Un local commercial doit être conforme à son usage !

Un restaurateur demande à son bailleur de faire réaliser des travaux sur le réseau de ventilation, celui-ci n’étant pas conforme aux normes de sécurité, ce qui pose notamment des problèmes dans sa cuisine. Mais le bailleur refuse…

Pour se justifier, le bailleur rappelle que le restaurateur, lorsqu’il a signé son bail commercial, a accepté de prendre le local « en l’état » tout en sachant que le système de ventilation n’était pas aux normes de sécurité. Il rappelle, en outre, que le restaurateur a fait installer, avec son accord, une hotte aspirante reliée au système de ventilation déjà existant afin de permettre une meilleure aération de la cuisine. Il estime n’avoir donc pas à faire réaliser les travaux réclamés par son locataire…

… à tort, selon le restaurateur : il rappelle que le bailleur est tenu de délivrer un local conforme à son usage. Obligation à laquelle le bailleur manque ici, selon lui, puisque le système de ventilation actuel ne respecte pas les normes de sécurité en matière de restauration…

… ce que confirme le juge ! Parce que le système de ventilation n’est pas conforme aux normes de sécurité en matière de restauration, le bailleur a manqué à son obligation de délivrer un local conforme à son usage de restauration. Le bailleur doit donc faire réaliser les travaux réclamés par le restaurateur.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 14 septembre 2017, n° 16-21799

Restaurateur : cauchemar dans une cuisine… © Copyright WebLex - 2017

Honoraires de location : un simulateur en ligne à connaître !

A l’occasion de la recherche d’un logement en location (vide ou meublé), un client peut passer par une agence immobilière. Cette dernière va faire payer sa prestation en facturant des honoraires de location.

Les diverses prestations (recherche et négociation avec le locataire, visite du logement, constitution et rédaction du bail) que peut facturer un agent immobilier peuvent être partagées pour moitié entre le locataire et le bailleur, mais sans toutefois dépasser un plafond qui varie en fonction de la zone géographique ou se situe le logement loué.

Pour avoir une idée du coût de ces honoraires, sachez que l’administration a mis en place un simulateur des honoraires de mise en location imputables au locataire, accessible sur www.service-public.fr/simulateur/calcul/frais-locataire.

Le résultat obtenu détermine le prix maximum TTC par m² de surface habitable qui peut être demandé au locataire (hors état des lieux) : visite du logement, constitution du dossier du locataire et rédaction du contrat de bail.

Source : www.service-public.fr

Honoraires de location : à combien s’élèvent-ils ? © Copyright WebLex - 2017

Architectes : attention aux normes d’accessibilité aux personnes handicapées !

Un couple confie à un architecte la mission de s’occuper de la transformation d’une grange en une maison habitable, dans le but de la mettre ensuite en location. L’architecte s’exécute conformément au contrat conclu et une fois sa mission terminée, est dûment rémunéré pour sa prestation.

Le couple contacte alors une société de conseil et d’optimisation des risques qui réalise un audit de son patrimoine. A cette occasion, la société visite la maison et se rend compte qu’elle ne respecte pas les normes d’accessibilité aux personnes handicapés (12 points de non-concordances sont alors relevés), ce qui pose un problème pour sa mise en location, ces normes devant être impérativement respectées.

Mécontent, le couple réclame une indemnisation de son préjudice (travaux nécessaires pour rendre la maison conforme aux normes d’accessibilité aux personnes handicapées, perte locative, perte d’exploitation et honoraires dus à la société). Ce que refuse l’architecte : dans le contrat signé avec le couple, il n’est pas précisé que la maison est destinée à être louée. Dès lors, les non-conformités aux normes d’accessibilité aux personnes handicapées ne peuvent pas lui être reprochées.

Ce que conteste le couple : pour lui, un architecte à qui est confié une mission de construction ou de réhabilitation doit de lui-même se renseigner sur la destination de l’immeuble au regard des normes d’accessibilité aux personnes handicapées. En tant que professionnel de la construction, il sait, en effet, que le respect de ces normes est particulièrement strict.

