TaSCom : nécessité d’une affectation ininterrompue depuis 1960

Une société, qui exploite depuis 1995 un magasin de vente au détail de vêtements, est soumise à la taxe sur les surfaces commerciales (TaSCom) qu’elle paie régulièrement.

Rappelez-vous, cette taxe est applicable à toutes les entreprises qui exploitent un magasin de commerce de détail, quelles que soient leur forme juridique et la nature des produits vendus (vêtements, produits alimentaires, matériels, véhicules automobiles, etc.), dont la surface de vente ouverte au public est d’au moins 400 m².

Quelques années plus tard, la société s’aperçoit que le local qu’elle occupe était déjà affecté à une activité commerciale avant le 1er janvier 1960, et n’avait jamais cessé de l’être depuis. Elle demande donc remboursement à l’administration, pour ce motif, de la taxe qu’elle estime avoir payée à tort : même dans l’hypothèse d’un changement d’exploitant, les locaux qui étaient déjà affectés à l’exercice d’une activité commerciale avant le 1er janvier 1960, et qui le sont de manière ininterrompue depuis cette date, sont expressément exonérés de TaSCom par la Loi.

L’administration refuse de procéder au remboursement, considérant que la société n’apporte pas la preuve d’une parfaite correspondance entre le local existant au 1er janvier 1960 et celui exploité à l’heure actuelle. Elle indique, en effet, que pendant les années 1980, le local a abrité une banque : il n’a donc pas été affecté de manière continue à l’exercice d’une activité commerciale, ce qui prive la société du bénéfice de l’exonération de taxe !

« Faux » rétorque le juge : la société apporte suffisamment de preuves attestant de l’identité du local, et surtout de son affectation ininterrompue à l’exercice d’une activité commerciale (tous les annuaires téléphoniques de 1959 à aujourd’hui, des articles de presse, sur une période de 50 ans, témoignant de l’ouverture de différents commerces, etc.). Si l’administration allègue que les locaux ont pu abriter une banque dans les années 80, les preuves qu’elle apporte sont imprécises et ne suffisent pas à contredire sérieusement celles apportées par la société.

En conséquence, la société est en droit de bénéficier de l’exonération de TaSCom !

Source : Arrêt de la Cour Administrative d’Appel de Lyon du 28 septembre 2017, n°16LY01458

TaSCom : une exonération pour les vieux locaux ? © Copyright WebLex - 2017

Vente immobilière : optimisez le calcul du prix d’achat…

A supposer que le bien vendu ne rentre pas dans la catégorie des biens immobiliers exonérés (vente de votre résidence principale par exemple), le gain (plus-value) résultant de la vente de votre bien immobilier (maison, appartement, etc.) sera soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Pour réduire le montant du gain soumis à l’impôt, il existe plusieurs méthodes, parmi lesquelles celle consistant à augmenter le prix d’achat…

Comme vous le savez, une plus-value se calcule en retranchant le prix d’achat du prix de vente. Or, l’un des moyens permettant de diminuer le montant du gain imposable, et donc de l’impôt, consiste à augmenter le prix d’achat de divers frais et charges, tels que, par exemple, les travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration que vous avez fait réaliser, par une entreprise, sur le bien objet de la vente.

Notez toutefois que, pour pouvoir tenir compte du montant des travaux réalisés, 2 conditions cumulatives doivent être remplies :

• le coût des travaux ne doit pas avoir déjà été pris en compte pour le calcul de l’impôt sur le revenu (IR) à quelque titre que ce soit (crédit d’impôt, déduction des revenus fonciers, etc.) ;
• les dépenses engagées doivent être justifiées.

C’est ce qui vient d’être rappelé par le juge à un particulier qui, pour le calcul du gain imposable, souhaitait majorer le prix d’acquisition du montant des travaux effectués. S’il n’est pas contesté que le coût des travaux n’avait pas déjà été pris en compte pour le calcul de l’IR, le juge lui rappelle toutefois que les dépenses doivent être dûment justifiées… ce qui n’est pas le cas ici : le particulier se contente de produire des factures, voir même de simples photographies, sans justifier de la réalisation effective des travaux.

