Vente immobilière et droit de rétractation : un objet précis

Une société conclut un compromis de vente d’un terrain à bâtir avec couple. Ce compromis est signé sous la condition suspensive de l’obtention d’un permis de construire une maison à usage d’habitation et d’un prêt. La vente n’étant pas régularisée, la société demande le paiement correspondant à l’indemnité d’immobilisation de son terrain.

Pour refuser de régulariser l’acte, le couple explique que le compromis est nul : pour lui, la volonté de construire une maison d’habitation sur le terrain implique qu’il aurait dû bénéficier du droit de rétractation. On rappelle qu’un droit de rétractation de 10 jours par principe est attaché aux actes ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation. Le délai de rétractation ne lui ayant jamais été notifié, le couple considère que le compromis est nul.

Raisonnement erroné selon la société : elle estime que le compromis litigieux n’entre pas dans les critères permettant l’application du droit de rétractation car l’acte porte sur un terrain à bâtir. Pour elle, le fait que le couple ait l’intention de faire construire une maison d’habitation ne fait pas de l’acte un compromis portant sur la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation.

Raisonnement validé par le juge : comme le compromis ne porte que sur la vente d’un terrain à bâtir, la faculté de rétractation ne bénéficie pas au couple qui doit rembourser le préjudice subi par la société, à savoir l’indemnité d’immobilier du terrain.

Source : Arrêt de la Cour de cassation, 3ème chambre civile, du 4 février 2016, n° 15-11140

Vente d’un terrain à bâtir : le délai de rétractation profite-t-il à l’acquéreur ? © Copyright WebLex - 2016

Il faut être transparent envers votre client ou votre fournisseur !

Le principe de bonne foi est renforcé par les nouvelles dispositions qui entreront en vigueur au 1er octobre 2016. Plus précisément, la nouvelle Loi indique que « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ». Cette disposition est d'ordre public ce qui signifie que vous ne pouvez pas y déroger.

Pour de meilleures relations contractuelles et être transparent vis-à-vis de votre cocontractant, votre devoir de loyauté a été également renforcé. Ainsi, la Loi précise désormais que si vous avez connaissance d’une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de la personne avec laquelle vous souhaitez signer un contrat, vous devez l’en informer.

Toutefois, ces devoirs d’information et de loyauté ne portent pas sur l'estimation de la valeur de la prestation. Ces devoirs ne peuvent pas être limités ou exclus. S’il ne sont pas respectés, le contrat peut être annulé.

Source : Ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations

Pour signer un contrat : il faut être loyal et de bonne foi ! © Copyright WebLex - 2016

CGV : à rédiger dans tous les cas !

Jusqu’ici, les conditions générales de vente étaient réglementées dans le cadre de vos relations avec un client professionnel. La Loi a étendu cette réglementation à compter du 1er octobre 2016 aux clients particuliers qui devront les accepter.

Notez qu’en cas de discordance entre vos conditions générales et des éventuelles conditions particulières, ce sont ces dernières qui l’emporteront sur les conditions générales.

Source :Ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations

Rédiger des CGV : même à l’égard de vos clients particuliers ? © Copyright WebLex - 2016

A compter du 1er octobre 2016, une sanction (beaucoup) plus lourde !

En matière de promesse unilatérale de vente, le bénéficiaire dispose d’un délai pour opter. Si le promettant retire sa promesse alors que le délai offert au bénéficiaire n’a pas expiré, ce dernier peut prétendre à l’octroi de dommages-intérêts.

Mais, à compter du 1er octobre 2016, les conséquences seront toutes autres : la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêchera plus nécessairement la formation du contrat promis. Le bénéficiaire de la promesse pourra, en effet, demander au juge de régulariser le contrat.

Attention : cette nouvelle disposition s’appliquera aux contrats en cours de validité au 1er octobre 2016 et ce même s’ils ont été conclus avant cette date.

Source : Ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations

Rompre une promesse unilatérale de vente : quelles conséquences ? © Copyright WebLex - 2016

Céder une créance : des formalités simplifiées…

Les règles des cessions de créances sont depuis longtemps critiquées notamment sur 2 points que la pratique juge trop lourds, à savoir :

• le recours à un huissier de justice pour signifier la cession de la créance ;
• ou le recours à l’acte authentique pour constater l’acceptation du débiteur.

