Révision triennale : date de renouvellement ou date d’exigibilité du nouveau loyer ?

Une société locataire sollicite le renouvellement de son bail commercial. N’arrivant pas à trouver un accord avec le bailleur, les parties saisissent le juge des loyers commerciaux. Ce dernier fixe la date du renouvellement du bail au 1er avril 2007 mais reporte la date de départ d’exigibilité du nouveau loyer au 23 juin 2008.

Toutefois, un nouveau litige va survenir entre le locataire et le bailleur : ce dernier a demandé la révision triennale du loyer. Dans cette demande, il se réfère à l’indice du coût de la construction en vigueur à la date du renouvellement du bail (avril 2007).

Le locataire n’est pas d’accord avec le bailleur et considère, au contraire, qu’il faut appliquer l’indice du coût de la construction en vigueur lors de la date de départ d’exigibilité du nouveau loyer (juin 2008), qui lui est plus favorable.

Le juge rappelle qu’aux termes de la Loi, la majoration ou diminution du loyer ne peut excéder la variation de l’indice du coût retenu (ici l’indice du coût de la construction) intervenue depuis la dernière fixation judiciaire du loyer.

Et en application de la Loi, le juge donne raison au bailleur : le report de la date de départ d’exigibilité du nouveau loyer étant sans conséquence sur la date de renouvellement du bail, la date de la dernière fixation judiciaire du loyer est le 1er avril 2007. C’est donc l’indice en vigueur en avril 2007 qu’il faut retenir.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 8 septembre 2016, n° 15-17485

Révision triennale du bail : quelle date faut-il retenir ? © Copyright WebLex - 2016

Les CCI ont mis en place le site internet les-aides.fr

Le site internet les-aides.fr, mis en place par les CCI, permet aux entreprises de découvrir tous les dispositifs adaptés à leurs besoins, à partir de leur numéro Siret.

Une fois le numéro Siret renseigné, le site internet se renseignera automatiquement sur les différentes caractéristiques de votre entreprise et vous proposera les dispositifs les plus adaptés à votre structure.

Avec l’aide proposée, il vous sera également fourni les coordonnées de la CCI locale afin que vous puissiez vous rapprocher d’un conseiller qui vous accompagnera dans le montage de votre dossier.

Notez que ce site est un élément du « choc de simplification » : il fait partie, en effet, du programme « Dites-le nous une fois » qui vise à faire en sorte qu’une entreprise n’ait plus à fournir qu’une seule fois la même information ou la même pièce juridique à l’administration.

Source :

• les-aides.fr
• www.economie.gouv.fr

Un nouveau site internet pour vous aider ! © Copyright WebLex - 2016

Mandat exclusif de vente : attention aux envois par lettre simple !

Une société donne un mandat de vente à une agence immobilière pour vendre ses locaux commerciaux. Ce mandat comporte une clause d’exclusivité interdisant à la société de céder ses locaux avec le concours d’une autre agence immobilière.

Mais l’agence apprend peu après que la société a vendu ses locaux avec une autre agence, au mépris de la clause d’exclusivité prévue au mandat. Elle demande donc le versement de la clause pénale qui a vocation à sanctionner le non-respect par la société de ses obligations contractuelles.

Versement que la société refuse de payer, considérant que le mandat de vente donné à l’agent immobilier est nul. Et voici les arguments qu’elle met en avant.

La société a signé le mandat de vente le 2 juillet 2010. L’agence immobilière, elle, a signé ce mandat le 5 juillet 2010 et en a renvoyé un exemplaire à la société. Mais parce qu’elle a envoyé cet exemplaire par lettre simple, il existe une incertitude sur la date du mandat.

Or, en l'absence de date certaine du mandat, la formalité de l'enregistrement chronologique de cet acte, exigée par la réglementation, n'est pas régulièrement accomplie, de sorte qu'il doit être déclaré nul.

Ce que valide le juge : 'il n'est pas établi, faute de date certaine de la lettre simple datée du 5 juillet 2010, que l'agent immobilier ait effectivement expédié par La Poste, à cette date, l'exemplaire du mandat destiné à la société, qui indique l'avoir reçu ultérieurement. A défaut de date certaine, le mandat était nul

Pour éviter toute difficulté sur ce point, si la régularisation du mandat se fait par échange de courriers, il est vivement conseillé de les envoyer en recommandé avec accusé réception et non en lettre simple afin de leur conférer une date certaine. Mais, pour plus de sécurité juridique, il est recommandé de remettre immédiatement et directement au client l’exemplaire du mandat exclusif qui lui revient. Les juges ont, en effet, déjà pu décider que la remise immédiate était une exigence de la validité même du mandat exclusif.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 28 septembre 2016, n° 15-19313

Mandats de vente exclusif de vente : lui conférer une date certaine… © Copyright WebLex - 2016

Les compétences du client ne limitent pas vos obligations !

