Prestation de conseil juridique : une activité (très) encadrée !

Une société souhaite réduire ses dépenses de frais de fonctionnement. Pour cela, elle fait appel à une entreprise spécialisée et, par contrat, lui confie une mission en ce sens. Peu après avoir commencé son travail, l’entreprise présente ses premières factures à la société.

Mais au vu des montants réclamés, la société refuse de régler les factures et rompt le contrat conclu avec l’entreprise. Mécontente, cette dernière réclame alors des dommages-intérêts pour le préjudice subi.

Ce que refuse la société : elle explique alors que le contrat, visant à réduire ses coûts de fonctionnement, a pour objet une prestation de conseil juridique. Or, l’entreprise spécialisée ne peut pas réaliser de prestation juridique, n’étant pas habilitée pour le faire comme peut l’être un avocat ou un notaire.

Mais cette entreprise conteste réaliser une prestation de conseil juridique : pour elle, sa mission consiste seulement à établir un diagnostic des dépenses de frais de fonctionnement de la société, impliquant une analyse technique et non juridique des contrats.

Ce que confirme le juge : parce que sa prestation consiste à analyser techniquement et non juridiquement des contrats, afin de réduire les coûts de fonctionnement de la société, l’entreprise ne réalise pas une prestation de conseil juridique. Dès lors, le contrat conclu est valable. La société cliente doit donc régler les factures dues…

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 20 septembre 2017, n° 16-15346

Quand une entreprise réduit ses coûts de fonctionnement… à grand frais ! © Copyright WebLex - 2017

Ordre de réparation, devis ou bon de commande : des documents à ne pas négliger !

Un garagiste réalise des travaux sur les engins agricoles qui lui ont été confiés par un agriculteur. Cependant, lorsque le garagiste présente à son client les factures relatives à ces travaux, l’agriculteur refuse de payer.

Refus toutefois injustifié, selon le garagiste : il rappelle que les travaux effectués l’ont été à la demande de l’agriculteur. Dès lors, il estime que l’agriculteur a donné son accord aux travaux et qu’il doit le payer.

Mais l’agriculteur refuse (encore) de payer : il explique que, s’il avait connu le montant réel des travaux, il n’aurait pas donné son accord à leur réalisation. S’il y a « accord sur la chose » (ici les travaux de réparation sur les engins agricoles), il n’y a pas, selon l’agriculteur, « accord sur le prix ». Le garagiste ne peut donc pas lui réclamer le paiement des travaux puisqu’il ne produit aucun devis, ordre de réparation ou bon de commande matérialisant un tel accord.

Ce que confirme le juge : l’agriculteur n’ayant signé ni devis, ni ordre de réparation, ni bon de commande, le garagiste ne prouve pas que son client aurait accepté la réalisation des travaux s’il avait été informé de leur coût. L’agriculteur n’a donc pas à payer le garagiste.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 20 septembre 2017, n° 16-19632

L’amour est dans le pré… pas dans le garage ! © Copyright WebLex - 2017

Bornage d’un terrain : les frais ne sont pas (toujours) partagés !

Un propriétaire demande à son voisin s’ils peuvent borner leurs terrains afin de déterminer exactement les limites de chaque propriété. Demande refusée par le voisin : un bornage lui paraît inutile puisque des éléments naturels (un muret et un puits) matérialisent suffisamment, selon lui, les limites de leurs propriétés respectives.

Mais, faisant fi de ce refus, le propriétaire fait appel à un géomètre-expert pour borner leurs terrains. Voulant se montrer conciliant, le voisin prévient qu’il n’empêchera pas le géomètre-expert de travailler, mais lui précise que le jour du rendez-vous, étant absent, seul son fils sera présent.

Le jour convenu, le géomètre-expert exécute la mission qui lui a été confiée et rédige un procès-verbal de bornage. Le propriétaire le signe ainsi que le fils de son voisin.