Pour éviter cette lourdeur juridique, le Gouvernement a modifié la réglementation. A compter du 1er octobre 2016, la règle sera la suivante : la cession de créance sera opposable aux tiers et donc au débiteur dès la signature de l’acte de cession. Il ne sera donc plus nécessaire de la « signifier » ou de recourir à un acte authentique pour la faire accepter par le débiteur.

Il existe cependant une exception : les créances futures ne seront transférées qu’au jour de leur date de naissance, tant entre les parties que vis-à-vis des tiers.

En contrepartie de cette simplification, la nouvelle réglementation imposera, à peine de nullité, que la cession soit matérialisée par un accord écrit.

Source : Ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations

Céder une créance : vers un « choc » de simplification ? © Copyright WebLex - 2016

Le contrat doit s’imposer sans violence économique !

3 circonstances, appelées « vices du consentement », peuvent conduire à l’annulation d’un contrat : il s’agit des hypothèses où le consentement d’une des parties au contrat a été obtenu par violence, erreur ou dol (le dol suppose une manœuvre pour amener un cocontractant à s’engager par erreur).

Non seulement, le consentement obtenu par violence conduira à l’annulation du contrat, mais, en outre, à compter du 1er octobre 2016, il en sera de même si ce consentement est obtenu par « violence économique ».

La violence économique peut s’illustrer de la façon suivante : une entreprise profite de l’état de dépendance économique de son fournisseur, lequel réalise 90 % de son chiffre d’affaires avec elle, pour obtenir de lui des conditions particulièrement avantageuses pour elle mais pas nécessairement pour lui.

Si cette circonstance est effectivement qualifiée de « violence économique », ce fournisseur pourra désormais demander la nullité du contrat. Encore faut-il qu’il justifie qu’il n’aurait jamais pris ces engagements s’il n’avait pas subi cette violence économique.

Source : Ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations

Violence économique = nullité du contrat ? © Copyright WebLex - 2016

En cas de doute, interroger le cocontractant devient possible !

Par principe, une société est engagée par son représentant légal. Mais tous les contrats et les actes qui engagent une société ne sont pas nécessairement signés par le représentant légal. Il peut avoir délégué son pouvoir ou sa signature à une ou plusieurs personnes dans l’entreprise pour signer les divers contrats et documents dans le cadre de l’activité courante.

Si vous signez un acte avec une personne autre que le représentant légal, il faut donc s’assurer que cette personne dispose de tous les pouvoirs nécessaires. Si un contrat est signé par une personne qui n’en n’a pas le pouvoir, le contrat pourra être annulé par votre cocontractant.

Pour sécuriser vos opérations, il est mis en place une nouvelle disposition : à compter du 1er octobre 2016, vous pourrez demander par écrit à une société avec laquelle vous concluez un contrat de confirmer que la personne avec laquelle vous vous apprêtez à signer est effectivement habilitée à le faire. A défaut de réponse dans un délai raisonnable, cette personne sera réputée habilitée à conclure l’acte qui sera donc valide, quoiqu’il arrive.

Source : Ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations

Signez les contrats avec une personne « capable » de le faire ! © Copyright WebLex - 2016

Exécution du contrat : un refus « justifié » ?

A compter du 1er octobre 2016, si un fournisseur ou un client ne remplit pas son engagement, vous pourrez refuser d’exécuter votre part du contrat mais seulement à une condition : le non-respect de son engagement par votre client ou fournisseur devra être suffisamment grave.

Mais vous pourrez également décider ne pas exécuter votre part du contrat lorsqu’il est manifeste que votre cocontractant ne remplira pas son obligation. Là encore, il faut que les conséquences de cette inexécution soient suffisamment graves pour vous. Attention : il est impératif de notifier cette décision à votre cocontractant dans les meilleurs délais.

Exécution du contrat : une rupture anticipée ?

En réponse à un client qui ne règle pas votre facture, vous pourrez opposer, à compter du 1er octobre 2016, une nouvelle « sanction » : vous pourrez rompre le contrat par voie de notification, mais « à vos risques et périls » toutefois comme le précise la Loi. Concrètement, vous devrez mettre en demeure votre débiteur de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable (sauf urgence).

Cette mise en demeure devra mentionner que si votre débiteur ne remplit pas son obligation, vous serez alors en droit de rompre le contrat. Et si le débiteur ne s’exécute toujours pas, vous pourrez lui notifier votre décision de rompre le contrat et les raisons qui motivent cette rupture.

Notez que votre débiteur pourra saisir le juge pour contester cette rupture du contrat. Vous devrez alors être en mesure de prouver la gravité de l’inexécution.

