La production d’un DPE G en cours de bail suffit-elle à caractériser l’indécence du logement ?

Les logements dont les performances énergétiques sont les plus basses, souvent qualifiés de « passoires thermiques », posent autant problème pour la décence des conditions de vie des locataires que pour l’atteinte des objectifs nationaux d’économie d’énergie.

Ainsi, pour inciter les propriétaires des logements les moins performants, des interdictions progressives de mise en location sont prévues.

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, ce sont les logements disposant d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) de niveau G qui sont considérés comme « indécents » et ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau contrat de location sans avoir au préalable bénéficié de travaux de rénovation permettant d’améliorer ses performances.

Au 1ᵉʳ janvier 2028, il en sera de même des logements classés F.

Dans une affaire récente, une locataire faisant face à de nombreux problèmes dans son logement, mettant à mal ses conditions de vie, décide de suspendre le paiement de son loyer.

La propriétaire de l’appartement saisit alors les juges pour demander la résolution du bail en cours et le paiement de l’ensemble des loyers restés impayés.

La locataire produit devant les juges un DPE de niveau G qu’elle a fait réaliser pendant la durée du bail. Pour elle, conformément aux règles sur les passoires thermiques, cela démontre bien que le logement qu’elle occupait était indécent. À ce titre, elle demande que le juge l’exempte du règlement des loyers impayés.

Cependant, les juges notent qu’il ne faut pas faire la confusion entre le régime qui s’applique aux nouveaux baux et celui des baux en cours.

Le fait de considérer un logement avec un DPE G comme automatiquement indécent ne vaut que pour les nouveaux baux. Cette logique ne se transpose pas aux baux conclus avant le 1er janvier 2025 et toujours en cours.

La simple réalisation d’un DPE en cours de bail ne permet pas à elle seule d’établir l’indécence du logement. Pour les juges, la demande d’exemption du paiement des loyers par la locataire ne peut donc être accueillie.

Elle devra bien rembourser sa propriétaire…

Hausse des droits de mutation à titre onéreux : 10 départements ont résisté

À l’occasion de l’achat d’un bien immobilier, l’acheteur paie des frais de notaire, lesquels comprennent des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) qui reviennent aux collectivités territoriales.

Sauf dispositions particulières, le taux des DMTO est fixé à 3,80 %. Il peut être modifié par les conseils départementaux sans que ces modifications puissent avoir pour effet de le réduire à moins de 1,20 % ou de le relever au-delà de 4,50 %.

La loi de finances pour 2025 a relevé le taux maximum pour les actes passés et les conventions conclues entre le 1^er avril 2025 et le 31 mars 2028, passant de 4,50 % à 5 %.

27 départements français ont voté pour l’application du taux de 5 % pour les DMTO, applicable à partir du 1^er avril 2025. Depuis le 1^er mai 2025, 46 autres départements ont rejoint cette liste, puis 10 nouveaux départements ont décidé de les rejoindre, à compter du 1^er  juin 2025.

Au 1^er  avril 2026, seuls 2 départements ont conservé le taux de 3,80 % (Indre et Mayotte) et seuls 10 départements ont maintenu le taux à 4,50 % (Hautes-Alpes, Alpes-Maritimes, Ardèche, Charente, Drôme, Lozère, Oise, Hautes-Pyrénées, Saône-et-Loire, et Guadeloupe).

La liste complète des taux applicables dans les départements est disponible ici.

Locations meublées de tourisme : une atteinte disproportionnée aux droits des propriétaires ?

En 2024, la loi visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale, également appelée loi Le Meur, a mis en place plusieurs mesures permettant d’encadrer le recours aux locations meublées de tourisme par les propriétaires de résidences secondaires.

Une des règles permettant cet encadrement prévoyait la possibilité pour un syndicat de copropriétaires de voter, à la majorité des 2/3 des voix, une résolution interdisant le recours à ces locations dans les immeubles soumis au régime de la copropriété.