Peu après, le propriétaire réclame le remboursement de la moitié des frais de l’intervention du géomètre-expert au voisin. Celui-ci refuse : il rappelle que les frais d’intervention du géomètre-expert ne sont partagés que lorsque le bornage est amiable ou en cas de bornage judiciaire lorsque le juge prononce le partage des frais. Or, le bornage n’est ici pas amiable puisqu’il avait refusé la demande du propriétaire.

Ce que conteste le propriétaire : pour lui, le bornage était amiable puisque le fils de son voisin a signé le procès-verbal établi par le géomètre-expert. Il considère que cette signature vaut accord pour l’intervention du géomètre-expert…

… à tort pour le juge ! Il donne raison au voisin, considérant que le bornage n’était pas amiable car :

• le voisin a exprimé son refus quant au bornage du terrain ;
• le propriétaire a choisi unilatéralement de faire appel à un géomètre-expert ;
• le bornage n’a pu être réalisé que par une simple volonté de conciliation du voisin, lequel était absent le jour de l’établissement du procès-verbal de bornage ;
• la signature du procès-verbal de bornage par le fils ne vaut pas accord à son intervention, mais accord à ses constatations ;
• en outre, le jour de l’établissement du bornage, le propriétaire a cherché à induire en erreur le géomètre-expert afin d’agrandir son terrain.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 14 septembre 2017, n° 16-21067

Bornage d’un terrain : qui paie ? © Copyright WebLex - 2017

Agent immobilier : un mail engage-t-il votre client ?

Un agent immobilier reçoit une proposition d’achat d’un bien immobilier qu’il transmet à son client. Ce dernier l’informe alors qu’il accepte l’offre. L’agent immobilier décide alors d’envoyer un mail à l’acquéreur pour l’informer que son offre est acceptée. Toutefois, le vendeur change d’avis et vend la maison à une autre personne qui a fait une proposition financière plus intéressante.

Mécontent, l’acquéreur évincé réclame alors que la vente soit conclue à son bénéfice. Ce que refuse le vendeur…

… à tort, estime l’acquéreur évincé, puisque le mail envoyé par l’agent immobilier précise que son offre était acceptée. Dès lors, il y a « accord sur la chose (comprenez la maison) et le prix », ce qui rend la vente parfaite. Le vendeur ne pouvait donc plus, selon lui, renoncer à la vente de la maison à son profit.

Sauf que le mail envoyé par l’agent immobilier ne l’engage pas, estime le vendeur, le mandat ne lui conférant pas ce pouvoir. Le mail ne peut donc être retenu comme preuve d’un « accord sur la chose et le prix ». Et faute de preuve, la vente n’est pas parfaite. Ce que confirme ici le juge.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 14 septembre 2017, n° 16-20904

Agent immobilier : les écrits (aussi) peuvent s’envoler… © Copyright WebLex - 2017

Pour arrêter de verser son loyer, un locataire doit en avoir l’autorisation !

Le locataire d’un logement demande à son bailleur d’effectuer des travaux estimant que des désordres affectant le logement l’empêchent d’en jouir paisiblement. Demande que refuse le bailleur. Mécontent, le locataire décide d’arrêter de payer son loyer, jusqu’à ce que le bailleur effectue les travaux réclamés.

Le bailleur met alors en demeure son locataire de reprendre le paiement des loyers et de payer les arriérés de loyers, sous peine de résiliation du bail. Mais la situation perdure…

… à cause du bailleur, selon le locataire qui réclame (de nouveau) l’exécution des travaux qu’il estime nécessaires. Il finit par solliciter l’autorisation de consigner les loyers au juge entre les mains d’une tierce personne.

