt substitutif ont effectivement permis de diminuer le montant global de la charge d’intérêts restant dus. Ce qui est tout de même le but de l’opération, en principe…

Conseil. Si vous vous trouvez dans cette situation, mettez en avant tous les arguments possibles : diminution de la charge d’emprunt globale grâce à des conditions plus avantageuses, maintien des tarifs de location conformes au marché, sans vous mettre vous-même en difficulté, etc. Insistez sur le fait que cette opération vous permet de préserver les revenus que vous tirez de votre investissement locatif. Vous pourrez ainsi démontrer que cette dépense, en l’occurrence l’indemnité de résiliation, est effectivement « engagée en vue de l’acquisition et de la conservation du revenu » (selon la formule consacrée), et, de ce fait, déductible de vos revenus fonciers.

Revenus fonciers : si vous constatez un déficit foncier

Une attention particulière. Par principe, un déficit foncier s’impute sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 €. Mais attention : la fraction du déficit qui provient des intérêts d’emprunt n’est pas imputable sur le revenu global, mais uniquement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes au maximum. Vous devez donc distinguer, parmi vos dépenses déductibles, les intérêts d’emprunt des autres dépenses.

Sont non seulement visés les intérêts, mais aussi les frais annexes. La fraction résultant des intérêts d'emprunts s'entend de l'ensemble des intérêts d'emprunts que vous avez contracté pour acheter, construire, réparer, améliorer, agrandir votre bien locatif. Mais cette fraction intègre aussi les frais accessoires à l’emprunt, qui sont assimilés aux intérêts (frais de dossier, assurance-vie ou chômage...) et suivent le même régime.

Une transmission soumise aux droits de donations

Une donation imposable. Une donation portant sur des parts ou actions de sociétés sera effectivement soumise aux droits de mutation. La base de calcul retenue pour déterminer le montant des droits dus correspondra à la valeur vénale des biens transmis.

Déduire les dettes. Il est possible de déduire de cette base la dette contractée auprès d’un établissement de crédit pour l’acquisition des biens transmis, à condition que cette dette soit effectivement mise à la charge de vos enfants bénéficiaires de la donation (on parle de « donataires »).

Vous bénéficiez d’un abattement. Pour le calcul des droits dus, il est pratiqué un abattement, fixé désormais à
100 000 €, sur la part de chacun des ascendants et sur la part de chacun des enfants (vivants ou représentés par suite du prédécès ou de la renonciation de l'enfant). Si la donation intervient au profit des petits-enfants, l’abattement est alors fixé à 31 865 € par part.

Un tarif « allégé ». Le tarif des droits de donations entre parents et enfants (ou entre grands-parents et petits-enfants) est le suivant :

Optimisez la transmission des parts ou actions de sociétés

Une exonération de droits d’enregistrement sous conditions ! Sous réserve de la mise en place d’un engagement collectif de conservation des parts ou actions de la société dont vous envisagez la transmission (connu sous le nom de « pacte Dutreil »), vous bénéficiez d’une large exonération des droits d’enregistrement : sont ici visées, tant les transmissions par décès que les donations de titres de la société, qui bénéficient d’une exonération d’impôt de mutation à concurrence des ¾ de leur valeur (sans limitation de montant !). Autrement dit, seuls 25 % de la valeur des parts ou actions sera soumise aux droits de mutation.

À noter. Il faut savoir que les apports de titres effectués par les fondateurs d’un fonds de pérennité économique (mis en place par la Loi PACTE) peuvent bénéficier de cette exonération partielle de 75 % de leur valeur, dans les mêmes conditions que celles applicables au « pacte Dutreil ».

Une société opérationnelle. Entre autres conditions à respecter pour bénéficier de cet avantage fiscal, la société (ou l’entreprise), dont les titres font l’objet des engagements de conservation, doit principalement exercer une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale : on parle alors de « société opérationnelle ».

Une activité commerciale ? Dans le cadre d’une récente affaire opposant une famille à l’administration fiscale sur la question de la mise en place d’un tel pacte après une donation-partage portant sur des titres de société, le juge est venu préciser que l’activité de location d’établissements commerciaux ou industriels munis des équipements nécessaires à leur exploitation constitue une « activité commerciale ».