Pour le juge, le particulier ne peut pas tenir compte du montant des travaux pour calculer le gain imposable, et donc pour diminuer l’impôt. Le redressement fiscal est confirmé.

Dans cette affaire, il aurait peut-être fallu étudier la possibilité de recourir à une astuce, expressément autorisée par la réglementation fiscale. Cette astuce consiste à majorer le prix d’achat d’un forfait de 15 %. Et l’ajout de ce forfait peut se faire sans avoir à justifier, ni des travaux réalisés, ni même de la réalité des travaux. La seule condition requise : que le bien ait été acquis depuis plus de 5 ans…

Notez, par ailleurs, que ce même prix d’acquisition peut être aussi majoré des frais d’acquisition : soit vous retenez le montant, soit vous appliquez un forfait de 7,5 %. Mais attention, cette astuce ne vaut que si le bien vendu a été acheté, et non pas reçu par donation ou succession.

En outre, une autre optimisation mérite aussi d’être étudiée, qui consiste à réduire le prix de vente : il est, en effet, possible, pour le calcul de l’impôt, de diminuer du prix de vente, le cas échéant, le coût des diagnostics obligatoires, des frais de mainlevée d’hypothèque, des honoraires d’architecte, de la commission de vente à la charge du vendeur, de l’indemnité d’éviction et de la TVA.

Source : Arrêt de la Cour Administrative d’Appel de Nancy du 28 septembre, n°16NC01325

Vente immobilière : trucs et astuces pour réduire l’impôt… © Copyright WebLex - 2017

Une contestation ouverte aux personnes ayant un intérêt à agir !

Les principaux impôts locaux (taxe foncière, taxe d’habitation et cotisation foncière des entreprises) sont déterminés à partir de la valeur locative cadastrale.

Face à la nécessité de réformer le système pour l’adapter aux exigences contemporaines, et surtout pour tenir compte des prix du marché, il a été décidé, en 2010, d’initier une réforme qui a abouti à la détermination d’une valeur locative révisée applicable aux locaux professionnels depuis le 1er janvier 2017.

Les commissions départementales des impôts directs locaux (CDIDL) ont joué un rôle dans la mise en place de cette valeur locative révisée, notamment en déterminant les paramètres d’évaluation des locaux professionnels (secteurs d’évaluation, grilles tarifaires et coefficients de localisation).

En désaccord avec la grille tarifaire instituée dans son département, le locataire d’un local professionnel a saisi le tribunal d’un recours tendant à obtenir l’annulation de cette grille.

La question s’est alors posée de savoir si le locataire d’un local qui, par définition, n’en est pas le propriétaire, a qualité pour agir en justice afin de demander l’annulation des paramètres d’évaluation institués par les CDIDL.

Il vient de nous être répondu que oui, un locataire peut tout à fait agir en justice pour contester ce type de décision administrative : en réalité, toute personne qui a un intérêt à agir peut déposer un recours contre les décisions des CDIDL portant sur la détermination des paramètres d’évaluation utilisés pour le calcul de la valeur locative révisée.

Source : Arrêt du Conseil d’Etat du 18 octobre 2017, n°412234

Révision des valeurs locatives : contester la grille tarifaire ? © Copyright WebLex - 2017

TVA à 5,5 %, 10 % ou 20 % : l’accessoire suit le principal

Une société exploite 2 activités : d’une part, elle gère une aire de stationnement automobile et d’autre part, elle assure un service de transport de voyageurs par navettes, entre son parking et l’aéroport le plus proche.

Considérant qu’il s’agit de 2 activités bien distinctes au regard des règles applicables en matière de TVA, elle facture à ses clients le stationnement au taux normal de TVA (20 %) et le transport de voyageurs au taux réduit de TVA de 5,5 %.

Suite à un contrôle fiscal, l’administration remet en cause l’application du taux de TVA de 5,5 % au motif que la société offre à ses clients une prestation complexe unique, c’est-à-dire une prestation globale comprenant différents services (stationnement + navettes). Or, une prestation complexe ne se voit appliquer qu’un seul taux de TVA : celui prévu pour la prestation principale !

