Majoration de taxe d’habitation : qui occupe le logement ?

Les communes peuvent décider, toutes conditions par ailleurs remplies, d’instaurer une majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, dont le pourcentage peut être compris entre 5 % et 60 %.

Certains logements échappent toutefois à cette majoration : tel est le cas des locaux meublés conformément à leur destination, occupés à titre privatif par les sociétés, associations et organismes privés et non retenus pour l’établissement de la cotisation foncière.

Une exception qui conduit à exonérer totalement de majoration les sociétés civiles immobilières (SCI) ?

Pas pour le Gouvernement, qui rappelle que cette majoration est applicable aux seuls logements affectés à l’habitation et utilisés à des fins personnelles ou familiales, et que la qualité des propriétaires (particulier, société, etc.) est sans incidence.

En clair, une SCI pourra être tenue au paiement d’une taxe d’habitation majorée dès lors que le logement meublé à usage d’habitation dont elle est propriétaire n’est :

• ni occupé à titre privatif par une société, une association ou un organisme privé ;
• ni affecté à l’habitation principale de ses occupants.

Une information à géométrie variable…

L’objectif du prélèvement à la source (PAS) de l’impôt sur le revenu est de supprimer le décalage d’un an qui existait entre la perception des revenus et le paiement de l’impôt correspondant : concrètement, il consiste à appliquer un taux de PAS, déterminé par l’administration fiscale, à certains revenus imposables (salaires, pensions de retraites, allocations chômages, etc.).

Récemment, de nombreux retraités se sont inquiétés de ne pas voir le détail des différentes retenues effectuées par les organismes de retraite collecteurs du PAS sur leurs relevés de pensions, leurs attestations de paiement, etc.

La question s’est alors posée de savoir si ces organismes sont légalement tenus de respecter une telle obligation d’information.

La réponse est négative : seuls les employeurs du secteur privé sont obligés de fournir cette information.

Les informations communiquées par les organismes de retraite collecteurs du PAS relèvent d’une simple action de communication.

Notez toutefois qu’en pratique, de nombreux organismes de retraite font d’ores et déjà figurer sur les bulletins de pension l’ensemble des informations relatives aux retenues à la source effectuées.

L’option pour le paiement de la TVA : une option globale ?

Par principe, une activité de location constitue une prestation de services et, en tant que telle, doit être soumise à la TVA.

Comme souvent en matière fiscale, il existe une exception à ce principe : les locations de locaux dits nus à usage professionnel (commerce, entrepôt, etc.), c’est-à-dire dépourvus de tout le matériel et le mobilier nécessaires à l’exercice d’une activité, sont exonérées de TVA.

Toutefois, si le bailleur loue son local nu à usage professionnel à un locataire qui va l’utiliser pour exercer son activité professionnelle, il peut choisir d’opter pour le paiement de la TVA sur les loyers, ce qui lui permet de récupérer la TVA qu’il paie sur l’ensemble des frais et charges qu’il engage à propos de ce local.

Mais que se passe-t-il si le bailleur met en location plusieurs locaux nus à usage professionnel situés dans le même immeuble ? Peut-il choisir d’opter pour le paiement de la TVA sur les loyers d’un seul local ? Ou s’agit-il d’une option globale qui, dès lors qu’elle est exercée, couvre l’ensemble des locaux loués ?

Des questions qu’une société, propriétaire de plusieurs locaux professionnels situés dans le même immeuble, et loués à différentes entreprises, vient de se poser.

A l’issue d’un contrôle fiscal, l’administration lui a réclamé un supplément de TVA. Pour elle, l’option pour le paiement de la TVA est une option globale, qui s’applique à l’ensemble des locaux nus à usage professionnels situés dans un même immeuble.

En conséquence, la société ayant opté pour le paiement de la TVA sur les loyers d’un local professionnel, elle doit nécessairement être taxée pour les autres locations.

Mais pas pour le juge, pour qui un bailleur a la possibilité de ne soumettre à la TVA qu’une partie des locaux qu’il loue au sein d’un même bâtiment à condition que son option identifie de manière expresse, précise et non équivoque le bail ainsi que le local concerné, permettant ainsi d’en exclure les autres locaux.

Ici, la société ayant clairement identifié au moment de son option le local ainsi que le contrat de bail concernés par la taxation, le redressement fiscal ne peut qu’être annulé.

Propriétaires : quel délai pour engager une action en expulsion ?

Une société est propriétaire d’un appartement de fonction occupé par une ancienne salariée.