Une évolution des règles qui n’était pas au goût de certains propriétaires de résidences secondaires.

Pour eux, sachant que des règles sont déjà en place pour lutter contre les troubles de voisinage que peuvent causer ces locations de tourisme, ajouter de nouvelles limitations revient à porter une atteinte démesurée aux droits des propriétaires. Plus précisément, à leur droit de propriété, leur liberté d’entreprendre et leur liberté contractuelle.

C’est pourquoi, par le biais d’une question prioritaire de constitutionnalité (QPC), le Conseil constitutionnel a été interrogé pour apprécier la validité de cette nouvelle règle au regard des limitations qu’elle apporte aux droits et libertés de chacun.

Le Conseil indique fonder son appréciation au regard du double objectif poursuivi par la mise en place de cette nouvelle règle, à savoir :

• la lutte contre les nuisances causées au voisinage ;
• la lutte contre les pénuries des logements destinés à la location longue durée.

En gardant à l’esprit ces objectifs, le Conseil considère que l’introduction de cette règle est légitime.

De plus, il indique qu’elle ne porte pas une atteinte disproportionnée aux droits des propriétaires. Il rappelle en effet que de telles règles tendant à réguler l’usage qui peut être fait de certaines parties privatives existent déjà (exemple : implantation de commerce).

Ensuite, il rappelle que certaines limitations sont prévues pour garantir les droits des propriétaires concernés. Notamment, le fait qu’une telle résolution :

• ne puisse être adoptée que dans les copropriétés dans lesquelles une interdiction est déjà faite concernant l’implantation d’activité commerciale dans les locaux qui n’y sont pas destinés ;
• ne puisse porter que sur les logements ne constituant pas des résidences principales ; - ne puisse porter que sur des locations en meublés de tourisme et ne concerne donc pas d’autres modalités de location.

De plus, le Conseil rappelle qu’un vote effectué dans les mêmes conditions peut modifier le règlement de copropriété dans le sens inverse.

Tous ces éléments pris en compte, le Conseil estime que la disposition étudiée répond bien à ses objectifs et ne limite pas de façon disproportionnée les droits et libertés des propriétaires.

LMP : précisions pour les non-résidents

Pour rappel, l'activité de location directe ou indirecte de locaux d'habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel (LMP) lorsque :

• les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
• ces recettes excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés.

La loi de finances pour 2026 précise que, par dérogation, lorsque le contribuable n’a pas sa résidence fiscale en France, les recettes annuelles retirées de cette activité de location meublée doivent excéder les revenus professionnels de même nature que ceux précités et qui sont soumis à un impôt équivalent à l’impôt sur le revenu dans son État de résidence.

La mesure s’applique à l’impôt sur le revenu dû au titre des revenus de 2026 et des années suivantes.

Risque chimique : l’inspection du travail peut aller plus vite pour faire stopper le danger

Lorsqu’un agent de contrôle de l’inspection du travail constate qu’un salarié est exposé à une substance chimique particulièrement dangereuse dans des conditions qui mettent sa santé ou sa sécurité en danger, il peut désormais intervenir plus rapidement.

Il peut mettre l’employeur en demeure de faire cesser le danger en prenant des mesures correctrices adaptées, en privilégiant d’abord celles qui permettent de supprimer le risque à la source.

Si la situation l’exige, il peut aussi imposer immédiatement des mesures provisoires pour protéger les travailleurs.

Jusqu’alors, rappelons que la procédure se déroulait en 2 temps. L’inspection du travail demandait d’abord à l’employeur de transmettre un plan d’action écrit expliquant les mesures prévues et leur calendrier.

Ce n’est qu’ensuite qu’elle pouvait engager plus formellement la procédure. Cette étape intermédiaire disparaît.

