Bail réel immobilier : pour qui ?

Conclu pour une durée de 18 à 99 ans, le bail réel immobilier (BRI) est contracté entre le propriétaire d’un terrain et un preneur qui va ensuite vendre ou louer le logement construit sur le terrain à un occupant qui devient alors locataire du logement ou accédant temporaire à des tarifs abordables (il peut aussi s’agir d’un logement bâti sur le terrain qui aura été réhabilité).

Si le bailleur comme le preneur peuvent être un particulier, une société, une association ou une collectivité, l’occupant est nécessairement un particulier respectant des conditions de plafond de ressources (une copie du dernier avis d’imposition ou de non-imposition de l’occupant doit être annexée au bail).

Le preneur de ce BRI dispose de droits réels sur le logement puisqu’il pourra jouir du logement édifié ou réhabilité, céder son droit au bail, hypothéquer son droit au bail, céder son droit de propriété temporaire.

Le bailleur, de son côté, ne peut résilier le bail unilatéralement, le bail ne pouvant être renouvelé par tacite reconduction.

Au terme du bail, le bailleur devient propriétaire du logement édifié ou réhabilité par le preneur, sans indemnité pour ce dernier.

Le preneur est tenu de verser une redevance au bailleur, dont le montant tient compte des conditions d’occupation des logements.

La location ou la vente du logement édifié ou réhabilité doit respecter des plafonds de location ou de prix de vente, selon les hypothèses, qui tiennent compte du caractère temporaire de la propriété liée au bail réel immobilier.

Source :

• Ordonnance n° 2014-159 du 20 février 2014 relative aux logements intermédiaires
• Décret n° 2016-855 du 27 juin 2016 relatif au bail réel immobilier

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Bail réel solidaire : pour qui ?

Les organismes fonciers solidaires (OFS) sont des organismes à but lucratif ayant pour objectifs d’acquérir et de gérer des terrains, bâtis ou non, afin de constituer un parc pérenne d’accession à la propriété ou à la location pour les ménages modestes.

En vue de remplir cet objectif a été créé le bail réel solidaire. Ce bail permet une dissociation sur la très longue durée (au moins 18 ans) entre le foncier et le bâti. Il s’adresse uniquement aux ménages modestes, sous plafond de ressources, qui louent du foncier, contre une redevance modique, à un OFS pour y faire construire leur logement.

Concrètement, ce bail pourra être consenti à :

• un ménage disposant de ressources modestes (respect de plafonds de ressources) occupant le logement ;
• un opérateur qui construit ou réhabilite des logements et qu’il s’engage à vendre à des bénéficiaires respectant, là encore, des conditions de ressources ;
• un opérateur qui construit ou réhabilite des logements et qu’il s’engage à louer à des ménages aux revenus modestes (respect de plafonds de ressources et de loyers).

Il sera possible de vendre ou de transmettre le bail sous réserve d’obtenir un agrément de l’OFS, l’acquéreur ou le donataire devant répondre aux conditions de ressources prévues par le dispositif. C’est là l’innovation juridique de dispositif qui tient au renouvellement de la durée du bail à chaque cession des droits réels, attachés au bâti, sous réserve que le nouvel acquéreur remplisse les conditions de ressources.

En contrepartie de l’effort consenti par l’OFS sur la redevance du foncier, la valeur de revente du bâti est plafonnée, condition pour permettre à un nouveau ménage modeste de se porter acquéreur.

Source : Ordonnance n° 2016-985 du 20 juillet 2016 relative au bail réel solidaire

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Garantie en paiement des sommes dues : jusqu’à quand peut-elle être demandée ?

Une société de construction procède à l’édification de 2 immeubles pour le compte d’une entreprise de courtage dans le cadre d’un marché à forfait. Lors de la réception de l’immeuble, l’entreprise de courtage refuse de signer le procès-verbal de réception expliquant que les malfaçons sont trop importantes. La société de construction demande alors à l’entreprise de courtage de lui fournir une garantie du paiement des sommes dues.

Ce que refuse l’entreprise : elle rappelle qu’elle a arrêté de régler les factures de la société après le stade « hors d’eau ». Or, la société a poursuivi les travaux de construction jusqu’à la phase de levée des réserves. Elle en déduit donc que la société a renoncé à se prévaloir de la garantie du paiement des sommes dues.

Mais le juge va donner raison à la société : parce que la société n’a pas été payée par l’entreprise de courtage, elle peut solliciter la garantie en paiement des sommes dues à tout moment, même après la réalisation des travaux.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 15 septembre 2016, n° 15-19648

Garantie en paiement des sommes dues : une sollicitation limitée ? © Copyright WebLex - 2016

Objectif : 1 650 nouveaux notaires en 2018 !

Le Gouvernement a décidé de reprendre intégralement les recommandations formulées par l’Autorité de la Concurrence le 9 juin dernier. Ainsi, il est institué :

• 247 zones « d’installations libres » ;
• 60 zones « d’installations contrôlées ».

L’objectif affiché est de créer 1 002 offices au cours de l’année 2017 pour arriver à un total de 1 650 en 2018.

