Variation du montant du loyer pour le meilleur et pour le pire

Dans les baux commerciaux, par principe, le montant du loyer est révisé tous les 3 ans. Cependant, certaines clauses permettent de passer outre cette limite pour procéder à des ajustements.

C’est notamment le cas de la clause d’échelle mobile, également appelée clause d’indexation, qui permet aux parties de s’accorder sur un index et une périodicité qui serviront de base à une variation du loyer.

Cependant, il faut que les termes de cette clause restent équitables…

Dans une affaire récente, l’occupant d’un local commercial a contesté la clause d’indexation présente dans son bail au motif qu’à la fin de celle-ci, une mention complémentaire indiquait que la clause ne pouvait jouer que si, par son effet, le loyer se voyait augmenté.

Pour le locataire, il y a ici un déséquilibre manifeste causé par cette clause d’indexation. C’est pourquoi elle doit, selon lui, être entièrement retirée du bail et le bailleur doit lui rembourser les sommes perçues jusque là par l’application de cette clause.

Pour le juge, la vérité se trouve à mi-chemin : il est vrai que prévoir une clause d’indexation qui ne joue que pour l’augmentation du loyer entraine un désavantage trop important pour le locataire.

Cependant, pour le juge, il n’est pas question de retirer entièrement du bail la clause d’échelle mobile.

Seule sa partie finale mérite d’être effacée : le bailleur ne devra donc pas rembourser les sommes perçues jusque-là.

Travaux sur des avancées de toit : TVA à 10 %, sous conditions

Pour rappel, les particuliers qui réalisent certains travaux dans leur résidence principale, leur résidence secondaire ou leur logement mis en location, peuvent bénéficier, toutes conditions remplies, d’un taux réduit de TVA, différent selon la nature exacte des travaux.

Notez que ce taux réduit de TVA suppose que le logement soit achevé depuis plus de 2 ans.

2 taux de TVA sont susceptibles de s’appliquer :

• le taux intermédiaire de TVA, fixé à 10 %, qui s’applique aux travaux d'entretien, de réparation, de transformation ou d'amélioration : il ne doit pas s’agir de travaux qui auront pour finalité, sur une période de 2 ans, d’aboutir à la construction ou reconstruction d’un logement neuf, ou d’augmenter la surface de plancher de construction de plus de 10 % ;
• le taux réduit de 5,5 % qui s’applique aux travaux d’amélioration de la qualité énergétique des logements, ainsi qu’aux travaux qui leur sont indissociablement liés (sont notamment visés les travaux de pose, d’installation et d’entretien des matériaux d'isolation thermique pour les vitres, volets, portes d'entrée, toitures, les chaudières à haute performance énergétique, les appareils de régulation de chauffage, etc.).

Des précisions viennent d’être apportées concernant le taux de TVA applicable aux travaux portant sur les avancées de toit attenantes aux locaux d'habitation achevés depuis plus de 2 ans.

Dans ce cadre, le taux réduit de TVA de 10 % s'applique aux travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement ou d'entretien consistant en des avancées de toit couvrant des surfaces attenantes à la construction existante, reposant ou non sur des piliers fixés au sol, et qui répondent aux 2 conditions cumulatives suivantes :

• ils n’ont pas pour effet de clore les surfaces concernées et, ainsi, n’augmentent pas la surface de plancher des constructions existantes ;
• ils ne portent pas sur du gros œuvre, ce qui implique notamment que la mise en place de piliers ne donne pas lieu à des fondations autres que celles strictement nécessaires à leur maintien ou à l’édification de murets sur lesquels reposeraient ces piliers.

Précision quant à la faculté de prolongation de la période contradictoire 

Pour mémoire, la charte du cotisant contrôlé est un document permettant de présenter au cotisant qui fait l’objet du contrôle, ses droits et devoirs durant tout son déroulement. 

Parmi ces dispositions, elle présente la procédure contradictoire durant laquelle l’agent chargé du contrôle et le cotisant contrôlé peuvent échanger des lettres d’observation.