Précision sur la notion d’activité commerciale. Une activité commerciale, dans le cadre du « Pacte Dutreil », correspond aux activités définies aux articles 34 et 35 du CGI (qui définissent les bénéfices présentant le caractère de « bénéfices industriels et commerciaux »), à l’exception de toute activité de gestion de son propre patrimoine mobilier ou immobilier. 

Société "opérationnelle” : quand ? Il est nécessaire que la société dont les titres font l’objet du pacte Dutreil exerce une activité opérationnelle à compter de la conclusion de l’engagement collectif de conservation et jusqu’au terme de l’engagement individuel de conservation.

Par dérogation, il est prévu que cette condition doit être satisfaite :

• à compter de la transmission des titres, lorsque les parts ou actions transmises par décès ont fait l'objet d'un engagement collectif de conservation par l’un ou les héritiers ou légataires entre eux ou avec d'autres associés dans les 6 mois qui ont suivi le décès ;
• depuis 2 ans au moins à la date de cette transmission, dans l’hypothèse où l’engagement collectif de conservation a été réputé acquis.

Pour rappel, l’engagement collectif de conservation des titres est « réputé acquis », lorsque les 2 conditions cumulatives suivantes sont remplies :

• le défunt ou le donateur (seul ou avec son conjoint, partenaire de Pacs ou concubin notoire) détient, de manière directe ou indirecte (avec un seul niveau d’interposition dans ce cas) et depuis au moins 2 ans, le quota des titres nécessaires pour l’engagement collectif ;
• l’un d’eux exerce, depuis plus de 2 ans, son activité principale au sein de la société, ou, si la société est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), une fonction de direction.

Ces nouvelles précisions s’appliquent aux transmissions intervenant depuis le 18 juillet 2022 ainsi qu’à celles pour lesquelles, à cette même date, les conditions suivantes sont remplies de manière cumulative :

• l’un des engagements collectif ou individuel de conservation est en cours ;
• la société dont les parts ou les actions sont transmises n’a pas cessé d’exercer une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale.

Une activité prépondérante. Il n’est donc pas exigé que la société exerce exclusivement une activité dite « opérationnelle » : il suffit que l’activité industrielle, commerciale, etc. soit prépondérante. L'exonération est donc applicable aux transmissions d'entreprises ou de titres de sociétés dont l'activité opérationnelle n'est pas exclusive, à condition toutefois qu'elle constitue leur activité principale. La prépondérance d’une activité opérationnelle doit s’apprécier au cas par cas selon deux méthodes alternatives :

La première consiste à apprécier cette prépondérance en tenant compte de 2 critères cumulatifs :

• le montant du chiffre d’affaires procuré par cette activité : au moins 50 % du montant du chiffre d’affaires total ;
• le montant de l’actif brut immobilisé affecté à cette activité : au moins 50 % du montant total de l’actif brut.

La seconde consiste à apprécier la prépondérance en fonction d’indices fondés sur la nature de l'activité de la société et les conditions de son exercice.

Cas particulier des holdings. La loi de finances pour 2024 consacre légalement l’éligibilité des sociétés holding animatrices de leur groupe au dispositif Dutreil, dès lors que le groupe a pour activité une activité opérationnelle. Ainsi, est considérée comme exerçant une activité commerciale la société qui, outre la gestion d'un portefeuille de participations, a pour activité principale la participation active à la conduite de la politique de son groupe constitué de sociétés contrôlées directement ou indirectement, exerçant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale et auxquelles elle rend, le cas échéant et à titre purement interne, des services spécifiques, administratifs, juridiques, comptables, financiers et immobiliers.

Un engagement du donateur. Le bénéfice de cette exonération suppose que vous ayez pris, avec d’autres associés, un engagement de conservation des titres de la société d’une durée minimale de deux ans, en cours au jour de la transmission.

Pour les pactes conclus depuis le 1^er janvier 2019, l’engagement collectif doit porter sur au moins 17 % des droits financiers et 34 % des droits de vote pour les entreprises non cotées (10 % et 20 % pour les sociétés cotées), ce pourcentage devant être respecté tout au long de la durée de l’engagement collectif de conservation.

Conclure un engagement collectif seul ? Depuis le 1^er janvier 2019, pour ouvrir le dispositif du Pacte Dutreil aux sociétés unipersonnelles, le cédant (particulier ou entreprise) pourra conclure, seul, et toutes conditions par ailleurs remplies, un engagement collectif de conservation des parts (ce qui en fait donc un engagement « unilatéral »).

