Bail d’habitation : par principe, un délai de préavis est de 3 mois, mais…

Pour mémoire, quand un locataire souhaite mettre fin à la location, il doit respecter un délai de préavis de 3 mois. Toutefois, ce délai peut être réduit à 1 mois lorsque certaines conditions prévues par la Loi sont remplies (perte d’un emploi, mutation, obtention d’un premier emploi, locataire bénéficiaire du RSI ou du RSA, etc.).

A la suite de la perte de son emploi, une locataire a donné son préavis de départ à son bailleur, en se prévalant du délai réduit. Mais le bailleur estime qu’elle ne peut pas bénéficier du délai réduit et lui réclame donc le paiement de 2 mois de loyers impayés. Ce que refuse la locataire…

… à tort selon ce dernier : il rappelle que la locataire justifie le bénéfice du délai réduit par la perte de son emploi. Or, pour prouver cette perte d’emploi, elle ne produit qu’une attestation de la CAF indiquant qu’elle bénéficie du RSA. Pour lui, ce document est insuffisant.

Mais pas pour le juge : il rappelle que le bénéfice du RSA est en lui-même, un des motifs qui permet de profiter du délai réduit de préavis. Par conséquent, la locataire n’a pas besoin de justifier de la perte de son emploi. Le juge rejette donc la demande du bailleur.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 19 octobre 2017, n° 16-22812

Bail d’habitation : un délai de préavis de départ de 1 mois ou de 3 mois ? © Copyright WebLex - 2017

La date de début des travaux est celle prévue au contrat !

Une société se voit confier la mission de construire une maison individuelle. En cours de chantier, des imprévues surviennent. Le chantier prend alors du retard. Finalement, la maison est achevée, mais le délai de construction qui avait été convenu est dépassé. Le propriétaire réclame alors le paiement d’indemnités de retard. La société accepte le principe du paiement d’indemnités de retard, mais est toutefois en désaccord sur le montant réclamé.

Pour déterminer la date à laquelle les indemnités sont dues, le propriétaire tient compte de la date du début d’exécution des travaux à laquelle il rajoute le délai de chantier convenu. Il obtient ainsi la date de fin des travaux : à compter du lendemain de cette date, les pénalités de retard sont dues, selon le propriétaire.

Sauf que le constructeur n’est pas d’accord sur la date de début d’exécution des travaux sur laquelle se base le propriétaire pour effectuer son calcul. Il constate, en effet, que le propriétaire tient compte de la date effective du début des travaux. Or, il faut se baser, selon lui, sur la date prévue au contrat. Date contractuellement prévue qui est ici plus tardive de 7 mois (les travaux ont pu, en effet, commencer plus rapidement que prévus), ce qui repousse d’autant la date de fin de chantier et permet au constructeur de diminuer le montant des pénalités de retard.

Le juge donne raison… au constructeur ! Le point de départ du délai d’exécution des travaux est la date indiquée au contrat pour l’ouverture du chantier et non la date effective du début des travaux. Par conséquent, le propriétaire a droit à ses pénalités de retard, mais à un montant plus faible qu’espéré.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 12 octobre 2017, n° 16-21238

Quand des travaux commencés en avance… finissent en retard ! © Copyright WebLex - 2017

Encadrement des loyers à Lille : c’est fini ?

Afin de limiter les hausses de loyers dans les zones dans lesquelles le montant des loyers est déjà très élevés, la Loi Alur a créé un dispositif d’encadrement des loyers. Première à avoir appliquée ce dispositif, la ville de Paris a ensuite été suivie par la municipalité lilloise. Le dispositif d’encadrement des loyers y est, en effet, applicable depuis le 1er février 2017.

Toutefois, la légalité de la mise en place de ce dispositif a été contestée dans la capitale des Hauts-de-France. Le juge vient de rendre son verdict : le dispositif est totalement annulé. Il a constaté que le dispositif a été seulement mis en place à Lille. Or, remarque-t-il, le dispositif aurait dû concerner la totalité de l’agglomération lilloise pour être valable.

Notez que la Préfecture n’a pas encore pris sa décision quant à un éventuel appel contre cette décision.

Cette décision aura-t-elle des conséquences sur le dispositif similaire mis en place à Paris ? Affaire à suivre…

Source :

• www.service-public.fr
• Décisions du Tribunal administratif de Lille, du 17 octobre 2017, n° 1610304 et 1504219

Encadrement des loyers : à Paris… et à Lille ? © Copyright WebLex - 2017

www.inpi.fr : un site web à connaître !

