Le secret des correspondances est (très) étendue !

Au cours d’un litige l’opposant à son ancien fournisseur au sujet d’un paiement d’honoraires, un indépendant produit des courriers de l’avocat du fournisseur. Ce qu’il ne peut pas faire, selon ce dernier, les courriers étant couverts par le secret professionnel des avocats…

… à tort selon l’indépendant car les courriers émanent des avocats avec lesquels il était en relation dans le cadre de son activité de représentant du fournisseur. Sauf que ces courriers ne lui ont pas été adressés à titre personnel, rappelle ce dernier. Le fournisseur estime, en effet, que les documents lui ont été remis car il était son représentant. Dès lors, les courriers sont couverts par le secret professionnel des avocats…

… à raison pour le juge ! Ce dernier rappelle que les correspondances échangées entre un client et son avocat et entre l’avocat et ses confrères sont couvertes par le secret professionnel. Tel est ici le cas, les courriers ayant été remis à l’indépendant en sa qualité de représentant du fournisseur. Par conséquent, les courriers ne peuvent être présentés par l’indépendant dans le cadre du litige l’opposant au fournisseur.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 21 juin 2017, n° 15-15359

Avocat : jusqu’où va votre secret des correspondances ? © Copyright WebLex - 2017

AG convoquée par les copropriétaires : le syndic peut rajouter ses questions !

Convoquée à une assemblée générale (AG), un copropriétaire découvre que le syndic a rajouté une question à l’ordre du jour, ce qui n’est pas possible estime-t-il. Parce que la question ne peut pas être prise en compte, la délibération qui s’en est suivie est donc nulle. Ce que conteste le syndic…

… à tort confirme le copropriétaire : il rappelle que l’AG a été convoquée par au moins ¼ des voix des copropriétaires. C’était donc à eux qu’il revenait de prévoir les questions débattues lors de l’AG, sans que le syndic puisse rajouter ses propres questions. « Faux » répond le syndic : rien ne lui interdit, selon lui, d’ajouter ses questions à celles prévues par les copropriétaires, même lorsque ce sont eux qui ont convoqué l’AG.

Ce que confirme le juge ! Ce n’est pas parce que l’AG a été convoquée par au moins ¼ des voix des copropriétaires que le syndic ne peut pas rajouter ses propres questions à celles prévues par les copropriétaires. La question posée par le syndic est valable et doit donc être prise en compte.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 22 juin 2017, n° 16-22073

AG convoquée par les copropriétaires = pas de question posée par le syndic ? © Copyright WebLex - 2017

L’opposition doit détailler les sommes dues !

Pour mémoire, la Loi prévoit qu’en cas de vente d’un lot de copropriété (appartement, place de parking, etc.), le vendeur doit présenter au notaire un certificat du syndic, daté de moins d’un mois, attestant qu’il est libre de toute obligation à son égard. A défaut de présentation de ce certificat, le notaire doit informer le syndic de la vente par LRAR. A compter de la réception de la notification de la vente, le syndic a alors 15 jours pour s’opposer au paiement du prix de vente pour obtenir le paiement des sommes encore dues par le vendeur.

C’est ce qu’a fait un syndic, à l’occasion de la vente d’un appartement par un copropriétaire qui n’avait pas réglé toutes les charges de copropriété. Toutefois, le copropriétaire a considéré que l’opposition était irrégulière. Selon lui, le syndic aurait dû opérer une distinction entre les différentes charges impayées (en indiquant, par exemple, 700 € au titre des travaux relatifs à un ascenseur, 500 € au titre des travaux de réfection de la toiture, 500 € au titre de l’entretien de l’immeuble, etc.). Or, ici le syndic n’a pas fait de distinction (pour reprendre notre exemple, il a mentionné 1 200 € de travaux et 500 € de frais d’entretien). Dès lors, le copropriétaire estime que l’opposition est irrégulière et qu’il peut recevoir le paiement du prix de vente.

A tort selon le syndic : pour lui, rien ne l’oblige à opérer une distinction précise entre les différentes charges de copropriété impayées.