Concrètement, à compter de la réception de la lettre d’observation par le cotisant contrôlé, s’ouvre une période contradictoire de 30 jours, durant laquelle l’employeur peut dialoguer avec l’agent de contrôle pour discuter des constats et observations.

Cette procédure contradictoire peut être prolongée par le cotisant contrôlé à sa demande dans le but d’organiser sa défense, sauf en cas de situation de travail illégal.

Cette possibilité de prolongation a été ouverte, depuis le 1^er janvier 2024, aux employeurs contrôlés, y compris en cas de procédure d’abus de droit mise en œuvre par le directeur de l’Urssaf.

Désormais, la charte du cotisant contrôlé a fait l’objet de 2 modifications formelles afin de répondre à ces récentes évolutions :

• l’une tenant à la possibilité désormais ouverte aux employeurs contrôlés de demander une prolongation de la période contradictoire, y compris en cas de procédure d’abus de droit ;
• l’autre tenant à l’impossibilité de demander une telle prolongation en cas de constat de travail dissimulé, marchandage, prêt illicite de main d’œuvre et emploi d’un travailleur étranger non-autorisé à travailler.

Notez que ces 2 modifications formelles ne sont que les conséquences d’évolutions réglementaires et n’emporte aucune obligation nouvelle pour le cotisant. 

Une erreur, un oubli : corrigez en ligne

Suite à la réception de votre avis d’imposition des revenus de l’année 2023, et dans l’hypothèse où vous constatez que vous avez fait une erreur ou un oubli, il est possible de recourir au service de correction de la déclaration de revenus en ligne disponible sur le site impots.gouv.fr , ouvert depuis le 31 juillet 2024 et jusqu’au 4 décembre 2024 inclus.

À partir de votre espace particulier, rendez-vous sur « Accéder à la correction en ligne ».

Si la majeure partie des éléments contenus sur une déclaration de revenus peut être corrigée, en revanche, certaines informations comme les changements de situation de famille, d'adresses, ou la mise à jour de l'état civil ne peuvent toutefois pas être corrigées via le service de correction en ligne. Vous ne pourrez le faire que via la messagerie sécurisée disponible dans l’espace personnalisé.

Petite nouveauté cette année : les déclarations de revenus faites en ligne via l’application mobile « Impots.gouv », doivent être corrigées directement sur smartphone, et non via le service de télédéclaration sur impots.gouv.fr, et inversement.

Si la déclaration de revenus a été faite en mode EDI (Echange de Données Informatisé), sa correction se fera uniquement au moyen de la procédure EDI-Correction.

Pour finir, notez que lorsque les corrections conduisent à une diminution de l'impôt ou à la création ou à l'augmentation d'un crédit d'impôt, l'administration pourra, le cas échéant, demander des précisions et éventuellement refuser la correction demandée. En cas de refus, il sera alors possible de procéder par voie de réclamation directement auprès de l’administration fiscale.

Interdiction des poursuites individuelles pendant les procédures collectives : vraiment ?

Après avoir été démarché, un couple achète auprès d’une société des panneaux photovoltaïques qu’il finance grâce à un crédit affecté à cet achat.

Malheureusement, le couple n’est pas du tout satisfait de l’installation : contrairement à ce qu’avait promis la société, la production d’électricité des panneaux ne permet pas son autofinancement !

Mécontent, le couple décide de réclamer en justice la résolution des contrats de vente et de crédit affecté et, à titre subsidiaire, c’est-à-dire si jamais le juge rejette sa 1re demande, l’annulation des contrats.

Autant de demandes qui sont, selon la société, irrecevables. Pourquoi ? Parce que la société a, entre temps, été mise en liquidation judiciaire !

Or, lorsqu’une entreprise est placée en procédure collective, rappelle la société, il est interdit pour ses créanciers dont la créance est antérieure à la procédure de la poursuivre ou d’initier à son encontre une action devant le juge demandant :

• sa condamnation au paiement d’une somme d’argent ;
• la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.

