Publication de la liste des pièces exigibles par l’organisme de crédit

En avril 2024, la loi visant à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement mettait en place la possibilité, lors des assemblées générales (AG) de copropriété, de voter la sollicitation de prêt collectif.

Ces prêts doivent avoir pour objectif de financer des travaux portant sur les parties communes ou des parties privatives s’il en va de l’intérêt commun de la copropriété.

Dans l’hypothèse où la sollicitation d’un tel emprunt serait demandée par le syndicat des copropriétaires, les organismes de crédit sollicités sont en droit de demander certaines informations visant à apprécier la capacité d’emprunt du syndicat.

Ces informations sont les suivantes :

• les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble :
  • le règlement de copropriété, l’état descriptif de division, ainsi que les actes les modifiant, s’ils ont été publiés ;
  • la fiche synthétique de la copropriété comportant notamment le numéro d’immatriculation du syndicat des copropriétaires ;
  • les procès-verbaux des AG des 3 dernières années et leurs annexes ;
  • une attestation d'assurance de dommages couvrant les parties communes de l'immeuble pour l'année en cours, si une telle assurance a été souscrite ;
• les informations financières suivantes à jour à la date de dépôt de la demande de prêt :
  • le montant des sommes présentes sur le compte bancaire séparé ouvert au nom du syndicat des copropriétaires ;
  • le montant de la dette du syndicat vis-à-vis des fournisseurs, le taux des impayés de charges au sein du syndicat des copropriétaires et les informations non nominatives suivantes : le nombre de copropriétaires en situation d'impayés, le montant des impayés de chaque copropriétaire, l'ancienneté de la situation d'impayés de chaque copropriétaire ;
  • pour les immeubles dont la réception des travaux de construction est intervenue depuis au moins 10 ans, le montant des sommes disponibles sur le compte bancaire dédié au fonds de travaux ;
• le programme des travaux envisagés et les devis associés, ainsi que les modalités prévisionnelles de son financement ;
• les noms et prénoms complets, ainsi que le lieu et la date de naissance de chaque copropriétaire personne physique, y compris les copropriétaires indivisaires, chaque copropriétaire étant tenu de fournir ces informations au syndic qui lui en fait la demande ;
• le cas échéant, les tableaux de remboursement des autres prêts collectifs souscrits par le syndicat, en cours de remboursement.

Pour rappel, tout copropriétaire peut refuser de participer à l'emprunt sous réserve de notifier au syndic son refus dans un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal de l'assemblée générale et de verser la totalité de la quote-part du prix des travaux lui revenant dans un délai de 6 mois à compter de la notification de ce procès-verbal.

Les modalités d’information des ressortissants étrangers

Pour rappel, il est possible pour un ressortissant d’un État qui n’est pas membre de l’Union européenne ou partie à l'accord sur l'Espace économique de s’inscrire au tableau de l'ordre en qualité d'expert-comptable.

Pour ce faire, il doit être titulaire d'un diplôme reconnu de même niveau que le diplôme français d'expertise comptable, réussir, dans certains cas, un examen d'aptitude et obtenir une autorisation des pouvoirs publics.

Une demande doit ensuite être envoyée en ce sens au Conseil national de l'ordre des experts-comptables.

Les demandes présentées par les ressortissants se prévalant d'un diplôme autre que le diplôme français sont soumises pour avis par le Conseil national de l'ordre à la formation restreinte de la commission consultative pour la formation des experts-comptables.

La réponse de cette commission est à présent encadrée : son avis motivé doit être adressé au ressortissant dans un délai de 3 mois à compter de la présentation de son dossier complet.

Ensuite, les réponses aux demandes envoyées doivent être notifiées aux ressortissants :

• par voie électronique pour les personnes ayant obtenu l’autorisation ;
• par lettre recommandée avec avis de réception pour les personnes n’ayant pas obtenu l’autorisation.

Les modalités d’inscription au tableau de l’ordre

Pour rappel, pour créer une association de gestion et de comptabilité, il faut envoyer une demande par lettre recommandée avec avis de réception à la commission nationale d'inscription avec les pièces justificatives listées ici.

Parmi ces pièces, il faut à présent fournir le bulletin n^o 2 du casier judiciaire des bénéficiaires effectifs et des dirigeants non experts-comptables de l’association de gestion et de comptabilité.

Notez que la commission pourra refaire cette demande en cas de nouveau bénéficiaire ou de nouveau dirigeant.

Il en va de même pour les demandes d’inscription dans les sections et listes du tableau de l'ordre des experts-comptables

Il est également prévu à présent que toute personne physique ou morale inscrite au tableau ou à sa suite est tenue, dans les 2 mois, de signaler au conseil régional ou à la commission nationale d'inscription, tout changement de coordonnées, de forme juridique, de dirigeants, de bénéficiaires effectifs, et tout autre changement de nature à avoir une incidence sur son inscription à une section ou à une liste du tableau.

Conflit = conciliation obligatoire !

En cas de litige entre professionnels, ces derniers auront l’obligation de passer par une phase de conciliation, dont la procédure est détaillée ici.

Notez que cette obligation n’est pas applicable aux réclamations et plaintes déposées avant le 12 juin 2025.

