L’activité déclarée doit correspondre à celle exercée !

Un locataire exerce une activité de vente d’objets d’art, bois sculptés, miniatures et ivoires et d’importation et d’exportation d’objet de luxe. Le bail commercial arrivant à son terme, il en demande son renouvellement.

Ce que lui refuse le bailleur sans lui faire d’offre d’indemnité d’éviction. Pour lui, le locataire a perdu le droit de percevoir cette indemnité parce que l’activité qu’il exerce n’est pas déclarée au Registre du commerce et des sociétés (RCS)…

…à tort selon le locataire qui estime que la condition d’immatriculation était remplie à la date de renouvellement du bail. Il rappelle, extrait K bis à l’appui, que son activité a toujours été immatriculée pour les activités de vente d’objets d’art, bois sculptés, miniatures et ivoires et d’importation et d’exportation d’objet de luxe.

Le bailleur rétorque au locataire que l’activité pour laquelle il est immatriculé au RCS ne correspond pas à celle réellement exercée. Il rappelle que le locataire n’exerce plus l’activité d’importation et d’exportation d’objet de luxe mais celle de vente d’objets touristiques. Cette modification n’ayant pas été indiquée sur le RCS, il considère que la société n’a pas immatriculé son activité et qu’il s’agit là d’une faute qui lui fait perdre son droit au renouvellement du bail et au versement d’une indemnité d’éviction.

Mais pour le locataire, l’absence de modification de l’immatriculation n’est pas un manquement grave justifiant la perte de son droit au paiement d’une indemnité d’éviction. De plus, il estime que le bailleur aurait dû le mettre en demeure de régulariser la situation.

Le juge va trancher le litige en faveur du bailleur : le locataire aurait dû modifier son immatriculation suite à son changement d’activité pour que l’activité déclarée corresponde à celle exercée. Ne l’ayant pas fait, le locataire commet une faute qui lui fait perdre son droit au renouvellement du bail ainsi qu’au versement d’une indemnité d’éviction. En outre, le juge précise que le bailleur n’avait pas à mettre en demeure son locataire de régulariser sa situation.

Réalisez une étude de marché avec ODIL

ODIL, l’outil d’aide au diagnostic d’implantation locale, est développé par l’Insee en vue d’offrir aux créateurs d’entreprise un accès gratuit à une étude de marché.

Plus exactement, ce service fournit les premiers éléments d'une étude de marché, en donnant accès à toutes les données locales permettant de définir le projet du créateur en fonction de l'activité envisagée, des produits ou services proposés, de la commune d'implantation et de la présence d'entreprises concurrentes.

En pratique :

• vous sélectionnez une ou plusieurs activités et les produits associés dans les secteurs du commerce, de l’artisanat et des services aux particuliers ;
• vous sélectionnez et vous visualisez une zone géographique et les zones d’influence souhaitées grâce à une carte interactive permettant d’afficher des données sociodémographiques ;
• vous lisez et imprimez les résultats obtenus et vous vous constituez un dossier de résultats relatifs à la clientèle potentielle et aux établissements de même activité de la zone d'implantation.

Compteasso.service-public.fr, c’est fini ! Place à service-public.asso.fr !

Sur le nouveau site service-public.asso.fr, vous trouverez toutes les informations nécessaires pour effectuer toutes les démarches liées :

• à la création d’une association : vous pouvez directement effectuer vos formalités sur ce site web (module e-création) plutôt que de déposer un dossier en préfecture ou sous-préfecture ;
• à la modification d’une association, qu’il s’agisse d’un changement de dirigeants, d’un changement d’adresse, d’une modification des statuts, etc. ;
• à la dissolution d’une association.

Sur ce site, vous trouverez également un certain nombre d’informations ayant trait au fonctionnement des associations et à leur financement, ainsi qu’un certain nombre de modèles de documents.

Notez que l’accès à ces modules nécessite la création d’un compte directement sur le site service-public.asso.fr.

Des modèles de contrats à reprendre dès maintenant !

Saisi par des fédérations professionnelles, le Conseil d’Etat annule 2 dispositions du modèle de contrat de syndic qui a été mis en place à partir du 1er juillet 2015 et qui intéresse les stipulations relatives aux frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires (point 9 du contrat de syndic).

