Etat des lieux : que faut-il entendre par « vétusté » ?

Aux termes de la location d’un logement, il n’est pas rare que des litiges apparaissent, ou du moins des contestations, quant à la prise en compte de la vétusté du logement. C’est pourquoi la Loi Alur a prévu que les modalités de prise en compte de la vétusté du logement loué soient précisées par un Décret. Et c’est chose faite, ces nouvelles modalités s’appliquant à compter du 1er juin 2016.

En préambule, il faut savoir que la vétusté s’entend de l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement.

Afin de limiter les litiges, il est désormais admis que le locataire et le bailleur pourront convenir, dès la signature du bail, d’une grille de vétusté, choisie parmi celles ayant fait l'objet d'un accord collectif de location, même si le logement en cause ne relève pas du secteur locatif régi par l'accord. On peut ici regretter que le pouvoir réglementaire ne soit pas allé plus loin, comme il peut en avoir l’habitude, et n’ait pas décidé d’imposer une grille de vétusté qui s’appliquerait à tous.

Notez que la grille de vétusté doit définir, au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire.

Une fois la grille de vétusté choisie, il apparaît prudent de l’annexer au bail, même si la réglementation ne l’impose pas, pour prévenir toute contestation future.

Source : Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale

Etat des lieux d’un logement : tenir compte de la vétusté © Copyright WebLex - 2016

2 associés minimum pour créer une société anonyme

Comme le Gouvernement l’avait souhaité, la réglementation prévoit désormais qu’une SA puisse être constituée par au moins 2 personnes, et non plus 7 personnes comme cela était exigé auparavant. Cette modification n’a pas de conséquences sur les règles de gouvernance d’une SA qui restent inchangées.

Sachez toutefois que la nouvelle règle imposant 2 associés au minimum pour créer une SA ne concerne pas :

• les sociétés d’exercice libéral à forme anonyme (SELAFA) qui doivent être constituées par au moins 3 associés ;
• les SA cotées qui doivent toujours être détenues par au moins 7 associés.

Que se passe-t-il si par la suite, toutes les actions viennent à être détenues par 1 seul actionnaire ? Dans ce cas, la SA ne sera pas pour autant dissoute de plein droit mais tout intéressé pourra demander cette dissolution si la situation n’a pas été régularisée dans le délai d’1 an (c’est-à-dire si un nouvel associé ne rentre pas au capital de la SA).

Source : Loi n° 2016-563 du 10 mai 2016 ratifiant l'ordonnance n° 2015-1127 du 10 septembre 2015 portant réduction du nombre minimal d'actionnaires dans les sociétés anonymes non cotées

Créer une société anonyme : à combien ? © Copyright WebLex - 2016

Tri à la source : une liste des professions concernées est fixée !

Pour mémoire, s’agissant des déchets de bureau, la réglementation impose un tri à la source s’agissant des papiers de bureau. Par « déchets de papiers de bureau », il faut entendre :

• les déchets d'imprimés papiers ;
• les déchets de livres ;
• les déchets de publications de presse ;
• les déchets d'articles de papeterie façonnés ;
• les déchets d'enveloppes et de pochettes postales ;
• les déchets de papiers à usage graphique.

Cette obligation de tri à la source entrera progressivement en vigueur et s’imposera aux entreprises implantées dans des bâtiments :

• regroupant plus de 100 personnes, à compter du 1er juillet 2016 ;
• regroupant plus de 50 personnes, à compter du 1er janvier 2017 ;
• regroupant plus de 20 personnes, à compter du 1er janvier 2018.

Un arrêté ministériel vient de préciser les professions qui doivent trier à la source leurs déchets de papier de bureau. Ainsi, sont concernés :

• les artisans ;
• les commerçants et assimilés ;
• les chefs d’entreprise de 10 salariés ou plus ;
• les professions libérales ;
• les cadres de la fonction publiques ;
• les professeurs et professions scientifiques ;
• les professions de l’information des arts et des spectacles ;
• les cadres administratifs et les commerciaux d’entreprise ;
• les ingénieurs et cadres techniques d’entreprise ;
• les professeurs des écoles, instituteurs et assimilés ;
• les professions intermédiaires administratives de la fonction publique ;
• les professions intermédiaires administratives et commerciales des entreprises ;
• les techniciens ;
• les employés civils et agents de service de la fonction publique ;
• les agents de surveillance ;
• les employés administratifs d’entreprise.

Source : Arrêté du 27 avril 2016 relatif au tri à la source et à la collecte séparée des déchets de papiers de bureau

Tri des déchets à la source : le cas des déchets papier © Copyright WebLex - 2016

Agent immobilier : déclarez des activités « concordantes » !

