Diagnostic électrique : comment doit-il être établi ?

Pour mémoire, une personne qui vend un logement ou qui le met en location doit produire un état de l'installation intérieure électrique, lorsque cette installation a été réalisée depuis plus de 15 ans. L’objectif de la réalisation de ce diagnostic est d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Ce diagnostic électrique est alors annexé au contrat de vente ou au contrat de location.

Sachez que depuis le 13 octobre 2017, les diagnostiqueurs doivent suivre une nouvelle méthode d’établissement des diagnostics électrique qui comprend au minima le contrôle des 6 points suivants :

• la présence et la caractérisation :

• ○ d’un appareil général de commande de protection et son accessibilité ;
• ○ d’un dispositif de protection différentiel à l’origine de l’installation / d’une prise de terre et de l’installation de mise à la terre ;
• ○ d’un dispositif de protection contre les surintensités adapté à la section des conducteurs, sur chaque circuit ;
• ○ d’une liaison équipotentielle et d’une installation électrique adaptée aux conditions particulières des locaux contenant une douche ou une baignoire

• l’absence :

• ○ de matériels électriques présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension (protection mécanique des conducteurs) ;
• ○ de matériels électriques vétustes et/ou inadaptés à l’usage.

Pour information, le contenu de cette nouvelle méthodologie est consultable gratuitement sur le site web de l'Association française de normalisation.

Source : Arrêté du 28 septembre 2017 définissant le modèle et la méthode de réalisation de l'état de l'installation intérieure d'électricité dans les immeubles à usage d'habitation

Un (nouveau) mode d’emploi pour établir les diagnostics électriques ! © Copyright WebLex - 2017

Bail commercial et répartition du coût des travaux : la précision est de rigueur !

Le propriétaire d’un hôtel reçoit l’ordre de la Mairie de procéder à des travaux de ravalement. Il envoie alors un courrier à son locataire, qui exploite l’hôtel, en lui expliquant qu’il doit effectuer les travaux. Ce que refuse le locataire…

… à tort, selon le propriétaire : il rappelle que le bail commercial prévoit que les travaux de ravalement sont à la charge du locataire. Dès lors, c’est à ce dernier d’effectuer les travaux réclamés par la Mairie. Ce que conteste le locataire : le bail commercial prévoit seulement que les travaux de ravalement sont à sa charge, et non pas ceux réclamés par la Mairie. C’est donc au propriétaire, selon lui, de faire réaliser les travaux de ravalement.

Ce que confirme le juge : le bail ne prévoyant pas que les travaux réclamés par la Mairie soient à la charge du locataire, celui-ci n’a pas à en assumer le coût, même s’il s’agit de travaux de ravalement dont la charge revient au locataire en vertu du bail commercial.

Notez que cette affaire concerne un bail commercial conclu avant le 5 novembre 2014 : la réglementation, à cette époque, permettait que le contrat mette à la charge du locataire le coût des grosses réparations comme, par exemple, les travaux de ravalement.

La réglementation a depuis évolué sur ce point, puisque pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, il est expressément prévu que certaines charges de travaux ne puissent pas être imputées au locataire, ce qui est notamment le cas des travaux de ravalement.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 5 octobre 2017, n° 16-11470

Bail commercial et travaux de ravalement : qui doit payer ? © Copyright WebLex - 2017

Bail commercial : une importante hausse de loyer doit être justifiée !

Un restaurateur, à l’occasion du renouvellement de son bail commercial, voit son bailleur lui proposer une importante hausse de loyer afin qu’il corresponde à la valeur locative du local loué. Ce que refuse le restaurateur, pour qui le loyer actuel correspond déjà à la valeur locative du local loué…

… à tort, selon le bailleur qui maintient sa proposition d’un nouveau loyer déplafonné, comme le lui permet la Loi. Nouveau refus du locataire, qui rappelle qu’une hausse déplafonnée du loyer n’est possible que lorsque les conditions de la location ont changé de manière notable. Ce qui n’est pas le cas ici.

