Vétérinaire : faut-il tout dire au client ?

Un particulier achète un cheval qu’il destine à une activité de dressage en compétition. Malheureusement, 2 ans plus tard, l’animal commence à boiter ce qui l’empêche de se présenter en compétition. Le particulier apprend alors via un rapport d’expertise que le cheval a un « nodule d’ostéochondrose ».

Or, l’examen médical qu’a subi le cheval, préalable à son achat, révélait déjà la présence du nodule. Pourtant, le vétérinaire qui a réalisé cet examen n’en a pas informé l’acheteur. Mécontent, ce dernier estime alors que le vétérinaire a commis une faute en ne l’informant pas de la présence de ce nodule et réclame des dommages-intérêts.

Ce que refuse le vétérinaire : s’il n’a pas informé l’acheteur de la présence d’un nodule d’ostéochondrose, c’est parce que cette découverte était insignifiante puisque le cheval ne montrait aucune inflammation, ni souffrance articulaire. De plus, ce nodule est fréquemment présent chez le cheval, rappelle-t-il. Pour lui, le particulier n’aurait pas été dissuadé d’acheter le cheval s’il avait connu la présence du nodule.

Il estime donc n’avoir commis aucune faute, d’autant plus que le rapport d’expertise précise que si le cheval boite, c’est à cause de lésions d’arthrose qui n’ont rien à voir avec le nodule…

… à raison selon le juge : savoir que le cheval avait un nodule d’ostéochondrose n’aurait pas dissuadé le particulier d’acheter l’animal. En outre, ce nodule étant sans lien avec la cause de la boiterie de l’animal, le vétérinaire n’a commis aucune faute. Il n’a donc pas à payer des dommages-intérêts au particulier.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 2ème chambre civile, du 29 juin 2017, n° 16-19429

Quand un vétérinaire (ne) murmure (pas) à l’oreille des chevaux… © Copyright WebLex - 2017

Bâtiment à usage tertiaire : la réglementation est (totalement ?) suspendue !

Pour mémoire, la réglementation relative à l’amélioration énergétique dans les bâtiments à usage tertiaire prévoit que le propriétaire ou le locataire doit engager des travaux afin d’améliorer la performance énergétique de ses locaux avant le 1er janvier 2020.

Toutefois, certaines associations représentant les entreprises ont saisi le Conseil d’Etat afin qu’il suspende cette nouvelle réglementation, jugeant qu’elle avait été adoptée précipitamment et que son contenu était trop flou.

Dans un 1er temps, le Conseil d’Etat a suspendu l’obligation de transmettre, avant le 1er juillet 2017, les copies des documents suivants à l’Agence de l’Environnement et de la Maîtrise de l’Energie (ADEME) :

• le rapport d'études énergétiques ;
• le plan d'actions et, le cas échéant, le nouveau plan d'actions et le nouvel objectif de consommation énergétique.

Le Conseil d’Etat a effectivement considérée que cette obligation était trop imprécise. Dans une 2ème décision qui vient d’être publiée, le Conseil d’Etat a décidé de suspendre, cette-fois ci totalement, la réglementation ! Vous avez donc un peu de répit avant d’engager les travaux énergétiques.

Notez que le Conseil d’Etat devra rendre une 3ème décision, dans les semaines à venir, afin de se prononcer définitivement sur la légalité de la décision.

Source : Ordonnance du Conseil d’Etat du 11 juillet 2017, n° 411578

Amélioration énergétique des bâtiments à usage tertiaire : c’est (déjà ?) fini ? © Copyright WebLex - 2017

Présence obligatoire d’un architecte : même en cas de permis modificatif ?

Comme vous le savez sûrement, pour les permis d’aménager déposés depuis le 1er mai 2017, le recours à un architecte pour établir un projet architectural, paysager et environnemental (PAPE) d’un lotissement est obligatoire, dès lors que la surface du terrain faisant l’objet de la demande de permis d’aménager est supérieure à 2 500 m².