Lorsqu’une personne exerce et déclare une activité réglementée, comme c’est le cas pour un agent immobilier, le greffier est tenu de vérifier que les conditions d’exercice de cette activité sont remplies.

A cet égard, spécialement pour les agents immobiliers, il est prévu que la carte professionnelle nécessaire pour l’exercice de l’activité porte la ou les mentions suivantes : transaction sur immeubles et fonds de commerces, gestion immobilière, syndic de copropriétés, marchand de listes.

Pour pouvoir obtenir cette carte, il faut produire un extrait du RCS ou, si la personne n’est pas encore inscrite et doit y être immatriculée, un double de la demande.

Le comité de coordination du RCS précise à cet égard que les mentions relatives à la ou aux activités exercée(s) doivent être en concordance avec les mentions portées sur la carte qui doit être produite à titre de pièce justificative de l’activité.

Dans le cas de figure exposé en introduction, il convient donc de solliciter une inscription modificative pour supprimer, au RCS, la mention de l’activité de gestion.

Source : Avis du Comité de Coordination du Registre du Commerce et des Sociétés (CCRCS) n° 2015-030 du 27 novembre 2015

Agent immobilier : quelle activité déclarer au RCS ? © Copyright WebLex - 2016

Une bulle de vente immobilière est un établissement provisoire

Par principe, pour pouvoir exercer une activité immobilière, et notamment une activité de transaction immobilière, vous devez déclarer chaque établissement, succursale, agence ou bureau pour l’obtention de la carte professionnelle, même s’ils ne sont ouverts qu’à titre temporaire.

Voilà pourquoi le comité de coordination du RCS a précisé que les promoteurs sont tenus de déclarer au registre du commerce et des sociétés leur bulle de vente, dès lors que ce local, certes provisoire, répond à la définition d’un établissement secondaire. Cette déclaration doit se faire via une demande d’immatriculation secondaire ou complémentaire.

Pour le comité de coordination, une bulle de vente est un établissement secondaire dès lors qu’elle permet à un promoteur d’assurer la vente d’appartements et d’y accomplir des actes juridiques avec les tiers.

Source : Avis du Comité de Coordination du Registre du Commerce et des Sociétés (CCRCS) n° 2015-028 du 27 novembre 2015

Promoteur immobilier : immatriculez vos bulles de vente ! © Copyright WebLex - 2016

Une demande de remboursement au contenu précis

Dans le cadre de votre activité de transport routier de marchandises ou de voyageurs, il vous est possible de demander le remboursement d'une fraction de la taxe intérieure de consommation sur le gazole versée dans le cadre de votre activité professionnelle.

A cet effet, vous devez remplir un formulaire et fournir un certain nombre de pièces justificatives. Ces pièces à fournir viennent d’être précisées dans un arrêté ministériel qui entrera en vigueur au 1er juillet 2016. Il s’agit :

• d’un relevé d’identité bancaire ;
• le cas échéant, du mandat que vous avez donné à un mandataire pour déposer votre demande ;
• pour les personnes dont le siège social est situé dans un autre Etat membre de l'Union européenne, de la copie des certificats d'immatriculation des véhicules déclarés ainsi que des copies des factures d'acquisition du gazole en France métropolitaine ;
• le cas échéant, de la copie du certificat d'immatriculation des véhicules immatriculés dans un Etat membre de l'Union européenne autre que la France ;
• le cas échéant, de la copie des contrats de location ou de sous-location d’un véhicule, à jour de la situation du véhicule sur la période sur laquelle porte la demande de remboursement, si elle n'a pas été remise au service des douanes pour la gestion de la taxe spéciale sur certains véhicules routiers ;
• le cas échéant, de la copie de l'arrêté préfectoral relatif à la circulation d'un petit train routier touristique au bénéfice de l'exploitant de véhicules.

A défaut de présentation des documents listés ci-dessus, la taxe intérieure de consommation sur le gazole est immédiatement exigible.

En outre, sachez que vous devez conserver, pendant 3 ans à compter de la date de dépôt de votre demande, toutes pièces justificatives (factures, relevés, etc.) dont le service des douanes pourrait vous demander la présentation afin de justifier du remboursement de la taxe.

