Plus-value sur vente immobilière : BIC ou régime des plus-values ?

Une SCI dont l'objet social est l'acquisition de tous terrains et la construction de tous immeubles en vue de leur vente achète des parcelles en vue de construire une maison d’habitation pour la revendre.

Parce que la demande de permis de construire fait l’objet d’un recours, que les associés ont fait preuve de lassitude, que l’un d’entre eux est parti à l’étranger, et que le marché immobilier est défavorable, la SCI abandonne son projet de construction et revend les parcelles.

Au cours d’un contrôle fiscal, l’administration constate que le gain, ici une plus-value, réalisé à l’occasion de la vente des parcelles n’a pas été déclaré par la SCI de sorte que l’impôt correspondant n’a pas été payé.

Une erreur, selon l’administration, qui réhausse le résultat de la SCI et parallèlement les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) de l’un de ses associés à hauteur de sa quote-part dans la SCI.

« À tort », estime l’associé qui rappelle que les plus-values réalisées, directement ou par l’intermédiaire d’une SCI, lors de la vente d’un terrain sont soumises à l’impôt sur les plus-values immobilières des particuliers, un régime plus favorable que celui des BIC.

Sauf que la SCI a pour activité l’achat de biens immobiliers en vue de construire des bâtiments puis de les revendre, constate l’administration qui rappelle qu’une activité d’achat-revente en immobilier relève des BIC dès lors que :

• les opérations sont réalisées de manière habituelle ;
• Il existe une intention spéculative.

Ce qui est le cas ici : la SCI a pour objet social la construction en vue de la vente. Partant de là, son intention spéculative est manifestement établie, constate l’administration. 

Par ailleurs, l’acte d’achat des parcelles précise clairement que la SCI s'était engagée, dans l'acte d'acquisition des parcelles, à construire un immeuble à usage d'habitation.

Une intention spéculative qui a été abandonnée, se défend l’associé qui rappelle qu’en raison d’un recours contre le permis de construire, de la lassitude des associés, du départ de l’un d’entre eux à l’étranger, d’un marché immobilier défavorable et de la difficulté à trouver un financement, le projet de construction d’une habitation en vue de la revendre a été abandonné.

Sauf que l’objet social de la SCI porte toujours sur l'acquisition de terrains et la construction d'immeubles en vue de leur vente, constate l’administration fiscale : une activité qui relève des BIC, rappelle l’administration.

Ce qui confirme le juge qui lui donne raison : si le projet de construction de la SCI a été abandonné, pour autant l’objet social de la SCI demeure l’achat-revente de biens immobiliers. 

Partant de là, la plus-value réalisée à l’occasion de la vente des parcelles doit être soumise à l’impôt dans la catégorie des BIC, et non selon le régime des plus-values immobilières des particuliers.
 

Devoir de mise en garde prescription : de quand datent les impayés ?

Un particulier achète un dispositif de chauffage thermodynamique grâce à un crédit signé auprès de sa banque.

Devant les échéances impayées, la banque décide de prononcer la déchéance du terme du prêt, c’est-à-dire qu’elle exige de l’emprunteur qui n’a pas respecté ses engagements le remboursement total et immédiat de l’argent prêté.

Le particulier demande lui aussi des comptes à la banque auprès du juge en réclamant des dommages-intérêts. La banque aurait manqué à son devoir de mise en garde envers lui sur le risque d’endettement excessif en signant ce crédit, ce qui lui a causé un dommage.

Une question qui ne se pose même pas, selon la banque, puisqu’entre la signature du contrat et l’action du particulier devant le juge, 5 ans se sont écoulés. Son action est donc prescrite.

« Faux ! », se défend le particulier selon qui la banque se trompe : pour fixer le point de départ du délai de prescription, il ne faut pas partir de la date de signature du contrat, mais de la date à laquelle le particulier a subi un dommage, à savoir la date d’exigibilité des sommes au paiement desquelles il n’a pas pu faire face.

« Tout à fait ! », tranche le juge en faveur du particulier : l’action en indemnisation du manquement par la banque de son devoir de mise en garde commence bien à la date à laquelle l’échéance n’a pas pu être payée.

Le procès entre l’emprunteur et la banque aura donc bien lieu !

Les données de l’Autorité des marchés financiers à la disposition du public

L’Autorité des marchés financiers (AMF) est une autorité publique en charge de la surveillance des marchés financiers, de la protection des épargnants et du respect de la réglementation par les professionnels du marché.

En accord avec son programme relatif à la gouvernance des données, elle met dorénavant à disposition du public certaines des données dont elle dispose du fait de ses activités.

Cela relève du processus de l’Open data visant à permettre à tout un chacun d’accéder aux données détenues par l’administration et ainsi pouvoir apprécier avec plus de transparence son action.

Plusieurs types de données sont donc dorénavant accessibles pour tous. Il est notamment possible de retrouver des informations relatives aux listes de prestataires autorisés à proposer des services financiers en France, ou à l’inverse, la liste des prestataires non autorisés.

De plus, informations importantes pour les investisseurs, il est désormais possible de consulter des données statistiques, mises à jour quotidiennement, sur les positions courtes nettes, également appelées ventes à découvert, actuellement détenues par les autres investisseurs.

Des rapports statistiques informant sur les activités des investisseurs particuliers seront également disponibles chaque trimestre.

Condamnation à une astreinte provisoire : même en sauvegarde !

Une entreprise du bâtiment est condamnée sous astreinte provisoire à détruire une piscine et un auvent installés pour un client ainsi qu’à remettre les lieux en état.

Pour rappel, une astreinte est une contrainte financière fixée par le juge afin de s’assurer que le débiteur exécute bien dans les temps son obligation, ici de détruire les installations et de remettre les lieux en état, sous peine de payer une certaine somme d’argent par jour de retard.

Une astreinte peut être :

• provisoire, c’est-à-dire qu’elle a un rôle de « menace » pour la bonne exécution de l’obligation du débiteur ;
• définitive, c’est-à-dire que le débiteur a été condamné à payer par le juge et qu’il ne peut échapper à ce paiement qu’en prouvant qu’il n’a pas exécuté en tout ou partie son obligation en raison d’une cause étrangère.

Dans cette affaire, la société ne réalise que partiellement ses obligations. Le juge la condamne donc à une astreinte définitive et à une nouvelle astreinte provisoire pour assurer la destruction de l’auvent.

Sauf que, pendant la procédure, la société est mise en sauvegarde, c’est-à-dire en procédure collective, ce qui empêche toute condamnation à une nouvelle astreinte provisoire.

En effet, rappelle la société, les procédures collectives, dont la sauvegarde, ont pour effet d’interrompre les poursuites individuelles des créanciers, dont la créance est antérieure à ladite procédure collective, et qui auraient pour effet de condamner le débiteur, déjà en difficultés, au paiement d'une somme d'argent ou à la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent.

Or ici, l’obligation de détruire les installations est antérieure à l’ouverture de la sauvegarde. Et puisque fixer une astreinte provisoire est de nature à entraîner le paiement d’une somme d’argent, elle devient impossible par application de l’interruption des poursuites individuelles.

« Faux ! », se défend le client : il suffit que la société exécute son obligation de faire et elle n’aura pas d’astreinte à payer !

Raisonnement approuvé par le juge : une astreinte provisoire sert ici à s’assurer de l’exécution d’une obligation de faire exécutable en nature. Comme elle n’implique pas en soi le paiement d’une somme d’argent, elle n’est pas concernée par l’interruption des poursuites individuelles en procédures collectives.

Autrement dit, la société a tout intérêt faire les travaux de remise en état des lieux !