« Exact », répond le juge qui donne raison au couple. L’architecte aurait dû se renseigner sur la potentielle destination locative de la maison. Ne l’ayant pas fait, sa responsabilité est engagée.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 12 octobre 2017, n° 16-23982

Quand un architecte construit une maison à louer… inlouable ! © Copyright WebLex - 2017

Syndic immobilier : l’histoire d’une assemblée générale régulière…

Dans un immeuble en copropriété, un syndic envoie les convocations à la prochaine assemblée générale (AG) aux copropriétaires. Entre temps, son mandat prend fin. Il est alors remplacé par un nouveau syndic qui préside l’AG.

Une des décisions votées lors de cette AG ne plaît pas à un couple de propriétaires, qui réclame alors son annulation en expliquant que l’AG a été irrégulièrement convoquée. Irrégularité qui relève de la responsabilité de l’ancien syndic : il rappelle, en effet, que si celui-ci était encore valablement en exercice lors de l’envoi des convocations, son mandat avait pris fin lors de la réception de ces convocations et lors de la tenue de l’AG, un nouveau syndic ayant alors pris sa place.

Or, pour qu’une AG soit valable, il est nécessaire, selon le couple, que le syndic qui envoie les convocations ait encore un mandat de gestion lors de la réception de ces convocations et lors de la tenue de l’AG. Ce qui n’est pas le cas ici. L’AG doit donc être annulée pour irrégularité…

… à tort selon le syndicat des copropriétaires : celui-ci considère que l’AG convoquée par l’ancien syndic est parfaitement valable. Pour lui, un syndic peut parfaitement convoquer des copropriétaires à une AG, dès lors que son mandat est encore valide, peu importe que son mandat ait pris fin lors de la réception de ces convocations et de la tenue de l’AG qui se rapporte à ces convocations.

« Exact » répond le juge qui rejette la demande d’annulation de l’AG du couple. Le syndic a ici parfaitement exécuté sa mission.

Syndic immobilier : l’histoire d’une assemblée générale irrégulière…

Dans une autre affaire, un copropriétaire a également réclamé l’annulation d’une décision d’AG avec laquelle il n’était pas d’accord. Pour lui, le vote de cette décision est entaché d’irrégularité pour une question de pouvoirs : il rappelle que, si un copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, ce dernier peut recevoir des délégations de vote, à condition toutefois que le total des voix dont il dispose n'excède pas 5 % des voix, à défaut il ne peut recevoir plus de 3 délégations.

Or, il constate que l’un des copropriétaires disposait de plus de 5 % des voix après avoir reçu plus de 3 délégations de vote. Dès lors, la décision n’a pas été valablement votée.

Raisonnement que valide le juge : parce qu’un copropriétaire qui avait reçu plus de 3 délégations de vote disposait de plus de 5 % des voix, le copropriétaire mécontent est fondé à réclamer et à obtenir l’annulation de la décision votée en AG avec laquelle il n’est pas d’accord.

Syndic immobilier : l’histoire d’un copropriétaire qui s’oppose à une décision votée en AG

Un copropriétaire possède un ou plusieurs lots auxquels est attribué une quote-part représentée par des « tantièmes » : ils servent notamment à déterminer le nombre de voix dont les copropriétaires disposent en AG, ainsi que le montant des charges attribués à chaque lot de copropriété.

Pour s’assurer que la quote-part attribuée à chaque lot correspond effectivement à sa superficie, il a été pris la décision, au cours d’une AG, de procéder au mesurage de tous les lots de copropriété. Sauf que le jour du mesurage des lots, un copropriétaire refuse que le géomètre-expert pénètre dans son appartement. Pour lui, cette décision porte atteinte au respect du domicile de manière disproportionnée.