Mais un doute subsistait dans le secteur immobilier : est-ce que le recours à un architecte est obligatoire lorsque le PAPE est établi à partir d’un permis d’aménager délivré avant le 1er mai 2017, mais qu’un permis d’aménager modificatif est obtenu après le 1er mai 2017 ?

La réponse est (enfin) connue : le Gouvernement vient de préciser que lorsqu’un permis d’aménager modificatif est nécessaire, il n’est pas obligatoire de recourir à un architecte lorsque le permis initial a été obtenu avant le 1er mai 2017.

Source : Note technique du 5 avril 2017 relative à l’entrée en vigueur du Décret n° 2017-252 du 27 février 2017 relatif à l’établissement du projet architectural, paysager et environnemental d’un lotissement

Aménagement d’un lotissement : toujours avec un architecte ? © Copyright WebLex - 2017

Un faire-part constitue-t-il un démarchage de clientèle ?

Un avocat décide de changer de profession et devient huissier de justice. Une fois la cérémonie de prestation de serment passée, tout heureux de son changement d’activité, il fait distribuer dans les salles d’audience et dans les cases du vestiaire de ses confrères des faire-part annonçant sa nouvelle profession…

… à tort, selon la chambre départementale des huissiers de justice : elle voit dans les faire-part un démarchage de potentiels clients. Or, le règlement intérieur de la profession interdit le démarchage de clientèle. La chambre estime donc que le nouvel huissier doit être sanctionné sur le plan disciplinaire. Ce que conteste ce dernier : il considère que les faire-part étaient purement informatifs et visaient simplement à prévenir ses anciens confrères de son changement d’activité. Par conséquent, il estime n’avoir pas démarché de clientèle…

… à raison, estime le juge ! Le contenu des faire-part n’incitait en rien les avocats à venir le voir en qualité de nouvel huissier, mais seulement à leur indiquer qu’il changeait d’activité. Aucune sanction disciplinaire ne doit donc être prononcée contre le nouvel huissier.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 5 juillet 2017, n° 16-15223

Quand un avocat devient huissier de justice… © Copyright WebLex - 2017

Demander une hausse de loyer d’un logement : un formalisme précis !

A l’occasion du renouvellement d’un bail d’habitation, le bailleur peut réclamer une hausse de loyer lorsque ce dernier est manifestement sous-évalué, au moins 6 mois avant la fin du bail. Toutefois, cela suppose de respecter un formalisme précis.

Formalisme qui n’a pas été respecté, selon un locataire, par un bailleur dans la proposition de hausse de loyer qui lui a été envoyée. Il remarque, en effet, que la proposition ne mentionne ni la base de calcul de la sous-évaluation du loyer invoquée par le bailleur, ni les références d’un Décret qui prévoit le blocage des hausses de loyer sur la région parisienne où se situe le logement loué. Par conséquent, le locataire considère que l’offre de nouveau loyer doit être annulée et que le loyer prévu avant le renouvellement du bail doit continuer à s’appliquer.

Ce que conteste le bailleur : il rappelle que la Loi prévoit seulement la reproduction des dispositions légales relatives à la demande de hausse de loyer, le montant du loyer et la liste des références ayant servi à le déterminer. Dès lors, rien ne l’oblige à mentionner la base de calcul de la sous-évaluation et le Décret qui prévoit le blocage des hausses de loyer sur la région parisienne. Il considère donc que sa proposition est tout à fait licite. Ce que confirme le juge.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 5 juillet 2017, n° 16-13630

Renouvellement du bail : une demande de hausse de loyer strictement encadrée © Copyright WebLex - 2017

Agent immobilier : quelle est l’étendue de votre obligation d’information ?

Un agent immobilier, chargé par un client de lui trouver une maison, trouve un bien correspondant aux attentes de ce dernier. Après une visite de la maison, le client décide de faire une offre d’achat qui est acceptée. La vente est alors finalisée.