A tort selon le juge ! Une opposition doit comporter le détail des sommes réclamées selon leur nature, rappelle-t-il, et préciser chacun des lots auxquels elles sont afférentes. Cela signifie, par exemple, qu’en cas de vente d’un appartement et d’une place de parking, si des charges relatives à la place de parking sont impayées, il faut que l’opposition indique que les sommes réclamées sont afférentes au lot « place de parking ».

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 22 juin 2017, n° 16-15195

Syndic : faire opposition au paiement du prix d’un lot vendu… © Copyright WebLex - 2017

Logement loué à titre d’habitation principale = obligation de logement décent !

Un pâtissier signe avec un bailleur un contrat de location commerciale comprenant au rez-de-chaussée un magasin à usage de pâtisserie et, à l’étage, des chambres ainsi qu’une salle de bains. 10 ans plus tard, les murs des chambres subissent d’importantes moisissures. Le locataire demande alors au bailleur de faire installer une VMC dans la salle de bains avec une bouche d’aération dans les chambres pour permettre une meilleure ventilation. Demande que rejette le bailleur…

… à tort selon le locataire : la Loi impose au bailleur de délivrer un logement décent, rappelle-t-il, obligation respectée dès lors que plusieurs critères listés par la Loi sont remplis. Or, parmi les multiples critères prévus par la Loi, l’un prévoit que le logement doit disposer d’un système d’aération suffisant. Ce critère n’étant ici pas rempli, le locataire considère donc que le bailleur doit procéder à l’installation de la VMC réclamée...

« C’est vrai », répond le bailleur. Sauf que cette obligation vaut pour un logement utilisé à titre d’habitation principale. Or, ce n’est pas ici le cas : le bail conclu avec le locataire est un bail commercial et non un bail d’habitation. Dès lors, la législation relative à la délivrance d’un logement décent ne s’applique pas…

Ce que conteste le locataire : pour lui, il importe peu que le bail conclu soit un bail commercial. Il rappelle qu’il vit toute la semaine dans les chambres situées à l’étage. Dès lors, le local loué constitue son habitation principale. Par conséquent, le bail commercial doit être requalifié en « bail mixte commercial et d’habitation ». Ce qui implique, pour la partie habitation, que le bailleur est tenu de délivrer un logement décent. Il doit donc effectuer les travaux réclamés.

Ce que confirme le juge : le locataire utilisant le local loué à titre d’habitation principale, le bail doit être requalifié en « bail mixte commercial et d’habitation ». Le bailleur, tenu de remettre un logement décent, doit donc effectuer les travaux réclamés par le locataire.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 22 juin 2017, n° 15-18316

Loue local commercial avec logement… « décent » ! © Copyright WebLex - 2017

Un constat d’huissier, sans autorisation judiciaire, doit être contradictoire !

Considérant que le locataire compromet la bonne exploitation du fonds loué, un bailleur lui réclame des dommages-intérêts. Pour prouver ses prétentions, le bailleur fait venir un huissier de justice qui rédige un procès-verbal et un rapport, assortis de constatations et de photographies prises lors de la visite des lieux loués.

Sauf que les preuves consignées par l’huissier ne peuvent pas être prises en compte estime le locataire : les constatations et les photographies ont, en effet, été effectuées lors d’une visite ayant eu lieu en son absence et sans qu’il en ait été avisé alors qu’aucune autorisation judiciaire n’avait été sollicitée, rappelle le locataire. Dès lors, les preuves doivent être écartées.

Ce que conteste le bailleur : selon lui, écarter les preuves constatées par l’huissier revient à violer le principe du droit au procès équitable, garanti par la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme, qui prévoit qu’une partie ne peut pas se voir interdire de faire la preuve d’un fait essentiel au succès de ses prétentions. Or, sans les preuves constatées par huissier, il lui est difficile de prouver ses prétentions…

Mais le juge donne raison au locataire : parce que les preuves présentées par le bailleur proviennent d’un constat d’huissier réalisé alors qu’il n’était ni averti, ni présent lors de sa réalisation, et dès lors qu’aucune autorisation judiciaire n’avait été sollicitée, elles ne peuvent pas être prises en compte.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 22 juin 2017, n° 15-26940

Un constat d’huissier réalisé sans la partie adverse est-il valable ? © Copyright WebLex - 2017

L’appellation « boulanger » suppose de remplir plusieurs critères

Comme le rappelle l’Institut National de la Consommation (INC), pour pouvoir prétendre à l’appellation de « boulanger » et utiliser une enseigne commerciale « boulangerie », il est nécessaire que le professionnel assure lui-même :

• le pétrissage de la pâte ;
• la fermentation de la pâte ;
• la mise en forme de la pâte ;
• la cuisson du pain sur le lieu même de vente au consommateur final.