Justement ! », nuance le couple : son action ne concerne aucunes de ses hypothèses puisqu’il demande :

• soit la résolution du contrat parce que la société n’a pas respecté son obligation de délivrance conforme du bien ;
• soit la nullité du contrat parce que la société n’a pas respecté ses obligations d’informations précontractuelles et qu’elle a agi de manière trompeuse envers le couple pour l’inciter à acheter ses panneaux.

Autrement dit, aucune demande de paiement ou de restitution de sommes d’argent n’a été faite. L’action du couple est donc tout à fait valable…

« Non ! », insiste la société car, si le couple ne fait pas véritablement de demande de paiement ou de restitution, il n’en demeure pas moins que son action viendra aggraver son passif et donc sa situation.

Argument qui ne convainc pas le juge qui tranche en faveur du couple : parce qu’elles consistent en l’annulation ou la résolution du contrat sans demander de paiement ou de restitution d’argent, ces demandes ne sont pas concernées par le principe d’interdiction des poursuites individuelles.

Par conséquent, le procès aura bien lieu…

L’attestation d’immatriculation : des conditions de forme à respecter !

Depuis le 1^er janvier 2023, toutes les activités doivent être inscrites au registre national des entreprises (RNE). Ce dernier s’est substitué au registre des métiers (RM) et au registre des actifs agricoles (RAA). 

Géré par l’Institut national de la propriété industrielle (INPI), il est alimenté par les formalités réalisées sur le guichet unique.

Notez que, comme certains registres subsistent, les entreprises sont immatriculées : 

• au registre national des entreprises (RNE) ;
• le cas échéant, dans un registre additionnel en fonction de l’activité, à savoir :
  • au registre du commerce et des sociétés (RCS) si l’activité est commerciale ou pour les sociétés ;
  • au registre spécial des agents commerciaux (RSAC) ;
  • au registre des entreprises individuelles à responsabilité limitée (RSEIRL) en cas de reprise ou de modification d’une EIRL.

Si le RNE est effectif depuis le 1^er janvier 2023, le Gouvernement est venu préciser les modalités de délivrance par l’INPI de l’attestation d’immatriculation du RNE.

D’abord, notez que seul l’INPI est compétent pour délivrer ce type d’attestations. 

Ensuite, l’attestation doit respecter les conditions suivantes :

• elle est délivrée par voie électronique selon les modalités précisées ici ;
• elle est téléchargeable et imprimable sur support papier ;
• elle indique l'état des inscriptions au RNE à la date de sa délivrance
• elle comporte la Marianne de l’INPI en filigrane et le logo de la République française ;
• elle est délivrée au moyen d'un système de traitement, de conservation et de transmission de l'information garantissant l'intégrité de son contenu ;
• elle comporte le numéro unique d'identification de l'entreprise qui permet la vérification électronique de l'origine et de l'authenticité du document.

Enfin, cette attestation fait foi jusqu'à preuve contraire, au moment de sa délivrance, des informations contenues et inscrites au RNE.

Déclaration de créances : au nom de qui ?

Une société est mise en liquidation judiciaire. Comme la loi le prévoit, ses créanciers doivent déclarer leurs créances auprès du liquidateur judiciaire chargé du dossier afin que ce dernier établisse un plan pour payer au mieux le plus de dettes possibles.

Un entrepreneur exerçant son activité dans le cadre d’une entreprise individuelle à responsabilité limitée (EIRL) fournit au liquidateur sa déclaration de créance accompagnée d’une reconnaissance de dette de la société faite devant un notaire.

Cette déclaration et cette reconnaissance de dette indiquent que la créance est faite au nom de l’EIRL, représentée par l’exploitant.

Pour rappel, l’EIRL est un statut qui permet à un entrepreneur de créer un patrimoine « d’affectation » qui contient les éléments dédiés à son activité (matériels, stock, etc.) et qui peuvent, au besoin, être utilisés par les créanciers pour obtenir leur dû. Les éléments ne figurant pas dans ce patrimoine d’affectation, classiquement la résidence de l’exploitant, sont alors protégés.