Tout d’abord, il est prévu dans le modèle de contrat que le coût des prestations reprises dans le point 9 du contrat est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre. Or, cette dernière mention (« et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre ») laisse entendre que c’est le syndic qui aurait la charge de ces frais et honoraires si le copropriétaire concerné devenait définitivement insolvable. Ce qui ne saurait être le cas, précise le juge…

Par conséquent, il faut supprimer la mention « et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre » au point 9 du modèle de contrat de syndic.

Ensuite, toujours en ce qui concerne le point 9 du contrat, le juge reprend la liste des frais et honoraires concernés et revient sur la délivrance du certificat en cas de vente d’un lot de copropriété.

Pour rappel, en cas de vente d’un lot, le syndic doit délivrer un certificat attestant que l’acquéreur n’est pas déjà copropriétaire ; et s’il est déjà copropriétaire d’un lot, le syndic atteste qu’il n’a pas fait l’objet d’une mise en demeure de payer des frais et honoraires restée infructueuse depuis plus de 45 jours.

Le juge estime que la délivrance de ce certificat ne peut pas être mise à la charge du seul copropriétaire concerné. Il faut donc supprimer cette mention au point 9.2 du modèle de contrat de syndic.

Attention : ces annulations étant rétroactives, les contrats de syndic d’ores et déjà conclus sur la base du modèle applicable depuis juillet 2015 ne sont pas valables, ni opposables sur les points précités. Il est recommandé de proposer en assemblée générale un nouveau projet de contrat expurgé des mentions annulées par le juge.

Source : Arrêts du Conseil d’Etat du 5 octobre 2016, n° 390465 et 390491

Modèle de contrat de syndic : à modifier ! © Copyright WebLex - 2016

Répartition des parts de propriété : pensez aux conséquences !

Un couple non marié achète une maison. Lors de cet achat, le contrat de vente mentionne que la concubine est propriétaire en indivision à hauteur de 68 %, les 32 % restants appartenant à son compagnon.

Le couple finance son achat pour partie au moyen de fonds personnels de la concubine, et pour le surplus, au moyen d’un emprunt souscrit par les deux concubins à hauteur de 50 % chacun.

3 ans après l’achat de la maison, le couple se sépare et revend la maison avec une moins-value. Lors du partage du prix de revente, une difficulté apparaît, du moins pour l’ex-concubine…

Pour déterminer le montant du prix de revente à partager, il a été soustrait à ce prix le solde de l’emprunt restant dû. Méthode de calcul qui va être contestée par l’ex-concubine. Selon elle, il faut partager le prix de revente de la maison directement entre elle et son ex-concubin. C’est seulement ensuite que le montant de l’emprunt restant doit être partagé entre eux. Or, les conséquences des 2 méthodes de calcul ne sont pas les mêmes.

Pour vous permettre de mieux les appréhender, prenons l’exemple suivant : imaginons une maison revendue pour un prix de 100 000 € par des concubins, ces derniers devant encore rembourser un emprunt de 50 000 €.

Selon la méthode préconisée par l’ex-concubine, le calcul serait alors le suivant :

• pour la concubine : (100 000 x 68 %) – (50 000 € x 50 %) = 43 000 €
• pour le concubin : (100 000 € x 32 %) – (50 000 € x 50 %) = 7 000 €

Mais ce n’est pas la méthode de calcul retenue par le juge. Ce dernier retient la méthode de calcul suivante : au prix de vente de la maison (100 000 €), il retranche les 50 000 € de l’emprunt restant dû. Ce qui donne le résultat suivant :

• pour la concubine : 100 000 – 50 000 = 50 000 € x 68 % = 34 000 €
• pour le concubin : 100 000 – 50 000 = 50 000 x 32 % = 16 000 €

La méthode retenue par le juge est donc défavorable à l’ex-concubine. Le juge lui rappelle que c’est elle-même et son ex-compagnon qui ont décidé de se placer en indivision à 68/32 et non 50/50. Or, si la proportion retenue augmente sa part dans l’indivision, elle augmente également son risque.

Ce même calcul défavorable à l’ex-concubine lui aurait permis d’obtenir des gains plus importants si la maison n’avait pas été vendue à perte et si l’emprunt avait été totalement remboursé. Le fait que la maison ait été revendue à perte, après peu de remboursements, est un risque que devait assumer l’ex-concubine.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 5 octobre 2016, n° 15-25937

Vente immobilière : quand la passion l’emporte sur la raison © Copyright WebLex - 2016

Odontostomatologie des équidés : qui est compétent ?