Une famille part en voyage en Equateur. Lors du séjour, une excursion est organisée sur un volcan au cours de laquelle décède malheureusement le père de famille. La famille décide alors de demander des dommages-intérêts à l’agence de voyage qui a organisé le voyage.

Pour la famille, l’agence de voyage a manqué à son obligation d’information et de conseil en ne l’informant pas des risques et des dangers dus au mal aigu des montagnes. Manquement que conteste l’agence de voyage : la personne décédée étant médecin, ce dernier était, a priori, un homme conscient des dangers encourus en montagne.

Le juge donne toutefois raison à la famille : les compétences professionnelles ou personnelles du voyageur ne dispensent pas l’agence de voyage de son obligation d’information envers lui. N’ayant pas prévenu la personne décédée des dangers d’une excursion en haute altitude, la responsabilité de l’agence est engagée.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 1ère chambre civile, du 28 septembre 2016, n° 15-17033

Agents de voyage : une responsabilité à connaître… © Copyright WebLex - 2016

Action de groupe en matière de santé : possible depuis le 28 septembre 2016 !

L’action de groupe en matière de santé permet à plusieurs personnes, placées dans une situation similaire ou identique, de se regrouper pour obtenir la réparation des préjudices individuels qu’ils ont subis, ayant pour cause commune un manquement à leurs obligations légales ou contractuelles d'un producteur ou d'un fournisseur d’un produit de santé ou d'un prestataire utilisant l'un de ces produits.

Cette action de groupe ne peut être exercée que par l’entremise d’une association de défense des usagers du système de santé agréée.

La mise en place d’une action de groupe est possible depuis le 28 septembre 2016 : en pratique, la saisine du juge est faite par l’association de défense des usagers du système de santé agréée, juge qui va être amené à statuer sur la responsabilité du professionnel contre qui est engagée cette action de groupe.

Si la responsabilité du professionnel est engagée, le juge ordonnera des mesures de publicité pour informer de cette décision les usagers susceptibles d’être concernés, afin qu’ils puissent adhérer au groupe en vue d’obtenir la réparation de leur préjudice.

En adhérant au groupe, l’usager donne mandat à l‘association d’accomplir en son nom l’ensemble des actes de procédures et des diligences nécessaires en vue d’obtenir la réparation de son préjudice.

Source : Décret n° 2016-1249 du 26 septembre 2016 relatif à l'action de groupe en matière de santé

Action de groupe en matière de santé : du nouveau © Copyright WebLex - 2016

La liste des travaux d’adaptation du logement aux personnes handicapées est limitative !

Un locataire ne peut pas transformer les locaux loués sans l'accord écrit du propriétaire. A défaut, 2 possibilités s’offrent au propriétaire :

• soit il conserve à son bénéfice, lors du départ du locataire, les transformations effectuées sans que le locataire ne puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ;
• soit il exige la remise immédiate des lieux en l'état, aux frais du locataire, lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.

Une atténuation est à apporter à cette règle lorsque des travaux sont effectués pour adapter le logement à une personne souffrant d’un handicap ou en situation de perte d’autonomie. Mais il restait à savoir quels étaient les travaux pour lesquels le bailleur ne peut pas exiger la remise en l’état des lieux.

La liste des travaux vient d’être publiée. Cette liste, limitative, indique que les travaux concernés sont les suivants :

• création, suppression ou modification de cloisons ou de portes intérieures au logement ;
• modification de l'aménagement ou de l'équipement des pièces d'eau (cuisine, toilettes, salle d'eau) ;
• création ou modification de prises électriques ou de communications électroniques et de points d'éclairage ;
• installation ou adaptation de systèmes de commande (notamment commande des installations électriques, d'eau, de gaz et de chauffage, interphone, signalisation, interrupteurs) ;
• installation d'élévateurs ou d'appareils permettant notamment le déplacement de personnes à mobilité réduite ;
• installation ou modification des systèmes de fermeture et d'ouverture (portes, fenêtres, volets) et d'alerte.

Pour rappel, le locataire doit demander l’autorisation à son bailleur d’effectuer les travaux par LRAR. Cette demande doit contenir précisément les transformations envisagées et les conditions dans lesquelles ces travaux seront réalisés. Elle indique notamment l'entreprise chargée de les exécuter. Le bailleur a 4 mois pour répondre (à défaut de réponse, il est réputé accepter les travaux).

Source : Décret n° 2016-1282 du 29 septembre 2016 relatif aux travaux d'adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d'autonomie réalisés aux frais du locataire

Travaux dans un logement : si le locataire souffre d’un handicap… © Copyright WebLex - 2016

Certains objets incitant à la consommation d’alcool sont interdits !

Pour lutter contre la consommation excessive d’alcool chez les mineurs, il est désormais interdit de leur offrir certains objets dont la présentation, le logo, la dénomination ou le slogan incite directement à une consommation excessive d'alcool.