La révolution numérique présente de nombreux atouts, notamment en termes de gain de temps, de productivité et d’efficacité, aussi bien pour les particuliers que pour les professionnels. Un mouvement que les pouvoirs publics ont désormais enclenché en proposant de plus en plus de services administratifs accessibles via des plateformes web.

Cette dématérialisation vaut désormais en matière de de protection des marques, dessins ou modèles, dont l’autorité référente est l’Institut national de la propriété industrielle (Inpi), au bénéfice des entrepreneurs.

Ici, 2 dates sont à connaître. La 1ère est le 16 octobre 2017 : depuis cette date, vous pouvez réaliser les demandes suivantes sur le site web de l’Inpi (ww.inpi.fr) :

• les demandes d’enregistrement de marques, dessins ou modèles ;
• les demandes d’inscription visant une rectification ou un acte affectant la propriété ou la jouissance d’un dépôt.

La 2nde date à retenir est le 2 novembre 2017 : à compter de cette date, vous pourrez notamment effectuer, en ce qui concerne le dépôt de marques, les actes suivants :

• les déclarations de retrait ;
• les requêtes en rectification d’erreur matérielle ;
• les observations de tiers.

Source :

• www.service-public.fr
• www.inpi.fr

Enregistrer une marque, un dessin ou un modèle : sur le site web de l’INPI ? © Copyright WebLex - 2017

Solliciter un renouvellement du bail commercial : un formalise très précis !

Un charcutier signe un bail commercial avec un couple, propriétaire d’un local commercial. Au cours du bail commercial, le mari décède, ce qui entraîne alors un « démembrement » du droit de propriété : l’épouse, désormais veuve, est devenue « usufruitière » du local commercial et son fils, héritier des droits de son père, devient le « nu-propriétaire » des murs. En clair, les bailleurs sont désormais la mère et le fils.

Peu avant le terme du bail commercial, le locataire sollicite le renouvellement du bail. A cet effet, il envoie une lettre recommandée avec AR à sa bailleresse. Cette dernière lui répond alors qu’elle ne peut pas donner son accord au renouvellement du bail commercial : il faut, selon elle, que le locataire sollicite également le renouvellement du bail commercial auprès de son fils. Le locataire ne réagit pas à cette réponse.

Quelques jours après, le fils délivre au locataire un congé avec offre de renouvellement, moyennant un loyer majoré. Offre que refuse le locataire. Les bailleurs, mère et fils, lui demandent alors de quitter le local commercial, le bail n’ayant pas été renouvelé.

Ce que conteste le locataire : il considère que les bailleurs n’ayant pas formellement répondu à sa demande de renouvellement du bail commercial, celui-ci a donc été tacitement renouvelé.

« Faux » répondent les bailleurs : pour eux, au contraire, la demande du locataire est invalide, ce qui ne permet pas de considérer qu’il y a eu reconduction tacite du bail commercial. Ils rappellent (de nouveau) que la Loi ne permet pas à un usufruitier de donner à bail un immeuble à usage commercial sans le concours du nu-propriétaire.

Or, le locataire a seulement sollicité le renouvellement du bail commercial auprès de la mère, usufruitière. Dès lors, cette demande est irrégulière et nulle : le bail n’a pas été renouvelé tacitement et le locataire doit libérer les lieux, en application du congé délivré par le fils. Ce que confirme le juge.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 19 octobre 2017, n° 16-19843

Renouvellement du bail commercial : quand un bailleur décède… © Copyright WebLex - 2017

L’acquéreur d’un immeuble comportant un local commercial bénéficie-t-il d’un droit de rétractation ?

Un acquéreur décide d’acheter un immeuble et à cette occasion, un compromis de vente est signé. Comme la Loi le prévoit, le droit de rétractation (également appelé « délai SRU ») est alors purgé : une lettre recommandée avec AR est envoyée au domicile de l’acquéreur, l’informant qu’à compter du lendemain de la réception de cette lettre, il a 7 jours (à l’époque) durant lesquels il peut renoncer à la vente sans motif (ce délai est désormais de 10 jours depuis le 8 août 2015). Le délai de 7 jours s’écoule et à son terme, l’acquéreur ne peut plus renoncer à son acquisition sans motif.