Désormais, la mise en demeure est immédiate. Si, à l’issue du délai laissé à l’employeur, la situation dangereuse persiste, l’agent de contrôle peut, après avoir entendu l’employeur, ordonner un arrêt temporaire de l’activité.

La procédure est aussi plus encadrée. La mise en demeure doit être écrite, datée et signée. Elle doit décrire clairement la situation dangereuse constatée, préciser le manquement relevé et laisser à l’employeur un délai d’exécution d’au moins 15 jours.

Autre évolution à retenir : un volet de cette réforme concerne aussi l’amiante : les résultats des contrôles réalisés pour mesurer l’exposition aux fibres d’amiante doivent désormais être transmis à un organisme national chargé de les exploiter à des fins d’étude et d’évaluation.

L’objectif est d’améliorer la connaissance des situations d’exposition et le suivi des risques, tout en garantissant l’anonymat des entreprises concernées.

En parallèle, les valeurs applicables à certaines limites d’exposition professionnelle ont également évolué, notamment pour les diisocyanates et les émissions de moteurs diesel.

Dialogue social et formation professionnelle : davantage de traçabilité dans l’utilisation des fonds

Depuis le 11 avril 2026, les organisations syndicales de salariés et les organisations professionnelles d’employeurs qui perçoivent certaines ressources conventionnelles doivent faire preuve de davantage de transparence dans l’utilisation des sommes reçues.

Notez toutefois que ces ressources ne visent pas toutes les contributions existantes, mais uniquement celles prévues par accord et recouvrées dans un cadre précis.

En pratique, on parle de sommes versées par les entreprises au titre du dialogue social dans certaines branches, puis redistribuées aux organisations syndicales de salariés et aux organisations professionnelles d’employeurs concernées.

Le dispositif ne s’applique donc pas à l’ensemble des financements du dialogue social, mais à une catégorie bien identifiée de ressources, pour laquelle les règles de suivi et de justification sont désormais renforcées.

Concrètement, ces organisations syndicales et patronales doivent désormais établir un rapport annuel détaillant l’utilisation des fonds perçus, dès lors qu’elles sont destinataires de ces ressources.

Ce rapport doit préciser les sommes reçues, l’année à laquelle chaque financement se rattache, les moyens mobilisés pour remplir les missions financées, ainsi que le processus retenu pour affecter les charges correspondantes. Il doit être transmis dans les 6 mois suivant la fin de l’exercice concerné.

Parce que ce rapport nécessite d’être fiabilisé sur le plan comptable, il est prévu qu’il fasse l’objet d’une attestation du commissaire aux comptes lorsque l’organisation bénéficiaire est tenue d’en désigner un. À défaut, cette attestation peut être établie par un expert-comptable.

L’idée est simple : l’organisme bénéficiaire ne doit pas seulement expliquer comment il utilise les fonds ; il doit aussi pouvoir le démontrer de façon vérifiable.

Également, les documents ayant permis d’établir ce rapport peuvent être demandés pendant une période de 3 ans suivant l’exercice concerné. Il ne s’agit donc pas seulement d’une obligation déclarative. Les éléments justificatifs doivent aussi pouvoir être produits en cas de demande.

Par ailleurs, le sort des sommes non utilisées est aussi détaillé : en principe, les fonds qui n’ont pas été utilisés au cours de l’exercice doivent être restitués à la structure qui les perçoit.

Un report sur l’exercice suivant reste possible, mais il ne peut pas résulter d’une simple mention dans le rapport. Il suppose une décision du conseil d’administration de l’association concernée. Ce report doit ensuite apparaître dans le rapport annuel.

Les structures représentatives de branche sont elles aussi davantage encadrées : lorsqu’elles perçoivent ces ressources, elles doivent désormais aussi transmettre un rapport d’activité à l’association gestionnaire du fonds paritaire, chaque année.

Ce rapport doit reprendre les grandes informations relatives à l’utilisation des fonds. Elles doivent également établir leurs comptes annuels selon des règles comptables précises.