Les objets « interdits » sont les jeux, les vêtements, les accessoires de mode, les éléments décoratifs et les ustensiles et accessoires pour appareils électroniques.

Source : Décret n° 2016-1329 du 6 octobre 2016 déterminant les objets incitant directement à la consommation excessive d'alcool et dont la vente ou l'offre est interdite aux mineurs

CHR : pas de pub incitant les mineurs à boire de l’alcool ! © Copyright WebLex - 2016

Lettre d’intention d’achat : la signature du vendeur l’engage !

Une personne intéressée par une maison mise en vente transmet, par l’intermédiaire d’un agent immobilier, une lettre d’intention d’achat (LIA) au couple propriétaire. Ce dernier décide de donner son accord, mais malheureusement, l’épouse décède peu après. Ses héritiers et son mari refusent alors de vendre la maison.

L’acquéreur considère que les propriétaires de la maison ne peuvent pas refuser de procéder à la vente de la maison. Il demande alors au juge de constater que la vente est parfaite.

Il rappelle que dès lors que les parties ont convenu de la chose et du prix, la vente est parfaite. Ce qui est le cas ici puisque le couple avait signé sa LIA en y apposant la mention « bon pour accord ».

Mais les propriétaires contestent l’argumentation de l’acquéreur. Pour eux, c’est l’établissement d’un compromis notarié qui conditionne la formation de la vente et non la signature de la LIA.

Le juge va donner raison à l’acquéreur et constater la vente de la maison : parce que le couple avait accepté l’offre de l’acquéreur et signé la LIA, il y avait accord sur la chose et le prix. La vente est donc parfaite.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 29 septembre 2016, n° 14-26674

Vente d’un bien immobilier : la force (obligatoire ?) d’une lettre d’intention d’achat © Copyright WebLex - 2016

A compter du 1er janvier 2017, une déclaration de création plus fournie !

Pour déclarer son entreprise au CFE, jusqu’au 31 décembre 2016, il faut fournir les éléments suivants :

• les nom, nom d'usage et prénoms du déclarant pour les personnes physiques, la dénomination ou la raison sociale pour les sociétés ;
• la forme juridique de l'entreprise ;
• le siège de l'entreprise, le domicile du déclarant ou l'adresse de l'établissement ;
• l'objet de la formalité ;
• les activités générales de l'entreprise ou de l'établissement ;
• l'existence de salariés dans l'entreprise ou dans l'établissement et, le cas échéant, leur nombre ;
• la date d'effet de l'événement objet de la formalité ;
• les date et lieu de naissance des déclarants personnes physiques.

A compter du 1er janvier 2017, les éléments à fournir au CFE seront plus complets. Ainsi, il faudra également l’informer :

• de votre numéro de sécurité sociale ;
• de l'existence d'une activité exercée simultanément à l'activité faisant l'objet de la déclaration et, le cas échéant, la désignation de cette activité ;
• de la nature de la gérance (minoritaire, majoritaire, égalitaire), lorsque l'entreprise est une société à responsabilité limitée (SARL).

Source : Décret n° 2016-1030 du 26 juillet 2016 relatif aux centres de formalités des entreprises

Création d’entreprise : du nouveau ? © Copyright WebLex - 2016

Abandon de chantier : il doit être justifié !

Des travaux de rénovation ont lieu sur des bâtiments anciens. Pour les mener à bien, l’architecte divise le chantier en plusieurs lots. L’un de ces lots (comprenant la construction d’un plancher) est confié à une société qui, finalement, ne reparaît plus, malgré une mise en demeure du maître de l’ouvrage de reprendre le chantier.

La société explique qu’elle n’a pas abandonné le chantier mais que ce dernier a été interrompu suite aux agissements du maître d’ouvrage. Ce dernier a sollicité un permis de construire modificatif. Un permis de construire modificatif ayant été demandé, la société considère qu’elle ne peut pas reprendre le travail.

De plus, la société estime qu’elle ne peut rien faire sur le chantier tant que les autres corps de métier ne sont pas intervenus sur son lot.

Mais pour le juge, l’abandon de chantier est injustifié. Il rappelle que le permis de construire modificatif ne concerne pas le lot sur lequel la société devait être amenée à travailler. De plus, le maître d’ouvrage avait mis en demeure la société de reprendre le chantier après qu’il eut obtenu le permis de construire modificatif. L’argument du permis de construire modificatif ne tient donc pas.

En outre, le maître d’ouvrage produit un rapport d’expert démontrant que c’est la non-intervention de la société qui a empêché les autres corps de métiers de se succéder sur le lot qui lui a été confié. La société est donc condamnée à verser des dommages-intérêts au maître de l’ouvrage.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 29 septembre 2016, n° 15-22372

Abandon de chantier : mais t’es pas là, mais t’es où ? © Copyright WebLex - 2016