Un syndic ne peut imposer un vote au mandataire !

Lors d’une assemblée générale (AG), une copropriétaire se fait représenter par sa fille à qui elle donne mandat de voter en faveur de toutes les résolutions qui seront discutées. Mais lors de l’AG, sa fille décide de voter contre une décision. Le syndic refuse de prendre en compte son refus considérant que la fille de la copropriétaire est tenue par le mandat. La fille de la copropriétaire, mécontente, quitte l’AG.

Sa mère demande alors l’annulation de la décision litigieuse estimant que le vote défavorable de sa fille devait être pris en compte. Pour elle, le syndic n’a pas le pouvoir d’empêcher quelqu’un d’émettre un vote contraire aux consignes exprimées dans un mandat.

Mais le syndic conteste la capacité de la copropriétaire à demander l’annulation de la décision votée en AG. Il rappelle que pour contester une décision de l’AG, il faut être considéré comme « opposant » ou « défaillant ». Qualités que ne possèdent pas la copropriétaire puisqu’elle a donné un mandat à sa fille imposant de voter en faveur de toutes les décisions de l’AG.

Et le juge va donner lui raison : un syndic doit prendre en compte le vote exprimé par le mandataire et ce même si ce vote est contraire aux termes du mandat. Dès lors, la fille de la copropriétaire pouvait tout à fait voter contre la résolution litigieuse. Sa mère est donc considérée comme « opposant » et peut alors contester la validité de la décision de l’AG.

Pour mémoire, un copropriétaire est dit « opposant » lorsqu’il a voté contre une décision qui a été votée lors d’une AG, mais aussi lorsqu’il a voté pour une décision qui a été rejetée. Un copropriétaire est dit « défaillant » lorsqu’il était absent lors de l’AG et qu’il n’était pas représenté.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 8 septembre 2016, n° 15-20860

AG des copropriétaires : le mandataire est-il libre de son vote ? © Copyright WebLex - 2016

Réunion des 2 comptes cotisants, le 1er janvier 2017 !

A partir du 1er janvier 2017, vous ne disposerez plus que d’un seul compte cotisant pour verser l’ensemble de vos cotisations Urssaf. Vous n’aurez alors plus à utiliser votre numéro de compte cotisant « praticien et auxiliaire médical » pour payer votre cotisation maladie.

Pour cela, vous n’avez pas de démarche à effectuer, la cotisation maladie sera intégrée au compte « profession libérale » de manière à ce que l’ensemble de vos paiements (cotisations maladie, d’allocations familiales, CSG et CRDS, formation professionnelle et contribution aux unions régionales de santé) soit unifié.

Cette mesure de simplification administrative n’aura pas pour effet de modifier le montant de vos cotisations et contributions mais celui de vous permettre une meilleure visibilité de vos paiements.

Source : « Praticiens et auxiliaires médicaux : un seul compte pour vos cotisations Urssaf au 1er janvier 2017 », www.urssaf.fr

Un seul compte cotisant pour les praticiens et auxiliaires médicaux ? © Copyright WebLex - 2016

Révision triennale : date de renouvellement ou date d’exigibilité du nouveau loyer ?

Une société locataire sollicite le renouvellement de son bail commercial. N’arrivant pas à trouver un accord avec le bailleur, les parties saisissent le juge des loyers commerciaux. Ce dernier fixe la date du renouvellement du bail au 1er avril 2007 mais reporte la date de départ d’exigibilité du nouveau loyer au 23 juin 2008.

Toutefois, un nouveau litige va survenir entre le locataire et le bailleur : ce dernier a demandé la révision triennale du loyer. Dans cette demande, il se réfère à l’indice du coût de la construction en vigueur à la date du renouvellement du bail (avril 2007).

Le locataire n’est pas d’accord avec le bailleur et considère, au contraire, qu’il faut appliquer l’indice du coût de la construction en vigueur lors de la date de départ d’exigibilité du nouveau loyer (juin 2008), qui lui est plus favorable.

Le juge rappelle qu’aux termes de la Loi, la majoration ou diminution du loyer ne peut excéder la variation de l’indice du coût retenu (ici l’indice du coût de la construction) intervenue depuis la dernière fixation judiciaire du loyer.

Et en application de la Loi, le juge donne raison au bailleur : le report de la date de départ d’exigibilité du nouveau loyer étant sans conséquence sur la date de renouvellement du bail, la date de la dernière fixation judiciaire du loyer est le 1er avril 2007. C’est donc l’indice en vigueur en avril 2007 qu’il faut retenir.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 8 septembre 2016, n° 15-17485

Révision triennale du bail : quelle date faut-il retenir ? © Copyright WebLex - 2016

Les CCI ont mis en place le site internet les-aides.fr

Le site internet les-aides.fr, mis en place par les CCI, permet aux entreprises de découvrir tous les dispositifs adaptés à leurs besoins, à partir de leur numéro Siret.