Autre évolution : la circulation des informations sur les entreprises redevables est mieux organisée. Les conventions conclues entre les structures gestionnaires devront désormais prévoir la transmission des données utiles concernant les entreprises concernées. L’objectif est de rendre le circuit de collecte et de répartition plus lisible, branche par branche.

Du côté de la formation professionnelle, les contributions supplémentaires (institués par accord collectif étendu) devront désormais être reversées par France compétences aux opérateurs de compétences selon un rythme trimestriel, sauf si un autre calendrier est fixé.

Là encore, la logique est la même : rendre les flux financiers plus réguliers et plus prévisibles.

ERP de 5^e catégorie sans locaux réservés au sommeil = sans surveillance ?

Pour rappel, les établissements recevant du public (ERP) sont des bâtiments, des locaux ou des enceintes auxquels le public peut avoir accès, de manière libre ou restreinte, payante ou gratuite.

Ces établissements sont classés selon 2 critères : leur capacité d’accueil et la nature de leur exploitation.

Ainsi, il existe 5 catégories d’ERP :

• la 1^re catégorie correspond aux ERP pouvant accueillir plus de 1 500 personnes ;
• la 2^e catégorie correspond aux ERP pouvant accueillir entre 701 à 1 500 personnes ;
• la 3^e catégorie correspond aux ERP pouvant accueillir entre 301 à 700 personnes ;
• la 4^e catégorie correspond aux ERP pouvant accueillir jusqu’à 300 personnes ;
• la 5^e catégorie correspond aux ERP ayant une capacité d’accueil inférieure aux seuils fixés pour la 4^er catégorie.

Actuellement, et jusqu’au 1^er mai 2026, il est prévu qu’au moins un membre du personnel ou un responsable doit être présent en permanence lorsque l'établissement est ouvert au public.

Cette règle ne s’applique néanmoins pas aux ERP recevant moins de 20 personnes et ne comportant pas de locaux réservés au sommeil.

À compter du 1^er mai 2026, cette exception sera aménagée. En effet, il sera toujours possible pour l'exploitant d'un ERP sans locaux réservés au sommeil avec un effectif maximum de personnes admises supérieur à 19 personnes d’accueillir du public sans la présence permanente d'un membre du personnel ou d'un responsable, mais sous 2 conditions cumulatives :

• l’accès à l’ERP devra être limité à 19 personnes ;
• il respecte les mesures d'un cahier des charges prévu par les pouvoirs publics afin de garantir la sécurité des personnes à tout instant.

Exposition des mineurs aux rayonnements ionisants : un critère d’interdiction élargi depuis le 11 avril 2026

Rappelons que, par principe, les travailleurs mineurs ne peuvent pas être affectés à certains travaux considérés comme dangereux et figurant sur une liste précise. C’est notamment le cas des travaux qui les exposent à des rayonnements ionisants.

Cette interdiction n’est toutefois pas absolue puisqu’une exception reste possible pour certains jeunes âgés d’au moins 16 ans, en particulier lorsqu’ils suivent une formation professionnelle.

Dans ce cas, l’employeur doit respecter, avant toute affectation, une procédure spécifique et prendre plusieurs précautions : évaluer les risques du poste, mettre en place les mesures de protection adaptées, informer le jeune, assurer un encadrement effectif et vérifier que son état de santé est compatible avec l’activité envisagée.

Jusqu’alors, il était interdit d’affecter un travailleur mineur à des travaux l’exposant à des rayonnements ionisants lorsque le poste relevait des niveaux d’exposition les plus surveillés, c’est-à-dire lorsqu’il nécessitait un classement en catégorie A ou B.

Pour mémoire, la catégorie A visait les situations les plus exposées, tandis que la catégorie B concernait des niveaux d’exposition moins élevés mais qui restaient suffisamment importants pour justifier une surveillance particulière.