Pourtant, peu avant la signature de l’acte de vente chez le notaire, l’acquéreur renonce à son achat en mettant en avant… son droit de rétractation !

Mécontent, le vendeur réclame le paiement du montant de la clause pénale prévue au compromis de vente, estimant que la renonciation de l’acquéreur est injustifiée. Le vendeur rappelle, en effet, que le droit de rétractation a été valablement purgé. Il en veut pour preuve le recommandé signé qu’il a en sa possession. L’acquéreur ne peut donc pas, selon lui, se prévaloir de son droit de rétractation…

… ce que conteste ce dernier : effectivement, le compromis de vente lui a été notifié afin que le droit de rétractation puisse être purgé. Sauf que le jour où le compromis lui a été notifié par lettre recommandée avec AR, il n’était pas chez lui ! C’est sa mère, explique-t-il, qui a signé le recommandé. Dès lors, il y a une irrégularité dans la purge du droit de rétractation puisque sa mère n’avait pas le pouvoir de signer le recommandé en son nom. Irrégularité qui lui permet de se prévaloir de son droit de rétractation qui court toujours.

Le vendeur concède l’irrégularité. Mais il réclame (encore) le paiement du montant de la clause pénale. Cette fois-ci, il explique que l’acquéreur ne peut pas se prévaloir du droit de rétractation… puisqu’il ne peut pas bénéficier de ce droit !

Le vendeur rappelle alors que la Loi prévoit que le droit de rétractation ne peut être mis en œuvre que pour les immeubles d’habitation. Or, l’immeuble qui fait ici l’objet de la vente comporte un local commercial au rez-de-chaussée. Dès lors, l’acquéreur ne peut pas mettre en œuvre le droit de rétractation…

… ce que conteste (une nouvelle fois) ce dernier : le compromis signé indique que l’immeuble vendu est à « usage d’habitation » sans qu’il soit fait mention du local commercial. Dès lors, il bénéficie du droit de rétractation et peut renoncer à la vente, ce droit de rétractation n’ayant pas été valablement purgé.

« Exact » répond le juge ! Parce que le compromis porte sur la vente d’un immeuble à « usage d’habitation », l’acquéreur bénéficie bien du droit de rétractation. Et ce droit n’ayant pas été valablement purgé, l’acquéreur peut renoncer à la vente sans avoir à payer le montant de la clause pénale.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 12 octobre 2017, n° 16-22416

Vente immobilière et droit de rétractation (délai SRU) : pour qui, pour quoi ? © Copyright WebLex - 2017

Agent immobilier : travailler dans l’UE, c’est possible !

Depuis le 20 octobre 2017, un agent immobilier résidant dans un Etat-membre de l’union européenne peut travailler dans un autre pays membre de l’UE. Toutefois, cette mobilité professionnelle n’est pas sans conditions :

• il est nécessaire d’obtenir une « carte professionnelle européenne » : pour cela, il faut se rendre sur le site web de l’UE « ecas.ec.europa.eu » ;
• seul un agent immobilier exerçant l’activité de « transaction » peut obtenir la carte professionnelle européenne (les activités de syndic et de location sont donc exclues par exemple) ;
• la durée de validité de la carte professionnelle européenne est limitée à 18 mois (prolongeable).

Notez qu’en France, l’autorité chargée de délivrer la carte professionnelle européenne est la Chambre de commerce et d’industrie (CCI) dont dépend l’agent immobilier. Une fois les informations réclamées fournies sur le site web de l’UE « ecas.ec.europa.eu », ces informations sont transmises à la CCI compétente qui a alors 3 semaines pour prendre sa décision et délivré la carte.

Source : Décret n° 2017-1481 du 17 octobre 2017 relatif à la carte professionnelle européenne et au mécanisme d'alertes pour la profession d'agent immobilier

Agent immobilier… sans frontière ? © Copyright WebLex - 2017

Le contenu du compte d’exploitation doit être détaillé !

Plusieurs propriétaires d’appartement situés dans une résidence de tourisme confient la gestion locative de leurs appartements à une société spécialisée. En cours de gestion, les propriétaires sollicitent la communication des comptes d’exploitation. La société accepte la demande… mais partiellement : elle leur transmet seulement des extraits du bilan.