Mais pour le bailleur, c’est le locataire qui est fautif : il estime que ce dernier a commis une faute en voulant se faire justice lui-même en arrêtant de verser le loyer, après son refus d’exécuter les travaux. Pour lui, le locataire doit donc être condamné à lui verser les loyers non perçus (plus de 60 000 €) auxquels il faut rajouter les intérêts légaux de retard…

… ce que confirme le juge : le locataire n’a pas à se faire justice soi-même. Avant d’arrêter le paiement des loyers, le locataire aurait dû solliciter, au préalable, une autorisation judiciaire pour consigner les loyers entre les mains d’une tierce personne. La demande de consignation du locataire est donc rejetée et ce dernier doit verser les loyers dus au bailleur, auxquels il faut rajouter les intérêts légaux de retard.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 5 octobre 2017, n° 16-19614

Quand un locataire veut se faire justice lui-même… © Copyright WebLex - 2017

Quand un bailleur réussit à ne pas verser d’indemnité d’éviction…

Devant quitter le local commercial qu’il louait, un pâtissier réclame le paiement d’une indemnité d’éviction, comme le lui permet la Loi. Mais un litige survient alors quant au montant de cette indemnité. Au terme du bail commercial, aucun accord n’étant trouvé avec le bailleur sur le montant de l’indemnité d’éviction, le pâtisser décide de rester dans les locaux loués.

Le bailleur réclame alors la résiliation du bail aux torts du pâtisser, ce qui lui permet de ne pas verser d’indemnité d’éviction. A tort, estime le pâtisser, puisque le bail commercial ayant pris fin, il est impossible de le résilier.

Mais le juge donne raison au bailleur : le pâtisser, en se maintenant dans le local loué alors que le bail était terminé, dans l’attente du paiement de l’indemnité d’éviction, a commis une faute. Or, cette faute peut être sanctionnée par la résiliation du bail et la perte du droit au paiement de l’indemnité d’éviction. Ce qui est le cas ici.

Quand un bailleur réussit (encore) à ne pas verser d’indemnité d’éviction…

Un bailleur délivre un congé à son locataire, un restaurateur, avec une offre d’indemnité d’éviction. Mais le restaurateur n’est pas satisfait du montant de l’indemnité d’éviction proposé. Un litige naît alors entre le bailleur et le restaurateur qui se maintient dans les lieux, alors même que le bail a pris fin.

Au cours de ce litige, le bailleur prend alors connaissance d’une (petite) subtilité juridique qu’il va mettre à son profit. Il constate que le restaurateur a sous-loué les murs de son local en y apposant des panonceaux pour permettre à des tiers d’y faire de la publicité. Or, la sous-location est expressément interdite aux termes du bail commercial. Il met donc le restaurateur en demeure de mettre fin à cette sous-location dans le mois, sous peine de résiliation du bail à ses torts. Le mois écoulé, le restaurateur n’ayant pas mis fin à cette sous-location, le bailleur l’informe que le bail commercial est rompu à ses torts exclusifs. En conséquence, aucune indemnité d’éviction ne lui est versée.

Rupture du contrat que conteste le restaurateur : premièrement, il relève que le bail commercial a déjà pris fin. Dès lors, il n’est pas possible de lui reprocher un manquement contractuel. Deuxièmement, il considère que la sous-location ne peut pas lui être reprochée puisque, témoignages à l’appui, il explique que les panneaux apposés sur les murs sont en place depuis plus de 30 ans, soit avant qu’il prenne possession des lieux. En outre, selon le restaurateur, la sanction réclamée par le bailleur est totalement disproportionnée, puisque la sous-location lui a seulement rapporté 400 €/ an.

Mais le juge va donner raison au bailleur car :

• même si la sous-location existait avant qu’il prenne possession des lieux, le restaurateur a commis une faute en n’y mettant pas un terme lorsque le bailleur l’a mis en demeure de le faire ;
• un bailleur commercial peut reprocher un manquement contractuel à son locataire lorsque celui-ci se maintient dans les lieux au terme du délai prévu par le bail dans l’attente du paiement de l’indemnité d’éviction ;
• même si le manquement reproché n’est pas d’une importante gravité, le simple fait qu’il y ait eu un manquement peut être sanctionné par la résiliation du bail.

Source :

• Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 5 octobre 2017, n° 16-21977
• Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 5 octobre 2017, n° 15-25018

Bail commercial et indemnité d’éviction : histoires vécues… © Copyright WebLex - 2017

Un local commercial doit être conforme à son usage !