« Faux » répond le bailleur : au contraire, les conditions de la location ont changé de manière notable. Il rappelle alors que depuis la conclusion du bail commercial, le restaurateur a vu un centre commercial de 48 enseignes venir s’installer près de son local. En outre, un parking de 1 800 places a également vu le jour près du restaurant. Pour lui, tout ceci a nécessairement eu une incidence sur l’activité du restaurateur, l’autorisant à fixer un loyer déplafonné…

… à tort, selon le restaurateur : les éléments dont se prévaut le bailleur lui ont, au contraire, été défavorables. Pour preuve, son chiffre d’affaires baisse depuis que le parking et le centre commercial ont vu le jour.

Arguments qui vont convaincre le juge : pour justifier une hausse déplafonnée du loyer, le bailleur ne doit pas seulement arguer d’une modification notable des conditions de la location. Il faut également, rappelle-t-il, que cette modification soit favorable au locataire. Ce qui n’est pas le cas ici…

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 14 septembre 2017, n° 16-19409

Renouvellement d’un bail commercial : une hausse de loyer (trop ?) importante… © Copyright WebLex - 2017

Agent immobilier : êtes-vous couvert pour l’activité de conseil en investissement ?

Dans le cadre de son activité professionnelle, un agent immobilier conseille à un client d’acheter un bien immobilier qui, selon lui, est un investissement rentable. Sauf que ce n’est pas le cas : l’agent immobilier est alors condamné à indemniser son client pour manquement à son devoir de conseil et de mise en garde des risques encourus en présence d’un investissement réalisé dans le cadre d’une opération de défiscalisation..

L’agent immobilier demande alors à son assureur de venir en garantie, comme le contrat d’assurance souscrit le prévoit. Ce que refuse l’assureur…

… à tort, selon l’agent immobilier : il rappelle que le contrat souscrit le couvre « pour les seules activités qui sont définies aux conditions particulières », à savoir « l’achat, la vente, l’échange, la location ou la sous-location, en nu, en meublé, d’immeubles bâtis ou non bâtis ; l’achat, la vente ou la location-gérance de fonds de commerce ; la cession de cheptel agricole mort ou vif, la souscription, l’achat ou la vente d’actions ou de parts de sociétés immobilières donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou nue-propriété ; l’achat, la vente de parts sociales ou négociables lorsque l’actif social comprend un immeuble ou un fonds de commerce ».

Certes, reconnaît l’assureur qui fait alors remarquer à l’agent immobilier que l’activité de « conseil en investissement », au titre de laquelle l’agent immobilier a été condamné, n’est pas couverte par la garantie souscrite par ce dernier.

Ce que conteste l’agent immobilier : il rappelle que le contrat d’assurance souscrit le couvre pour « l’achat, la vente, l’échange, la location ou la sous-location, en nu, en meublé, d’immeubles bâtis ou non bâtis ». Or, sa condamnation a pour origine, selon lui, la vente d’un immeuble. Il estime donc que l’assureur doit venir en garantie…

… à tort, pour le juge ! L’activité de conseil en investissement excède, selon lui, même si elle se rapporte à une opération immobilière, l’activité d’agent immobilier. Il est donc nécessaire que cette activité soit expressément couverte par le contrat d’assurance souscrit. Ce qui n’est pas le cas ici...

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 2ème chambre civile, du 5 octobre 2017, n° 16-21457

Agent immobilier : attention à l’activité de conseil en investissement ! © Copyright WebLex - 2017

Prestation de conseil juridique : une activité (très) encadrée !

Une société souhaite réduire ses dépenses de frais de fonctionnement. Pour cela, elle fait appel à une entreprise spécialisée et, par contrat, lui confie une mission en ce sens. Peu après avoir commencé son travail, l’entreprise présente ses premières factures à la société.