Ce que conteste le syndicat des copropriétaires et à raison, selon le juge : la décision, régulièrement votée, est parfaitement proportionnée au regard de son but légitime, à savoir s’assurer que la répartition des charges est en adéquation avec les surfaces respectives des différents lots de copropriété.

Source :

• Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 19 octobre 2017, n° 16-24646
• Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 19 octobre 2017, n° 16-21272
• Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 5 octobre 2017, n° 16-21971

Syndic immobilier : histoires vécues… © Copyright WebLex - 2017

Bail d’habitation : par principe, un délai de préavis est de 3 mois, mais…

Pour mémoire, quand un locataire souhaite mettre fin à la location, il doit respecter un délai de préavis de 3 mois. Toutefois, ce délai peut être réduit à 1 mois lorsque certaines conditions prévues par la Loi sont remplies (perte d’un emploi, mutation, obtention d’un premier emploi, locataire bénéficiaire du RSI ou du RSA, etc.).

A la suite de la perte de son emploi, une locataire a donné son préavis de départ à son bailleur, en se prévalant du délai réduit. Mais le bailleur estime qu’elle ne peut pas bénéficier du délai réduit et lui réclame donc le paiement de 2 mois de loyers impayés. Ce que refuse la locataire…

… à tort selon ce dernier : il rappelle que la locataire justifie le bénéfice du délai réduit par la perte de son emploi. Or, pour prouver cette perte d’emploi, elle ne produit qu’une attestation de la CAF indiquant qu’elle bénéficie du RSA. Pour lui, ce document est insuffisant.

Mais pas pour le juge : il rappelle que le bénéfice du RSA est en lui-même, un des motifs qui permet de profiter du délai réduit de préavis. Par conséquent, la locataire n’a pas besoin de justifier de la perte de son emploi. Le juge rejette donc la demande du bailleur.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 19 octobre 2017, n° 16-22812

Bail d’habitation : un délai de préavis de départ de 1 mois ou de 3 mois ? © Copyright WebLex - 2017

La date de début des travaux est celle prévue au contrat !

Une société se voit confier la mission de construire une maison individuelle. En cours de chantier, des imprévues surviennent. Le chantier prend alors du retard. Finalement, la maison est achevée, mais le délai de construction qui avait été convenu est dépassé. Le propriétaire réclame alors le paiement d’indemnités de retard. La société accepte le principe du paiement d’indemnités de retard, mais est toutefois en désaccord sur le montant réclamé.

Pour déterminer la date à laquelle les indemnités sont dues, le propriétaire tient compte de la date du début d’exécution des travaux à laquelle il rajoute le délai de chantier convenu. Il obtient ainsi la date de fin des travaux : à compter du lendemain de cette date, les pénalités de retard sont dues, selon le propriétaire.

Sauf que le constructeur n’est pas d’accord sur la date de début d’exécution des travaux sur laquelle se base le propriétaire pour effectuer son calcul. Il constate, en effet, que le propriétaire tient compte de la date effective du début des travaux. Or, il faut se baser, selon lui, sur la date prévue au contrat. Date contractuellement prévue qui est ici plus tardive de 7 mois (les travaux ont pu, en effet, commencer plus rapidement que prévus), ce qui repousse d’autant la date de fin de chantier et permet au constructeur de diminuer le montant des pénalités de retard.

Le juge donne raison… au constructeur ! Le point de départ du délai d’exécution des travaux est la date indiquée au contrat pour l’ouverture du chantier et non la date effective du début des travaux. Par conséquent, le propriétaire a droit à ses pénalités de retard, mais à un montant plus faible qu’espéré.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 12 octobre 2017, n° 16-21238

Quand des travaux commencés en avance… finissent en retard ! © Copyright WebLex - 2017

Encadrement des loyers à Lille : c’est fini ?