Notez que cet engagement collectif est « réputé acquis » lorsque vous détenez depuis au moins 2 ans (seul ou avec votre conjoint, votre partenaire de PACS ou votre concubin notoire) le nombre de titres requis, et que vous exercez dans la société depuis plus de 2 ans au moins :

• votre activité professionnelle principale ;
• ou, si la société est soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), une fonction de direction (gérant d’une SARL, associé d’une société de personne, président, directeur général, président du conseil de surveillance ou membre du directoire d’une société par actions).

À noter. Sachez que les nouveaux titres émis lors d’une augmentation de capital par incorporation de réserves peuvent bénéficier de ce mécanisme du « réputé acquis » lorsque ces mêmes titres ont, au moment de leur transmission, été détenu depuis au moins 2 ans par le donateur (et sous réserve que les autres conditions de l’exonération soient remplies).

Une extension du mécanisme du « réputé acquis ». Pour les pactes conclus depuis le 1^er janvier 2019, le régime du « réputé acquis » est étendu aux parts ou actions de sociétés interposées, dans la limite de 2 niveaux d’interposition.

Un engagement du ou des bénéficiaires. Dans l’acte de donation (ou dans le cadre de la déclaration de succession), chacun des donataires (ou héritiers, ou légataires) prend l’engagement, pour lui et ses ayants droit à titre gratuit, de conserver les parts ou actions transmises pendant une durée de 4 ans, qui court à compter de l’expiration de l’engagement collectif de conservation des parts (ou de la date de l’acte qui constate l'engagement individuel lorsque l’engagement collectif est réputé acquis).

Pour la petite histoire… Dans une affaire récente, le juge a précisé que la vente par un donataire de ses parts pendant la durée de l’engagement collectif de conservation à un des cosignataires dudit engagement remet en cause l’exonération fiscale.

Notez que l’un des héritiers, ou l’un des associés ayant souscrit l’engagement collectif de conservation des parts ou actions, doit exercer dans la société, pendant la durée de l’engagement collectif et pendant les 3 années qui suivent la transmission, son activité principale (s’il s’agit d’une société de personnes) ou une fonction de direction s’il s’agit d’une société soumise à l’IS. Il n’est pas nécessaire, dans une société soumise à l’IS, que ce soit la même personne qui assure les fonctions de direction durant ce délai.

Attention. Dans l’hypothèse d’un engagement collectif « réputé acquis », l’exonération partielle ne sera pas admise si c’est vous-même, en qualité de donateur, qui exercez la fonction de direction postérieurement à la donation des titres.

Des obligations déclaratives. Pour le bénéfice de l’exonération, l’acte de donation (ou la déclaration de succession) doit être accompagné de l’acte enregistré constatant l’engagement collectif de conservation des parts.

Sachez que, l'obligation d’envoyer automatiquement une attestation certifiant du respect des conditions d'application du dispositif n'est désormais demandé que lors de la transmission à titre gratuit et à l'expiration des engagements de conservation. En dehors de ces circonstances, les bénéficiaires de la transmission à titre gratuit ne doivent plus désormais présenter une telle attestation que sur demande de l'administration.

Exemple. Imaginons un dirigeant de société, âgé de 67 ans, qui consent la donation à son fils de la pleine propriété des titres de sa société Y, pour une valeur totale de 1 500 000 € (et pour laquelle il a conclu un pacte Dutreil).

Dans la mesure où il bénéficie d’une réduction de la base d’imposition de 75 %, la valeur des titres retenue pour le calcul des droits de mutation est donc égale à 375 000 € ; mais compte tenu de l’abattement de 100 000 €, le montant soumis à l’impôt est égal à 275 000 €.
Le montant des droits (théoriques) est donc égal à 53 195 €, selon le détail suivant : (8 072 € x 5 %) + (4 037 € x 10 %) + (3 823 € x 15 %) + (259 068 € x 20 %).

Parce que la donation porte sur la pleine propriété des titres, la donation bénéficiera de la réduction d’impôt de 50 %, ce qui porte le montant des droits à payer à 26 597,50 €.

Pacte Dutreil : des conditions à respecter !