Malgré le contenu de son contrat de travail, qui lui interdisait de se maintenir dans les lieux à son terme, l’ex-salariée est restée dans l’appartement.

La société a alors décidé d’engager une action en justice pour obtenir son expulsion.

« Trop tard », conteste l’ex-salariée : cela fait plus de 5 ans que son contrat de travail a pris fin. L’action en justice de la société est donc irrecevable car prescrite.

« Non », répond celle-ci : son action en justice pour l’expulser ne découle pas du contrat de travail mais de son droit de propriété… qui n’est pas susceptible de prescription. Elle a donc agi en justice en temps voulu.

Ce que confirme le juge.

Source : Arrêt de la 3ème chambre civile, Cour de cassation, du 10 septembre 2020, n° 19-13130 (NP)

Propriétaires : cas vécu des difficultés pour récupérer un logement squatté © Copyright WebLex - 2020

Garde d’enfants et crédit d’impôt : pas de modulation à la hausse !

Depuis la mise en place du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu, certains crédits d’impôt, comme le crédit d’impôt lié aux dépenses de garde d’enfant, donnent lieu au versement d’un acompte de 60 % en janvier de chaque année.

Dans le cadre de cet avantage fiscal en particulier, l’acompte est versé en janvier de l’année N, en fonction des frais de garde inscrits dans la déclaration de revenus de l’année N-2.

Ce système de calcul, qui permet de bénéficier d’un allègement d’impôt sans faire d’avance au préalable, est profitable aux familles dont la situation est similaire d’une année sur l’autre.

En revanche, il peut engendrer des difficultés financières pour celles dont la situation a évolué, notamment lorsqu’un nouvel enfant est venu agrandir la famille.

Dans cette hypothèse, il a été demandé au Gouvernement s’il envisageait des aménagements pour réduire le décalage dans le temps entre la possibilité de bénéficier du crédit d’impôt et son application concrète.

A cet égard, le Gouvernement rappelle que les personnes qui ont vu leurs dépenses diminuer d’une année sur l’autre peuvent, chaque automne, moduler à la baisse ou supprimer l’avance de crédit d’impôt qu’elles doivent percevoir en janvier.

A contrario, il n’est pas aujourd’hui possible de moduler à la hausse cette avance, en raison du risque important de fraude.

Il rappelle également que les familles qui déclarent leur assistant maternel ou leur garde d’enfant grâce au système « PAJEMPLOI + » bénéficient d’une avance immédiate du complément de mode de garde (CMG), ce qui leur permet de ne payer que la part de rémunération du salarié non prise en charge par cette prestation familiale.

Bien conscient des difficultés financières que peut engendrer, pour certains foyers, le fait d’avoir à effectuer des avances de trésorerie dans l’attente de percevoir un crédit d’impôt, le Gouvernement va lancer une expérimentation de « contemporanéisation » du crédit d’impôt relatif aux services à la personne.

Elle sera menée dans le département du Nord et la ville de Paris dès le 2nd semestre 2020, et sera étendue, en 2021, aux bénéficiaires de l’allocation personnalisée d’autonomie (APA) et de la prestation du handicap (PCH).

En fonctions des résultats, ce dispositif pourra être étendu selon un calendrier qui reste encore à définir. A suivre…

Vente immobilière et succession : un calcul particulier…

En dehors des hypothèses où il est possible de bénéficier d’une exonération fiscale (vente d’une résidence principale par exemple), le gain réalisé à l’occasion de la vente d’un bien immobilier sera soumis à l’impôt sur le revenu.

Notez toutefois que ce gain peut être diminué d’un abattement pour durée de détention. Concrètement, dès lors que le bien objet de la vente est détenu depuis au moins 5 ans, il sera fait application, pour le calcul de l’impôt, d’un abattement égal à :

• 6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème ;
• 4 % pour la 22ème année révolue de détention.

Le coût des prélèvements sociaux sera lui aussi allégé, puisqu’un abattement sera également appliqué, dont le taux est égal à :

• 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème et jusqu’à la 21ème ;
• 1,60 % pour la 22ème année de détention ;
• 9 % pour chaque année au-delà de la 22ème.

Mais pour pouvoir bénéficier de ces abattements, encore faut-il savoir à partir de quand calculer la durée de détention du bien immobilier…

C’est justement sur cette question que le juge de l’impôt vient de se prononcer, dans le cadre d’un litige opposant l’administration fiscale à un héritier.