En outre, un professionnel peut également se prévaloir de l’appellation de « boulanger » lorsque le pain est vendu au consommateur, de façon itinérante, à condition qu’il ait assuré lui-même le pétrissage, le façonnage et la cuisson sur un même lieu.

Par conséquent, les professionnels qui ne remplissent pas les critères cités ci-dessus ne peuvent pas se prévaloir de l’appellation de « boulanger ». Ainsi, un dépôt de pain, par exemple, ne peut pas mentionner « boulangerie » sur son écriteau.

Enfin, l’INC rappelle que l’appellation « boulanger » suppose que la pâte et le pain ne peuvent à aucun stade de la production ou de la vente être surgelés ou congelés.

Source : www.conso.net

« Boulanger » or not « boulanger » ? That is the question ! © Copyright WebLex - 2017

Conclure un avenant à un compromis de vente n’est pas sans risques !

Un couple achète une maison A et indique qu’il ne peut procéder à son achat qu’à la condition qu’il vende sa propre maison B. L’agent immobilier, chargé de la rédaction du compromis, a donc précisé cette mention dans les clauses suspensives du contrat.

Par la suite, le couple a trouvé des acquéreurs pour sa propre maison B. Il a alors indiqué au vendeur que la condition suspensive prévue pour l’achat de la maison A relative à la vente de sa maison B était levée. A cette occasion, un avenant au compromis de vente de la maison A a été signé, aux termes duquel le couple a autorisé le vendeur à occuper la maison A pour une durée de 45 jours suite à la signature de l’acte de vente chez le notaire.

Mais avant que l’acte de vente ne puisse être conclu, le couple a été informé que les personnes souhaitant acheter la maison B changeaient d’avis. Par conséquent, n’ayant pas réussi à vendre sa maison B, le couple a indiqué au vendeur qu’il renonçait à son achat.

Mécontent, ce dernier a réclamé le paiement du montant de la clause pénale au couple (15 000 €). Ce qu’a refusé le couple, rappelant que l’achat était subordonné à la vente de sa propre maison B. La vente de sa maison B n’ayant pas eu lieu, la condition suspensive n’a pas été levée et la vente de la maison A doit être abandonnée, sans que la clause pénale soit due, estime-t-il.

« Faux » a répondu le vendeur : aux termes de l’avenant rédigé par l’agent immobilier, il estime que le couple a renoncé à la condition suspensive de vente de sa propre maison B. Dès lors, en renonçant à la vente pour ce motif, le couple commet une faute qui lui permet de réclamer le montant dû au titre de la clause pénale.

Lorsqu’un avenant à un compromis de vente est conclu, pensez, le cas échéant, à reproduire les conditions suspensives ! En outre, informez vos clients que cet avenant peut valoir renonciation à une clause suspensive si cette dernière n’est pas reproduite.

Informez vos clients des projets d’éoliennes !

Un acquéreur, peu après avoir acheté une maison, découvre l’existence d’un projet d’éoliennes à proximité de celle-ci. Projet qui voit finalement le jour. L’acquéreur réclame alors des dommages-intérêts à l’agent immobilier, estimant que ce dernier a manqué à son devoir de conseil. Ce que refuse l’agent immobilier…

… à tort selon l’acquéreur : il rappelle que le compromis de vente, rédigé par l’agent immobilier, prévoit que ce dernier doit obligatoirement l’informer des « projets d’urbanisme » ou des « modifications structurantes ». Or, pour lui, les éoliennes sont un « projet d’urbanisme » et une « modification structurante ». Dès lors, l’agent immobilier ne l’ayant pas informé de l’existence du projet d’éoliennes, ce dernier a manqué à son devoir de conseil.