La prestation de transport de voyageurs n’étant ici que l’accessoire de la prestation principale de stationnement, il y a lieu d’appliquer un taux unique de TVA : celui prévu pour la prestation principale de stationnement, soit 20 %... ce que confirme le juge, qui valide le redressement fiscal !

Source : Arrêt de la Cour Administrative d’Appel de Paris du 28 septembre 2017, n°16PA02252

TVA à 5,5 %, 10 % ou 20 % : attention à la notion de prestation complexe ! © Copyright WebLex - 2017

Pas d’intérêt de la société = « revenus réputés distribués »

Les 2 fondateurs, associés minoritaires et dirigeants historiques d’une société spécialisée dans la fabrication et la vente de vins et spiritueux, ont conclu un accord avec l’associé majoritaire, destiné à mettre fin au conflit qui les opposait.

Cet accord prévoyait notamment un rachat des parts sociales de l’associé majoritaire par les 2 fondateurs. Pour pouvoir honorer cet accord, et donc procéder au rachat convenu, les dirigeants ont fait appel, personnellement, à un intermédiaire financier qui leur a prêté les fonds nécessaires.

Etant toutefois en désaccord sur le contenu du contrat de prêt, ils ont refusé de respecter l’engagement pris auprès de l’intermédiaire financier. Ce dernier a fait appel à la justice et a obtenu des fondateurs qu’ils lui versent une indemnité pour rupture abusive de contrat.

Ayant dû faire face à ce procès, les fondateurs ont engagé des avocats, dont les honoraires ont été pris en charge par la société. C’est donc naturellement que cette dernière a déduit ces honoraires de son résultat imposable.

A l’issue d’un contrôle fiscal, l’administration a remis en cause la déduction de ces charges, estimant qu’elles n’avaient pas été engagées au profit de la société, mais bien au seul profit des dirigeants. Considérant qu’il s’agissait de « revenus réputés distribués », elle a directement imposé ces sommes entre les mains des dirigeants, au titre de l’impôt sur le revenu…

…ce qu’ils contestent : pour eux, la société avait tout intérêt à prendre en charge leurs frais d’avocats afin, notamment, de favoriser la stabilité de son actionnariat.

« Faux » répond le juge qui rappelle que :

• si le recours à l’intermédiaire financier a permis aux dirigeants d’évincer l’actionnaire majoritaire et donc, de stabiliser l’actionnariat de leur société, ils ne démontrent pas que la persistance du conflit aurait pu porter une quelconque atteinte à la stabilité de la société elle-même ;
• l’engagement pris par les dirigeants auprès de l’intermédiaire financier est un engagement personnel, puisque les fonds qui leur ont été prêtés leur ont permis de racheter, en leur nom propre, les titres de l’actionnaire majoritaire.

En conséquence, la société n’a pas à supporter les conséquences financières du non-respect d’un engagement personnel souscrit par ses dirigeants. Le juge valide donc le redressement fiscal.

Source : Arrêts de la Cour Administrative d’Appel de Versailles du 1er juin 2017, n° 15VE01815 et 15VE01816

Dirigeants et prise en charge de frais : (a)normal ? © Copyright WebLex - 2017

Vendre les titres de votre société : payer l’impôt l’année de la vente !

Un particulier, propriétaire de titres de sociétés, décide de les vendre. Au moment de la signature de l’acte de vente, il convient avec l’acquéreur d’un prix de vente provisoire, le prix définitif devant être fixé ultérieurement, au moment de la vérification et du contrôle du bilan de la société par les experts-comptables des 2 parties.

Considérant que la vente n’était pas parfaite tant que le prix de vente n’était pas définitivement arrêté, le vendeur n’a pas déclaré le gain réalisé (plus-value) et n’a, en conséquence, pas payé l’impôt dû, préférant attendre que le prix définitif soit fixé pour procéder à cette déclaration.

Suite à un contrôle fiscal, l’administration a rehaussé le montant de l’impôt sur le revenu dû par le vendeur : pour elle, la déclaration doit être faite au titre de l’année de la signature de l’acte de vente, le fait que le prix définitif soit fixé ultérieurement étant sans incidence. Le vendeur aurait donc dû déclarer le gain réalisé, et donc payer l’impôt dû, l’année de la conclusion de l’acte de vente, ce que confirme le juge qui maintient le redressement fiscal.