Un restaurateur demande à son bailleur de faire réaliser des travaux sur le réseau de ventilation, celui-ci n’étant pas conforme aux normes de sécurité, ce qui pose notamment des problèmes dans sa cuisine. Mais le bailleur refuse…

Pour se justifier, le bailleur rappelle que le restaurateur, lorsqu’il a signé son bail commercial, a accepté de prendre le local « en l’état » tout en sachant que le système de ventilation n’était pas aux normes de sécurité. Il rappelle, en outre, que le restaurateur a fait installer, avec son accord, une hotte aspirante reliée au système de ventilation déjà existant afin de permettre une meilleure aération de la cuisine. Il estime n’avoir donc pas à faire réaliser les travaux réclamés par son locataire…

… à tort, selon le restaurateur : il rappelle que le bailleur est tenu de délivrer un local conforme à son usage. Obligation à laquelle le bailleur manque ici, selon lui, puisque le système de ventilation actuel ne respecte pas les normes de sécurité en matière de restauration…

… ce que confirme le juge ! Parce que le système de ventilation n’est pas conforme aux normes de sécurité en matière de restauration, le bailleur a manqué à son obligation de délivrer un local conforme à son usage de restauration. Le bailleur doit donc faire réaliser les travaux réclamés par le restaurateur.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 14 septembre 2017, n° 16-21799

Restaurateur : cauchemar dans une cuisine… © Copyright WebLex - 2017

Honoraires de location : un simulateur en ligne à connaître !

A l’occasion de la recherche d’un logement en location (vide ou meublé), un client peut passer par une agence immobilière. Cette dernière va faire payer sa prestation en facturant des honoraires de location.

Les diverses prestations (recherche et négociation avec le locataire, visite du logement, constitution et rédaction du bail) que peut facturer un agent immobilier peuvent être partagées pour moitié entre le locataire et le bailleur, mais sans toutefois dépasser un plafond qui varie en fonction de la zone géographique ou se situe le logement loué.

Pour avoir une idée du coût de ces honoraires, sachez que l’administration a mis en place un simulateur des honoraires de mise en location imputables au locataire, accessible sur www.service-public.fr/simulateur/calcul/frais-locataire.

Le résultat obtenu détermine le prix maximum TTC par m² de surface habitable qui peut être demandé au locataire (hors état des lieux) : visite du logement, constitution du dossier du locataire et rédaction du contrat de bail.

Source : www.service-public.fr

Honoraires de location : à combien s’élèvent-ils ? © Copyright WebLex - 2017

Architectes : attention aux normes d’accessibilité aux personnes handicapées !

Un couple confie à un architecte la mission de s’occuper de la transformation d’une grange en une maison habitable, dans le but de la mettre ensuite en location. L’architecte s’exécute conformément au contrat conclu et une fois sa mission terminée, est dûment rémunéré pour sa prestation.

Le couple contacte alors une société de conseil et d’optimisation des risques qui réalise un audit de son patrimoine. A cette occasion, la société visite la maison et se rend compte qu’elle ne respecte pas les normes d’accessibilité aux personnes handicapés (12 points de non-concordances sont alors relevés), ce qui pose un problème pour sa mise en location, ces normes devant être impérativement respectées.

Mécontent, le couple réclame une indemnisation de son préjudice (travaux nécessaires pour rendre la maison conforme aux normes d’accessibilité aux personnes handicapées, perte locative, perte d’exploitation et honoraires dus à la société). Ce que refuse l’architecte : dans le contrat signé avec le couple, il n’est pas précisé que la maison est destinée à être louée. Dès lors, les non-conformités aux normes d’accessibilité aux personnes handicapées ne peuvent pas lui être reprochées.

Ce que conteste le couple : pour lui, un architecte à qui est confié une mission de construction ou de réhabilitation doit de lui-même se renseigner sur la destination de l’immeuble au regard des normes d’accessibilité aux personnes handicapées. En tant que professionnel de la construction, il sait, en effet, que le respect de ces normes est particulièrement strict.