L’heureux nouveau propriétaire sollicite ensuite une autorisation préalable de travaux pour construire une piscine de 35 m². Malheureusement, la Mairie refuse, en raison de l’existe d’une servitude qui impose de laisser une bande de jardin de 3 mètres par rapport à la voie publique. Or, la piscine que souhaite faire construire le propriétaire empiète sur cette servitude.

Mécontent, il réclame alors des dommages-intérêts à l’agent immobilier, ce dernier ne l’ayant pas informé qu’il ne pouvait pas construire de piscine…

… à tort selon le professionnel de l’immobilier : il rappelle que ni le mandat, ni l’offre d’achat, ni le compromis de vente et ni l’acte de vente ne font mention de la possibilité de réaliser une piscine sur le terrain de la propriété. En outre, il relève que le propriétaire peut tout à fait construire une piscine d’une dimension inférieure à 35 m².

« Exact » estime le juge : parce que le propriétaire n’a indiqué à aucun moment à l’agent immobilier qu’il souhaitait construire une piscine dans sa propriété, la responsabilité de l’agent immobilier n’est pas engagée. De plus, il relève, à l’instar de l’agent immobilier, que le propriétaire peut tout à fait construire une piscine plus petite que celle souhaitée. Par conséquent, l’agent immobilier ne doit pas indemniser le propriétaire.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 5 juillet 2017, n° 16-13630

Agent immobilier : une responsabilité engagée pour une histoire de piscine ? © Copyright WebLex - 2017

Une clause limitative d’indemnisation illégale ?

Un couple, à la tête d’une fonderie, décide de partir à la retraite et de la vendre. Peu après, au cours d’une inspection de la direction régionale de l’environnement, de l’aménagement et du logement, l’acquéreur apprend l’existence de déchets toxiques enfouis sous le site de la fonderie. L’acquéreur doit alors procéder à la dépollution des sols. Mécontent, il réclame une indemnisation du préjudice au couple…

… à tort selon ce dernier : l’action engagée à son encontre a vocation à engager la responsabilité du vendeur et obtenir de sa part des dommages-intérêts. Or, le contrat de vente prévoit une « clause limitative d’indemnisation », empêchant l’acquéreur d’obtenir gain de cause.

« Faux » répond l’acquéreur : pour lui, le couple ne peut pas se prévaloir de la clause insérée dans le contrat. Il rappelle, en effet, que le couple l’a trompé en lui cachant sciemment l’existence des déchets toxiques (on parle de « manœuvres dolosives »).

Or, la responsabilité engagée au titre de « manœuvres dolosives » est strictement encadrée par la Loi et ne peut pas être limitée par anticipation : et pourtant, c’est exactement l’objet de la clause limitative d’indemnisation. Cette clause n’est donc pas applicable, comme le confirme le juge.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 5 juillet 2017, n° 16-13407

Industriels : limiter sa responsabilité… par anticipation ? © Copyright WebLex - 2017

Un EDD peut avoir la même valeur qu’un règlement de copropriété !

Une société, propriétaire d’un appartement situé au 2ème étage d’un immeuble collectif, sollicite l’autorisation, en assemblée générale, d’apposer des plaques professionnelles. Mais l’AG refuse sa demande. Mécontente, la société réclame alors l’annulation de cette décision. En retour, le syndicat des copropriétaires demande à la société d’arrêter son activité professionnelle, l’appartement dont elle est propriétaire ne pouvant être utilisé qu’à titre d’habitation.

« Faux » répond la société : le règlement de copropriété indique que les appartements situés au 2ème étage et aux étages supérieurs sont à usage d’habitation ou professionnel. Dès lors, elle peut tout à fait exercer une activité professionnelle, son appartement étant situé au 2ème étage.