Cependant, l’EIRL n’est pas une société, par conséquent elle n’a pas de personnalité juridique distincte de celle de l’entrepreneur.

Détail que soulève de suite le liquidateur judiciaire : la déclaration de créance désigne l’EIRL comme créancière et non son exploitant. Par conséquent, ce document n’a pas de valeur et la créance est rejetée.

« À tort ! », se défend l’exploitant qui rappelle que la loi lui impose d’utiliser dans son activité la dénomination « EIRL ». S’il a indiqué que la déclaration était faite « pour » son entreprise, cela revient à dire qu’elle est faite pour son compte.

Un argument convaincant pour le juge qui tranche en faveur de l’entrepreneur.

Notez que, depuis le 15 février 2022, le statut de l’EIRL n’existe plus. En revanche, les EIRL créées avant le 15 février 2022 continuent d’exister et d’exercer leurs activités.

Période suspecte : compensation impossible ?

Pour rappel, lorsqu’une entreprise n’est plus en mesure de faire face à son passif exigible avec son actif disponible, c’est-à-dire que sa trésorerie ou ses actifs rapidement mobilisables ne suffisent pas à payer ses dettes, elle doit faire une déclaration d’état de cessation des paiements auprès de la justice.

Le tribunal rend alors un jugement d’ouverture de redressement ou de liquidation judiciaire. Ce jugement fixe également la date de cessation des paiements. Cette date est fondamentale car elle fait débuter la « période suspecte », qui prend fin à la date du jugement.

Durant la période suspecte, certains actes et paiements peuvent, toutes conditions remplies, être annulés.

Ainsi, si un créancier a été payé pendant cette période suspecte alors qu’il avait connaissance de l’état de cessation des paiements de son débiteur, le paiement est purement et simplement annulé.

Autrement dit, le créancier doit restituer l’argent et déclarer sa créance auprès du mandataire judiciaire, chargé de trouver des solutions pour sauver l’entreprise et / ou rembourser au mieux les créanciers.

Dans une affaire récente, le propriétaire d’un immeuble a conclu avec une société 2 baux commerciaux que cette dernière a cédé à une autre société dans le cadre de la vente de son fonds de commerce.

Malheureusement, cette nouvelle locataire est placée en liquidation judiciaire.

En se plongeant dans les comptes de la société locataire, le mandataire judiciaire s’aperçoit que des paiements de loyers ont été versés au bailleur pendant la période suspecte… alors qu’il connaissait l’état de cessation de paiement de sa locataire !

Conformément à loi, le paiement est donc annulé et le bailleur doit restituer les sommes récupérées.

Une créance dite « de restitution » que le bailleur propose de compenser. Pour rappel, la compensation est une façon, à l’instar du paiement, d’éteindre une dette lorsque 2 créances réciproques sont certaines, liquides et exigibles.

Or ici, le bailleur a à la fois :

• une dette envers son locataire en liquidation, puisqu’il doit rendre l’argent des loyers perçu pendant la période suspecte ;
• et une créance à l’encontre de son locataire pour les loyers impayés après la période suspecte.

Une compensation possible, selon le bailleur, qui arrange tout le monde : il garde l’argent ainsi récupéré et la dette de son locataire diminue.

« Non ! », refuse le liquidateur judiciaire qui rappelle que la procédure en cours doit prendre en compte les intérêts de tous les créanciers. Or, préférer une compensation au profit d’un créancier plutôt que de récupérer de l’argent pouvant profiter à tous n’est pas dans l’intérêt collectif.

« Vrai ! », tranche le juge en faveur du liquidateur : la nullité des paiements pendant la période suspecte a pour objectif, notamment, de reconstituer l’actif du débiteur dans l’intérêt collectif des créanciers. En conséquence, la compensation n’est pas possible et le bailleur devra bien rendre l’argent, en attendant d’être (peut-être) remboursé de ses loyers impayés…