Un principe : le non-renouvellement du contrôle de votre impôt sur le revenu

Une règle à connaître. Une fois que le vérificateur a achevé le contrôle de votre impôt sur le revenu, dans le cadre d’un examen contradictoire de la situation fiscale personnelle (ESFP), il ne peut pas recommencer son contrôle au titre de l’impôt sur le revenu. Plus exactement, « lorsqu'elle a procédé à un examen contradictoire de la situation fiscale personnelle d'un contribuable au regard de l'impôt sur le revenu, l'administration des impôts ne peut plus procéder à des rectifications pour la même période et pour le même impôt ».

Si le vérificateur passe outre cette interdiction. La sanction sera immédiate : le 2^nd contrôle sera considéré comme irrégulier, annulant par conséquent les éventuels compléments d’impôt sur le revenu qui seraient mis à votre charge à la suite de ce 2^nd contrôle. L’irrégularité des rectifications supplémentaires sera acquise même si vous êtes en situation de taxation d'office.

Des exceptions… Par exception, la garantie n'est pas applicable :

• lorsque des faits nouveaux postérieurs à l'achèvement d’un 1^re contrôle permettent à l'administration d'établir le caractère inexact ou incomplet des éléments que vous auriez fournis au cours du contrôle ;
• en cas d'ouverture d'une enquête judiciaire pour fraude fiscale ;
• lorsque l'administration a dressé un procès-verbal de flagrance fiscale au titre d'une période postérieure à celle du contrôle ;
• en cas de demande par l'administration de renseignements à une autorité étrangère.

Des conditions… Si la règle semble simple et claire, elle mérite toutefois d’être un peu explicitée pour en apprécier les contours, afin de valider concrètement dans quelles hypothèses vous pourriez vous en prévaloir.

Comment apprécier cette interdiction ?

1^re condition. L’administration doit diligenter à votre encontre un contrôle fiscal personnel : plus exactement, la garantie ne concerne que les seuls examens contradictoires de la situation fiscale d'un particulier, c’est-à-dire les examens approfondis de situation fiscale personnelle.

Concrètement… Un vérificateur qui enclenche un simple contrôle sur pièces de votre déclaration de revenus, opéré dans ses bureaux, ne tombe pas sous le coup de cette interdiction.

2^e condition. Cette garantie ne joue qu’en matière d’impôt sur le revenu. Vous ne pouvez donc pas en bénéficier en matière de droits de donation ou de succession, en matière d’impôt sur la fortune immobilière, ou encore en matière de contributions sociales. Pour ces impôts ou contributions, l’administration pourra renouveler un contrôle fiscal portant sur une même période d’imposition.

3^e condition. La garantie ne peut jouer que lorsque votre contrôle fiscal personnel est « achevé ». Un examen contradictoire de la situation fiscale personnelle est considéré comme achevé, au regard de l'impôt sur le revenu, au plus tard à la date à laquelle l'administration vous notifie les conséquences qu'elle entend tirer de cet examen.

Concrètement. Vous pourrez commencer à bénéficier de cette garantie :

• s'il n'y a pas lieu à redressement, dès la notification au contribuable de l'absence de rehaussement ;
• en cas de redressement ou de taxation d’office, au moment de la notification du montant des redressements ou des bases ou éléments servant au calcul de l'imposition d'office.

À noter. En cas de vérification portant sur une période couvrant plusieurs années d'imposition, l'administration peut procéder à des notifications successives concernant des années différentes, notamment lorsque ces notifications ont pour but d'interrompre la prescription au cours de contrôle.

4^e condition. Vous ne pouvez bénéficier de cette garantie liée au non-renouvellement du contrôle fiscal en matière d’impôt sur le revenu que si vous avez fourni à l'administration des éléments d'information exacts et complets. Cela signifie donc que vous devez être, en pratique, de bonne foi.

À noter. Pour l’appréciation de cette condition, les éléments dont il s’agit sont ceux que vous fournissez au vérificateur pendant le contrôle, et non pas ceux que vous avez pu fournir à l’administration avant le contrôle.

Concrètement. L’administration a eu l’occasion de préciser que constituent des éléments inexacts ou incomplets, la production de documents falsifiés ou de complaisance tendant à accréditer des actes ou des circonstances sans existence, la dissimulation volontaire de comptes bancaires, de tous documents ou biens de nature à établir l'existence de revenus non déclarés, la révélation d'une comptabilité occulte ou encore, de manière plus générale, la mise en œuvre de manœuvres destinées à égarer le vérificateur dans ses investigations.

Exemples. Ce caractère « inexact ou incomplet » a été reconnu à propos d’une personne :

• qui a omis d'informer le vérificateur des revenus personnels importants provenant d'une société civile immobilière dont elle était le gérant ;
• qui a porté à la connaissance de l’administration, postérieurement à la notification de redressements, l’existence d'une reconnaissance de dette à son égard (sans avoir informé l’administration des prêts consentis pendant la période contrôlée).

Pour information. Il convient de noter également que cette garantie est sans effet sur l’exercice du droit de communication pour effectuer des recoupements nécessaires à d’autres contrôles ; de même, cela n’empêche pas l’administration d’envoyer des demandes d’éclaircissements et de justifications. L’administration précise toutefois qu’il faut réserver l'envoi de ces demandes d'éclaircissements et de justifications au cas où des éléments extérieurs auront permis d'établir ou du moins de présumer fortement que la personne contrôlée est de mauvaise foi, c'est-à-dire qu'elle a fourni au cours de la vérification des éléments d'information incomplets ou inexacts.

Faire une réclamation en ligne : qui est concerné et pour quels impôts ?

Rectifier des erreurs. Le service de réclamation en ligne va vous permettre de solliciter auprès de l’administration fiscale la prise en compte d’une erreur dans vos impôts, souvent à votre détriment. Mais tous les contribuables ne sont pas nécessairement concernés par cette procédure, qui ne concernent que certains impôts ou taxes…

Tout le monde ? Utiliser la procédure de la réclamation fiscale en ligne est ouverte à tous les particuliers, même pour celles et ceux qui n’ont pas utilisé les services de la déclaration de revenus en ligne. Mais seuls certains impôts et taxes sont ouverts à cette procédure. Lesquels ?

Mais pas pour tous les impôts ! Le service de réclamation en ligne ne permet de formuler une réclamation qu’à propos des impôts principaux dus par les particuliers : impôt sur le revenu, taxe d'habitation, contribution à l'audiovisuel public, taxes foncières, contributions sociales, taxe sur les logements vacants ou taxe d'habitation sur les logements vacants, impôt sur la fortune immobilière. Autrement dit, une entreprise ne peut donc pas recourir à ce type de services.

Faire une réclamation en ligne : quand ?

Une procédure simplifiée… Le service de réclamation en ligne permet de faciliter grandement les démarches auprès de l’administration fiscale pour prendre en compte vos demandes de rectification de vos impôts et/ou taxes personnels. Mais il n’en demeure pas moins que la réclamation fiscale obéit à des règles de procédures strictes, qui doivent aussi être respectées dans le cadre de la réclamation en ligne. À commencer par le délai qui vous est imparti pour faire une réclamation.