Attention ! Bien entendu, le non-respect des conditions d’application de ce régime de faveur peut conduire à la remise en cause le bénéfice de l’avantage fiscal (paiement des droits complémentaires, majorés de l’intérêt de retard au taux de 0,20 % par mois de retard). Validez la mise en place d’un pacte Dutreil avec vos conseils (avocat, expert-comptable ou notaire notamment).

À noter. Quelques précisions sont à noter à ce sujet :

• en cas de vente de titres par un associé, les autres signataires liés par le pacte Dutreil échappent à la remise en cause du dispositif s’ils conservent leurs propres titres pendant le délai requis et si le seuil de 17 % des droits financiers et 34 % des droits de vote pour les entreprises non cotées (10 % et 20 % pour les sociétés cotées) reste atteint ou si l’acquéreur des titres s’engage à son tour pour que ce seuil reste atteint (dans ce dernier cas, l’engagement est alors reconduit pour une durée minimale de 2 ans) ;
• si la condition liée à l’exercice de l’activité dans la société n’est pas respectée, tous les donataires seront concernés par la remise en cause du dispositif.

Une transmission soumise aux droits de donations

Une donation imposable. Que vous donniez des parts ou actions de sociétés ou que vous transmettiez une entreprise individuelle, cette donation sera effectivement soumise aux droits de mutation. La base de calcul retenue pour déterminer le montant des droits dus correspondra à la valeur vénale des biens transmis.

Déduire les dettes. Il est possible de déduire de cette base la dette contractée auprès d’un établissement de crédit pour l’acquisition des biens transmis, à condition que cette dette soit effectivement mise à la charge de vos enfants bénéficiaires de la donation (on parle de « donataires »). Si la donation porte sur une entreprise individuelle (entendez par là l’ensemble des biens meubles et immeubles corporels et incorporels affectés à l'exploitation d'une entreprise individuelle), vous pourrez aussi tenir compte des dettes contractées pour l'acquisition ou dans l'intérêt de ces biens, objets de la donation, à la condition que ces dettes n’aient pas été contractées auprès du groupe familial.

Vous bénéficiez d’un abattement. Pour le calcul des droits dus, il est pratiqué un abattement, fixé désormais à 100 000 €, sur la part de chacun des ascendants et sur la part de chacun des enfants (vivants ou représentés par suite du prédécès ou de la renonciation de l'enfant). Si la donation intervient au profit des petits-enfants, l’abattement est alors fixé à 31 865 € par part.

Un tarif « allégé ». Le tarif des droits de donations entre parents et enfants (ou entre grands-parents et petits-enfants) est le suivant :
 

Vendre vos titres : calculer le montant de la plus-value

Plus-value = prix de vente – prix d’achat. Voilà pour la règle : la plus-value dégagée à l’occasion de la vente de vos titres sera égale à la différence entre le prix que vous retirerez de leur vente et le prix auquel vous les avez acquis. Attention, si l’opération d’achat-revente se fait dans une devise étrangère, pensez à inclure la variation du taux de change au calcul : en clair, pour calculer le montant de la plus-value imposable, vous devrez déduire le prix d’acquisition du prix de cession après conversion de chacun d’eux en euros sur la base du taux de change de la devise étrangère applicable au moment de l’achat et de la vente.

Prix de vente ? Il s’agira, pour les titres non cotés, du prix effectivement convenu entre vous et l’acheteur. Il sera augmenté de toutes les charges et indemnités stipulées à votre profit (comme par exemple la prise en charge d’une dette vous incombant) et diminué des frais et taxes que seriez amené à payer (commission d’intermédiaires, honoraires de conseil liés à l’évaluation des titres, frais de justice engagés pour le calcul du prix de vente, etc.).

Attention. Retenez que la présence d’une clause d’earn out est sans incidence sur la détermination de l’année au cours de laquelle la plus-value doit être déclarée et l’impôt correspondant payé.

Donc. En conséquence, si vous êtes amené à vendre les titres de votre société, et que l’acte de vente comporte une clause d’earn out, vous devrez procéder de la façon suivante :

• le gain réalisé devra être déclaré, et l’impôt correspondant payé, au titre de l’année de la conclusion de la vente des titres ;
• l’éventuel complément de prix, versé en application de la clause d’earn out, devra être soumis à l’impôt (dans la catégorie des plus-values de cession de titres) l’année de sa perception.