Source : Arrêté du 25 avril 2016 précisant les modalités de remboursement d'une fraction de la taxe intérieure de consommation sur le gazole utilisé par certains véhicules routiers

Transporteurs : comment se faire rembourser la taxe sur le gazole ? © Copyright WebLex - 2016

De nouvelles normes pour les centres d’examen du permis de conduire

En France, les candidats qui souhaitent passer l’épreuve théorique du permis de conduire, appelée « code » en pratique, doivent se rendre, soit dans un centre géré par l’administration, soit dans un centre géré par un organisme privé agréé.

Mais pour qu’un organisme privé soit autorisé à gérer un centre d’examen, il doit réunir plusieurs critères, à savoir :

• obtenir un agrément qui est délivré par le Ministre chargé de la sécurité routière pour une durée de 10 ans (renouvelable) ;
• faire une déclaration préalable auprès de la Préfecture du lieu où est situé le site ; cette déclaration est valable 5 ans et renouvelable ;
• proposer un prix du passage de l’épreuve à 30 € TTC à compter du 1er juin 2016 (ce prix couvre toutes les prestations nécessaires à un unique passage de l’épreuve théorique, y compris l’inscription et la remise de l’attestation de résultat, à l’exclusion de tout autre produit ou service) ;
• assurer l’égal accès des candidats aux épreuves ;
• n’abriter aucune activité en lien avec l’enseignement de la conduite ;
• avoir un dirigeant qui n’a pas avoir fait l’objet d’une condamnation à une peine criminelle ou à certaines peines correctionnelles (vol, abus de confiance, trafics de stupéfiants, etc.) ;
• avoir un examinateur qui n’a pas de lien avec les candidats ;
• publier sur son site internet la liste des sites d’examen déclarés et pour chacun d’entre eux, le nombre de places proposées ;
• etc.

En outre, un organisme privé est tenu d’assurer un nombre minimal de places pour chaque période de 2 semaines dans chaque département. Vous pouvez trouver ce nombre minimal sur l’arrêté ministériel du 28 avril 2016. A titre d’illustration, sachez que ce nombre minimal de places à proposer pour chaque période de 2 semaines est de 152 dans le Finistère, 214 en Loire-Atlantique, 48 en Mayenne et 233 pour Paris.

Enfin, notez qu’en cas de non-respect de la réglementation, un centre agréé s’expose à diverses sanctions pouvant aller de la suspension de l’activité pour une durée maximale de 6 mois (par exemple, pour non-respect de l’obligation de couverture) au paiement d’une amende de 1 500 € (par exemple, pour défaut d’agrément).

Source :

• Décret n° 2016-516 du 26 avril 2016 relatif à l'organisation de l'épreuve théorique générale du permis de conduire
• Arrêté du 28 avril 2016 relatif aux obligations des organisateurs agréés de l'épreuve théorique générale du permis de conduire en matière de tarif et de couverture territoriale

Centres d’examen du permis de conduire : du nouveau ! © Copyright WebLex - 2016

Soldes d’été : du 22 juin au 2 août 2016

L’été approchant, il est temps de penser aux soldes d’été. Pour rappel, ils débutent, en effet, le mercredi 22 juin 2016 pour se terminer le mardi 2 août 2016.

Toutefois, comme vous le savez, il existe des dates dérogatoires pour certains départements. Vous pouvez prendre connaissance de ces dates dérogatoires sur le tableau ci-dessous :

Source : Direction de l'information légale et administrative (publication du 13 mai 2016)

Soldes d’été : ils débutent le 22 juin 2016 ! © Copyright WebLex - 2016

Justifiez le respect de vos obligations, sous peine de sanctions !

Depuis une Loi de 2005 les établissements recevant du public (ERP) doivent être conçus de telle manière que les personnes handicapées (souffrant d’un handicap physique, cognitif, mental, psychique, sensoriel, etc.) et les personnes à mobilité réduite (personnes temporairement invalides, personnes âgées, personnes munies de poussettes, etc.) puissent accéder facilement aux parties ouvertes au public.

Le respect des normes d’accessibilité est obligatoire pour tous les ERP depuis le 1er janvier 2015. Tout ERP a donc dû transmettre au Préfet une « attestation de conformité » justifiant le respect de ces normes.

Toutefois, si l’ERP ne répondait pas aux normes d’accessibilité au 31 décembre 2014, il était possible d’obtenir un délai supplémentaire de mise en conformité en mettant en place un agenda d’accessibilité programmée : cet agenda constitue un engagement de réaliser les travaux requis dans un calendrier précis.

Le dossier était à transmettre à la Préfecture (ou, dans certains cas, à la Mairie) au plus tard le 27 septembre 2015. Ce délai de dépôt pouvait être prorogé pour une durée maximum de 3 ans dans le cas où les difficultés techniques ou financières liées à l’évaluation ou à la programmation des travaux l’imposaient, ou en cas de rejet d’un 1er agenda.