Exécution du contrat : une réduction de prix ?

Une dernière disposition qui entre en vigueur au 1er octobre 2016 concerne les réductions de prix. La situation visée est la suivante : en présence d’un fournisseur qui n’exécute pas correctement une prestation prévue au contrat conclu avec lui, une 1ère réaction sera de le mettre en demeure de réaliser la prestation demandée conformément à ce qui est attendu.

Dans ce cadre, il est désormais expressément prévu la possibilité, à compter du 1er octobre 2016, d’accepter une exécution imparfaite de la prestation attendue et de solliciter une réduction du prix convenu (sous réserve d’une mise en demeure préalable).

Attention : si vous n’avez pas encore payé votre fournisseur, vous devrez lui notifier votre décision de réduire le prix dans les meilleurs délais.

Source : Ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations

Exécution du contrat : à tout prix ? © Copyright WebLex - 2016

Un ordre strict d’imputation des paiements à respecter

A compter du 1er octobre 2016, l’ordre d’imputation des remboursements de dettes multiples d’un client sera le suivant :

• par principe, il faut imputer le paiement sur la dette indiquée par le client ;
• à défaut, il faut imputer le paiement sur les dettes échues ;
• s’il existe plusieurs dettes échues, il faut imputer sur la dette que le débiteur a le plus d’intérêt à acquitter ;
• en cas d’égalité d’intérêt entre des dettes échues, il faut imputer en priorité le paiement sur la dette la plus ancienne.

Source : Ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations

Nombreux impayés : par où commencer ? © Copyright WebLex - 2016

Une construction adaptée aux personnes handicapées

La réglementation régissant l’accessibilité des bâtiments d’habitation collectifs et des maisons individuelles aux personnes handicapées a été précisée (pour mémoire, cette réglementation ne s’applique pas aux propriétaires qui procèdent à la construction ou la réhabilitation de leurs maisons individuelles pour leur propre usage).

Les normes à respecter pour répondre aux exigences d’accessibilité des personnes handicapées ont été détaillées. Elles seront applicables pour tous les permis de construire déposés à compter du 1er avril 2016 et concernent notamment :

• les cheminements extérieurs ;
• les places de parkings ;
• l’accès aux bâtiments ;
• les caractéristiques des logements en rez-de-chaussée, desservis par ascenseur ou susceptibles de l’être ;
• les balcons, terrasses et loggias ;
• l’adaptabilité de la salle d’eau.

Chaque disposition précise quels sont les usages attendus vis-à-vis des objectifs d’accessibilité des personnes handicapées mais pose également des caractéristiques minimales à respecter.

En outre, il faut rappeler que, depuis le 28 décembre 2015, l’acquéreur d’un logement qui doit procéder à des travaux modificatifs de remise du logement en l’état doit veiller à ce que les travaux respectent certaines conditions et notamment :

• qu’ils n’aient pas d’incidence sur les éléments de structure ;
• qu’ils ne portent pas sur les entrées d'air ;
• qu’ils ne conduisent pas au déplacement du tableau électrique du logement.

Recourir à des « solutions d’effet équivalent »

Le propriétaire (le maître d’ouvrage) doit respecter des normes de construction en vue de faciliter leur accessibilité aux personnes handicapées. A compter du 1er avril 2016, il pourra également satisfaire à ces objectifs grâce à des solutions d’effet équivalent dès lors que ces solutions permettent de répondre aux objectifs d’accessibilité.

Concrètement, lorsque le maître d’ouvrage a recours à des solutions d’effet équivalent, il doit transmettre au Préfet, préalablement aux travaux, les éléments qui permettent de vérifier que la solution envisagée respecte les objectifs d’accessibilité.

Ces éléments sont transmis en 3 exemplaires (sauf s’ils sont transmis par voie électronique). La décision est rendue dans un délai de 3 mois à compter de la réception de tous les éléments (à défaut, la réponse du Préfet est réputée favorable).

Source :

• Décret n° 2015-1770 du 24 décembre 2015 modifiant les dispositions du code de la construction et de l'habitation relatives à l'accessibilité aux personnes handicapées des bâtiments d'habitation collectifs et des maisons individuelles neufs
• Arrêté du 24 décembre 2015 relatif à l'accessibilité aux personnes handicapées des bâtiments d'habitation collectifs et des maisons individuelles lors de leur construction

Accessibilité des logements : un assouplissement ? © Copyright WebLex - 2016