Clause de garantie de passif. Outre la clause d’earn-out, la vente peut également être assortie d’une clause de garantie de passif.

Une définition. La clause de garantie de passif est une clause prévoyant que le vendeur s’engage à reverser à l’acheteur tout ou partie du prix de vente dans l’hypothèse où, après révélation des comptes de la société :

• il apparaît une dette ayant son origine avant la cession ;
• il apparaît que les actifs figurant au bilan de la société (dont les titres sont vendus) ont été surestimés.

Quand ? Si cette clause est mise en œuvre au titre de l’année de la cession, donc au titre de l’année de réalisation de la plus-value, d’un point de vue fiscal, l’opération est « transparente » : le vendeur déclarera la plus-value effectivement réalisée, déduction faite des sommes dues en exécution de la clause de garantie de passif. Mais si la clause est mise en œuvre au titre d’une année postérieure à la cession, le vendeur pourra solliciter une réduction de l’imposition ayant porté sur la plus-value réalisée.

Comment ? Pour cela, il devra adresser une réclamation à l’administration fiscale, au plus tard le 31 décembre de la 2ème année qui suit celle de la réalisation de l’évènement qui la motive, à savoir le versement effectué en exécution de la clause de garantie de passif.

À noter. La clause de garantie de passif n’a pas nécessairement à être inclue dans le contrat de vente. Elle peut très bien faire l’objet d’un avenant ultérieur.

Crédit-vendeur. Un crédit vendeur permet à l’acquéreur de ne payer comptant qu’une partie du prix, le vendeur lui faisant crédit pour le solde à payer sur une durée et selon des conditions définies entre eux. En cas d’impayés, il ne sera pas possible d’obtenir une restitution d’une partie de l’impôt sur le gain réalisé à l’occasion de la vente des titres : cela résulte du fait qu’un défaut de paiement est sans incidence sur le montant du prix de vente des titres et donc sur le montant de l’impôt correspondant.

Prix d’acquisition ? Il faut ici retenir le prix pour lequel ces titres sont entrés dans votre patrimoine : valeur d’achat, valeur de souscription, valeur retenue pour le calcul des droits de mutation si ces titres ont été acquis par voie de donation ou de succession. Ce prix sera majoré des frais d’acquisition, ce qui minorera d’autant le montant de la plus-value imposable :

• en cas d’achat, vous pouvez tenir compte des commissions, des honoraires et des droits d’enregistrement et frais d’actes ;
• en cas d’acquisition par voie de donation ou de succession, vous pouvez tenir compte des droits de mutation que vous avez acquittés, des honoraires et frais d’actes.

En revanche… En cas de vente de parts de SCI, vous ne pourrez pas tenir compte des dépenses de construction engagées par la société sur un immeuble lui appartenant pour majorer le prix d’acquisition.

Une méthode particulière. En cas de vente de titres d’un ou plusieurs titres qui appartiennent à une série de titres de même nature acquis pour des prix différents, le prix d’achat à retenir est la valeur moyenne pondérée d’acquisition de ces titres.

Cas particulier des titres acquis par succession. Dans cette situation, si l’administration souhaite écarter la valeur déclarée par l’héritier pour le calcul des droits de succession, elle doit prouver que le prix retenu à cette occasion est sans rapport avec la valeur réelle des titres : elle ne peut pas se contenter d’affirmer que le prix de revient mentionné dans la déclaration de succession est « dépourvu de toute signification ».

À noter. Il faut bien retenir le prix pour lequel les titres sont entrés dans le patrimoine et non le prix effectivement payé. C’est ce qui a été rappelé à l’administration dans une affaire qui l’opposait à un dirigeant qui vendait ses titres après les avoir achetés pour un prix convenu fixé à 1 500 000 €. Au moment de la vente de ses titres, le dirigeant n’avait effectivement payé que la moitié de cette somme. L’administration a donc considéré qu’il fallait retenir comme prix d’acquisition le prix effectivement payé. Mais pas pour le juge qui lui a rappelé que pour le calcul de la plus-value, il fallait retenir comme prix d’acquisition le prix convenu et ce, quand bien même ce prix n’aurait pas été intégralement payé.