Ce que conteste l’agent immobilier : il rappelle que les informations dont il était redevable envers l’acquéreur au titre des « projets d’urbanisme » et des « modifications structurantes » étaient strictement énumérées (sites de productions agricoles et industriels, retraitement ou stockage de matières polluantes ou nuisibles, mises aux normes d’équipements publics et/ou privés, réseaux de voies de communication). Parce que le projet d’éoliennes n’est pas mentionné, il estime qu’il n’a pas manqué à son devoir d’information.

A raison pour le juge ! Les projets d’éoliennes ne faisant pas partie de la liste des points sur lesquels il devait informer l’acquéreur, l’agent immobilier n’a commis aucune faute. Dès lors, il n’est pas tenu de dédommager l’acquéreur.

Pour la petite histoire, sachez que si l’agent immobilier a gagné son litige vis-à-vis de l’acquéreur à propos de son manquement au devoir de conseil, le juge a :

• annulé la vente ;
• condamné le vendeur à restituer le prix de vente à l’acquéreur ;
• condamné l’agent immobilier à restituer les honoraires qu’il avait perçus.

Si l’agent immobilier n’a pas été condamné pour manquement à son devoir de conseil, c’est parce que le compromis avait été bien rédigé. La liste des « projets d’urbanisme » et des « modifications structurantes » était limitative. Toutefois, dans la pratique, il est bien sûr conseillé d’avertir les acquéreurs des projets de parcs éoliens se trouvant à proximité des biens que vous leur faites visiter. Pour en avoir connaissance, il faut que vous consultiez (et maîtrisiez) le plan local d’urbanisme !

Vendre un garage : un cas pratique à (ne pas) reproduire !

Un particulier achète un garage en précisant qu’il souhaite le transformer en immeuble d’habitation. Au moment d’effectuer les travaux nécessaires, il découvre que le sous-sol est pollué, à cause de cuves fuyantes enterrées. Mécontent, il demande à l’agent immobilier de l’indemniser pour le préjudice subi.

Ce que refuse le professionnel de l’immobilier, qui, au courant de l’existence des cuves enterrées, rappelle avoir prévenu l’acquéreur lors d’un entretien oral. Ce que conteste l’acquéreur : aucun écrit ne prouve qu’il ait été mis au courant de l’existence des cuves. Aucune preuve ne venant étayer les allégations de l’agent immobilier, ce dernier est condamné à indemniser l’acquéreur.

Dans cette affaire, l’agent immobilier a commis 3 erreurs qu’il ne faut pas reproduire :

• il a averti l’acquéreur de la présence des cuves « seulement » par oral : l’écrit est primordial, il faut toujours que vous en ayez un ;
• il n’a pas prévenu le notaire de la présence des cuves enterrées ; toutes les informations en votre possession relatives à la vente d’un bien doivent être transmises au notaire chargé de rédiger l’acte de vente ;
• aucun diagnostic de pollution du sous-sol n’a été réalisé : en cas de vente d’un site industriel ou d’un commerce pouvant polluer le sol en raison de son activité, comme celle de garagiste, il faut faire réaliser un diagnostic de pollution du sous-sol.

Source :

• Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 29 juin 2017, n° 16-19337
• Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 29 juin 2017, n° 16-18360
• Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 29 juin 2017, n° 16-18087

Agent immobilier : le point sur quelques (bonnes ?) pratiques… © Copyright WebLex - 2017

Un garagiste est censé connaître les vices affectant son garage !

Un particulier achète un garage en précisant qu’il souhaite le transformer en immeuble d’habitation. Au moment d’effectuer les travaux nécessaires, il découvre que le sous-sol est pollué (présence dans le sous-sol d'hydrocarbures et de métaux lourds), à cause de cuves enterrées qui se révèlent défectueuses. Mécontent, il demande au garagiste une indemnisation du préjudice. Ce que ce dernier refuse…

Le garagiste explique qu’il n’était pas au courant des fuites provenant des cuves enterrées. Dès lors, il considère qu’il s’agit là d’un vice caché. Or, le contrat de vente contient une clause d’exonération de garantie des vices cachés. Il estime donc qu’il n’a pas à indemniser l’acquéreur…

… à tort selon ce dernier : le garagiste, exploitant du garage familial (son père y a travaillé avant lui), doit être considéré comme un professionnel qui, en cette qualité, ne pouvait avoir ignoré les vices affectant les locaux. Par conséquent, le garagiste ne peut se prévaloir de la clause d’exonération des vices cachés et doit l’indemniser. Ce que confirme le juge !