Mais une procédure à respecter ! La réclamation peut être effectuée en ligne dès la réception de l'avis d'impôt concerné. Elle peut être formulée jusqu'à la date limite de réclamation propre à chaque impôt et indiquée sur l'avis. Ainsi, par exemple, en matière d’impôt sur le revenu, la date limite de réclamation correspond, en règle générale, au 31 décembre de la 2^de année qui suit celle de la mise en recouvrement de l’avis d’imposition.

Faire une réclamation en ligne : comment ?

Concrètement. Vous accédez au service de réclamation, directement sur le site www.impots.gouv.fr, à partir de votre espace « Particulier » : vous êtes donc déjà identifié et n’avez pas à ressaisir votre état civil, vos coordonnées ou les références de votre impôt. Vous sélectionnez l'impôt sur lequel porte votre demande, l'année concernée, et précisez le motif de votre réclamation. Vous êtes ensuite guidé dans votre saisie et disposez, le cas échéant, d'une aide en ligne.

Attention. Il faut ici rappeler que la validité d’une réclamation fiscale nécessite de respecter certaines conditions, fût-elle faite en ligne. Il est donc essentiel que votre réclamation fiscale précise :

• la nature et le montant de l'impôt que vous contestez ;
• les motifs de votre contestation, en retenant tous les arguments de fait et de droit que vous pourrez opposer à l'administration fiscale

Des formalités allégées. Vous n’avez pas à joindre de justificatifs, à l’appui de votre réclamation. Mais il n’est pas inutile de le faire, pour argumenter votre réclamation. Dans ce cas, vous pourrez fournir un ou plusieurs documents en pièce jointe, sous forme dématérialisée. En tout état de cause, si besoin, sachez que l'administration prendra contact avec vous pour vous demander des justificatifs complémentaires.

Faire une réclamation en ligne : et après ?

Par la suite. Le service de réclamation en ligne sélectionne automatiquement le service des impôts compétent et lui transmet directement votre demande. Vous recevrez un accusé de réception, qu’il est conseillé de conserver précieusement.

Par la suite (bis). En consultant votre espace sur le site www.impots.gouv.fr, vous pourrez prendre connaissance de l'état d'avancement du traitement de votre demande (via l’onglet « Suivre mes réclamations »). Un courrier vous sera adressé pour vous informer précisément des suites données à votre demande.

Que faire en cas de rejet de ma réclamation ? En cas de rejet partiel ou total de votre réclamation :

• il vous est possible d’exercer un recours amiable en saisissant le conciliateur fiscal départemental ou le médiateur des ministères économiques et financiers ;
• il vous est également possible de contester cette décision devant un tribunal administratif ou un tribunal judiciaire, selon l’impôt concerné et dans un délai de 2 mois à compter de la réception de la décision.

À noter. Par principe, les personnes soumises à imposition commune (mariées, pacsées, etc.) sont présumées se représenter mutuellement pour le contrôle de l'impôt dû au titre des revenus perçus au cours de la période d'imposition commune. Lorsque deux personnes mariées ou pacsées, et aujourd’hui divorcées ou séparées font l'objet d'un contrôle au titre de leur période d'imposition commune, l'administration est autorisée à ne conduire la procédure de contrôle qu'avec l'une d'entre elles, qui bénéficie alors seule des droits et garanties afférents à cette procédure.

Contrôle fiscal personnel : une durée plus longue ?

Un délai prorogé ? La règle est bien connue en matière fiscale : à tout principe, ses exceptions. Et la réglementation de la durée du contrôle fiscal personnel n’y échappe pas. Cette durée peut effectivement excéder 1 an, notamment parce qu’elle peut faire l’objet de prorogations. Et c’est possible dans plusieurs hypothèses…

1re hypothèse : répondre à une demande de l’administration. L’hypothèse visée ici concerne le cas où l’administration vous a envoyé une demande d’éclaircissements ou de justifications, demande pour laquelle une réponse de votre part est obligatoire dans les 2 mois. Si vous demandez un délai supplémentaire pour répondre, la durée maximale du contrôle fiscal sera, le cas échéant, prorogée de ce délai complémentaire : ce délai de prorogation a pour point de départ le lendemain de la date d’expiration du délai de 2 mois prévus pour répondre et pour point d’arrivée la date fixée par l’administration.

Exemple. Si vous sollicitez un délai supplémentaire pour répondre et si l’administration vous accorde 1 mois supplémentaire, la durée maximale du contrôle fiscal sera prorogée d’un mois.

2e hypothèse : préciser une réponse insuffisante. Cette prorogation de délai s’appliquera également en cas de mise en demeure de l’administration de préciser une réponse à une demande d’éclaircissements ou de justifications qu’elle estime insuffisante. Dans ce cas, la durée de la prorogation est égale aux 30 jours qui vous sont généralement accordés pour préciser votre réponse.

3e hypothèse : obtenir vos relevés de comptes bancaires. En principe, l’administration vous demande de lui fournir vos relevés de compte (comptes bancaires, comptes courants, comptes titres, comptes d’épargne, etc.) et vous octroie un délai de 60 jours pour le faire. Si vous ne vous exécutez pas, l’administration usera de son droit de communication auprès des établissements financiers pour obtenir ces documents. Dans ce cas, la durée maximale du contrôle fiscal est alors prorogée du délai nécessaire à l’administration pour obtenir ces relevés de compte.

En pratique. Il faut distinguer les situations suivantes :

• vous fournissez vos documents bancaires dans le délai de 60 jours : la durée maximale de votre contrôle fiscal sera d’un an ;
• vous ne fournissez pas les documents dans les 60 jours ou vous fournissez des documents incomplets : la durée maximale du contrôle est prorogée du délai nécessaire pour les obtenir. Le délai de prorogation se décompte à partir du 61e jour suivant la demande initiale jusqu’à la date de réception de l’intégralité des documents par l’administration (qui les aura obtenus auprès de la banque en faisant application de son droit de communication).

Bien entendu, si vous produisez les relevés manquants dans le délai de 60 jours, aucune prorogation du délai ne peut vous être opposée, qui reste alors fixé à 1 an. Notez que s’il y a plusieurs banques, il faut retenir le délai pris par la banque qui a été la plus longue à fournir les relevés demandés.

Pour les contrôles engagés à partir du 1er janvier 2023, l’avis de vérification doit mentionner la liste des comptes connus de l’administration pour lesquels elle a demandé aux établissements financiers de produire des relevés. L’administration fiscale n’a donc plus besoin de vous demander de les lui communiquer. En revanche, vous devrez toujours fournir, le cas échéant, la liste et le relevé des comptes non mentionnés dans l’avis de vérification.

Et si le contrôle personnel fait suite au contrôle d’une société ? Dans une affaire récente, le juge a rappelé à un dirigeant que son contrôle fiscal personnel et la vérification de comptabilité de sa société étaient 2 choses différentes. Dès lors, quand bien même l’administration avait déjà obtenu communication de ses relevés de compte courant d’associé dans le cadre du contrôle de la société, elle pouvait parfaitement en réclamer communication dans le cadre de son contrôle fiscal personnel. Et parce que le dirigeant ne s’est pas exécuté dans les délais impartis, la durée du contrôle a été prolongée.