Pour la petite histoire, dans cette affaire, le prix définitif des titres a été fixé, par sentence arbitrale, près de 4 ans après la signature de l’acte de vente !

Notez qu’il est fréquent que les contrats de vente de titres prévoient une clause dite d’ « earn out », c’est-à-dire une clause de variation de prix qui fait dépendre le prix de vente des actions des résultats à venir de l’entreprise.

La présence d’une telle clause n’a aucun impact sur la détermination de l’année au cours de laquelle la plus-value doit être déclarée et l’impôt correspondant payé.

En conséquence, si vous êtes amené à vendre les titres de votre société, et que l’acte de vente comporte une clause d’earn out, vous devrez procéder de la façon suivante :

• le gain réalisé devra être déclaré, et l’impôt correspondant payé, au titre de l’année de la conclusion de la vente des titres ;
• l’éventuel complément de prix, versé en application de la clause d’earn out, devra être soumis à l’impôt (dans la catégorie des plus-values de cession de titres) l’année de sa perception.

Exercice habituel d’une activité professionnelle non salariée = CFE !

Par principe, les entreprises, quels que soient leurs formes ou leur régime d’imposition, sont soumises à la cotisation foncière des entreprises (CFE) dont le montant est calculé à partir de la valeur locative des locaux et des terrains dont elles disposent pour les besoins de leurs activités professionnelles.

D’une manière générale, la nature de l’activité développée par l’entreprise importe peu, sauf à ce qu’il s’agisse d’une activité expressément exonérée de taxe par la Loi (par exemple une activité de chauffeur de taxi).

Plus simplement, pour qu’une entreprise soit soumise à la CFE, il faut qu’elle exerce une activité « assujettie » à cette cotisation, c'est-à-dire une activité exercée à titre habituel, à titre professionnel et qui ne doit pas être rémunérée par un salaire.

C’est ce qui vient d’être rappelé à une société civile de moyens (SCM) qui met des locaux à la disposition de ses membres, en l’occurrence des avocats, pour qu’ils y puissent exercer leur profession. Considérant que la SCM exerce une activité « assujettie », l’administration réclame le paiement de la taxe… ce que la société conteste, indiquant qu’elle n’exerce pas d’activité non salariée à titre professionnel.

A tort, selon le juge, qui appuie son raisonnement sur les éléments suivants, à savoir :

• les statuts de la société indiquent clairement qu’elle a pour objet la mise en commun de moyens pour permettre à ses membres d’exercer leur profession d’avocat ;
• la mise en commun de moyens passe par l’achat d’installations et de matériels, par le recrutement de personnels et par toutes autres opérations nécessaires (mobilières, immobilières ou financières) autorisées par les statuts de la SCM ;
• la société prend en charge les abonnements qui incombent normalement à ses membres (avocats) ;
• chaque avocat couvre ses dépenses à hauteur de sa participation dans le capital de la SCM.

Au vu de tous ces éléments, la SCM exerce bien, à titre habituel, une activité professionnelle non salariée, ce qui justifie, selon le juge, qu’elle soit soumise à la CFE.

Source : Arrêt de la Cour Administrative d’Appel de Nancy du 28 septembre 2017, n°16NC00177

Cotisation foncière des entreprises : les sociétés civiles de moyens aussi ? © Copyright WebLex - 2017

TVA : sport = activité physique non négligeable !

Une association, chargée de la règlementation et du développement du bridge en compétition, organise des tournois et fait payer aux joueurs des droits d’entrée pour y participer, qu’elle soumet naturellement à la TVA.

Pensant avoir commis une erreur, elle dépose une réclamation pour demander à bénéficier de l’exonération de TVA applicable aux prestations de services ayant un lien étroit avec la pratique du sport. Ce que lui refuse l’administration, qui considère que le bridge n’est pas un sport, mais un jeu de cartes.

L’administration insiste : pour pouvoir parler de « sport », l’activité pratiquée doit comporter une composante physique significative !

Interrogé à son tour, le juge valide la position de l’administration, rappelant que si la notion de « sport » n’est pas, en tant que telle, définie par la Loi, il convient de lui appliquer la signification qui lui est donnée par le langage courant, à savoir : « une activité de nature physique ou, en d’autres termes, une activité caractérisée par une composante physique non négligeable ».