Afin de limiter les hausses de loyers dans les zones dans lesquelles le montant des loyers est déjà très élevés, la Loi Alur a créé un dispositif d’encadrement des loyers. Première à avoir appliquée ce dispositif, la ville de Paris a ensuite été suivie par la municipalité lilloise. Le dispositif d’encadrement des loyers y est, en effet, applicable depuis le 1er février 2017.

Toutefois, la légalité de la mise en place de ce dispositif a été contestée dans la capitale des Hauts-de-France. Le juge vient de rendre son verdict : le dispositif est totalement annulé. Il a constaté que le dispositif a été seulement mis en place à Lille. Or, remarque-t-il, le dispositif aurait dû concerner la totalité de l’agglomération lilloise pour être valable.

Notez que la Préfecture n’a pas encore pris sa décision quant à un éventuel appel contre cette décision.

Cette décision aura-t-elle des conséquences sur le dispositif similaire mis en place à Paris ? Affaire à suivre…

Source :

• www.service-public.fr
• Décisions du Tribunal administratif de Lille, du 17 octobre 2017, n° 1610304 et 1504219

Encadrement des loyers : à Paris… et à Lille ? © Copyright WebLex - 2017

www.inpi.fr : un site web à connaître !

La révolution numérique présente de nombreux atouts, notamment en termes de gain de temps, de productivité et d’efficacité, aussi bien pour les particuliers que pour les professionnels. Un mouvement que les pouvoirs publics ont désormais enclenché en proposant de plus en plus de services administratifs accessibles via des plateformes web.

Cette dématérialisation vaut désormais en matière de de protection des marques, dessins ou modèles, dont l’autorité référente est l’Institut national de la propriété industrielle (Inpi), au bénéfice des entrepreneurs.

Ici, 2 dates sont à connaître. La 1ère est le 16 octobre 2017 : depuis cette date, vous pouvez réaliser les demandes suivantes sur le site web de l’Inpi (ww.inpi.fr) :

• les demandes d’enregistrement de marques, dessins ou modèles ;
• les demandes d’inscription visant une rectification ou un acte affectant la propriété ou la jouissance d’un dépôt.

La 2nde date à retenir est le 2 novembre 2017 : à compter de cette date, vous pourrez notamment effectuer, en ce qui concerne le dépôt de marques, les actes suivants :

• les déclarations de retrait ;
• les requêtes en rectification d’erreur matérielle ;
• les observations de tiers.

Source :

• www.service-public.fr
• www.inpi.fr

Enregistrer une marque, un dessin ou un modèle : sur le site web de l’INPI ? © Copyright WebLex - 2017

Solliciter un renouvellement du bail commercial : un formalise très précis !

Un charcutier signe un bail commercial avec un couple, propriétaire d’un local commercial. Au cours du bail commercial, le mari décède, ce qui entraîne alors un « démembrement » du droit de propriété : l’épouse, désormais veuve, est devenue « usufruitière » du local commercial et son fils, héritier des droits de son père, devient le « nu-propriétaire » des murs. En clair, les bailleurs sont désormais la mère et le fils.

Peu avant le terme du bail commercial, le locataire sollicite le renouvellement du bail. A cet effet, il envoie une lettre recommandée avec AR à sa bailleresse. Cette dernière lui répond alors qu’elle ne peut pas donner son accord au renouvellement du bail commercial : il faut, selon elle, que le locataire sollicite également le renouvellement du bail commercial auprès de son fils. Le locataire ne réagit pas à cette réponse.

Quelques jours après, le fils délivre au locataire un congé avec offre de renouvellement, moyennant un loyer majoré. Offre que refuse le locataire. Les bailleurs, mère et fils, lui demandent alors de quitter le local commercial, le bail n’ayant pas été renouvelé.

Ce que conteste le locataire : il considère que les bailleurs n’ayant pas formellement répondu à sa demande de renouvellement du bail commercial, celui-ci a donc été tacitement renouvelé.