Mais au vu des montants réclamés, la société refuse de régler les factures et rompt le contrat conclu avec l’entreprise. Mécontente, cette dernière réclame alors des dommages-intérêts pour le préjudice subi.

Ce que refuse la société : elle explique alors que le contrat, visant à réduire ses coûts de fonctionnement, a pour objet une prestation de conseil juridique. Or, l’entreprise spécialisée ne peut pas réaliser de prestation juridique, n’étant pas habilitée pour le faire comme peut l’être un avocat ou un notaire.

Mais cette entreprise conteste réaliser une prestation de conseil juridique : pour elle, sa mission consiste seulement à établir un diagnostic des dépenses de frais de fonctionnement de la société, impliquant une analyse technique et non juridique des contrats.

Ce que confirme le juge : parce que sa prestation consiste à analyser techniquement et non juridiquement des contrats, afin de réduire les coûts de fonctionnement de la société, l’entreprise ne réalise pas une prestation de conseil juridique. Dès lors, le contrat conclu est valable. La société cliente doit donc régler les factures dues…

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 20 septembre 2017, n° 16-15346

Quand une entreprise réduit ses coûts de fonctionnement… à grand frais ! © Copyright WebLex - 2017

Ordre de réparation, devis ou bon de commande : des documents à ne pas négliger !

Un garagiste réalise des travaux sur les engins agricoles qui lui ont été confiés par un agriculteur. Cependant, lorsque le garagiste présente à son client les factures relatives à ces travaux, l’agriculteur refuse de payer.

Refus toutefois injustifié, selon le garagiste : il rappelle que les travaux effectués l’ont été à la demande de l’agriculteur. Dès lors, il estime que l’agriculteur a donné son accord aux travaux et qu’il doit le payer.

Mais l’agriculteur refuse (encore) de payer : il explique que, s’il avait connu le montant réel des travaux, il n’aurait pas donné son accord à leur réalisation. S’il y a « accord sur la chose » (ici les travaux de réparation sur les engins agricoles), il n’y a pas, selon l’agriculteur, « accord sur le prix ». Le garagiste ne peut donc pas lui réclamer le paiement des travaux puisqu’il ne produit aucun devis, ordre de réparation ou bon de commande matérialisant un tel accord.

Ce que confirme le juge : l’agriculteur n’ayant signé ni devis, ni ordre de réparation, ni bon de commande, le garagiste ne prouve pas que son client aurait accepté la réalisation des travaux s’il avait été informé de leur coût. L’agriculteur n’a donc pas à payer le garagiste.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 20 septembre 2017, n° 16-19632

L’amour est dans le pré… pas dans le garage ! © Copyright WebLex - 2017

Bornage d’un terrain : les frais ne sont pas (toujours) partagés !

Un propriétaire demande à son voisin s’ils peuvent borner leurs terrains afin de déterminer exactement les limites de chaque propriété. Demande refusée par le voisin : un bornage lui paraît inutile puisque des éléments naturels (un muret et un puits) matérialisent suffisamment, selon lui, les limites de leurs propriétés respectives.

Mais, faisant fi de ce refus, le propriétaire fait appel à un géomètre-expert pour borner leurs terrains. Voulant se montrer conciliant, le voisin prévient qu’il n’empêchera pas le géomètre-expert de travailler, mais lui précise que le jour du rendez-vous, étant absent, seul son fils sera présent.

Le jour convenu, le géomètre-expert exécute la mission qui lui a été confiée et rédige un procès-verbal de bornage. Le propriétaire le signe ainsi que le fils de son voisin.

Peu après, le propriétaire réclame le remboursement de la moitié des frais de l’intervention du géomètre-expert au voisin. Celui-ci refuse : il rappelle que les frais d’intervention du géomètre-expert ne sont partagés que lorsque le bornage est amiable ou en cas de bornage judiciaire lorsque le juge prononce le partage des frais. Or, le bornage n’est ici pas amiable puisqu’il avait refusé la demande du propriétaire.