« Exact », répond le juge qui donne raison au couple. L’architecte aurait dû se renseigner sur la potentielle destination locative de la maison. Ne l’ayant pas fait, sa responsabilité est engagée.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 12 octobre 2017, n° 16-23982

Quand un architecte construit une maison à louer… inlouable ! © Copyright WebLex - 2017

Syndic immobilier : l’histoire d’une assemblée générale régulière…

Dans un immeuble en copropriété, un syndic envoie les convocations à la prochaine assemblée générale (AG) aux copropriétaires. Entre temps, son mandat prend fin. Il est alors remplacé par un nouveau syndic qui préside l’AG.

Une des décisions votées lors de cette AG ne plaît pas à un couple de propriétaires, qui réclame alors son annulation en expliquant que l’AG a été irrégulièrement convoquée. Irrégularité qui relève de la responsabilité de l’ancien syndic : il rappelle, en effet, que si celui-ci était encore valablement en exercice lors de l’envoi des convocations, son mandat avait pris fin lors de la réception de ces convocations et lors de la tenue de l’AG, un nouveau syndic ayant alors pris sa place.

Or, pour qu’une AG soit valable, il est nécessaire, selon le couple, que le syndic qui envoie les convocations ait encore un mandat de gestion lors de la réception de ces convocations et lors de la tenue de l’AG. Ce qui n’est pas le cas ici. L’AG doit donc être annulée pour irrégularité…

… à tort selon le syndicat des copropriétaires : celui-ci considère que l’AG convoquée par l’ancien syndic est parfaitement valable. Pour lui, un syndic peut parfaitement convoquer des copropriétaires à une AG, dès lors que son mandat est encore valide, peu importe que son mandat ait pris fin lors de la réception de ces convocations et de la tenue de l’AG qui se rapporte à ces convocations.

« Exact » répond le juge qui rejette la demande d’annulation de l’AG du couple. Le syndic a ici parfaitement exécuté sa mission.

Syndic immobilier : l’histoire d’une assemblée générale irrégulière…

Dans une autre affaire, un copropriétaire a également réclamé l’annulation d’une décision d’AG avec laquelle il n’était pas d’accord. Pour lui, le vote de cette décision est entaché d’irrégularité pour une question de pouvoirs : il rappelle que, si un copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, ce dernier peut recevoir des délégations de vote, à condition toutefois que le total des voix dont il dispose n'excède pas 5 % des voix, à défaut il ne peut recevoir plus de 3 délégations.

Or, il constate que l’un des copropriétaires disposait de plus de 5 % des voix après avoir reçu plus de 3 délégations de vote. Dès lors, la décision n’a pas été valablement votée.

Raisonnement que valide le juge : parce qu’un copropriétaire qui avait reçu plus de 3 délégations de vote disposait de plus de 5 % des voix, le copropriétaire mécontent est fondé à réclamer et à obtenir l’annulation de la décision votée en AG avec laquelle il n’est pas d’accord.

Syndic immobilier : l’histoire d’un copropriétaire qui s’oppose à une décision votée en AG

Un copropriétaire possède un ou plusieurs lots auxquels est attribué une quote-part représentée par des « tantièmes » : ils servent notamment à déterminer le nombre de voix dont les copropriétaires disposent en AG, ainsi que le montant des charges attribués à chaque lot de copropriété.

Pour s’assurer que la quote-part attribuée à chaque lot correspond effectivement à sa superficie, il a été pris la décision, au cours d’une AG, de procéder au mesurage de tous les lots de copropriété. Sauf que le jour du mesurage des lots, un copropriétaire refuse que le géomètre-expert pénètre dans son appartement. Pour lui, cette décision porte atteinte au respect du domicile de manière disproportionnée.

Ce que conteste le syndicat des copropriétaires et à raison, selon le juge : la décision, régulièrement votée, est parfaitement proportionnée au regard de son but légitime, à savoir s’assurer que la répartition des charges est en adéquation avec les surfaces respectives des différents lots de copropriété.

Source :

• Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 19 octobre 2017, n° 16-24646
• Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 19 octobre 2017, n° 16-21272
• Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 5 octobre 2017, n° 16-21971

Syndic immobilier : histoires vécues… © Copyright WebLex - 2017