Une fois le numéro Siret renseigné, le site internet se renseignera automatiquement sur les différentes caractéristiques de votre entreprise et vous proposera les dispositifs les plus adaptés à votre structure.

Avec l’aide proposée, il vous sera également fourni les coordonnées de la CCI locale afin que vous puissiez vous rapprocher d’un conseiller qui vous accompagnera dans le montage de votre dossier.

Notez que ce site est un élément du « choc de simplification » : il fait partie, en effet, du programme « Dites-le nous une fois » qui vise à faire en sorte qu’une entreprise n’ait plus à fournir qu’une seule fois la même information ou la même pièce juridique à l’administration.

Source :

• les-aides.fr
• www.economie.gouv.fr

Un nouveau site internet pour vous aider ! © Copyright WebLex - 2016

Mandat exclusif de vente : attention aux envois par lettre simple !

Une société donne un mandat de vente à une agence immobilière pour vendre ses locaux commerciaux. Ce mandat comporte une clause d’exclusivité interdisant à la société de céder ses locaux avec le concours d’une autre agence immobilière.

Mais l’agence apprend peu après que la société a vendu ses locaux avec une autre agence, au mépris de la clause d’exclusivité prévue au mandat. Elle demande donc le versement de la clause pénale qui a vocation à sanctionner le non-respect par la société de ses obligations contractuelles.

Versement que la société refuse de payer, considérant que le mandat de vente donné à l’agent immobilier est nul. Et voici les arguments qu’elle met en avant.

La société a signé le mandat de vente le 2 juillet 2010. L’agence immobilière, elle, a signé ce mandat le 5 juillet 2010 et en a renvoyé un exemplaire à la société. Mais parce qu’elle a envoyé cet exemplaire par lettre simple, il existe une incertitude sur la date du mandat.

Or, en l'absence de date certaine du mandat, la formalité de l'enregistrement chronologique de cet acte, exigée par la réglementation, n'est pas régulièrement accomplie, de sorte qu'il doit être déclaré nul.

Ce que valide le juge : 'il n'est pas établi, faute de date certaine de la lettre simple datée du 5 juillet 2010, que l'agent immobilier ait effectivement expédié par La Poste, à cette date, l'exemplaire du mandat destiné à la société, qui indique l'avoir reçu ultérieurement. A défaut de date certaine, le mandat était nul

Pour éviter toute difficulté sur ce point, si la régularisation du mandat se fait par échange de courriers, il est vivement conseillé de les envoyer en recommandé avec accusé réception et non en lettre simple afin de leur conférer une date certaine. Mais, pour plus de sécurité juridique, il est recommandé de remettre immédiatement et directement au client l’exemplaire du mandat exclusif qui lui revient. Les juges ont, en effet, déjà pu décider que la remise immédiate était une exigence de la validité même du mandat exclusif.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 28 septembre 2016, n° 15-19313

Mandats de vente exclusif de vente : lui conférer une date certaine… © Copyright WebLex - 2016

Les compétences du client ne limitent pas vos obligations !

Une famille part en voyage en Equateur. Lors du séjour, une excursion est organisée sur un volcan au cours de laquelle décède malheureusement le père de famille. La famille décide alors de demander des dommages-intérêts à l’agence de voyage qui a organisé le voyage.

Pour la famille, l’agence de voyage a manqué à son obligation d’information et de conseil en ne l’informant pas des risques et des dangers dus au mal aigu des montagnes. Manquement que conteste l’agence de voyage : la personne décédée étant médecin, ce dernier était, a priori, un homme conscient des dangers encourus en montagne.

Le juge donne toutefois raison à la famille : les compétences professionnelles ou personnelles du voyageur ne dispensent pas l’agence de voyage de son obligation d’information envers lui. N’ayant pas prévenu la personne décédée des dangers d’une excursion en haute altitude, la responsabilité de l’agence est engagée.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 28 septembre 2016, n° 15-17033

Agents de voyage : une responsabilité à connaître… © Copyright WebLex - 2016

Action de groupe en matière de santé : possible depuis le 28 septembre 2016 !

L’action de groupe en matière de santé permet à plusieurs personnes, placées dans une situation similaire ou identique, de se regrouper pour obtenir la réparation des préjudices individuels qu’ils ont subis, ayant pour cause commune un manquement à leurs obligations légales ou contractuelles d'un producteur ou d'un fournisseur d’un produit de santé ou d'un prestataire utilisant l'un de ces produits.

Cette action de groupe ne peut être exercée que par l’entremise d’une association de défense des usagers du système de santé agréée.

La mise en place d’une action de groupe est possible depuis le 28 septembre 2016 : en pratique, la saisine du juge est faite par l’association de défense des usagers du système de santé agréée, juge qui va être amené à statuer sur la responsabilité du professionnel contre qui est engagée cette action de groupe.

