Louer le logement (1ère condition) à titre de résidence principale (2nde condition)

Un couple est propriétaire d’un appartement au titre duquel il a opté pour le régime de défiscalisation immobilière « Besson », lui permettant de calculer un amortissement déductible des revenus fonciers. Ce dispositif n’est applicable que si de nombreuses conditions sont remplies : notamment, il faut que le logement soit loué pendant au moins 9 ans à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal qui en fera sa résidence principale.

Et c’est à ce niveau que le couple a rencontré une difficulté avec l’administration fiscale. Cette dernière a procédé à un contrôle et s’est rendu compte que le logement loué ne constituait pas la résidence principale du locataire. Ce dernier était toujours domicilié à son ancienne adresse et il s’est avéré que le logement était, en réalité, occupé par une autre personne.

Parce que le logement n’était pas occupé à titre de résidence principale par le titulaire du bail, l’administration a remis en cause l’avantage fiscal dont a bénéficié le couple. Mais ce dernier conteste ce redressement : pour lui, le titulaire du bail est présumé occuper le logement (il n’a pas à vérifier l’effectivité de cette occupation) ; en outre, le couple estime qu’aucune fraude ni négligence ne peuvent lui être reproché à ce sujet qui pourraient conduire à une remise en cause de l’avantage fiscal.

Mais là n’est toutefois pas le problème pour le juge : le seul fait que le logement ne soit pas occupé « à titre de résidence principale » par le locataire empêche de pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal. Voilà donc une vérification qui s’impose pour les propriétaires de logements loués défiscalisés !

Rendue pour l’application du régime « Besson », cette décision semble pouvoir, à notre sens, s’appliquer pour les autres dispositifs (« Robien », « Scellier », « Duflot », « Pinel », etc.) qui imposent que le logement loué soit occupé par un locataire qui en fait sa résidence principale.

Source : Arrêt du Conseil d’Etat du 20 octobre 2016, n° 390790

Défiscalisation immobilière : louer une résidence…principale ! © Copyright WebLex - 2016

Attention aux termes de la promesse de vente !

2 particuliers signent une promesse de vente d’une maison sans que cette promesse ne soit rédigée par un professionnel de l’immobilier. Mais avant que l’acte de vente n’ait pu être signé chez le notaire, le vendeur décède. Ses héritiers refusent alors de vendre la maison et saisissent le juge afin que ce dernier constate que la promesse de vente est caduque.

Ce que conteste le vendeur. Il rappelle qu’une promesse de vente vaut vente dès qu’il y a accord sur la chose (ici la maison) et le prix. Ce qui est le cas ici : pour lui, la vente est donc parfaite et les héritiers ne peuvent pas refuser de vendre la maison.

Mais le juge n’est pas d’accord : s’il y avait accord sur la chose (la maison) et le prix, il constate, à la lecture de la promesse de vente, que le vendeur avait entendu faire de la signature de l’acte de vente chez le notaire la condition de validité de son engagement. L’acte de vente notarié n’ayant jamais été signé, la promesse de vente est caduque.

Arrêté de péril visant les parties communes = suspension du loyer !

Aux termes de la Loi, lorsque des locaux font l’objet d’un arrêté de péril, le paiement des loyers afférents à ces locaux est suspendu. C’est pourquoi le locataire d’un logement situé en copropriété, dont l’immeuble est visé par un arrêté de péril, cesse de verser le loyer dû à son bailleur.

Mais le bailleur rappelle que l’arrêté de péril ne vise que les façades de l’immeuble et qu’il n’est pas assorti d’une interdiction d’habiter. Il en déduit donc que les travaux ne privent pas le locataire d’une occupation de son logement en toute sécurité. Or, la mesure de suspension des loyers ne s’applique que lorsque l’état du bâtiment ne permet pas de garantir la sécurité des occupants. La sécurité étant ici assurée, le locataire doit donc continuer de lui verser le loyer

A tort selon le juge : lorsqu’un arrêté de péril vise des parties communes d’un immeuble situé en copropriété, la mesure de suspension des loyers s’applique à la totalité des lots comprenant une quote-part dans les parties communes concernées par les travaux. Comme le lot du bailleur comprend une quote-part des parties communes concernées par les travaux, le locataire a raison de ne pas continuer à verser de loyer.