La durée d’exécution de cet agenda d’accessibilité programmée ne peut, en principe, pas excéder 3 ans à compter de son approbation (une prorogation du délai de mise en œuvre peut être demandée). Toutefois, cette durée d’exécution peut porter sur 2 voire 3 périodes de 3 ans chacune dans certains cas particuliers (en cas de contraintes techniques ou financières particulières par exemple).

Les modalités de suivi de l'exécution des agendas d'accessibilité programmée ainsi que les modalités d'attestation de l'achèvement des travaux et les conditions de transmission de cette attestation à l'autorité administrative viennent d’être précisées.

Le propriétaire d'un ERP est responsable de la transmission de l'attestation d'accessibilité ou du dépôt de la demande d'approbation de l'agenda d'accessibilité concernant cet établissement ou installation, ainsi que, le cas échéant, des demandes de prorogation des délais de dépôt et des délais de mise en œuvre de cet agenda. Il est également responsable de la transmission des éléments de suivi de l'agenda d'accessibilité programmée et de l'attestation d'achèvement de cet agenda.

Dans ce cadre, un système de contrôle est mis en place et des justifications du respect des obligations précitées peuvent être demandées au propriétaire de l’ERP. Ce dernier doit alors produire tout justificatif utile dans le délai d’un mois à compter de la demande, assorti, le cas échéant, de l'agenda d'accessibilité programmée ou de son engagement de le déposer dans un délai qu'elle indique et qui ne peut excéder 6 mois. Un défaut de réponse ou une réponse insatisfaisante entraînera une mise en demeure de se conformer aux obligations requises dans les 2 mois.

A défaut, une sanction pécuniaire est prononcée, variant de 1 500 € à 2 500 € selon les cas.

Source : Décret n° 2016-578 du 11 mai 2016 relatif aux contrôles et aux sanctions applicables aux agendas d'accessibilité programmée pour la mise en accessibilité des établissements recevant du public et des installations ouvertes au public

ERP : une accessibilité sous contrôle © Copyright WebLex - 2016

Concurrence déloyale = actes déloyaux

Une personne est embauchée en qualité de directeur commercial au sein d’une première société qui fabrique et commercialise des procédés de peinture industrielle de marquage, notamment en aérosols dans toute l’Europe. Cette société conclut un contrat de prestation de conseils auprès d’une deuxième société, puis, transfère le contrat de travail de son directeur commercial à cette deuxième société.

Quelques temps plus tard, ce directeur commercial démissionne pour fonder sa propre société. Dans le cadre de sa nouvelle activité, il conclut un contrat de prestation de conseil avec une société de droit néerlandais. Il s’avère que cette société appartient à un groupe qui vient d’embaucher 3 salariés au sein de ses différentes sociétés « satellites ». Or, ces 3 recrues ont toutes travaillées dans la première société et ont toutes démissionnées peu après le départ de l’ex-directeur commercial avec lequel elles entretenaient des relations privilégiées.

Pour la première société, le recrutement de ses 3 ex-salariés par différentes sociétés appartenant à un groupe auquel appartient la société de droit néerlandais constitue un acte de débauchage déloyal caractéristique d’une concurrence déloyale. En conséquence, la première société demande réparation du préjudice subi en attaquant en justice son ex-directeur commercial et la société-mère dont différentes entités ont recruté ses 3 ex-salariés.

Mais le juge ne va pas lui donner raison. Pour lui, les actes de débauchages déloyaux ne sont pas caractérisés car :

• s’agissant de la société-mère, le juge écarte sa responsabilité car les différentes sociétés qui appartiennent à son groupe ont chacune une personnalité juridique différente ; elle n’est donc pas devenue l’employeur des salariés démissionnaires et n’a donc pas commis d’acte de concurrence déloyale ;
• s’agissant de l’ex-directeur commercial, le juge écarte également sa responsabilité car il n’est pas entré au service de la société de droit néerlandais ; il ne peut donc pas avoir commis d’acte de concurrence déloyale pour débauchage fautif.

De plus, il faut savoir que les salariés démissionnaires ont expliqué avoir quitté la première société suite à l’embauche d’un nouveau directeur commercial avec lequel ils étaient en désaccord sur les méthodes de travail et non sur les incitations de l’ex-directeur commercial avec lequel ils entretenaient des relations privilégiées.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 3 mai 2016, n° 14-21675

Concurrence déloyale ou concurrence commerciale ? © Copyright WebLex - 2016