Ce que conteste le propriétaire : pour lui, le bornage était amiable puisque le fils de son voisin a signé le procès-verbal établi par le géomètre-expert. Il considère que cette signature vaut accord pour l’intervention du géomètre-expert…

… à tort pour le juge ! Il donne raison au voisin, considérant que le bornage n’était pas amiable car :

• le voisin a exprimé son refus quant au bornage du terrain ;
• le propriétaire a choisi unilatéralement de faire appel à un géomètre-expert ;
• le bornage n’a pu être réalisé que par une simple volonté de conciliation du voisin, lequel était absent le jour de l’établissement du procès-verbal de bornage ;
• la signature du procès-verbal de bornage par le fils ne vaut pas accord à son intervention, mais accord à ses constatations ;
• en outre, le jour de l’établissement du bornage, le propriétaire a cherché à induire en erreur le géomètre-expert afin d’agrandir son terrain.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 14 septembre 2017, n° 16-21067

Bornage d’un terrain : qui paie ? © Copyright WebLex - 2017

Agent immobilier : un mail engage-t-il votre client ?

Un agent immobilier reçoit une proposition d’achat d’un bien immobilier qu’il transmet à son client. Ce dernier l’informe alors qu’il accepte l’offre. L’agent immobilier décide alors d’envoyer un mail à l’acquéreur pour l’informer que son offre est acceptée. Toutefois, le vendeur change d’avis et vend la maison à une autre personne qui a fait une proposition financière plus intéressante.

Mécontent, l’acquéreur évincé réclame alors que la vente soit conclue à son bénéfice. Ce que refuse le vendeur…

… à tort, estime l’acquéreur évincé, puisque le mail envoyé par l’agent immobilier précise que son offre était acceptée. Dès lors, il y a « accord sur la chose (comprenez la maison) et le prix », ce qui rend la vente parfaite. Le vendeur ne pouvait donc plus, selon lui, renoncer à la vente de la maison à son profit.

Sauf que le mail envoyé par l’agent immobilier ne l’engage pas, estime le vendeur, le mandat ne lui conférant pas ce pouvoir. Le mail ne peut donc être retenu comme preuve d’un « accord sur la chose et le prix ». Et faute de preuve, la vente n’est pas parfaite. Ce que confirme ici le juge.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 14 septembre 2017, n° 16-20904

Agent immobilier : les écrits (aussi) peuvent s’envoler… © Copyright WebLex - 2017

Pour arrêter de verser son loyer, un locataire doit en avoir l’autorisation !

Le locataire d’un logement demande à son bailleur d’effectuer des travaux estimant que des désordres affectant le logement l’empêchent d’en jouir paisiblement. Demande que refuse le bailleur. Mécontent, le locataire décide d’arrêter de payer son loyer, jusqu’à ce que le bailleur effectue les travaux réclamés.

Le bailleur met alors en demeure son locataire de reprendre le paiement des loyers et de payer les arriérés de loyers, sous peine de résiliation du bail. Mais la situation perdure…

… à cause du bailleur, selon le locataire qui réclame (de nouveau) l’exécution des travaux qu’il estime nécessaires. Il finit par solliciter l’autorisation de consigner les loyers au juge entre les mains d’une tierce personne.