4e hypothèse : récupérer les informations sur vos revenus étrangers. Cette dernière hypothèse vise le cas où l’administration a réuni des éléments permettant de présumer que vous disposez ou avez pu disposer de revenus à l’étranger. Dans ce cas, l’administration peut mettre en œuvre la procédure dite de « l’assistance administrative », prévue par les conventions fiscales internationales, pour obtenir des informations à ce titre. La durée maximale du contrôle est alors prorogée du délai nécessaire à l’administration pour recevoir la réponse des autorités étrangères sollicitées (décompté à partir de la date d’envoi de la demande de l’administration fiscale française).

À noter. Il est arrivé que l’administration envoie une 2de proposition de rectifications fiscales, après l’expiration du délai d’un an, rectifiant une erreur matérielle relevée sur une 1re proposition de rectifications fiscales : il a dans ce cas été jugé que cette 2de notification de redressements n’a pas pour effet de prolonger le contrôle fiscal personnel au-delà du délai d'un an.

Contrôle fiscal personnel : une durée de 2 ans ?

2 ans de contrôle ? En cas de découverte, en cours de contrôle, d’une activité occulte, la durée de votre contrôle fiscal sera alors prolongée à 2 ans maximum.

Concrètement. Si le vérificateur découvre que vous exercez une activité non déclarée, c’est-à-dire une activité pour laquelle aucune formalité obligatoire de création n’a été accomplie, la durée maximale qui lui offerte pour exercer son contrôle est portée à 2 ans. Et ce délai de 2 ans vaut pour l’ensemble du contrôle, même pour le contrôle des revenus qui ne sont pas directement liés à cette activité occulte.

De la simple demande de renseignements…

Réagir face à un questionnement de l’administration. Dans le cadre de son activité liée au contrôle de vos déclarations fiscales, et notamment au regard de votre impôt sur le revenu, l’administration fiscale peut être amenée à solliciter divers renseignements complémentaires, par courrier généralement. En fonction de la nature de la demande, vous pouvez ne pas y donner suite…

Tout va dépendre du type de demande. Selon les cas, l’administration vous enverra une demande :

• de renseignements ;

• d’éclaircissements ;

• de justifications.

La simple demande de renseignements ne constitue pas, en soi, une mesure de contrôle fiscal, alors qu'une demande d’éclaircissements ou de justifications présente un caractère plus coercitif.

Une demande de renseignement. Une demande de renseignements peut être adressée par l’administration fiscale en toutes matières. L’administration vous laissera, en règle générale, un délai de 30 jours pour y répondre, sachant que vous n’avez aucune obligation d’y donner suite.

Faut-il y répondre ? Parce qu’aucune sanction en tant que telle ne vous sera opposée, vous n’êtes donc pas obligé d’y répondre. Cela étant, il ne faut pas perdre de vue que l’administration, face à votre silence, usera d’autres moyens, plus coercitifs, pour obtenir une réponse à ses interrogations. Pour éviter un contrôle fiscal, il est donc conseillé de répondre à une demande de renseignements, de la manière la plus précise possible.

… à la demande d’éclaircissements et de justifications

Hypothèses limitées. Une demande d’éclaircissements ou de justifications ne peut être faite que dans le cadre du contrôle de la déclaration d’ensemble de vos revenus, la règlementation fiscale restreignant la possibilité pour l’administration d’user de ce type de demande. Dans quels cas pourriez-vous recevoir une telle demande ?

Pour la demande d’éclaircissements. Dans le cadre du contrôle de votre déclaration de revenus, l’administration fiscale pourra vous envoyer une demande d’éclaircissements à chaque fois qu’elle disposera d’éléments faisant état de discordances ou de contradictions entre les éléments déclarés et les renseignements qu’elle peut détenir par ailleurs. Il pourra, par exemple, s’agir de discordances entre les revenus déclarés d’une année sur l’autre, ou de contradictions entre le montant des revenus bancaires reportés sur votre déclaration et les éléments qui lui ont été transmis par les établissements bancaires teneurs de vos comptes, etc.

Pour la demande de justifications. L’administration ne pourra vous envoyer une demande de justifications qu’en vue d’obtenir des documents et informations complémentaires sur :

• votre situation ou vos charges de famille (extrait de naissance, certificat de scolarité, etc.) ;

• les charges que vous avez portées en déduction de votre revenu net global (factures, quittances, etc.) ;

• les charges qui ont ouvert droit à une réduction d'impôt ;

• vos avoirs ou revenus d'avoirs détenus à l'étranger ;

• les éléments servant au calcul de vos revenus fonciers, de vos gains liés à la vente de titres de sociétés, de vos plus-values réalisées à l’occasion de la vente de biens immobiliers ou mobiliers ;

• tout élément qui permet de penser que vous avez des revenus plus importants que ceux qui font l'objet d’une déclaration (notez que cette condition est considérée comme remplie, notamment lorsque le total des montants crédités sur vos relevés de compte représente au moins le double de vos revenus déclarés ou excède ces derniers d'au moins
  150 000 €).

À savoir ! Si l’administration vous envoie une notification de redressements qui trouve son origine dans une « demande de justifications » qui a porté sur un autre point que ceux précités, ces redressements pourront être annulés pour cause de procédure irrégulière. Sauf, rappelle le juge, si cette irrégularité ne vous a privé d’aucune garantie.

Un délai pour répondre. Vous disposez d’un délai de 2 mois pour répondre à une demande de justifications ou d’éclaircissements, délai qui doit être rappelé dans le courrier envoyé par l’administration. Le juge a précisé, à cet égard, que votre réponse doit être envoyée avant l’expiration du délai de 2 mois : ce délai sera considéré comme respecté, même si l’administration reçoit votre courrier après l’expiration du délai.

Faut-il répondre ? La réponse est, ici, affirmative sans aucune hésitation. Si vous ne répondez pas dans le délai de 2 mois à une demande de ce type, vous risquez l'imposition d'office ! Il est donc essentiel de répondre, et ce, de la manière la plus précise possible. Ne perdez pas de vue que si l’administration vous envoie une demande de ce type, c’est qu’elle a étudié votre dossier fiscal et que les interrogations qu’elle se pose sont certainement le prélude d'un contrôle plus approfondi si les réponses apportées ne sont pas jugées satisfaisantes. Recourir aux services de votre conseil habituel pour étudier la meilleure manière de répondre peut aussi être une solution pour sécuriser votre dossier.

Un examen de votre réponse. Si l’administration vous demande de lui fournir des justificatifs, encore faut-il qu’elle prenne le temps de les examiner. C’est précisément ce qu’a rappelé le juge à l’administration dans le cadre d’un litige l’opposant à un dirigeant.

Un soupçon. L’administration, soupçonnant qu’un dirigeant n’a pas déclaré l’intégralité de ses revenus, lui demande de justifier certains mouvements de fonds apparaissant sur ses comptes bancaires. Le dirigeant s’exécute, sans pour autant convaincre l’administration. Selon elle, les sommes présentes sur les comptes bancaires du dirigeant, et qui équivalent au double de ses revenus connus, sont en réalité des revenus dissimulés. Elle rehausse donc en conséquence le montant de l’impôt personnel dû par le dirigeant.

Sauf que l’administration n’a pas correctement analysé les justifications qui lui ont été apportées. Pour le juge, en effet, ne constitue pas des indices de revenus dissimulés :

• les crédits présents sur le compte bancaire du dirigeant et qui sont la conséquence d’un virement opéré depuis un autre compte bancaire (appartenant lui aussi au dirigeant),

• les crédits présents sur le compte bancaire qui correspondent au gain réalisé suite à la vente d’un immeuble, gain qui a été régulièrement déclaré à l’administration fiscale (antérieurement au contrôle) et taxé par elle.