Dans cette affaire, en effet, un héritier a récupéré la propriété d’une fraction d’un bien immobilier (1/64e) à la suite du décès de ses parents, qui détenaient eux-mêmes 1/8e du même bien à la suite du décès de l’un de leur neveu, 10 ans plus tôt.

Quelques temps plus tard, il a racheté aux autres héritiers les 63/64e restants pour devenir seul propriétaire de ce bien immobilier, qu’il a ensuite revendu à un tiers.

S’est alors posée la question de l’imposition du gain réalisé, et donc du calcul de l’abattement pour durée de détention dont il peut bénéficier.

Ici, pour le calcul de cet abattement, le juge a considéré que le bien immobilier avait été acquis par fraction successive. Ce n’est donc pas un, mais 2 abattements pour durée de détention qui doivent être calculés :

• le premier, couvrant la durée de détention qui commence à courir à compter de l’acquisition par l’héritier de la fraction correspondant à 1/64ème du bien, à la suite du décès de ses parents ;
• le second, couvrant celle qui commence à courir à compter du décès du neveu des parents pour les 63/64e restants.

Notez que le juge a déjà été amené à se prononcer sur des cas similaires, et a toujours considéré que dans le cadre de la vente d’un bien immobilier faisant l’objet d’une indivision successorale, la durée de détention à retenir pour le calcul de l’abattement applicable au gain réalisé est décomptée à partir du décès du 1er propriétaire, et non à partir du jour du partage de l’indivision.

Vente de parts de copropriété de brevet : une activité économique ?

A l’issue d’un contrôle fiscal, l’administration réclame à un particulier un supplément de TVA sur le gain réalisé lors de la vente de parts de copropriété de brevets.

Pour mémoire, la détention de parts de copropriété d’un brevet permet au propriétaire :

• d’exploiter le brevet à son profit ;
• de concéder à un tiers une licence d’exploitation non exclusive ;
• d’accorder une licence d’exploitation exclusive, avec l’accord des autres copropriétaires ou par décision de justice.

Si les parts de copropriété sont vendues à un tiers, l’acheteur récupère tous les droits d’exploitation du brevet attachés à la qualité de copropriétaire.

Dans cette affaire, l’administration rappelle qu’une telle vente constitue, non pas une simple transmission de droit de propriété, mais une véritable activité économique soumise, en tant que telle, à la TVA.

Ce que confirme le juge, qui maintient le redressement.

« Créancier professionnel » : quelle définition ?

Décidé à cesser son activité, un boulanger choisit d’autoriser l’acquéreur de son fonds de commerce à échelonner le paiement du prix d’achat (c’est ce que l’on appelle, techniquement, un « crédit-vendeur »).

Pour garantir le paiement de ce crédit, le futur époux de l’acquéreur se porte caution pour lui.

Mais à la suite de difficultés, l’acheteur est mis en liquidation judiciaire, ce qui pousse le vendeur du fonds à réclamer à la caution le paiement des mensualités restant dues…

A tort, selon celle-ci, qui rappelle qu’un créancier professionnel ne peut se prévaloir d’un engagement de caution donné par une personne physique qui, lors de sa conclusion, était manifestement disproportionné par rapport à ses biens et revenus.

Ce qui est le cas ici : l’engagement de caution doit donc être déclaré nul…

« Sauf que je ne suis pas un créancier professionnel », rétorque le vendeur du fonds de commerce, qui précise que dans ces conditions, il n’était pas obligé de vérifier que le cautionnement était, au moment où il a été pris, proportionné aux biens et revenus du futur époux de l’acquéreur.

« Faux » tranche le juge, qui rappelle qu’un créancier « professionnel » est celui dont la créance est née au cours de l’exercice de sa profession, ou est en rapport direct avec l’une de ses activités professionnelles, même si elle n’est pas principale.

Ce qui est le cas ici : la créance détenue par le vendeur est née du crédit de paiement qu’il a accordé à l’acquéreur de son fonds de commerce. Elle est donc en rapport avec son activité professionnelle, et plus précisément avec la cessation de celle-ci.

Dès lors, le boulanger aurait dû ici s’assurer que l’engagement de caution pris par le futur époux de l’acquéreur n’était pas, lors de sa conclusion, disproportionné à ses biens et revenus.

Pour autant, poursuit le juge, dans cette affaire, rien ne prouve que le cautionnement pris était bel et bien disproportionné : il est donc parfaitement valable…

Source : Arrêt de la Cour d’appel d’Orléans, du 20 août 2020, n° 19/02378 (NP)

Engagement de caution : cherchez le professionnel… © Copyright WebLex - 2020