Pour pouvoir réaliser des actes de dentisterie sur les équidés (chevaux, poneys, etc.), il est nécessaire de disposer d’un diplôme d’Etat de docteur vétérinaire ou du titre professionnel « technicien dentaire équin » (en cours d’enregistrement au répertoire national des certifications professionnelles).

La réglementation précise que ces professionnels doivent notamment :

• détenir des connaissances anatomiques et physiologiques adaptées à l'odontostomatologie des équidés et savoir évaluer si l'état de l'animal autorise son intervention et si la présence d'un vétérinaire est requise ;
• maîtriser l'ensemble des techniques et des actes relevant de leurs compétences et utiliser le matériel nécessaire de façon adéquate dans le respect du bien-être de l'animal ;
• posséder des connaissances relatives au comportement de l'équidé leur permettant de mener à bien une intervention en respectant le bien-être de l'animal, sa sécurité et celle des personnels soignants ;
• maîtriser les techniques d'approche, de manipulation et de contention physique des équidés.

Une formation professionnelle continue doit permettre d’actualiser les connaissances et savoir-faire nécessaires à la maîtrise de compétences citées ci-dessus.

Source :

• Décret n° 2016-1374 du 12 octobre 2016 fixant les compétences adaptées à la réalisation d'actes de dentisterie sur les équidés
• Arrêté du 12 octobre 2016 relatif aux connaissances et savoir-faire associés aux compétences adaptées à la réalisation d'actes de dentisterie sur les équidés

Un vétérinaire… dentiste ? © Copyright WebLex - 2016

L’absence de tentative d’augmentation du capital est une faute de gestion !

Mise en difficulté par d’importants problèmes de trésorerie, une société est placée en redressement puis en liquidation judiciaire. Un liquidateur est alors nommé qui va assigner en responsabilité pour insuffisance d’actif le dirigeant de la société : il considère que ce dernier a commis une faute de gestion susceptible d’engager sa responsabilité civile en ne tentant pas d’obtenir une augmentation de capital.

Faute que le dirigeant va contester. Il ne voit pas en quoi il serait responsable de l’insuffisance d’actif de la société car les apports de fonds sont le fait des associés et non des dirigeants. N’étant pas associé, il ne s’estime pas responsable.

Le liquidateur va maintenir son accusation de faute de gestion contre lui : il n’a pas tenté d’obtenir une augmentation du capital alors qu’il savait que la société serait en état de cessation des paiements si elle n’était pas rapidement recapitalisée.

Raisonnement avec lequel le juge est d’accord : la faute de gestion étant selon lui caractérisée, il condamne le dirigeant au titre de sa responsabilité civile à assumer une partie de l’insuffisance d’actif (soit tout de même 1 000 000 d’euros !).

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 12 juillet 2016, n° 14-23310

Dirigeant d’entreprise : attention à la faute de gestion ! © Copyright WebLex - 2016

Bonus de constructibilité : les critères d’éligibilité sont connus !

Trois hypothèses permettent de prétendre au bonus de constructibilité : le bâtiment doit faire preuve soit d’exemplarité énergétique, soit d’exemplarité environnementale, soit être à énergie positive.

Une construction fait preuve d'exemplarité énergétique si sa consommation conventionnelle d’énergie pour le chauffage, le refroidissement, la production d'eau chaude sanitaire, l'éclairage et les auxiliaires de chauffage, de refroidissement, d'eau chaude sanitaire et de ventilation, est inférieure ou égale à la consommation conventionnelle d'énergie maximale (Cepmax), à savoir :

• 40 % s'agissant des bâtiments à usage de bureaux ;
• 20 % s'agissant des autres types de bâtiments.

Une construction fait preuve d'exemplarité environnementale si elle respecte, d'une part, l'exigence de performance évoquée ci-dessus, et, d'autre part, 2 des critères de performance suivants :

• soit la quantité des émissions de gaz à effet de serre au cours de l'ensemble du cycle de vie de la construction est inférieure à un seuil exprimé par les indicateurs Egesmax et EgesPCE, max du niveau « Carbone 2 » (ces indicateurs sont publiés sur le site internet du Ministère de la construction) ;
• soit la quantité de déchets de chantier valorisés pour la construction du bâtiment, hors déchets de terrassement, est supérieure, en masse, à 40 % de la masse totale des déchets générés ;
• soit le bâtiment comporte une part minimale de matériaux faiblement émetteurs en composés organiques volatils et les installations de ventilation étiquetées A+ (les installations de ventilation font l'objet d'un constat visuel par le maître d'ouvrage suivant les recommandations du guide technique validé par le Ministère chargé de la construction et publié sur son site internet) ;
• soit le bâtiment comprend un taux minimal de matériaux biosourcés correspondant au « 1er niveau » du label « bâtiment biosourcé ».