Donc. Puisque l’administration n’a pas examiné avec soin les justifications apportées par le dirigeant, et puisqu’elle n’est pas en mesure de prouver que ce dernier aurait dissimulé une partie de ses revenus pour échapper à l’impôt, le redressement fiscal est, du moins en partie, annulé.

À noter. Si votre réponse, faite dans le délai de 2 mois, est jugée insuffisante par l’administration, celle-ci doit vous mettre en demeure, au préalable, d’apporter des précisions complémentaires dans les 30 jours : elle doit, à cet égard, préciser les éléments de réponse initiaux qui doivent être complétés et indiquer les pièces justificatives manquantes, le cas échéant. Bien entendu, cette mise en demeure doit être signée ; mais sachez que le juge de l’impôt a considéré que le défaut de signature n’est pas de nature à entacher d’irrégularité la procédure de contrôle en cas de redressements ultérieurs.

À noter (bis). Avant de vous envoyer la mise en demeure de compléter votre réponse, l’administration fiscale doit attendre l’expiration du délai de 2 mois (à défaut, la procédure serait irrégulière).

Une conséquence à connaître. La procédure d’imposition d’office permet à l’administration de déterminer vos bases d’impositions à partir des éléments dont elle dispose, en assortissant les redressements correspondants de pénalités qui varient selon les infractions relevées (intérêt de retard de 0,20 % par mois, 40 % en cas de manquement délibéré, 80 % en cas de manœuvres frauduleuses, etc.).

La convocation des associés aux AG dans les sociétés civiles

Le rôle des statuts : le principe. Ce sont les statuts qui doivent fixer les modalités de réunion des assemblées générales (AG) au sein des sociétés civiles. Il existe donc une grande liberté d’organisation pour la plupart d’entre elles.

L’exception. Il existe des textes particuliers applicables aux sociétés exerçant une activité règlementée, telles que les sociétés civiles professionnelles. Dans ce cas, les statuts ne peuvent pas déroger aux règles qui leur sont applicables concernant, par exemple, les conditions de quorum et de majorité, le droit de communication des associés, etc.

Qui convoque à l’AG ? En principe, les statuts désignent le gérant de la société comme étant la personne compétente pour procéder à la convocation des associés aux AG.

Pluralité de gérants. Lorsqu’il y a plusieurs gérants, les statuts doivent déterminer le mode de convocation : la convocation par la signature d’un seul gérant peut suffire, mais il est envisageable de prévoir que tous les gérants doivent signer la convocation.

Et si les statuts ne prévoient rien ? Dans ce cas, le gérant ou chaque associé peut convoquer l’AG.

Forme de la convocation. Les associés sont convoqués par lettre recommandée. Elle peut aussi être verbale, dès lors que tous les associés sont présents ou représentés lors de la réunion.

Délai de convocation. La convocation doit être envoyée au moins 15 jours avant la réunion de l'assemblée.

À noter. Il s'agit d'un délai minimum, qui doit être calculé sans tenir compte du jour de réception de la convocation.

Exemple. Si une assemblée doit se tenir le 17 juin, le délai de 15 jours a bien été respecté si la lettre de convocation a été envoyée le 2 juin. Peu importe que l’un des associés ne l’ait reçu que le 8 juin.

Contenu. La convocation doit indiquer l'ordre du jour : il est nécessaire que les questions qui y sont inscrites apparaissent clairement, sans qu'il y ait lieu de se reporter à d'autres documents.

Sanction. Si l’un des associés n’est pas régulièrement convoqué à une assemblée générale, cela constitue une cause d’annulation de celle-ci. Peu importe que la présence de l’associé non-convoqué soit sans incidence sur le résultat du vote.

Bon à savoir. L’AG ne peut pas être annulée si tous les associés étaient présents ou représentés lors de celle-ci.

Le droit de communication préalable à l’AG des associés

Principe. Le droit de communication préalable à l’AG est le droit, pour chaque associé de la société, d’obtenir un certain nombre d’informations préalablement à celle-ci, afin de pouvoir prendre part de manière éclairée aux débats et aux votes.

Analogie avec les sociétés commerciales. Ce droit de communication préalable aux AG existe également au sein des sociétés commerciales.

Concernant l’assemblée annuelle. Au moins 15 jours avant la date de l’assemblée générale, le gérant doit adresser (par pli ordinaire) à chacun des associés :

• un rapport d’ensemble sur l’activité de la société avec mention des bénéfices réalisés ou prévisibles, ou des pertes encourues ou prévues ;

• les rapports de l’organe de surveillance ou du commissaire aux comptes, s’il en a été désigné un ;

• le texte des résolutions proposées ;

• tous les autres documents nécessaires à l’information des associés.

Mais aussi. Ces documents doivent aussi être tenus à disposition des associés au siège social de la société.

Concernant une assemblée autre que l’assemblée annuelle. S’il s’agit d’une assemblée autre que l’assemblée annuelle, le texte des résolutions proposées et tout document nécessaire à l’information des associés doivent être tenus à la disposition des associés au siège social. Ceux-ci peuvent en prendre connaissance sur place ou en faire une copie.

Bon à savoir. Si les associés en font la demande, ces documents doivent leur être adressés directement par lettre simple, ou par LRAR (à leurs frais).

Sanction. Si un associé ne reçoit pas tous les documents requis, l’assemblée peut être annulée.

SCI : choisir l’impôt sur le revenu

IR = le principe. Une SCI est soumise de plein droit au régime de l’IR. C’est pourquoi, s'il revient à la société de procéder à la déclaration des revenus perçus, il appartiendra aux associés de payer l’impôt correspondant à leur quote-part des bénéfices sociaux calculée au prorata de leurs droits sociaux dans la SCI.

Concrètement. Dans l’hypothèse où la société perçoit des revenus au titre de locations, ces revenus seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers. La SCI pourra déduire des loyers certains frais afin de déterminer un montant net imposable. Les associés devront, ensuite, déclarer les revenus fonciers procurés par leurs parts dans la SCI comme des revenus fonciers classiques. 

Obligations déclaratives. Les SCI doivent souscrire chaque année une déclaration de leurs résultats à l’aide d’un imprimé spécial n^o 2072, à envoyer au service des impôts dont elle dépend. Les associés personnes physiques sont, quant à eux, tenus de faire état du revenu foncier déclaré à leur nom par la société sur leur déclaration de revenus fonciers (imprimé n^o 2044 ou n^o 2044-SPE). Les associés, personnes morales, doivent intégrer leur quote-part de résultat dans leur propre résultat pour la détermination de leur propre impôt sur les bénéfices.

Attention. Le non-respect de l’obligation de souscrire par voie électronique une déclaration et ses annexes est sanctionné par l’application d’une majoration de 0,2 % calculée sur le montant des droits dus.

En cas de vente de l’immeuble par la SCI. Sur le plan fiscal, tout se passe comme si la vente était réalisée directement par l’associé :

• s’il s’agit d’un particulier, ce sont donc les règles des plus-values immobilières privées qui s’appliquent (détermination de la plus-value nette, application des abattements pour durée de détention, etc.) ;
• s’il s’agit d’une société, la plus-value réalisée est intégrée dans le résultat de cette dernière et imposée selon le régime fiscal qui lui est propre (IR ou IS).