Restitution tardive du dépôt de garantie = majoration de 10 %

En 2012, un bailleur signe un contrat de location d’un logement lui appartenant. Fin 2014, le locataire quitte l’appartement. Parce que le bailleur tarde à lui rendre son dépôt de garantie, le locataire fait appel à la justice. Cette dernière condamne le bailleur à lui restituer le dépôt de garantie majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel comme le prévoit la Loi.

Majoration que le bailleur va contester : il rappelle que la majoration est un dispositif prévu par la Loi Alur datant du 24 mars 2014. Or, le contrat le liant au locataire a été conclu en 2012. Il considère donc que le contrat est régit par la réglementation de 2012, laquelle ne comportait pas de dispositif de majoration.

« Faux » estime le locataire. Pour lui, la Loi Alur régit les baux qui ont été conclus avant l’entrée en vigueur de la Loi et qui n’avaient pas encore pris fin au 24 mars 2016. Or, le bail a pris fin en octobre 2014, soit après l’entrée en vigueur de la Loi. Il estime donc que le dispositif de majoration doit s’appliquer…

…à raison selon le juge. Le bail n’ayant pris fin qu’en octobre 2014, après l’entrée en vigueur de la Loi Alur, le dispositif de majoration qu’elle contenait s’applique. Le bailleur doit donc restituer le dépôt de garantie majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 17 novembre 2016, n° 15-24552

Bail d’habitation conclu avant la Loi Alur : un dépôt de garantie majoré en cas de restitution tardive ? © Copyright WebLex - 2016

Se pacser : en Mairie ?

Pour se pacser, il est nécessaire de conclure un contrat qui peut être enregistré soit par un notaire (ce dernier, très souvent, va également le rédiger), soit par le Tribunal d’Instance.

Sachez qu’à compter du 1er novembre 2017, la compétence d’enregistrement des Pacs du Tribunal d’Instance sera transférée à l’officier d’état civil de la Mairie. Un couple voulant se pacser devra donc se rendre dans la Mairie où il réside.

Divorcer : devant le notaire ?

A compter du 1er janvier 2017, il sera possible de divorcer par consentement mutuel sans passer devant le juge. Les époux souhaitant se séparer selon ce mode de divorce devront prendre contact avec un ou plusieurs avocats qui rédigeront une convention de divorce. Cette convention devra être contresignée par les avocats et sera ensuite déposée chez un notaire.

Notez que des époux ne pourront pas divorcer par consentement mutuel sans juge :

• en présence d’enfant mineur, si ce dernier souhaite être entendu par un juge ;
• si l’un des époux fait l’objet d’une mesure de tutelle, de curatelle ou de placement sous sauvegarde de justice.

Déclarer une naissance : sous quel délai ?

Jusqu’ici, les parents d’un nouveau-né avaient 3 toujours pour déclarer la naissance de leur bébé auprès de l’officier de l’état civil.

Depuis le 20 novembre 2016, ce délai a été porté à 5 jours pour laisser un peu plus de temps aux parents. Notez que ce délai est étendu à 8 jours lorsque le lieu de naissance est éloigné du lieu où se situe l’officier de l’état civil.

Changer de prénom : en Mairie ?

Alors qu’il fallait jusqu’à présent saisir le juge aux affaires familiales pour changer de prénom, depuis le 20 novembre 2016, il suffit de se rendre en Mairie, et plus précisément auprès de l’officier de l’état civil. Si ce dernier estime que la demande ne revêt pas un intérêt légitime, il doit en informer le procureur de la République. Le procureur décidera alors de saisir ou non le juge aux affaires familiales.