Tenir compte de tous les frais d’acquisition ? Dans certains cas particuliers, il ne sera pas possible de tenir compte de tous les frais, honoraires, commissions, etc., dans le calcul du prix d’acquisition.

En cas de moins-value… Si vous constatez une moins-value (c’est-à-dire une perte), vous ne pouvez pas vous en servir pour diminuer, à hauteur de son montant, vos autres revenus soumis à l’impôt. Il vous faudra procéder de la façon suivante :

• les moins-values subies au cours d’une année sont imputées impérativement sur les plus-values de même nature imposables au titre de la même année : attention, pour les titres acquis avant le 1er janvier 2018 et pour lesquels le dirigeant opte pour l’imposition de la plus-value au titre du barème progressif (cf infra), les moins-values seront à imputer avant application des abattements pour durée de détention ;
• en cas de solde positif, les plus-values subsistantes sont réduites, le cas échéant, des moins-values subies au cours des années antérieures, jusqu’à la 10ème inclusivement : attention, pour les titres acquis avant le 1er janvier 2018 et pour lesquels le dirigeant opte pour l’imposition de la plus-value au titre du barème progressif (cf infra), les plus-values subsistantes devront être réduites des moins-values des années antérieures avant application des abattements pour durée de détention ;
• en cas de solde négatif, l’excèdent de moins-values non imputé est reporté et imputé dans les mêmes conditions au titre des années suivantes jusqu’à la 10ème inclusivement.

Annulation de titres. Ce principe d’imputation s’applique également, toutes conditions par ailleurs remplies, en cas d’annulation de titres intervenant dans le cadre de procédures collectives (redressement ou liquidation judiciaire).

Une possibilité étendue par le juge… Le juge de l’impôt a admis la possibilité d’appliquer ce mécanisme aux moins-values réalisées à l’occasion d’une annulation de titres, dès lors que les pertes sont supérieures ou égales aux capitaux propres.

Réduction de capital. Il est prévu la possibilité d’imputer les moins-values sur les plus-values de même nature en cas de réduction totale de capital de la société dont les capitaux propres devenus inférieurs à la moitié du capital social n’ont pas été reconstitués, dès lors que les pertes sont égales ou supérieures aux capitaux propres.

Attention. Si vous êtes libre d’imputer votre moins-value sur les plus-values de même nature de votre choix, vous ne pouvez pas, en revanche, choisir l’année d’imputation : si la vente de vos titres est constitutive d’une perte, vous devrez l’imputer au titre de l’année de la vente dans la limite des plus-values de même nature disponibles ! Vous ne pourrez pas décider de « stocker » ces pertes pour vous en servir ultérieurement. Toutefois, si le montant des plus-values disponibles n’est pas suffisant pour absorber le montant de la moins-value, le solde non imputé est reportable et imputable sur les plus-values réalisées au cours des 10 années suivantes.

Cas particulier des moins-values réalisées par un autre membre du foyer fiscal. Pour qu’une personne puisse imputer sur ses plus-values réalisées les éventuelles moins-values de même nature subies par un autre membre de son foyer fiscal, il faut que cet autre membre soit toujours rattaché à ce même foyer fiscal au jour de la demande d’imputation.

En cas d’annulation de la vente. L’annulation de la vente des titres est légalement sans incidence sur le principe de l’imposition de la plus-value réalisée, et ne permet donc pas au dirigeant de prétendre à un quelconque remboursement.

Une tolérance. Toutefois, l’administration admet clairement dans ses commentaires qu’il est possible, sur réclamation, d’obtenir une restitution partielle ou totale de l’impôt payé sur la plus-value réalisée en cas d’annulation ultérieure de la vente des titres.

Vendre vos titres : calculer le montant de l’impôt

Depuis le 1er janvier 2018, les plus-values de cession de titres que vous réalisez sont soumises à l’impôt sur le revenu au titre du prélèvement forfaitaire unique (PFU), aussi appelé « flat tax », au taux unique de 12,8 %, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (soit un taux global de 30 %).

Perte des abattements. Le PFU est calculé sur la base du montant des plus-values qui subsiste après imputation des pertes (moins-values). Vous l’aurez compris, il n’est pas fait application des abattements pour durée de détention.