Et en cas de contrôle fiscal ? Dans l’hypothèse d’un contrôle fiscal qui interviendrait suite à la vente d’un immeuble par une SCI imposée à l’IR, c’est l’associé qui est tenu de payer le supplément d’impôt réclamé : c’est donc à l’associé que l’administration doit adresser l’avis de mise en recouvrement.

En cas de vente des parts de SCI. Là encore, le régime fiscal suit la situation de l’associé :

• s’il s’agit d’un particulier, il est fait application des règles propres aux plus-values immobilières privées ;
• s’il s’agit d’une société, la plus-value réalisée lors de la vente des titres est soumise à l’impôt au niveau de cette société en appliquant la fiscalité qui lui est propre.

SCI : choisir l’impôt sur les sociétés

IS = une option. Le régime de l’impôt sur les sociétés constitue, pour les SCI, une imposition choisie sur option exercée par les associés.

Une option révocable... Depuis le 1^er janvier 2019, les sociétés ayant opté pour l’IS peuvent renoncer à cette option avant la fin du mois précédant la date limite de versement du 1^er acompte d’IS de l’exercice au titre duquel la renonciation à l’option s’applique.

…ou irrévocable. L’option pour l’IS ne devient vraiment irrévocable qu’à défaut de renonciation avant la fin du mois précédant la date limite de versement du 1^er acompte d’IS du 5^e exercice suivant celui au titre duquel l’option pour l’IS a été effectuée.

Une révocation irrévocable. Attention, si avant l’expiration de ce délai de 5 ans la société renonce à son option pour l’IS, elle redevient irrévocablement soumise à l’IR : elle ne pourra plus revenir en arrière et opter à nouveau pour l’IS.

Comment ? L’option doit être notifiée au service des impôts (ou directement au guichet unique lors de la création de la SCI, le cas échéant, en prenant soin de bien renseigner cette option sur le formulaire d’immatriculation). 

À noter. Si l’option est formulée au moment de la création de la SCI, la signature de tous les associés n’est pas requise.

Quand ? L'option doit être exercée au plus tard avant la fin du 3^e mois de l'exercice au titre duquel l'entreprise souhaite être soumise pour la première fois à l'impôt sur les sociétés.

Concrètement. Une SCI, qui clôture un exercice le 30 juin 2022 et qui souhaite être assujettie à l'impôt sur les sociétés à compter du 1^er juillet 2022, doit notifier son option au service avant le 30 septembre 2022.

Quelles conséquences ? La SCI va se retrouver dans la même situation, au plan fiscal, que la SARL ou la SAS. Cela signifie que la société, qui va déterminer son propre résultat fiscal, paiera son propre impôt.

Pour les associés. L’imposition à l’IS permet aux associés de n'avoir à acquitter l'impôt sur le revenu qu'au moment de la distribution des bénéfices. Ces dividendes seront imposés à l’impôt sur le revenu au titre du prélèvement forfaitaire unique (aussi appelé 'flat tax') au taux de 12,8 %. Les dividendes sont également soumis au paiement des prélèvements sociaux aux taux de 17.2 % sans aucun abattement, ce qui conduit à une imposition globale au taux de 30 %. Notez que l’associé peut choisir, plutôt que la flat tax, d’être imposé selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Pour quels avantages ? Plusieurs avantages peuvent être signalés :

• alors que l’IR comporte des tranches d’impôt qui peuvent aller jusqu’à 45 %, l’option à l’IS entraîne une imposition au taux de 25 % des profits réalisés (voire même un taux réduit de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfices) ;
• l'imposition, au niveau des associés, est limitée aux dividendes dont la distribution a été effectivement décidée (le résultat non distribué ne sera pas imposé au niveau des associés) ;
• les rémunérations allouées le cas échéant aux associés deviennent déductibles des bénéfices sociaux (elles sont toutefois imposables à l'IR entre les mains des bénéficiaires) ;
• les immeubles peuvent être amortis, cet amortissement étant déductible du bénéfice sur le plan comptable et fiscal (la quote-part représentative du terrain n’est toutefois pas amortissable).

Attention. Certaines SCI ne peuvent pas opter pour l’impôt sur les sociétés, c’est le cas notamment de celles qui ont une activité de construction-vente. Sur ce point, peu importe que l’activité de construction-vente soit indiquée dans l’objet social de la SCI. Le seul fait de construire pour vendre la prive de tout assujettissement à cet impôt.

En cas de vente de l’immeuble par la SCI. Le revers de la médaille des avantages vus jusqu’à maintenant se révèle à l’occasion de la vente de l’immeuble par la SCI : dans une telle hypothèse, la plus-value échappe au régime des plus-values immobilières privées et se retrouve soumise de plein droit à l’IS. 3 conséquences notables doivent être notées :

• à la différence du régime des plus-values immobilières privées, il n’existe aucune exonération de plus-value pour les cessions d’immeubles soumis au régime de l’IS ;
• à la différence du régime des plus-values immobilières privées, le prix d’acquisition à retenir pour le calcul de la plus-value doit être diminué des amortissements pratiqués, ce qui augmente donc d’autant plus le montant de la plus-value taxable ;
• la distribution du prix entre les associés constitue une distribution de bénéfices imposables dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers au titre de l’impôt sur le revenu.

En cas de vente des parts de SCI. La vente des parts sociales d’une SCI ayant opté pour l’IS est soumise au régime des plus-values mobilières (et non pas au régime des plus-values immobilières), quand bien même la SCI serait une SCI familiale. En outre, au regard des droits d’enregistrement, il s’agit en principe de la cession d’une société à prépondérance immobilière rendant exigible le droit de 5 %.

Et si la SCI exerce une activité de location meublée ? Si par principe la soumission d’une SCI à l’IS résulte d’une option expresse en ce sens, il existe une situation dans laquelle la société se trouve de plein droit soumise à cet impôt : c’est le cas des SCI qui exercent une activité commerciale qui représente au moins 10 % de son chiffre d’affaires.

Une activité commerciale. Par « activité commerciale », l’administration fiscale entend, notamment :

• les activités de location meublée réalisées à titre occasionnel (par exemple pendant la période estivale) ou habituel;
• les activités de location d’un établissement commercial ou industriel dès lors qu’il est muni de l’essentiel du matériel nécessaire à son exploitation.

Exemple. Une SCI vend un terrain qu’elle donnait en location à une entreprise exploitant un camping « 3 étoiles », et soumet le gain réalisé à l’impôt sur le revenu. Sauf qu’un camping « 3 étoiles » nécessite forcément des équipements importants. Or, qui dit équipements importants, dit activité commerciale estime l’administration, qui soumet alors la SCI à l’impôt sur les sociétés (IS).

Mais. « Ces équipements ne sont pas les miens ! » conteste la SCI, qui rappelle n’avoir fourni à son locataire qu’un terrain aménagé, à savoir : 186 emplacements pour caravanes, des sanitaires, un bâtiment snack et épicerie, une piscine et un ensemble de locaux techniques. Tout ce qui concerne l’équipement exigé pour le classement « 3 étoiles » du camping (local d’accueil, bar, restaurant et aire de jeux pour enfants) a été fourni par le locataire lui-même. Ce qui suffit à démontrer que la SCI n’exerce pas d’activité commerciale la rendant passible de l’IS, confirme le juge, qui annule le redressement fiscal.