Source : Loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016 de modernisation de la justice du XXIe siècle (articles 48, 50, 54 et 56)

Loi de modernisation de la justice : du nouveau en droit de la famille ! © Copyright WebLex - 2016

La demande de prêt bancaire non-conforme à celle prévue dans le compromis est fautive !

Deux particuliers signent un compromis de vente sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt par l’acquéreur. Mais ce dernier, voyant sa demande de prêt refusée, annule la vente. Le vendeur considère toutefois que l’acquéreur a commis une faute qui a abouti au refus du prêt bancaire. Il demande donc 30 000 € de dommages-intérêts à l’acquéreur.

30 000 € que refuse de payer l’acquéreur. Il estime que la non-obtention de son prêt bancaire n’est pas la cause première de l’annulation de la vente. Il explique, en effet, que l’annulation est principalement due à l’impossibilité d’obtenir un permis de construire pour réaliser l’opération projetée.

Argumentation que conteste le vendeur. Il rappelle, d’une part, que l’obtention du permis de construire n’était pas érigée en condition suspensive et d’autre part, que l’acquéreur a présenté une demande de prêt bancaire non-conforme. Aux termes du compromis, le vendeur rappelle, en effet, que l’acquéreur s’était engagé à déposer une demande de prêt pour financer l’acquisition du bien immobilier. Or, il a déposé une demande destinée à financer l’acquisition du bien immobilier et des travaux de rénovation. Dès lors, il considère que l’acquéreur a commis une faute qui engage sa responsabilité personnelle.

Raisonnement que valide le juge. La demande de prêt n’étant pas conforme à ce qui était convenu dans le compromis de vente, l’acquéreur a commis une faute. Il est condamné à verser 30 000 € de dommages-intérêts au vendeur.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 13 octobre 2016, n° 15-17832

Achat immobilier : attention aux demandes de prêts ! © Copyright WebLex - 2016

Installations non-conformes = responsabilité du vendeur !

Le propriétaire d’un fonds de commerce de boulangerie-pâtisserie vend son fonds. 2 mois plus tard, l’acquéreur fait l’objet d’un contrôle au cours duquel il est révélé que l’une des installations est non-conforme à la réglementation et aux normes de sécurité. L’acquéreur doit alors procéder au remplacement de l’installation non-conforme (dans cette affaire, il s’agissait d’un conduit d’évacuation des gaz de combustion).

L’acquéreur se retourne alors contre l’ancien propriétaire du fonds de commerce. Il rappelle qu’aux termes du contrat de cession, le vendeur certifiait que toutes les installations répondaient aux normes alors en vigueur. Mais comme ce n’était pas le cas du conduit d’évacuation des gaz de combustion, l’acquéreur considère que le vendeur a manqué à son obligation de délivrance.

Ce que conteste le vendeur. Ce dernier estime que l’installation non-conforme est un vice caché. Or, le contrat de vente contient une clause d’exclusion de garantie des vices cachés : sa responsabilité n’est donc pas engagée selon lui.

« Faux » tranche le juge qui donne raison à l’acquéreur. L’acte de vente indiquant que toutes les installations du fonds vendu répondaient aux normes alors en vigueur, la non-conformité de l’une d’elles est effectivement un manquement à l’obligation de délivrance. Dès lors, la responsabilité du vendeur est engagée.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 22 novembre 2016, n° 14-23658

Vendre un fonds de commerce : attention aux installations non-conformes ! © Copyright WebLex - 2016

Céder son fonds de commerce avec ou sans l’accord du bailleur : que dit le bail commercial ?

L’exploitant d’un fonds de commerce, locataire de locaux à usage commercial, cède son fonds à un acquéreur. Toutefois, le propriétaire des locaux, parce qu’il n’a pas été averti de cette cession, forme opposition à la vente et résilie le bail commercial pour faute grave du locataire.