Non, estime le syndicat des copropriétaires : il est précisa dans le règlement de copropriété que ce document et l’état descriptif de division (EDD) possèdent la même valeur contractuelle. Or, l’EDD décrit précisément la destination de chaque lot. Et s’agissant de l’appartement de la société, il indique que c’est un appartement à usage exclusif d’habitation. Dès lors, la société ne peut pas y exercer son activité professionnelle.

Ce que confirme le juge ! Parce que le règlement de copropriété confère à l’EDD la même valeur contractuelle, il est nécessaire de comparer le contenu des 2 documents. Or, le contenu du règlement de copropriété étant général et celui de l’EDD plus précis, il faut appliquer les règles posées par ce dernier. L’EDD indiquant que l’appartement utilisé par la société est exclusivement à usage d’habitation, elle ne peut donc pas y exercer son activité professionnelle… ni apposer ses plaques professionnelles sur l’immeuble.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 6 juillet 2017, n° 16-16849

Syndic immobilier : état descriptif de division = règlement de copropriété ? © Copyright WebLex - 2017

Gynécologue : faut-il (toujours ?) proposer une amniocentèse ?

Une gynécologue procède à un prélèvement sanguin sur une femme enceinte afin d’évaluer le risque d’une anomalie chromosomique. Les résultants étant rassurants, la gynécologue ne réalise pas d’examens plus poussés. Quelques mois plus tard, la femme accouche d’un enfant qui présente une trisomie 21.

Estimant que la gynécologue a commis une faute, la jeune mère réclame des dommages-intérêts à la professionnelle de la santé. Elle estime, en effet, que la gynécologue aurait dû lui proposer une amniocentèse (il s’agit d’une procédure médicale invasive utilisée pour un diagnostic prénatal)…

… à tort selon la gynécologue : elle rappelle qu’une amniocentèse n’est proposée que lorsque l’examen sanguin révèle un risque d’anomalie chromosomique de 1/260. Or, le résultat de l’examen subi par la jeune mère révélait un risque de 1/372. Elle estime donc n’avoir commis aucune faute en ne proposant pas la réalisation d’une amniocentèse.

Ce que confirme le juge : s’il considère que la gynécologue a tout de même manqué à son obligation d’information sur les résultats de l’examen en se bornant d’indiquer à la jeune mère qu’ils étaient bons, ce manquement ne peut pas s’analyser en une faute caractérise susceptible d’engager sa responsabilité professionnelle. Par conséquent, la demande d’indemnisation de la jeune mère est rejetée.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 5 juillet 2017, n° 16-21147

Gynécologue : focus sur l’obligation d’information © Copyright WebLex - 2017

Le collaborateur libéral doit avoir une clientèle personnelle !

Une avocate, travaillant comme collaboratrice libérale, décide de quitter le cabinet qui l’accueille. Elle réclame la requalification de son contrat de collaboratrice libérale en contrat de travail, invoquant l’existence d’un lien de subordination entre elle et le cabinet.

Pour justifier ses prétentions, l’avocate explique :

• qu’en 2 ans ½, elle n’a traité que 7 dossiers personnels, ce qui est dérisoire ;
• qu’elle n’a pu traiter ses dossiers personnels que les soirs et les week-ends ;
• que les dossiers personnels lui ont été envoyés par des amis ou des connaissances, faute d’avoir eu du temps pour développer sa propre clientèle.

Le cabinet d’avocat conteste les arguments de l’avocate :

• il relève que la clientèle privée de la collaboratrice représente 20 % de ses revenus, ce qui est non négligeable ;
• en outre, si la charge de travail qu’il impose à l’avocate est importante, ceci est tout à fait normal dans la profession.

Arguments qui ont convaincu le juge qui va donner raison au cabinet. Aucun des éléments avancés par l’avocate n’est de nature à caractériser un lien de subordination. Par conséquent, le contrat de collaboration libérale n’est pas requalifié en contrat de travail.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 5 juillet 2017, n° 16-22183

Avocat salarié ou collaborateur libéral ? © Copyright WebLex - 2017