Et si la SCI envisage simplement d’exercer une activité de location meublée ? Il a été jugé que la simple intention de louer un studio en meublé, résultant notamment de l’achat de meubles (comptabilisé en charges) et de la signature d’un contrat de gestion immobilière pour la « location d’un studio meublé » suffisait à caractériser l’existence d’une activité commerciale et donc, à rendre la SCI passible de l’IS.

Focus sur les SCI holding. Le juge a récemment rappelé que la SCI holding qui participe de manière active à l’activité commerciale de ses filiales dans le but d’augmenter leurs profits exerce bien une activité commerciale. Dès lors, elle est soumise de plein droit à l’IS, et la rémunération de ses dirigeants relève de la catégorie des bénéfices non commerciaux.

Créer une SCI

C’est une société… Une SCI est un contrat de société par lequel plusieurs personnes (les associés) décident de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers afin d'en partager les bénéfices ou de profiter de l'économie qui pourrait en résulter, tout en s'engageant à contribuer aux pertes. Il s'agit donc d'une société civile dotée de la personnalité juridique et ayant un objet immobilier.

… avec des associés... Les associés sont au moins deux, majeurs ou mineurs émancipés, personnes physiques (des particuliers) ou morales (des sociétés). Ils désignent et révoquent le gérant, participent aux assemblées, et, en contrepartie de leurs apports en nature ou en argent, reçoivent des parts sociales (ce qui leur permet d’exercer un droit de vote et de percevoir des dividendes).

… responsables indéfiniment. Les associés d’une SCI supportent une responsabilité indéfinie et conjointe : ils sont indéfiniment responsables sur leur patrimoine envers les créanciers des éventuelles dettes de la SCI et devront les rembourser sur leurs propres deniers ; mais la responsabilité conjointe leur permet néanmoins d’opposer aux créanciers la division des recours (chaque associé ne peut être poursuivi par les créanciers qu’à concurrence de sa quote-part de capital dans la dette).

Caution. À l’occasion de la souscription d’un prêt bancaire, la banque va solliciter des garanties aux associés et peut notamment leur demander de se porter caution. La banque devra alors respecter un devoir de mise en garde sur les conséquences de l’engagement souscrit. Ce devoir sera plus ou moins étendu selon le caractère « averti » ou non de la caution. À titre d’exemple, sachez que ce caractère averti ne peut pas être déduit de la seule qualité d’associé de la caution.

     =>  Pour en savoir plus, consultez notre fiche « Le cautionnement (au 1^er janvier 2022) : c'est quoi ? »

Rédiger des statuts. La SCI doit, comme toute société, avoir des statuts. Attention : les statuts ne sont pas si simples à rédiger car, outre les mentions obligatoires, il convient de tout anticiper. Nous ne pouvons donc que vous conseiller d'avoir recours à un conseil (avocat, notaire, etc.) pour vous aider dans la rédaction des statuts (et les formalités nécessaires à l’immatriculation de la SCI).

Faire un apport en capital. Le capital d’une SCI, comme d’ailleurs le capital de toute société, est constitué des apports des associés, puis il est divisé en parts sociales, toutes d'égale valeur, réparties ensuite entre les associés, au prorata de leurs apports. Aucun capital minimum n’est imposé par la loi en matière de SCI et les associés choisissent donc librement le montant du capital social.

Attention ! En cas de cession ultérieure des parts sociales, le montant du capital peut avoir une importance particulière puisqu’il définira la valeur d’acquisition des parts sociales : un capital faible pourrait donc entraîner une plus-value importante en cas de cession de parts sociales.

Gérer les formalités de création. Diverses formalités doivent être accomplies pour conférer à la SCI la personnalité morale :

• enregistrement des statuts : les statuts doivent être enregistrés dans le mois qui suit leur signature à la recette fiscale des impôts du siège social de la SCI ou du domicile de l'un des associés ;

• publication d’une annonce légale : un avis de constitution doit être publié dans un journal d'annonces légales du lieu où se situe le siège social ;

• immatriculation de la société : il faut l'enregistrer auprès du guichet unique.

Faire fonctionner une SCI

Un gérant… La loi précise que la société doit être gérée par une ou plusieurs personnes, associées ou non, nommées pour la première fois par les statuts puis élues à la majorité des voix des associés lors de l'assemblée générale.

… et des associés. En contrepartie des apports qu'ils ont effectués, les associés reçoivent des parts sociales qui concrétisent leurs droits dans la société. Un certain nombre d'attributions leur sont conférées par la loi (Code civil) et les statuts qui précisent leurs modalités d'exercice.

Les prérogatives du gérant. Le gérant assure la gestion de la SCI (encaissement des loyers, paiement des charges, déclarations fiscales, assurances des biens, engagement du personnel, entretien des biens, etc.). Pour des actes plus importants comme l'acquisition ou la vente de biens immobiliers, la réalisation d’un emprunt, il conviendra de se référer aux dispositions statutaires. C’est pourquoi il est important dans les statuts d’anticiper ces opérations et de définir avec soin et précision quelles sont les modalités et les conditions de mise en œuvre applicables à ces opérations. Le gérant doit réunir au moins une fois par an les associés en assemblée générale et faire régulièrement un rapport comptable aux associés des activités de la société.

Le point sur la responsabilité du gérant. Le gérant peut voir sa responsabilité engagée s’il commet des fautes de gestion dans le cadre de son mandat.

Une précision sur le quitus. Le quitus donné au gérant par l’assemblée des associés d’une SCI ne peut avoir pour effet de mettre fin à une action en responsabilité engagée contre lui pour une faute de gestion commise dans le cadre de son mandat.

Les prérogatives des associés. Les associés interviennent nécessairement pour toutes les décisions importantes concernant le fonctionnement de la société (désignation du gérant et décisions excédant les pouvoirs de celui-ci). À ce titre :

• seuls les associés peuvent prendre l'initiative de modifier les statuts par une décision d'assemblée (ils doivent alors respecter les règles de majorité prévues à cet effet dans les statuts ; à défaut, l'unanimité est requise) ;

• chaque associé peut provoquer la réunion d'une assemblée pour une question déterminée (la demande est faite par lettre recommandée avec avis de réception) à laquelle le gérant doit répondre en convoquant l'assemblée ou en consultant les associés par écrit ; si le gérant s’oppose à la demande ou garde le silence, l’associé peut saisir le président du tribunal judiciaire pour demander la désignation d’un mandataire ad hoc, chargé de provoquer la délibération des associés : encore faut-il que cette demande soit suffisamment justifiée et qu’il soit prouvé que le gérant n’ait pas rempli ses obligations ;

• les associés peuvent poser des questions par écrit au gérant qui doit répondre selon le même procédé ;

• ils peuvent également consulter au siège social tous les documents établis par la société ou reçus par elle.

Le droit de participer aux bénéfices. Grâce aux apports, chaque associé a vocation à percevoir une partie du capital de la société. Par suite, dès l'instant où la société fait des bénéfices (ce peut être le cas par exemple avec des revenus fonciers provenant de la location de logements), ceux-ci peuvent être partagés au prorata des parts dans le capital social.