Notez que les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle ne sont pas concernés par cette carte. Ces départements feront toujours l’objet d’une installation sous le contrôle du Garde des Sceaux.

Dans un communiqué de presse, le Conseil Supérieur du Notariat, qui prend acte de la carte d’installation des futurs notaires, indique qu’il reste vigilant car l’augmentation du nombre de notaires en 2 ans peut « avoir une triple conséquence : porter atteinte à l’activité des offices existants, fragiliser l’installation des jeunes et favoriser les déserts juridiques, au profit d’installations dans des zones urbaines et denses ».

Pour mémoire, les personnes souhaitant créer un office librement pourront déposer leur candidature via une téléprocédure : la liste des pièces à produire pour que la demande soit prise en compte vient également d’être publiée. Il faudra notamment fournir un document garantissant la responsabilité civile, un justificatif d’état civil, une requête signée mentionnant la zone choisie, une copie du diplôme, etc.

Source :

• Arrêté du 16 septembre 2016 pris en application de l'article 52 de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques
• Arrêté du 16 septembre 2016 fixant la liste des pièces à produire pour une demande de nomination en qualité de notaire dans un office à créer et le délai prévus à l'article 51 du décret n° 73-609 du 5 juillet 1973 relatif à la formation professionnelle dans le notariat et aux conditions d'accès aux fonctions de notaire
• Communiqué de presse du Conseil Supérieur du Notariat du 20 septembre 2016

Combien de nouveaux notaires d’ici 2018 ? © Copyright WebLex - 2016

Attention au diagnostic d’assainissement !

Un notaire dresse un acte de vente d’une maison. Peu après la vente, l’acquéreur est victime d’inondation. Il apprend alors que le réseau d’assainissement n’est pas aux normes. Mécontent, il demande alors réparation à son notaire pour manquement à son devoir de conseil.

Manquement que conteste le notaire : il rappelle que l’acte de vente a été signé à la date convenue par les parties lors du compromis de vente. De plus, il a accompli les diligences nécessaires pour se faire remettre le diagnostic d’assainissement et n’est pas responsable de la lenteur de la Mairie qui n’a donné sa réponse qu’après la signature de l’acte de vente.

L’acquéreur estime que le notaire aurait dû l’informer des diligences accomplies et du retard pris par la Mairie pour donner sa réponse. En outre, il aurait dû lui conseiller, soit de repousser la date de signature de l’acte, soit d‘émettre des réserves dans l’acte en attendant la réponse de la Mairie. Le notaire n’ayant donné aucun de ces conseils, l’acquéreur considère que le professionnel a manqué à son devoir de conseil.

Ce que confirme le juge : parce que l’acte de vente a été signé sans attendre la réponse de la Mairie qui aurait informé l’acquéreur que le réseau d’assainissement n’était pas conforme, le notaire a commis une faute qui engage sa responsabilité.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 15 septembre 2016, n° 15-18156

Un notaire trop rapide ? © Copyright WebLex - 2016

Si le vendeur est l’expéditeur, il engage sa responsabilité !

Une société a recours à une société de transport pour délivrer des marchandises à un client. Mais lors de la réception, l’acheteur se rend compte que les marchandises sont endommagées. Il estime que la société est responsable et engage une action contre elle afin d’être indemnisé.

Mais la société ne s’estime pas responsable des dommages survenus à l’occasion du transport : elle rappelle que seul l’expéditeur engage sa responsabilité lorsque des dommages sont causés aux marchandises transportées. Or, l’expéditeur est la société de transport. N’étant que le vendeur, elle considère ne devoir verser aucun dédommagement à son client.

« Faux » répond ce dernier qui considère que le vendeur a la qualité d’expéditeur car le contrat de transport, sur lequel la société a apposé son cachet et sa signature, mentionne que la société a la qualité « d’expéditeur/remettant ». En outre, la société a elle-même chargé, à l’aide de moyens de manutentions spéciales lui appartenant, les marchandises à l’intérieur du moyen de transport.

« Vous avez raison » répond le juge qui condamne la société à indemniser son client : parce que la société a assumé les opérations de chargement des marchandises, elle est considérée comme « expéditeur » et engage sa responsabilité.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 13 septembre 2016, n° 14-23137

Marchandises endommagées durant le transport : le vendeur est-il responsable ? © Copyright WebLex - 2016

Créance contre un professionnel ou un particulier : ce n’est pas le même délai !

Pour connaître le délai qui vous est offert pour recouvrer une créance, la première chose à faire est de déterminer la qualité de la personne qui vous doit de l’argent (appelée « débiteur »). Ce délai va, en effet, varier selon que votre débiteur est un particulier ou un professionnel.

Si votre débiteur est un professionnel, vous avez 5 ans pour agir en justice contre lui afin de recouvrer vos factures impayées. Si vous obtenez sa condamnation à vous rembourser, vous aurez alors 10 ans pour obtenir les sommes qui sont échues à la date du jugement et 5 ans pour recouvrer le paiement des sommes non encore échues à la date du jugement.