Enfin, est réputée à énergie positive une construction qui vise l'atteinte d'un équilibre entre sa consommation d'énergie non renouvelable et sa production d'énergie renouvelable injectée dans le réseau, dont le bilan énergétique BilanBEPOS est inférieur au bilan énergétique maximal, BilanBEPOSmax, correspondant au niveau de performance « Energie 3 » (défini par le Ministère chargé de la construction dans le document « référentiel « Energie-Carbone » pour les bâtiments neufs » et publié sur son site internet).

La certification du respect des exigences aux règles d’éligibilité du bonus de construction est délivrée à la demande du maître d'ouvrage ou de toute personne qui se charge de la construction du bâtiment, avec l'accord du maître d'ouvrage. Les frais de procédure inhérents à la certification sont à la charge de la personne qui en formule la demande.

Source : Arrêté du 12 octobre 2016 relatif aux conditions à remplir pour bénéficier du dépassement des règles de constructibilité prévu au 3° de l'article L. 151-28 du code de l'urbanisme

Bonus de constructibilité : qu’est-ce qu’une construction exemplaire ? © Copyright WebLex - 2016

1 appartement = 1 desserte de fibre optique !

Tous les nouveaux bâtiments d'habitation actuellement construits doivent être équipés de lignes de communication électronique à très haut débit en fibre optique.

Jusqu’à présent, la réglementation imposait que les nouveaux immeubles situés en copropriété comportent jusqu’à 4 lignes de fibre optique par logement dans les communes à forte densité (Nantes, Bordeaux, Rennes, Grenoble, Lille, Bron, Montpellier, Echirolles, Marseille, Paris, etc.). La liste complète des villes concernées se trouve dans l’arrêté ministériel du 16 décembre 2011.

Toutefois, afin de simplifier la réglementation actuelle jugée trop contraignante pour les constructeurs, le législateur a décidé qu’un immeuble situé dans les communes précitées pourra ne compter qu’une seule fibre par logement. Cette simplification ne vaut que pour les permis de construire déposés à compter du 1er décembre 2016 et ne concerne que les poches de basse densité (zones où l’architecture est moins importante) des communes concernées.

Ces poches de basse densité seront déterminées et publiées par l’Autorité de la régulation des communications électroniques et des postes sur son site Internet.

Source :

• Arrêté du 17 octobre 2016 modifiant l'arrêté du 16 décembre 2011 relatif à l'application de l'article R. 111-14 du code de la construction et de l'habitation
• Arrêté du 16 décembre 2011 relatif à l'application de l'article R. 111-14 du code de la construction et de l'habitation

Constructeurs : encore du nouveau à propos de la fibre optique… © Copyright WebLex - 2016

Déménagement avec prestation de transport = 1 an pour agir !

Une cliente confie, en août 2013, le déménagement de ses meubles à une société spécialisée. Lors de la livraison des meubles dans son nouveau logement, la cliente va signer un document attestant de leur réception, mais en émettant des réserves. La cliente se décide finalement à agir en justice et demande des dommages-intérêts à la société en octobre 2014.

Mais la société considère que l’action engagée par sa cliente est hors-délai. Elle rappelle que le contrat de déménagement comportait pour partie une prestation de transport. Or, la réglementation prévoit que les actions engagées à l’encontre des sociétés de transport de marchandises se prescrivent sous 1 an. La prestation ayant été réalisée en août 2013, l’assignation en justice d’octobre 2014 est donc tardive.

Mais la cliente estime qu’elle a 5 ans pour agir. Le texte de la réglementation des livraisons de marchandises ne faisant pas expressément mention des « consommateurs », elle en déduit que la courte prescription d’1 an ne s’applique pas aux consommateurs. Selon elle, son action a donc été engagée dans les temps.

Mais pas pour le juge : dès lors que la prestation de déménagement comporte une prestation de transport, l’action en réparation du client de la société de déménagement se prescrit sous 1 an. Peu importe que le texte ne mentionne pas expressément les « consommateurs ».

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 12 octobre 2016, n° 15-21194

Transporteurs aériens : en cas d’annulation d’un vol… © Copyright WebLex - 2016