« Faux » répondent les bailleurs : pour eux, au contraire, la demande du locataire est invalide, ce qui ne permet pas de considérer qu’il y a eu reconduction tacite du bail commercial. Ils rappellent (de nouveau) que la Loi ne permet pas à un usufruitier de donner à bail un immeuble à usage commercial sans le concours du nu-propriétaire.

Or, le locataire a seulement sollicité le renouvellement du bail commercial auprès de la mère, usufruitière. Dès lors, cette demande est irrégulière et nulle : le bail n’a pas été renouvelé tacitement et le locataire doit libérer les lieux, en application du congé délivré par le fils. Ce que confirme le juge.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 19 octobre 2017, n° 16-19843

Renouvellement du bail commercial : quand un bailleur décède… © Copyright WebLex - 2017

L’acquéreur d’un immeuble comportant un local commercial bénéficie-t-il d’un droit de rétractation ?

Un acquéreur décide d’acheter un immeuble et à cette occasion, un compromis de vente est signé. Comme la Loi le prévoit, le droit de rétractation (également appelé « délai SRU ») est alors purgé : une lettre recommandée avec AR est envoyée au domicile de l’acquéreur, l’informant qu’à compter du lendemain de la réception de cette lettre, il a 7 jours (à l’époque) durant lesquels il peut renoncer à la vente sans motif (ce délai est désormais de 10 jours depuis le 8 août 2015). Le délai de 7 jours s’écoule et à son terme, l’acquéreur ne peut plus renoncer à son acquisition sans motif.

Pourtant, peu avant la signature de l’acte de vente chez le notaire, l’acquéreur renonce à son achat en mettant en avant… son droit de rétractation !

Mécontent, le vendeur réclame le paiement du montant de la clause pénale prévue au compromis de vente, estimant que la renonciation de l’acquéreur est injustifiée. Le vendeur rappelle, en effet, que le droit de rétractation a été valablement purgé. Il en veut pour preuve le recommandé signé qu’il a en sa possession. L’acquéreur ne peut donc pas, selon lui, se prévaloir de son droit de rétractation…

… ce que conteste ce dernier : effectivement, le compromis de vente lui a été notifié afin que le droit de rétractation puisse être purgé. Sauf que le jour où le compromis lui a été notifié par lettre recommandée avec AR, il n’était pas chez lui ! C’est sa mère, explique-t-il, qui a signé le recommandé. Dès lors, il y a une irrégularité dans la purge du droit de rétractation puisque sa mère n’avait pas le pouvoir de signer le recommandé en son nom. Irrégularité qui lui permet de se prévaloir de son droit de rétractation qui court toujours.

Le vendeur concède l’irrégularité. Mais il réclame (encore) le paiement du montant de la clause pénale. Cette fois-ci, il explique que l’acquéreur ne peut pas se prévaloir du droit de rétractation… puisqu’il ne peut pas bénéficier de ce droit !

Le vendeur rappelle alors que la Loi prévoit que le droit de rétractation ne peut être mis en œuvre que pour les immeubles d’habitation. Or, l’immeuble qui fait ici l’objet de la vente comporte un local commercial au rez-de-chaussée. Dès lors, l’acquéreur ne peut pas mettre en œuvre le droit de rétractation…

… ce que conteste (une nouvelle fois) ce dernier : le compromis signé indique que l’immeuble vendu est à « usage d’habitation » sans qu’il soit fait mention du local commercial. Dès lors, il bénéficie du droit de rétractation et peut renoncer à la vente, ce droit de rétractation n’ayant pas été valablement purgé.

« Exact » répond le juge ! Parce que le compromis porte sur la vente d’un immeuble à « usage d’habitation », l’acquéreur bénéficie bien du droit de rétractation. Et ce droit n’ayant pas été valablement purgé, l’acquéreur peut renoncer à la vente sans avoir à payer le montant de la clause pénale.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 12 octobre 2017, n° 16-22416

Vente immobilière et droit de rétractation (délai SRU) : pour qui, pour quoi ? © Copyright WebLex - 2017