Représentant fiscal : conditions d’accréditation 

Le représentant fiscal peut être accrédité soit pour une vente en particulier ou de manière permanente, sous réserve de remplir certaines conditions. 

En outre, il doit fournir des garanties financières solides, à savoir : 

• une caution solidaire émise par une banque, une société de caution mutuelle ou une compagnie d’assurance basée dans l’Union européenne (UE) ou l’Espace économique européen (EEE), cette caution ne peut pouvant pas être limitée par des règles de partage de responsabilité (bénéfice de discussion ou de division) ;
• un compte bancaire dédié exclusivement à cette activité, ouvert dans l’UE ou l’EEE ;
• un engagement écrit par lequel il s’engage à payer, pour le compte des non-résidents, les impôts dus sur les plus-values, y compris les éventuelles pénalités. 

Montant de la caution solidaire 

Le montant de la caution solidaire à fournir obligatoirement par le représentant est fixé : 

• pour une accréditation ponctuelle, à 0,5 % du prix de vente ;
• pour une accréditation permanente, à une base forfaitaire de 1 million d’euros et 0,5 % du montant total des ventes réalisées au cours des 3 dernières années, si le représentant a déjà clos 3 exercices 

Demande d’accréditation : démarches 

Le dossier de demande d’accréditation transmis à l’administration fiscale doit comprendre :  

• une attestation sur l’honneur du demandeur confirmant qu’il respecte les conditions légales ;
• un extrait de casier judiciaire (bulletin n^o 3) datant de moins de 3 mois (pour une société, celui des représentants légaux) ;
• les informations d’identification du demandeur (nom, adresse, numéro d’immatriculation au registre du commerce si applicable) ;
• un engagement formel, signé selon un modèle officiel, à s’acquitter des impôts dus pour les personnes représentées ;
• les documents de garantie (caution) et un RIB du compte bancaire dédié à l’activité de représentant fiscal.

 L’administration valide l’accréditation en contresignant l’acte d’engagement. 

Obligations après l’accréditation pour les agréments permanents 

Chaque année, le représentant doit envoyer à l’administration : 

• une attestation sur l’honneur certifiant qu’il respecte toujours les conditions financières exigées ;
• la liste des ventes de l’année précédente avec les détails suivants : identité des clients, dates, montants, plus-values déclarées et impôts payés. 

Il doit également informer l’administration, dans les 15 jours, en cas de condamnation inscrite au casier judiciaire le concernant ou concernant ses représentants légaux, de changement de contrôle ou de représentants légaux ou tout évènement susceptible de compromettre ses obligations légales. 

Suspension ou retrait de l’accréditation 

L’accréditation peut être retirée : 

• sur simple demande du représentant fiscal ;
• ou à l’initiative de l’administration, notamment en cas de manquement. 

Dans ce cas, l’administration lui envoie un courrier recommandé, en accordant un délai pour régulariser la situation, et permettant au représentant de présenter ses observations. La décision de retrait ou de suspension est ensuite notifiée officiellement. 

Notez que la liste des représentants fiscaux accrédités de manière permanente est publiée dans le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP). Sur demande, l’administration peut aussi délivrer une attestation confirmant l’accréditation. 

Phase de transition pour les accréditations en cours 

Pour finir, notez que les accréditations délivrées avant l’entrée en vigueur de ces nouvelles dispositions, soit le 9 juin 2025, sont prolongées d'une durée de 12 mois. À l'issue de ce délai, elles sont caduques de plein droit.

Assurance professionnelle : sécuriser et contrôler

Pour rappel, doivent justifier d’un contrat d’assurance professionnelle :

• les experts-comptables ;
• les sociétés d'expertise comptable ;
• les succursales ;
• les associations de gestion et de comptabilité ;
• les salariés d’un centre de gestion agréée et habilité ayant été autorisés à exercer en tout ou partie la profession ;
• les professionnels ayant été autorisés à exercer partiellement l'activité d'expertise comptable.

À partir du 1^er juillet 2025, le contrat d’assurance souscrit par une structure d'exercice professionnel devra garantir, pour les travaux et les activités réalisés pour son nom et pour son compte, ses propres risques et les risques personnels :

• de l'expert-comptable ;
• du salarié d’un centre de gestion agréée et habilité ayant été autorisés à exercer en tout ou partie la profession ;
• du professionnel ayant été autorisés à exercer partiellement l'activité d'expertise comptable.

Cette obligation est applicable à toutes les structures, peu importe leur statut (société, association, etc.).

Afin d’améliorer le contrôle de cette obligation d’assurance, les structures d'exercice professionnel devront fournir chaque année une attestation à leur nom, avec en annexe la liste de leurs éventuels établissements secondaires.

Cette attestation devra indiquer :

• les références de l'organisme d'assurance ;
• des éléments relatifs à la structure d’expertise comptable, à savoir son numéro SIREN, sa raison ou dénomination sociale, l’adresse de son siège social et le conseil régional de l'ordre de son siège social ;
• le numéro de contrat d’assurance et la période couverte ;
• le numéro SIRET des établissements secondaires le cas échéant.