La responsabilité des associés. À l'égard des tiers, chacun des associés répond indéfiniment des dettes sociales. Autrement dit, les créanciers de la société qui ne sont pas payés peuvent se retourner contre les associés quand ils ont engagé une action infructueuse contre la société. La répartition de la dette se fait ensuite proportionnellement à la part que l'associé possède dans la société.

Pour la petite histoire. Il a été jugé que le créancier d’une SCI placée en redressement judiciaire pouvait demander la mise en place d’une saisie provisoire à l’encontre des biens de ses associés (à titre conservatoire et en attendant la décision définitive du juge) dès lors qu’il existait un risque que le plan de redressement qui mentionne sa créance ne soit pas respecté. Il n’a pas à prouver qu’il a au préalable poursuivi vainement la société en paiement de sa dette.

Pour la petite histoire (bis). Il a été jugé que la banque qui a consenti un prêt à une SCI dont les mensualités demeurent impayées peut réclamer le paiement du solde de sa dette aux associés de la société, dès lors que l’insolvabilité de la société a été établie avant qu’elle introduise son action en paiement envers les associés.

Exemple… Une banque est justifiée à poursuivre les associés de la SCI qui n’a plus aucun actif immobilier, plus aucune activité depuis environ 5 ans, plus d'adresse connue de sorte qu'un commandement aux fins de saisie-vente ne peut pas lui être délivré et qu’une saisie-attribution pratiquée auparavant s’était révélée infructueuse. 

Dissoudre une SCI

La dissolution de la SCI - La SCI peut être dissoute par l’une des causes suivantes :

• l'expiration de sa durée (99 ans, maximum) sauf prorogation votée par les associés à la majorité requise dans les statuts ;

• la réalisation de son objet (par exemple : construction d'un immeuble achevée) ;

• la dissolution volontaire anticipée (en respectant bien entendu les règles de majorité prévues au statut) ;

• la faillite ;

• la dissolution judiciaire (c’est-à-dire prononcée par le tribunal).

Dans tous les cas… L'assemblée devra nommer un liquidateur (souvent le gérant) et accomplir des formalités : publication dans un journal d'annonces légales, compte définitif de liquidation déposé sur le guichet unique, partage de l'actif social. Ces opérations se décomposent en 2 phases :

• la réalisation des opérations de liquidation (réalisation de l’actif et apurement du passif) ;

• puis la clôture des opérations de liquidation (prévoir 2 assemblées générales, une pour chacune de ces opérations).

SCI : de quoi s’agit-il ?

Une société civile. Une SCI est avant tout une société : il s’agit donc d’un « contrat » par lequel plusieurs personnes (les associés) décident de se réunir pour mener ensemble un projet, en partager les bénéfices ou profiter de l’économie qui pourrait en résulter, tout en s’engageant à contribuer aux pertes.

Un objet précis : l’immobilier. L’objet de la SCI sera principalement d’acquérir et de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Une SCI permet à des associés d’être propriétaires, dans des proportions égales ou différentes, et de gérer ensemble, un ou plusieurs biens immobiliers, et ce, dans un but non commercial. Cette société est souvent utilisée dans un cadre familial puisqu’elle permet de faciliter la gestion d'un patrimoine immobilier et d'en préparer la transmission.

Créer une SCI pour acheter et gérer un bien immobilier en couple

Un acte important. L'acquisition d’un bien immobilier par des époux constitue un acte important qu'il vaut mieux préparer. Dès l’origine, il est donc conseillé de prévoir la gestion et l'avenir du bien si l'un des acquéreurs venait à décéder.

Anticiper l’avenir. Il peut dès lors être très intéressant pour chaque conjoint d'effectuer leurs apports financiers au sein d'une SCI qui sera chargée d'acquérir le bien. Les conjoints pourront ainsi décider librement de la répartition du pouvoir et de l'octroi des parts sociales entre eux. Ils peuvent même prévoir la division de l'usufruit et de la nue-propriété des parts sociales afin qu'au décès de l'un d'eux, le conjoint survivant hérite de la propriété totale du bien.

Créer une SCI pour acheter et gérer un bien immobilier en concubinage

Plusieurs difficultés. L’acquisition d’un bien immobilier en indivision par des concubins peut poser des difficultés notamment en cas de décès lorsqu’il s’agit de la résidence principale du conjoint survivant. Au décès de l'un d’eux, les héritiers du concubin décédé deviendront propriétaires en indivision avec le concubin survivant. Ils pourront donc l'obliger à vendre. En outre, en cas de concubinage, les biens légués sont taxés à 60 %.

Une solution. La constitution d'une SCI permet de transmettre le bien au concubin survivant, tout en évitant les droits de succession de 60 % applicables aux personnes non parentes. Cette solution passe toutefois par un démembrement croisé des parts sociales.

Concrètement. Ce mécanisme consiste à échanger respectivement l'usufruit des parts de chacun des concubins. Par suite, en cas de décès d'un concubin, le survivant retrouve la pleine propriété des parts dont il avait cédé l'usufruit, sans droits de succession à payer. Et sur l'autre moitié, il conserve l'usufruit. Il dispose ainsi du droit de jouissance sur la totalité du logement pour le reste de sa vie. Seule lui échappe la nue-propriété des parts du défunt. Si la nue-propriété des parts du défunt est transmise à ses héritiers, cela ne leur donne pas le pouvoir d'imposer la vente du logement, ni d'exiger que le concubin survivant le quitte.

Créer une SCI pour acheter et gérer un bien immobilier à plusieurs

Une difficulté. Que ce soit entre amis ou entre concubins, pour en faire sa résidence principale ou réaliser un investissement locatif, acheter un bien immobilier à plusieurs aura pour conséquence la mise en place d’une indivision. Or le régime de l’indivision peut parfois créer des situations de blocage lorsque les indivisaires ne sont pas d’accord à propos de la gestion du bien immobilier en question.

Une solution. Si des personnes souhaitent procéder à l’acquisition d’un immeuble à plusieurs, réaliser cette acquisition au travers d’une SCI permet non seulement d’éviter les inconvénients d’une indivision, mais également les contraintes du régime de la copropriété, qu'il s'agisse de découper l'immeuble pour l'habiter ou pour le mettre en location.

Une autre solution... Il est aussi possible de recourir à la société civile d’attribution : si l'immeuble acheté est composé de plusieurs locaux, le recours à cette société d’attribution permet à chaque associé d’avoir la jouissance exclusive des locaux qui correspondront à ses parts sociales.

… alternative. À la différence de la SCI classique au sein de laquelle chaque associé ne détient qu’une fraction du patrimoine social au travers de ses parts sociales, la société d’attribution permet de créer des groupes de parts pour chaque associé, correspondant à l’attribution en jouissance et/ou en propriété d’un lot constitué d’une fraction d’immeuble, d’un immeuble ou d’un groupe d’immeubles. Tant que la société existe, l’associé détient directement et exclusivement la jouissance du lot auquel le groupe de parts est attaché.

Rédiger un acte descriptif de division. Les associés doivent toutefois rédiger un état descriptif de division délimitant les diverses parties de l'immeuble, en distinguant celles qui sont communes de celles privatives. À partir de là, chaque associé pourra effectuer seul des améliorations dans son logement, ce qui augmentera seulement le prix de ses propres parts, contrairement aux règles de valorisation d'une SCI ordinaire.

