L’absence de syndic immobilier n’est pas un vice caché !

Une personne achète un appartement dans un immeuble situé en copropriété en vue de le mettre en location. Mais peu après son achat, la Mairie ouvre une procédure de péril imminent contre l’immeuble. En outre, l’immeuble est dépourvu de ce qui est problématique pour assurer une bonne gestion de l’immeuble.

Toutes ces difficultés conduisent l’acquéreur à demander une réduction du prix de vente au titre de la garantie des vices cachés. L’acquéreur estime, en effet, que l’absence de syndic rend impossible la gestion de l’immeuble, ce qui altère son usage. Or, l’acquéreur rappelle que le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés :

• lorsqu’un défaut rend l’immeuble impropre à l’usage auquel il est destiné ;
• lorsqu’un défaut diminue tellement l’usage d’un immeuble que l’acquéreur ne l’aurait acheté qu’à un prix moindre.

Ce que conteste le vendeur. Il ne voit pas en quoi l’absence de syndic rend l’appartement impropre à son usage d’habitation ni ne diminue fortement cet usage. Il estime donc que la demande de réduction du prix de vente au titre de la garantie des vices cachés doit être rejetée…

… rejet que valide le juge ! L’absence de syndic ne constitue ni un vice de nature à rendre l’appartement impropre à son usage d’habitation ni à en diminuer tellement cet usage que l’acquéreur ne l’aurait acheté qu’à un prix moindre. La demande de réduction du prix de vente est donc rejetée.

Des « droits de notification » revus (en partie) à la baisse !

Initialement, le Gouvernement a fixé le montant des « droits de notification » à :

• 550 € par produit figurant dans toute notification ou modification substantielle de notification ;
• 120 € par produit et par an pour le stockage, le traitement et l'analyse des notifications.

Par conséquent, si un fabricant ou importateur de produits de vapotage décidait de vendre une gamme de produits de 4 e-liquides avec 2 taux de nicotine différents, il devait régler 8 fois ce montant de 550 € en plus de ses charges habituelles. Il devait donc payer 4 400 € avant d’avoir fait la moindre vente.

Le Gouvernement a décidé de revoir sa copie : si le montant de 120 € ne change pas, le 1er seuil de 550 € a été ramené à 295 €. En reprenant l’exemple précité, un fabricant ou importateur n’aurait « plus » qu’à payer 2 360 €.

Pour mémoire, ce montant doit être réglé au plus tard le 31 mars de l’année suivant celle de la déclaration.

Source : Décret n° 2016-1708 du 12 décembre 2016 modifiant le décret n° 2016-1139 du 22 août 2016 complétant les dispositions relatives à la fabrication, à la présentation, à la vente et à l'usage des produits du tabac, des produits du vapotage et des produits à fumer à base de plantes autres que le tabac

Vapotage : moins de charges à payer ? © Copyright WebLex - 2016

Transmettre les factures via Chorus Pro : mode d’emploi

Comme vous le savez, à compter du 1er janvier 2017, la facturation électronique sera progressivement mis en place pour les entreprises qui comptent parmi leurs clients des collectivités locales, des hôpitaux, des services de l'État, des établissements publics locaux et nationaux, etc.

Les entreprises et les sous-traitants d’un marché public pourront transmettre leurs factures via l'un des 3 modes suivants, à leur choix :

• un mode « flux » correspondant à une transmission automatisée de manière univoque entre le système d'information de l’entreprise ou de son tiers de télétransmission et Chorus Pro ;
• un mode « portail », nécessitant de la part de l’entreprise :

• ○ soit la saisie manuelle des éléments de facturation ;
• ○ soit le dépôt de sa facture dématérialisée ;

• un mode « service », nécessitant de la part de l’entreprise l'implémentation dans son système d'information de l'appel aux services mis à disposition par Chorus Pro.

Notez que l'utilisation par l’entreprise de l'un de ces modes de transmission n'exclut pas le recours à un autre de ces modes dans le cadre de l'exécution d'un même contrat ou d'un autre contrat.

Afin de préparer au mieux le passage de votre entreprise à la facturation électronique, vous pouvez, dès à présent, consulter le site internet Communauté Chorus Pro à l'adresse https://chorus-pro.gouv.fr. Vous y trouverez toutes les informations utiles pour comprendre le fonctionnement de Chorus Pro et choisir le mode de raccordement ou d'utilisation qui conviendra le mieux à votre organisation.

Source : Arrêté du 9 décembre 2016 relatif au développement de la facturation électronique

Facturation électronique des clients publics : sur Chorus Pro ! © Copyright WebLex - 2016

En cas de diagnostic erroné, il faut indemniser l’acquéreur

Une personne achète une maison auprès à un couple. Mais peu après l’achat, l’acquéreur découvre la présence de termites dans la maison. Il engage donc une action en responsabilité contre le diagnostiqueur. Pour lui, l’erreur commise par ce dernier, à savoir ne pas avoir détecté la présence des termites, est un préjudice qui doit être réparé.

Concrètement, l’acquéreur demande une indemnisation :

• du coût du traitement anti-termites ;
• de la perte de chance de renoncer à l’achat ou de demander une baisse de prix s’il avait été informé de la présence effective de termites.