Mécontents, les propriétaires réitèrent leur demande de communication des comptes d’exploitation en précisant qu’ils veulent le contenu détaillé (avec mention notamment des charges fixes et des charges variables). Ce que refuse la société gestionnaire : elle explique que la communication des comptes d’exploitation détaillés l’amènerait à dévoiler ses méthodes de gestion. Or, ses méthodes de gestion sont protégées par le secret des affaires. Elle ne peut donc communiquer que de simples extraits du bilan…

… à tort, selon le juge : lorsque des propriétaires réclament la communication de comptes d’exploitation, la société de gestion locative ne peut pas donner un simple extrait du bilan. La Loi impose, en effet, que les informations transmises soient détaillées et comportent notamment le détail des charges variables et des charges fixes.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 19 octobre 2017, n° 16-21460

Gestion locative et communication du compte d’exploitation : un contenu détaillé ou sommaire ? © Copyright WebLex - 2017

Artisans : 10 bons conseils à suivre et à mettre en pratique !

Pour éviter qu’un litige survienne avec un client qui vous demande de poser ou de remplacer des fenêtres, l’Institut national de la consommation (INC) recommande que vous suiviez les 10 conseils suivants qui, pour certains, sont évidents, mais qu’il est toujours bon de rappeler :

• rassurez votre client sur votre solidité financière (votre client peut se rendre sur le site www.infogreffe.fr pour vérifier que vous ne faites pas l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire, il peut vérifier la réalité d’un signe de qualité que vous mettez en avant) ;
• fournissez un devis détaillé (marque, dimension, couleur(s), matériaux, prix unitaire, quantité, prix de la pose, date ou délai d'exécution de la prestation, frais de déplacement éventuels, caractère gratuit ou payant du devis, modalités de paiement, prix total HT et TTC ou encore prestations non incluses dans le prix, etc.) ;
• le cas échéant, rappelez à votre client qu’il existe un droit de rétractation en sa faveur ;
• précisez à votre client si la somme qu’il doit préalablement verser est un acompte ou des arrhes ;
• rappelez à votre client l’existence des garanties légales (garantie de conformité, garantie des vices cachés, etc.) ;
• le cas échéant, rappelez les conditions de mise en œuvre des garanties commerciales que vous proposez ;
• fournissez une attestation d’assurance à votre client et expliquez-la lui (attestation obligatoire pour votre profession, attestation à annexer aux devis et aux factures, etc.) ;
• le cas échéant, rappelez les règles d’urbanisme applicables ;
• expliquez le taux de TVA applicable aux travaux commandés ;
• expliquez les règles en vigueur relatives au crédit d’impôt (votre client peut-il en bénéficier ? Quels sont les logements concernés ? Pour quels travaux ? Pour quel montant ?).

Notaires : la carte d’implantation des nouveaux offices est valide !

Considérant que la carte des zones d’installation libre et contrôlée des notaires avait été établie irrégulièrement, le Conseil supérieur du notariat (CSN) a réclamé son annulation. En vain.

Le juge a, en effet, confirmé que la carte d’implantation des nouveaux offices de notaires est parfaitement valide car :

• le critère de « zone d’emplois », qui sont des zones dans lesquels il est nécessaire de créer de nouveaux office, défini par l’Insee est valable, même si ces zones ne sont pas identiques aux zones dans lesquelles les chambres départementales des notaires sont compétentes ;
• même si tous les critères prévus par la Loi n’ont pas été pris en compte pour déterminer ces zones d’emplois, ceux retenus permettent de répondre aux objectifs fixés par la Loi : c’est ainsi que le critère lié au nombre de notaires salariés a pu ne pas être valablement pris en compte puisqu’il aurait permis de diminuer le nombre d’offices notariaux pouvant être créés librement.

En outre, un Décret publié après la parution de la carte d’implantation des nouveaux offices prévoit qu’un notaire associé dans un office existant puisse se retirer de sa société et se porter candidat à la création d’un office. De même, le Décret prévoit qu’une société de notaires existante et déjà titulaire d’un office puisse se porter également candidate. Or, ces 2 critères n’ont pas pu être pris en compte lors de l’établissement de la carte puisqu’ils sont postérieurs à sa publication. Pour le CSN, il y avait là un motif valable d’annulation de la carte. Egalement en vain.

Le juge relève simplement que le Gouvernement peut, s’il le souhaite, modifier la carte d’implantation des notaires pour modifier à la hausse le nombre d’offices pouvant être créés, si nécessaire.

Source : Arrêt du Conseil d’Etat, du 16 octobre 2017, n° 403815

Notaires : où pouvez-vous vous installer ? © Copyright WebLex - 2017