Mais pour le bailleur, c’est le locataire qui est fautif : il estime que ce dernier a commis une faute en voulant se faire justice lui-même en arrêtant de verser le loyer, après son refus d’exécuter les travaux. Pour lui, le locataire doit donc être condamné à lui verser les loyers non perçus (plus de 60 000 €) auxquels il faut rajouter les intérêts légaux de retard…

… ce que confirme le juge : le locataire n’a pas à se faire justice soi-même. Avant d’arrêter le paiement des loyers, le locataire aurait dû solliciter, au préalable, une autorisation judiciaire pour consigner les loyers entre les mains d’une tierce personne. La demande de consignation du locataire est donc rejetée et ce dernier doit verser les loyers dus au bailleur, auxquels il faut rajouter les intérêts légaux de retard.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 5 octobre 2017, n° 16-19614

Quand un locataire veut se faire justice lui-même… © Copyright WebLex - 2017

Quand un bailleur réussit à ne pas verser d’indemnité d’éviction…

Devant quitter le local commercial qu’il louait, un pâtissier réclame le paiement d’une indemnité d’éviction, comme le lui permet la Loi. Mais un litige survient alors quant au montant de cette indemnité. Au terme du bail commercial, aucun accord n’étant trouvé avec le bailleur sur le montant de l’indemnité d’éviction, le pâtisser décide de rester dans les locaux loués.

Le bailleur réclame alors la résiliation du bail aux torts du pâtisser, ce qui lui permet de ne pas verser d’indemnité d’éviction. A tort, estime le pâtisser, puisque le bail commercial ayant pris fin, il est impossible de le résilier.

Mais le juge donne raison au bailleur : le pâtisser, en se maintenant dans le local loué alors que le bail était terminé, dans l’attente du paiement de l’indemnité d’éviction, a commis une faute. Or, cette faute peut être sanctionnée par la résiliation du bail et la perte du droit au paiement de l’indemnité d’éviction. Ce qui est le cas ici.

Quand un bailleur réussit (encore) à ne pas verser d’indemnité d’éviction…

Un bailleur délivre un congé à son locataire, un restaurateur, avec une offre d’indemnité d’éviction. Mais le restaurateur n’est pas satisfait du montant de l’indemnité d’éviction proposé. Un litige naît alors entre le bailleur et le restaurateur qui se maintient dans les lieux, alors même que le bail a pris fin.

Au cours de ce litige, le bailleur prend alors connaissance d’une (petite) subtilité juridique qu’il va mettre à son profit. Il constate que le restaurateur a sous-loué les murs de son local en y apposant des panonceaux pour permettre à des tiers d’y faire de la publicité. Or, la sous-location est expressément interdite aux termes du bail commercial. Il met donc le restaurateur en demeure de mettre fin à cette sous-location dans le mois, sous peine de résiliation du bail à ses torts. Le mois écoulé, le restaurateur n’ayant pas mis fin à cette sous-location, le bailleur l’informe que le bail commercial est rompu à ses torts exclusifs. En conséquence, aucune indemnité d’éviction ne lui est versée.

Rupture du contrat que conteste le restaurateur : premièrement, il relève que le bail commercial a déjà pris fin. Dès lors, il n’est pas possible de lui reprocher un manquement contractuel. Deuxièmement, il considère que la sous-location ne peut pas lui être reprochée puisque, témoignages à l’appui, il explique que les panneaux apposés sur les murs sont en place depuis plus de 30 ans, soit avant qu’il prenne possession des lieux. En outre, selon le restaurateur, la sanction réclamée par le bailleur est totalement disproportionnée, puisque la sous-location lui a seulement rapporté 400 €/ an.

Mais le juge va donner raison au bailleur car :

• même si la sous-location existait avant qu’il prenne possession des lieux, le restaurateur a commis une faute en n’y mettant pas un terme lorsque le bailleur l’a mis en demeure de le faire ;
• un bailleur commercial peut reprocher un manquement contractuel à son locataire lorsque celui-ci se maintient dans les lieux au terme du délai prévu par le bail dans l’attente du paiement de l’indemnité d’éviction ;
• même si le manquement reproché n’est pas d’une importante gravité, le simple fait qu’il y ait eu un manquement peut être sanctionné par la résiliation du bail.

Source :

• Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 5 octobre 2017, n° 16-21977
• Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 5 octobre 2017, n° 15-25018

Bail commercial et indemnité d’éviction : histoires vécues… © Copyright WebLex - 2017