Si le diagnostiqueur accepte d’indemniser l’acquéreur au titre du coût du traitement anti-termites, il refuse d’indemniser le second préjudice allégué par l’acquéreur. Le diagnostiqueur rappelle que dans le « diagnostic termites », il était indiqué la présence « d’indices d’infestation de termites, sans présence d’insectes ». Pour lui, parce que ce diagnostic était en lui-même assez alarmant et parce que la maison se trouve dans une région déclarée contaminée par les termites, rien ne prouve que l’acquéreur n’aurait pas acheté la maison, même à prix moindre, s’il avait su qu’il y avait effectivement des termites.

Raisonnement que ne valide pas le juge : il condamne le diagnostiqueur à indemniser l’acquéreur du coût du traitement anti-termites mais aussi de la perte de chance de renoncer à l’achat ou de demander une baisse de prix s’il avait été informé de la présence effective de termites.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 8 décembre 2016, n° 15-20497

« Errare humanun est » : sauf pour les diagnostiqueurs ? © Copyright WebLex - 2016

6 mois à compter du 1er dépôt de fonds !

Désormais, une personne ayant souscrit au capital d’une société anonyme (SA) qui n’a pas été constituée dans les 6 mois suivant le 1er dépôt de fonds peut demander en justice la nomination d’un mandataire afin de récupérer les fonds déposés. Auparavant, elle devait attendre 6 mois à compter du dépôt du projet de statuts au greffe.

Tous les souscripteurs peuvent également nommer un mandataire commun chargé de demander directement au dépositaire des fonds de restituer ces derniers. Notez que le mandataire doit représenter l’ensemble des souscripteurs.

Mentionnez les risques de l’investissement dans vos documents publicitaires !

La Loi Sapin 2 précise que toute publicité relative à une opération d'acquisition de logement destiné à la location et susceptible de bénéficier des dispositions Malraux, Censi-Bouvard et Pinel doit :

• permettre raisonnablement de comprendre les risques afférents à l'investissement ;
• comporter une mention indiquant que le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales, qui doit :

• ○ figurer dans une taille de caractères au moins aussi importante que celle utilisée pour indiquer toute autre information relative aux caractéristiques de l'investissement ;
• ○ s'inscrire dans le corps principal du texte publicitaire.

La simple négligence n’est plus une faute de gestion !

Il n’existe pas de définition légale de ce qu’est une faute de gestion. Ce sont les juges qui ont posé le cadre des caractéristiques de la faute de gestion. Ils ont ainsi sanctionné différents comportements allant de la simple négligence aux manœuvres frauduleuses.

La Loi Sapin 2 est venue préciser qu’en cas de simple négligence du dirigeant dans la gestion de la société, sa responsabilité au titre de l'insuffisance d'actif ne peut pas être engagée.

Pour obtenir le statut d’artisan, il existe un seuil à ne pas dépasser !

Aux termes de la nouvelle réglementation en vigueur depuis le 11 décembre 2016, une entreprise artisanale :

• peut rester immatriculée au Répertoire des métiers lorsque le nombre de salariés est inférieur à 50 salariés ;
• peut s’immatriculer au Répertoire des métiers lorsqu’elle emploie moins de 50 salariés et qu’elle reprend un fonds précédemment exploité par une personne immatriculée ;
• demeurer immatriculée au Répertoire des métiers lorsqu’elle dépasse 50 salariés au titre de l'année de dépassement ainsi que les 2 années suivantes.

Notez que les entreprises artisanales employant au moins 50 salariés au 10 décembre 2016 peuvent demeurer immatriculées au Répertoire des métiers pendant encore 5 ans.

Le CA peut transférer le siège social de la société sur tout le territoire français !

Jusqu’à présent, le conseil d’administration (CA) ou de surveillance (CS) d’une société anonyme pouvait seulement décider de transférer le siège social de la société au sein du même département ou dans un département limitrophe. Depuis le 11 décembre 2016, il peut décider de transférer le siège social sur tout le territoire français. Ce transfert doit toujours être ratifié par l’assemblée générale ordinaire qui suit.

A cette occasion, l’assemblée générale pourra déléguer son pouvoir de modification des statuts au CA (ou au CS, le cas échéant) pour que ce dernier les mette en conformité avec la Loi. Ces modifications devront être ratifiées par la prochaine assemblée générale extraordinaire.

Une protection contre les créanciers postérieurs… et antérieurs ?

Jusqu’à présent, la déclaration d’affectation du patrimoine était opposable de plein droit aux créanciers dont les droits sont nés après le dépôt effectif de la déclaration.

Mais elle était aussi opposable aux créanciers dont la créance était antérieure au dépôt, à la condition de le mentionner expressément dans la déclaration d’affectation et d’en informer les créanciers concernés par LRAR dans le mois qui suivait le dépôt de la déclaration.

Pour offrir plus de sécurité aux créanciers, sachez que la Loi Sapin 2 a supprimé la possibilité de rendre la déclaration d’affectation du patrimoine opposable aux créanciers dont la créance était antérieure au dépôt.