Une dérogation demeurait néanmoins possible pour les jeunes d’au moins 16 ans relevant de la catégorie B, dans le cadre de leur formation professionnelle.

Depuis le 11 avril 2026, l’interdiction demeure, mais le critère permettant d’identifier les postes concernés évolue.

Désormais, il ne faut plus seulement raisonner à partir de l’ancien classement du poste. Il faut vérifier plus largement si l’activité impose un suivi individuel de l’exposition aux rayonnements ionisants (c’est-à-dire un contrôle personnel mis en place pour mesurer et surveiller l’exposition du travailleur lorsque celle-ci est susceptible d’atteindre un certain niveau).

En pratique, l’employeur doit donc désormais aller plus loin dans son analyse. Il ne suffit plus de vérifier si le poste conduit à un classement parmi les niveaux d’exposition les plus surveillés. Il faut aussi déterminer si l’activité impose, à elle seule, un suivi individuel de l’exposition aux rayonnements ionisants.

Apport d’usufruit temporaire : fiscalité applicable en cas de rémunération par l’attribution de titres

Pour rappel, le droit de propriété se décompose de 2 éléments distincts : la nue-propriété (qui constitue le droit à disposer du bien comme un propriétaire) et l’usufruit (qui constitue le droit d’utiliser le bien en question et de percevoir les revenus qu’il peut produire, comme les revenus fonciers pour un bien immobilier mis en location par exemple).

Il est possible pour un propriétaire de vendre, à titre onéreux, son droit d’usufruit sur un bien pour une durée déterminée : c’est ce qu’on appelle la vente d’usufruit temporaire.

Afin de lutter contre certains montages fiscaux, un mécanisme anti-abus a été mis en place. Il vise à contourner une pratique largement répandue consistant à apporter l’usufruit temporaire d’un bien productif de revenus à une entreprise soumise à l’impôt sur les sociétés dans le but de rendre taxables les revenus futurs de ce bien dans une structure bénéficiant d’une fiscalité plus avantageuse, tout en profitant du régime des plus-values, régime généralement plus intéressant que celui des revenus ordinaires.

Ce dispositif anti-abus prévoit dans ce cadre que, par dérogation aux règles de droit commun sur les plus-values, le produit de la 1^re cession à titre onéreux d'un usufruit temporaire est imposé dans la catégorie de revenus à laquelle se rattache, au jour de la vente, le bénéfice ou revenu procuré ou susceptible d'être procuré par le bien ou le droit sur lequel porte l'usufruit.

En clair, si l’usufruit concerne des parts sociales, le produit de la vente est imposable comme un revenu de capitaux mobiliers. La qualification de plus-value est alors écartée au profit d’une imposition comme un revenu ordinaire, soumis au barème de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

Une difficulté peut toutefois apparaître lorsque la vente n’est pas payée en numéraire, mais par l’attribution de titres de société.

Une question à laquelle le juge vient de répondre dans une affaire récente.

Dans cette affaire, un particulier apporte à une société civile immobilière (SCI) l’usufruit temporaire, pour une durée de 3 ans, de parts d’une autre société. En contrepartie, il reçoit des parts de cette SCI.

Cet apport n’a pas été déclaré à l’impôt sur le revenu.

À tort, selon l’administration fiscale qui lui rappelle que si, en principe, le produit de la vente d’un usufruit temporaire est soumis à l’impôt sur le revenu selon les règles des plus-values, en revanche, il existe une dérogation lorsque l’opération concerne la 1^re vente à titre onéreux d’un usufruit temporaire, comme c’est le cas ici.

Elle précise que, dans cette situation, le prix de vente de l’usufruit temporaire est imposable à l’impôt sur le revenu dans la catégorie de revenus à laquelle se rattache, au jour de la vente, le revenu procuré ou susceptible d’être procuré par le bien sur lequel porte l’usufruit temporaire vendu.

Partant de là, l’usufruit temporaire vendu ici portant sur des parts sociales, le produit de la vente doit être soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus mobiliers, conclut l’administration.