Le bridge n’étant pas une activité de nature physique, l’association ne peut pas bénéficier de l’exonération de TVA.

Source : Arrêt de la Cour de Justice de l’Union Européenne du 26 octobre 2017, n° C-90/16

TVA : le bridge, c’est du sport ? © Copyright WebLex - 2017

Associations : des précisions sur le contrôle des reçus fiscaux…

A partir du 1er janvier 2018, l’administration pourra se rendre directement dans les locaux d’une association pour contrôler les reçus fiscaux émis, et, surtout, pour vérifier que les dons mentionnés sur les reçus ont réellement été encaissés par elle.

Des précisions viennent de nous être apportées sur le déroulement des opérations de contrôle, notamment sur les garanties dont bénéficie l’association.

Retenez qu’avant tout déplacement, l’administration doit informer l’association, par écrit, qu’un contrôle des reçus fiscaux va être engagé. Cet avis de contrôle doit mentionner les informations suivantes :

• les années concernées par le contrôle ;
• la possibilité, pour l’association, de se faire assister par un conseil de son choix.

Une fois en possession de tous les documents nécessaires, l’administration dispose d’un délai de 6 mois pour informer l’association du résultat du contrôle et de son intention de lui appliquer, ou non, l’amende prévue pour la délivrance irrégulière de reçus fiscaux.

La décision prise par l’administration doit être suffisamment motivée pour permettre à l’association, le cas échéant, de présenter ses observations.

Notez que l’administration ne peut pas réclamer le paiement de l’amende, dont le montant est fixé à 25 % des sommes indûment mentionnées sur le reçu, avant l’expiration d’un délai de 30 jours suivant la notification de sa décision.

Enfin, une fois que le contrôle est terminé, l’administration ne pourra pas engager de nouvelle procédure de vérification pour la même période.

Source : Décret n°2017-1187 du 21 juillet 2017 relatif aux garanties applicables aux organismes faisant l’objet du contrôle prévu à l’article L 14 A du livre des procédures fiscales

Associations : la réalité des dons contrôlée © Copyright WebLex - 2017

Début du contrôle fiscal : 1er entretien ou réception de la mise en demeure ?

Un particulier vend l’intégralité des titres qu’il détient dans une société et, à cette occasion, réalise un gain important qu’il omet de déclarer aux services fiscaux. 3 ans plus tard, un 27 avril, l’administration fiscale lui adresse 2 courriers :

• le 1er est un avis qui l’informe de la tenue prochaine d’un contrôle fiscal et qui fixe un 1er rendez-vous avec le vérificateur pour le 15 juin ;
• le 2nd est une mise en demeure de déclarer la plus-value réalisée à l’occasion de la vente des titres.

Le particulier conteste la régularité de la procédure : il déclare ne pas avoir été en mesure de se faire assister d’un conseil dans la mesure où le contrôle fiscal a débuté le jour même de la réception de la mise en demeure, soit le 27 avril, lui enjoignant de déclarer la plus-value. La procédure n’ayant pas été respectée, le redressement fiscal doit être annulé !

Faux répond l’administration, qui rappelle que la mise en demeure, reçue par le particulier le 27 avril, ne constitue par le point de départ des opérations de contrôle : le contrôle fiscal a bel et bien commencé le 15 juin, date du 1er rendez-vous avec le vérificateur.

Le particulier ayant eu près de 18 jours, entre la réception de l’avis et le 1er entretien, pour se rapprocher d’un conseil, le redressement fiscal est validé par le juge.

Pour mémoire, lorsque l’administration souhaite engager un contrôle fiscal, elle doit vous laisser un délai minimum de 2 jours entre la réception de l’avis et le 1er entretien avec le vérificateur. En pratique, il est fréquent qu’elle laisse s’écouler un délai de 15 jours, pour permettre à la personne contrôlée de se rapprocher d’un conseil !

Source : Arrêt de la Cour Administrative d’Appel de Nantes du 19 octobre 2017, n°16NT02725

Début du contrôle fiscal : à quelle date ? © Copyright WebLex - 2017