À noter. Alors que dans une copropriété classique, chacun peut vendre son logement à qui bon lui semble, les associés d'une société d'attribution ont le pouvoir de contrôler toute nouvelle arrivée dans la société. Un avantage certain pour ceux qui restent... mais une contrainte pour les partants.

Créer une SCI pour acheter et gérer un bien immobilier professionnel

Une utilisation à connaître. Un entrepreneur peut créer une SCI pour acheter un local et le louer à sa société commerciale. Il peut ainsi envisager de :

• le transmettre plus facilement à ses héritiers ;

• mettre à l'abri ses locaux, en cas de redressement ou liquidation judiciaire de la société commerciale (sauf si la SCI s'est portée garante) ;

• diminuer son actif social et donc son prix, ce qui peut lui permettre de trouver plus facilement des repreneurs.

Un intérêt. Détenir le local professionnel d'une entreprise par le biais d'une société civile immobilière permet à un entrepreneur de transférer une partie de son patrimoine professionnel vers son patrimoine privé. La partie exploitation est hébergée par une société opérationnelle (SARL, SA, SCP, etc.), tandis que les immeubles destinés à l'exercice de l'activité sont hébergés au sein d'une SCI. Les biens immobiliers étant logés dans une autre société, les créanciers de la société professionnelle ne pourront pas exiger la saisie de ces biens en cas de difficulté financière de celle-ci. C'est une façon de protéger le patrimoine familial des risques professionnels.

Créer une SCI pour organiser la transmission d’un bien immobilier

Un intérêt. Pour des parents qui désirent anticiper la transmission de leur patrimoine, afin de minimiser les droits de succession que les enfants auraient à payer le jour venu, la constitution d’une SCI peut s’avérer intéressante. Par le biais de la SCI, les parents pourront ainsi garder le contrôle et la gestion des biens immobiliers au travers de la fonction de gérant de la SCI. En outre, les parents pourront également garder le contrôle des décisions d’assemblées générales de la SCI en conservant l’usufruit des parts sociales et à condition de prévoir les clauses nécessaires dans les statuts.

Une optimisation. Chaque parent peut transmettre, tous les 15 ans, à chaque enfant, 100 000 € sans payer d'impôts. Et tous les 15 ans, les grands-parents peuvent transmettre à chacun de leurs petits-enfants 31 865 € sans payer d’impôts. Si ces sommes sont des parts de SCI, la valeur des parts peut être inférieure à la valeur réelle du bien : en effet, en SCI, il est tenu compte du fait, d’une part, que les titres de SCI sont plus difficiles à vendre qu’un bien immobilier en direct et, d’autre part, que la valeur de ces titres se détermine en tenant compte du passif (notamment des emprunts), ce qui n’est pas le cas en cas de transmission directe de l’immeuble. Une telle transmission peut donc avantager les transmissions à titre gratuit puisque les droits de mutation à titre gratuit seront assis sur la valeur des parts sociales qui peut être moindre que la valeur de l’immeuble.

Le revers de la médaille : une augmentation de la plus-value en cas de revente. En effet, en cas de revente des parts sociales par les héritiers, légataires ou donataires, dans la mesure où les parts sociales ont été faiblement valorisées lors de l’acquisition, la plus-value de revente est d’autant plus importante.

Garantie décennale : la protection du constructeur

Pour le constructeur. Le constructeur doit justifier obligatoirement, à l’ouverture du chantier, de la souscription d’une assurance responsabilité civile décennale pour couvrir la garantie décennale qu’il doit au maître d’ouvrage.

Attention. Le maître d’ouvrage doit conclure un contrat d’assurance couvrant sa responsabilité. La durée du contrat d’assurance ne peut pas être inférieure à la durée d’engagement de responsabilité. Ainsi, pour la garantie décennale, le contrat doit être conclu pour une durée d’au moins 10 ans.

=> Consulter les modèles d’attestation d’assurance en responsabilité décennale obligatoire à joindre aux devis et factures

A défaut d’assurance décennale. Lorsqu’une entreprise de construction n’est pas couverte par une assurance décennale, son dirigeant, en cas de non-souscription intentionnelle, commet une faute séparable de ses fonctions de dirigeant. Dès lors, il peut être poursuivi personnellement par un client mécontent.

Garantie décennale : la protection du maître d’ouvrage

Pour le maître d’ouvrage. De son côté, le maître d’ouvrage sera inspiré de souscrire une assurance « dommages-ouvrages » qui aura pour objet de préfinancer les éventuels dommages couverts par la garantie décennale, sans attendre qu’une décision de justice soit intervenue pour statuer sur les responsabilités des uns et des autres.

Pour la petite histoire. Il a été jugé que la réalisation de travaux structurels (comme des aménagements intérieurs et extérieurs d’envergure, des installations de sanitaires, d’équipements de chauffage et la réalisation d’une dalle porteuse de la surface totale du bâtiment) constitue bien un « ouvrage immobilier », ce qui oblige la société qui les réalise à souscrire une assurance couvrant la garantie décennale à laquelle elle est tenue.

Dispositif « Coup de pouce » : pour quels travaux ?

Pour les travaux engagés depuis le 12 octobre 2020... Pour pouvoir bénéficier du dispositif « Coup de pouce rénovation performante d’une maison individuelle » vous devez engager certains travaux entre le 12 octobre 2020 et le 31 décembre 2025.

… et achevés avant une certaine date. Seuls seront éligibles les travaux achevés avant le 31 décembre 2026.

Pour quels travaux ? Les travaux réalisés dans le cadre de ce dispositif doivent permettre d'atteindre une baisse de consommation conventionnelle annuelle en énergie primaire (sans déduction de la production d'électricité autoconsommée ou exportée) sur les usages chauffage, refroidissement et production d'eau chaude sanitaire d'au moins 55 %.

Attention. Hors raccordement à un réseau de chaleur, les changements d’équipements de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire ne doivent pas conduire à :

• l’installation de chaudières consommant du charbon ou du fioul ;
• l’installation de chaudières, autres qu’à condensation, consommant du gaz ;
• une hausse des émissions de gaz à effet de serre.

Dispositif « Coup de pouce » : des travaux réalisés par des professionnels

Des travaux réalisés par certains professionnels. L’aide financière ne vous sera versée que si les travaux sont réalisés par un professionnel signataire de la charte « Coup de pouce rénovation performante d’une maison individuelle ».

Une charte ? En signant cette charte, les entreprises prennent l’engagement :

• de promouvoir, auprès de leurs clients, d’autres actions de rénovation pour inscrire les travaux réalisés dans un parcours de rénovation plus complet ;
• d’informer sur les autres dispositifs d’aide financière ;
• d’informer sur l’existence du service FAIRE, le service public destiné à guider les usagers dans la réalisation de leurs travaux de rénovation énergétique.

Dispositif « Coup de pouce » : combien ?

Quel montant ? Le montant de la prime qu’il est possible de percevoir dans le cadre du dispositif « Coup de pouce » est variable, et dépend des offres commerciales faites par chaque professionnel.

Un indicateur. Retenez que le montant de la prime dépendra, notamment, du volume de certificats d’énergie générés par les travaux réalisés.

Un volume variable. Le volume de certificats d’économie d’énergie (CEE) délivrés à l’entreprise en charge des travaux varient selon la nature des travaux réalisés et de l’incitation financière versée au bénéficiaire de l’opération.