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 29 juin 2017, n° 16-18087

Un garagiste, une cuve qui fuit, une responsabilité engagée ? © Copyright WebLex - 2017

Méfiez-vous des cessions de fonds de commerce d’agences immobilières !

A l’occasion de la signature d’un acte de vente, un agent immobilier réclame à l’acquéreur le paiement de ses honoraires convenus aux termes d’un mandat de recherche.

Paiement que refuse l’acquéreur : il rappelle que depuis la signature du mandat, l’agence immobilière qui emploie l’agent a été placée en liquidation judiciaire. Pour lui, le mandat a pris fin à compter de cette liquidation. Dès lors, sans mandat le liant à l’agent immobilier, il considère que ce dernier ne peut pas réclamer ses honoraires…

« Faux » répond l’agent immobilier : suite à la liquidation judiciaire, une agence immobilière a racheté le fonds de commerce de son ancien employeur. Or, un fonds de commerce comporte divers éléments, dont la clientèle qui est composée, entre autres, des mandats…

« Non », rétorque l’acquéreur qui refuse toujours de payer les honoraires : il rappelle que la vente d’un fonds de commerce d’agent immobilier n’emporte pas cession des mandats confiés à ce professionnel, de sorte que son refus de verser les honoraires est légitime, le mandat conclu avec la société liquidée n’étant plus valable. Ce que confirme le juge !

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 28 juin 2017, n° 15-17394

Agent immobilier : pas de mandat, pas d’honoraires ? © Copyright WebLex - 2017

Il faut comptabiliser les intempéries à compter de la signature du contrat de vente !

Un couple achète une maison sous le régime de la « vente en l’état futur d’achèvement » (VEFA) signée un 7 mars. La livraison de la maison est alors prévue à la fin du premier trimestre de l’année suivante, soit au 31 mars.

Toutefois, la livraison prend du retard et a finalement lieu le 3 octobre de l’année suivante. Mécontent, le couple réclame alors le paiement d’indemnités de retard. Si le constructeur accepte le principe du paiement de pénalités de retard, un litige subsiste quant à son montant…

Le constructeur rappelle alors au couple que le contrat signé envisage diverses situations qui repoussent la date de livraison et réduisent donc le montant des pénalités de retard. C’est le cas en présence d’intempéries, par exemple. Or, c’est exactement ce qu’il s’est passé : le constructeur comptabilise 64,5 jours d’intempéries depuis le début du chantier.

Pour déterminer la nouvelle date de livraison, le constructeur double alors les jours d’intempéries, comme le prévoit le contrat et effectue le calcul suivant : 64,5 x 2 = 129. Pour lui, la livraison aurait dû donc avoir lieu un 8 août. Comme la livraison effective a eu lieu le 3 octobre, le constructeur considère donc que 57 jours de pénalités de retard seulement doivent être retenus…

… à tort selon le couple : parmi les 64,5 jours que le constructeur retient, certains sont survenus avant qu’il ne signe le contrat de vente. Or, pour déterminer le nombre de jours de retard, il faut, selon lui, seulement tenir compte des jours d’intempéries survenus à compter de la signature de l’acte de vente.

Par conséquent, il retire 26,5 jours parmi ceux comptabilités par le constructeur : 64,5 – 26,5 = 38 jours. Doublant les jours de retard (38 x 2 = 76), le couple considère donc que la date de livraison doit être repoussée au 16 juin. La livraison ayant eu lieu le 3 octobre, le couple estime donc que 108 jours de retard doivent être retenus.

Exact, selon le juge : pour comptabiliser les jours d’intempéries et calculer les pénalités de retard, il faut seulement retenir les jours d’intempéries survenues à compter de la date de signature de l’acte de vente. Il donne donc raison au couple : 108 jours de pénalités de retard sont dus par le constructeur.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 29 juin 2017, n° 15-27542

Construction livrée en retard : à partir de quand faut-il tenir compte des intempéries ? © Copyright WebLex - 2017