Opposition et résiliation que conteste le locataire :

• parce que le notaire, rédacteur de l’acte de cession, a adressé la veille de la signature de la vente, un courrier au propriétaire l’informant que le locataire lui devait un arriéré de loyers, il considère que le propriétaire a été régulièrement informé de la vente ;
• parce qu’il a encaissé pendant plusieurs mois les loyers versés par l’acquéreur, il estime que le propriétaire a tacitement accepté la cession.

« Faux » rétorque le propriétaire. Il rappelle qu’aux termes du bail commercial :

• il devait être convoqué à la signature de l’acte de cession par lettre recommandée avec AR, 15 jours avant la date prévue ;
• le locataire avait l’obligation de lui demander son agrément écrit en cas de cession du fonds de commerce.

N’ayant jamais reçu la convocation à l’acte de cession par LRAR et n’ayant jamais donné son agrément par écrit, il considère que l’opposition à la vente et la résiliation du bail commercial sont tout à fait justifiées.

Arguments qui vont convaincre le juge. Parce que le propriétaire n’a pas donné son agrément à la vente comme le prévoyait le bail commercial :

• la cession du fonds de commerce est annulée ;
• le bail commercial est résilié aux torts du locataire ;
• l’acquéreur est expulsé des locaux puisque, la vente étant annulée, il n’est plus locataire au titre du bail commercial.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 17 novembre 2016, n° 13-16636

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La caution a-t-elle un caractère « averti » ?

Une femme se porte caution solidaire des engagements pris par son époux qui a souscrit un emprunt afin de devenir associé dans la société où il était directeur général salarié d’un site de production. Quelques années plus tard, son époux ne peut plus honorer ses engagements, l’entreprise où il était devenu associé ayant d’importants problèmes financiers.

La banque se retourne alors contre son épouse, caution de l'emprunt professionnel. Mais cette dernière refuse de payer les sommes dues et demande à ce que la responsabilité de la banque soit engagée au titre du manquement à son obligation de mise en garde.

L’épouse explique que la banque a commis une erreur en ne la mettant pas suffisamment en garde contre la portée des engagements auxquels elle a souscrits en se portant caution. Mais la banque considère au contraire que l’épouse a agi en qualité de « caution avertie », notamment parce qu’elle :

• partageait avec son époux la bonne connaissance de la mauvaise situation financière de la société ;
• avait l’expérience des affaires, d’une part parce qu’elle a été administratrice dans une autre société et d’autre part, parce qu’elle a participé à l’augmentation de capital de la société dans laquelle son mari était associé, des actions lui étant réservées.

Le juge va se ranger du côté de la banque. Du fait de l’expérience de l’épouse, la banque a eu raison de la considérer comme suffisamment avertie : elle n’a donc pas manqué à son obligation de mise en garde qui est atténuée.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 30 novembre 2016, n° 15-24913

Une caution avertie est une caution informée ! © Copyright WebLex - 2016

Des sorties en mer… exonérées d’impôt sur le revenu ?

Au même titre que pour le co-voiturage, il est admis d'exonérer l'activité consistant pour un particulier à proposer des sorties de plaisance en mer avec d'autres particuliers.

Mais cette exonération suppose que la somme demandée à chaque participant corresponde à une participation aux seuls frais directement occasionnés par l'expédition, à savoir les frais de carburant, de nourriture et d'amarrage pendant ladite expédition à bord d'un navire de plaisance.

De nouvelles prévisions viennent d’être apportées : alors que l’administration admettait que les revenus exonérés pouvaient aussi comprendre la rémunération du personnel de bord pendant la sortie, ce n’est plus le cas.

En outre, l’administration précise que cette exonération ne vise que les navires de plaisance à usage personnel (à l’exclusion donc des bateaux utilisés à des fins commerciales).

Source : BOFiP-Impôts-BOI-10-10-10-10 – Actualité du 28 novembre 2016

Co-sailing = co-voiturage ? © Copyright WebLex - 2016