Sauf que l’apport des parts sociales n’a pas généré de « produit » ici, rappelle le particulier. Et parce que cette opération a été rémunéré par l’attribution de titres et non de liquidités, le dispositif n’est pas applicable ici, maintient le particulier.

Ce qui est sans incidence, selon l’administration : le dispositif anti-abus concerne le « produit résultant de la 1^re cession à titre onéreux d'un même usufruit temporaire », sans le restreindre aux seules ventes donnant lieu à un paiement en espèces.

Dans ce cadre, une vente à titre onéreux rémunérée par l'attribution de titres de sociétés entre bien dans le champ du dispositif anti-abus.

Ce que confirme le juge qui donne raison à l’administration : le dispositif anti-abus s'applique aux apports d'usufruit temporaire rémunérés par l’attribution de titres, même en l’absence de versement en numéraire.

L’apport de l’usufruit temporaire aurait dû ici être déclaré. En tout état de cause, il doit être imposable dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.

Absences du salarié et forfait jours : l’administration fixe sa lecture des nouvelles règles

Pour mémoire, la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 a profondément revu les allègements généraux de cotisations patronales.

Dans ce cadre, l’ancien dispositif de réduction générale de réduction patronale (ou « RGCP) a été remplacé par la réduction générale dégressive unique (ou « RGDU), avec une nouvelle logique de calcul et un champ d’application plus large.

Ainsi, depuis le 1^er janvier 2026, le niveau de rémunération qui ouvre droit à la réduction de cotisations patronales est plus bas qu’auparavant puisqu’il ne s’appliquera qu’aux revenus d’activité inférieurs à 3 SMIC (contre 3,3 SMIC jusqu’au 31 décembre 2025).

Dans ce cadre, la valeur du SMIC à prendre en compte évolue puisqu’il s’agira de s’appuyer sur la valeur du SMIC en cours lors de la période concernée et non plus sur la valeur du SMIC gelée au 1^er janvier 2025.

Dans l’hypothèse où le SMIC évolue en cours d’année, sa valeur annuelle devra alors être modifiée (elle sera égale à la somme des valeurs déterminées précédemment et postérieurement à cette évolution).

Cette réforme supposait toutefois des précisions pratiques, notamment pour savoir comment calculer la réduction lorsque la rémunération du salarié varie en cours d’année ou en cas d’absence.

C’est l’objet de la nouvelle fiche du bulletin officiel de la Sécurité sociale (BOSS), opposable depuis le 1^er avril 2026.

Tout d’abord, elle précise comment traiter les absences du salarié dans le calcul du SMIC de référence.

On y apprend qu’en pratique, seuls les éléments de rémunération qui diminuent exactement en fonction de l’absence doivent être pris en compte pour ajuster ce SMIC.

En revanche, les sommes dont la baisse ne correspond pas strictement au temps d’absence sont exclues du calcul.

Il en va de mêmes primes versées sur une période différente de celle de la paie, comme les primes trimestrielles ou annuelles, qui ne sont pas regardées comme directement liées à l’absence du mois.

Par ailleurs, cette même fiche tranche aussi une question très attendue pour les salariés en forfait jours.

En effet, depuis le 1^er janvier 2026, la nouvelle rédaction des textes pouvait laisser penser que le SMIC de référence utilisé pour calculer la RGDU pouvait être augmenté pour tenir compte des jours travaillés au-delà de 218 jours dans le cadre d’un rachat de jours de repos.

Cette lecture ouvrait donc un débat : fallait-il appliquer le texte à la lettre ou conserver l’ancienne position administrative ?

Le BOSS met fin à cette incertitude en confirmant que le SMIC ne peut pas être majoré dans cette situation.

Autrement dit, l’administration maintient sa doctrine antérieure, quand bien même cette position continue de susciter des interrogations au regard de la rédaction des textes…