Un abattement fixe spécifique. Si avec la mise en place du PFU les abattements pour durée de détention sont supprimés, la Loi a mis en place un nouvel abattement fixe de 500 000 € pour les dirigeants partant à la retraite.

     =>  Pour en savoir plus, consultez notre fiche vendre les parts de votre société et partir à la retraite : bénéficiez d’un régime fiscal avantageux ! (depuis le 1er janvier 2018)

Une option possible ? Si vous y avez intérêt, vous pouvez renoncer à l’application du PFU en optant de façon expresse et irrévocable pour une taxation au titre du barème progressif de l’impôt sur le revenu : les gains sont alors pris en compte dans le revenu net global pour leur montant net.

À noter. Il s’agit d’une option globale : en clair si, au cours d’une année, vous formulez l’option pour l’application du barème progressif, tous vos revenus et gains du capital de l’année en question seront imposés au titre du barème progressif.

Si les titres ont été achetés avant le 1er janvier 2018. Si vous faites le choix d’opter pour l’imposition au titre du barème progressif, vous pourrez bénéficier, pour certaines cessions seulement, des abattements pour durée de détention, sous réserve que les titres vendus aient été achetés avant le 1er janvier 2018.

Les abattements maintenus. Dans le cadre de la mise en place du PFU, seuls certains abattements ont été conservés. Sont maintenus :

• l’abattement de droit commun pour durée de détention de 50 % (pour les titres détenus depuis au moins 2 ans et moins de 8 ans), ou de 65 % (pour les titres détenus depuis plus de 8 ans) ;
• l’abattement renforcé de 50 % (pour les titres détenus depuis au moins 1 an et moins de 4 ans), 65 % (pour les titres détenus depuis au moins 4 ans et moins de 8 ans) ou 85 % (pour les titres détenus depuis au moins 8 ans) applicable uniquement en cas de cession de titres de PME de moins 10 ans.

Vente de titres de PME de moins de 10 ans : des conditions. Parmi les conditions à respecter pour pouvoir bénéficier de l’abattement renforcé, la PME dont les titres sont cédés ne doit pas être issue d’une opération de concentration, restructuration, extension ou reprise d’activité préexistante.

Une question. Cela revient-il à dire que la vente de titres de PME créée suite à l’apport d’une entreprise individuelle préexistante ne permet pas de bénéficier de l’« abattement majoré » ?

Une réponse. En principe oui. Néanmoins, par mesure de tolérance, l’administration admet que l’abattement majoré puisse s’appliquer dès lors :

• que l’apport de l’entreprise individuelle est intervenu moins de 10 ans après la création de cette dernière, sous réserve qu’il s’agissait bien d’une PME à la date de l’apport, et que cette entreprise ne soit pas issue d’une activité préexistante à sa création ;
• que la société bénéficiaire de l’apport ait été créée par l’apporteur, au moment de l’apport, avec pour objet exclusif la poursuite de l’activité développée dans le cadre de l’entreprise individuelle, sans extension ni création d’activité nouvelle.

À ce sujet, le juge a récemment rappelé qu’un dirigeant de société qui vend ses titres ne peut se prévaloir de cette mesure de tolérance dès lors que la publication de celle-ci est postérieure à la vente de ses titres.

Une simulation. Pour savoir s’il est préférable d’opter pour l’imposition au titre du barème progressif plutôt que de faire application du PFU, il est impératif de faire une simulation, en prenant en compte l’ensemble des paramètres, et notamment :

• la possibilité de conserver les abattements pour durée de détention ;
• la possibilité de déduire une fraction de la CSG (contribution sociale généralisée).

Si les titres ont été achetés après le 1er janvier 2018. Le bénéfice des abattements pour durée de détention est réservé aux ventes de titres acquis avant le 1er janvier 2018, à condition que le vendeur opte pour l’imposition au titre du barème progressif. Si les titres qui sont vendus ont été acquis après le 1er janvier 2018, il ne sera fait application d’aucun abattement pour durée de détention et ce, même si le vendeur opte pour l’imposition au titre du barème progressif.

Tableau récapitulatif. Pour une lecture plus synthétique, reportez-vous au tableau récapitulatif ci-dessous.

Si vous vivez à l’étranger… Si vous êtes domicilié hors de France, quel que soit la date d’achat de vos titres, vous ne pourrez pas bénéficier des abattements pour durée de détention.