Si votre débiteur un particulier, le délai pour agir est toujours de 2 ans, que ce soit pour agir en justice, pour recouvrer les sommes échues à la date du jugement ou pour recouvrer les sommes non échues à la date du jugement.

Source : Avis de la Cour de cassation, du 4 juillet 2016, n° 16006

Recouvrer une créance : quels sont les délais pour agir ? © Copyright WebLex - 2016

Que prévoit le règlement intérieur ?

Un copropriétaire demande à l’assemblée générale (AG) des copropriétaires de prendre à sa charge le coût du remplacement d’une haie de cyprès morts. L’AG rejetant sa demande, le copropriétaire décide de contester ce refus en justice.

Le propriétaire, pour faire valoir ses droits, rappelle que le règlement de copropriété indique que « l’entretien des arbres de haute futaie qui sont dans les jardins privatifs seront à la charge de la copropriété ». Or, la haie de cyprès morts dont il demande le remplacement constitue, selon lui, des arbres de haute futaie, dont le remplacement est à la charge de la copropriété.

« Faux » répond le syndicat des copropriétaires qui se prévaut également du règlement de copropriété. Il prévoit que « les copropriétaires qui bénéficieraient de la jouissance exclusive de balcons, terrasses, devront les maintenir en parfait état d’entretien ». Le syndicat considère que cette clause s’applique pour les cyprès morts. Par conséquent, selon lui, le coût du remplacement de la haie de cyprès morts est à la charge du copropriétaire.

Ce que confirme le juge : les cyprès ne constituant pas des arbres de haute futaie, leur entretien était à la charge du copropriétaire qui en avait la jouissance privative. C’est donc à lui qu’incombe le coût du remplacement des cyprès morts.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 22 septembre 2016, n° 15-20913

Un remplacement à la charge de la copropriété ou d’un seul copropriétaire ? © Copyright WebLex - 2016

Manquement à l’obligation de loyauté = pas de rupture du contrat abusive !

Une entreprise fait appel à une société d’agents commerciaux pour se développer. Cette dernière lui présente un potentiel fournisseur avec lequel l’entreprise décide de contracter. Peu après, l’entreprise apprend que le fournisseur était également lié par contrat avec la société d’agents commerciaux.

L’entreprise décide alors de résilier le contrat la liant avec cette société. Cette dernière, estimant la résiliation abusive, demande alors le paiement d’indemnités de préavis et de cessation de contrat, ainsi que des dommages-intérêts.

Indemnités que refuse de verser l’entreprise : elle rappelle que le contrat d’agent commercial implique une obligation de loyauté. Or, cette obligation n’a pas été respectée par la société d’agents commerciaux qui lui a caché qu’elle était également liée par contrat avec le fournisseur.

Ce double contrat a permis à la société d’agents commerciaux d’obtenir une double rémunération : l’une de la part de l’entreprise (cliente), l’autre de la part du fournisseur. Pour l’entreprise, la société d’agents commerciaux a faussé la négociation commerciale.

Argumentation que conteste la société d’agents commerciaux. Elle estime ne pas avoir manqué à son obligation de loyauté car l’entreprise et le fournisseur ne sont pas concurrents. Elle considère donc qu’elle n’avait donc pas à informer l’entreprise qu’un contrat d’agence commerciale la liait au fournisseur.

Mais le juge n’est pas d’accord avec la société d’agents commerciaux et rejette ses demandes d’indemnités. La société d’agents commerciaux aurait dû informer l’entreprise de ses liens avec le fournisseur. Ne l’ayant pas fait, elle a manqué à son obligation de loyauté.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 20 septembre 2016, n° 15-12994

Contrat d’agent commercial : une rupture abusive ? © Copyright WebLex - 2016

Le recours à la mémoire n’est pas déloyal !

Une société constate qu’un de ses anciens salariés démarche ses clients par SMS. Pour la société, son ancien salarié et l’entreprise qui l’emploie désormais commettent des actes relevant de la concurrence déloyale. Elle demande donc le versement de dommages-intérêts.

La société explique au juge que son ancien salarié démarche systématiquement sa clientèle en se prévalant de sa qualité d’ancien salarié au moyen de son fichier clients que l’ex-salarié a reconstitué de mémoire.

Ce dernier conteste les allégations de concurrence déloyale. Il rappelle qu’en vertu du principe de la liberté du commerce, le démarchage de la clientèle d’autrui est libre, dès lors qu’il ne s’accompagne pas d’un acte déloyal. Ce qui est le cas ici puisqu’il n’a pas utilisé le fichier clients incriminé, qu’il ne possède d’ailleurs pas. Pour preuve, son ordinateur ne le contient pas. Aucun acte de concurrence déloyale n’est donc caractérisé selon lui.

Et le juge va lui donner raison : ne commet pas de concurrence déloyale l’ex-salarié qui démarche les clients de son ancien employeur après avoir fait appel à sa mémoire pour retrouver les noms et les numéros des clients. Par conséquent, la société n’a pas droit à des dommages-intérêts.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 20 septembre 2016, n° 15-12228

Un fichier clients (trop) bien mémorisé ? © Copyright WebLex - 2016