Si la responsabilité du professionnel est engagée, le juge ordonnera des mesures de publicité pour informer de cette décision les usagers susceptibles d’être concernés, afin qu’ils puissent adhérer au groupe en vue d’obtenir la réparation de leur préjudice.

En adhérant au groupe, l’usager donne mandat à l‘association d’accomplir en son nom l’ensemble des actes de procédures et des diligences nécessaires en vue d’obtenir la réparation de son préjudice.

Source : Décret n° 2016-1249 du 26 septembre 2016 relatif à l'action de groupe en matière de santé

Action de groupe en matière de santé : du nouveau © Copyright WebLex - 2016

La liste des travaux d’adaptation du logement aux personnes handicapées est limitative !

Un locataire ne peut pas transformer les locaux loués sans l'accord écrit du propriétaire. A défaut, 2 possibilités s’offrent au propriétaire :

• soit il conserve à son bénéfice, lors du départ du locataire, les transformations effectuées sans que le locataire ne puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ;
• soit il exige la remise immédiate des lieux en l'état, aux frais du locataire, lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.

Une atténuation est à apporter à cette règle lorsque des travaux sont effectués pour adapter le logement à une personne souffrant d’un handicap ou en situation de perte d’autonomie. Mais il restait à savoir quels étaient les travaux pour lesquels le bailleur ne peut pas exiger la remise en l’état des lieux.

La liste des travaux vient d’être publiée. Cette liste, limitative, indique que les travaux concernés sont les suivants :

• création, suppression ou modification de cloisons ou de portes intérieures au logement ;
• modification de l'aménagement ou de l'équipement des pièces d'eau (cuisine, toilettes, salle d'eau) ;
• création ou modification de prises électriques ou de communications électroniques et de points d'éclairage ;
• installation ou adaptation de systèmes de commande (notamment commande des installations électriques, d'eau, de gaz et de chauffage, interphone, signalisation, interrupteurs) ;
• installation d'élévateurs ou d'appareils permettant notamment le déplacement de personnes à mobilité réduite ;
• installation ou modification des systèmes de fermeture et d'ouverture (portes, fenêtres, volets) et d'alerte.

Pour rappel, le locataire doit demander l’autorisation à son bailleur d’effectuer les travaux par LRAR. Cette demande doit contenir précisément les transformations envisagées et les conditions dans lesquelles ces travaux seront réalisés. Elle indique notamment l'entreprise chargée de les exécuter. Le bailleur a 4 mois pour répondre (à défaut de réponse, il est réputé accepter les travaux).

Source : Décret n° 2016-1282 du 29 septembre 2016 relatif aux travaux d'adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d'autonomie réalisés aux frais du locataire

Travaux dans un logement : si le locataire souffre d’un handicap… © Copyright WebLex - 2016

Certains objets incitant à la consommation d’alcool sont interdits !

Pour lutter contre la consommation excessive d’alcool chez les mineurs, il est désormais interdit de leur offrir certains objets dont la présentation, le logo, la dénomination ou le slogan incite directement à une consommation excessive d'alcool.

Les objets « interdits » sont les jeux, les vêtements, les accessoires de mode, les éléments décoratifs et les ustensiles et accessoires pour appareils électroniques.

Source : Décret n° 2016-1329 du 6 octobre 2016 déterminant les objets incitant directement à la consommation excessive d'alcool et dont la vente ou l'offre est interdite aux mineurs

CHR : pas de pub incitant les mineurs à boire de l’alcool ! © Copyright WebLex - 2016

Lettre d’intention d’achat : la signature du vendeur l’engage !

Une personne intéressée par une maison mise en vente transmet, par l’intermédiaire d’un agent immobilier, une lettre d’intention d’achat (LIA) au couple propriétaire. Ce dernier décide de donner son accord, mais malheureusement, l’épouse décède peu après. Ses héritiers et son mari refusent alors de vendre la maison.

L’acquéreur considère que les propriétaires de la maison ne peuvent pas refuser de procéder à la vente de la maison. Il demande alors au juge de constater que la vente est parfaite.

Il rappelle que dès lors que les parties ont convenu de la chose et du prix, la vente est parfaite. Ce qui est le cas ici puisque le couple avait signé sa LIA en y apposant la mention « bon pour accord ».

Mais les propriétaires contestent l’argumentation de l’acquéreur. Pour eux, c’est l’établissement d’un compromis notarié qui conditionne la formation de la vente et non la signature de la LIA.

Le juge va donner raison à l’acquéreur et constater la vente de la maison : parce que le couple avait accepté l’offre de l’acquéreur et signé la LIA, il y avait accord sur la chose et le prix. La vente est donc parfaite.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 29 septembre 2016, n° 14-26674

Vente d’un bien immobilier : la force (obligatoire ?) d’une lettre d’intention d’achat © Copyright WebLex - 2016